fls. 126 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR Cumprimento de Sentença Despesas Condominiais Processo Digital nº 1062648-39.2013.8.26.0100 JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº 104005/SP, APEJESP nº 1636, RG nº 19.247.254-9, CPF nº 128.156.718-32, Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que CONDOMINIO EDIFICIO SUMMERTIME move em face de VITORIA OFICE MOBILIARIOS CORPORATIVOS LTDA vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado imóvel assemelhado ao imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O 1.0 CONSIDERAÇÕES INICIAIS O signatário foi honrado com a nomeação de fl. 61 para avaliar o imóvel descrito na Matrícula nº 38.791, do 1º ORI, Santos/SP, a seguir transcrito: APARTAMENTO nº 41, localizado no 4º andar do Bloco A, do EDIFÍCIO SUMMERTIME, situado na Alameda do Afoxé, nº 48, contendo a área útil de 104,370m², área comum de 91,860m², totalizando uma área construída de 196,230m².
fls. 127 1.1 - ASSISTENTES TÉCNICOS Não houve indicação de assistentes técnicos. 2.0 - QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO TIPO DO IMÓVEL Apartamento Residencial LOCAL Alameda do Afoxé, nº 48 Apto. 41 - Edifício Summertime Bairro Riviera de São Lourenço - Bertioga - São Paulo - SP - CEP 11250-000 Módulo 4 MATRÍCULA 38.791 1º ORI Santos/SP CONTRIBUINTE 97.123.004.022 Área Privativa...140,370m² QUADRO DE ÁREAS Área Comum...91,860m² Área Total...196,230m² NOTA: Áreas extraídas da respectiva matrícula VALOR DE MERCADO: R$ 870.000,00 DATA DA AVALIAÇÃO: 15/08/2016 2
fls. 128 3.0 OBJETIVO O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc. 4.0 - METODOLOGIA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL Para determinação do valor do apartamento avaliando, será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes. 5.0 MAPA DE LOCALIZAÇÃO 3
fls. 129 5.1 VISTORIA DO IMÓVEL Vista aérea do avaliando cerca de 400m da praia Dirigindo-se ao endereço supra descrito, o signatário vistoriou o imóvel, tirando fotografias, apresentadas a seguir, a qual ilustra e concede boa noção do imóvel em questão. FOTO Nº 01 Vista parcial fachada Edifício Summertime 4
fls. 130 FOTO Nº 02 Vista parcial da sala FOTO Nº 03 Vista parcial sacada FOTO Nº 04 Vista parcial quarto 5
fls. 131 FOTO Nº 05 Vista parcial cozinha 5.2 CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES A Alameda do Afoxé, no trecho em consideração, tem perfil plano, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no bairro Riviera de São Lourenço, no Município de Bertioga São Paulo 5.3 CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO SUMMERTIME IDADE ESTIMADA 26 anos TIPO Residencial PORTARIA Sim ZELADORIA Sim ELEVADORES 02 VAGA DE GARAGEM 01 SALÃO DE FESTAS Não PISCINA Não QUADRA DE ESPORTES Não SALA DE GINÁSTICA Não SALÃO DE JOGOS Sim SAUNA Não CHURRASQUEIRA Não PARQUE INFANTIL Não JARDINS Sim TV A CABO Sim VIGILÂNCIA ELETRÔNICA Sim ESTADO DE CONSERVAÇÃO Bom 6
fls. 132 5.4 CARACTERÍSTICAS DO APARTAMENTO Nº 41 BLOCO A A unidade nº 41 localiza-se no 4º andar no Edifício Summertime, com 104,370m 2 de área privativa. Trata-se de apartamento padrão, composto de três dormitórios, sendo um suíte, sala para dois ambientes, banheiro social, cozinha, área de serviço e uma vaga de garagem. 5.5 CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO Sala Visitas e Jantar Dormitórios 1, 2 e 3 Banheiros suíte e social Cozinha Área de Serviço Quarto Empregada Banheiro de Serviço Piso porcelanato, paredes com pintura sobre massa corrida, teto rebaixado em gesso com sanca, esquadrias em alumínio com vidro fumê Piso porcelanato, paredes com pintura sobre massa corrida, teto rebaixado em gesso, esquadrias em alumínio com vidro fumê Piso porcelanato, paredes com azulejos e pastilhas até o teto, esquadrias de alumínio com vidro trabalhado Piso porcelanato, paredes com azulejos até o teto, esquadrias de alumínio com vidro fumê Piso porcelanato, paredes com azulejos até o teto, esquadrias de alumínio com vidro fumê Piso porcelanato, paredes com pintura sobre massa, esquadrias de alumínio Piso porcelanato, azulejo até o teto, sem janela 7
fls. 133 6.0 VALOR MÉDIO DO METRO QUADRADO O Índice FIPE/ZAP é um indicador de preços de imóveis que, com base nos anúncios de imóveis à venda publicados em seu site, calcula o preço do metro quadrado (preço de venda/área útil), levando em conta a localização (bairro), o número de dormitórios e a área útil, que não será utilizado como comparativo, mas apenas como referência. O valor médio do metro quadrado no BAIRRO RIVIERA DE SÃO LOURENÇO, com base em 379 ofertas de apartamentos com 3 dormitórios, segundo Índice FIPE/ZAP - Julho/2016 é de R$ 11.069,00/m² 8
fls. 134 7.0 ELEMENTOS COMPARATIVOS REFERENCIAIS R1 Data: Agosto/2016 Tipo: APARTAMENTO TIPO Estado: SP Município: BERTIOGA Endereço: ALAMEDA DO AFOXE Nº 48 NO MESMO EDIFÍCIO DO AVALIANDO Empreendimento: SUMMERTIME Bairro: Riviera de São Lourenço Módulo 2 Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Coleta Melhorias: de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 850.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO - COM ELEVADOR Idade Estimada: 26 Conservação: Regular Área da Construção: 106,00 m² Vagas: 1 Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 106,00 m² Características: 3 Dormitórios (1 Suíte) Fonte de Informação: Contato: SR. RICARDO Site: Imobiliária: IMOVEL RIVIERA Fone: (13)974117639 VV M² CM² R$ 850.000,00 106,00M² R$ 8.018,86 9
fls. 135 R2 Data: Agosto/2016 Tipo: APARTAMENTO TIPO Estado: SP Município: RIVIERA Endereço: PASSEIO DO MARACA, 674 Empreendimento: EDIFICIO CARAVELAS Bairro: RIVIERA MÓDULO 4 Melhoramento Urbano: Melhorias: Dados Econômicos: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 1.200.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO - COM ELEVADOR Idade Estimada: 25 Conservação: Regular Área da Construção: 125 m² Vagas Cobertas: 1 Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 125 m² Infra-Estrutura:. Características: 3 Dormitórios, 1 suíte Fonte de Informação: Contato: SR. RICARDO Site: Imobiliária: RIVIERA IMÓVEIS Fone: 13-99775-0638 VV M² CM² R$ 1.200.000,00 125,00 R$ 9.600,00 10
fls. 136 R3 Data: Agosto/2016 Tipo: APARTAMENTO TIPO Estado: SP Município: RIVIERA S. LOURENÇO Endereço: PASSEIO DO MARACA, 322 Empreendimento: ILHAS DO CARIBE Bairro: Riviera de São Lourenço MÓDULO 4 Melhoramento Urbano: Melhorias: Dados Econômicos: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 1.800.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 0.00 m² Frente: 0.00 m Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO MEDIO - COM ELEVADOR Idade Estimada: 15 Conservação: Regular Área da Construção: 196 m² Vagas Cobertas: 2 Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 196 m² Infra-Estrutura:. Características: 4 Dormitórios (2 suítes) Fonte de Informação: Contato: SR. RICARDO Site: Imobiliária: IMOVEL RIVIERA Fone: 13-974117639 VV M² CM² R$ 1.800.000,00 196 R$ 9.183,67 11
fls. 137 Data: Agosto/2016 Tipo: APARTAMENTO TIPO Estado: SP Município: BERTIOGA Endereço: ALAMEDA DO REMO, 363 Empreendimento: CALYPSO Bairro: Riviera de São Lourenço MÓDULO 2 Melhoramento Urbano: Melhorias: Dados Econômicos: 12 R4 Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 950.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : PADRAO - COM Padrão: Idade Estimada: 15 Conservação: Regular ELEVADOR Área da Construção: 130 m² Vagas Cobertas: 2 Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 130 m² Infra-Estrutura: Características: 3 Dormitórios, 2 Banheiros, 1 Cozinha, 1 Área de Serviço, sacada com churrasqueira Descrição do Imóvel: Fino acabamento Fonte de Informação: Contato: Sr Osmar Site: Imobiliária: Barreiro Rodrigues Consultoria Fone: 19-9740-7168 VV M² CM² R$ 950.000,00 130,00 R$ 7.307,69
fls. 138 R5 Data: Agosto/2016 Tipo: APARTAMENTO TIPO Estado: SP Município: BERTIOGA Endereço: ALAMEDA DO REMO Nº 417 Empreendimento: BELLE VILLE Bairro: Riviera de São Lourenço MÓDULO 2 Melhoramento Urbano : Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Melhorias: Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 1.350.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO MEDIO - COM ELEVADOR Idade Estimada: 15 Conservação: Regular Área da Construção: 193 m² Vagas Cobertas: 2 Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 193m² Infra-Estrutura: Características: 3 Dormitórios, 1 suite Fonte de Informação: Imobiliária: AMG Consultoria Imobiliária Fone: (13) 3316-1461 Código Imóvel: AP0546 VV M² CM² R$ 1.350.000,00 193,00 R$ 6.994,81 13
fls. 139 R6 Data: Agosto/2016 Tipo: APARTAMENTO TIPO Estado: SP Município: BERTIOGA Endereço: ALAMEDA DAS CONCHAS Nº 380 Empreendimento: ALLAMANDA Bairro: Riviera de São Lourenço Módulo 6 Melhoramento Urbano: Melhorias: Dados Econômicos: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 890.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO - COM ELEVADOR Idade Estimada: 25 Conservação: Regular Área da Construção: 93,55 m² Vagas: 2 Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 93,55 m² Infra-Estrutura: Características: 3 Dormitórios, (1 Suíte), 3 Banheiros, 1 Cozinha, 1 Área de Serviço Fonte de Informação: Fone: (13)94784-8991 Imobiliária: Mello Castanho Imóveis Código Imóvel: 1000385 VV M² CM² R$ 890.000,00 93,55 R$ 9.513,62 14
fls. 140 8.0 METODOLOGIA DE CÁLCULO Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado como base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue: 9.0 RESULTADO DAS COLETAS 15 R1 VALOR AREA PRIVATIVA VALOR POR M² R$ 850.000,00 106,00 R$ 8.018,86 R2 VALOR AREA PRIVATIVA VALOR POR M² R$ 1.200.000,00 125,00 R$ 9.600,00 R3 VALOR AREA PRIVATIVA VALOR POR M² R$ 1.800.000,00 196,00 R$ 9.183,67 R4 VALOR AREA PRIVATIVA VALOR POR M² R$ 950.000,00 130,00 R$ 7.307,69 R5 VALOR AREA PRIVATIVA VALOR POR M² R$ 1.350.000,00 193,00 R$ 6.994,81
fls. 141 R6 VALOR AREA PRIVATIVA VALOR POR M² R$ 890.000,00 93,55 R$ 9.513,62 SOMATORIO VGV VALOR GLOBAL VENDA AREA TOTAL DOS REFERENCIAIS R$ 7.040.000,00 843,55 Metros quadrados 10.0 CALCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO) Soma R1 = VGL/V pela área total dos referenciais 1 = VM área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração R1 = R$ 7.040.000,00 843,55m² 1 = R$ 8.345,68/m² MEDIA ÁREA IA CUSTO IA R$ 8.345,68 104,370m² R$ 871.038,62 IA = R$ 8.345,68 104,370m² = R$ 871.038,62 16
fls. 142 11.0 VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando em 12.0 ENCERRAMENTO R$ 870.000,00 (OITOCENTOS E SETENTA MIL REAIS) Laudo impresso em 17 (dezessete) folhas somente no anverso, contendo 11 (onze) fotografias digitais. São Paulo, 15 de agosto de 2016 17