14ª CÂMARA CÍVEL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RJ AGRAVO DE INSTRUMENTO PROCESSO Nº 0042178-76.2011.8.19.0000 AGRAVANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BANDEIRANTES RELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS PAES AGRAVO DE INSTRUMENTO. CRÉDITO DE- CORRENTE DE DESPESAS CONDOMINIAIS - PREVALÊNCIA SOBRE O CRÉDITO HIPOTE- CÁRIO. 1. A jurisprudência acolhe o entendimento de que os créditos decorrentes de despesas condominiais têm preferência sobre o hipotecário no produto de eventual arrematação, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação, por se destinar à conservação do bem objeto da hipoteca. 2. Oportuno esclarecer que as cotas condominiais são encargos da própria coisa, para a sua manutenção e não débitos do proprietário condômino, aplicando-se ao caso a exceção do parágrafo ú- nico, artigo 1.422, do Código Civil Brasileiro. Doutrina e precedentes do STJ e TJRJ. 3. Nesse diapasão, não se há de falar em preferência do crédito hipotecário sobre o condominial, de forma que a decisão vergastada não merece qualquer retoque. 4. Agravo que não segue. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face da decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Regional de Jacarepaguá, Comarca da Capital que, a fls. 98, deferiu a habilitação da CEF como credora quirografária, visto que, na forma das reiteradas decisões do Egrégio Superior Tribunal de Justiça o crédito condominial prefere ao hipotecário, por se tratar de obrigação propter rem. Aduziu a agravante que tem preferência sobre o crédito, uma vez que a hipoteca foi registrada anteriormente à penhora
2 efetivada sobre o bem constrito e a aplicabilidade dos artigos 1419 e 1422, todos do CCB. RELATADOS. DECIDE-SE. Conhece-se o recurso, pois tempestivo, com custas oportunamente recolhidas a fls. 08 e presentes os demais requisitos de admissibilidade. Sem razão a agravante. In casu, a jurisprudência acolhe o entendimento de que os créditos decorrentes de despesas condominiais têm preferência sobre o hipotecário no produto de eventual arrematação, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação, por se destinar à conservação do bem objeto da hipoteca. Oportuno esclarecer que as cotas condominiais são encargos da própria coisa, para a sua manutenção e não débitos do proprietário condômino, aplicando-se ao caso a exceção do parágrafo único do artigo 1.422 do Código Civil Brasileiro, in verbis: Art. 1.422. O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro. Parágrafo único. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos Sobre o tema merece transcrição o seguinte ensinamento: O parágrafo único do artigo em estudo ressalva a preferência do crédito com garantia real não superar o privilégio decorrente diretamente da lei. Determinados créditos, em razão de sua posição pessoal ou da natureza de seus créditos, são contemplados diretamente pelo legislador com o benefício do privilégio: credores trabalhistas, fiscais, previdenciários e acidentários. São os casos, ainda, das despesas de condomínio edilício, em relação ao imóvel, ou das despesas da massa, no proces-
3 so falimentar. Lembre-se, em tais casos, havendo execução coletiva contra o devedor, o crédito com garantia real deve ser habilitado e não executado em via própria. (grifou-se) 1 Vejam-se os seguintes precedentes do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO REGIMENTAL - CRÉDITO DECORRENTE DE DESPESAS CONDOMINIAIS - PREVALÊNCIA SOBRE O CRÉDITO HIPOTECÁRIO - PRECEDENTES AGRA- VO IMPROVIDO. 2 AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. QUO- TAS CONDOMINIAIS. PREFERÊNCIA. CRÉDITO HIPO- TECÁRIO. As dívidas referentes a condomínio têm precedência sobre os créditos hipotecários. Precedentes. Agravo regimental a que se nega provimento. 3 CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CRÉDITO HIPOTECÁRIO. CRÉDITO ORIUNDO DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. EXECUÇÃO. PREFERÊNCIA. INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA. NÃO O- BRIGATORIEDADE DE INSTAURAÇÃO PELO JULGA- DOR. I - O crédito oriundo de despesas condominiais em a- traso, constitui obrigação proter rem e, por isso, prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação. II - Ao incidente de uniformização de jurisprudência suscitado pela parte não está o julgador obrigado a instaurá-lo. Agravo Regimental improvido. 4 Justiça: Confira-se, também, jurisprudência desta Corte de AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. DÍVIDA DE NATUREZA PROPTER REM. PREFERÊNCIA AO CRÉDITO HIPO- TECÁRIO. ARREMATAÇÃO. NOTIFICAÇÃO DA HASTA 1 LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado.1ª Edição. Peluso, Cezar (Org.). São Paulo: Manole, 2007, p. 1335. 2 BRASIL. STJ. AgRg no Ag 1085775 / RS. Relator Ministro MASSAMI UYEDA. ERCEIRA TURMA. Data do Julgamento: 19/05/2009. 3 BRASIL. STJ. AgRg no REsp 856350 / PR. Relator Ministro PAULO FURTADO (DESEM- BARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA). TERCEIRA TURMA. Data do Julgamento: 14/04/2009. 4 BRASIL. STJ. AgRg no REsp 698105 / RJ. Relator Ministro SIDNEI BENETI. TERCEIRA TURMA. Data do Julgamento: 16/10/2008.
4 PÚBLICA. EXTINÇÃO DO GRAVAME. ART. 1.499, VI, DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL. O crédito oriundo de despesas condominiais em atraso constitui obrigação propter rem e, por conseguinte, prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação em hasta pública. A arrematação, por sua vez, extingue a hipoteca, nos termos do disposto no inciso VI do artigo 1.499 do Código Civil. Decisão correta, na forma e no conteúdo.recurso QUE SE NEGA SEGUIMENTO. 5 Hipoteca. Despesas Condominiais. Execução do Imóvel Hipotecado. Possibilidade. Extinção da Hipoteca pela arrematação. Preferência do crédito do Condomínio.Conclui-se pela possibilidade da execução de imóvel hipotecado, destinada ao pagamento de dívida condominial, tendo em vista que a única exigência que a lei faz, para a validade da sua venda judicial, é a notificação do respectivo credor. Conquanto tenha o artigo 849, VII (atual 1499, VI) do Código Civil suscitado algumas dúvidas i- nicialmente, dando margem a que alguns sustentassem que só a arrematação efetuada no próprio executivo hipotecário extingue a hipoteca, doutrina e jurisprudência modernas firmaram-se no sentido de que a extinção também se verifica em qualquer venda efetuada em hasta pública, desde que regularmente notificado o credor hipotecário, sub-rogando-se o gravame no produto da arrematação.as despesas condominiais não constituem dívidas do proprietário condômino, mas sim encargos da própria coisa, na medida em que decorrem de despesas necessárias à sua conservação e subsistência. São gravames propter rem, estabelecidos para a preservação do conjunto condominial, pelo que acompanham a coisa e são por ela garantidos, seja quem for o seu dono.destarte, em caso de execução por débitos condominiais, o crédito hipotecário não se sobrepõe ao crédito do condomínio, pois não há nenhum vínculo jurídico que imponha a este o dever de suportar em favor do credor hipotecário as despesas necessárias à conservação e subsistência do imóvel hipotecado. Desprovimento do recurso. 6 AGRAVO DE INSTRUMENTO. Despesas condominiais. Preferência sobre o crédito hipotecário. Recurso a que se 5 BRASIL. TJRJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO. Processo 0032106-30.2011.8.19.0000. DES. MALDONADO DE CARVALHO. PRIMEIRA CAMARA CIVEL. Julgamento: 07/07/2011. 6 BRASIL. TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. Processo 0012679-93.2006.8.19.0203. DES. JOSE CAR- LOS VARANDA. DECIMA CAMARA CIVEL - Julgamento: 13/04/2011.
5 nega seguimento. Art. 557, do Código de Processo Civil.O crédito decorrente de despesas condominiais tem natureza propter rem, e, como tal, tem preferência sobre o crédito hipotecário por se destinar à conservação do próprio bem objeto da hipoteca. 7 Nesse diapasão, não se há de falar em preferência do crédito hipotecário sobre o condominial, de forma que a decisão vergastada não merece qualquer retoque. Por tais fundamentos, conhece-se o recurso e negase seguimento, nos termos do artigo 557, caput do Código de Processo Civil. 8 Rio de Janeiro, 18 de agosto de 2011. DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS PAES RELATOR 7 BRASIL. TJRJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO. Processo 0010392-14.2011.8.19.0000. DES. ZELIA MARIA MACHADO. QUINTA CAMARA CIVEL - Julgamento: 17/03/2011. 8 Art. 557. O relator negará seguimento a recurso manifestamente inadmissível, improcedente, prejudicado ou em confronto com súmula ou com jurisprudência dominante do respectivo tribunal, do Supremo Tribunal Federal, ou de Tribunal Superior. Certificado por DES. JOSE CARLOS PAES A cópia impressa deste documento poderá ser conferida com o original eletrônico no endereço www.tjrj.jus.br. Data: 18/08/2011 17:49:14Local: Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro - Processo: 0042178-76.2011.8.19.0000 - Tot. Pag.: 5