Demonstrações Financeiras Espírito Santo Property Brasil S.A. e Empresas Controladas com Relatório dos Auditores Independentes
Demonstrações financeiras Índice Relatório dos auditores independentes sobre as demonstrações financeiras... 1 Demonstrações financeiras auditadas Balanços patrimoniais... 3 Demonstrações dos resultados... 5 Demonstrações dos resultados abrangentes... 6 Demonstrações das mutações do patrimônio líquido... 7 Demonstrações dos fluxos de caixa... 8... 9
Balanços patrimoniais (Em milhares de reais) Ativo Controladora Consolidado Notas 31/12/2012 31/12/2011 31/12/2012 31/12/2011 Circulante Caixa e equivalentes de caixa 4 53.342 37.462 63.171 61.031 Contas a receber de clientes 5 94 63 37.851 49.437 Imóveis a comercializar 6 10.746 10.746 294.015 226.044 Impostos e contribuições a compensar 1.008 565 1.656 1.025 Títulos disponíveis para negociação 7 - - 120 720 Demais contas a receber 725 649 8.376 5.835 65.915 49.485 405.189 344.092 Não circulante Contas a receber de clientes LP 5 - - 43.597 35.492 Títulos disponíveis para negociação 7 - - 8.129 7.156 Créditos de empresas ligadas 8 5.563 5.102 7.370 5.368 Investimentos em controladas 9(b) 189.649 194.176 - - Imobilizado 10 2.297 2.184 5.965 6.804 Intangível 11 50.716 50.716 4.962 4.962 248.225 252.178 70.023 59.782 Total do ativo 314.140 301.663 475.212 403.874 As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras
Passivo Controladora Consolidado Notas 31/12/2012 31/12/2011 31/12/2012 31/12/2011 Circulante Fornecedores 515 445 9.575 6.178 Empréstimos e Financiamentos 12 23.270 16.415 79.596 36.298 Debêntures 13 18.707-19.972 - Contas a pagar por aquisição de imóveis 14 - - 9.405 12.378 Impostos e contribuições a recolher 16 50 52 1.875 2.296 Salários, encargos sociais e participações 1.109 641 1.621 925 Adiantamento de Clientes 15 - - 5.583 5.656 Demais contas a pagar - 5 1.790 3.089 43.651 17.558 129.417 66.820 Não circulante Empréstimos e Financiamentos LP 12 64.410 26.435 97.092 72.143 Debêntures 13 100.000 103.820 132.882 103.820 Imposto de renda e contribuição social diferidos - - 3.515 1.814 Contas a pagar por aquisição de imóveis LP 14 10.689 21.280 15.410 16.085 Partes relacionadas LP 8 27.187 25.550-847 202.286 177.085 248.899 194.709 Patrimônio líquido Capital Social 17 65.588 65.588 65.588 65.588 Reserva de Capital 17 41.886 41.886 41.886 41.886 Prejuízos Acumulados (39.271) (454) (39.271) (454) 68.203 107.020 68.203 107.020 Participação de não controladores - - 28.693 35.325 68.203 107.020 96.896 142.345 Total do passivo e patrimônio líquido 314.140 301.663 475.212 403.874 As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras
Demonstrações dos resultados Exercícios findos em (Em milhares de reais, exceto lucro líquido por ação, expresso em reais) Controladora Consolidado Notas 31/12/2012 31/12/2011 31/12/2012 31/12/2011 Receita Líquida Total 18 1.350 572 79.449 111.795 Custo dos imóveis vendidos - - (58.717) (49.133) Lucro Bruto 1.350 572 20.732 62.662 Receitas (despesas) operacionais Com vendas 19 (239) (29) (8.850) (5.975) Salarios e Encargos sociais 19 (9.941) (7.479) (12.748) (9.597) Ocupação 19 (1.170) (883) (1.488) (1.247) Serviços de terceiros 19 (2.170) (1.776) (4.959) (5.624) Depreciação e amortização 10 (537) (184) (1.698) (807) Gerais e administrativas 19 (795) (2.376) (5.777) (6.439) Honorários da administração 19 (2.122) (2.015) (2.449) (2.094) Equivalência patrimonial 9(b) (5.264) 29.580 - - Outras receitas (despesas) operacionais, líquidas - (16) - 3.777 Resultado antes das despesas e receitas financeiras (22.238) 14.822 (37.969) (28.006) Receitas financeiras 20 3.987 5.796 5.796 8.055 Despesas financeiras 20 (21.916) (15.490) (27.884) (22.924) Resultado financeiro (17.929) (9.694) (22.088) (14.869) Lucro antes do imposto de renda e contribuição social (38.817) 5.700 (39.325) 19.787 Imposto de renda e contribuição social Diferido 16(c) - - 773 (617) Corrente 16(b) - - (2.911) (4.318) - - (2.138) (4.935) Lucro (prejuízo) líquido antes da participações de não controladores (38.817) 5.700 (41.463) 14.852 Participação de não controladores - - 2.646 (9.152) Lucro (prejuízo) líquido do exercício (38.817) 5.700 (38.817) 5.700 As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras
Demonstrações dos resultados abrangentes Exercícios findos em (Em milhares de reais, exceto lucro líquido por ação, expresso em reais) Controladora Consolidado 2012 2011 2012 2011 Lucro (prejuízo) líquido do exercício (38.817) 5.700 (38.817) 5.700 Outros resultados abrangentes - - - - Resultado abrangente do exercício (38.817) 5.700 (38.817) 5.700 As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras
Demonstrações das mutações do patrimônio líquido Exercícios findos em (Em milhares de reais) Capital social Reserva Prejuízos Participação de Inegralizado de capital acumulados Total não controladores Total Em 31 de dezembro de 2010 65.588 41.886 (6.154) 101.320 36.705 138.025 Aumento de Capital PEC - - - - 75 75 Aquisição da joint venture Bascol Brasil - - - - (974) (974) Pagamentos de dividendos - - - - (5.752) (5.752) Participação de acionistas não controladores - - - - (3.881) (3.881) Lucro líquido do exercício - - 5.700 5.700 9.152 14.852 Em 31 de dezembro de 2011 65.588 41.886 (454) 107.020 35.325 142.345 Pagamentos de Dividendos - - - - (3.986) (3.986) Prejuízo do exercício - - (38.817) (38.817) (2.646) (41.463) Em 31 de dezembro de 2012 65.588 41.886 (39.271) 68.203 28.693 96.896 As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras
Demonstrações dos fluxos de caixa Exercícios findos em (Em milhares de reais) Controladora Consolidado 2012 2011 2012 2011 Fluxos de caixa das atividades operacionais Lucro (prejuízo) líquido do exercício (38.817) 5.700 (38.817) 5.700 Ajustes para conciliar o lucro líquido ao caixa gerado pelas atividades operacinais: Depreciação de bens do ativo imobilizado 537 184 1.698 807 Juros e variações monetárias líquidas 21.916 11.736 22.903 19.178 Equivalência patrimonial 5.264 (29.580) - - Impostos diferidos - - 773 617 (11.100) (11.960) (13.443) 26.302 Diminuição (aumento) de ativos operacionais Contas a receber de clientes (31) (63) 3.481 (27.005) Imóveis a comercializar - 22.636 (67.971) (51.015) Partes relacionadas (461) (3.707) (2.002) 329 Outros ativos (519) (807) (3.545) (1.120) (1.011) 18.059 (70.037) (78.811) Aumento (diminuição) de passivos operacionais Fornecedores 70 432 3.397 5.199 Contas a pagar por aquisição de imóveis (10.591) (5.345) (3.648) 4.138 Contas a pagar por aquisição de investimentos - (10.689) - (10.689) Partes relacionadas 1.637 25.550 (847) 731 Impostos e contribuições a recolher - - (421) 1.605 Outros passivos (6.738) (6.311) (6.380) 886 (15.622) 3.637 (7.899) 1.870 Caixa líquido gerado pelas (aplicado nas) atividades operacionais (27.733) 9.736 (91.379) (50.639) Das atividades de investimento: Aquisição de bens de ativo imobilizado (650) (400) (859) (5.123) Alienação de bens de ativo imobilizado - 124-1.883 Aquisição de investimento (12.683) (61.223) - - Aumento no ativo intangível - (9.505) - (4.962) Caixa líquido aplicado nas atividades de investimentos (13.333) (71.004) (859) (8.202) Das atividades de financiamento: Ingresso de novos empréstimos, financiamentos e debêntures 60.000 100.000 109.378 156.468 Pagamento de empréstimos e financiamentos (15.000) (18.531) (15.000) (41.953) Dividendos pagos por controladoras e coligadas em conjunto 11.946 17.255-1.814 Aumento (diminuição) na participação de minoritários - - - (1.380) Caixa líquido gerado pelas atividades de financiamento 56.946 98.724 94.378 114.949 Aumento (redução) em caixa e equivalentes de caixa 15.880 37.456 2.140 56.108 Caixa e equivalentes de caixa No início do exercício 37.462 6 61.031 4.923 No fim do exercício 53.342 37.462 63.171 61.031 Aumento (redução) em caixa e equivalentes de caixa 15.880 37.456 2.140 56.108 As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
1. Contexto operacional A Espírito Santo Property Brasil S.A. ( Companhia ), sociedade anônima de capital fechado com sede em São Paulo - SP foi constituída em 15 de agosto de 2008 por meio de uma organização societária visando agrupar as participações societárias em operações de imóveis detidas pelos sócios Rioforte Investment Holding Brasil S/A (anteriormente designada por Interatlântico S.A. e a seguir também designada por Rioforte), Cisalpina Participações Ltda. e Agropecuária Maloan Ltda. Os acionistas estabeleceram o plano de negócios da Companhia e determinaram sua atuação como holding das sociedades com propósito específico SPEs e empresas mencionadas na nota 9. A Companhia, através de suas controladas, mantém preponderantemente caracterizado em seu objeto social: (a) a incorporação e comercialização de empreendimentos imobiliários de qualquer natureza, inclusive por meio de financiamento; (b) a administração e locação de imóveis próprios; (c) o loteamento de terrenos; (d) a construção de condomínios; (e) a prestação de serviços relativos a construção, supervisão, estudos e projetos e a execução de quaisquer obras e serviços de engenharia civil em todas as suas modalidades técnicas e econômicas; e (f) a participação em outras sociedades, empresárias ou não, na qualidade de sócia, quotista ou acionista. A Companhia, através de suas controladas, integra projetos imobiliários já lançados como o Condomínio Praças Villa Lobos, Condomínio Quintas da Baroneza, Parque Empresarial Campinas, Arte de Viver e incorpora adicionalmente um conjunto significativo de novos projetos como, por exemplo, Pedra Branca (Santa Catarina) e Novo Rio (Rio de Janeiro). O desenvolvimento dos empreendimentos de incorporação imobiliária dos imóveis são efetuados diretamente pela Companhia, pelas controladas ou por outros parceiros. A participação de parceiros ocorre de forma direta no empreendimento, por meio de participação nas sociedades em conta de participação, consórcios e sociedades com propósitos específicos para desenvolver o empreendimento.
2. Base de preparação das demonstrações financeiras A autorização para conclusão da preparação destas demonstrações contábeis ocorreu na reunião de diretoria realizada em 7 de março de 2013. Declaração de conformidade com relação às normas do CPC As demonstrações financeiras individuais foram preparadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, que compreendem os Pronunciamentos, Orientações e Interpretações emitidos pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis ( CPC ). As demonstrações financeiras consolidadas foram preparadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil que compreendem os Pronunciamentos, Orientações e Interpretações emitidos pelo CPC incluindo a Orientação OCPC-04 Aplicação da Interpretação Técnica ICPC-02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras - no que diz respeito ao reconhecimento de receitas e respectivos custos e despesas decorrentes de operações de incorporação imobiliária durante o andamento da obra (método do percentual de conclusão POC). a) Base de mensuração As demonstrações financeiras individuais e consolidadas foram preparadas com base no custo histórico, exceto pela valorização de certos ativos e passivos como instrumentos financeiros, os quais são mensurados pelo valor justo. b) Moeda funcional e moeda de apresentação As demonstrações financeiras individuais e consolidadas são apresentadas em milhares de reais, que é a moeda funcional da Companhia. Todas as informações financeiras apresentadas em Real foram arredondadas para milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma. c) Uso de estimativa e julgamento A preparação das demonstrações financeiras individuais e consolidadas, de acordo com as normas IFRS e as normas CPC, exige que a Administração faça julgamentos, estimativas e premissas que afetam a aplicação de políticas contábeis e os valores reportados de ativos, passivos, receitas e despesas. Os resultados reais podem divergir dessas estimativas.
2. Base de preparação das demonstrações financeiras--continuação d) Uso de estimativa e julgamento--continuação Estimativas e premissas são revistas de maneira contínua. Revisões com relação às estimativas contábeis são reconhecidas no período em que as mesmas são revisadas e em quaisquer períodos futuros afetados. As informações sobre incertezas quanto às premissas e estimativas que possuam um risco significativo de resultar em um ajuste material dentro do próximo exercício estão relacionadas, principalmente, aos seguintes aspectos: determinação de taxas de desconto a valor presente utilizada na mensuração de certos ativos e passivos de curto e longo prazo, provisões para contingências fiscais, cíveis e trabalhistas e provisões para garantias (passivos eventuais), custo orçado dos empreendimentos, e a elaboração de projeções para realização de imposto de renda e contribuição social diferidos, as quais, apesar de refletirem o julgamento da melhor estimativa possível por parte da Administração da Companhia e de suas controladas, relacionadas à probabilidade de eventos futuros, podem eventualmente apresentar variações em relação aos dados e valores reais. e) Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações adotadas a partir de 2012 A Companhia adotou todos os pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações emitidas pelo CPC que estavam em vigor em 31 de dezembro de 2012. Em relação a adoção dos pronunciamentos e interpretações listados abaixo, que passaram a vigorar a partir de 1º de janeiro de 2012, os mesmos não impactaram as demonstrações financeiras individuais e consolidadas da Companhia em 31 de dezembro de 2012. São eles: CPC 17 (R1) Contratos de Construção CPC 18 (R1) Investimento em Controlada e em Coligada CPC 30 (R1) Receitas CPC 35 (R2) Demonstrações Separadas CPC 40 (R1) Instrumentos Financeiros: Evidenciação ICPC 08 (R1) Contabilização da proposta de pagamento de dividendos CPC 09 (R1) Demonstrações Contábeis Individuais, Demonstrações Separadas, Demonstrações Consolidadas e Aplicação do Método de Equivalência Patrimonial
2. Base de preparação das demonstrações financeiras--continuação f) Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações aplicáveis para exercícios sociais iniciados a partir de 1º de janeiro de 2013 Os pronunciamentos (novos ou revisados) e as interpretações listados a seguir, que foram emitidos pelo CPC e deliberados pela CVM, possuem aplicação obrigatória para os exercícios sociais iniciados a partir de 1º de janeiro de 2013. São eles: CPC 18 (R2) Investimento em coligada, em controlada e em empreendimento controlado em conjunto CPC 19 (R2) Negócios em conjunto CPC 33 (R1) Benefícios a empregados CPC 36 (R3) Demonstrações consolidadas CPC 45 Divulgação de participações em outras entidades CPC 46 Mensuração do valor justo A Companhia não adotou de forma antecipada os referidos pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações em suas demonstrações financeiras individuais e consolidadas de 31 de dezembro de 2012. A Administração, com base em análises preliminares realizadas até o presente momento, estima que a adoção dos CPCs 19 (R2) e 36 (R3) impactarão de forma significativa as demonstrações financeiras consolidadas da Companhia em 2013, uma vez que certos investimentos em controladas com controle em conjunto deixarão de ser consolidados proporcionalmente e passarão a ser contabilizados pelo método de equivalência patrimonial. Conforme requerido pelo CPC 23 Políticas Contábeis, Mudanças de Estimativas e Retificação de Erros, em suas demonstrações financeiras consolidadas de 2013, a Companhia adotará os CPCs 19 (R2) e 36 (R3) de forma retrospectiva (ajustando os saldos comparativos de 2012) e a Administração, com base em análises preliminares realizadas até o presente momento, identifica abaixo a melhor estimativa dos possíveis impactos nos saldos apresentados de 2012.
2. Base de preparação das demonstrações financeiras--continuação f) Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações aplicáveis para exercícios sociais iniciados a partir de 1º de janeiro de 2013--Continuação Saldos Impacto da adoção Saldos após adoção apresentados do CPC 19 (R2) do CPC 19 (R2) em 2012 e CPC 36 (R3) e CPC 36 (R3) em 2012 Balanço patrimonial Ativo circulante 405.189 (124.923) 280.266 Outros ativos não circulante 59.096 (45.464) 13.632 Investimentos - 36.343 36.343 Imobilizado e intangível 10.927 (6.562) 4.365 Total do ativo 475.212 (140.606) 334.606 Passivo circulante 129.417 (50.609) 78.808 Passivo não circulante 248.899 (52.789) 196.110 Total do passivo 378.316 (103.398) 274.918 Patrimônio líquido 96.896 (37.208) 59.688 Total do passivo e do patrimônio líquido 475.212 (140.606) 334.606 Demonstração do resultado Receita operacional líquida 79.449 (43.918) 35.531 Custos operacionais (58.717) 33.004 (25.713) (Despesas) / receitas operacionais (37.969) 8.672 (29.297) Resultado de equivalência patrimônial - 868 868 Resultado financeiro (22.088) 394 (21.694) Imposto de renda e contribuição social (2.138) 1.198 (940) Acionistas não controladores 2.646 (218) 2.428 Lucro líquido do exercício (38.817) - (38.817) Fluxo de caixa Atividades operacionais (91.379) 27.535 (63.844) Atividades de investimento (859) (3) (862) Atividades de financiamento 94.378 (73.611) 20.767 Exceto quanto aos potenciais impactos advindos da adoção do CPC 19 (R2) e CPC 36 (R3) identificados acima, a Administração estima que a adoção dos demais pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações, não deverá impactar de forma significativa as demonstrações financeiras individuais e consolidadas da Companhia de 2013.
3. Principais políticas contábeis As demonstrações financeiras consolidadas incluem as demonstrações da Companhia e das seguintes controladas e controladas em conjunto, cuja participação percentual na data do balanço é assim resumida: 2012 2011 Espírito Santo Primavera Desenvolvimento Imobiliário Ltda 100,00% 100,00% Espírito Santo Itatiba Desenvolvimento Imobiliário Ltda 100,00% 100,00% Espírito Santo Cachoeira Desenvolvimento Imobiliário Ltda 100,00% 100,00% Espírito Santo Guarujá Desenvolvimento Imobiliário Ltda 100,00% 100,00% Espírito Santo Indaiatuba Desenvolvimento Imobiliário Ltda 100,00% 100,00% MTA Engenharia Ltda 50,00% 50,00% Parque Empresarial Campinas Incorporações Ltda 75,00% 75,00% Pedra Branca Empreendimentos Imobiliários S.A. 33,33% 33,33% Novo Rio Empreendimentos Imobiliários S.A. 50,00% 50,00% Espírito Santo Itatiba II Desenvolvimento Imobiliário Ltda 6,15% 0,06% Espírito Santo Itatiba III Desenvolvimento Imobiliário Ltda 49,23% 45,72% Espírito Santo Itatiba IV Desenvolvimento Imobiliário Ltda 100,00% 100,00% LOGBRAS Participações e Desenvolvimento Logistico S.A. 49,45% 49,45% Sintra Empreendimentos Imobiliários Ltda 75,00% 75,00% Espírito Santo Sorocaba Desenvolvimento Imobiliário Ltda 100,00% 100,00% Quintas da Baroneza Empreendimentos e Participações Ltda 75,00% 75,00% Terras de Bragança Participações 61,09% 61,09% MZM 10 Incorporadora Ltda 40,00% 40,00% Bascol Brasil - Incorporação Imobiliaria S.A. 41,18% 41,18% Bascol Brasil - Participações e Investimentos Imobiliarios Ltda 15,00% 15,00% Espírito Santo Asturias Desenvolvimento Imobiliário Ltda 100,00% 100,00% ESPB 01 Desenvolvimento Imobiliário Ltda 100,00% 100,00% ESPB 02 Desenvolvimento Imobiliário Ltda 100,00% 100,00% ESPB 03 Desenvolvimento Imobiliário Ltda 100,00% 100,00% ESPB 04 Desenvolvimento Imobiliário Ltda 100,00% 100,00% Cartagena Empreendimentos Imobiliarios Ltda 100,00% 0,00% Guaraiuva Empreendimentos Imobiliarios Ltda 100,00% 0,00% Sirmione Empreendimentos Imobiliarios Ltda 100,00% 0,00% Baeza Empreendimentos Imobiliarios Ltda 100,00% 0,00% Cainga Empreendimentos Imobiliarios Ltda 100,00% 0,00% ESPB Administração e Participações Ltda 100,00% 0,00%
3. Principais políticas contábeis--continuação a) Base de consolidação Bases de consolidação em controladas e controladas em conjunto As demonstrações financeiras consolidadas compreendem a Companhia, suas controladas e suas controladas em conjunto, criadas para o propósito específico de desenvolvimento do empreendimento imobiliário através de SPEs, foram preparadas de acordo com os seguintes principais critérios: (i) eliminação dos saldos entre as empresas objeto da consolidação; (ii) eliminação dos investimentos entre as empresas consolidadas contra o respectivo patrimônio líquido da empresa investida; (iii) eliminação das receitas e despesas decorrentes de negócios entre as empresas consolidadas; (iv) eliminação do lucro nos estoques, quando aplicável, oriundo de vendas entre as empresas consolidadas; e (v) cálculo de participação de acionistas minoritários no patrimônio líquido e no resultado consolidado, quando relevante. Para as controladas em conjunto mediante acordo de sócios, a consolidação incorpora as contas de ativos, passivos e resultados, proporcionalmente à respectiva participação da Companhia no seu capital social. Na consolidação proporcional foram eliminadas as parcelas correspondentes aos saldos proporcionais dos ativos e passivos, bem como as receitas e despesas decorrentes de transações entre as sociedades. Diferenças de práticas contábeis entre as controladas e a controladora, quando aplicável, são ajustadas às práticas contábeis da controladora, para fins de consolidação. Participação em empreendimentos em conjunto ( joint ventures ) A Companhia apresenta suas participações em entidades controladas em conjunto, nas suas demonstrações financeiras consolidadas, usando o método de consolidação proporcional, conforme mencionado no item anterior. As participações da Companhia nos ativos, passivos e resultados das controladas em conjunto são combinados com os correspondentes itens nas demonstrações financeiras consolidadas da Companhia linha a linha. Quando uma empresa da Companhia realiza transações com suas controladas em conjunto, os lucros e prejuízos resultantes das transações são reconhecidos nas demonstrações financeiras consolidadas, apenas na medida das participações da Companhia nas suas controladas em conjunto.
3. Principais políticas contábeis--continuação b) Apuração do resultado de incorporação imobiliária e venda de imóveis As receitas e os custos das vendas de imóveis obedecem aos procedimentos e normas estabelecidas pelas orientações OCPC-01 R1 e OCPC-04 e são registrados da seguinte forma: Vendas de imóveis concluídos - as receitas de vendas e os custos incorridos são apropriados no resultado no momento da assinatura do título translativo (instrumento público ou particular de compra e venda), independentemente do recebimento do valor contratado. Vendas de imóveis em construção - as receitas de vendas e os custos dos imóveis vendidos são apropriados no resultado, como segue: (i) as receitas de vendas são apropriadas ao resultado utilizando-se o método do percentual de conclusão de cada empreendimento, sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total orçado dos respectivos empreendimentos; (ii) as receitas de vendas apuradas conforme o item (i), incluindo a atualização monetária, líquido das parcelas já recebidas, são contabilizadas como contas a receber, ou como adiantamentos de clientes, em função da relação entre as receitas contabilizadas e os valores recebidos; (iii) os custos de terrenos e de construção inerentes às respectivas incorporações são apropriados ao resultado utilizando-se o método do percentual de vendas de cada empreendimento, sendo esse percentual mensurado em razão da fração ideal das unidades vendidas dos respectivos empreendimentos. Receitas com serviços, demais receitas e despesas são apropriadas ao resultado do exercício de acordo com o regime de competência. As receitas de vendas e o contas a receber de clientes foram ajustados a valor presente em conformidade com a orientação OCPC-01 R1.
3. Principais políticas contábeis--continuação c) Estoques Incluem os imóveis em construção pelo custo incorrido durante a fase de construção dos empreendimentos, unidades concluídas e terrenos. Os saldos em aberto nas datas de encerramento dos exercícios não excedem os respectivos valores líquidos de realização. A Companhia e suas controladas adquirem parte dos terrenos através de operações, nas quais, em troca dos terrenos adquiridos, compromete-se a: i) entregar unidades imobiliárias de empreendimentos em construção; ou ii) entregar o percentual da parcela de contas a receber provenientes das vendas das unidades imobiliárias dos empreendimentos. De acordo com a orientação OCPC-01 R1, na existência de permutas de unidades imobiliárias que não tenham a mesma natureza e valor, esta é considerada uma transação com substância comercial e, portanto, gera ganho ou perda. A Companhia e suas controladas contabilizam a permuta pelo valor justo, como um componente de estoque de terrenos a comercializar, em contrapartida a obrigações por compra de imóveis no passivo, no momento da assinatura do instrumento particular ou do contrato relacionado à referida transação. Os juros dos empréstimos e financiamentos diretamente ligados aos empreendimentos imobiliários são capitalizados como custo dos imóveis a comercializar quando as atividades necessárias para preparar o imóvel para comercialização e/ou construção estão em progresso. Os juros capitalizados são apropriados ao resultado observando o mesmo critério adotado para reconhecimento dos custos das unidades vendidas. A classificação de terrenos entre circulante e não circulante é realizada pela Administração com base na expectativa de prazo do lançamento dos empreendimentos imobiliários. A Administração revisa periodicamente as estimativas de lançamentos.
3. Principais políticas contábeis--continuação d) Imobilizado É registrado pelo custo de aquisição, construção ou reavaliação, deduzidos da depreciação calculada pelo método linear, com base nas taxas mencionadas na nota 10. Em linha com a orientação do OCPC-01 R1, os gastos incorridos com a construção dos estandes de vendas, apartamentos-modelo e respectivas mobílias, passam a incorporar o ativo imobilizado da Companhia e de suas controladas e a depreciação está registrada no resultado do exercício na rubrica de despesas com vendas. As taxas de depreciação utilizadas pela Companhia e suas controladas refletem adequadamente a melhor estimativa de vida útil-econômica para os bens do ativo imobilizado. e) Intangível Os ativos intangíveis com vida útil definida são amortizados de acordo com sua vida útil econômica estimada e, quando são identificadas indicações de perda de seu valor recuperável, submetidos a teste para análise de perda no seu valor recuperável. Ativos intangíveis com vida útil indefinida são testados em relação à perda por redução ao valor recuperável anualmente em 31 de dezembro, individualmente ou no nível da unidade geradora de caixa, conforme o caso ou quando as circunstancias indicarem perda por desvalorização do valor contábil.
3. Principais políticas contábeis--continuação f) Avaliação do valor recuperável dos ativos No final de cada exercício, a Companhia revisa o valor contábil de seus ativos tangíveis e intangíveis de vida útil definida para determinar se há alguma indicação de que tais ativos sofreram alguma perda por redução ao valor recuperável. Se houver tal indicação, o montante recuperável do ativo é estimado com a finalidade de mensurar o montante dessa perda, se houver. Ativos com vida útil indefinida não são amortizados, mas são testados anualmente em relação a perdas por redução ao valor recuperável, individualmente ou no nível de unidade geradora de caixa. A avaliação de vida útil indefinida é revisada anualmente para determinar se esta avaliação continua a ser justificável. Caso contrário, a mudança na vida útil de indefinida para definida é feita de forma prospectiva. Quando não for possível estimar o montante recuperável de um ativo individualmente, a Companhia calcula o montante recuperável da unidade geradora de caixa à qual pertence o ativo. Quando uma base de alocação razoável e consistente pode ser identificada, os ativos corporativos também são alocados às unidades geradoras de caixa individuais ou ao menor grupo de unidades geradoras de caixa para o qual uma base de alocação razoável e consistente possa ser identificada. O montante recuperável é o maior valor entre o valor justo menos os custos na venda ou o valor em uso. Na avaliação do valor em uso, os fluxos de caixa futuros estimados são descontados ao valor presente pela taxa de desconto, antes dos impostos, que reflita uma avaliação atual de mercado do valor da moeda no tempo e dos riscos específicos do ativo para o qual a estimativa de fluxos de caixa futuros não foi ajustada. Se o montante recuperável de um ativo (ou unidade geradora de caixa) calculado for menor que seu valor contábil, o valor contábil do ativo (ou unidade geradora de caixa) é reduzido ao seu valor recuperável. A perda por redução ao valor recuperável é reconhecida imediatamente no resultado. Quando a perda por redução ao valor recuperável é revertida subsequentemente, ocorre o aumento do valor contábil do ativo (ou unidade geradora de caixa) para a estimativa revisada de seu valor recuperável, desde que não exceda o valor contábil que teria sido determinado caso nenhuma perda por redução ao valor recuperável tivesse sido reconhecida para o ativo (ou unidade geradora de caixa) em exercícios anteriores. A reversão da perda por redução ao valor recuperável é reconhecida imediatamente no resultado.
3. Principais políticas contábeis--continuação g) Ajuste a valor presente de ativos e passivos Os saldos de contas a receber a prazo de unidades foram calculados considerando o prazo até a entrega das chaves dos imóveis comercializados, utilizando como base a taxa de juros para remuneração de títulos públicos, NTN-B - Nota do Tesouro Nacional, indexados pelo IPCA. A taxa utilizada pela Companhia é compatível com a natureza, o prazo e os riscos de transações similares em condições de mercado. O valor do ajuste a valor presente do contas a receber é registrado no resultado na rubrica receita de vendas, conforme a orientação do OCPC-01 R1. As reversões dos ajustes a valor presente de contas a receber foram apropriadas como receitas financeiras. h) Custo dos empréstimos Os juros dos empréstimos e financiamentos vinculados à execução de empreendimentos são capitalizados como custo dos imóveis em construção para posterior apropriação ao resultado, de acordo com o percentual de venda de cada empreendimento. i) Obrigações por compra de imóveis São demonstradas por obrigações contratualmente estabelecidas nas aquisições dos terrenos, acrescidas, quando aplicável, dos correspondentes encargos e variações monetárias, ajustadas a valor presente em conformidade com a orientação OCPC-01 R1. j) Obrigações por compras de terrenos As obrigações na aquisição de imóveis são reconhecidas pelos valores correspondentes às obrigações contratuais assumidas. Em seguida, são apresentados pelo custo amortizado, isto é, acrescidos, quando aplicável, de encargos e juros proporcionais ao período incorrido até a data do balanço.