. Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia - 2.º Juízo Processo 635/10.3TYVNG Relatório de Análise / Avaliação do Edifício de Escritórios
1 Identificação do Cliente Massa Insolvente de Edigaia - Imobiliária, S.A. 2 Identificação e caracterização geral do Activo Este activo, designado de, é constituído por um edifício de escritórios e parque de estacionamento. O edifício está localizado na Travessa do Agueiro, n.º 40/42, Mafamude, Vila Nova de Gaia que constitui uma perpendicular à Av. Da República em Vila nova de Gaia junto ao GaiaHotel. O edifício apresenta uma arquitectura contemporânea. O recurso a materiais como a chapa metálica canelada, lâminas de alumínio e painéis em resinas fenólicas conferem ao edifício contemporaneidade. A forma e dimensão da cobertura metálica do edifício são também elementos que distinguem arquitectura do edifício dos imóveis envolventes. Como factores de diferenciação do imóvel pode-se referir a localização central, o efeito sinergético da inclusão dos escritórios com um parque de estacionamento e a dimensão considerável dos escritórios. Todos os escritórios constituem uma fracção autónoma. O empreendimento encontra-se servido de todas as infra-estruturas de apoio, rede de águas pluviais, saneamento, abastecimento de águas, rede eléctrica, rede telefónica e TV cabo.
O target deste produto será profissionais liberais e empresas de serviços, que valorizem a centralidade como factor potenciador do seu negócio. 3 Âmbito e objectivo do Relatório. O relatório para além da determinação duma estimativa de valor de mercado para o empreendimento, pretende realizar uma verificação da situação física e burocrática, para a conclusão do mesmo, resultando nos seguintes objectivos gerais do relatório: a) A estimativa do valor do empreendimento na situação actual. b) Determinação dos custos de reparação e reposição da legalidade empreendimento. c) Estimativa do valor do empreendimento após conclusão. d) Análise da documentação necessária à conclusão da obra e obtenção da licença de utilização. 4 Pressupostos, condicionantes e considerações O presente relatório tem por base os elementos consultados e cedidos pela Massa Insolvente. Foram realizadas diligências ao local para a constatação das características do imóvel, da envolvente e da percentagem de acabamento. A verificação do estado do Imóvel, limitou-se a uma inspecção visual, sem qualquer realização de ensaios específicos que tivessem como finalidade investigar o estado das estrutura ou quaisquer problemas ocultos. As áreas foram retiradas directamente dos documentos aprovados pela autarquia (propriedade horizontal). O estudo só teve em consideração na determinação do valor dos escritórios e estacionamentos as fracções não escrituradas. Não foram considerados quaisquer sinais decorrentes de contratos-promessa realizados entre a Edigaia e os promitentes-compradores na análise de receitas decorrentes da venda dos activos. A conjuntura económica e a dificuldade das empresas em aceder ao crédito têm reflexos negativos sobre o volume de vendas realizadas o que se reflecte numa descida de valor face a uma situação expansionista da economia. As características particulares do edifício, composto por escritórios e estacionamento revestem a análise de algumas singularidades. Uma vez que os dois tipos de utilização podem seguir estratégias imobiliárias distintas. O negócio dos escritórios pode ser autonomizado do negócio do parque de estacionamento, fará sentido realizar a sua análise em separado. Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 3 de 13
Os escritórios estão dotados de espaços de utilização comum, nomeadamente as instalações sanitárias, no entanto são fracções autónomas, o que permite o seu arrendamento ou venda de forma autónoma e independente. Esta particularidade diferencia este imóvel face ao arrendamento de espaço em propriedade total. Neste último caso obriga a uma gestão do espaço de forma global, o que resulta em áreas significativas a colocar no mercado que, em princípio, só serão adquiridas por investidores ou grandes empresas, resultando numa diminuição do leque dos potenciais compradores. Entre a data que os trabalhos para a conclusão/reparação foram estimados e a entrada em obra pode ocorrer degradação física de alguns materiais e componentes de obra, alterando a realidade que serviu de base a este relatório, fazendo aumentar os valores apresentados para a conclusão. O custo dos trabalhos apurados foi estimado com base em orçamentos existentes para a empreitada, de acordo com equipamentos e soluções técnicas previstas para a execução da obra. É possível que entre o período da execução/instalação das redes e equipamentos tenha ocorrido obsolescência das soluções e surgido descontinuidade na produção de alguns materiais e soluções técnicas. Nestes casos, o custo a considerar será a substituição do existente e a reposição a novo, o que terá reflexo sobre o agravamento dos custos. 5 Metodologia e critérios de avaliação Atendendo aos objectivos do relatório e ao uso a que se destina o imóvel, o método de cálculo adoptado na determinação do presumível Valor de Transacção foi o Método do Rendimento. Valorização pelo Método do Rendimento, de acordo com o qual o valor do património corresponde ao valor actual de todos os direitos a benefícios futuros decorrentes da posse do imóvel. O valor das receitas inclui as despesas inerentes ao funcionamento do imóvel. 6 Análise do Empreendimento Trata-se de um prédio urbano com mil e cinquenta e dois metros quadrados de área coberta, trezentos e setenta e dois metros quadrados de logradouro, quatrocentos e dezanove metros quadrados e quinze decímetros de área de terreno cedido ao domínio público. O edifico tem treze pisos, dos quais quatro estão abaixo da cota de soleira e nove acima do solo. As áreas por pisos estão representadas no Quadro 32. Os pisos -4 a 2 estão destinados a estacionamento e contêm um total de 161 fracções autónomas. Os pisos 3 a 8 são formados por 64 escritórios que constituem fracções autónomas. Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 4 de 13
Quadro 1 Quadro de Áreas Área de Terreno Área Coberta Área de Logradouro Cedência ao Domínio Publico Área Piso -4 Área Piso -3, -2, -1, 0,1,2 Área Piso 3 Área Piso 4,5 e 6 Área Piso 7 Área Piso 8 2818,00 m2 1052,00 m2 372,00 m2 419,15 m2 714,00 m2 1052,00 m2 897,00 m2 897,00 m2 808,00 m2 454,00 m2 A estimativa de custo para a conclusão foi definida após vistorias à obra e análise de notificações camarárias. Foram avaliadas as diversas especialidades de trabalho e estimadas as quantidades de trabalho a realizar. Os escritórios estão, na sua generalidade, concluídos faltarão eventualmente pequenas reparações decorrentes da falta de manutenção do edifício. A ausência de energia eléctrica, motivada pela falta de pagamento à EDP, provocou a paragem das bombas localizadas no piso-4 que retiravam a água freática do interior do edifício. Este acontecimento fez com que os pisos -4 e-3 ficassem inundados, originando estragos substanciais nas instalações. As partes metálicas estão oxidadas e os componentes electromecânicos inutilizados (Elevadores e motores de ventilação). As tubagens da rede de combate a incêndio estão com danos provocados pela oxidação, pelo que terão que ser removidas. Os detectores de fumo ficaram submersos e terão que ser substituídos. As calhas galvanizadas da rede eléctrica estão oxidadas e precisam de ser removidas. As paredes e tectos têm que ser limpos e pintados. Existem trabalhos que constam de notificação camarária relativos aos arranjos exteriores e que terão que ser terminados antes da conclusão da obra sobre pena de haver penalizações camarárias pela sua não execução. Destes, destacam-se a realização das infra-estruturas de Resíduos Sólidos Urbanos (RSU), a que dizem respeito os MOLOCK, os passeios o jardim e a vedação do terreno no tardoz do edifício. A realidade de obra no piso 8 não é coincidente com a propriedade horizontal. Neste piso estavam previstas 5 fracções, mas que não estão materializadas. Neste momento existe um amplo openspace sobre o qual têm que ser realizadas obra de forma a repor a propriedade horizontal registada. Foram previstas obras e estimados custos para a reposição da situação prevista na propriedade horizontal. Tais obras passam pela demolição de algumas paredes existentes, realização de divisórias nos locais previstos em projecto e reposição das infra-estruturas de águas, saneamento, electricidade, ited, etc. Os valores estimados para a conclusão da obra, Quadro 2, comprovam a expectativa criada aquando das vistorias ao local. O valor estimado de 384.744,00 para terminar os trabalhos em falta e repor o bom acabamento da obra corresponde a cerca de 7,6% do valor global dos trabalhos e 8,3% dos trabalhos incorporados o que nos permite afirmar que a obra está praticamente concluída. Será prudente em função das condições abaixo descritas estimar um intervalo de variação do custo de conclusão. Um acréscimo de 10% no custo de conclusão provocará um aumento aproximado de 1% no custo global da obra, o que não é expressivo face à percentagem de acabamento da obra. A haver alguma Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 5 de 13
variação negativa no custo estimado, esta será sempre inferior à prevista para o acréscimo de custos, uma vez que as variáveis que intervêm nesta variação são menos expressivas. Deste modo, os custos de construção situar-se-ão entre os 300.000,00 a 350,000,00 +IVA. Quadro 2 - Estimativa global para a conclusão da obra Reparação dos Estacionamentos (-4 e -3) Arranjos exteriores Fracções do Piso 8 Rede de SCIE 20.295,00 Molock's 27.060,00 Demolições 12.300,00 Rede Eléctrica 74.415,00 Jardim 4.305,00 Divisórias 12.300,00 Tectos Falsos 2.706,00 Grelhas Metálicas 3.690,00 Acabamentos/infraest 67.650,00 Elevadores 20.295,00 Passeios 3.075,00 Ventilação 67.650,00 Limpezas 3.075,00 Pintura 28.413,00 Vedação Terreno 4.920,00 Sistema de Bombagem 6.765,00 Tapa Vistas 3.690,00 Limpezas e Remoções 20.295,00 Espécies Arbóreas 1.845,00 Subtotal 240.834,00 Subotal 51.660,00 Subtotal 92.250,00 Total 384.744,00 A estimativa do custo de construção da obra resultou do somatório dos contratos de empreitada realizados com a Edigaia. Destes destacam-se os contratos de construção entre a Edigaia Imobiliária, S.A. e a FIB Construção S.A., relativos à construção do edifício. Foram celebrados dois contratos de empreitada de igual valor, 1.750.000,00 +IVA. O primeiro, relativo às fases de construção de fundações, contenção periférica e estrutura de betão armado e o segundo, relativo aos acabamentos. Em relação ao arruamento confinante com o prédio foi realizado pela empresa Firmino Gomes da Costa, S.A. pelo valor de 54.292,45 +IVA, os valores estão descritos no Quadro 3. Quadro 3 - Empreitadas realizadas FIB Construção S.A. Firmino Gomes da Costa, S.A. Estrutura 2.152.500,00 Arruamento 66.779,71 Acabamentos 2.152.500,00 Trabalhos Extra Contratuais 274.130,99 SubTotal 4.579.130,99 SubTotal 66.779,71 Total 4.645.910,70 O custo de construção do edifício, incluindo os custos de reparação, ascende a 5.030.654,70. O trabalho estimado para a conclusão é de 384.744,00, o que resulta numa percentagem de acabamento de 92,4%, Quadro 4. Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 6 de 13
Quadro 4 - Resumo de custos de construção (sem terreno) Incorporado 92,4% 4.645.910,70 Custo Total de Conclusão 7,6% 384.744,00 Custo Total de Construção 100,0% 5.030.654,70 O custo do terreno foi determinado por comparação de mercado com nas imediações e com características aproximadas às do terreno em causa. O custo/m2 de área bruta de construção foi de 175, o que resulta num total de 1.059.866,25. Quadro 5 Valor do terreno Custo/(m2 de ABC) 175,00 1.029.866,25 Custos de construção com terreno 6.060.520,95 Ao custo de construção, com terreno incluído no valor de 6.060.520,95, Interessa retirar o custo associado às fracções escrituradas de forma a obtermos o custo das fracções não escrituradas. Quadro 6 Valor do terreno Custo Total de Conclusão das fracções não escrituradas 4.617.086,67 6.1 Escritórios Os valores das rendas foram definidos tendo em conta a localização do imóvel e o tipo de imóvel. As rendas unitárias, dos escritórios na zona envolvente são mais baixas, no entanto as características do próprio imóvel nomeadamente por ser um edifício novo, dotado de infra-estruturas recentes, possuir estacionamentos disponíveis para venda/ arrendamento e á localização, na proximidade de um hotel, de estação, são factores que fazem aumentar os valores. Não foi considerado o efeito da taxa de ocupação. Consideramos que a venda será efectuada ao utilizador da fracção e que este a vai ocupar. Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 7 de 13
Quadro 7 - Valor das vendas dos escritórios Escritórios Quadro 5 - Valor das Vendas Rendas [ /(m2*mês)] 8,00 Cap Rate 8,0% Valor potencial de venda 4.343.340,00 Se a venda for efectuada a uma única entidade, com o propósito de posteriormente arrendar, o valor acima deverá ser afectado pela taxa de ocupação. Para uma taxa de ocupação da ordem dos 70% o valor potencial da venda será reduzido em 30%, isto é, para 3.040.338,00. O valor total das vendas é muito sensível às rendas que se praticam e às cap rate consideradas. O Quadro 8 apresenta alguns valores para cenários base diferentes, isto é, com cap rate e rendas unitárias alternativas às consideradas. Quadro 8 Variação do valor das vendas em função das rendas e das cap rates consideradas. Rendas [ / (m2*mês)] Cap Rate 6 8 10 6,0% 4.343.340,00 5.791.120,00 7.238.900,00 8,0% 3.257.505,00 4.343.340,00 5.429.175,00 10,0% 2.606.004,00 3.474.672,00 4.343.340,00 6.2 Parque de estacionamento Os valores das mensalidades foram definidos em função dos valores correntes de mercado praticados noutros parques de estacionamento na proximidade do espaço em causa e com características idênticas. Foram definidos dois períodos de utilização, um diurno, das 7 às 19 horas e um período nocturno, das 19 às 7 horas. O período diurno coincide com o horário normal de trabalho, assume por isso um valor mensal superior e uma taxa de ocupação também superior. No período nocturno, dada a menor escassez de estacionamentos neste horário, as mensalidades são mais baixas e as taxas de ocupação inferiores. Esta oferta nocturna rivaliza directamente com a aquisição de garagem própria, uma vez que as rendas são baixas. Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 8 de 13
Quadro 9 Custos de promoção Parque de Estacionamento Ocupação Diurna Nocturna Taxa de Ocupação 70,0% 40,0% Mensalidade ( /mês) 75,00 30,00 Cap Rate 8,0% 8,0% Totais 1.244.250,00 284.400,00 1.528.650,00 Arrumos ( /m2) 369,00 15.940,80 Valor Total das Vendas 1.544.590,80 Quadro 10 Variação do valor das vendas de estacionamentos em função das rendas diurnas e das cap rates consideradas. Cap Rate Rendas [ /(lugar*mês)] 50,00 75,00 100,00 6% 1.390.400,00 1.943.400,00 2.496.400,00 8% 1.113.900,00 1.528.650,00 1.943.400,00 10% 948.000,00 1.279.800,00 1.611.600,00 Quadro 11 Variação do valor das vendas de estacionamentos em função das rendas nocturnas e das cap rates consideradas. Cap Rate Rendas [ /(lugar*mês)] 20,00 30,00 40,00 6% 1.497.050,00 1.623.450,00 1.749.850,00 8% 1.433.850,00 1.528.650,00 1.623.450,00 10% 1.395.930,00 1.471.770,00 1.547.610,00 O custo da fiscalização incide sobre o volume de trabalho a realizar. Quadro 12 Custo da fiscalização. Fiscalização 3% 11.542,32 A margem seleccionada para a promoção é um valor considerado corrente. Quadro 13 Custo da Promoção. Comercialização Marketing e Publicidade 3% 176.637,92 Observações: Todas as fracções possuem Alvará de licença de Utilização. No entanto parte dos certificados de vistoria apresentados para a obtenção do título da licença não são válidos. Decorrente de informações solicitadas à Certiel no NIP 100334505, do edifício situado na Travessa do Agueiro em Vila Nova de Gaia possui certificados de vistoria nas seguintes instalações/fracções: Coluna; serviços comuns; garagens; e 38 fracções. As fracções já escrituradas (20 fracções) têm Certificado de vistoria da Certiel. O Técnico responsável pelo Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 9 de 13
projecto da Instalação é o Eng.º Américo António da Silva Monteiro. Para a obtenção dos restantes certificados deverá ser contactado para averiguar a conformidade da instalação e efectuar o pedido de vistoria. Os elevadores que se encontram instalados fazem parte do contrato com a FIB. Foi-nos informado, por parte da ORONA Portugal, que os elevadores não tinham sido certificados e que a FIB não tinha procedido ao pagamento de parte do material colocado em obra. Este facto leva-nos a concluir que o certificado de vistoria apresentado aquando da obtenção da Autorização de Utilização não era válido. A Orona já se disponibilizou para apresentar proposta para a execução dos trabalhos em falta e certificação dos mesmos. Será necessário assegurar previamente à entrada em funcionamento dos elevadores a existência de linha telefónica. A Propriedade Horizontal do edifício está registada, no entanto apresenta um erro na obtenção das permilagens. A fracção GR em comparação com as fracções de área semelhante tem uma permilagem excessiva. Este facto terá importância nos custos de condomínio que lhe serão atribuídos, que serão anormalmente elevados. Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 10 de 13
7 Conclusão de Valores e Custos 7.1 Resultados finais: Total das Vendas das Fracções escrituradas - Total dos Custos de Construção - Custo total de Gestão do Projecto e Fiscalização - Custos de Promoção 603.954,46 Custo de Conclusão construção + Custo total de Fiscalização dos + Custos de Promoção 572.924,24 Na tabela acima estão os resultados finais resultantes da soma dos valores obtidos para os escritórios e para os estacionamentos. Na primeira linha estão representadas as estimativas de receitas líquidas, considera as vendas totais das fracções e os custos totais associados a estas, no pressuposto do empreendimento ser construído de raiz. Na segunda linha estão representados os custos necessários incorrer para concluir a obra. 7.2 Valor actual do empreendimento: (corresponde ao custo de construção incorporado no imóvel acrescido do custo proporcional do terreno afecto aos mesmos). Escritórios Valor Actual Venda Imediata 876.439,75 701.151,80 Parqueamento 3.819.858,57 3.055.886,86 Valor actual do Imóvel 4.696.298,33 3.757.038,66 7.3 Custos para a conclusão da obra: Total do empreendimento 384.744,00 Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 11 de 13
7.4 Custos de Fiscalização Total do empreendimento 11.542,32 7.5 Custos de Promoção Total do empreendimento 176.637,92 7.6 Valor do empreendimento após realização das obras: Valor Potencial de Venda Venda Imediata Escritórios 4.343.340,00 3.474.672,00 Parqueamento 1.544.590,80 1.235.672,64 Valor actual do Imóvel 5.887.930,80 4.710.344,64 O Valor de Venda Imediata corresponde a 80% do Valor Potencial de Venda. Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 12 de 13
8 Anexos Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 13 de 13