CURSO DE FORMAÇÃO EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA DIREITO E FISCALIDADE DO IMOBILIÁRIO Maio 2017 Wilma Franco
DIREITO E FISCALIDADE DO IMOBILIÁRIO MATÉRIAS A ABORDAR: CAPÍTULO I DIREITOS REAIS E DIREITO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA EM ANGOLA Formas de detenção da propriedade Formas de transmissão da propriedade Títulos constitutivos de propriedade CAPÍTULO II DIREITO FISCAL ANGOLANO IMPOSTOS SOBRE O PATRIMÓNIO IMOBILIÁRIO Tributação do património Investimento Imobiliário
CAPÍTULO I Detenção da Propriedade DIREITOS REAIS E DIREITO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA EM ANGOLA Nos termos do artigo 15.º da Constituição, conjugado com o artigo 5.º da Lei de Terras de Angola Lei 09/04, de 9 de Novembro de 2004, a Terra é propriedade originária do Estado, e este pode transmiti-la sob várias formas de propriedade quando integradas no seu domínio privado. A Lei de Terras estabelece as bases gerais do regime jurídico das terras integradas na propriedade originária do Estado, os direitos fundiários que sobre estas podem recair e o regime geral de transmissão, constituição, exercício e extinção destes direitos.
CAPÍTULO I Detenção da Propriedade Direitos Fundiários: Direitos que recaem sobre os terrenos integrados no domínio privado do Estado e de que sejam titulares quer as pessoas singulares, quer as pessoas coletivas de direito público e de direito privado De acordo com o art.º 34.º da Lei de Terras o Estado pode transmitir a terceiros, os direitos fundiários seguintes: Direitos de Propriedade Privada Consagrado no artigo 35.º da LT, - O Estado pode transmitir a pessoas singulares de nacionalidade angolana o direito de propriedade sobre terrenos urbanos concedíveis integrados no seu domínio privado.
CAPÍTULO I Detenção da Propriedade Estes, podem ser transmissíveis desde que estejam compreendidos no âmbito de um plano de urbanização ou de instrumento legalmente equivalente e haja sido aprovado o respetivo loteamento. Domínio Útil Consuetudinário Previsto no art.º 37.º da LT, reconhecidos a famílias que integram as comunicações rurais, posse e os direitos de uso e fruição dos terrenos rurais comunitários por elas ocupados e aproveitados de forma útil e efetiva segundo o costume. Esse direito de uso e fruição não prescreve porém pode extinguir-se pelo não uso e pela livre desocupação.
CAPÍTULO I Detenção da Propriedade Domínio útil civil Podem ser constituídos por Contrato de concessão entre o Estado ou as autarquias locais e o concessionário Direito de enfiteuse (Arrendamento a longo prazo) previsto no art.º 38.º da LT conjugado com os art.º 1491.º a 1523.º do Código Civil Angolano. Direito de Superfície Nos termos do art.º 39 da LT, conjugado com os art.º 1524.º a 1542.º do Código Civil Angolano é admissível a constituição, pelo Estado ou pelas autarquias locais, do direito de superfície sobre terrenos rurais ou urbanos integrados no seu domínio privado, a favor de pessoas singulares nacionais ou estrangeiras ou coletivas com sede principal no País ou no estrangeiro.
CAPÍTULO I Detenção da Propriedade Extinção do Direito de Superfície Nos termos do art.º 1536.º do Código Civil o direito de superfície extingue-se: Se o superficiário não concluir a obra ou não fizer plantação dentro do prazo fixado ou, na falta de afixação, dentro do prazo de 10 anos; Se, destruída a obra ou as árvores, o superficiário não reconstruir a obra ou não renovar a plantação, dentro dos mesmos prazos a contar da destruição; Pelo decurso de prazo; Pela reunião na mesma pessoa do direito de superfície e do direito de propriedade; Pelo desaparecimento ou inutilização do solo; Pela expropriação por utilidade pública;
CAPÍTULO I Detenção da Propriedade Direito de Ocupação Precária É admissível a constituição, pelo Estado ou pelas autarquias locais, sobre os terrenos rurais e urbanos integrados no seu domínio privado, através de contrato de arrendamento celebrado por tempo determinado, de um direito de ocupação precária para a construção de instalações não definitivas. Por outro lado, existem direitos de propriedade de imóveis que pertencem legalmente a privados, permitindo a quem os detém, de deles dispor livremente.
CAPÍTULO I Lei do Confisco Nos termos da Lei 43/76 de 19 de Junho, revertem a favor do Estado, passando a constituir seu património e sem direito a indeminização todos os prédios de habitação, ou parte deles, propriedades de cidadãos nacionais ou estrangeiros cujos titulares se encontrem injustificadamente ausente do país por mais de 45 dias. Constituem Património do Estado, independentemente de quaisquer formalismos todos os imóveis e frações autónomas nacionalizadas ou confiscadas nos termos da Lei 3/76 de 3 de Março e da Lei 43/76.
CAPÍTULO I Transmissão de Propriedade Para que se opere uma transmissão de propriedade feita pelo Estado Angolano a um terceiro, o primeiro aspeto a considerar, são as características do terreno. Os terrenos estão divididos em três categorias, que lhes atribui diferente tratamento jurídico, as quais são: 1) Terrenos do domínio público do Estado; 2) Terrenos do domínio privado do Estado; 3) Terrenos de propriedade privada. 1) Terrenos do domínio público do Estado são sua propriedade e não podem ser objeto de compra e venda ou de arrendamento, apenas poderão ser concedidos a entidades privadas, em casos específicos e normalmente com âmbito de utilidade pública. 2) Terrenos do domínio privado do Estado para a sua concessão, tem de ser analisada a sua natureza matricial, terrenos urbanos ou terrenos rurais.
CAPÍTULO I Transmissão de Propriedade Terrenos Rurais não pode ser transferido a terceiros pelo Estado, a transmissão deste direito de propriedade é legalmente proibido, art.º 37.º Nº3 Entre tais direitos, a transmissão do Direito Útil Consuetudinário, por norma é transmitido aos aglomerados populacionais, que vivem nos meios rurais, fazendo o uso das terras de acordo com os seus costumes. Estes direitos em regra são atribuídos às populações pelos Governos Provinciais em que se inserem e são gratuitos. No que se refere aos Terrenos Urbanos, de acordo com a Lei de Terras de Angola, podem ser transmitidos a terceiros, da seguinte forma:
CAPÍTULO I Transmissão de Propriedade Direito de Propriedade apenas poderá ser transmitido a favor de pessoas singulares, de nacionalidade angolana e este direito tem que cumprir o requisito formal, notarial, da outorga da escritura de compra e venda. Direito Útil Civil, também designado por Enfiteuse, consiste na utilização de terrenos urbanos ou rurais, mediante um pagamento anual à Fazenda Publica. Este direito é transmitido por contrato, celebrado com os Governos Provinciais ou decretado em Conselho de Ministros, tendo por norma, caracter perpetuo. Direito de Superfície é o direito mais vulgarmente transmitido em Angola, face ao domínio das terras pelo Estado, consistindo na faculdade de terceiros manterem uma edificação urbana ou uma cultura agrícola, quer perpétua ou temporariamente, em terreno alheio.
CAPÍTULO I Transmissão de Propriedade Esta transmissão é onerosa, pois prossupõe o pagamento de uma prestação em dinheiro ao Estado. O direito de superfície confere as mesmas faculdades que a propriedade, com algumas exceções, sendo a mais relevante o limite temporal de 60 anos, renováveis, sendo atribuído ao superficiário o Direito de Preferência em caso de venda da terra. Direito de Ocupação Precária, utilizado em situações não definitivas, como por exemplo a instalação de um estaleiro, concedido em regra através de um contrato de arrendamento oneroso, pois envolve pagamento ao Estado, o qual não pode ter duração superior a um ano.
CAPÍTULO I Transmissão de Propriedade 3) Terrenos de propriedade privada A aquisição propriedade privada de terrenos por entidades ou pessoas singulares ocorre quando o terreno foi validamente adquirido, razão pela qual, por norma o proprietário é possuidor de título constitutivo válido (não pode ter sido alvo de expropriação ou confisco) desse direito, isto é, em regra existe a escritura de aquisição, caderneta matricial e registo predial.
CAPÍTULO I Títulos Constitutivos de Propriedade A aquisição de Direitos fundiários ao Estado pressupõe o procedimento seguinte: A apresentação da pretensão do interessado a autoridade competente (Governos Provinciais ou próprio Estado), responsável pela análise e deferimento, tornando-se efetiva após o decurso de cinco anos. A Celebração do contrato de concessão do direito fundiário, pela autoridade competente, que pressupõe: Participação da aquisição no Serviço de Finanças ou Bairro Fiscal competente; Outorga da Escritura Publica de compra e venda; Registo da aquisição na Conservatória do Registo Predial
CAPÍTULO I Títulos Constitutivos de Propriedade A aquisição de imóveis entre Particulares, sem intervenção do Estado, deverá revestir um cuidado de averiguação prévia do negócio a realizar, sobretudo por parte do sujeito comprador. Antes de formalizar a decisão de compra de determinada propriedade, é conveniente requerer ao vendedor os documentos da propriedade, designadamente: A certidão predial atualizada, com a qual deverá verificar se: O vendedor é o verdadeiro proprietário; Se não existem ónus ou encargos; A caderneta predial atualizada, na qual deverá verificar se: O imóvel se encontra devoluto; Se não há dividas de IPU
CAPÍTULO I Títulos Constitutivos de Propriedade Com o Título que legitime a aquisição do direito por parte do transmitente (escritura pública, despacho de desconfisco, etc.); Planta de Localização do imóvel, preferencialmente, certificada pela autoridade administrativa competente. No caso de se tratar da aquisição de um terreno, o adquirente deverá ainda verificar os planos urbanísticos e os demais regulamentos referentes ao uso do solo. Para este efeito deverão ser solicitadas informações específicas junto da Administração Municipal competente e junto dos serviços da Gestão Urbana do Governo Provincial competente.
CAPÍTULO I Títulos Constitutivos de Propriedade O processo de aquisição de um imóvel, por norma procede-se da seguinte forma: Celebração do Contrato Promessa; Outorga de Escritura Pública; Inscrição ou Averbamento na Matriz; Registo Predial
CAPITULO II DIREITO FISCAL ANGOLANO Impostos sobre o Património Imobiliário Tributação do Património A tributação do património imobiliário, em Angola, assenta na coexistência dos impostos seguintes: - A Sisa Diploma Legislativo N.º 230, de 21 de Maio de 1931 O Imposto de Sisa, incide nomeadamente sobre a transmissão onerosa de bens imóveis situados em Angola, art.º 1.º Dip. Leg. N.º 230 A simples promessa de venda com tradição da coisa ou verificando-se que o Promitente Comprador se encontra a usufruí-la, desencadeia tributação em sede de Sisa. Também poderão estar sujeitos a este imposto os arrendamentos a longo prazo 20 anos ou mais.
Imposto de SISA Art.º 3.º Actos sujeitos ao pagamento da SISA: Entre os diferentes actos sujeitos ao pagamento da SISA importa referir o n.º 9.º Os Contratos de Compra e Venda, renúncia ou cedência do direito e acção a herança ilíquida ou indivisa; Os arrendamentos a longo prazo considerando-se como tais os que forem feitos por mais de 20 anos ou mais.
A responsabilidade pelo pagamento do imposto é do adquirente. A matéria colectável é, em geral, o valor de aquisição do imóvel ou, se superior, trinta vezes o valor do rendimento fixado na matriz ou resultante de avaliação que o determine. No caso de transmissão de terreno para construção haverá sempre lugar a avaliação. A taxa da Sisa é de 2% sobre o valor do imóvel. Em caso de os contratantes acharem o valor do SISA excessivo podem sempre contesta-lo e pedirem a Repartição Fiscal competente que proceda a avaliação do imóvel, Art.º 20.º Nesse caso a SISA será paga sobre o valor que resultar da respectiva avaliação.
IMPOSTO DE SELO Nos termos do art.º 1.º do Decreto Legislativo Presidencial N.º 3/14, de 21 de Outubro, estão sujeitos a imposto de selo todos os actos, contratos, documentos, títulos, operações e outros factos, nos termos previstos na Tabela anexa ao Código ou em Leis especiais. De acordo com o disposto na al. a) do n.º do art.º 3 do mesmo Decreto, recai sobre o adquirente o encargo para a aquisição de bens a título gratuito ou oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre imóveis; A transmissão onerosa de bens imóveis está sujeita a Imposto do Selo à taxa de 0,3% incidente sobre o valor da transacção.
Imposto de Selo Encontra-se também sujeita a este imposto a aquisição de partes sociais de uma sociedade que detenha bens imóveis em Angola quando, por via dessa aquisição, o adquirente passe a deter 50% ou mais do capital social e se demonstre que a aquisição das partes sociais teve como principal objectivo a aquisição dos bens imóveis. Nos termos da al.a) do n.º 1 do art.º 5.º A obrigação do pagamento do Imposto de Selo nas aquisições onerosas de bens, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre imóveis, na data em que for celebrada a escritura notarial
Imposto sobre Sucessões e Doações Diploma Legislativo n.º 230, de 21 de Maio de 1931 Nos termos do artigo 5.º O imposto incide sobre transmissões gratuitas de bens móveis e imóveis e direitos considerados localizados ou transferidos em Angola, ou seja, as transmissões gratuitas de bens, por via de doação ou transmissão por morte, que são tributadas à taxa máxima de 30%. O imposto é devido pelo beneficiário da sucessão ou doação.
O Investimento Imobiliário O aumento da procura imobiliária em Angola deu lugar a um significativo acréscimo do número de investidores, designadamente a promoção imobiliária O mercado começou a exigir (e a ter) uma maior profissionalização dos serviços imobiliários, desde os serviços jurídicos até à avaliação, à mediação, ao financiamento, às empreitadas e à fiscalização. A Lei do Investimento Privado (Lei n.º 14/15, de 11 de Agosto - LIP ) é a Lei que rege o investimento em Angola. Considera-se investidor externo qualquer pessoa singular ou colectiva não residente que, independentemente da sua nacionalidade, introduza ou utilize em Angola capitais domiciliados no estrangeiro, com direito a transferir lucros e dividendos para o exterior.
Lei do Investimento Privado Segundo o n.º 1 do art.º 2.º da Lei 14/15, a Lei do Investimento Privado aplica-se a investimentos externos de qualquer montante e aos investimentos internos, cujo o montante global corresponda ao valor igual ou superior a Akz. 50.000.000,00 (cinquenta milhões de Kwanzas), Para que as empresas ao abrigo do Investimento Privado tenham direito aos benefícios fiscais essas devem: Empresas com investimento externo no contravalor em Kwanzas equivalente ou superior a USD 1.000.000,00 (um milhão de Dólares Norte Americanos), Empresas de Investimento Interno contravalor em Kwanzas equivalente ou superior a USD 500.000,00 (quinhentos mil Dólares Norte Americanos)
Lei do Investimento Privado Nos sectores de Energia, água, hotelaria e turismo, transportes e logística, construção Civil, Telecomunicações e Logística e ainda meios de Comunicação Social apenas é permitido o investimento se for efectuado em parceria com empresas de capital público ou empresas angolanas, em que aquelas detenham pelo menos 35% do capital social.
Lei do Investimento Privado Art.º 14.º Formas de realização do Investimento Interno: a) Alocação de Fundos Próprios; b) Aplicação em Angola de disponibilidades existentes em contas bancárias constituídas em Angola; c) Alocação de máquinas, equipamentos, acessórios e outros meios fixos corpóreos; d) Incorporação de créditos e outras disponibilidades do investidor privado, susceptiveis de serem aplicados em empreendimentos; e) Incorporação de tecnologias e Know How, desde que representem uma mais valia; f) Aplicação em território nacional, de fundos de no âmbito de reinvestimento interno.
Lei do Investimento Privado Art.º 15.º Operações de Investimento Externo: a) Introdução no território nacional de moeda livremente conversível; b) Introdução de tecnologia e Know How, desde que representem uma mais valia para o empreendimento e sejam susceptiveis de avaliação pecuniária; c) Introdução de máquinas, equipamentos e outros meios fixos corpóreos; d) Participação em sociedades e empresas de direito angolano, domiciliadas em território nacional; e) Criação de novas empresas exclusivamente pertencentes ao investidor externo; f) Aquisição da totalidade ou parte de empresas ou de agrupamento de empresas já existentes e participação no capital de empresas ou agrupamentos já existentes; g) Celebração e alteração de contratos de consórcio; h) Tomada total ou parcial de empresas comerciais ou industriais;
Lei do Investimento Privado i) Tomada total ou parcial de empresas agrícolas; j)exploração de complexos imobiliários, turísticos ou não; k) Realização de prestações suplementares de capital, adiantamentos aos sócios e, em geral, empréstimos ligados à participação dos lucros; l) Aquisição de bens imóveis situados no território nacional, quando essa aquisição se integre em projectos de investimento privado. Não são considerados investimento externo: As operações que consistem no frete temporário de automóveis, embarcações, aeronaves e outros meios suscptiveis de aluguer, leasing ou qualquer outra forma de uso temporário no território nacional contra pagamento.
Lei do Investimento Privado Art.º 22.º Transferência de lucros e dividendos Depois de implementado o projecto de investimento externo e mediante prova da sua execução é garantido ao investidor externo o direito de transferir para o exterior: a) Os dividendos ou lucros distribuídos; b) O produto de liquidação dos seus investimentos, incluindo as mais-valias, depois de pagos os impostos devidos; c) Produtos de indeminizações; d) Royalties ou outros rendimentos de remuneração de investimentos indirectos, associados à cedência de tecnologia;
Lei do Investimento Privado Art.º 39.º - Os investidores que pretendam beneficiar de incentivos fiscais nos termos da presente lei devem preencher cumulativamente os seguintes requisitos: a) Encontrarem-se em condições legais para o exercício da sua actividade; b) Não serem devedores da Administração Geral Tributária e da Segurança Social; c) Não terem dívidas de mora junto do sistema financeiro; d) Dispor de contabilidade organizada e adequada às exigências de apreciação e acompanhamento do projecto de investimento; Os prazos de concessão para benefícios fiscais variam entre 1 (um) a (dez) anos;
Lei do Investimento Privado Principais Cláusulas que devem constar num contrato de Investimento Privado: a) Identificação das Partes; b) Referência a natureza administrativa e ao objecto dos Contratos; c) Prazo de vigência dos Contratos; d) Definição e quantificação dos objectivos a realizar pelo investidor privado; e) Definição e quantificação das condições de exploração, gestão e associação e prazos dos empreendimentos objecto do contrato; f) Definição e quantificação das facilidades, beneficios fiscais e outros incentivos a conceder e a assegurar pelo Estado ao investidor privado, como contrapartida do exacto e pontual cumprimento dos objectivos fiscais; g) Localização do investimento e regime jurídico dos bens do investidor alocados ao projecto;
Lei do Investimento Privado h) Mecanismos de acompanhamento pelo Poder Executivo das accções de realização do investimento durante o período contratual; i) Forma de resolução de litígios; j) Definição geral, mas fundamentada, em anexo, do impacto económico, social e ambiental do projecto previsto, sempre que tal se aplique. O investidor privado deve garantir a contratação de trabalhadores angolanos, garantindo-os a necessária formação profissional e prestando-lhes condições salarias e sociais compatíveis com a sua qualificação, devendo submeter ao órgão competente para aprovação do investimento um plano de formação para os mesmos.
Os procedimentos de autorização ficam a cargo da Apiex que é, desse modo, um interlocutor privilegiado dos interessados que pretendam investir em Angola, na maioria dos sectores de actividade económica.