Telmo Miller 1.º semestre wmarket review building REGULATED BY RICS
building 1.º semestre wmarket review 02 05 08 10 13 ESCRITÓRIOS RETALHO INDUSTRIAl & LOGÍSTICA TURISMO INVESTIMENTO
1.º semestre wmarket review escritórios Introdução Mercado com sinais de recuperação o que antevê uma retoma do mercado de escritórios face ao ano anterior motivado pela evolução positiva da conjuntura económica e pelo aumento do investimento direto estrangeiro. O ano está a ser um ano de viragem no mercado, impulsionado por um conjunto de grandes operações e transações já realizadas e previstas. Pressão crescente das rendas com a renda prime estável em torno dos 18,50 /m 2 /mês. Oferta O stock de escritórios da região da Grande Lisboa continua estável, ligeiramente acima dos 4,5 milhões de m 2, tendo entrado neste semestre no mercado o edifício Duarte Pacheco 7. A taxa de desocupação sofreu uma correção em alta, atingindo no final do primeiro semestre de os 13,31%, num total de mais de 600 mil m 2 de área disponível. STOCK E NOVA OFERTA EM LISBOA 4.700.000 4.600.000 4.500.000 4.400.000 4.300.000 4.200.000 4.100.000 4.000.000 3.900.000 3.800.000 3.700.000 3.600.000 2007 2008 2009 2010 2011 (1.º S) NOVA OFERTA STOCK STOCK (m 2 ); NOVA OFERTA (m 2 ) / FONTE: WORX, LPI 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 MERCADO DA GRANDE LISBOA EVOLUÇÃO DA TAXA DE DESOCUPAÇÃO EM LISBOA ALGÉS BENFICA MONSANTO CAMPOLIDE RATO CAMPO GRANDE CHIADO CAIS DO SODRÉ PONTE 25 DE ABRIL ALVALADE CAMPO PEQUENO AREEIRO BAIXA MARQUÊS POMBAL PARQUE DAS NAÇÕES PONTE VASCO DA GAMA PRIME CBD CBD ZONAS EMERGENTES ZONA HISTÓRICA PARQUE DAS NAÇÕES CORREDOR OESTE OUTRAS 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 2007 7,23 7,05 2008 9,71 11,21 2009 2010 12,00 2011 13,25 13,31 12,43 (1.º S) VALORES EM % / FONTE: WORX, LPI 2
building OFERTA EM PIPELINE POR DATA PREVISTA DE ENTRADA NO MERCADO 3T 10.000 4T 5.000 2015 1T 2015 2T 2015 3T 6.100 2015 4T ZONA 1 ZONA 2 ZONA 3 ZONA 4 ZONA 5 ZONA 6 ZONA 7 VALORES EM m 2 / FONTE: WORX, LPI OFERTA EM PIPELINE POR ZONA 43% ZONA 1 13.900 O Corredor Oeste (Zona 6) e a Nova Zona de Escritórios (NZE) (Zona 3) registaram a maior taxa de desocupação com 26% e 17% respetivamente, o que se pode explicar pelo facto de as principais motivações dos novos negócios se deverem à expansão de empresas e à entrada de novas empresas no mercado, sendo natural que as áreas mais procuradas sejam as mais recentes (como o Parque das Nações) e as mais centrais, com maior concentração e oferta e com uma boa relação qualidade/preço. A oferta de novos espaços de escritórios é bastante limitada, ainda assim deverá crescer até ao final do próximo ano já que em pipeline estão 5 edifícios que representam cerca de 35.000 m 2, dos quais 60% se concentram nas Zonas 1 e 2. A maioria dos edifícios em pipeline representam a reabilitação de imóveis pré-existentes tendo a construção nova menor expressão (apenas a nova sede da EDP). A falta de oferta nova, especialmente de grandes dimensões, tenderá a condicionar a procura uma vez que as maiores operações têm sido efetuadas por grandes empresas que neste momento não têm alternativas de mercado que respondam aos seus requisitos, podendo deslocalizar este tipo de procura para outras zonas. Por outro lado, o mercado tem uma elevada oferta de espaços usados (cerca de 530.000 m 2 ), alguns dos quais com dimensão considerável, mas de difícil ocupação, por não corresponderem aos atuais standards da procura. Procura No primeiro semestre do ano foram concretizadas 117 transações (com uma absorção de 41.020 m 2 de escritórios), o que reflete um crescimento de 61% face ao ano anterior. Estima-se que o take-up do ano seja bastante superior ao de dada a performance do 1.º semestre. 40% ZONA 3 17% ZONA 2 FONTE: WORX, LPI O CBD (Zona 2) registou a maior área absorvida 12.699 m 2 (31%) num total de 23 transações, seguida do Parque das Nações (Zona 5), com 10.912 m 2 (27%) e 27 negócios. A área média por negócio é de 351 m 2. TAKE-UP POR TRIMESTRE (2009 ) 140.000 ÁREA ABSORVIDA E N.º DE TRANSAÇÕES POR ZONA (1.º S ) 120.000 14.000 35 100.000 12.000 10.000 30 25 80.000 8.000 20 60.000 6.000 15 40.000 4.000 10 20.000 2.000 5 0 2009 2010 2011 0 ZONA 1 ZONA 2 ZONA 3 ZONA 4 ZONA 5 ZONA 6 ZONA 7 0 1.º T 2.º T 3.º T 4.º T VALORES EM m 2 FONTE: WORX, LPI TAKE UP N.º NEGÓCIOS TAKE UP (m 2 ); N.º DE NEGÓCIOS / FONTE: WORX, LPI 3
1.º semestre wmarket review A tendência de mudança de instalações continua a ser uma evidência de mercado muito marcada desde o ano passado, o que é um bom indicador da dinâmica do mercado. Cerca de 60% da área absorvida prende-se com a mudança de instalações (24.776 m 2 ) embora se assista a um acréscimo das operações de expansão, que representam 25% da área absorvida (10.610 m 2 ), bem como de novas empresas/ocupações com 15% (5.999 m 2 ). maiores negócios (1.º s ) zona venda/ arrendamento 2 A Duarte Pacheco, 7 edifício inquilino área (m 2 ) Miranda Correia Amendoeira & Associados TIPOLOGIA DA OPERAÇÃO 4.000 2 A 5 de Outubro, 125 Reditus 3.283 2 A Duarte Pacheco, 7 Explorer Investments 1.416 5 A Espace Teleperformance 1.322 fonte: worx, LPI Ainda assim a mudança de instalações encontra-se muito condicionada por uma estratégia de racionalização de custos e aproveitamento da conjuntura de mercado. Em termos da dimensão dos negócios, 51% dos negócios correspondem a áreas inferiores a 800 m 2 (20.743 m 2 ) e existem apenas 2 negócios com áreas superiores a 3.000 m 2 sendo a maior evidência de 4.000 m 2. Valores de Mercado A renda prime manteve-se estável nos 18,50 /m 2 /mês sendo expectável que se mantenha até ao final do ano. A análise das rendas médias por zona revela uma diminuição dos valores nas zonas centrais (a renda média mais elevada situa-se nos 15,5 /m 2 /mês na Zona 1) e um ajustamento ligeiramente acima dos valores registados em nas zonas secundárias nomeadamente nas Zonas 4 e 6 atingindo a última valores médios de aproximadamente 9,5 /m 2 /mês. Os valores apresentados não refletem os períodos de carência, as rendas progressivas ou a comparticipação no fit out das novas instalações, o que tem implicações nos valores globais das rendas. Tendências O primeiro semestre do ano é ainda sintomático da falta de dinamismo do ano transato, sendo que já se perspetiva um novo ânimo motivado pela atual conjuntura económica que ainda não se converteu em níveis de procura ou níveis altos de absorção para o mercado de escritórios. Mantém-se a preferência pela requalificação da oferta através da reabilitação de edifícios em detrimento das construções novas. Evolução positiva do mercado de escritórios com o aumento do número de transações, prevendo-se um take-up ao nível do ano. Tendência para concentração das novas operações nas zonas 1 e 2 devido à exclusividade das zonas e dos espaços ocupados, para onde existem projetos em pipeline. Prevê-se a carência de oferta, especialmente para grandes áreas (acima de 10.000 m 2 ), o que vai condicionar o dinamismo do mercado no próximo ano e será importante repensar se se quer posicionar como um centro de Shared Services e BPO. Previsão de ajustamentos de contratos pré-existentes ainda que com pouca margem de negociação dependendo da localização e oferta existente disponível, pelo que se prevê que as rendas se mantenham. 60% MUDANÇA EDIFÍCIO 25% EXPANSÃO ÁREA 15% NOVA EMPRESA FONTE: WORX, LPI EVOLUÇÃO DA PRIME RENT 23 22 21 20,20 20 19 18 17 2007 21,50 2008 19,50 2009 19,50 2010 18,50 2011 VALORES EM /m 2 /MÊS / FONTE: WORX tendências oferta procura 18,50 18,50 18,00 rendas (1.º S) 4
building retalho ÁREA BRUTA LOCÁVEL POR ANO Introdução Superfícies Comerciais Nos últimos anos a oferta de centros Área bruta locável mantém-se nos 400 4.000 comerciais tem vindo a ser corrigida, 3,65 milhões de m 2 registando a entrada 350 3.500 adaptando-se à realidade atual, cujo para o stock da Embaixada no Príncipe 300 3.000 potencial de crescimento é cada vez Real e da reabilitação e expansão do 250 2.500 mais reduzido. Centro Comercial de Alvalade. 200 2.000 150 1.500 Segmento fortemente condicionado Apesar de se sentir um novo ânimo 100 1.000 pela conjuntura económico-financeira no mercado, ainda não se sente um 50 500 que tem tido impacto significativo aumento significativo da atividade no 0 0 no consumo e, por conseguinte, na segmento dos centros comerciais, dada 2007 2008 2009 2010 2011 (1.º S) performance do sector. O comércio de rua tem vindo a ganhar a maturidade do mercado e a contração do investimento neste tipo de ativos. CENTROS COMERCIAIS OUTROS FORMATOS DE RETALHO STOCK CRESCIMENTO ABL (10^3 m 2 ); TOTAL ABL (10^3 m 2 ) FONTE: WORX terreno em relação ao comércio nas grandes superfícies comerciais. Contudo, prevê-se uma aceleração da atividade motivada por um aumento do investimento, do consumo e do índice de Crescimento moderado e falta de stock confiança, perspetivando-se a entrada novo de superfícies comerciais para os no mercado de um conjunto de projetos próximos anos. anunciados e outros já em construção num total de cerca de 500 mil m 2. Mantém-se a tendência de reabilitação, reconversão, modernização e expansão de antigas superfícies comerciais como é o caso do Alegro Setúbal e o Fórum Algarve resultado de estruturas antigas e obsoletas que estão a ser alvo de intervenções profundas para responderem aos atuais padrões de consumo, mas prevêem-se igualmente construções novas como é o caso do novo espaço comercial em Tondela, do Dolce Vita Braga e do Évora Shopping. 5
1.º semestre wmarket review Tendência para a remodelação e modernização de grandes lojas como foi o caso da Stradivarius, Bershka, Pull & Bear, Zara e Benetton no Colombo, de forma a acompanhar as novas motivações de consumo e de rentabilizar ao máximo o posicionamento da marca apostando na inovação dos layouts das lojas. aberturas de lojas () LOJA localização atividade comercial Luís Onofre Av. da Liberdade Calçado Ermenegildo Zegna Av. da Liberdade Vestuário COS (Collection of Style) Av. da Liberdade Vestuário Apple Reseller Chiado TI Sacolinha Chiado Restauração Skunk Funk Chiado Vestuário fonte: worx Os grandes centros comerciais concentram-se maioritariamente nos maiores centros urbanos (Lisboa e Porto), mas verifica-se uma tendência para a deslocalização e desconcentração das superfícies comerciais para outras regiões do país (Évora Alentejo; Braga Norte; Loulé Algarve). Comércio de Rua O comércio de rua é o segmento que regista o maior crescimento, especialmente nas zonas prime, devido à escassez de espaços de qualidade e à crescente procura, enquanto as zonas secundárias mantêm menor atividade registando alguma vacancy. A Av. da Liberdade e o Chiado/Príncipe Real permanecem as zonas mais atrativas para o crescimento do retalho de rua continuando a atrair a primeira um conjunto de insígnias de luxo, tendo aberto no primeiro semestre a loja Luís Onofre, estando previstas as aberturas das lojas Ermenegildo Zegna e COS no segundo semestre deste ano, enquanto, no Chiado abriram as lojas Apple, Skunk Funk e a pastelaria Sacolinha. No Príncipe Real tendem a aparecer as Factory Stores que consistem em novos conceitos/showrooms com várias marcas ou espaços para criadores. VALORES DE MERCADO formato de retalho localização renda ( /m 2 /mês) Centro Comerciais (Lojas de média dimensão) Grande Lisboa 20 70 Grande Porto 20 55 Cidades Médias 10 25 Retail Parks 5 10 Lisboa (Av. da Liberdade/Chiado) 50 90 Lisboa (Av. Novas) 10 25 Comércio de Rua Lisboa (Pq. das Nações) 10 20 Porto (Santa Catarina) 17,5 35 Porto (Boavista) 14 35 fonte: worx Valores de Mercado No comércio de rua, no último ano com a revisão da lei das rendas e com a grande procura por parte de grandes marcas, tem-se assistido a um reposicionamento das lojas em locais premium com uma ligeira pressão de subida dos valores das rendas/m 2. Apesar da tendência crescente das vendas a retalho, motivada pelo maior otimismo e confiança dos mercados, os efeitos ainda não se fazem sentir nas rendas praticadas nas superfícies comerciais. Nas superfícies comerciais secundárias e retail parks, mantém-se a revisão em baixa dos valores de arrendamento, com a supressão, em alguns casos, da renda fixa, mantendo-se apenas a componente variável. O comércio de rua é o segmento que regista o maior crescimento, especialmente nas zonas prime, devido à escassez de espaços de qualidade e à crescente procura. 6
building Prevê-se algum crescimento neste segmento e o avanço de alguns projetos que estavam parados mas o enfoque manter-se-á na reabilitação e reconversão de superfícies comerciais existentes com uma nova imagem de sofisticação, glamour e inovação. Tendências As perspetivas para 2015 são animadoras já que houve melhorias nos principais indicadores: emprego, índice de confiança do consumidor, consumo, investimento, o que pode dar um impulso ao segmento de retalho. Comércio de rua com atratividade crescente principalmente em zonas prime (Av. da Liberdade e no Chiado/ Príncipe Real), continuando a atrair insígnias de luxo, mas sem capacidade de resposta à forte procura das marcas mass market e premium (ex: Galerias Lafayette). tendências Tendência de estabilização dos valores de arrendamento nas superfícies comerciais e de manutenção ou mesmo ligeira subida do comércio de rua em zonas prime. oferta procura rendas Prevê-se algum crescimento neste segmento e o avanço de alguns projetos que estavam parados mas o enfoque manter-se-á na reabilitação e reconversão de superfícies comerciais existentes com uma nova imagem de sofisticação, glamour e inovação. O comércio online tem vindo a ganhar espaço no sector, com implicações nas várias formas de comércio tradicional e no reposicionamento das superfícies comerciais. 7
1.º semestre wmarket review INDUSTRIAL & LOGÍSTICA Introdução O mercado industrial e logístico tem sido um dos mercados mais afetados pela retração da atividade económica e das empresas nos últimos anos. A aceleração da atividade económica no primeiro semestre do ano reflete o progressivo crescimento da procura interna e a evolução positiva das exportações que resultam da recuperação económica mundial, em especial na zona euro. A oferta continua desfasada e desajustada em relação à procura existente, sendo que muito do stock se encontra obsoleto. Valores de Mercado O segmento da Indústria & Logística tem sofrido uma enorme pressão nos últimos anos, com quebras superiores às dos restantes segmentos, devido ao excesso de oferta existente e à falta de investimento. No entanto, verifica-se uma estabilização das rendas, em relação ao ano transato, com a renda prime a situar-se nos 5 /m 2 /mês e a renda média nos 3,5 /m 2 /mês. GRANDE LISBOA MALVEIRA CARTAXO CARREGADO AZAMBUJA BENAVENTE V. F. DE XIRA ALVERCA LOURES ALCOCHETE SINTRA LISBOA AMADORA MONTIJO CASCAIS BARREIRO PINHAL ALMADA NOVO PALMELA SETÚBAL LISBOA CENTRO AMADORA, SINTRA E CASCAIS AZAMBUJA E ALVERCA LOURES MARGEM SUL POENTE/SUL MARGEM SUL NASCENTE/NORTE Oferta e Procura O stock de espaços industriais e logísticos de cerca de 4,46 milhões de m 2 dos quais 2,69 milhões situados na zona da Grande Lisboa, subiu cerca de 2,5% quando comparado com o mesmo período de, revelando algum dinamismo do setor apesar da falta de algum stock prime. O nível de absorção foi, no primeiro semestre, de aproximadamente 55 mil m 2, resultado do aumento do número de transações efetuadas e da conclusão de algumas construções importantes que permitiram aumentar a oferta, nomeadamente, a conclusão do Pólo 2 da Plataforma Logística de Leixões (representa 36% do total do take-up). valores de transação e arrendamento por zona zona valores de transação renda ( /m 2 ) ( /m 2 /mês) Procura Oferta 1 Lisboa Centro 450 600 4,00 5,00 Reduzida Reduzida 2 Amadora, Sintra e Cascais 300 550 2,50 5,00 Moderada Moderada 3 Azambuja e Alverca 300 550 3,00 5,00 Moderada Moderada 4 Loures 300 400 2,50 3,75 Reduzida Reduzida 5 Margem Sul Poente/Sul (Almada, Seixal, Palmela, 300 400 2,50 3,50 Moderada Reduzida Barreiro e Setúbal) 6 Margem Sul/Norte (Montijo, Alcochete e Benavente) 300 400 2,50 3,75 Moderada Reduzida fonte: worx 8
building Movimentos de fusão e aglomeração de empresas gerando massa crítica que permite maiores sinergias/economias de escala e autonomização, consolidação e otimização do espaço, com o consequente aumento da taxa de desocupação. Tendências Movimentos de fusão e aglomeração de empresas gerando massa crítica que permite maiores sinergias/ economias de escala e autonomização, consolidação e otimização do espaço, com o consequente aumento da taxa de desocupação. Reposicionamento deste tipo de ativos resultado da instabilidade económica sentida nos últimos anos, devido à maior segurança que oferecem em termos de rentabilidade e condições de contratos. Tendência para a renegociação de rendas e para a ocupação de espaços mais novos e modernos. Promoção especulativa com tendência para diminuir em prol de construção tailored made. Perspetiva-se que o comércio online tendências OFERTA procura Rendas (e-commerce) possa vir alterar por completo o paradigma do setor com a introdução das novas tecnologias e robótica em função das instalações existentes e futuras. 9
1.º semestre wmarket review turismo 10 Introdução O turismo tem sido visto como uma panaceia, na medida em que é considerado um setor estratégico para o país, e prova disso é o seu peso na economia nacional, medido não apenas na contribuição para as exportações (14%) e para o PIB (10%), mas também na criação de emprego e na dinâmica que origina nas restantes indústrias e atividades a montante e a jusante. O índice de confiança do setor turístico tem vindo a subir progressivamente o que se traduz no crescimento dos principais Key Performance Indicators (KPI s): taxas de ocupação, preços médios, RevPar, dormidas e receitas. Aumento da procura internacional motivado pelo maior investimento em promoção externa, pela instabilidade sentida em alguns mercados concorrentes e pela maior confiança por parte das economias dos paises dos turistas. A relação qualidade/preço do setor tem revelado uma melhoria substancial, o que resulta da requalificação de unidades hoteleiras, da construção de novas unidades e do aumento generalizado dos preços médios. Segundo dados da Organização Mundial do Turismo (OMT), o turismo nacional está a crescer acima da média mundial e europeia. Hotelaria O desempenho do mercado tem sido muito positivo e espera-se mesmo que este ano venha a ser o melhor ano turístico de sempre, superando o ano na generalidade dos indicadores. Desta forma se justifica o aumento das dormidas (+10%) e dos proveitos globais (+11%) em relação ao ano transato. Contudo, verifica-se que a estada média diminuiu, o que se pode explicar pelo aumento do produto city-breaks. No que respeita à distribuição dos fluxos turísticos por mercados verifica-se uma recuperação do mercado interno e espanhol, sendo que o mercado inglês continua a liderar o ranking dos mercados estrangeiros logo seguido da Alemanha, França e Holanda que continuam a ser os mercados tradicionais. Contudo há que fazer referência ao Brasil, Angola, Rússia que começam a ter alguma expressão. PROVEITOS E DORMIDAS GLOBAIS EM PORTUGAL 920,00 900,00 880,00 860,00 840,00 820,00 800,00 780,00 740,00 720,00 700,00 PROVEITOS TOTAIS DORMIDAS PROVEITOS TOTAIS (10^6 ); DORMIDAS (10^6 ) FONTE: INE DADOS DE JANEIRO A JUNHO 20,00 19,50 19,00 18,50 18,00 17,50 17,00 16,50 16,00 15,50 15,00 Aumento da procura internacional motivado pelo maior investimento em promoção externa, pela instabilidade sentida em alguns mercados concorrentes e pela maior confiança por parte das economias dos paises dos turistas.
building TAXA DE OCUPAÇÃO CAMA VERSUS REVPAR 50 40 30 20 10 0 34,10 23,10 35,70 24,60 TX. OCUPAÇÃO CAMA REVPAR TX. OCUPAÇÃO CAMA (%); REVPAR ( ) FONTE: INE DADOS DE JANEIRO A JUNHO 32,00 38,10 30,00 28,00 26,00 26,90 24,00 22,00 20,00 revela um crescimento sustentado no movimento de passageiros nos aeroportos nacionais, muito motivado pelo aumento da notoriedade do nosso país noutros mercados, mas também pelo aumento do número de rotas. Em relação à distribuição dos fluxos turísticos por região, Lisboa, Algarve e Madeira continuam a concentrar o maior número de dormidas, sendo que se nota uma maior e melhor distribuição pelas restantes regiões do país que têm vindo a ganhar notoriedade em grande parte devido ao esforço de promoção externa que tem sido levada a cabo pelo Turismo. A média de ocupação cama tem vindo a subir progressivamente quando comparada com os períodos homólogos dos 2 últimos anos, situando-se nos 38,1%. Os proveitos de alojamento (69% do total de proveitos) atingiram 615,9 milhões de Euros no primeiro semestre, o que corresponde a um aumento de 12% face a. Esta evolução refletiu-se no rácio do RevPar (27 ) que aumentou (9%) em relação ao 1.º semestre do ano anterior, muito devido ao aumento das taxas de ocupação e dos preços médios (ARR). A oferta hoteleira continua a crescer tendo sido inauguradas 18 novas unidades no ano num total de 1.050 quartos sendo a maioria de categoria de 5* e 4*, representando os primeiros um total de 27% e os segundos 50% das novas unidades, esperando-se até ao final do ano que totalizem 25 novas unidades. Regista-se o aparecimento de novas marcas e cadeias internacionais e a maior concentração na região de Lisboa, especialmente em zonas premium como seja a baixa lisboeta (Lux, Vincci, Eurostars, Golden Tulip, B&B). Das novas unidades de alojamento destacam-se o grupo Porto Bay que abriu uma unidade 5* com 98 quartos na Avenida da Liberdade, o Torre da Palma Wine Hotel 5* em Monforte, o grupo Holiday Inn que abriu um hotel na Avenida da Liberdade e prevê a abertura de mais uma unidade na baixa da cidade de Lisboa e o grupo Eurostars que abriu uma unidade de 4* na Figueira da Foz e prevê investir em mais 3 unidades no próximo ano num total de 366 quartos. Aviação revela um crescimento sustentado no movimento de passageiros nos aeroportos nacionais, muito motivado pelo aumento da notoriedade do nosso país noutros mercados, mas também pelo aumento do número de rotas. Nos primeiros seis meses do ano desembarcaram nos aeroportos nacionais cerca de 6 milhões de passageiros, o que sugere um aumento de cerca de 6,5% face a igual período no ano anterior, tendo sido o aeroporto de Lisboa, aquele que mais contribuiu para esta tendência de crescimento. Este acréscimo foi motivado por um aumento do tráfego internacional que representou cerca de 83% do total de passageiros, sendo a maioria proveniente da UE. Realce, ainda, para o crescimento do segmento de mercado das companhias low cost (LCC) com um incremento de cerca de 9%, desempenho que deverá crescer com a nova base operacional no aeroporto Francisco Sá Carneiro da easyjet e da Ryanair no aeroporto de Lisboa, bem como, com a entrada no mercado português da companhia húngaro-polaca Wizz Air no próximo ano. 11
1.º semestre wmarket review Cruzeiros Os portos de Lisboa e Funchal representam os principais portos nacionais, sendo o do Funchal já bastante consolidado e tendo o de Lisboa vindo a destacar-se a nível internacional, ainda com grande margem de crescimento. Os portos da Região Autónoma dos Açores e do Porto também cresceram no primeiro caso devido à construção do novo cais de cruzeiros e no segundo devido à construção de uma nova estação de passageiros. No que respeita à atividade turística, nos primeiros meses do ano chegaram aos portos portugueses menos cruzeiros que no ano anterior (133 cruzeiros e 215.246 passageiros), tendo o porto do Funchal liderado o ranking dos portos marítimos nacionais com 159.117 passageiros (+15.675 passageiros, face a ). Ainda assim, no ano, as previsões apontam para um crescimento do número de cruzeiros, cuja expansão tem contribuído para a redução da sazonalidade associada à atividade turística. Tendências Continuação do crescimento da procura em multi-destinos e multi-marcas, criando uma imagem de destino polivalente, oferecendo vários produtos turísticos destinados a vários mercados e públicos, permitindo uma diferenciação em relação a outros mercados e um novo posicionamento e notoriedade do país a nível internacional, para um turista cada vez mais exigente e que procura novas experiências. Tendência para uma menor dependência dos mercados tradicionais (Reino Unido, Espanha, Alemanha e Holanda) e dos mercados da CPLP (Angola, Brasil, Moçambique, Cabo Verde) e para uma maior diversificação para mercados ainda exíguos (EUA, China, Índia, Rússia, Japão) com maior margem de crescimento. Diversificação dos negócios da cadeia de valor do turismo mais virado para as novas tecnologias, uma vez que o motor de pesquisa preferido dos web e mobile tourists e os canais de distribuição mais usados passam pela internet e pelas redes sociais. Reconhecimento e visibilidade internacional de Lisboa através da capacidade de atração de eventos e media especializados na área turística, nomeadamente, festivais de música, eventos culturais, conferências, torneiros de golfe, atividades náuticas, entre outros. Continuação do aumento da oferta hoteleira resultado da enorme procura e investimento que se tem feito sentir na reabilitação de edifícios para projetos turísticos com a consequente pressão descendente dos preços médios com vista a manter ou aumentar as taxas de ocupação. A tendência de crescimento do segmento do it yourself (hostels e apartamentos turísticos) que nos últimos anos representou uma alternativa para muitos empreendedores devido ao baixo custo de investimento e à rentabilidade do produto irá manter-se, desta feita com regulação da atividade pela nova lei do alojamento local. Continuação do crescimento da procura em multi-destinos e multi-marcas, criando uma imagem de destino polivalente, oferecendo vários produtos turísticos destinados a vários mercados e públicos. tendências OFERTA procura 12
building investimento Mantém-se a principal apetência dos investidores por ativos prime, mas a carência de stock qualificado pode condicionar o volume de transações nos próximos meses. VOLUME DE INVESTIMENTO EUROPEU POR SEMESTRE (2005 ) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1.º T 2.º T 3.º T 4.º T VALORES 10^9 FONTE: BNP PARIBAS REAL ESTATE RESEARCH JULHO Introdução O mercado de investimento europeu manteve a sua trajetória de crescimento no primeiro semestre de, alicerçada nos três mercados principais (Reino Unido, França e Alemanha) e atraindo novas fontes de capital, com o aumento do investimento por parte de investidores especializados, private-equity, fundos imobiliários e de pensões, family-offices, entre outros. O mercado nacional também registou um volume de investimento muito significativo no primeiro semestre de devido não só ao crescente interesse de investidores nacionais e internacionais, mas também ao valor dos ativos em negociação. A recuperação da confiança no mercado interno associado a medidas como a autorização de residência para investidores estrangeiros (golden visa) e os benefícios fiscais para residentes não habituais, representaram uma lufada de ar fresco num mercado algo estagnado nos últimos anos. De referir ainda aquele que foi o maior negócio até ao momento, a venda do portefólio de imóveis ocupados pela EDP, aos investidores americanos GA Capital por 55 milhões de Euros. Perspetiva Internacional O mercado de investimento e o mercado imobiliário de uma forma geral têm tido uma evolução muito positiva no ano. A recuperação económica, a diminuição da incerteza política e o enorme ambiente de confiança que se vive têm gerado significativos volumes de negócios e elevada liquidez nos mercados. No primeiro semestre do ano o volume de investimento na Europa Ocidental registou um aumento de 28% face ao mesmo período no ano passado, situando-se nos 62,6 mil milhões de Euros. Mantém-se a principal apetência dos investidores por ativos prime, mas a carência de stock qualificado pode condicionar o volume de transações nos próximos meses. Os volumes transacionados sofreram um acréscimo na generalidade dos países da zona euro, sendo que os mercados mais fortes e tradicionais como a França registaram os melhores níveis de performance, ainda que tenham sido países como a Espanha e a Bélgica que mais se tenham revelado e que tenham tido a maior procura. De registar a menor procura nos mercado alemão e italiano. 13
1.º semestre wmarket review A forte procura de ativos e de portefólios e a maior propensão para o risco por parte dos investidores, associada a uma crescente confiança, revela o enorme dinamismo no mercado alargado a investidores ainda exíguos (Médio Oriente, Ásia e América do Norte), pelo que se pode antever um maior volume de transações e novos players a atuar no mercado. Desde o ano passado que o volume de investimento em tem vindo a crescer com entradas de capital de diversas origens, influenciando uma compressão das yields. Maior atividade dos investidores interna - cionais responsáveis por mais de 50% do valor total do investimento originando uma compressão das yields e um aumento dos volumes de capital transacionados. O sentimento de otimismo é dominante, sendo expectável que o volume total de investimento em suba em relação ao registado em, uma vez que se antecipa um acréscimo da atividade e do volume de transações com maior valor acrescentado em todos os mercados e segmentos até ao final do ano. O Mercado Nacional Desde o ano passado que o volume de investimento em tem vindo a crescer com entradas de capital de diversas origens, influenciando uma compressão das yields. O dinamismo do mercado deve-se sobretudo às transações de escritórios e retalho que correspondem a cerca de 59% e 38% respetivamente do volume total de investimento, nas quais a aquisição do portefólio de imóveis ocupados pela EDP, aos investidores americanos GA Capital por 55 milhões de Euros teve um impacto muito significativo. Ativos específicos de nichos de mercado como a promoção, setores secundários e transações com maior nível de risco captam o interesse de alguns investidores, tendo a sua representatividade vindo a ganhar alguma expressão. INVESTIMENTO POR SECTOR (1.º S ) 38% COMÉRCIO 3% OUTROS FONTE: WORX, CMVM 59% ESCRITÓRIOS VOLUME DE INVESTIMENTO POR SEMESTRE (2007 ) O volume de investimento a nível nacional no 1.º semestre de atingiu os 127 milhões de Euros, tendo decrescido em relação ao mesmo período de bastante inflacionado pela aquisição de 50% do CascaisShopping. Os investidores apesar de estarem na disposição de assumirem maior risco na compra de imóveis, continuam a dar muita atenção aos market fundamentals preferindo ativos prime em boas localizações com contratos de arrendamento com prazos mais alargados e inquilinos de confiança. 660 2007 2008 320 180 143 275 2009 2010 384 320 123 128 2011 70 109 231 187 (1.º S) 127 1.º S 2.º S VALORES EM 10^6 / FONTE: WORX, CMVM 570 14
building EVOLUÇÃO DAS PRIME YIELDS POR SECTOR (2001 ) 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (1.º S) ESCRITÓRIOS RETALHO INDUSTRIAL EURIBOR (6 MESES) OBRIGAÇÕES DO TESOURO VALORES EM % / FONTE: WORX, BANCO DE PORTUGAL À semelhança do que acontece a nível europeu, o dinamismo do mercado deve-se quase em exclusivo a investidores internacionais sobretudo aos fundos de investimento. De forma a não se perderem as oportunidades e dada a elevada concorrência no mercado imobiliário, o período de tempo para a concretização das transações tem vindo a encurtar. As prime yields têm vindo a descer gradualmente em todos os segmentos com exceção da indústria e logística. Prevê-se que exista a partir de agora alguma tendência de estabilização para os ativos prime, enquanto os ativos secundários ou em localizações secundárias tenderão a manter uma pressão de subida. Tendências Mercado com enorme dinamismo e atividade e com expetativa de aumento do volume e número de transações, envolvendo grandes portfólios imobiliários e fazendo disparar o volume anual do investimento imobiliário. Mantém-se a atratividade e a captação de investimento interno e externo devido à existência de várias oportunidades de promoção de novos negócios imobiliários, principalmente, de reabilitação de imóveis para projetos comerciais e turísticos com atração de mais marcas internacionais. Expectativa de aumento da pressão de venda dos ativos das carteiras dos bancos e fundos imobiliários. Tendência de subida das rendas prime e de contração das prime yields de escritórios e retalho, assim como, das taxas de juro que se mantém baixas. principais transações de investimento (1.º S ) tendências imóvel Localização Setor comprador value (10^6 ) EDP Marquês de Pombal Lisboa Escritórios GA Capital + Garisson Investments 55,0 Lojas IZI Oeiras, Setúbal Retalho IZI 25,0 Duque de Palmela, 23 Lisboa Escritórios Investidor Privado 9,5 50% Continente Portimão Portimão Retalho Sierra Fund 9,0 50% Albufeira Shopping Albufeira Retalho Sierra Fund 7,5 Ex Lanidor Lisboa Retalho SUBELL 6,5 Liberdade, 136 Lisboa Escritórios Investidor Privado 5,9 P. Estacionamento Av. Liverdade, 245 Lisboa Estacionamento Investidor Privado 3,5 Prime yield escritórios Prime yield RETALHO Prime yield INDUSTRIAL volume de INVESTIMENTO fonte: worx 15
building Desde 1996, a Worx Real Estate Consultants é uma das principais consultoras imobiliárias em e uma referência incontornável neste setor. A Consultora encontra-se em expansão internacional, estando presente em Angola desde 2007 e, em Moçambique, desde. áfrica Angola BotsUana Quénia Maláui Moçambique Nigéria África do Sul Tanzânia Uganda Zâmbia Zimbábue ÁSIA / PACIFICo Austrália Camboja China Hong Kong Índia Indonésia Japão Malásia Nova Zelândia Singapura Coreia do Sul Tailândia Vietname EUROPa Áustria Bélgica República Checa França Alemanha Irlanda Itália Mónaco Holanda Polónia Roménia Rússia Espanha Suiça Reino Unido MIDDLE EAST Bahrein Catar Emirados Árabes Unidos AMERICA EUA Caraíbas
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