Urban View Urban Reports Quando o imóvel vira renda Programa Elas & Lucros, Rádio Brasil 2000 FM 107,3 Coluna minha cidade, meu jeito de morar e investir
Quando o imóvel vira renda Aqueles com menos de 30 anos não têm lembrança clara de como funcionava o mercado brasileiro na época da inflação. A instabilidade dos juros e o aumento desenfreado dos preços não permitiam planos a longo prazo, afinal, o dinheiro se desvalorizava a cada minuto. Financiamentos eram tiros no escuro: podiam facilmente se transformar em dívidas crescentes sem prazo de validade. Felizmente, a economia mudou. Hoje os juros são mais previsíveis e baixos e a prática do financiamento ficou acessível a diferentes camadas da população. E um dos mercados em que essa transformação é bastante evidente é o imobiliário. 2
Há algumas décadas o sonho da casa própria era inatingível para a maior parte dos brasileiros. Mas a facilidade dos financiamento e a expansão do mercado imobiliário no país permitiram que o imóvel transcenda seu papel de objeto de desejo para virar investimento. Transformar compra, venda e aluguel de imóveis em dinheiro é uma prática consolidada: esse tipo de investimento reinava na época da alta inflação pois oferecia um retorno acima da perda inflacionária. O que se vê de novidade nesse cenário é o perfil do investidor. O financiamento está mais barato, permitindo o alongamento do prazo e a redução do capital inicial, o que deixa essa modalidade mais acessível. A rentabilidade pode vir tanto pela valorização do bem (localização que se torna mais privilegiada ao longo do tempo, por exemplo) ou através de aluguel. Entre 2004 e 2009, os preços de casas e apartamentos novos subiram, em média, entre 30% e 40% na capital paulista, ante os 22% de inflação do período. O risco fica na possibilidade de depreciação do imóvel (incêndio, enchentes, desgaste do tempo) e na sua baixa liquidez, além da inadimplência dos inquilinos e os períodos de desocupação, que deixam por conta do proprietário gastos com IPTU, condomínio e manutenção. Mas é preciso analisar todos os fatores antes de partir para a ação. Investir para locação, por exemplo, só vale a pena se o patrimônio for adquirido por preço baixo que permita que o dividendo (aluguel) seja superior ao rendimento da renda fixa, que fica em torno de 10% ao ano. O ganho com a locação de unidades bem localizadas chega a 1% ao mês ou 12,6% ao ano, segundo o Conselho Regional dos Corretores de Imóvel (Creci). Alugar um imóvel financiado é uma forma de alavancagem: o investidor recebe dividendos sobre 100% do imóvel sem possuir a totalidade deste. Fonte: http://images03.olx.com.br/ 3
INVESTIR SEM COMPRAR Fundos imobiliários Administrado por uma instituição financeira, o empreendimento imobiliário ou parte dele é construído com o dinheiro dos investidores que aplicam no fundo. Opções como shoppings, flats, hospitais e prédios comerciais são maioria na composição das carteiras. O rendimento para o investidor pode vir do pagamento de aluguéis ou da valorização da cota comprada pelos participantes do fundo. Letras Hipotecárias São aplicações em títulos de crédito de renda fixa remunerados pela TR ou por um porcentual de CDI (juro de referência do mercado financeiro, que acompanha a taxa Selic ), emitidos por instituições financeiras que atuam na concessão de financiamentos habitacionais. São indicadas para investidores com perfil conservador, porque combinam risco baixo e rentabilidade. É isenta de Imposto de Renda. Letras de Crédito Imobiliário São títulos de crédito imobiliário garantidos por hipoteca ou por alienação de imóveis. Também são indicados por especialistas para quem tem perfil conservador, por se tratar de um ativo de renda fixa, sem riscos exagerados. A Caixa Econômica, maior ofertante de crédito imobiliário, está no topo das ofertas de LCIs. Fonte: Valor Econômico Para não perder dinheiro em um investimento de dezenas de milhares de reais, no mínimo, é preciso informação e racionalidade. Há de se analisar todos os detalhes para fazer o investimento render, deixando de lado os filtros que normalmente influenciam na compra da casa própria ou do escritório para a empresa. Quer vai comprar o alugar esse imóvel é o seu cliente, e são as necessidades dele que devem ser atendidas. Planta e localização precisam ser analisadas a fundo sob o ponto de vista do negócio. Quem se assusta com tantas variáveis não precisa se preocupar: a outra boa nova é que, na última década, popularizaram-se novas modalidades de investimento imobiliário. O mercado se democratizou e as opções, antes restritas a comprar, vender ou alugar unidades físicas, agora contam com fundos imobiliários, letras hipotecárias e as letras de crédito imobiliário, que abrem as portas dessa modalidade a quem só pode dispor de pequenas quantias é possível virar dono de parte de um hotel, shopping ou prédio comercial com apenas R$ 1.000,00. Para definir qual é a melhor opção deve-se levar em conta a interação entre as melhores condições de segurança, rentabilidade e liquidez. Mas, seja qual for a modalidade de investimento imobiliário escolhida, são necessários análise e planejamento. Isso a época pós-inflação não apenas permite: é uma exigência dos tempos atuais. 4
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