Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Galleon Capital Partners Relatório de Gestão Exercício de 2011 Navegando Pacientemente no Mar Salgado / Sailing Paciently in the Salty Sea
Comité de Investimentos João Paulo Batista Safara Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Banco depositário Banco Invest, SA Avaliadores CB Ricard Ellis Consultoria e Avaliação de Imóveis, Unipessoal, Lda. J. G. Ribeiro, Lda. Auditor Baptista da Costa & Associados SROC, Lda. Carteira Número de investimentos: 4 (serviços e residencial) Área bruta coberta total: 20,061 m² Localização do Investimento: Portugal (Lisboa e Setúbal)
Ambiente de Negócio A Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) classificou 2011 como o pior ano das duas últimas décadas em termos de número de transacções, estimadas em aproximadamente 190,000, uma queda de 9.2% relativamente a 2010. Esta situação reflecte um enquadramento de mercado em que os preços evidenciam rigidez à descida, pelo que o ajustamento à forte quebra de procura é feito através da rarefacção das transacções. Esta perspectiva encontra validação empírica na redução do número de casas licitadas em leilões (aproximadamente 15%, segundo a Euro Estates e a Luso Roux) e no valor global das vendas neste canal alternativo (cerca de 28%, de acordo com as mesmas leiloeiras), apesar do incremento do número de leilões e da prática nestes de preços indicados como inferiores em cerca de 40% aos praticados no canal tradicional. Actividade do Fundo 2011 foi o quarto exercício completo do Fundo, lançado a 14 de Maio de 2007 com uma subscrição inicial de 10 milhões ( 9 milhões dos quais em unidades tipo A e o remanescente unidades tipo B ) e objecto de um primeiro aumento de capital em 2009, que fixou então o respectivo valor em 10.095
milhões. Durante o exercício em apreço, e atentas as necessidades de capitalização do Fundo, ocorreram um segundo e um terceiro aumentos de capital, que elevaram sucessivamente o capital do Fundo para 11.410 milhões. Durante este exercício, o Fundo continuou a concentrar a sua actividade no seu projecto nuclear, a reconversão dos edifícios da extinta Universidade Moderna na Praia do Bom Sucesso, em Belém (o Projecto ). O Projecto prevê a construção de fogos residenciais e espaços comerciais na área de implantação de quatro edifícios, registando-se com agrado o facto de ter sido possível em 2011 contratar com a massa falida da Dinensino a aquisição do edifício designado Pólo das Artes : 1. Praia do Bom Sucesso, 21-24 e Travessa da Saúde, 2, propriedade do Fundo (o Galeão ); 2. Av. da India s/n (o Pólo das Artes ), prometido comprar pelo Fundo; 3. Praia do Bom Sucesso e Av. da India, s/n (o Rosa ), acordado adquirir para o Fundo quando a respectiva capitalização o permitir; e 4. Praia do Bom Sucesso, 7-11 (o Laranja ), prometido comprar pelo Fundo. O Rosa, o Laranja e o Pólo das Artes constituem um conjunto inventariado, o que impõe que o Projecto vise a sua regeneração e consequente adaptação às funções pretendidas, cumprindo e respeitando as condicionantes
arquitectónicas a que a sua classificação obriga e englobando uma cave comum para estacionamento. O Galeão evidencia bem o peso dos anos, e é, salvo melhor opinião, banal do ponto de vista arquitectónico. Objectiva-se assim a respectiva demolição, para edificação de um novo edifício residencial, que ofereça espaços amplos dotados de vistas frontais desafogadas sobre a magnífica envolvente. O Projecto decompõe-se assim em dois, um Projecto de Regeneração e um Projecto de Nova Construção, ambos objecto de parecer favorável do IGESPAR quando oportunamente apresentados pelo proprietário anterior do Galeão e, ainda, actual do Rosa e do Laranja. Está entregue nas mãos capazes do prestigiado Arquitecto João Paciência, em cujo reconhecido rasgo a Sociedade Gestora deposita fundadas esperanças. Não obstante as diligências empreendidas durante o exercício com vista ao bom desenvolvimento do Projecto, é certo que estas voltaram a não se traduzir em qualquer receita, nem efectiva, nem tão pouco potencial, dado que o estado de desenvolvimento do Projecto continua a não a permitir os licenciamentos que, a prazo, valorizarão o património. Assim sendo, o Fundo registou o segundo prejuízo consecutivo, desta vez de cerca de 483 mil ( 377 mil em 2010), sendo o agravamento dos prejuízos essencialmente imputável ao crescimento d os custos financeiros, que atingiram aproximadamente 311 mil ( 205 mil em 2010). O único autofinanciamento do exercício proveio dos contratos de
arrendamento de curto prazo no Galeão, que produziram um yield de 0.7%, ligeiramente inferior ao atingido em 2010 (0.9%). Perspectivas para 2012 Em 2012 o Fundo continuará a investir a sua atenção na maturação do Projecto, esperando poder obter o respectivo licenciamento durante o exercício, e, se as diligências em curso para angariar o necessário financiamento frutificarem, iniciar a respectiva construção em 2012. Em linha com este objectivo, será abandonado o arrendamento de curto prazo de espaços no Galeão. Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; Ao Millennium BCP, pelo fundamental apoio creditício ao projecto do Fundo; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada;
Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade. Lisboa, 27 de Fevereiro de 2012 Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008 Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva