DNIANI Área de Avaliações Imobiliárias Processo Nº : 753.203988.00 Código do Bem : 753.00.20.0476 Caixa Geral de Depósitos Caixa ImobiliárioComercial Data : 2050223 S/Ref. : UL20476 Processo Nº : 753.203988.00 Código do Bem : 753.00.20.0476 Proponente : CAIXA GERAL DE DEPOSITOS Exmos. Senhores Vimos pela presente, e relativamente ao pedido de avaliação referenciado em epígrafe, informar como se segue : Objecto : Fracção Autónoma Localização : Avenida PRINCIPAL Nº Polícia : 98 Lote / Artigo : Hab. Freguesia : LOUROSA Distrito/Concelho : AVEIRO / SANTA MARIA DA FEIRA Andar : Letra / Lado : º. "D" Valor de Venda Imediata ( P V T I ): 52.200. ( 58.000 * 0,90 ) Valor Actual : 58.000 Observações e Condicionantes. Os valores de avaliação pressupõem o imóvel licenciado e livres de quaisquer ónus e/ou encargos que de qualquer modo possam influenciar o seu valor de mercado. < 677743 > SIGA Processado por computador Impresso em 2050223 Página de 5
DNIANI Área de Avaliações Imobiliárias Processo Nº : 753.203988.00 Código do Bem : 753.00.20.0476 Proponente : CAIXA GERAL DE DEPOSITOS Identificação Tipo de Bem Fracção Autónoma Morada Avenida PRINCIPAL Localidade LOUROSA Cód.Postal Nº Lote/Artigo Andar 98 Hab. º. Pisos Fracções Tipologia T2 Freguesia LOUROSA Concelho/Distrito AVEIRO / SANTA MARIA DA FEIRA 0093 Lado/Letra Ano Construção "D" 999 Finalidade Latitude Habitação 40,99276 Certidão de teor Nº 726/99428 C. R. P. S. M. Feira Artigo Matricial 3442 Longitude 8,53847 Licenciamento Licença de Utilização Nº 68/95 Data 99926 Processo nº Confrontações Norte Este Sul Oeste Descrição do imóvel : Fração habitacional ( fração " D " ) com tipologia T2, sita no º andar de um edifício em PH. Tem lugar de garagem na cave. Localização : Importância CRazoável Zona de cariz residencial de média densidade, servida de bons acessos e servida de estacionamento, transportes e equipamento social de apoio na sua envolvente. Situase na parte central da cidade e no edifício da agência da C.G.D., integrada num conjunto habitacional + atrativo e considerado zona social média e/ou média/baixa. Composição : E d i f í c i o c o m p o s t o d e c a v e p a r a a p a r c a m e n t o, r / c h ã o p a r a c o m é r c i o e 5 a n d a r e s p a r a h a b i t a ç ã o. A fração tem 3 frentes com orientação norte, nascente e sul. Permilagem: 8.5000 Caracterização Construção : Característica DCorrente Estrutura em betão armado e paredes em alvenaria de tijolo sendo as exteriores duplas com isolamento. Paredes exteriores revestidas a material cerâmico. Caixilharia em alumínio lacado com vidro duplo e estores. Cerâmica nas paredes e pisos das zonas húmidas. Tetos estucados e pintados + paredes estanhadas e pintadas. Pisos em madeira nos quartos+sala e cerâmicos nas restantes divisões. Restantes acabamentos razoáveis. Conservação : Estado CMédio Edifício com cerca de 6 anos em estado razoável de conservação. A fração apresenta com pequenas patologias essencialmente nos quartos e a necessitar de algumas obras. uma conservação média compatível com a idade, mas Compartimentação : T2: Hall, cozinha, lavandaria, sala, banho, 2 quartos e 2 varandas. Lugar de garagem na cave. Mercado Imobiliário : Comercialização C Difícil (2 a 24 meses) O segmento de mercado a que se destina esta fração habitacional é de classe média/baixa e/ou baixa. Zona com expressão construtiva, com edifícios de idade diferenciada/próximos e relativamente valorizada. Forte retração na procura e estado devoluto, prevendose dificuldade na comercialização e pouca perspetiva de manter o valor no tempo. O valor unitário praticado para imóveis semelhantes na envolvente, variam entre os 625 e os 700 /m2. Ocupação : Posse da C.G.D. Devoluto < 677743 > SIGA Processado por computador Impresso em 2050223 Página 2 de 5
Valores de Avaliação DNIANI Área de Avaliações Imobiliárias Processo Nº : 753.203988.00 Código do Bem : 753.00.20.0476 Método do Custo Terreno Construção Método do Rendimento [ U ] [ R ] Uso Uso 2 Área (m2) Valor Unitário Valor ( ) Total do Terreno [T] 82 34,5 /m2.000 82 Total da Construção [C] Total da Margem / Comercialização [K] Índice de depreciação Índice de construção Área ( m2 ) Valor Unitário Valor ( ) Valor Devoluto: 42 /m2 44 /m2 50 /m2 ( VD ) T+C+K Valor da renda (Efectiva/ Potencial) 5 % 0,00 26 Encargos Gerais ( % CD) Encargos Financeiros ( % CD) 5 Comercialização ( % PVT ) Valor unitário da Renda Área de implantação Área de logradouro Área total do terreno V.U. terreno/m2 construção ( Uso Principal ) Área de construção ( Uso Principal ).000 34.500 4 2.000 58.000 /m2 0 m2 0 m2 82 m2 /m2 0 m2 3.750 750 0,00 Classificação da idade Construção 20 % Habitação Estacionam./ Garagem 77 % 3 % Arrecadação Varandas Alpendres Piscina Outros () Obras Método do Mercado Área ( m2 ) Valor ( ) Terreno Rústico/residual Valor unitário uso Valor unitário uso 2 0 /m2 Quota parte de área comum 7 m2 (VD) Mercado Taxa de capitalização bruta Valor Baseado no Rendimento [VBR] 5 De a 20 anos 9 Não aplicável Empréstimo para obras Valor para seguro Percentagem VD Percentagem VBR Percentagem de obra realizada 75 5.300 6 Outros (2) Total de Custos Directos (CD) Margem ( % PVT) 7,7 % 7,7 % 3,4 % 0,0 % 39.000 3.000 3.000 2.000 0 Arranjos Exteriores Nº 5 0,00 % 684 /m2 00 % 0 % 00 % 5.600 58.000.00 0 0 0 4 Valor Actual (VA) 58.000 Presumível Valor de Transacção : Cinquenta e Oito Mil Euros 58.000 Certifico que : O presente relatório foi efectuado dentro dos critérios, normas e conceitos estabelecidos no estipulado pelo aviso 5/2006 de de Outubro, do Banco de Portugal. 2 Os métodos aplicados (método de custo, rendimento ou comparativo de mercado) tiveram em conta as características do imóvel, sua localização e estado de ocupação, dentro de uma perspectiva de valor para efeitos de garantia hipotecária. 3 Não temos interesse presente ou futuro em nenhum dos bens avaliados. Data do Relatório : 2050222 o Avaliador : Dias Gomes Visto Técnico : João Paulo Gonçalves > Relatório com documento anexo < Condicionantes e observações do Avaliador : ) O "Método de Mercado" foi o principal para estimar o valor actual, comparando o bem em análise com imóveis semelhantes da envolvente. A avaliação também foi aferiada pelo "Método de Custo" que inclui a depreciação fisica inerente à idade e ao estado actual de conservação. 2) A alteração do PVT e a margem nula justificamse pela forte retração da procura, estado de conservação compatível com a vestutez e estado devoluto do imóvel. Condicionantes e Observações do Visto Técnico :. Os valores de avaliação pressupõem o imóvel licenciado e livres de quaisquer ónus e/ou encargos que de qualquer modo possam influenciar o seu valor de mercado. < 677743 > SIGA Processado por computador Impresso em 2050223 Página 3 de 5
DNIANI Área de Avaliações Imobiliárias Processo Nº : 753.203988.00 Código do Bem : 753.00.20.0476 2 3 < 677743 > SIGA Processado por computador Impresso em 2050223 Página 4 de 5
DNIANI Área de Avaliações Imobiliárias Processo Nº : 753.203988.00 Código do Bem : 753.00.20.0476 4 5 6 < 677743 > SIGA Processado por computador Impresso em 2050223 Página 5 de 5
CONSTRUÇÕES MERCADO DE TRANSAÇÕES data da pesquisa: janeiro 5 Anexos a expurgar diretamente ao valor Localização/ morada/ urbanização Tipo/uso Tipologi a Área uso principal (m2) Área Terreno (m2) Ano const/ remodelação Estado de conservação Qualidade da construção Localização Nº parq Estimativa do valor por parq. ( ) área de anexos relevantes (m2) Estimativa do Vunit dos anexos ( /m2) Valor de oferta Margem negociaç ão Valor de transação REAL Fator opcional Vunit uso principal homog. ( /m2) Descrição de anexos e outras Observações Fonte LOUROSA Apart. T2 75 0 999 Médio Médio Razoável Varandas com 5m2. Apart. T2 88 7% 200 fatores,00,04,00,00,00,05 7 0%,00 776 IMPACTO FEIRA Apart. T2 92 23% 203 Melhor Melhor Melhor fatores,00,05,00 0,90 0,90 0,90 90.000 0%,00 634 SÁBIO ÊXITO S.PAIO OLEIROS Apart. T2 95 27% 200 fatores,00,06,00,00,00,0 6 0%,00 657 COMPRAR CASA Apart. T2 85 3% 998 fatores,00,03,00,00,00,05 6 0%,00 682 COMPRAR CASA ARGONCILHE Apart. T2 72 4% 2000 fatores,00 0,99,00,00,00,05 4.500 5 0%,00 650 IMOBRITO Apart. T2 87 6% 2004 fatores,00,04,00,00,00,05 70.000 0%,00 726 IMOBRITO Apart. T2 72 4% 2002 fatores,00 0,99,00,00,00,05 4.500 5 0%,00 650 PROJECTO PERFEITO fatores 0,00,00 fatores 0,00,00 fatores 0,00,00 fatores 0,00,00 fatores 0,00,00 Valor Mínimo: 634 3º Quartil: Valor Máximo: 776 º Quartil: 650 Média: 682 Cálculo do Valor unitário: Partindo do valor de venda efetivo ou do valor de oferta depreciado da margem de negociação, retira o valor estimado dos anexos, aplica os fatores de homogeneização e divide pela área de uso principal. çã º.. çã Vunit Vunit º.. çã 704 Mediana: 657