Relatório. Avaliação dos cenários de intervenção nas Torres do Alto da Eira

Relatório Avaliação dos cenários de intervenção nas Torres do Alto da Eira Julho 2012

1. Introdução Este relatório surge no seguimento da intenção, por parte da Câmara Municipal de Lisboa, em intervir no conjunto edificado constituído por duas torres semelhantes entre si implantadas no Bairro do Alto da Eira, na freguesia da Penha de França, em Lisboa. A construção data de 1976, época em que a solução construtiva era caracterizada por edifícios com um número elevado de pisos. Tento em conta os actuais problemas urbanísticos e sociais existentes no bairro do Alto da Eira, a CML sentiu a necessidade de definir uma estratégia para esta intervenção. Inicialmente, foi efectuado um conjunto de vistorias que, além dos serviços municipais de habitação, envolveram a GEBALIS e técnicos/investigadores do Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC), sobre a situação, patologias e viabilidade de reabilitação dos edifícios em questão. Resultou um relatório técnico do LNEC que admite a viabilidade de recuperação dos edifícios em questão, bem como a oportunidade de melhorar as condições de conforto térmico dos mesmos. Paralelamente, foi elaborado um Estudo de Satisfação Residencial e Expectativas para o Alto da Eira, pela CML e Gebalis, que tinha como principal objectivo apoiar o planeamento e o debate da intervenção pública baseado na participação, conhecimento e avaliação dos próprios moradores nomeadamente no que diz respeito às condição de habitabilidade e a uma possível intervenção por parte da autarquia. Tendo por base as conclusões dos estudos acima mencionados, realizou-se um processo de avaliação multicritério para a definição da melhor forma de intervir nas Torres do Alto da Eira, que este relatório pretende descrever. Esta metodologia já tinha sido utilizada na construção da Matriz Estratégica do Programa Local de Habitação (PLH) 1, usando a abordagem MACBETH (Measuring Attractiveness by a Categorical Based Evaluation Technique) (BANA E COSTA e VANSNICK, 1999), uma abordagem multicritério cuja a finalidade foi priorizar os Programas pelos seus benefícios e exequibilidade, criando uma grelha estratégica de classificação dos programas em quatro tipos: as pérolas (os programas muito benéficos e fáceis de implementar), as ostras (benéficos mas mais difíceis de implementar), os 1 Ver http://habitacao.cm-lisboa.pt/?no=401000100307,015 2

pães com manteiga (fáceis de implementar mas pouco benéficos) e os elefantes brancos (pouco benéficos e pouco exequíveis). MACBETH é uma metodologia multicritério de apoio à decisão que tem como objectivo apoiar pessoas ou grupos de pessoas na comparação de diferentes alternativas sejam ela estratégias - (PUERTO RICO 2025, 2004), (BANA E COSTA et al., 2010) -, projectos ou propostas. Esta metodologia permite transformar juízos qualitativos de diferenças de atractividade entre alternativas em pontuações válidas que possam ser usadas para o cálculo de uma pontuação global para cada uma. Para isso o MACBETH é também utilizado para determinar pesos para os vários critérios a usar na comparação. O MACBETH possui ainda mecanismos que permitem validar os juízos elicitados e, nos casos em que são detectadas inconsistências, propor soluções. O processo agora descrito desenvolveu-se numa conferência de decisão, com a duração de 2 dias, com a participação de 5 membros da equipa da CML e do LNEC e 5 membros de representantes da população, e sob a orientação do Prof. Carlos Bana e Costa. É de realçar que os participantes das conferências de decisão já se encontravam envolvidos neste processo. Na primeira etapa foram validados os cenários de intervenção possíveis para resolver os problemas identificados nas torres. De seguida, foram definidos os critérios a utilizar na avaliação desses cenários de forma a suportar uma tomada de decisão. Na segunda fase, os cenários foram avaliados, e, recorrendo ao método MACBETH, foi atribuída uma pontuação a cada cenário em cada critério. De seguida, os critérios foram ponderados, permitindo determinar pontuações globais para os cenários, medindo o seu benefício global. A última fase consistiu na determinação do rácio Custo/Benefício multicritério de cada cenário e da fronteira de eficiência formada pelos cenários mais eficientes. Com base nestes dados foi possível suportar a decisão de qual o melhor cenário de intervenção.

2. Definição dos critérios Durante a sessão, e com base no trabalho realizado anteriormente, foram identificados 3 critérios que, em conjunto com o custo, formaram os critérios de avaliação que se apresentam na árvore da figura 1. Figura 1 - Critérios de avaliação dos cenários de intervenção 3. Validação dos cenários Uma vez validados os critérios, foram discutidos os cenários que melhor pudessem solucionar o problema das Torres do Alto da Eira. Com base no trabalho realizado anteriormente e depois de uma discussão, chegou-se a um conjunto de 5 cenários que são apresentados na figura 2 com uma explicação de cada um. Opções (Cenário de Intervenção) Descrição Realojamento disperso pela cidade e A demolição das torres Demolição das torres com B construção nova para realojamento definitivo no local ou perto Construção nova na zona e posterior C demolição das torres D Reabilitação faseada das torres E Não intervenção Figura 2 - Cenários de intervenção 4

4. Avaliação dos cenários em cada critério Cada um dos cenários definidos terá um impacto que pode contribuir para melhorar mais ou menos o actual Status Quo nos vários critérios. Assim, para avaliar os diversos cenários em cada critério foram não só comparados os cenários entre si como também como o Status Quo representado pelo cenário E. O processo de comparação de cada cenário em cada critério decorreu de acordo com os seguintes passos: 1 - identificação dos prós e contras de cada cenário nesse critério; 2 - ordenação dos cenários, pondo no topo aqueles que provocam menor impacto (nos casos dos critérios A e C) ou que melhor garanta boas condições de habitabilidade (no caso do critério B); 3 - Comparação direta dos cenários, dois a dois, usando um dos juízos de diferença de atratividade MACBETH (Diferença Extrema, Muito Forte, Forte, Moderada, Fraca ou Muito Fraca). Nos pontos seguintes resumem-se os prós, contras e juízos formulados para a avaliação dos cenários em cada um dos critérios bem como a pontuação resultante para cada um.

4.1. Avaliação no critério Impacto para os moradores com a deslocalização e o realojamento temporário A figura 3 apresenta os prós e contras de cada cenário neste critério e que serviram de base à sua comparação. Impacto para os moradores com a deslocalização e o realojamento temporário Não intervenção Reabilitação faseada das torres Construção nova na zona e posterior demolição das torres Demolição das torres com construção nova para realojamento definitivo no local ou perto Realojamento disperso pela cidade e demolição das torres E D C B A Prós deslocalização (=) realojamento temporário (=) Mudança de casa (=) deslocalização (=) Adequação da tipologia (+) deslocalização (=) realojamento temporário (=) deslocalização (=) Contras realojamento temporário curto(-) Mudança de casa (-) realojamento temporário prolongado e deslocalização temporária parcial(-) Mudança de casa (-) realojamento temporário (=) deslocalização (-) Mudança de casa (-) Figura 3 - Lista de prós e contras de cada cenário no critério Impacto para os moradores com a deslocalização e o realojamento temporário A figura 4 apresenta os juízos de comparação formulados pela equipa de avaliadores neste critério. Figura 4 - Julgamento MACBETH no critério Impacto para os moradores com a deslocalização e o realojamento temporário Com base nos juízos apresentados acima, o software M-MACBETH propôs uma escala de pontuação. A partir da sua discussão e validação obteve-se a escala de pontuação que se reproduz na figura 5. 6

Figura 5 - Pontuações parciais no critério Impacto para os moradores com a deslocalização e o realojamento temporário

4.2. Avaliação no critério Garantir, num prazo até 2 anos, boas condições de habitabilidade, minimizando o impacto no parque habitacional da CML A figura 6 apresenta os prós e contras de cada cenário neste critério e que serviram de base à sua comparação. Reabilitação faseada das torres Realojamento disperso pela cidade e demolição das torres Demolição das torres com construção nova para realojamento definitivo no local ou perto Construção nova na zona e posterior demolição das torres Não intervenção D A B C E Garantir, num prazo até 2 anos, boas condições de habitabilidade, minimizando o impacto no parque habitacional da CML Prós condições de habitabilidade (+) prazo até 2 anos (+) impacto no parque municipal da CML (+) condições de habitabilidade (+) prazo até 2 anos (+) Contras impacto no parque municipal da CML (-) condições de habitabilidade (+) impacto temporário no parque municipal da CML (-) inviabiliza prazo até 2 anos (-) condições de habitabilidade (+) impacto no parque municipal da CML (=) impacto no parque municipal da CML (=) inviabiliza o prazo até 2 anos (-) depende de disponibilidade de terreno (-) requer infraestruturação (-) condições de habitabilidade (-) prazo até 2 anos (-) Figura 6 - Lista de prós e contras de cada cenário no critério Garantir, num prazo até 2 anos, boas condições de habitabilidade, minimizando o impacto no parque habitacional da CML A figura 7 apresenta os juízos de comparação formulados pela equipa de avaliadores neste a este critério. 8

Figura 7 - Julgamento MACBETH no critério Garantir, num prazo até 2 anos, boas condições de habitabilidade, minimizando o impacto no parque habitacional da CML Com base nos juízos apresentados acima, o software M-MACBETH propôs uma escala de pontuação. A partir da sua discussão e validação obteve-se a escala de pontuação que se reproduz na figura 8. Figura 8 - Pontuações parciais no critério Garantir, num prazo até 2 anos, boas condições de habitabilidade, minimizando o impacto no parque habitacional da CML

4.3. Avaliação no critério Impacto urbanístico paisagístico e ambiental A figura 9 apresenta os prós e contras de cada cenário neste critério e que serviram de base à sua comparação. Impacto urbanístico, paisagístico e ambiental qualidade arquitectónica e urbanística imagem urbana enquadramento urbanístico (integração, funcionalidade e paisagem) estacionamento acessibilidades (equipamentos, transportes, serviços, pedonal) Demolição das torres com construção nova para realojamento definitivo no local ou perto B Prós acessibilidades (equipamentos, transportes, serviços) (+) qualidade arquitectónica e urbanística (+) imagem urbana (+) enquadramento urbanístico (integração, funcionalidade e paisagem) (+) acessibilidade pedonal (+) estacionamento (+) Contras Reabilitação faseada das torres D acessibilidades (equipamentos, transportes, serviços) (+) estacionamento (-) qualidade arquitectónica e urbanística (+) imagem urbana (+) enquadramento urbanístico (integração, funcionalidade e paisagem) (+) acessibilidade pedonal (+) Construção nova na zona e posterior demolição das torres C acessibilidades (equipamentos, transportes, serviços) (+) Incerteza sobre o destino do vazio urbano criado pela demolição (-) qualidade arquitectónica e urbanística (+) imagem urbana (+) enquadramento urbanístico (integração, funcionalidade e paisagem) (+) acessibilidade pedonal (+) estacionamento (+) Realojamento disperso pela cidade e demolição das torres A imagem urbana (+) Incerteza sobre o destino do vazio urbano criado pela demolição (-) Não intervenção E acessibilidades (equipamentos, transportes, serviços) (=) qualidade arquitectónica e urbanística (-) imagem urbana (-) enquadramento urbanístico (integração, funcionalidade e paisagem) (-) estacionamento (-) acessibilidade pedonal (-) Figura 9 - Lista de prós e contras de cada cenário no critério Impacto urbanístico paisagístico e ambiental A figura 10 apresenta os juízos de comparação formulados pela equipa de avaliadores neste a este critério. 10

Figura 10 - Julgamento MACBETH no critério Impacto urbanístico paisagístico e ambiental Com base nos juízos apresentados acima, o software M-MACBETH propôs uma escala de pontuação. A partir da sua discussão e validação obteve-se a escala de pontuação que se reproduz na figura 11. Figura 11 - Pontuações parciais no critério Impacto urbanístico paisagístico e ambiental

5. Ponderação dos critérios A pontuação global de cada cenário depende da sua pontuação parcial mas também dos pesos dos critérios definidos. A obtenção destes pesos foi também efectuada com base em juízos de diferença de atratividade MACBETH. Tal como na determinação das pontuações, também serão comparados cenários, mas desta vez cenários fictícios, formados pelos melhores e piores cenários em cada critério: os cenários fictícios comparados são os apresentados na figura 12. desempenho do cenário fictício no critério: Cenário fictício Impacto para os moradores com a deslocalização e o realojamento temporário Garantir, num prazo até 2 anos, boas condições de habitabilidade, minimizando o impacto no parque habitacional da CML Impacto urbanístico paisagístico e ambiental Habitabilidade Cenário A Cenário D Cenário E Impacto Urbano e Ambiental Cenário A Cenário E Cenário B Realojamento Cenário E Cenário E Cenário E Pior em tudo Cenário A Cenário E Cenário E Figura 12 - Cenários fictícios Para a determinação dos coeficientes de ponderação foi pedido ao grupo que comparasse os cenários fictícios entre si de que resultaram os juízos apresentado na figura 13. Figura 13 - Juízos de comparação entre Cenários Fictícios A partir destes juízos foram obtidos os coeficientes de ponderação apresentados no histograma da figura 14. 12

Figura 14 - Histograma dos coeficientes de ponderação

6. Pontuações globais das propostas Uma vez determinados os pesos dos critérios, calculou-se a pontuação global de benefício esperado de cada cenário por soma ponderada das suas pontuações parciais em cada um dos oito objectivos. Os resultados são apresentados no termómetro da figura 15. Figura 15 - Termómetro de pontuações globais 14

7. Análise custo/benefício multicritério Para analisar a relação custo/benefício foi necessário fazer uma estimativa de custos, baseada na informação disponibilizada pelos serviços da Direcção Municipal de Habitação, para cada uma das opções. Os quadros que se seguem apresentam a forma como foram calculados. 1. Opção A - Realojamento disperso pela cidade e demolição das torres Observações Custos com Demolição Total estimado para as duas torres 3.200.000 1.600.000 por torre Custos com Reabilitaçao dos fogos dispersos nº Fogos ocupados actuais 32 T1 480.000 Considerou-se um valor de obra de 15.000 por fogo 38 T2 646.000 Considerou-se um valor de obra de 17.000 por fogo 39 T3 780.000 Considerou-se um valor de obra de 20.000 por fogo 109 Total fogos ocupados 1.906.000 Custos com transferência do Arquivo Municipal 500.000 Custo de projecto de demolição e gestão de residuos 160.000 Custo Total estimado Opção A 5.766.000 Caso o realojamento seja em fogos da mesma tipologia actualmente ocupada 2. Opção B - Demolição das torres com construção nova para realojamento definitivo no local ou perto Observações Custos com Demolição Total estimado para as duas torres 3.200.000 Custos com construção nova no local nº De acordo com tipologias ocupadas actuais 32 T1 1.248.000 Considerou-se um custo de construção de 700 /m2 e uma área bruta de 50m2 38 T2 1.382.400 Considerou-se um custo de construção de 700 /m2 e uma área bruta de 70m2 39 T3 2.016.000 Considerou-se um custo de construção de 700 /m2 e uma área bruta de 90m2 109 Total fogos tipologias iguais às actuais 4.646.400 Custos com transferência do Arquivo Municipal 500.000 Custo de projecto de demolição e gestão de residuos 160.000 Custo de projecto de construção 160.000 Custos de arranjos exteriores 124.000 Custo Total estimado Opção B 8.790.400 Caso o realojamento seja em fogos da mesma tipologia actualmente ocupada

3. Opção C - Construção nova na zona e posterior demolição das torres Custos com Demolição Observações Total estimado para as duas torres 3.200.000 Custos com construção nova no local nº De acordo com tipologias ocupadas actuais 32 T1 1.248.000 Considerou-se um custo de construção de 700 /m2 e uma área bruta de 50m2 38 T2 1.382.400 Considerou-se um custo de construção de 700 /m2 e uma área bruta de 70m2 39 T3 2.016.000 Considerou-se um custo de construção de 700 /m2 e uma área bruta de 90m2 109 Total fogos tipologias iguais às actuais 4.646.400 Custos com transferência do Arquivo Municipal 500.000 Custo de projecto de demolição e gestão de residuos 160.000 Custo de projecto de construção 160.000 Custos de arranjos exteriores 124.000 Custos com infraestruturas 100.000 Custo Total estimado Opção C 8.890.400 Caso o realojamento seja em fogos da mesma tipologia actualmente ocupada 4. Opção D Reabilitação faseada das torres Custos com Demolição Demolição troço de ligação entre as duas torres 50.000 Custos com Reabilitação fachadas, coberturas e piso vazado 1.771.377 Custos com Recuperação de fogos 132 De acordo com tipologias actuais 1.587.055 Custos com volante de realojamento Observações 20 fogos para realojamento 100.000 Considerou-se um valor de 5.000 Custos com transferência do Arquivo Municipal 0 Custos de projecto 215.122 Custos com equipamentos 670.000 Custos de arranjos exteriores 124.000 Custo Total estimado Opção D 4.517.554 Caso o realojamento seja em fogos da mesma tipologia actualmente ocupada E a opção E por ser a Não intervenção, considerámos que não tem custos associados. 16

Assim, o gráfico estratégico da figura 16 mostra a posição relativa dos vários cenários com base no seu coeficiente custo/benefício, bem como a fronteira eficiente. Custo (milhares de Euros) Figura 16 - Análise Custo / Benefício Pela análise do gráfico pode verificar-se que só faria sentido escolher um de dois cenários, o D Reabilitação faseada das torres - (o que apresenta maior benefício) ou o E Não intervenção - (o de menor custo), uma vez que qualquer dos outros três tem maior custo e menor benefício do que o D. Uma vez que o cenário E diz respeito ao cenário de controlo Status Quo e apresenta um benefício muito baixo, não resolvendo a maioria dos problemas das Torres do Alto da Eira, o cenário a ser implementado deverá ser o cenário D.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS BANA E COSTA, Carlos A., VANSNICK, Jean-Claude. The MACBETH approach: Basic ideas, software and an application. In N. Meskens, M. Roubens (eds.), Advances in Decision Analysis, Dordrecht: Kluwer Academic Publishers, 1999 (131-157). BANA E COSTA, Carlos A., LOURENÇO, João C., BANA E COSTA, João. A socio-technical approach for group decision support in public strategic planning: The Pernambuco PPA case, working paper CEG-IST nº2/2010, Lisboa: Centro de Estudos de Gestão do Instituto Superior Técnico. PUERTO RICO 2025. Stakeholders' plan for achieving the puerto rico 2025 vision. San Juan: A.T. Kearney, Inc., 2004. (http://kinesispr.org/stakeholdersplanforachieving2025.pdf) 18