1º SEMESTRE 2010 ESCRITÓRIOS BRASIL I RIO DE JANEIRO RESEARCH & FORECAST REPORT RELATÓRIO DE PESQUISA Panorama Econômico BRASIL O expressivo crescimento da economia brasileira, traduzido pela variação de 8,9% do PIB no primeiro semestre de 2010, em relação a igual período de 2009 foi o melhor desempenho histórico para um semestre desde 1996. A expectativa é de alta de 7,34% até o final do ano, em comparação ao ano anterior. INDICADORES DE MERCADO 2009 2010 TAXA DE VACÂNCIA ABSORÇÃO CONSTRUÇÃO VALOR DE LOCAÇÃO A elevada taxa de crescimento, no entanto, é acompanhada de inflação muito próxima do centro da meta, que é de, para o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), 5,07%. Para o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) a expectativa é de 8,56%, aumento que reflete, em grande parte, o comportamento dos preços livres e a variação dos preços dos serviços. Essa expectativa é sustentada pelos sinais de expansão mais moderados da oferta de crédito (em especial para pessoas físicas) devido à alta confiança dos consumidores e empresários, além da trajetória recente dos níveis de estoques em alguns setores industriais. A taxa SELIC (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia) apresenta meta de 10,75% a.a. para o final de 2010 e de 11,50% para o final de 2011. INVENTÁRIO (m²) X ABSORÇÃO (m²) Edifício de classe A+ e A Inventário 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 121.244 Barra da Tijuca 8.415 124.827 4.927 58.654 460.226 10.200 Botafogo Centro Copacabana Flamengo Leblon / Absorção 1.300 Inventário 7.033 0 20.257 Absorção 16.000,00 14.000,00 12.000,00 10.000,00 8.000,00 6.000,00 4.472 4.000,00 2.000,00 0,00 R$ / m²/ mês PREÇOS MÉDIOS DE EDIFÍCIOS CLASSE A+ e A R$ 210,00 R$ 180,00 R$ 150,00 R$ 120,00 R$ 90,00 R$ 60,00 R$ 30,00 R$ 0,00 MAIOR PREÇO PEDIDO Hoje a região com maior preço médio pedido de locação é o Leblon / com preço médio pedido de R$ 211,30/m². Botafogo Centro Copacabana Flamengo Leblon / www.colliers.com
7 6 5 3 4 O segmento que abrange os hipermercados, supermercados, produtos alimentícios, bebidas e fumo, foi o principal responsável pelo crescimento do setor, justificado pelo aumento do poder de compra da população decorrente do crescimento da massa de rendimento real habitual dos ocupados (7,8% sobre junho de 2009), bem como pelo comportamento dos preços no setor. canalizado, reurbanização (aproximadamente 40km de vias), implantação de novas vias e construção de novos prédios institucionais. A perspectiva de consumo do potencial construtivo - 4 milhões de m² - já gerou movimentação no mercado imobiliário com a comercialização dos terrenos e de edifícios que serão objeto de retrofit. 1 1 / Leblon 2 Copacabana 3 Botafogo 4 Flamengo 5 Centro 6 Porto 7 CRESCIMENTO 2 No primeiro semestre de 2010 detectou-se expansão da atividade industrial em 15%. Dentre as quatro atividades da indústria, os maiores crescimentos ficaram com a construção civil (15,7%) e a indústria de transformação (15,4%). No setor de serviços as maiores altas foram no comércio (13,5%) e em transporte, armazenagem e correio (11,8%). O volume de vendas no comércio varejista apresentou crescimento médio de 11,50% em relação ao mesmo período do ano anterior, momento em que a economia brasileira sofria a influência da chamada crise financeira internacional. PORTO MARAVILHA O projeto Porto Maravilha, iniciado em 2009, engloba uma área total de 5 milhões de m² e, assim como em outras operações urbanas, tem como objetivo principal a requalificação econômica, social e urbanística da região, por meio da atração de novos habitantes e turistas e da criação de um novo pólo de investimentos para instalação de empresas. A primeira fase do projeto financiada por R$ 350 milhões oriundos de recursos públicos inclui a revitalização do Píer Mauá que será transformado em um parque de 30 mil m² com praças, anfiteatros ao ar livre e garagem subterrânea para até 900 veículos, além da modernização das redondezas das Ruas Sacadura Cabral e Venezula e das Avenidas Barão de Tefé e Rodrigues Alves. Na segunda fase - possível pela alteração da Lei Complementar 101/2009 que permite a construção de imóveis com maior gabarito de altura que o previsto pelo zoneamento original e financiada pela comercialização de CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) - prevê-se o investimento de R$ 3 bilhões para melhorias dos sistemas de esgoto, energia, abastecimento de água, telefonia, gás O desenvolvimento da região será acelerado ainda mais com a sanção da Lei 5.128/2009 que concede incentivos fiscais tais como: Isenção de IPTU por 10 anos para novas construções que obtenham o habite-se no prazo de até 36 meses Isenção de ITBI nas transações de imóveis onde sejam erguidas novas construções, deste que estas obtenham o habite-se no prazo de até 36 meses Isenção de ISS sobre atividades de construção civil pelo prazo de 36 meses Redução da alíquota de ISS de 5% para 2% para atividades de Hotelaria, Educação e Entretenimento (exceto nas Avenidas Presidente Vargas e Rio Branco) Remissão de créditos de IPTU passados, em dívida ativa ou não, para imóveis de interesse histórico, cultural, ou ecológico, condicionada à recuperação interna e externa dos referidos imóveis no prazo de até 36 meses TABELA DE ESTATÍSTICAS CLASSE A+ e A REGIÃO VALOR MÉDIO PEDIDO VALOR MÉDIO PEDIDO NÚMERO DE INVENTÁRIO TAXA DE VACÂNCIA ABSORÇÃO EM M² EM LOCAÇÃO EM LOCAÇÃO EDIFÍCIOS (R$/m²/mês) (US$/m²/mês) 18 121.224 8,94% 8.415 89,60 52,40 Botafogo 8 124.827 5,07% 4.927 140,65 82,25 Centro 17 460.226 4,5% 58.654 114,70 67,10 Copacabana 1 10.200 0,0% 1.300 110,00 64,30 Câmbio de US$ 1,00 = R$ 1,71 Flamengo 1 7.033 0,0% 0 80,00 46,80 Leblon / 4 20.257 5,2% 4.472 211,30 123,60 TOTAL 49 743.786 5,2% 77.768 119,20 69,70 P. 2 COLLIERS INTERNATIONAL
INVENTÁRIO X TAXA DE VACÂNCIA CLASS A+ and A 400.000_ 460.226 350.000_ 300.000_ 250.000_ 200.000 15,0% 150.000_ 121.224 124.827 _10,0% 100.000_ 50.000_ 0_ 8,94% 5,07% Botafogo 4,5% 10.200 0,0% 5,2% 7.033 0,0% 20.257 Centro Copacabana Flamengo Leblon _5,0% _0,0% Inventário (m²) Taxa de Vacância (%) OFERTA A previsão de crescimento anual do estoque próxima a 3% a.a. para o período de 2010 a 2013, indica tendência de continuidade da demanda reprimida nos segmentos A e A+ de escritórios na cidade e de redução da taxa de vacância para os próximos anos. O aumento significativo do inventário em aproximadamente 100.000 m² - já com 60% locado - é composto pelos Edifícios Serrador e Ventura Corporate Towers 2 na (Centro), pelo retrofit Lagoa Corporate (Botafogo) e pelo condomínio Américas Corporate (Barra da Tijuca). A demanda reprimida será responsável pela absorção das próximas áreas que serão entregues e a previsão é de diminuição gradual da taxa de vacância dos atuais 5.2% (pontualmente decorrente da entrega de edifícios não locados até o fechamento do relatório) para patamares inferiores a 1% até 2013. Investimentos na área de transportes, tais como o Arco Rodoviário, a Transcarioca e a Transoeste, não diretamente ligados ao Porto Maravilha, contribuirão ainda mais para o desenvolvimento da cidade durante a preparação para a Copa do Mundo de 2014 e para os Jogos Olímpicos de 2016. DEMANDA A reação do mercado para atender à crescente demanda da cidade é constatada nos projetos em construção e em análise e aprovação nas regiões do Centro e da. A ainda apresenta perfil de ocupação formado predominantemente por consultórios e empresas de pequeno porte com atuação focada na região, embora seja a região que mais aglomera sedes de empresas multinacionais que para lá foram em decorrência da inexistência de áreas para ocupação no Centro. O perfil de ocupação do Centro também não sofreu alteração e a região permanece como a preferida pelas empresas de grande porte. Considerando-se apenas o estoque de edifícios retrofitados entregue recentemente, observouse que a ocupação por empresas únicas (monousuárias) corresponde a 70% da área. A tendência geral é de expansão das empresas, principalmente em decorrência dos eventos que serão sediados pela cidade do Rio de Janeiro (Copa do Mundo em 2014 e Jogos Olímpicos em 2016). COLLIERS INTERNATIONAL P. 3
PREÇOS A alta nos preços pedidos para escritórios A e A+ de 12,5% em relação ao final de 2009, deve-se ao desequilíbrio entre a demanda e a oferta e reflete-se nos valores pedidos pelos espaços recentemente entregues. Valores superiores a R$ 150.00/m², antes só vistos na região do Leblon, hoje são observados no Centro e em Botafogo. Em uma média geral entre todas as regiões, o valor é de R$ 119.00/ m². A região do Porto Maravilha - que receberá grande parte dos investimentos públicos previstos para a cidade para os próximos anosjá atinge R$ 75.00/m² nos edifícios retrofitados. Por ainda estar abaixo do ponto de equilíbrio, a taxa de vacância contribui para o ritmo de alta dos preços de locação. Nas últimas grandes transações registradas na cidade (Edifício Rio Branco 115, Ventura Corporate Towers Torre II, Edifício Sacadura Cabral e Edifício Manchete) observou-se Cap Rate entre 10,5% a.a. e 12,5% a.a., indicando que o mercado continua aquecido e favorável para os investimentos imobiliários. VALORES MÍNIMOS E MÁXIMOS DE LOCAÇÃO (R$-US$/M²/MÊS) CLASSE A+ e A 250,00_ 200,00_ 131,50 225,00 Câmbio de US$ 1,00 = R$ 1,71. 150,00_ 100,00_ 50,00_ 58,50 100,00 85,00 50,00 58,50 100,00 70,00 88,00 150,00 115,00 67,50 88,00 150,00 64,50 110,00 85,00 50,00 70,00 64,50 110,00 90,00 52,50 47,00 80,00 70,00 160,00 93,50 0,00_ Botafogo Centro Copacabana Flamengo Leblon / A+ A US$ R$ MERCADO ATUAL CLASSE A+ e A Taxa de Vacância: 5,2 % Absorção do 1 semestre de 2010: 77.769 Preço médio total /m² /mês: R$ 119,20 Edifícios em construção e projetos /m²: 387.293 m² P. 4 COLLIERS INTERNATIONAL
MERCADO IMOBILIÁRIO VOCABULÁRIO. Absorção: Quantidade de m² ocupados no período anterior. Categoria dos Empreendimentos: Os imóveis são classificados em A+, A, B e C. Estoque / Inventário: Quantidade em m² de área útil construída. Taxa de Vacância: Relação entre a área disponível e a área total. Pé Direito Livre: Altura do piso acabado até a primeira interferência da estrutura. Build to Suit: Construção sob medida 480 escritórios em 61 países nos 6 continentes Estados Unidos: 135 Canadá: 39 América Latina: 17 Ásia Pacífico: 194 EMEA: 95 US$2 bilhões em receita anual 2,4 bilhões de metros quadrados sob gerenciamento Mais de 15.000 profissionais CONTATOS ESCRITÓRIOS BRASIL R. Olimpíadas, 205-1 andar 04551-000 São Paulo SP TEL +55 11 3323 0000 COLLIERS INTERNATIONAL BRASIL PRINCIPAIS SERVIÇOS Real Estate Management Services Av. Almirante Barroso, 63 - sl. 1.217 20031-003 Rio de Janeiro RJ TEL +55 21 2524 4242 Av.Gov. Agamenom Magalhães, 4.575 - sl. 1.503 50070-160 Recife PE TEL +55 81 3037 2222 Avaliações e Consultoria Pesquisa e Inteligência de Mercado Consultoria Imobiliária em Áreas Rurais Desmobilização de Carteiras Imobiliárias Investimentos Imobiliários Locação e Vendas de Escritórios, Varejo, Industrial e Terrenos Operações Build to Suit e Sale & Leaseback Representação de Proprietários, Inquilinos e Compradores PAULA CASARINI CIRA DIVISION MANAGER TEL +55 11 3323 0047 pcasarini@colliers.com.br Este documento foi preparado pela Colliers International Brasil apenas para publicidade e informação geral. Todas as informações contidas neste documento estão sujeitas a alterações sem aviso prévio. Qualquer interessado deve empreender as suas próprias investigações sobre a exatidão das informações. Colliers International exclui todos os termos inferidos ou implícitos, condições e responsabilidades decorrentes do presente documento e exclui qualquer responsabilidade por perdas e danos decorrentes do mesmo. Proibida a reprodução parcial ou total. Accelerating success. www.colliers.com/brazil