XII CENSO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE PORTO ALEGRE IMÓVEIS NOVOS 1 INTRODUÇÃO EDIÇÃO 2009 A Comissão da Indústria Imobiliária CII do SINDUSCON-RS -, vem desenvolvendo - através do Depto. de Economia e Estatística DEE, desde 1998, pesquisa mercadológica buscando dimensionar o número de imóveis novos ofertados em Porto Alegre. 2 OBJETIVOS: Manter atualizada a amostra da pesquisa de comercialização que é realizada mensalmente desde outubro de 1994. Conhecer de forma atualizada e consistente o mercado e a produção de imóveis novos em Porto Alegre. Levantar a disponibilidade de imóveis novos na capital, considerando-se: tipos de unidades, faixas de valor, área média, características dos imóveis, localização, fontes de recursos para construção e estágio das obras em comercialização. 3 - RESULTADOS DO XII CENSO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE PORTO ALEGRE Foram identificados 375 empreendimentos em 212 empresas, totalizando 6.274 unidades novas em oferta. A área total em oferta é de 827,83 mil m 2. Pelo terceiro ano consecutivo o trabalho inclui mapas da distribuição espacial dos empreendimentos imobiliários, elaborados através da técnica de geoprocessamento das informações. Em relação ao ano passado, houve queda de -10,93% no número de empreendimentos; redução de -9,79% no tocante ao número de empresas e queda de -5,01% no número de unidades em oferta. Em média, foram cadastrados 1,77 empreendimentos por empresa, com média de 29,59 unidades em oferta por empresa. 5.935 unidades residenciais (94,60 % do total), 339 unidades comerciais (5,40 % do total), Residenciais: 5.377 apartamentos (90,60 % do total), 40 aptos de cobertura (0,67% do total), 498 casas (8,39 % do total)
3.1 ESTRUTURA DO MERCADO Gráfico 01 500 450 400 350 300 qt 250 200 150 100 50-1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 ANO Núm. s Núm. Empreendimentos Tabela 1 - Estrutura do Mercado nos Últimos Quatro Anos Ano 2006 2007 2008 2009 Empreendimentos 461 459 421 375 s 225 238 235 212 Imóveis em Ofertas 5.395 5.483 6.605 6.274 Média de Empreendimentos por 2,05 1,93 1,79 1,77 Média de Imóveis por Empreendimento 11,70 11,95 15,69 16,73 Média de Imóveis por 23,98 23,04 28,11 30 Área total em oferta (m 2 ) 864.410 835.287 927.506 827,833 Área média total m² 160,22 152,34 140,42 131,95 Área média privativa m² 91,99 84,35 Área Média por (m 2 ) 3.841,82 3.509,61 3.946,83 3.904,87
Tabela 2 - Evolução da Estrutura do Mercado nos Últimos Quatro Anos Evolução em % 2007/2006 2008/2007 2009/2008 2009/2005 Empreendimentos -0,43-8,28-10,93-21,55 s 5,78-1,26-9,79-9,01 Imóveis em Ofertas 1,63 20,46-5,01 3,21 Média de Empreendimentos por -5,87-7,11-1,26-13,78 Média de Imóveis por Empreendimento 2,07 31,34 6,64 23,38 Média de Imóveis por -3,92 22,00 5,29 6,38 Área total em oferta M 2-3,37 11,04-10,75-32,32 M 2 Médio das Unidades -4,92-7,82-6,04-30,08 M 2 Médio por -8,65 12,46-1,06-25,62 Tabela 3 - Número de Empreendimentos por nos Últimos Quatro Anos Empreendimento s 2006 2007 2008 2009 s % s % s % s % 1 119 52,89 138 57,98 148 62,98 133 62,74 2 52 23,11 49 20,59 50 21,28 48 22,64 3 24 10,67 22 9,24 17 7,23 14 6,60 4 13 5,78 14 5,88 8 3,40 4 1,89 5 8 3,56 9 3,78 3 1,28 7 3,30 6 3 1,33 1 0,42 6 2,55 2 0,94 7 2 0,89 2 0,84 2 0,94 8 1 0,42 1 0,43 1 0,47 10 3 1,33 11 1 0,42 1 0,43 12 1 0,44 17 1 0,42 19 1 0,47 20 1 0,43 TOTAL 225 100 238 100 235 100 212 100
Gráfico 2 Distribuição Percentual das s com até Dois Empreendimentos nos Últimos Quatro Anos 60,0 50,0 40,0 % 30,0 20,0 10,0 0,0 ANO 2006 2007 2008 2009 1 Empreendimento 2 Empreendimentos 16 empresas (7,55% do universo) concentram 55,40% do total de unidades em oferta. 50 empresas (23,58% do universo) concentram 77,29% do total de unidades em oferta. 78 empresas (36,79% do universo) concentram 3,06% das unidades em oferta. Em 13 empresas concentram-se 23,47% do total de empreendimentos com unidades em oferta. 31 empresas (14,62% do universo) concentram 38,93% do total de empreendimentos. 133 empresas (62,74% do universo) possuem apenas um empreendimento, que representa 35,47% dos empreendimentos. Comentário econômico: O exame da tabela 3, permite constatar que, das empresas pesquisadas no XII Censo, 62,74% possuem apenas um empreendimento, 22,64% registraram dois empreendimentos. Disso concluí-se que, 85,38% das empresas operando ativamente no mercado imobiliário da capital gaúcha tem até 2 empreendimentos apenas, situação esta, que, na maioria das vezes, as enquadra na condição de pequenas empresas. Já 6,60% das empresas possuem três empreendimentos; 1,84% tem quatro empreendimentos e 3,30% tem cinco empreendimentos. Por fim, vale ressaltar que apenas 6 empresas (2,83% do universo) possui 6 ou mais empreendimentos em oferta no mercado. Em relação à distribuição das unidades em oferta, 16 empresas apenas (7,55 % do universo) concentram 55,40 % do total de unidades em oferta, numa média de 217 unidades em oferta por empresa. Por outro lado, 196 empresas (92,45% do universo) concentram 44,60% do total de unidades em oferta, o que resulta numa média de aproximadamente 14 unidades por empresa.
Tabela 4 - Número de Unidades em Oferta por nos Últimos Quatro Anos Unidades em Oferta 2006 2007 2008 2009 s % s % s % s % Até 10 111 49,33 121 50,84 131 55,74 107 50,47 11 a 20 44 19,56 46 19,33 46 19,57 42 19,81 21 a 40 40 17,78 41 17,23 24 10,21 33 15,57 41 a 60 12 5,33 10 4,20 14 5,96 12 5,66 61 a 80 4 1,78 9 3,78 6 2,55 4 1,89 81 a 100 3 1,33 3 1,26 4 1,70 0 0,00 101 ou mais 11 4,89 8 3,36 10 4,26 14 6,60 TOTAL 225 100 238 100 235 100 212 100 Gráfico 3 Distribuição Percentual do Número de Unidades em Oferta por Até 10 50% 11 a 20 20% 21 a 40 16% 41 ou mais 14%
Gráfico 4 Evolução das Ofertas de Apartamentos de 2006 até 2009 3.000 2.700 2.400 2.100 unidades em oferta 1.800 1.500 1.200 900 600 300 0 1 Dorm. 2 Dorm. 3 Dorm. 4 Dorm. 2006 2007 2008 2009 3.2 ESTÁGIO DA CONSTRUÇÃO Gráfico 5 - Unidades Novas em Oferta á Venda por Estágio da Obra em Maio/2009 10,39% 23,22% 66,39% Concluídas Em Obras Na planta
Tabela 5 Evolução do Número de Unidades em Oferta por Estágio da Obra Estágio da Construção Concluídos Em Obra Na planta Total Ano Unidades % Unidades % Unidades % Unidades 2006 1.484 27,51 2.848 52,79 1.063 19,70 5.395 2007 1.215 22,16 3.013 54,95 1.255 22,89 5.483 2008 841 12,73 3.511 53,16 2.253 34,11 6.605 2009 652 10,39 4.165 66,39 1.457 23,22 6.274 3.3 FONTES DE RECURSOS Gráfico 6 Unidades Novas em Oferta à Venda por Recurso Para Construção da Obra - Maio/2009 Preço de Custo 2% Sistema Financeiro 58% Auto Financiamento 39% Outros 1%
Tabela 6 Evolução do Número de Unidades em Oferta por Fonte de Recurso para Construção Fonte de Recurso Auto Financiamento Sistema Financeiro Preço de Custo Outro Recurso Unidades % Unidades % Unidades % Unidades % Ano Total 2006 3.060 56,72 2.085 38,65 197 3,65 53 0,98 5.395 2007 3.234 58,98 1.977 36,06 241 4,40 31 0,57 5.483 2008 3.159 47,83 3.303 50,01 142 2,15 1 0,02 6.605 2009 2.457 39,16 3.626 57,79 113 1,80 78 1,24 6.274 Comentário econômico: A tabela 6 informa que, no último Censo edição 2009, 39,16% das unidades em produção utilizaram como fonte de recurso, o auto-financiamento e a maior parte, 57,79% das unidades em oferta usaram o sistema financeiro, situação esta que evidencia um significativo incremento nessa modalidade, uma vez que há dois anos, em 2007, apenas 36,06% das unidades eram produzidas com recursos tomados no sistema financeiro. Todavia, o fato de apenas 57,79% das unidades em oferta serem produzidas com financiamentos à produção, aponta para a existência de uma anomalia no mercado, uma vez que o negócio dos construtores/incorporadores é construir e não se auto financiar. Financiamento é papel dos bancos, por excelência. Tal situação é ainda resultante do longo período em que os bancos deixaram de operar crédito imobiliário. Felizmente, no entanto, a partir de um novo arcabouço legal criado (10.934/2004), no sentido de se oferecer maior garantia para execução de crédito através do Patrimônio de afetação, da Alienação Fiduciária e do Incontroverso jurídico, abriu-se espaço para que os agentes financeiros ampliassem a oferta de financiamentos imobiliários, em condições mais próximas da realidade do mercado potencial demandante. Neste aspecto, a análise da tabela 6 permite se constatar que de 2007 para cá, a representatividade dos financiamentos tomados junto aos agentes financeiros para a produção imobiliária, avançou de forma significativa, passando de 36,06% do volume de imóveis em oferta em 2007, para 57,79% em 2009. 3.4 FINALIDADE DE USO Tabela 7 Evolução da Participação das Unidades por Finalidade de Uso Finalidade de Uso Ano Residenciais Comerciais Total Unidades % Unidades % Unidades 2006 5.067 93,92 328 6,08 5.395 2007 5.067 92,41 416 7,59 5.483 2008 6.303 95,43 302 4,57 6.605 2009 5.935 94,60 339 5,40 6.274
Tabela 8 Histórico da Distribuição por Faixa de Valor Maio/2009 Valor em R$ 2006 2007 2008 2009 unidades % unidades % unidades % unidades % até 97.500 332 6,20 271 5,05 748 12,16 1.002 17,21 + 97.500 até 141.000 275 5,13 392 7,31 398 6,47 328 5,63 414 7,73 12,2 21,71 13,96 + 141.000 até 184.000 659 8 1.335 813 823 15,3 16,6 13,06 14,84 + 184.000 até 238.000 6 895 8 803 864 793 14,8 12,1 11,30 12,52 + 238.000 até 292.000 0 650 1 695 729 651 12,1 14,0 9,07 10,58 + 292.000 até 357.000 5 755 7 558 616 788 14,7 17,4 12,08 12,33 + 357.000 até 466.000 0 938* 8 743* 718 + 466.000 até 628.000 488 9,11 334 6,22 264 4,29 342 5,87 + 628.000 até 845.000 249 4,65 228 4,25 282 4,59 154 2,64 + 845.000 até 1.116.000 173 3,23 143 2,66 161 2,62 102 1,75 acima de 1.116.000 373 6,96 101* 1,88 162* 2,63 155 2,66 Subtotal 5.359 100 5.366 100 6.149 100 5.823 100 Informaram 5.359 99,3 5.366 97,8 6.149 93,10 5.823 92,81 3 7 Não Informaram 36 0,67 117 2,13 456 6,90 451 7,19 Total 5.395 100 5.483 100 6.605 100 6.274 100 * dado retificado Tabela 9 - Evolução do Número de Apartamentos em Oferta por Faixa de Valor Valor em R$ 2006 2007 2008 2009 unidades % unidades % unidades % unidades % até 97.500 128 3,19 103 2,24 686 12,47 761 14,91 + 97.500 até 141.000 228 5,68 374 8,14 367 6,67 313 6,13 + 141.000 até 184.000 243 6,05 512 11,15 1.212 22,04 740 14,50 726 18,0 17,31 12,37 15,67 + 184.000 até 238.000 7 795 680 800 515 12,8 10,93 10,49 12,44 + 238.000 até 292.000 2 502 577 635 613 15,2 15,92 9,46 11,07 + 292.000 até 357.000 6 731 520 565 750 18,6 19,51 12,47 13,21 + 357.000 até 466.000 7 896* 686* 674 + 466.000 até 628.000 386 9,61 292 6,36 209 3,80 238 4,66 + 628.000 até 845.000 204 5,08 179 3,90 265 4,82 146 2,86 + 845.000 até 1.116.000 144 3,58 136 2,96 148 2,69 90 1,76 acima de 1.116.000 80 1,99 72* 1,57 149* 2,71 142 2,78 Total 4.017 100 4.592 100 5.499 100 5.104 100 * dado retificado Assessoria Econômica/SINDUSCON-RS - 10-08-2009