ROTEIRO PARA CRIAÇÃO E ANÁLISE MODELO REGRESSÃO 1. COMO CRIAR UM MODELO NO SISDEA Ao iniciar o SisDEA Home, será apresentada a tela inicial de Bem Vindo ao SisDEA Windows. Selecione a opção Criar Novo Modelo. 1.1. Informações sobre o modelo: Na tela ao lado será solicitado: Autor do modelo: nome do autor e responsável técnico pelo trabalho; Nome de referência do modelo: nome que será impresso nos relatórios do modelo; Data de criação: atribuída com base na data atual do computador; Área de Concentração: Escolha entre Avaliação, Economia, Medicina e Engenharia; Tipologia: Tipologia referente à área de concentração. Para Avaliação de Imóveis, as opções são: Descrição do modelo: insira informações sobre a aplicação do modelo, qual a abrangência e para qual finalidade o modelo foi criado.
1.2. Definir as variáveis do modelo: Nesta etapa, serão definidas as variáveis do modelo. Poderão ser incluídas variáveis numéricas e alfanuméricas. Para incluir uma variável numérica ou alfanumérica, selecione a mesma da lista de variáveis, disponível ao lado direito da caixa de diálogo e depois clique no botão + É possível também criar uma nova variável, que não esteja na lista, utilizando a barra de ferramentas, conforme a seguir ilustrado: Clique aqui com o mouse para incluir uma variável texto ou aqui para incluir uma variável numérica, que não esteja na lista de variáveis. 1.3. Classificar as variáveis do modelo:
As escalas das variáveis independentes devem ser criadas levando em consideração a seguinte ordem de prioridade: Quantitativas (são as variáveis que podem ser medidas ou contadas); Dicotômicas, Binárias ou Dummy (assumem somente dois valores); Proxy (escalas apropriadas de tabelas ou trabalhos científicos) e Qualitativas Códigos Alocados, que devem iniciar com o código 1, utilizando números naturais e crescentes. O número 1 deve ser atribuído à pior característica. Obs.: As variáveis de códigos alocados, as dicotômicas e as quantitativas que podem ser contadas, são variáveis discretas. A NBR 14.653-2 exige o atendimento à micro numerosidade para as variáveis de códigos alocados e para as dicotômicas. 1.4. Definir a senha para o modelo: Ao finalizar a criação do modelo, é possível proteger o mesmo de possíveis alterações selecionando a opção Modelo protegido por Senha. Marque a opção Modelo protegido por senha. Você poderá definir dois tipos de senha: Somente leitura (o arquivo pode ser visualizado se a senha não for fornecida durante a abertura do modelo); Acesso completo (para abrir o modelo é necessária a senha definida nesta etapa) 1.5. Digitando os dados da amostra e das projeções de valores: Ao finalizar a criação do modelo, será exibida a caixa de diálogo ilustrada a seguir, solicitando a confirmação para o nome do modelo. O nome padrão é SisDEA1. Após salvar o modelo com o nome desejado, será disponibilizado o módulo de edição de dados. Os modelos do SisDEA possuem a extensão.sda.
Editando os dados da amostra e das projeções de valores: Dados da amostra Projeção Após incluir os dados, salve o modelo no disco rígido 2. RETORNANDO AO MENU MODELO / PROPRIEDADES Para retornar ao menu Modelo Propriedades, selecione a opção de Menu Modelo, e depois Propriedades. 3. RETORNADO PARA A DIGITAÇÃO DOS DADOS DA AMOSTRA E DO IMÓVEL AVALIANDO Para retornar ao menu Dados Editar Dados, selecione a opção de Menu Dados e depois selecione o primeiro botão da barra de ferramentas.
4. ANALISE EXPLORATÓRIA DOS DADOS DA AMOSTRA Uso da estatística descritiva: Gráficos de dispersão (Exibir Variáveis) Histogramas das variáveis Medidas de tendência central, limites das variáveis e dispersão dos dados; Identificação de dados e variáveis inconsistentes ou pouco representativas. No módulo exibir variáveis será possível: Identificar erros de digitação; Verificar se houve a extrapolação das variáveis independentes em relação aos atributos dos imóveis avaliando; Identificar no gráfico de dispersão os pontos discrepantes para cada variável independente; Identificar a tendência linear entre as variáveis independentes e a variável dependente. Por exemplo: A área total aumenta, o valor unitário deve diminuir. Se existir inversão, o problema pode estar na colinearidade ou na existência de pontos influenciantes.
5. CALCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO Para acessar o módulo de opções de cálculo, selecione a aba Ferramentas e em seguida o botão Calcular do grupo da Regressão Linear. METODOS DE CÁLCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO GERAL todas as regressões possíveis (combinação de todas as variáveis com todas as transformações selecionadas). SIMPLIFICADO mais do que 10 variáveis e todas as transformações selecionadas (útil quando o cálculo da equação de regressão levar a um número muito grande de modelos e o tempo de espera pela resposta do programa também é grande); OBS.: A sugestão é iniciar com as transformações mais simples: x, 1/x e ln x. Não transformar variáveis de códigos alocados (em revisão pela NBR 14.653). A estatística de DURBIN WATSON é específica para uso em séries temporais. A sua utilização esta em revisão pela NBR 14.653-2 e não se aplica à analise de dados de corte transversal. Calculo Dos Coeficientes Sugere-se utilizar o método dos mínimos quadrados para amostras com poucos dados; O método da máxima verossimilhança pode ser utilizado para grandes amostras (>> 60). Seleção do modelo preferencialmente pela estimativa. Restrição imposta ao regressor (b) da variável: a área aumenta o valor/m² deve diminui. Alterar aqui para a opção adequada. Indicar aqui qual é a variável dependente e marcar as variáveis a serem utilizadas
6. SELEÇÃO DO MODELO COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO desejável que seja maior ou igual a 0,75, indicando que existe uma correlação variando de média a forte entre as variáveis independentes e a variável dependente. Se o coeficiente for menor de 0,75, sugerimos analisar as variáveis e os dados. Podem existir dados influenciantes, as escalas das variáveis independentes podem estar inadequadas ou houve a omissão de variáveis chaves. TESTES FORMAIS Definidos na NBR 14.653-2. Significância do modelo (f) Grau de Fundamentação <= 1% III <= 2 % II < =5% I A variável com o maior t (t student) é a variável mais importante no modelo de regressão Significância das variáveis Nível de confiança Grau de Fundamentação <= 10% >= 90% III <= 20 % >= 80% II <= 30 % >= 70% I
Grau de Precisão Amplitude do I.C. (N.C. 80%) III 30% II 40 % I 50 % Verificar o sinal da variável: se é negativo ou positivo. Exemplo: a área aumenta o valor/m² não deve aumentar. DISTRIBUIÇÃO DOS RESIDUOS [ 68, 90, 95 ] => Sugestão [ 66 a 74, 85 a 95, 95 a 100] Obs.: Os graus de precisão e de fundamentação são afetados pelo uso de variáveis de códigos alocados. O GRAU MÁXIMO que pode ser obtido é Grau II.
7. ANALISE DA EQUAÇÃO verificar o gráfico da função estimativa. Se houver inversão em uma ou mais variáveis independentes, estas serão exibidas na cor vermelho neste módulo. Os principais motivos podem ser: a. pontos influenciantes (dados discrepantes para a variável); b. colinearidade (auto grau de correlação linear entre as variáveis independentes); ou c. omissão de variável chave no modelo. O gráfico pode ser utilizado para a análise de variáveis qualitativas (códigos alocados ou ajustados), quantitativas e Proxy. Para as variáveis DICOTOMICAS a sugestão é verificar a coluna da elasticidade com a variável dependente. No exemplo abaixo, para a variável Evento, que assume os valores 1 (venda) e 2 (Oferta), verifica-se que o fator oferta é de 9,02%. 8. ANALISE DOS RESIDUOS 8.1 Resíduos da regressão HOMOCEDÁSTICO (verificar se no gráfico de resíduos da regressão o erro constante, ou seja, os pontos estão espalhados sem nenhum desenho definido). RESIDUO RELATIVO (coluna) - o ideal < 40 % RESIDUO RELATIVO (coluna) - > 70 % = testar o modelo sem o dado
9. ADERENCIA O módulo de aderência permite analisar dois gráficos: O primeiro, ou localizado à direita no canto superior, é o da Aderência entre os dados observados e os valores estimados. Este gráfico permite verificar com rapidez o poder de predição do modelo. O quanto o modelo ajustou-se aos dados coletados. O segundo gráfico é para verificar se houve aderência dos resíduos do modelo de regressão à distribuição normal, que está representada pela distribuição normal reduzida. Neste módulo, é importante salientar que: O Laudo de Avaliação, na modalidade completo, deve ter anexado o Gráfico de Aderência (valores estimados x preços observados). Os pontos mais distantes da diagonal (linha amarela) são os dados mais discrepantes, e devemos analisar e dar a estes a maior atenção. O segundo gráfico exibe a curva normal reduzida permitindo verificar se a distribuição dos resíduos tende a se aproximar da distribuição normal: o Distribuição normal - [ 68, 90, 95 ].
10. PROJEÇÃO DE VALORES O intervalo de confiança é utilizado para medir a precisão da avaliação, ou para fazer estimativas (avaliações) intervalares. O campo de arbítrio é utilizado para arbitrar valores quando o imóvel avaliando apresentar uma ou mais singularidades. Ao utilizar o campo de arbítrio, será necessário apresentar a justificativa no laudo de avaliação. O valor final do laudo de avaliação deve ser arredondado em até 1%. A finalidade é retirar a idéia de exatidão de valores, já que os mesmos são estimativas e não medidas de valores. 11. EXPORTANDO OS DADOS PARA O EXCEL Todos os dados e resultados podem ser exportados para a planilha Microsoft Excel, versão 2003 a 2010. Para exportar, selecione a opção Dados Exportar, conforme ilustrado a seguir:
12. GERANDO RELATORIO SINTETICO DE VALORES Os principais resultados estatísticos gerados pelo SisDEA podem ser editados em um arquivo compatível com o Microsoft Word. Selecione esta opção, conforme ilustrado abaixo, através do Menu Exibir Resultados.