Superior Tribunal de Justiça

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1 EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº RJ (2005/ ) RELATOR EMBARGANTE EMBARGADO : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO : CARVALHO HOSKEN S/A ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES : JOSÉ GAGLIARDI E OUTRO(S) : CARLOS ALBERTO DA SILVA E CÔNJUGE : MÁRIO HERMES TRIGO DE LOUREIRO FILHO E OUTRO(S) EMENTA EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS. NÃO CABIMENTO DA DEMONSTRAÇÃO DA DIVERGÊNCIA COM ACÓRDÃOS DA MESMA TURMA DO ACÓRDÃO EMBARGADO. INEXISTÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA ENTRE OS ACÓRDÃOS CONFRONTADOS. DIVERGÊNCIA ULTRAPASSADA POR ENTENDIMENTO NO MESMO SENTIDO DA SEGUNDA SEÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 168/STJ. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA IMPROVIDOS. 1. Não caracteriza a divergência a invocação de julgados paradigmas da mesma Turma, ainda mais quando inexiste a similitude fática entre os acórdãos confrontados. 2. No caso, houve resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa da incorporadora, que não realizou a entrega da unidade prometida. Por isso, está obrigada a devolver integralmente a quantia paga pelo comprador. 3. Embargos improvidos. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da SEGUNDA SEÇÃO do Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas, por unanimidade, negar provimento aos Embargos de Divergência, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), Paulo Furtado (Desembargador convocado do TJ/BA), Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP), Aldir Passarinho Junior, Nancy Andrighi, João Otávio de Noronha e Sidnei Beneti votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, ocasionalmente, o Sr. Ministro Fernando Gonçalves. Sustentou oralmente o Dr. ANTÔNIO RICARDO CORRÊA DA SILVA, pela EMBARGANTE CARVALHO HOSKEN S/A ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES. Brasília (DF), 25 de novembro de 2009(Data do Julgamento). MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO Relator Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 18/12/2009 Página 1 de 10

2 EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº RJ (2005/ ) EMBARGANTE EMBARGADO : CARVALHO HOSKEN S/A ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES : JOSÉ GAGLIARDI E OUTRO(S) : CARLOS ALBERTO DA SILVA E CÔNJUGE : MÁRIO HERMES TRIGO DE LOUREIRO FILHO E OUTRO(S) RELATÓRIO Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO(Relator): 1. Cuida-se de embargos de divergência opostos por CARVALHO HOSKEN S/A ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES contra o acórdão proferido pela Terceira Turma, de relatoria da Exmª Ministra Nancy Andrighi, assim ementado: CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ARTIGO 924, DO CÓDIGO CIVIL/1916. INAPLICABILIDADE. APLICAÇÃO DO ART , PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL/1916. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS E DOS LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES. - Na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente-vendedor, não é aplicável o disposto no art. 924 do Código Civil/1916, mas sim o parágrafo único do art do Código Civil/1916, e, conseqüentemente, está o promitente-vendedor obrigado a devolver integralmente a quantia paga pelo promitente-comprador. - Resolvida a relação obrigacional por culpa do promitente vendedor que não cumpriu a sua obrigação, as partes envolvidas deverão retornar ao estágio anterior à concretização do negócio, devolvendo-se ao promitente vendedor faltoso o direito de livremente dispor do imóvel, cabendo ao promitente-comprador o reembolso da integralidade das parcelas já pagas, acrescida dos lucros cessantes. - A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido. (REsp /RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/2005, DJ 05/09/2005 p. 402) Sustenta a embargante que o acórdão, ao entender que o promitente-vendedor é obrigado a devolver integralmente a quantia paga pelo promitente-comprador, na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente-vendedor, divergiu de julgados da Quarta Turma, que tem posicionamento diverso. Aponta como divergentes o REsp nº /MG, relator Ministro Cesar Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 18/12/2009 Página 2 de 10

3 Asfor Rocha e o REsp nº /SP, relator Ministro Aldir Passarinho Junior. Aduz a legalidade da redução percentual da restituição das parcelas pagas em compromisso de compra e venda, mediante a retenção de valores relativos aos custos administrativos do empreendimento imobiliário. Admitidos os embargos de divergência (fls. 749/750), o embargado apresentou impugnação (fls. 752/761). O representante do Ministério Público Federal, o Subprocurador-Geral da República Dr. Washington Bolívar Júnior, em seu parecer, opinou pelo não conhecimento dos embargos (fls.780/784). É o relatório. Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 18/12/2009 Página 3 de 10

4 EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº RJ (2005/ ) RELATOR EMBARGANTE EMBARGADO : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO : CARVALHO HOSKEN S/A ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES : JOSÉ GAGLIARDI E OUTRO(S) : CARLOS ALBERTO DA SILVA E CÔNJUGE : MÁRIO HERMES TRIGO DE LOUREIRO FILHO E OUTRO(S) EMENTA EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS. NÃO CABIMENTO DA DEMONSTRAÇÃO DA DIVERGÊNCIA COM ACÓRDÃOS DA MESMA TURMA DO ACÓRDÃO EMBARGADO. INEXISTÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA ENTRE OS ACÓRDÃOS CONFRONTADOS. DIVERGÊNCIA ULTRAPASSADA POR ENTENDIMENTO NO MESMO SENTIDO DA SEGUNDA SEÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 168/STJ. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA IMPROVIDOS. 1. Não caracteriza a divergência a invocação de julgados paradigmas da mesma Turma, ainda mais quando inexiste a similitude fática entre os acórdãos confrontados. 2. No caso, houve resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa da incorporadora, que não realizou a entrega da unidade prometida. Por isso, está obrigada a devolver integralmente a quantia paga pelo comprador. 3. Embargos improvidos. Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 18/12/2009 Página 4 de 10

5 VOTO Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO(Relator): 2. Não merecem acolhimento os presentes embargos. Em primeiro lugar, os arestos trazidos a confronto, o REsp nº /DF, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, REsp nº /DF, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, REsp nº 167,082/PR, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Ag nº /RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi e o Ag nº /RJ, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, são julgados da própria Terceira Turma e que em razão do disposto no art. 266 do RISTJ, não se prestam à caracterização da divergência. Ademais, esses julgados e também o REsp nº /Sp, relator Ministro Barros Monteiro, cuidam, apenas, da quantificação da cláusula de decaimento em feitos cuja resolução do contrato é decorrente de inadimplemento de quem prometeu adquirir o imóvel, não abordando a hipótese de devolução por infração da incorporadora/construtora. Em segundo lugar, os acórdãos alçados a paradigma (REsp nº /MG e o REsp nº /SP) e o acórdão embargado não divergem, pois inexiste similitude fática entre os acórdãos trazidos a confronto, o que prejudica a análise dos embargos de divergência. Enquanto os paradigmas versam sobre direito de retenção do promitente-vendedor de cláusula penal compensatória em caso de inadimplência do promissário-comprador, o acórdão embargado versa o direito à restituição integral das parcelas pagas pelo promissário-comprador em caso de descumprimento pelo promitente-vendedor, ou seja, a resolução do contrato por culpa exclusiva da incorporadora, ora embargante. Nestes termos, os acórdãos confrontados não divergem, pois decidiram questões fáticas diferentes, não evidenciando, assim, dissonância entre eles. 3. No caso, vale transcrever trecho do acórdão recorrido: Conseqüentemente, depreende-se dos fatos descritos na sentença e no acórdão que a recorrente agiu com culpa exclusiva na inexecução total do contrato. Assim, o que se nota é que não houve cumprimento parcial da obrigação por parte da recorrente, mas sim inexecução total da obrigação. Portanto, ao tempo do julgamento da demanda, o Juízo de 1. grau não poderia mesmo aplicar o art. 924 do Código Civil/1916 e, conseqüentemente, estava a ora recorrente obrigada a devolver integralmente a quantia paga pelos ora Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 18/12/2009 Página 5 de 10

6 recorridos. De fato, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa da promitente-vendedora, in casu a recorrente, não se pode admitir a modificação da cláusula penal com base no art. 924 do Código Civil/1916. De se notar, ainda, que como não houve reciprocidade na culpa, não há como se imputar perda de valores em desfavor dos recorridos, eis que a resolução do contrato foi decretada por inadimplência da construtora. Da mesma forma, não se cuida, também, de desistência da aquisição por mero ato de vontade dos compradores, mas, sim, de resolução em decorrência do descumprimento de prazo na entrega da obra (ou melhor, ausência de entrega da própria obra), o que faz a construtora arcar, exclusivamente, com os ônus daí advindos. (fls. 703) Portanto, vale sublinhar que o promitente vendedor não entregou o imóvel, de modo que a restituição dos parcelas pagas deve ser integral. 4. Por outro lado, esta Segunda Seção pacificou o entendimento sobre a matéria, no sentido de ser incabível a instituição de parcela de retenção no compromisso de compra e venda resolvido por culpa do promitente-vendedor, quando não entregue o imóvel prometido, devendo a construtora devolver integralmente a quantia paga pelo promitente-comprador. Confira-se, nesse sentido, o seguinte aresto: AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA - AGRAVO DE INSTRUMENTO JULGADO CONFORME O ART. 544, 3º, DO CPC - RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA - SÚMULA 168/STJ - RECURSO DESPROVIDO. 1 - É pacífico neste Colegiado de Uniformização o entendimento de que, nos Embargos de Divergência, a decisão embargada e os arestos trazidos a confronto devem guardar semelhança fática entre si, requisito inocorrente no caso sub examen. 2 - Deveras, o acórdão hostilizado tratou de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel provocada pela inadimplência da promitente vendedora-incorporadora, o que causou danos materiais e morais ao adquirente, sendo que a demandada foi condenada a devolver as prestações pagas e a suportar indenização por perdas e danos. Os paradigmas, a seu turno, cuidaram da hipótese em que a resilição do compromisso de compra e venda se deu porque o devedor não reunia mais condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora, por isso a restituição das parcelas pagas não poderia se dar em sua integralidade, ante a fixação de percentual de retenção. 3 - As Turmas de Direito Privado desta Corte Superior se posicionaram na vertente de ser inaplicável o art. 924 do CC/1916 e, por conseguinte, incabível a instituição de parcela de retenção, na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa do Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 18/12/2009 Página 6 de 10

7 promitente-vendedor, porquanto incide o parágrafo único do art do Código Civil/1916, devendo a construtora devolver integralmente a quantia paga pelo promitente-comprador. Incidência da Súmula 168/STJ. 4 - Agravo Regimental desprovido. (AgRg nos EAg /RJ, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/05/2006, DJ 05/06/2006 p. 239) 4. Portanto, inexistente a dissonância entre os pronunciamentos indicados, impõe-se o óbice do comando expresso no enunciado nº 168 da Súmula desta Corte, do seguinte teor: Não cabem embargos de divergência, quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado. embargos. 5. Ante o exposto, inexistente a divergência, nego provimento aos É como voto. Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 18/12/2009 Página 7 de 10

8 CERTIDÃO DE JULGAMENTO SEGUNDA SEÇÃO Número Registro: 2005/ EREsp / RJ Números Origem: PAUTA: 25/11/2009 JULGADO: 25/11/2009 Relator Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO Presidente da Sessão Exmo. Sr. Ministro MASSAMI UYEDA Subprocurador-Geral da República Exmo. Sr. Dr. PEDRO HENRIQUE TÁVORA NIESS Secretário Bel. RICARDO MAFFEIS MARTINS EMBARGANTE EMBARGADO AUTUAÇÃO : CARVALHO HOSKEN S/A ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES : JOSÉ GAGLIARDI E OUTRO(S) : CARLOS ALBERTO DA SILVA E CÔNJUGE : MÁRIO HERMES TRIGO DE LOUREIRO FILHO E OUTRO(S) ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda SUSTENTAÇÃO ORAL Sustentou oralmente o Dr. ANTÔNIO RICARDO CORRÊA DA SILVA, pela EMBARGANTE CARVALHO HOSKEN S/A ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES. CERTIDÃO Certifico que a egrégia SEGUNDA SEÇÃO, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão: A Seção, por unanimidade, negou provimento aos Embargos de Divergência, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), Paulo Furtado (Desembargador convocado do TJ/BA), Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP), Aldir Passarinho Junior, Nancy Andrighi, João Otávio de Noronha e Sidnei Beneti votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, ocasionalmente, o Sr. Ministro Fernando Gonçalves. Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 18/12/2009 Página 8 de 10

9 Brasília, 25 de novembro de 2009 RICARDO MAFFEIS MARTINS Secretário Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 18/12/2009 Página 9 de 10

10 EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº RJ (2005/ ) VOTO EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR: Conheço dos embargos de divergência, mas nego-lhes provimento. Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 18/12/2009 Página 10 de 10