EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA QUINTA VARA CIVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP fls. 70 PROCESSO Nº 1006461-35.2015.8.26.0037 AUTOS DE ALIENAÇÃO JUDICAL DE BENS REQUERENTE: JAILSON JOSÉ RAMOS REQUERIDA: ANA PAULA APARECIDA FRANCISCO RAMOS CARLOS EDUARDO CARDOSO,, perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu trabalho pericial, vem até V.Excia, para requerer a juntada do laudo anexo nos Autos em questão. Outrossim, requer o perito a necessária autorização para liberação de seus honorários profissionais a serem pagos pela DEFENSORIA PÚBLICA, conforme documentos juntados nos Autos às fls. 63, havendo necessidade da comunicação escrita do Juízo para a DEFENSORIA PÚBLICA, quanto a realização do trabalho pericial a contento. Termos em que, P. Deferimento Araraquara, 09 de março de 2017
2 I ) OBJETIVO DO LAUDO: LAUDO TÉCNICO Avaliar o imóvel constituído do lote 08 da quadra U, objeto da matrícula nº 28.900, localizado na Rua José Décio Tita nº 121, bairro Águas do Paiol, Araraquara/SP. II ) VISTORIA: fls. 71 Trata-se de um imóvel residencial, com as seguintes características: 2.1 ) Terreno: Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive guias, sarjetas e pavimentação asfáltica. A área do terreno é de 300,00 m² conforme matrícula nº 28.900, cuja descrição nela é a seguinte: O lote número 08, quadra U do loteamento denominado Jardim Águas do Paiol, nesta cidade, com a área de 300,00 metros quadrados, medindo 10,00 metros de frente para a Rua Doze; igual medida nos fundos, onde divide com o lote 19 por 30,00 metros de frente aos fundos, de ambos os lados, confrontando de um lado com o lote 07 e do outro lado com o lote 09.. Quanto a topografia do terreno é praticamente plana. Quanto à salubridade do solo é seco.
fls. 72 3 2.2) Edificação: De alvenaria de tijolos, padrão popular, idade aparente de 10 anos, em regular estado de conservação, passeio publico parte calçado e parte de terra, muros de alvenaria sem chapisco e sem reboco em todas as faces do terreno, portão de ferro, quintal parte calçado e parte de terra, cobertura de telhas cerâmicas do tipo portuguesa, portas de madeira/ferro, esquadrias de ferro, forro com estrutura armada concretado e revestido de cerâmica, com os seguintes compartimentos. Sala: piso cerâmico; Hall: piso cerâmico; Banheiro: piso cerâmico, lavatório de acrílico e vaso sanitário; 03 dormitórios: piso cerâmico, um dos dormitórios não possui pintura nas paredes e faltam algumas peças de piso cerâmico; Corredor: piso cerâmico; Cozinha: piso cerâmico, azulejo até o teto, balcão de alvenaria revestido com azulejo e pedra de granito na parte superior, pia de granito sobre gabinete de ferro; Lavanderia: piso cerâmico, tanque de lavar de acrílico sobre estrutura de alvenaria; Banheiro (inacabado): paredes sem chapisco e sem reboco, e cobertura de eternit; Cobertura de fundos: piso concretado, cobertura de telhas cerâmicas do tipo romana sobre estrutura de madeira; Área da residência = 75,17 m² Área da cobertura de fundos = 11,25 m²
4 III ) AVALIAÇÃO: fls. 73 3.1) Nível de precisão: O nível de precisão adotado segundo a NBR 14.653-2 (Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT, será de precisão normal. 3.2) Método Utilizado : Para o terreno: O valor básico do terreno foi determinado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário local de elementos comparativos. Posteriormente num processo denominado Homogeneização, fazer um tratamento de forma que o valor unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido como paradigma. Para as benfeitorias: Serão avaliadas pelo custo de reprodução com base nos Custos Unitários básicos de Edificações em São Paulo revista Construção / Mercado nº187, pág. 58. As depreciações serão feitas considerando o seu estado de conservação e suas condições funcionais - idade aparente (Comissão de Peritos Valores de Venda).
5 3.3) Valor do Terreno ( VT ) : Valor obtido à partir de pesquisa imobiliária direcionada para o lote e região do bairro Jardim Águas do Paiol, efetuada junto a estabelecimentos do ramo, corretores, moradores da circunvizinhança e banco de dados desse signatário; obtendo-se o seguinte resultado médio para o lote avaliando: Fontes pesquisadas: fls. 74 Imobiliária São Paulo - Fone: (16) 3333-4000 Oferta = lote à venda no Jardim Águas do Paiol Área = 300,00 m² Valor de venda = R$ 45.000,00 Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape) Vu = R$ 45.000,00 x 0,90/300,00m² Vu = R$ 135,00/m² Imobiliária São Paulo - Fone: (16) 3333-4000 Oferta = lote à venda no Jardim Águas do Paiol Área = 300,00 m² Valor de venda = R$ 50.000,00 Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape) Vu = R$ 50.000,00 x 0,90/300,00m² Vu = R$ 150,00/m² Casell Imobiliária - Fone: (16) 3301-1977 Oferta = lote à venda no Jardim Águas do Paiol Área = 250,00 m² Valor de venda = R$ 45.000,00 Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape) Vu = R$ 45.000,00 x 0,90/250,00m² Vu = R$ 162,00/m²
6 Site Viva Real Oferta = lote à venda no Jardim Águas do Paiol Área = 300,00 m² Valor de venda = R$ 50.000,00 Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape) Vu = R$ 50.000,00 x 0,90/300,00m² Vu = R$ 150,00/m² Vu Médio = R$ 135,00 + 150,00 + 150,00 + 162,00 4 fls. 75 Vu médio = R$ 149,25/m² Média Saneada Desvio médio + 30% = R$ 194,03/m² - 30% = R$ 104,48/m² Como todos os valores estão dentro do intervalo, então nenhum deverá ser descartado; portanto: Vu médio = R$ 149,25/m² PORTANTO: Valor do Terreno (VT) VT = Vu x Área VT = R$ 149,25 x 300,00 m² VT = R$ 44.775,00
7 3.4) Valor da Edificação ( VE ) : fls. 76 Residência: Área Edificada = 75,17 m² Vu = R$ 1.210,63 para residência padrão popular nova e com acabamento esmerado ( Construção/ Mercado nº187, pág. 58) tabela Custos Unitários Pini de Edificações. Kd = Depreciação pela idade aparente, características e estado de conservação = 10 anos (índice 0,045) 10 Kd = (1-0,045) = 0,63 VE = R$ 1.210,63 x 0,63 x 75,17 m² VE = R$ 57.331,90 Cobertura de Fundos: Área Edificada = 11,25m² Vu = R$ 1.210,63/3 para residência padrão popular nova e com acabamento esmerado ( Construção/ Mercado nº187, pág. 58) tabela Custos Unitários Pini de Edificações. Kd = Depreciação pela idade aparente, características e estado de conservação = 10 anos (índice 0,045)
8 10 Kd = (1-0,045) = 0,63 VE = R$ 1.210,63/3 x 0,63 x 11,25 m² VE = R$ 2.860,10 Valor estimado para muros de vedação, portão e quintal parte calçado, considerando suas características, idade aparente e conservação = R$ 5.000,00 fls. 77 VE total = R$ 57.331,90 + R$ 2.860,10 + R$ 5.000,00 VE total = R$ 65.192,00 3.5) Valor do Imóvel ( VI ) : VI = VT + VE VI = R$ 44.775,00 + R$ 65.192,00 VI = R$ 109.967,00
9 fls. 78 IV) CONCLUSÃO: * Valor do Imóvel = R$ 109.967,00 (cento e nove mil novecentos e sessenta e sete reais) Araraquara, 09 de março de 2017
fls. 79 Engº Carlos Eduardo Cardoso 10 Foto: 01 Descrição Vista frontal do imóvel Bairro Jardim Águas do Paiol Foto: 02 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Jardim Águas do Paiol
fls. 80 Engº Carlos Eduardo Cardoso 11 Foto: 03 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Jardim Águas do Paiol Foto: 04 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Jardim Águas do Paiol
fls. 81 Engº Carlos Eduardo Cardoso 12 Foto: 05 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Jardim Águas do Paiol Foto: 06 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Jardim Águas do Paiol