Análise de Viabilidade Hoteleira Hotel Laghetto Stilo proposto, Porto Alegre, RS Cyrela Sul 18 de Junho de 2015 Em associação com: - 1 -
São Paulo, 18 de junho de 2015. Ref: Estudo de Viabilidade Hotel Laghetto Stilo proposto Avenida Plínio Brasil Milano Porto Alegre, Rio Grande do Sul Apresentamos a seguir a análise simplificada para inserção de um empreendimento hoteleiro na cidade de Porto Alegre. O estudo oferece um diagnóstico da propriedade indicada e do mercado de hospedagem local. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). A HVS certifica que não tem qualquer interesse na propriedade e que sua contratação e remuneração não são vinculadas aos resultados apresentados neste relatório. O empreendimento proposto é o objeto dos comentários desenvolvidos neste relatório e de todos os pressupostos e condições limitantes aqui apontados. Atenciosamente, HVS South America Alexandre Alfer, Assistente Pedro Cypriano, Gerente Diogo Canteras, Sócio - 2 -
ÍNDICE 1. Introdução 2. O Projeto Hoteleiro / Escolha da Operadora 3. Análise da Localização 4. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 5. Análise do Mercado Hoteleiro e Perspectivas 6. Posicionamento e Penetração do Hotel Proposto 7. Estimativa de Investimento por Apartamento 8. Taxa Interna de Retorno do Empreendimento 9. Taxa de Capitalização do Projeto 10. Considerações Finais 11. Condições Restritivas 12. Consultores Envolvidos no Estudo 13. Glossário - 3 -
1. INTRODUÇÃO - 4 -
1. INTRODUÇÃO A empresa HVS é líder mundial em consultoria e serviços especializados em hotelaria. Na América do Sul, é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região. A HVS/HotelInvest foi contratada para elaborar um Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômica para um empreendimento hoteleiro de categoria midscale, a ser implantado na cidade de Porto Alegre. O empreendedor é a Cyrela, construtora e incorporadora que atua no segmento de empreendimentos residenciais e comerciais, com forte presença no mercado do Rio Grande do Sul. O objetivo deste relatório é apresentar as principais conclusões do estudo, o qual oferece um diagnóstico do projeto em desenvolvimento e do mercado de hospedagem na cidade de Porto Alegre. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Todo o trabalho de campo e análise presente neste relatório foi desenvolvido entre 17 de novembro e 16 de dezembro de 2014. - 5 -
1. INTRODUÇÃO Metodologia A metodologia utilizada para desenvolver esse estudo é baseada em pesquisas de mercado e em técnicas de avaliação adotadas pelo American Institute of Real Estate Appraisers e pelo Appraisal Institute, contida em diversas publicações de Stephen Rushmore, entre as quais: The Valuation of Hotels and Motels (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1978); Hotels, Motels and Restaurants: Valuations and Market Studies (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1983); The Computerized Income Approach to Hotel/Motel Market Studies and Valuations (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1990); Hotels and Motels: A Guide to Market Analysis, Investment Analysis, and Valuations (Chicago: Appraisal Institute, 1992); Hotels and Motels Valuations and Market Studies (Chicago: Appraisal Institute, 2001). As principais etapas relacionadas ao estudo são apresentadas esquematicamente no fluxograma ao lado. Economia e Turismo Regional Coleta dos Dados e Análise das Informações Avaliação do Terreno do Hotel Posicionamento Mercadológico do Hotel proposto Projeções Operacionais do Hotel proposto Análise Financeira do Hotel proposto Avaliação da Oferta Hoteleira Avaliação de Demanda Hoteleira Metodologia internacionalmente aceita, conforme as normas estabelecidas pela entidade norte-americana Appraisal Institute. - 6 -
2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA - 7 -
2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Conceito e características principais Hotel design de padrão midscale. Inauguração prevista: Abril/2018. 104 UHs no pool de hospedagem, sendo 96 unidades com 24m² e 8 unidades com 37m² de área real privativa. A&B: restaurante aberto em todas as refeições, além de lobby bar e room service 24h. Lobby com área para leitura, business center, fitness center, piscina e lavanderia. Empreendimento hoteleiro inserido em um complexo imobiliário, contendo, além de unidades hoteleiras, uma torre de salas comerciais e um espaço para eventos com 303m². A parceria com a rede Laghetto Hotéis traz a bandeira Stilo para o empreendimento. A rede Laghetto possui forte presença no Rio Grande do Sul, sendo uma das 50 maiores operadoras do Brasil. Atualmente, a rede possui 7 empreendimentos no país e tem perspectiva de inaugurar 25 novos hotéis até 2018. Operadora hoteleira adequada ao conceito de produto hoteleiro em desenvolvimento - 8 -
2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Contrato com rental sure ao investidor A Cyrela Sul e a Laghetto possuem um contrato de locação pelo prazo de 10 anos pelo qual a rede hoteleira pagará um aluguel certo aos futuros adquirentes das unidades hoteleiras já a partir do primeiro ano de operação. Nesse modelo, existe um período de carência após o início das operações do hotel que corresponde aos seis primeiros meses de abertura, durante este período de carência não há a obrigatoriedade de pagamento do aluguel certo. O período de carência será usado para pagar os custos pré-operacionais e de capital de giro do hotel. Segundo contrato firmado entre Cyrela e Laghetto, quando a ocupação mensal do empreendimento permanecer até 60%, a distribuição será de R$ 1.800 por UH por mês no primeiro ano, R$ 1.900 por UH por mês no segundo ano e R$ 2.000 por UH por mês do terceiro ano em diante. Já nos meses nos quais a ocupação ultrapassar os 60%, a cada 1 ponto percentual adicional serão acrescidos R$ 25 no valor de aluguel pago por apartamento. Os valores futuros do aluguel certo serão ajustados a partir do INCC-M durante o período de obras e através do IGPM-P após a entrega do empreendimento. Os valores do aluguel certo apresentados anteriormente se referem as unidades habitacionais de 24m² que totalizam 96 unidades das 104 existentes no empreendimento. Existem ainda 08 unidades de 37m², as quais irão receber um aluguel certo 50% maior que a unidade de 24m². Nos meses nos quais a ocupação ultrapassar os 60%, a cada 1 ponto percentual adicional serão acrescidos R$ 38 no valor de aluguel pago por cada um desses apartamentos. O pagamento do aluguel certo ao investidor repassa os riscos de operação do hotel à rede hoteleira. - 9 -
3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO - 10 -
3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO Análise da localização geográfica e do entorno Esquina da Avenida Plínio Brasil Milano com a Rua Inácio Vasconcelos. Boa acessibilidade: o Hotel Laghetto Stilo proposto será inserido próximo a uma das principais vias de Porto Alegre. Boa visibilidade: não há construções elevadas no entorno imediato do Hotel Laghetto Stilo proposto que possam prejudicar sua visibilidade. Proximidade a equipamentos que qualificam seu entorno, como: Shopping Iguatemi, Country Club Golf, Clube Sogipa, Grêmio Náutico União, Praça da Encol, Jardim Botânico, Museu de Ciências e Tecnologia da PUCRS, Estádio Arena, Bourbon Wallig e Bourbon Country. Os principais geradores de demanda hoteleira de Porto Alegre estão localizados na Avenida Carlos Gomes, localizada próxima ao Hotel Laghetto Stilo proposto. Localização privilegiada, ao lado do principal polo corporativo de Porto Alegre: a Avenida Carlos Gomes. - 11 -
4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS - 12 -
4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Cenário nacional PIB: Média de crescimento de 4,4% a.a. entre 2003 e 2010. A partir de 2011, a média anual caiu para 1,7% a.a., patamar que deve permanecer ao menos em médio prazo caso reformas estruturais não sejam realizadas. Inflação: Aumento das pressões inflacionárias desde 2010. A manutenção da inflação próxima ao centro da meta estipulada pelo Banco Central (4,5%) dependerá principalmente de investimentos em melhoria de produtividade no país. Câmbio: O país vive um período de valorização do dólar desde 2012, tendência que pode se acentuar em razão dos sinais de recuperação da economia dos EUA e conseguinte redirecionamento do fluxo futuro de capitais. Juros: A taxa básica de juros SELIC, que foi reduzida sistematicamente desde agosto de 2011, chegou ao patamar de 7,25% em novembro de 2012, porém voltou a subir e hoje está em 13,65%. A perspectiva é de que em 2015 os juros cheguem a 13,50% na média do ano (Boletim Focus, 05 de dezembro de 2014). DADOS SOCIOECONÔMICOS NACIONAIS Ano PIB 1 Inflação (IPCA) Câmbio (R$/ US$) 2 Taxa de Juros ( SELIC) 3 Risco Brasil 4 Fonte: Banco Central do Brasil / Boletim Focus (05/06/2015) Balança Comercial 5 2003 1,1% 9,3% 3,08 23,2% 463 76,4 2004 5,7% 7,6% 2,93 16,2% 383 98,6 2005 3,2% 5,7% 2,43 19,0% 305 108,6 2006 4,0% 3,1% 2,17 15,5% 192 100,8 2007 6,1% 4,5% 1,95 12,0% 179 78,1 2008 5,2% 5,9% 1,83 12,4% 300 45,4 2009-0,3% 4,3% 1,99 10,0% 305 50,3 2010 7,5% 5,9% 1,75 9,8% 203 35,3 2011 2,7% 6,5% 1,67 11,7% 193 49,8 2012 0,9% 5,8% 1,95 8,53% 184 37,9 2013 2,5% 5,9% 2,09 8,19% 194 6,5 2014e 0,2% 6,38% 2,35 11,00% 227 0,0 2015e 0,7% 6,50% 2,60 12,38% - 6,3 1 - PIB Real - Variação percentual sobre o mesmo período do ano anterior 2 - Câmbio comercial para compra: (R$) / (US$) - média anual 3 - Média anual 4 - Média anual 5- Saldo (R$ Bilhões - Nominais) e- Estimativa Fonte: Banco Central do Brasil Evolução histórica favorável, porém com recente arrefecimento econômico e pressão inflacionária. - 13 -
4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Cenário local Porto Alegre Crescimento econômico histórico abaixo da média nacional, principalmente em razão de Porto Alegre ser uma economia madura. Arrefecimento econômico nacional diminuiu a taxa de criação de empregos na cidade nos dois últimos anos. O desempenho da economia de Porto Alegre é afetado pelo cenário econômico internacional e nacional, uma vez que possui escritórios de diversas multinacionais, além de ser considerada o centro do Mercosul no País. Tendência de crescimento moderado. Fonte: IPEADATA Fonte: IPEADATA EMPREGOS FORMAIS DE PORTO ALEGRE (2007/2013) 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Admitidos 195.714 235.983 242.284 301.569 334.166 343.922 345.749 Desligados 175.731 211.850 223.230 268.409 305.238 324.724 331.309 Taxa de criação de empregos 4,65% 5,71% 4,07% 6,83% 5,38% 3,37% 2,44% DADOS ECONÔMICOS DE PORTO ALEGRE 1991 1996 2000 2007 2010 População 1.263.403 1.288.879 1.360.590 1.420.667 1.409.351 Crescimento Médio Anual 0,58% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 PIB - R$ de 2000 (mil) 15.963.817 16.065.946 17.728.500 17.887.417 18.835.640 18.553.867 17.806.528 19.203.560 % do PIB Estadual 17,6% 17,3% 19,5% 19,2% 18,1% 18,0% 17,1% 17,0% Crescimento Real do PIB (%) -5,7% 0,6% 10,3% 0,9% 5,3% -1,5% -4,0% 7,8% Crescimento Médio Anual 2,67% Estrutura do Setor Produtivo Agropecuária (%) 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,0% 0,0% 0,1% - Indústria (%) 11,9% 13,2% 11,7% 11,2% 10,7% 11,3% 12,6% - Serviços(%) 71,4% 70,8% 69,6% 69,6% 71,8% 70,4% 72,9% - Impostos (%) 16,6% 16,0% 18,7% 19,2% 17,5% 18,2% 16,5% - 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% - 14 -
4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Fluxo aéreo de passageiros O Aeroporto Internacional de Porto Alegre, entre 2004 e 2013, apresentou uma taxa média anual de crescimento de passageiros de aproximadamente 10,65%. No início de 2012, o aeroporto da Capital Gaúcha recebeu investimentos públicos e passou por um período de reforma. Dentre as melhorias, uma nova área de desembarque foi construída em 2013 e o terminal principal foi ampliado. Atualmente, o aeroporto possui capacidade para até 13,5 milhões de passageiros por ano. 9º aeroporto com maior fluxo de passageiros no país, com voos diretos para as principais cidades do Brasil e América do Sul, além de voos para Miami e Lisboa. FLUXO DE PASSAGEIROS AEROPORTO INTERNACIONAL DE PORTO ALEGRE Ano Fonte: INFRAERO Embarque e Desembarque 2004 3.215.545 2005 3.521.204 9,5 % 9,5 % 2006 3.846.508 9,2 19,6 2007 4.444.748 15,6 38,2 2008 4.931.464 11,0 53,4 2009 5.607.703 13,7 74,4 2010 6.676.216 19,1 107,6 2011 7.834.312 17,3 143,6 2012 8.261.355 5,5 156,9 2013 7.993.164-3,2 148,6 * Variação percentual anual, em relação ao ano anterior * * Variação percentual acumulada, em relação a 2004 Variação Variação Percentual* Percentual* * Crescimento médio próximo a 11% ao ano no fluxo de passageiros. Investimentos em curso aumentarão a capacidade operacional do aeroporto em médio prazo. - 15 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS - 16 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo DESEMPENHO DO SET COMPETITIVO DO HOTEL LAGHETTO STILO PROPOSTO Segmentação Estimada Estimativa 2013 Hotel Número de UHs Negócios Eventos / Grupos Outros Quantidade Ponderada de OutrosOcc. Quartos Diária Média RevPAR Penetração da Ocupação Penetração de Receita Concorrentes - Geral 3.742 72 % 16 % 12 % 2.254 62,6 % R$ 238,71 R$ 149,32 100,0 % 100,0 % Fonte: HVS/HotelInvest O set competitivo é definido de acordo com o padrão de produto, o perfil da demanda, o posicionamento de mercado e a distância do Hotel Laghetto Stilo proposto. Na área de influência do set competitivo, existem menos hotéis de padrão semelhante, razão pela qual a maior parte dos empreendimentos foi classificada como competidores secundários. Observação: a diária média dos hotéis analisados é expressa em valores reais de julho de 2014, líquidas de taxas e impostos, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros, sem café da manhã. Identificação de 24 competidores entre primários e secundários. Total de 2.254 UHs competitivas e bom desempenho operacional. - 17 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo HOTÉIS DO SET COMPETITIVO DO HOTEL LAGHETTO STILO PROPOSTO Hotel UHs Categoria Localização Competidor Holiday Inn Porto Alegre 172 Midscale Auxiliadora Primário Master Premium Cosmopolitan 324 Midscale Floresta Primário Mercure Porto Alegre Manhattan 152 Midscale Moinhos de Vento Primário Novotel Três Figueiras 126 Midscale Três Figueiras Primário Quality Porto Alegre 80 Midscale Moinhos de Vento Primário Lagheto Viverone Moinhos 132 Midscale Moinhos de Vento Primário Swan Business Molinos 72 Long Stay Moinhos de Vento Secundário Swan Towers 98 Long Stay Higienópolis Secundário Radisson Porto Alegre 132 Upper-midscale Bela Vista Secundário Intercity Express 146 Midscale Aeroporto Secundário Novotel Porto Alegre Aeroporto 166 Midscale Aeroporto Secundário Hotel Plaza Porto Alegre 159 Midscale Centro Secundário Hotel Plaza São Rafael 283 Midscale Centro Secundário Deville Prime Porto Alegre 236 Upper-midscale Anchieta Secundário Blue Tree Towers Millenium 167 Midscale Praia de Belas Secundário Intercity Premium 113 Midscale Praia de Belas Secundário Hotéis ecônomicos Porto Alegre 1184 Econômicos Centro e Aeroporto Secundário Fonte: HVS/HotelInvest - 18 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Segmentação da demanda SEGMENTAÇÃO DO MERCADO COMPETITIVO 12% 16% 72% Negócios Eventos / Grupos Outros Fonte: HVS/HotelInvest A maior parte da demanda por hospedagem do set competitivo é do segmento de negócios. - 19 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS DESEMPENHO HISTÓRICO PORTO ALEGRE Diária Média RevPAR Oferta Demanda Ocupação R$ 300 900 90% R$ 250 R$ 241 750 723 75% R$ 200 R$ 150 R$ 100 R$ 157 Pernoites (mil) 600 450 300 487 60% 45% 30% R$ 50 150 15% R$ - 2009 2010 2011 2012 2013 0 2009 2010 2011 2012 2013 0% Fonte: HVS/HotelInvest Fonte: HVS/HotelInvest Dados amostrais de 1.660 unidades habitacionais de hotéis de padrão econômico e midscale da cidade de Porto Alegre. Diária média em reais de 2013, sem café da manhã. Crescimento real acumulado de 2,95% na receita por apartamento disponível (RevPAR). - 20 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Evolução de oferta NOVA OFERTA HOTELEIRA Hotéis Propostos Número de UHs Índice de Competitividade Data Estimada de Abertura Desenvolvedor Estágio de Desenvolvimento Fonte: HVS/HotelInvest Hotel Laghetto Stilo Proposto 104 100 % 01/04/2018 Cyrela Em estudo Intercity Moinhos de Vento 132 100 01/01/2015 M.Hotéis Em Construção Intercity Duo 228 70 01/01/2017 Cyrela Fundações Master Independência 170 30 01/01/2015 Master Hotéis Falta FF&E Master Cidade Baixa 96 30 01/07/2015 Master Hotéis Em Construção Ibis Assis Brasil 150 30 01/06/2014 Atrio Recentemente Aberto Ibis Centro 154 30 01/01/2015 Atrio Em Construção Hotel Upper-Midscale Proposto 140 80 01/01/2018 Cyrela Em estudo Total 1.174 621 Na tabela acima, constam todos os projetos em desenvolvimento que já foram lançados no mercado de Porto Alegre, além daqueles em estudo pela Cyrela. Além do Hotel Laghetto Stilo proposto, sete outros empreendimentos deverão ser inaugurados nos próximos anos. - 21 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Hotéis atuais e futuros Legenda Hotel Laghetto Stilo proposto Concorrentes Primários Concorrentes Secundários Nova Oferta Fonte: HVS/HotelInvest - 22 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Projeção de demanda DEMANDA BASE DEMANDA INDUZIDA DEMANDA NÃO- ACOMODADA Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, em razão da indisponibilidade de oferta em um determinado período. Com a abertura de novos hotéis, é de se esperar que parte dessa demanda venha a ser acomodada no mercado. DEMANDA POTENCIAL - 23 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Demanda potencial EVOLUÇÃO DA DEMANDA POTENCIAL 4,9% 4,1% 4,0% 3,4% 2,9% 2,9% 2,9% 2,9% 2,9% 2,9% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Fonte: HVS/HotelInvest Premissa de melhoria gradual do cenário econômico nacional e local. Pico de crescimento de demanda em 2014, devido à realização da Copa do Mundo FIFA 2014, e nos três anos posteriores, em razão da abertura dos novos hotéis e da captação de demanda não acomodada no mercado. Desaceleração do crescimento em longo prazo devido às incertezas futuras. Evolução de demanda de 3,1% a.a. até 2023. - 24 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Evolução de oferta e demanda PROJEÇÃO DE OFERTA E DEMANDA DO MERCADO P E R N O I T E S 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 100,0% 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% O C U P A Ç Ã O Fonte: HVS/HotelInvest Oferta Demanda Taxa de OCC Com a abertura dos novos hotéis, espera-se uma ligeira queda de ocupação no mercado, levando-a a um patamar mais modesto. Em médio prazo, com o crescimento de demanda, a taxa de ocupação voltará a crescer. Durante os próximos anos, a taxa de ocupação do mercado permanecerá em patamares saudáveis, chegando próximo a 66% no ano estabilizado do estudo. - 25 -
6. POSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DO HOTEL PROPOSTO - 26 -
6. POSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DO HOTEL Projeção de desempenho do mercado e do hotel Anos Fonte: HVS/HotelInvest PREVISÃO DE DIÁRIA MÉDIA PARA O MERCADO E PARA O EMPREENDIMENTO (R$) Ocupação Região (ano fiscal) Evolução da Diária Média Diária Média Ocupação Empreendimento Proposto (ano fiscal) Evolução da Diária Média Diária Média Penetração da Diária Média Ano Base 62,6 % R$ 238,71 R$ 270,00 * 2014/15 63,4 6,0 % 253,03 2015/16 60,0-8,0 232,79 2016/17 61,7 0,0 232,79 2017/18 60,6 0,0 232,79 260,06 111,7 2018/19 59,0-5,0 221,15 55,0 % 247,05 111,7 % 2019/20 60,2-5,0 210,09 61,0-5,0 % 237,63 113,1 2020/21 62,0 0,0 210,09 62,0 0,0 239,39 113,9 2021/22 63,7 3,0 216,39 64,0 3,0 247,78 114,5 2022/23 65,0 5,0 227,21 65,0 5,0 260,17 114,5 2023/24 65,8 5,0 238,57 65,0 5,0 269,85 113,1 *Diária Média do Hotel Proposto se estivesse em operação no ano base (2013). Desempenho do Hotel Laghetto Stilo proposto no ano estabilizado (2023/2024): R$ 269,85 de diária média e 65% de ocupação. Foi considerado que a diária média líquida (sem taxas, impostos, comissões de terceiros e café da manhã) do Hotel Laghetto Stilo proposto equivaleria a R$ 270,00 se ele estivesse operando no ano base das projeções (2013), acima de seus competidores, devido à sua localização privilegiada e ao conceito do seu produto. Em médio prazo, espera-se três quedas reais de diária no mercado, a primeira em 2015 devido ao término da Copa do Mundo, e a segunda e a terceira em 2017 e 2018 devido à abertura de novos hotéis. A partir de 2021, espera-se que a taxa de ocupação dos hotéis volte a patamares bons, permitindo reajustes de tarifa acima da inflação. Projeções em valores reais de julho de 2014. - 27 -
7. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO - 28 -
7. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO Composição do valor de cada unidade habitacional a vista Quando adquirida a vista, o valor a ser investido para compra de cada unidade hoteleira de 24m² de área privativa será de R$ 350.000 reais. Valor total já considerando o valor referente ao FF&E. Não haverá cobrança de taxas pré-operacionais, capital de giro ou de afiliação à operadora. Além do valor de aquisição da unidade, outros custos deverão ser arcados pelo comprador, conforme indicado pela Cyrela: ITBI e emolumentos notariais (4% do valor de venda da unidade); Fundo de reserva (3% do aluguel certo no primeiro ano de operação do empreendimento, 4% no segundo ano e 5% no terceiro ano em diante); Contratação de auditor independente (R$ 12.000 ao ano para todo o hotel); Contador (R$ 1.000 ao mês para todo o hotel). Os custos com auditor e contador serão divididos entre todos os investidores. O valor a ser desembolsado por cada unidade habitacional será de R$ 350.000. - 29 -
7. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO Composição do valor de cada unidade habitacional a prazo Quando adquirida a prazo, o valor a ser investido para compra de cada unidade hoteleira de 24m² de área privativa será de R$ 428.000 reais, a serem pagos nas seguintes condições: quatro parcelas de R$16.050,00 (dezesseis mil e cinquenta reais) pagas no ato da compra, em 30, 60 e 90 dias, acrescidos de trinta parcelas mensais de R$ 2.140,00 (dois mil cento e quarenta reais) e dois reforços anuais de R$ 21.400,00 (vinte e um mil e quatrocentos reais). Na data da entrega da unidade o montante remanescente de R$ 256.800 (duzentos e cinquenta e seis mil e oitocentos reais) deverá ser quitado pelo adquirente via financiamento bancário ou a vista. Valor total já considerando o valor referente ao FF&E. Não haverá cobrança de taxas pré-operacionais, capital de giro ou de afiliação à operadora. Assim como no caso da compra à vista, além do valor de aquisição da unidade, outros custos deverão ser arcados pelo comprador, conforme indicado pela Cyrela: ITBI e emolumentos notariais (4% do valor de venda da unidade); Fundo de reserva (3% do aluguel certo no primeiro ano de operação do empreendimento, 4% no segundo ano e 5% no terceiro ano em diante); Contratação de auditor independente (R$ 12.000 ao ano para todo o hotel); Contador (R$ 1.000 ao mês para todo o hotel). Os custos com auditor e contador serão divididos entre todos os investidores. O valor a ser desembolsado por cada unidade habitacional será de R$ 428.000. - 30 -
8. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO - 31 -
8. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO Comprador das unidades habitacionais A análise de rentabilidade das unidades habitacionais do Hotel Laghetto Stilo proposto será calculada sob a perspectiva do comprador de cada apartamento. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos: Preço de venda a vista do apartamento do Hotel Laghetto Stilo proposto, conforme definido pela Cyrela; Aluguel certo a ser distribuído pela Laghetto aos proprietários dos apartamentos (unidades de 24m²): é previsto por contrato um aluguel certo mensal aos investidores durante 10 anos. Quando a ocupação mensal do empreendimento permanecer até 60%, a distribuição será de R$ 1.800 por UH por mês no primeiro ano, R$ 1.900 por UH por mês no segundo ano e R$ 2.000 por UH por mês do terceiro ano em diante. Já nos meses nos quais a ocupação ultrapassar os 60%, a cada 1 ponto percentual adicional serão acrescidos R$ 25 no valor de aluguel pago por apartamento. Os valores futuros do aluguel certo serão ajustados a partir do INCC-M durante o período de obras e através do IGPM-P após a entrega do empreendimento. Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador das unidades habitacionais do condo-hotel): é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantação do projeto e os 10 anos seguintes de operação. Em outras palavras, considera-se o valor pago pela UH (Unidade Habitacional) e o aluguel certo pago pela Laghetto. Ao final do 10º ano de operação, adotou-se como premissa a venda do apartamento (descontada a taxa de corretagem 6%). Para a estimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rate de 0,5% a.m. sobre o resultado operacional mensal destinado ao apartamento do Hotel Laghetto Stilo proposto no final do 10º ano de operação, índice atualmente adotado no mercado secundário (Fonte: Fundo Maxinvest, com base em 117 vendas de apartamentos registradas entre julho de 2013 a junho de 2014). Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial do comprador do condo-hotel. - 32 -
8. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a vista Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 24M² DE ÁREA PRIVATIVA) TIR 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Investimento na Unidade (350.000) - - - - - - - - - - - - - Aluguel Certo Laghetto 7.027 30.453 34.455 37.916 40.582 43.179 45.942 48.883 52.011 55.340 709.483 Fundo de Reservas (211) (1.147) (1.643) (1.896) (2.029) (2.159) (2.297) (2.444) (2.601) (2.767) (719) ITBI + Emulamentos Notoriais e de Registro (14.000) - - - - - - - - - - Contratação de Contador e Auditor (551) (776) (826) (879) (935) (995) (1.059) (1.126) (1.199) (1.275) (331) Retorno Total Bruto 10,8% (350.000) - - (7.735) 28.529 31.987 35.142 37.618 40.025 42.587 45.312 48.212 51.298 708.433 O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento a vista e o montante a ser distribuído por cada unidade habitacional de 24m², em valores nominais. Além do preço a vista da UH (R$ 350.000) outros custos foram contemplados no fluxo de caixa, conforme indicados pela Cyrela. São eles: ITBI e emolumentos notariais e de registro (4% do valor de venda da unidade, imputados em 2018); Fundo de reserva (3% do aluguel certo no primeiro ano, 4% no segundo ano e 5% no terceiro ano em diante); Contratação de auditor independente (R$ 12.000 ao ano para todo o hotel); Contador (R$ 1.000 ao mês para todo o hotel). Premissas de inflação: adotou-se o INCC de 2014 Fundação Getúlio Vargas durante o período de construção do hotel (6,74%). A partir do início da operação, o índice adotado foi o IGP-M: Boletim Focus de dezembro de 2014 2014 (3,76%) e 2015 (5,68%). Para o período de 2018 a 2027, adotou-se o mesmo índice de 2015 (5,68% a.a.). Em valores reais, já descontados os efeitos da inflação, a rentabilidade mensal é próxima a 0,5% a partir do ano estabilizado (2021) do Hotel Laghetto Stilo proposto. Em valores nominais, o ROI seria de 1,2% a.m. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 1,2% a.m. em valores nominais a partir do ano estabilizado (2021). - 33 -
8. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 24M² DE ÁREA PRIVATIVA) TIR 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Investimento na Unidade (67.726) (52.962) (56.531) (333.428) - - - - - - - - - - Aluguel Certo Laghetto 7.027 30.453 34.455 37.916 40.582 43.179 45.942 48.883 52.011 55.340 709.483 Fundo de Reservas (211) (1.147) (1.643) (1.896) (2.029) (2.159) (2.297) (2.444) (2.601) (2.767) (719) ITBI + Emulamentos Notoriais e de Registro (17.805) - - - - - - - - - - Contratação de Contador e Auditor (551) (776) (826) (879) (935) (995) (1.059) (1.126) (1.199) (1.275) (331) Retorno Total Bruto 8,3% (67.726) (52.962) (56.531) (344.968) 28.529 31.987 35.142 37.618 40.025 42.587 45.312 48.212 51.298 708.433 O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento a prazo e o montante a ser distribuído por cada unidade habitacional de 24m², em valores nominais. Além do preço a prazo da UH (R$ 510.647) outros custos foram contemplados no fluxo de caixa, conforme indicados pela Cyrela. São eles: ITBI e emolumentos notariais e de registro (4% do valor de venda da unidade, imputados em 2018); Fundo de reserva (3% do aluguel certo no primeiro ano, 4% no segundo ano e 5% no terceiro ano em diante); Contratação de auditor independente (R$ 12.000 ao ano para todo o hotel); Contador (R$ 1.000 ao mês para todo o hotel). Premissas de inflação: adotou-se o INCC de 2014 Fundação Getúlio Vargas durante o período de construção do hotel (6,74%). A partir do início da operação, o índice adotado foi o IGP-M: Boletim Focus de dezembro de 2014 2014 (3,76%) e 2015 (5,68%). Para o período de 2018 a 2027, adotou-se o mesmo índice de 2015 (5,68% a.a.). Em valores reais, já descontados os efeitos da inflação, a rentabilidade mensal é próxima a 0,4% a partir do ano estabilizado (2021) do Hotel Laghetto Stilo proposto. Em valores nominais, o ROI seria de 0,8% a.m. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,8% a.m. em valores nominais a partir do ano estabilizado (2021). - 34 -
9. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO - 35 -
9. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO ROI do comprador do condo-hotel a vista 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 1,7% 2,0% R$ 6.265 0,0% 7,8% 8,8% DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR UH 9,7% 10,3% 11,0% 11,7% 12,4% 13,2% 14,1% R$ 48.212 R$ 51.298 R$ 45.312 R$ 40.025 R$ 42.587 35.142 R$ 37.618 R$ 31.987R$ R$ 28.529 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Fonte: HVS/HotelInvest Distribuição anual por UH ROI Cálculo em valores nominais. Premissas de inflação: IGP-M 2015 (5,68% a.a.). Para o período de 2016 a 2027, adotou-se o mesmo índice de 2015 (5,68% a.a.). ROI calculado com base no valor de aquisição nominal da UH a vista (R$ 350.000 + 4% de ITBI e emolumentos notariais e de registro) e no montante de distribuição aos futuros investidores (= aluguel certo - fundo de reserva auditor independente - contador. Conforme descrito no slide 33). Distribuição de R$ 51.298 por UH e ROI de 14,1% no 10º ano de operação (2027). - 36 -
9. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO ROI do comprador do condo-hotel a prazo 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 1,2% 2,0% R$ 6.265 0,0% 5,4% 6,1% DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR UH 6,6% 7,1% 35.142 R$ 37.618 R$ 31.987R$ R$ 28.529 7,6% 8,1% 8,6% 9,1% 9,7% R$ 48.212 R$ 51.298 R$ 45.312 R$ 40.025 R$ 42.587 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Fonte: HVS/HotelInvest Distribuição anual por UH ROI Cálculo em valores nominais. Premissas de inflação: IGP-M 2015 (5,68% a.a.). Para o período de 2016 a 2027, adotou-se o mesmo índice de 2015 (5,68% a.a.). ROI calculado com base no valor nominal de aquisição da UH a prazo (R$ 510.647 + 4% de ITBI e emolumentos notariais e de registro) e no montante de distribuição aos futuros investidores (= aluguel certo - fundo de reserva auditor independente - contador. Conforme descrito no slide 34). Distribuição de R$ 51.298 por UH e ROI de 9,7% no 10º ano de operação (2027). - 37 -
10. CONSIDERAÇÕES FINAIS - 38 -
10. CONSIDERAÇÕES FINAIS Análise SWOT do Projeto PONTOS FORTES PONTOS FRACOS Localização próxima à Avenida Carlos Gomes, um dos principais geradores de demanda hoteleira da cidade. Produto novo e moderno. A Laghetto possui marca forte para o público do Rio Grande do Sul. O pagamento do aluguel certo ao investidor repassa os riscos de operação do hotel à rede. OPORTUNIDADES SWOT Número reduzido de UHs reduz a eficiência operacional do hotel, porém o desempenho ainda é próximo a de produtos similares. Sensibilidade ao preço pela demanda, tamanho das UHs e as perspectivas de queda de ocupação do mercado em curto prazo limitam um posicionamento de diária mais elevado do Hotel Laghetto Stilo proposto. AMEAÇAS Existência de demanda não atendida, principalmente durante os grandes eventos/congressos que acontecem em Porto Alegre e nos municípios vizinhos. Em razão do aluguel certo a ser distribuído pela Laghetto, os riscos do projeto são restritos. Ainda assim, a possível construção de novos hotéis além dos indicados no estudo e o arrefecimento econômico nacional podem desaquecer o mercado de hospedagem de Porto Alegre nos próximos anos. - 39 -
10. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento A qualidade de um hotel depende de diversos fatores, entre os quais a adequação do produto ao perfil da demanda, a localização do empreendimento, o profissionalismo e a força de marca do operador, as perspectivas de evolução do mercado, e os parceiros envolvidos na estruturação do negócio. Com base em tais variáveis, a seguir são apresentadas as principais considerações da HVS em relação ao projeto em desenvolvimento. Produto desenvolvido conforme o Manual de Melhores Práticas: o Manual de Melhores Práticas Para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, publicado em 2012 pelo SECOVI-SP em parceria com a ABIH, o FOHB, a Adit Brasil e o Fhoresp tem como finalidade principal (...) disponibilizar parâmetros, referências e procedimentos que permitam caracterizar, de maneira objetiva, o que é, na prática, um bom produto imobiliário de investimento hoteleiro (SECOVI, 2012). O manual pode ser visualizado no site do SECOVI. Investimento assessorado pela HVS: a HVS é a empresa líder mundial em consultoria e serviços especializados em hotelaria, complexos de uso misto, propriedades compartilhadas e em empreendimentos de lazer e entretenimento. Fundada em 1980, a companhia desenvolve mais de 4.500 projetos ao ano para investidores hoteleiros, do mercado imobiliário, operadores e desenvolvedores em todo o mundo. Os diretores da HVS são reconhecidos como os principais especialistas do setor em suas respectivas regiões de atuação. Com uma rede de mais de 30 escritórios e 450 profissionais, a HVS oferece uma incomparável oferta de serviços complementares para o setor hoteleiro. Na América do Sul, a HVS é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região. Mercado atual com bons índices de desempenho, apesar do arrefecimento econômico nacional: ocupação e diária média em patamares saudáveis. - 40 -
10. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento Rental Sure pela Laghetto desde o primeiro ano de operação do empreendimento: Para as unidades de 24m², distribuição mensal de R$ 1.800 no primeiro ano, R$ 1.900 no segundo ano e R$ 2.000 do terceiro ano em diante, podendo ser superior dependendo da taxa de ocupação do empreendimento. Localização primária para implantação de um hotel: O Hotel se localiza na região da Avenida Carlos Gomes, principal polo de negócios da cidade e o principal gerador de demanda para o empreendimento. Produto em desenvolvimento atende as exigências do público-alvo do hotel: o projeto terá apartamentos com um produto novo e um bom nível serviços e infraestrutura. Laghetto, operadora com forte presença no Rio Grande do Sul: operadora com mais de 25 anos de atividades. Possui atualmente sete hotéis em operação na região Sul. Até 2018 a rede Laghetto projeta fechar 25 novos contratos em todo o Brasil e no exterior. Riscos operacionais do projeto assumidos pela Laghetto: os riscos de baixo desempenho operacional decorrentes do arrefecimento econômico e de superoferta são assumidos pela Laghetto, não pelo comprador do condo-hotel, durante os 10 primeiros anos de operação. A distribuição do aluguel certo aos compradores do condo-hotel limita substancialmente o risco de rentabilidade abaixo do esperado pelo investidor. - 41 -
11. CONDIÇÕES RESTRITIVAS - 42 -
11. CONDIÇÕES RESTRITIVAS Esse relatório é apresentado como um estudo de viabilidade para uma propriedade proposta específica; isso não é um relatório de avaliação econômica. Esse relatório é uma versão resumida e simplificada, que apresenta as principais conclusões do estudo desenvolvido. Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre de quaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o contrário, no relatório. Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento. Os avaliadores não são qualificados para avaliar tais condições. Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas e outras imagens foram incluídos para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e que não haverá qualquer tipo de invasão do local. Todas as informações obtidas de terceiros não contratados pela HVS são assumidas como verdadeiras e corretas. Não assumimos qualquer responsabilidade sobre o mau entendimento dessas informações. Assumimos que o uso do solo e a construção do hotel estão de acordo com as leis locais de zoneamento. Assumimos que a propriedade está em total acordo com as leis, licenças e regulamentações locais e que estas podem ser renovadas livremente ou transferidas para proprietários terceiros. Contratos de financiamento, leasing e similares não foram considerados, a menos que especificados no relatório. Nenhuma informação deste estudo pode ser reproduzida em separado, ou fora do contexto deste relatório, nem mesmo ser distribuída para o público através de materiais publicitários, relações públicas, jornais, revistas ou outra mídia sem o consentimento formal escrito da HVS. Não se pode requerer à HVS testemunhar ou apresentar-se em juízo em razão dessa análise sem a existência de preparações prévias, e apenas quando os gastos incorridos sejam devidamente cobertos adiantadamente. Se o leitor estiver fazendo uma decisão de investimento individual e tiver qualquer dúvida sobre o material contido neste relatório, recomendamos que entre em contato com os avaliadores. Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos, condições ou circunstâncias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a se concretizar após a data deste relatório ou a data de inspeção da propriedade. - 43 -
11. CONDIÇÕES RESTRITIVAS A qualidade da administração do hotel tem uma relação direta com a viabilidade econômica ou o valor de mercado do empreendimento. As projeções financeiras apresentadas nesse relatório presumem um desenvolvimento responsável e uma competente administração. Qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados. As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste relatório estão baseadas na evolução das atuais condições econômicas da área de mercado analisada e não levam em consideração os efeitos de qualquer mudança abrupta nas condições econômicas locais. Nós não garantimos que estas estimativas sejam alcançadas, mas elas foram preparadas com base em todas as informações a que tivemos acesso ao longo da realização do estudo e em nosso melhor julgamento. Muitos dos números apresentados neste relatório foram gerados através do uso de modelos sofisticados de computador que fazem cálculos considerando-se três ou mais casas decimais. Com o objetivo de simplificar a observação dos números, a maioria deles foi arredondada. Portanto, esses números podem ser sujeitos a pequenos desvios de arredondamento. Está acordado que nossa responsabilidade para com o cliente está limitada, para fins de indenização por eventuais danos, ao valor dos encargos pagos pela realização deste trabalho. Nossa responsabilidade está limitada exclusivamente ao cliente, e o uso deste relatório por terceiros está sob risco do cliente ou dos próprios terceiros. O estudo de viabilidade econômica e avaliação de hotéis é ao mesmo tempo uma ciência e uma arte. Apesar de serem aplicados diversos cálculos matemáticos para prover indicações, a estimativa final sobre a rentabilidade e o valor do empreendimento é subjetiva e deve ser influenciada pela experiência do avaliador e por outros fatores não especificamente definidos neste relatório. Todas as opiniões, recomendações e conclusões expressadas no decorrer deste trabalho foram desenvolvidos pela equipe da HVS como funcionários, e não como indivíduos independentes. Os valores de aluguel certo a serem distribuídos aos futuros investidores do hotel em desenvolvimento foram negociados entre a Cyrela e a rede Laghetto. Tais valores foram comunicados à HVS para que se contemplasse no estudo. O aluguel a ser distribuído aos futuros compradores do condohotel será um valor previamente acordado em contrato entre a Cyrela e a rede Laghetto (conforme descrito na página 9). Por esta razão, no presente estudo não foi incluído o DRE, pois os rendimentos futuros dos investidores do condo-hotel independerá do resultado operacional do empreendimento. Os valores de venda da unidade habitacional, de ITBI, de emolumentos e de registro, do fundo de reserva, da contratação de auditor independente e de contador apresentados na análise da rentabilidade foram indicados pela Cyrela. - 44 -
12. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO - 45 -
12. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO DIOGO FORMAÇÃO ACADÊMICA: EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL: ESTUDOS REALIZADOS: HISTÓRICO PROFISSIONAL: OUTRAS INFORMAÇÕES: CANTERAS Sócio-diretor Graduado em Engenharia pela USP. Pós-graduado em Administração de Empresas pela FGV. Mais de 25 anos de experiência no setor hoteleiro. Coordenou mais de 500 estudos de mercado, no Brasil e no exterior. Foi diretor de desenvolvimento do Caesar Park e da Atlantica Hotels. Lecionou a disciplina Desenvolvimento de Projetos Hoteleiros na FGV durante 8 anos. Em 1999, trouxe a HVS para o Brasil. Em 2007, estruturou e implementou o Fundo Hotel Maxinvest. Coordenador do Conselho Consultivo do Manual de Melhores Práticas para os Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados do SECOVI. PEDRO CYPRIANO Gerente Graduado em Turismo pela USP. Master em Direção de Empresas Turísticas pela Universidade de Alicante (na Espanha) 9 anos de experiência no setor turístico e hoteleiro. Atuação em cerca de 200 projetos, no Brasil e no exterior. Foi consultor senior na THR/ Dream Resorts & Hotels, na Espanha, desenvolvendo estudos de viabilidade e planos estratégicos na Europa, no Oriente Médio e na América Latina. Também atuou em dezenas de estudos de mercado da SPTuris, do MTur e de diversas consultorias nacionais. Autor do livro Desenvolvimento Hoteleiro no Brasil, pela editora SENAC (publicado em dezembro de 2014). - 46 -
12. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO ALEXANDRE FORMAÇÃO ACADÊMICA: EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL: ESTUDOS REALIZADOS: HISTÓRICO PROFISSIONAL: ALFER Assistente Graduado em administração de empresas pela Escola Superior de Propaganda e Marketing. Aluno visitante da Universidad Complutense de Madrid 2 anos de experiência no setor hoteleiro. Atuação em cerca de 10 projetos no Brasil. Ingressou como estagiário na área de consultoria da HVS. Atualmente, dá suporte a estudos estratégicos e realiza pesquisas de mercado para implantação de hotéis no Brasil e na América do Sul. - 47 -
13. GLOSSÁRIO - 48 -
13. GLOSSÁRIO ADR: Diária média (Average Daily Rate). ABIH: Associação Brasileira da Indústria de Hotéis. ADIT Brasil: Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil. A&B: Alimentos e Bebidas. Asset Management: Gestão estratégica de ativos. Basic Fee: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira, calculada como um percentual sobre a receita total do hotel. Cap Rate: Taxa de desconto, calculada com base na divisão entre o resultado anual do negócio e o seu valor de mercado. Condo-Hotel: É o empreendimento aprovado nos órgãos públicos como hotel e submetido ao regime de condomínio edilício. O proprietário ou titular de direitos aquisitivos sobre unidade autônoma não poderá usar sua unidade autônoma para moradia, como também não poderá fazer a cessão de seu uso a terceiros que não seja o gestor hoteleiro, sendo obrigatória a sua participação no pool (Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, SECOVI: 2012). Demanda Base: Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Demanda Induzida: Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Demanda não Acomodada: Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, pois todos os quartos já estavam ocupados no período que a reserva foi solicitada. Demanda Potencial: Resultado da soma da Demanda Base, Demanda Induzida e Demanda não acomodada. DRE: Demonstração do Resultado do Exercício. - 49 -
13. GLOSSÁRIO EBITDA: Lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização. Fair Share: Fatia ideal de mercado. FF&E: Móveis, decoração e equipamentos (Furniture, fixture and equipment). Fhoresp: Federação de Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares do Estado de SP. FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil. Fundo de Reposição: Taxa para a reposição de ativos e conservação do hotel, calculada com base em um percentual da receita total do empreendimento. GOP: Lucro Operacional Bruto (Gross operating profit). Incentive Fee: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira, calculada como um percentual sobre o GOP do hotel. IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado. IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano. Occ: Taxa de ocupação do hotel. PIB: Produto Interno Bruto. RevPAR: Receita por Apartamento Disponível (Revenue per available room). ROI: Retorno Sobre Investimento. SECOVI: Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo. SELIC: Sistema Especial de Liquidação e de Custódia. SWOT: Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças. TIR: Taxa Interna de Retorno. UH: Unidade Habitacional. Utilidades: Gastos como energia elétrica, gás, combustível gerador e água. Observação: uma explicação detalhada de todos os termos técnicos utilizados neste estudo podem ser consultados em: www.hotelinvest.com.br/glossario. - 50 -
Diogo Canteras Consultoria em investimento hoteleiro Cristiano Vasques Consultoria em investimento hoteleiro Pedro Cypriano Consultoria em investimento hoteleiro Vinícius Moreti Consultoria em investimento hoteleiro Rebecca Ribeiro Consultoria em investimento hoteleiro Alexandre Alfer Consultoria em investimento hoteleiro HVS South America Av. Brig. Faria Lima 1912 20J CEP: 01451-907 São Paulo, SP Brasil Em associação com: