São Carlos Reporta Crescimento no 3T09: FFO cresce 26% para R$ 0,32/ação, com margem de 57%

1 de 18 páginas

São Carlos Reporta Crescimento no 3T09: FFO cresce 26% para R$ 0,32/ação, com margem de 57% São Paulo, Brasil - 13 de novembro de 2009 A São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. (Bovespa: SCAR3) anuncia hoje seus resultados do terceiro trimestre de 2009. No intuito de preservar a comparabilidade das informações financeiras e operacionais do terceiro trimestre de 2009 (3T09) e dos nove primeiros meses de 2009 (9M09) com as dos mesmos períodos de 2008, a empresa apresenta neste release uma análise de informações ajustadas. Estas informações foram calculadas a partir de demonstrativos de resultado elaborados em Reais (R$) e de acordo com as práticas contábeis brasileiras (BR GAAP), e ajustadas para excluir os efeitos de três eventos: (a) a venda do investimento no edifício de escritórios Eldorado Business Tower em Maio/2009; (b) a venda de 3 centros de distribuição em Julho/2009; e (c) a provisão em Julho/2009 para pagamento de JCP - Juros sobre Capital Próprio. Indicadores Financeiros e Operacionais 3T09 3T08 2T09 3T08 2T09 9M09 9M08 9M09 vs 9M08 Valor do portfolio (R$' mil) (a) 1.435.070 1.732.310 1.404.860 Taxa de vacância (b) 3,9% 2,8% 2,0% Receita Líquida Ajustada (R$' mil) 32.834 37.596 39.389-12,7% -16,6% 114.001 104.540 9,0% EBITDA Ajustado (R$' mil) 27.768 32.512 34.998-14,6% -20,7% 99.734 87.179 14,4% Margem (%) 84,6% 86,5% 88,9% 87,5% 83,4% FFO (R$' mil) 18.580 14.761 22.179 25,9% -16,2% 63.802 38.565 65,4% Margem (%) 56,6% 39,3% 56,3% 56,0% 36,9% FFO por Ação (R$) 0,3225 0,2562 0,3850 25,9% -16,2% 1,1075 0,6694 65,4% NOI Ajustado (R$' mil) 32.164 36.561 38.476-12,0% -16,4% 111.074 98.464 12,8% Margem (%) 98,0% 97,2% 97,7% 97,4% 94,2% Desp. Fin. Liq. Ajustada (R$' mil) 6.808 15.035 8.458-54,7% -19,5% 25.783 41.659-38,1% EBITDA/Desp. Fin., Líq. 4,1 x 2,2 x 4,1 x 3,9 x 2,1 x Lucro Líquido Ajustado (R$' mil) 13.165 8.666 16.513 51,9% -20,3% 47.086 21.845 115,5% Margem (%) 40,1% 23,0% 41,9% 41,3% 20,9% Lucro Líquido por Ação (R$) 0,2285 0,1504 0,2866 51,9% -20,3% 0,8173 0,3792 115,5% Dívida Líquida (R$' mil) 121.936 472.813 201.344-74,2% -39,4% Dív.Líq./EBITDA Anualizado (c) 1,1 x 3,4 x 1,8 x Dív.Líq./Valor Portfolio 8,5% 27,3% 14,3% NAV (R$' Mil) 1.313.134 1.259.497 1.203.516 4,3% 9,1% NAV por Ação (R$) 22,79 21,86 20,89 4,3% 9,1% (a) 3T08: Valor de mercado da carteira, calculado pela CB Richard Ellis em set/08; 2T09: Estimado com base na soma do valor da carteira calculado pela CBRE em set/08 e valor dos imóveis adquiridos (ao valor da transação) e vendidos (ao valor da avaliação) até o fim do período; e 3T09: Valor de mercado da carteira, calculado pela CB Richard Ellis em set/09; (b) Percentual calculado em termos de ABL - Área Bruta Locável dos imóveis, ao final do período; (c) 3T08: considera o EBITDA dos próximos 12 meses; 2T09 e 3T09: considera o EBITDA do 3T09 multiplicado por quatro. O lucro líquido SEM AJUSTES apresentado pela companhia foi de R$ 68,0 milhões ou R$ 1,1808/ação no 3T09 (+685,0% versus 3T08), e de R$ 121,8 milhões ou R$ 2,1149/ação no 9M09 (+457,7% versus 9M08). 2 de 18 páginas

Principais Eventos no 3T09 e Eventos Subsequentes Venda de 3 centros de distribuição em Julho/2009 por R$ 107,0 milhões. Os CDs Nova Iguaçú/RJ e Cordovil/RJ, localizados no Rio de Janeiro/RJ e com total de 65.077 m 2 de ABL Área Bruta Locável, foram vendidos para Sahuglio Comercial e Locadora Ltda. (grupo Savoy) por R$ 67,0 milhões; e o CD Recife/PE, localizado em Cabo de Santo Agostinho/PE e com 35.549 m 2 de ABL, foi vendido para GLA Empreendimentos Ltda. por R$ 40,0 milhões. A venda destes CDs: (a) foi por um cap rate de 11,9%; (b) reduziu a dívida líquida da empresa em aproximadamente R$ 96 milhões; e (c) aumentou o lucro contábil em aproximadamente R$ 51 milhões. Após a ampliação de dois destes CDs ao longo de 2008 e a renovação dos contratos de locação por mais 10 anos, nós consideramos que estes imóveis já estavam maduros e prontos para serem vendidos, sendo que pretendemos usar os recursos da venda para investir em projetos com maior rentabilidade e potencial de valorização. Pagamento aos acionistas de R$ 18,0 milhões em JCP Juros sobre Capital Próprio em 15/Setembro/2009, referente a parte do lucro contábil previsto para 2009. Tal montante equivale a R$ 0,312448365/ação, na data de aprovação. Compra do edifício de escritórios Venezuela 43 no Rio de Janeiro/RJ, em Set/09 e por R$ 6,5 milhões, pagos à vista. O prédio fica localizado na zona portuária no centro da cidade, tem aproximadamente 4.488 m 2 de ABL, encontra-se totalmente vago e será submetido a um retrofit. Lançamento em Outubro/2009 do projeto de ampliação do imóvel Globaltech Campinas, localizado em Campinas/SP. O projeto prevê investimento de cerca de R$ 175 milhões, a ser desembolsado em conjunto com a incorporadora Cariba Empreendimentos ao longo dos próximos 5 anos, e o desenvolvimento de edifícios de escritório built-to-suit. O novo valor de mercado do portfólio de imóveis da São Carlos é de R$ 1.435.070.000,00, base Setembro/2009, conforme foi calculado pela consultoria independente CB Richard Ellis. O valor dos imóveis que estavam no portfólio da empresa em Setembro/2008 aumentou 10,48% em média. Comentários da Administração É com grande satisfação que apresentamos bons resultados da São Carlos neste trimestre: o lucro da empresa já atinge R$ 122 milhões, ou R$ 2,11/ação, no 9M09, portanto aproximadamente 3,5 vezes o lucro contábil no ano de 2008. A venda do investimento no Eldorado Business Tower em Maio e de 3 centros de distribuição em Julho, foi determinante para: a diminuição da receita com locações e da margem EBITDA; para o aumento do saldo de caixa e das receitas financeiras; e para o significativo aumento no lucro da companhia no 3T09, em relação ao 3T08, conforme já era esperado. Expurgados estes eventos, além da provisão para pagamento de Juros sobre Capital Próprio, para efeito de análise, verificamos que os resultados ainda são muito bons: o lucro líquido e o FFO da companhia aumentaram 52% e 26% respectivamente, na comparação de trimestres; e a margem FFO aumentou para 56,6% (versus 39,3% no 3T08 e 56,3% no 2T09). O valor de mercado do portfólio de imóveis foi recalculado para R$ 1,44 bilhão, com crescimento de 10,5% sobre a mesma base de imóveis em Setembro/2008, o que já volta a refletir a qualidade dos imóveis no nosso portfólio e o início da melhora no cenário econômico no Brasil, entre outros pontos. Ao final de Setembro/2009 a São Carlos Empreendimentos tinha R$ 421 milhões em caixa, e uma dívida líquida de R$ 122 milhões ou 1,1 vez o EBITDA do 3T09 ajustado e anualizado. Trata-se de uma situação financeira bastante confortável que, aliada à capacidade de alavancagem da empresa junto a bancos comerciais, nos dão grande capacidade e força para comprar imóveis com grandes lajes e para grandes locatários, no âmbito do nosso modelo de negócios. O nosso segmento no setor imobiliário brasileiro já começa a dar sinais de retomada de crescimento, e a São Carlos está pronta para aproveitar as oportunidades de negócio tanto de compra quanto de venda de imóveis comerciais, de pequeno ou grande porte, neste final de 2009 e ao longo de 2010, no Brasil e eventualmente no exterior. Portfólio de Imóveis O valor de mercado do portfólio de imóveis da São Carlos passou de R$ 1.732,3 mil em Setembro/2008 para R$ 1.435,1 mil em Setembro/2009, conforme calculado pela consultoria CB 3 de 18 páginas

Richard Ellis. Esta variação decorre: (a) da aquisição dos imóveis Mykonos (R$ 1,3 milhões em Novembro/2008) e Venezuela 43 (R$ 6,5 milhões em Setembro/2009) e da expansão dos CDs Recife/PE e Nova Iguaçú/RJ (R$ 31,3 milhões em Dezembro/2008); (b) da venda do investimento no Eldorado Business Tower (R$ 360,0 milhões em Maio/2009) e dos CDs Recife/PE, Nova Iguaçú/RJ e Cordovil/RJ (R$ 112,2 milhões em Julho/2009), considerados pelo valor de avaliação em Setembro/2008; e (c) da apreciação geral dos imóveis do portfólio da São Carlos (R$ 135,9 milhões). Este valor de mercado do portfolio foi calculado pela CB Richard Ellis, consultoria independente ampla e internacionalmente reconhecida por sua atuação em diversos segmentos do setor imobiliário. Os imóveis foram avaliados segundo os métodos do fluxo de caixa descontado, transações equivalentes, e custo de reposição entre outros. Temos contratado anualmente a mesma consultoria para avaliar o nosso portfólio de imóveis, e sempre com data-base final de setembro, de modo a permitir melhor comparabilidade entre os valores. Gráfico 1 R$' mm 1.732,3 32,6-360,0-105,7 135,9 1.435,1 Apreciação no valor de mercado dos imóveis 1.291,4 10,5% 1.426,7 Set/08 4T08 1T09 2T09 3T09 Set/09 OBS: O montante de R$ 32,6 milhões no 4T08 refere-se ao valor de aquisição de meio andar no edifício de escritórios Mykonos (R$ 1,3 milhão) e ao valor de mercado do investimento na ampliação dos CDs Recife/PE e Nova Iguaçú/RJ (R$ 31,3 milhões). O montante de -R$ 360,0 milhões no 2T09 refere-se ao valor de avaliação em Set/08 do investimento no Eldorado Business Tower, vendido em Mai/09; O montante de -R$ 105,7 milhões no 3T09 refere-se ao valor de avaliação em Set/08 dos 3 CDs vendidos em Jul/09 (-R$ 112,2 milhões) e ao valor de aquisição do edifício de escritórios Venezuela 43 em Set/09 (R$ 6,5 milhões). Considerando a mesma base de imóveis em Setembro/2008 e Setembro/2009, todos os grupos de imóveis apresentaram valorização e a apreciação média foi de 10,5% no período. Esta valorização deve-se principalmente ao aumento nas receitas de aluguel e à queda da taxa básica de juros no Brasil, o que impactou positivamente a taxa de desconto aplicada aos nossos imóveis. Tabela 1 PORTFOLIO DE IMÓVEIS SÃO CARLOS EMPREENDIMENTOS Set/09 Set/09 Set/09 Set/08 nominal mesma base GRUPO Quantidade ABL Própria (m 2 ) Valor (R$' Mil) Valor (R$' Mil) Var (%) Var (%) Lojas de Rua 18 105.945 157.520 139.710 12,7% Multiuso 2 47.659 321.500 298.300 7,8% Escritórios Classe AAA 1 20.865 225.000 560.000 12,5% Escritórios Classe A 18 163.710 658.500 599.700 8,7% Centros de Distribuição 2 42.647 70.350 134.400 31,5% Outros 2 2.721 2.200 200 0,0% TOTAL 43 383.547 1.435.070 1.732.310-17,2% 10,5% A ABL Área Bruta Locável própria da carteira passou de 486.643 m 2 ao final de Setembro/2008 para 383.547 m 2 ao final de Setembro/2009, refletido a compra/expansão e a venda de imóveis no período, como pode-se verificar no gráfico 2 abaixo. 4 de 18 páginas

Gráfico 2 '000 m 2 de ABL Própria 486,6 0,3 25,7-33,0-100,6 4,5 383,5 Mykonos (0,5 andar) Investimento CDs Recife e Nova Iguaçú Eldorado (19 andares) CDs Recife, Nova Iguaçú e Cordovil LBV Set/08 Set/09 Considerando o valor de mercado para o portfólio e a dívida líquida da empresa ao final de Setembro/2008 (R$ 121.936 mil), calculamos o NAV Net Asset Value da São Carlos Empreendimentos em R$ 1.313,1 milhões, ou R$ 22,79/ação. Taxa de Vacância: 3,9% ao final de Setembro/2009 A taxa média de vacância no nosso portfólio de imóveis foi de 3,9% ao final de Setembro/2009, portanto bastante baixa e de acordo com o previsto pela empresa. Tabela 2 Vacância sobre Área Bruta Locável Grupos de Imóveis Set/08 Jun/09 Set/09 Centros de Distribuição - - - Lojas de Rua 0, 6% 0,7% 0,8% Escritórios Classe A 1, 7% 0,5% 2,0% Escritórios Classe AAA - - - Multiuso 0, 0% 0,4% 0,5% Não Operacional 0,5% 0,5% 0,6% TOTAL 2, 8% 2,0% 3,9% Tabela 3 Imóveis (m 2 de ABL) Set/08 Jun/09 Set/09 Loja Meier 3.153 3.153 3.153 Total Lojas de Rua 3.153 3.153 3.153 Centro Em presarial Guaíba 7.687 660 1.436 GlobalTech Campinas - 230 230 Corporate Plaza 557 - - Business Space Tower - 610 610 Visconde Ouro Pret o - 1.061 716 Venezuela 43 - - 4.488 Total Escritórios Classe A 8.244 2.561 7.480 Top Center - 914 518 CA Rio Negro 166 777 1.388 Total Multiuso 166 1.692 1.907 Total Não Operacional 2.246 2.246 2.246 Total ABL vaga 13.810 9.652 14.786 5 de 18 páginas

Receita Bruta: +10% sobre 9M08 Registramos uma redução de 12,2% na receita bruta do 3T09 em relação à do 3T08, passando de R$ 39,8 milhões para R$ 35,0 milhões, e um crescimento de 9,6% na receita bruta do 9M09 em relação à do 9M08, passando de R$ 110,9 milhões para R$ 121,5 milhões. A redução verificada na comparação de trimestres (Gráfico 3) totaliza R$ 4,9 milhões, e decorre principalmente da menor receita de locação no edifiício de escritórios Eldorado Business Tower e nos centros de distribuição Recife/PE, Nova Iguaçú/RJ e Cordovil/RJ, vendidos em 2009. Se desconsiderada a receita destes imóveis (efeito combinado de R$ 8,1 milhões negativos), a receita bruta do 3T09 seria 10,7% maior do que no 3T08, principalmente devido à atualização anual do valor de aluguel pela inflação nos contratos com aniversário entre Outubro/2008 e Setembro/2009 e à renovação de alguns contratos de locação. A receita com locação de lojas de rua, escritórios e centros de distribuição aumentou 4,4%, 11,6% e 5,6% respectivamente, na comparação de trimestres. Gráfico 3 R$' milhões 39,8 2,1-6,9 0,5 0,1-12,2% -0,7 35,0 Receita Locações 3T08 Escritórios A Escritórios AAA Multiuso Lojas CDs Receita Locações 3T09 Na tabela 4 vê-se que a representatividade do faturamento com aluguel de edifícios de escritório passou de 83,7% no 3T08 para 82,9% no 3T09. Esta variação reflete principalmente a venda de imóveis em 2009 e o aumento na receita de aluguel de diversos imóveis. Tabela 4 3T08 3T09 % sobre Receita Bruta R$'Mil % R$'Mil % dif Lojas de Rua 2. 745 6,9% 2.863 8,2% -1,3% Multiuso 6. 169 15,5% 6.647 19,0% -3,5% Escritórios Classe AAA 12. 334 31,0% 5.480 15,7% 15,3% Escritórios Classe A 14. 824 37,2% 16.886 48,3% -11,1% Centro de Distribuição 3. 766 9,5% 3.102 8,9% 0,6% Receita Bruta (R$'Mil) 39. 839 100,0% 34.977 100, 0% O aumento verificado na comparação de 9 meses acumulados (Gráfico 4) totaliza R$ 10,6 milhões, e reflete o aumento na receita de locação de praticamente todos os imóveis do portfólio. Se desconsiderada a receita dos imóveis vendidos em 2009 (efeito combinado de R$ 2,8 milhões negativos), a receita bruta do 9M09 seria 15,4% maior do que no 9M08. A receita com locação de lojas de rua, escritórios e centros de distribuição aumentou 6,7%, 16,9% e 7,6% respectivamente, na comparação de 9 meses acumulados. 6 de 18 páginas

Gráfico 4 R$' milhões 0,6 1,2 121,6-2,0 2,0 8,8 110,9 +9,6% Receita Locações 9M08 Escritórios A Escritórios AAA Multiuso Lojas CDs Receita Locações 9M09 Cerca de 90% dos nossos contratos de locação em termos de receita são reajustados anualmente pela inflação medida pelo IGP-M (os demais contratos são reajustados pelo IGP-DI ou IPCA) 1. A média da inflação anual (IGP-M) dos 12 meses entre Outubro/2008 e Setembro/2009 inclusive, foi de 5,42%. Ao final de Setembro/2009 a São Carlos tinha contratos de locação com 143 empresas consideradas de primeira linha, e atuantes em diversos setores da economia. O maior locatário da empresa é Lojas Americanas, com 13% da receita de aluguel nos primeiros 9 meses de 2009. NOI Net Operating Income Registramos uma redução de 12,0% no NOI do 3T09 sobre 3T08, passando de R$ 36,6 milhões ou 97,2% da receita líquida, para R$ 32,2 milhões ou 98,0% da receita líquida; e um crescimento de 12,8% no NOI do 9M09 sobre 9M08, passando de R$ 98,5 milhões com margem de 94,2%, para R$ 111,1 milhões com margem de 97,4%. As despesas diretamente alocadas às propriedades diminuiram de R$ 1,0 milhão no 3T08 para R$ 0,7 milhão no 3T09 (já ajustado para excluir o efeito da venda dos CDs) e de R$ 6,1 milhões no 9M08 para R$ 2,9 milhões no 9M09 (já ajustado para excluir o efeito da venda do investimento no Eldorado Business Tower e dos CDs), principalmente devido à menor despesa com manutenção e comercialização de imóveis. Despesas Gerais e Administrativas (G&A): queda de 17% vs. 9M08 Gráfico 5 R$' mm 0,1% 17,7 (17,2%) 14,7 5,2 4,6 5,2 13,9% 11,7% 15,9% 17,0% 12,9% 3T08 2T09 3T09 9M08 9M09 1 IGP-M: Índice Geral de Preços Mercado e IGP-DI: Índice Geral de Preços Disponibilidade Interna, divulgados pela FGV Fundação Getútlio Vargas; e IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. 7 de 18 páginas

O total de despesas G&A da São Carlos 2 no 3T09 foi de R$ 5,2 milhões, portanto praticamente igual ao total apresentado no 3T08. No entanto, a despesa G&A como percentual da receita líquida, passou de 13,9% no 3T08 para 15,9% no 3T09, principalmente devido à menor receita líquida no 3T09. Verificamos que as despesas com pessoal cairam aproximadamente R$ 100 mil, as despesas com imóveis (para cálculo do NOI) cairam cerca de R$ 300 mil e as demais despesas G&A cresceram cerca de R$ 400 mil na comparação de trimestres. O total de despesas G&A da São Carlos no 9M09 foi de R$ 14,7 milhões, portanto 17,2% menor do que o total apresentado no 9M08 (R$ 17,7 milhões). A redução nas despesas G&A e o aumento nas receitas líquidas da companhia no período, contribuiram para a margem G&A passar de 17,0% no 9M08 para 12,9% no 9M09. Verificamos que as despesas com pessoal cairam aproximadamente R$ 100 mil, as despesas com imóveis cairam cerca de R$ 3,2 milhões (no 9M08 incorremos em maiores despesas com corretores, devido à compra de imóveis) e as demais despesas G&A cresceram cerca de R$ 200 mil na comparação de 9 meses acumulados. EBITDA: +14% sobre o 9M08 e margem de 88% O EBITDA caiu 14,6% na comparação do. 3T08, e a margem EBITDA caiu de 86,5% no 3T08 para 84,6% no 3T09, principalmente devido à menor receita líquida e à estabilidade das despesas G&A na comparação dos dois períodos. Tabela 5 R$' Mil 3T09 3T08 2T09 3T08 2T09 (+) Receita Líquida 32.834 37.596 39.389-12,7% -16,6% (+) Despesas G&A (5.217) (5.210) (4.626) 0,1% 12,8% (+) Outras Rec. Operacionais, Líq. 150 126 235 19,4% -35,8% (=) EBITDA Ajustado 27.768 32.512 34.998-14,6% -20,7% Margem EBITDA Ajustada 84,6% 86,5% 88,9% -1,9 bps -4,3 bps O EBITDA aumentou 14,4% na comparação do 9M09 vs. 9M08, e a margem EBITDA aumentou de 83,4% no 9M08 para 87,5% no 9M09, principalmente devido à maior receita líquida e à menor despesa G&A na comparação dos dois períodos, como pode-se ver na Tabela 6. Tabela 6 R$' Mil 9M09 9M08 9M09 vs 9M08 (+) Receita Líquida 114.001 104.540 9,0% (+) Despesas G&A (14.692) (17.736) -17,2% (+) Outras Rec. Operacionais, Líq. 425 375 13,4% (=) EBITDA Ajustado 99.734 87.179 14,4% Margem EBITDA Ajustada 87,5% 83,4% 4,1 bps Resultado Financeiro O Resultado Financeiro refere-se à soma das Receitas Financeiras e Despesas Financeiras da São Carlos. O Resultado Financeiro da empresa no 3T09 foi de R$ 6,8 mihões negativos, portanto 54,7% melhor do que o verificado no 3T08 (R$ 15,0 milhões negativos), e foi de R$ 25,8 mihões negativos no 9M09, portanto 38,1% melhor do que o verificado no 9M08 (R$ 41,7 milhões negativos). As Receitas Financeiras aumentaram 134,9% na comparação dos trimestres e 26,0% na comparação dos 9 meses acumulados, principalmente devido ao aumento no saldo das aplicações, após as vendas do investimento no Eldorado Business Tower e dos 3 centros de distribuição. As Despesas Financeiras diminuiram cerca de 15,4% na comparação dos trimestres e 21,4% na comparação dos 9 meses acumulados, principalmente devido à menor variação monetária em 2009. 2 Soma das rubricas Gerais e Administrativas e Honorários da Administração 8 de 18 páginas

O saldo de caixa tem sido aplicado somente em ativos de renda fixa, com rendimento aproximado de 100% da taxa CDI. O custo médio do passivo bancário da São Carlos foi de aproximadamente 2,2% no 3T09, vs. 3,2% no 3T08 e aproximadamente 7,0% no 9M09 vs. 10,2% no 9M08 3. Justifica-se tais diferenças principalmente na variação acumulada do IGP-M, que ajusta cerca de 20% dos financiamentos da São Carlos atualmente e apresentou variação de +1,55% no 3T08, +8,47% no 9M08, -0,37% no 3T09 e -1,60% no 9M09. Lucro Líquido: +52% sobre o 3T08 O Lucro Líquido aumentou 51,9% entre o 3T08 e o 3T09, passando de R$ 8,7 milhões para R$ 13,2 milhões respectivamente, e aumentou 115,5% entre o 9M08 e o 9M09, passando de R$ 21,8 milhões para R$ 47,1 milhões respectivamente. O Lucro Líquido por ação (LPA) foi de R$ 0,2285/ação no 3T09, portanto 51,9% maior do que no 3T08 (R$ 0,1504/ação), e de R$ 0,8173/ação no 9M09, portanto 115,5% maior do que no 9M08 (R$ 0,3792/ação). Na tabela 7 abaixo pode-se ver a análise do crescimento do lucro líquido do 3T09 em relação ao apresentado no 3T08 e do 9M09 em relação ao apresentado no 9M08. O resultado operacional (EBITDA) da companhia contribuiu negativamente para o crescimento do lucro líquido na comparação de trimestres (R$ 4,7 milhões), principalmente devido ao efeito da menor receita líquida no período, mas contribuiu positivamente na comparação de 9 meses acumulados (R$ 12,6 milhões), principalmente devido à maior receita líquida e ao menor total de despesas G&A.no período. O melhor resultado financeiro da companhia em 2009 versus 2008 contribuiu positivamente para o crescimento do lucro líquido, tanto na comparação de trimestres (R$ 8,2 milhões) quanto na comparação de 9 meses acumulados (R$ 15,9 milhões). Tal efeito deve-se principalmente ao maior saldo para aplicar e gerar receita financeira e à menor correção monetária sobre os financiamentos da Companhia em 2009. Tabela 7 R acional das Variações no Lucro Líquido (R$'mm) Lucro Líquido no 3T08 8,7 Lucro Líquido no 9M08 21,8 Receita Líquida (4,8) Receita Líquida 9,5 G&A (0,0) G&A 3,0 Outras Rec.Operacionais 0,0 Outras Rec.Operacionais 0,1 Variação no Resultado Operacional (EBITDA) (4,7) Variação no Resultado Operacional (EBITDA) 12,6 Depreciação e Amortização 0,7 Depreciação e Amortização 0,0 Resultado Financeiro 8,2 Resultado Financeiro 15,9 IR/CS 0,3 IR/CS (3,2) Variação em Outras Linhas do DRE 9,2 Variação em Outras Linhas do DRE 12,7 Lucro Líquido no 3T09 13,2 Lucro Líquido no 9M09 47,1 Se incluido o efeito dos eventos considerados não recorrentes no 3T09 e 9M09 (venda do investimento no Eldorado Business Tower, venda de 3 centros de distribuição, e provisão para pagamento de Juros sobre Capital Próprio) o Lucro Líquido e o LPA no 3T09 aumentam para R$ 68,0 milhões e R$ 1,1808/ação, respectivamente, e o Lucro Líquido e o LPA no 9M09 aumentam para R$ 121,8 milhões e R$ 2,1149/ação, respectivamente. 3 Despesas com o passivo bancário (R$ 18.169 mil no 3T08, R$ 54.803 mil no 9M08, R$ 12.804 mil no 3T09 e R$ 40.457 mil no 9M09) divididas pelo saldo médio do passivo bancário (média simples entre os saldos nas rubricas Empréstimos e Financiamentos do Balanço Patrimonial do final do período corrente e do período anterior). 9 de 18 páginas

FFO Funds From Operations: R$ 64 milhões e margem de 56% no 9M09 O FFO da São Carlos cresceu 25,9% no 3T09 em relação ao 3T08, para R$ 22,1 milhões ou R$ 0,3225/ação e margem de 56,6%, e cresceu 65,4% no 9M09 em relação ao 9M08, para R$ 63,8 milhões ou R$ 1,1075/ação e margem de 56,0%. Os eventos considerados não recorrentes em 2009 (venda do investimento no Eldorado Business Tower, venda de 3 centros de distribuição, e provisão para pagamento de Juros sobre Capital Próprio) já haviam sido excluidos na DRE Ajustada (vide a seção Ajustes à Demonstração de Resultados deste relatório para conhecer os ajustes feitos nas DREs de 3T09 e 9M09). Tabela 8 R$' Mil 3T09 3T08 2T09 3T08 2T09 Lucro Líquido 13.165 8.666 16.513 51,9% -20,3% (+) Depreciação e Amortização 5.415 6.095 5.666-11,2% -4,4% (=) FFO 18.580 14.761 22.179 25,9% -16,2% Margem FFO 56,6% 39,3% 56,3% 17,3 bps 0,3 bps FFO/ação 0,3225 0,2562 0,3850 25,9% -16,2% Tabela 9 R$' Mil 9M09 9M08 9M09 vs 9M08 Lucro Líquido 47.086 21.845 115,5% (+) Depreciação e Amortização 16.716 16.720 0,0% (=) FFO 63.802 38.565 65,4% Margem FFO 56,0% 36,9% 19,1 bps FFO/ação 1,1075 0,6694 65,4% As margens FFO no 3T09 e 9M09 foram maiores do que no 3T08 e 9M08, respectivamente, principalmente devido ao melhor resultado financeiro da companhia nos períodos analisados. (vide seção Lucro Líquido deste relatório). Endividamento Líquido Tabela 10 Endividamento Líquido (R$'Mil) Set/09 Set/08 Jun/09 Set09 x Set08 Set09 x Jun09 Disponibilidades (AC) (421.021) (102.719) (375.032) 309,9% 12,3% Contas a receber por venda de imóveis (AC) (17.769) (995) (1.923) 1685,1% 823,8% Empréstimos e financiamentos (PC) 77.451 75.836 78.526 2,1% -1,4% Contas a pagar por compra de imóveis (PC) - 4.500 - Empréstimos e financiamentos (ELP) 483.275 496.191 499.774-2,6% -3,3% Endividamento Líquido 121.936 472.813 201.344-74,2% -39,4% EBITDA anualizado 111.072 138.350 111.072 Valor do portfolio 1.435.070 1.732.310 1.404.860 Dívida Líquida / EBITDA 1,1 x 3,4 x 1,8 x Dív.Líq. / Valor Portfolio 8,5% 27,3% 14,3% OBS: A linha Disponibilidades da tabela apresenta a soma dos valores apresentados nas rubricas Disponibilidades e Títulos e Valores Mobiliários do Balanço Patrimonial consolidado; Em Setembro/2008, a linha Disponibilidades inclui R$ 8,5 milhões referente à transação de compra do imóvel GlobalTech Campinas; Em Junho/2009 e Setembro/2009, a linha EBITDA anualizado considera o EBITDA do 3T09 multiplicado por 4; os valores apresentados em Valor do Portfólio foram calculados pela consultoria CB Richard Ellis, à exceção do valor apresentado para Junho/2009, que foi estimado pela Companhia. O endividamento líquido da São Carlos caiu de R$ 472,8 milhões em Setembro/2008 para R$ 201,3 milhões em Junho/2009 e para R$ 121,9 milhões em Setembro/2009, devido principalmente: (a) à venda do 10 de 18 páginas

investimento no edifício de escritórios Eldorado Business Tower, em Maio/2009 e de 3 centros de distribuição em Julho/2009; (b) à aquisição de meio andar no edifício de escritórios Mykonos, em Novembro/2008, ampliação de 2 centros de distribuição em Dezembro/2008 e aquisição do edifício Venezuela 43 em Setembro/2009; (c) ao pagamento de dividendos e juros sobre capital próprio em 2009; e (d) geração operacional e financeira de caixa, nas operações normais da Companhia. Apresentamos abaixo os financiamentos em aberto da São Carlos, no final do exercício: Tabela 11 Racional do Financiamento Data Início Prazo (anos) Juros Saldo em 30/09/09 Saldo em 30/06/09 Saldo em 30/09/08 1) Aquisição Itaim Center 21/12/06 14 TR + 10,00% aa R$ 10.563 mil R$ 10.664 mil R$ 10.867 mil 2) Aquisição Rio Negro 1 22/11/06 14 TR + 10,00% aa R$ 60.525 mil R$ 61.192 mil R$ 62.654 mil 3) Aquisição Spop II e X 28/12/06 15 IGP-M + 10,89% aa R$ 27.422 mil R$ 27.705 mil R$ 28.394 mil 4) Aquisição Top Center 30/11/04 10 IGP-M + 8,60% aa R$ 48.515 mil R$ 50.909 mil R$ 56.010 mil 5) Aquisição Citibank 30/11/05 10 IGP-M + 10,30% aa R$ 38.089 mil R$ 39.618 mil R$ 42.605 mil 6) Aquisição CEB 24/11/07 15 CDI + 1,80% aa R$ 25.773 mil R$ 25.581 mil R$ 24.340 mil 7) Aquisição Borges Lagoa 11/4/07 15 TR + 10,00% aa R$ 19.841 mil R$ 20.022 mil R$ 20.374 mil 8) Aquisição Rio Negro 2 20/4/07 15 TR + 10,00% aa R$ 27.498 mil R$ 27.814 mil R$ 28.469 mil 9) Aquisição BST&Logistic 16/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ 33.866 mil R$ 34.176 mil R$ 34.727 mil 10) Aquisição Mykonos 3/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ 9.995 mil R$ 10.081 mil R$ 10.246 mil 11) Aquisição Corporate Plaza 28/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ 20.525 mil R$ 20.703 mil R$ 21.041 mil 12) Aquisição Carl Fischer 5/9/07 15 TR + 9,70% aa R$ 27.744 mil R$ 27.975 mil R$ 28.410 mil 13) Aquisição Eldorado 1 12/11/07 15 TR + 9,90% aa R$ 33.227 mil R$ 43.615 mil R$ 44.301 mil 14) Aquisição Eldorado 2 23/11/07 15 TR + 9,95% aa R$ 91.961 mil R$ 92.755 mil R$ 94.148 mil 15) Aquisição Visconde O.P. 28/3/08 15 TR + 9,90% aa R$ 12.851 mil R$ 12.952 mil R$ 13.132 mil 16) Aquisição CE Guaíba 27/2/08 15 TR + 10,00% aa R$ 39.207 mil R$ 39.509 mil R$ 40.114 mil 17) Aquisição Ipiranga SP 27/3/08 15 TR + 10,00% aa R$ 8.428 mil R$ 8.493 mil R$ 8.116 mil 18) Construção Rio Negro (torre D) 16/9/08 15 TR + 10,50% aa R$ 11.255 mil R$ 11.243 mil R$ 4.079 mil 19) Aquisição 60% GlobalTech 18/10/08 15 TR + 10,20% aa R$ 13.441 mil R$ 13.293 mil - TOTAL R$ 560.726 mil R$ 578.300 mil R$ 572.027 mil Analisando-se o custo do passivo bancário base final de Setembro/2009, cerca de 75,1%, em termos de valor, era atrelado à variação da TR (taxa referencial), com um cupom médio de 9,93%; 20,3% era atrelado à variação do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), com um cupom médio de 9,72%; e 4,6% era atrelado à variação do CDI (certificado de depósito interbancário), com um cupom médio de 1,80%. O tempo médio para vencimento dos contratos de financiamento passou de 12,7 anos em Setembro/2008 para 12,1 anos em Junho/2009 e para 11,8 anos em Setembro/2009. As garantias dos financiamentos normalmente são: a hipoteca ou a alienação fiduciária do imóvel adquirido, os recebíveis de locação de áreas no imóvel adquirido e a garantia da São Carlos controladora. A São Carlos trabalha atualmente com uma situação financeira extremamente confortável. Chegamos ao final de Setembro/2009 com R$ 421,0 milhões em caixa e um endividamento com custo controlado e perfil de longo prazo. Não temos qualquer exposição à variação cambial nem a instrumentos derivativos. Capital Social e Ações em Tesouraria O Capital Social da São Carlos era representado por 60.628.697 ações ordinárias ao final de Setembro/2008 e por 59.500.000 ações ordinárias ao final de Setembro/2009. A Companhia tinha 3.019.178 ações ordinárias ao final de Setembro/2008 e 1.890.481 ações ordinárias em tesouraria ao final de Setembro/2009. A variação na quantidade de ações deve-se ao cancelamento de 1.128.697 ações ordinárias da tesouraria da empresa, sem redução do capital social, conforme foi deliberado na Assembléia Geral Extraordinária (AGE) de 14/Outubro/2008. O programa de recompra de ações autorizado na RCA de 10/Novembro/2008 foi encerrado, devido ao término do prazo. A empresa não adquiriu ações de sua emissão no 9M09. 11 de 18 páginas

Glossário EBITDA FFO (Funds from Operations) NOI (Net Operating Income) NAV (Net Asset Value) Lucro Líquido do exercício excluindo os efeitos do resultado financeiro, resultado não operacional, imposto de renda, contribuição social sobre o lucro, depreciação e amortização. O EBITDA por nós calculado pode não ser comparável ao EBITDA calculado por outras companhias. Lucro Líquido do exercício ajustado para incluir as despesas com depreciações/amortizações, excluir os ganhos com a venda de imóveis e excluir os efeitos de itens extrardinários contabilizados no período, se houverem. O FFO por nós calculado pode não ser comparável ao FFO calculado por outras companhias. Receita líquida somente com o aluguel de imóveis menos as despesas alocadas às propriedades do portfólio, tais como os encargos sobre áreas vagas, manutenção de responsabilidade do proprietário e comissão de locação de áreas vagas, dentre outras. O NOI por nós calculado pode não ser comparável ao NOI calculado por outras companhias. Valor de mercado do portfólio de imóveis menos a dívida líquida da empresa, em determinada data. O NAV por nós calculado pode não ser comparável ao NAV calculado por outras companhias. Contatos Relações com Investidores Marc Grossmann dri@scsa.com.br Website: http://www.scsa.com.br/ri Tel.: +55 11 3048-5413 Fax: +55 11 3048-5420 Teleconferência de Resultados 3T09 Data: Segunda-Feira, 16 de Novembro de 2009 > Em Português 11:00am (horário de Brasília) 8:00am (horário Nova York) Tel: +55 (11) 2188-0188 Replay: +55 (11) 2188-0188 Código: São Carlos > Em Inglês 12:00pm (horário de Brasília) 9:00am (horário Nova York) Tel: +1 (973) 935-8893 Replay: +1 (706) 645-9291 Código: 36514650 As estimativas e declarações futuras constantes do presente documento têm por embasamento, em grande parte, as nossas expectativas atuais e as estimativas sobre eventos futuros e tendências que afetam ou podem potencialmente vir a afetar os nossos negócios, o nosso setor de atuação, a nossa situação financeira, os nossos resultados operacionais e prospectivos. Estas estimativas e declarações estão sujeitas a diversos riscos, incertezas e suposições e são feitas com base nas informações de que atualmente dispomos. As palavras acredita, pode, poderá, estima, continua, antecipa, pretende, espera e expressões similares têm por objetivo identificar estimativas. Tais estimativas referem-se apenas à data em que foram expressas, sendo que a São Carlos não tem a obrigação de atualizar ou rever quaisquer dessas estimativas em razão da ocorrência de nova informação, de eventos futuros ou de quaisquer outros fatores. Essas estimativas envolvem riscos e incertezas e não consistem em garantia de um desempenho futuro, sendo que os reais resultados ou desenvolvimentos podem ser substancialmente diferentes das expectativas descritas nas estimativas e declarações futuras. Tendo em vista os riscos e incertezas envolvidos, as estimativas e declarações acerca do futuro constantes deste documento podem não vir a ocorrer e, ainda, os resultados futuros e o desempenho da São Carlos podem diferir substancialmente daqueles previstos nas estimativas da São Carlos. Por conta dessas incertezas, o investidor não deve se basear nessas estimativas e declarações futuras para tomar uma decisão de investimento. 12 de 18 páginas

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO TRIMESTRAL BR GAAP Revisado DRE (R$'Mil) 3T09 % 3T08 % 2T09 % 3T08 2T09 Receita Bruta 141.977 101,5% 39. 839 106,0% 327.439 104,2% 256,4% -56,6% Locação de Imóveis 34.977 25,0% 39. 839 106,0% 37.861 12,1% -12,2% -7,6% Venda de Imóveis 107.000 76,5% - 0,0% 289.578 92,2% -63,0% PIS/Cofins (2.143) -1,5% (2. 243) -6,0% (13.313) -4,2% -4,5% -83,9% Receita Líquida 139.834 100,0% 37. 596 100,0% 314.126 100,0% 271,9% -55,5% Custo dos Produtos Vendidos (42.562) -30,4% (6. 095) -16,2% (247.164) -78,7% 598,3% -82,8% Depreciação (5.415) -3,9% (6. 095) -16,2% (5.666) -1,8% -11,2% -4,4% Custo de Imóveis Vendidos (37.147) -26,6% - 0,0% (241.498) -76,9% -84,6% Lucro Bruto 97.272 69,6% 31. 501 83,8% 66.962 21,3% 208,8% 45,3% (Despesas) Receitas Operacionais (10.103) -7,2% (5. 084) -13,5% (8.957) -2,9% 98,7% 12,8% Gerais e administrativas (9.563) -6,8% (4. 746) -12,6% (8.496) -2,7% 101,5% 12,6% Honorários da Administração (690) -0,5% (464) -1,2% (696) -0,2% 48,8% -0,7% Outras receitas operacionais, líquidas 150 0,1% 126 0,3% 235 0,1% 19,4% -35,8% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro 87.169 62,3% 26. 417 70,3% 58.005 18,5% 230,0% 50,3% Resultado Financeiro Líquido (24.808) -17,7% (15. 035) -40,0% (8.458) -2,7% 65,0% 193,3% Receitas Financeiras 9.226 6,6% 3. 927 10,4% 5.687 1,8% 134,9% 62,2% Despesas Financeiras (34.034) -24,3% (18. 962) -50,4% (14.145) -4,5% 79,5% 140,6% Lucro Antes do IR e CSLL 62.361 44,6% 11. 382 30,3% 49.547 15,8% 447,9% 25,9% Imposto de Renda e Contribuição Social (12.333) -8,8% (2. 716) -7,2% (13.144) -4,2% 354,1% -6,2% IR / CSLL Corrente (12.343) -8,8% (2. 704) -7,2% (13.297) -4,2% 356,5% -7,2% IR / CSLL Diferido 10 0,0% (12) 0,0% 153 0,0% -93,7% Reversão de JCP 18.000 12,9% - 0,0% - 0,0% Lucro Líquido do Exercício 68.028 48,6% 8. 666 23,0% 36.403 11,6% 685,0% 86,9% OBS1: As demonstrações de resultado aqui apresentadas são consolidadas e revisadas. OBS2: As diferenças entre esta demonstração de resultados do 3T08 e aquela apresentada no Relatório de Resultados do 3T08 e Informações Financeiras Suplementares referem-se integralmente aos ajustes determinados na Lei no 11.638/07 e nos pronunciamentos contábeis emitidos pelo CPC Comitê de Pronunciamentos Contábeis e regulamentados pela CVM Comissão de Valores Mobiliários. 13 de 18 páginas

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO: ACUMULADO DOS 9 PRIMEIROS MESES DO ANO BR GAAP Revisado DRE (R$'Mil) 9M09 % 9M08 % 9M09 vs 9M08 Receita Bruta 513. 693 103,6% 110.918 106,1% 363,1% Locação de Imóveis 117. 115 23,6% 110.918 106,1% 5,6% Venda de Imóveis 396. 578 80,0% - 0,0% PIS/Cofins (17. 955) -3,6% (6.378) -6,1% 181,5% Receita Líquida 495. 738 100,0% 104.540 100,0% 374,2% Custo dos Produtos Vendidos (295.361) -59,6% (16.720) -16,0% 1666,5% Depreciação (16. 716) -3,4% (16.720) -16,0% 0,0% Custo de Imóveis Vendidos (278.645) -56,2% - 0,0% Lucro Bruto 200. 377 40,4% 87.820 84,0% 128,2% (Despesas) Receitas Operacionais (23. 870) -4,8% (17.361) -16,6% 37,5% Gerais e administrativas (22. 202) -4,5% (16.399) -15,7% 35,4% Honorários da Administração (2. 093) -0,4% (1.337) -1,3% 56,5% Outras receitas operacionais, líquidas 425 0,1% 375 0,4% 13,4% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro 176. 507 35,6% 70.459 67,4% 150,5% Resultado Financeiro Líquido (43. 783) -8,8% (41.659) -39,8% 5,1% Receitas Financeiras 18. 446 3,7% 14.643 14,0% 26,0% Despesas Financeiras (62. 229) -12,6% (56.302) -53,9% 10,5% Lucro Antes do IR e CSLL 132. 724 26,8% 28.800 27,5% 360,8% Imposto de Renda e Contribuição Social (28. 885) -5,8% (6.955) -6,7% 315,3% IR / CSLL Corrente (29. 051) -5,9% (6.798) -6,5% 327,3% IR / CSLL Diferido 166 0,0% (157) -0,2% Reversão de JCP 18. 000 3,6% - 0,0% Lucro Líquido do Exercício 121. 839 24,6% 21.845 20,9% 457,7% OBS1: As demonstrações de resultado aqui apresentadas são consolidadas e revisadas. OBS2: As diferenças entre esta demonstração de resultados do 9M08 e aquela apresentada no Relatório de Resultados do 3T08 e Informações Financeiras Suplementares referem-se integralmente aos ajustes determinados na Lei no 11.638/07 e nos pronunciamentos contábeis emitidos pelo CPC Comitê de Pronunciamentos Contábeis e regulamentados pela CVM Comissão de Valores Mobiliários. 14 de 18 páginas

BALANÇO PATRIMONIAL CONSOLIDADO BR GAAP Revisado Balanço Patrimonial Consolidado (R$'Mil) Set/09 Set/08 Jun/09 Set09 x Set08 Set09 x Jun09 Ativo Circulante 473.134 115.960 397.459 308,0% 19,0% Disponibilidades 820 9.646 2.206-91,5% -62,8% Títulos e Valores Mobiliários 420.201 84.559 372.826 396,9% 12,7% Contas a receber por venda de imóveis 17.769 995 1.923 1685,1% 823,8% Outras contas a receber 17.401 19.575 18.715-11,1% -7,0% Impostos a recuperar 16.352 422 1.229 3772,4% 1230,4% Outros créditos 591 763 560-22,5% 5,7% Ativo Realizável a Longo Prazo 18 16.386 10.600 Contas a receber 18 8.066 63 Outros créditos - 8.320 10.537 Ativo Permanente 728.701 979.523 762.849-25,6% -4,5% Investimentos em controladas e coligadas - 10 - Imobilizado 727.535 979.504 761.629-25,7% -4,5% Intangível 1.166 9 1.220 13356,7% -4,4% TOTAL DO ATIVO 1. 201.853 1.111.869 1.170.908 8,1% 2,6% Passivo Circulante 100.920 91.490 104.038 10,3% -3,0% Empréstimos e financiamentos 77.451 75.836 78.526 2,1% -1,4% Salários e encargos sociais 530 1.886 641-71,9% -17,3% Impostos 16.410 3.925 16.412 318,1% 0,0% Dividendos 452 439 491 3,0% -7,9% Contas a pagar por compra de imóveis - 4.500 - Outras contas a pagar 6.077 4.905 7.968 23,9% -23,7% Passivo Exigível a Longo Prazo 494.536 505.084 510.928-2,1% -3,2% Empréstimos e financiamentos 483.275 496.191 499.774-2,6% -3,3% Provisão para contingências 11.261 8.893 11.112 26,6% 1,3% Outras contas a pagar - 0 42 Patrimônio líquido 606.397 515.295 555.942 17,7% 9,1% Capital social 473.912 473.912 473.912 0,0% 0,0% Reserva de capital 5.428 1.492 5.001 263,8% 8,5% Ações em tesouraria (24.789) (40.039) (24.789) -38,1% 0,0% Reserva de lucros 30.007 58.085 48.007-48,3% -37,5% Lucro do Período 121.839 21.845 53.811 457,7% 126,4% TOTAL DO PASSIVO E PATR. LÍQUIDO 1. 201.853 1.111.869 1.170.908 8,1% 2,6% Dívida Líquida (*) (121.936) (472.813) (201.344) -74,2% -39,4% Dívida Líquida / EBITDA (**) 1,1 x 3,4 x 1,8 x (*) Consideramos no cálculo os saldos de Disponibilidades, Títulos e Valores Mobiliários, Contas a Receber por Venda de Imóveis, Empréstimos e Financiamentos e Contas a Pagar por Compra de Imóveis. (**) Consideramos o EBITDA dos próximos 12 meses; no caso de Jun/09 e Set/09, consideramos quatro vezes o EBITDA do 3T09 OBS: Os balanços patrimoniais aqui apresentados são consolidados e revisados. 15 de 18 páginas

AJUSTES À DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO Conciliação entre BR GAAP e DRE Ajustado No intuito de preservar a comparabilidade das informações financeiras e operacionais de 2009 com as de 2008, a empresa apresenta neste release uma análise de informações do 3T09 e 9M09 AJUSTADAS. Estas informações AJUSTADAS foram calculadas a partir dos demonstrativos de resultado elaborados de acordo com as práticas contábeis brasileiras (BR GAAP) e revisados pela auditoria independente, e alteradas para excluir os efeitos de três eventos: (a) a venda do investimento no edifício de escritórios Eldorado Business Tower em Maio/2009; (b) a venda de 3 centros de distribuição em Julho/2009; e (c) a provisão em Julho/2009 para pagamento de JCP - Juros sobre Capital Próprio. DRE (R$'Mil) 3T09 9M09 Provisão JCP (3T09) Venda 3 CDs (3T09) Venda Eldorado (2T09) 3T09 Ajustado 9M09 Ajustado Receita Bruta 141.977 513.693 0 (107.000) (285.145) 34.977 121.548 Locação de Imóveis 34.977 117.115 4.433 34.977 121.548 Venda de Imóveis 107.000 396.578 (107.000) (289.578) - - Serviços - - - - PIS/Cofins (2.143) (17.955) 10.408 (2.143) (7.547) Receita Líquida 139.834 495.738 0 (107.000) (274.737) 32.834 114.001 Custo dos Produtos Vendidos (42.562) (295.361) 0 37.148 241.498 (5.415) (16.716) Depreciação (5.415) (16.716) (5.415) (16.716) Custo dos Imóveis Vendidos (37.147) (278.645) 37.148 241.498 - - Lucro Bruto 97.272 200.377 0 (69.852) (33.239) 27.419 97.285 (Despesas) Receitas Operacionais (10.103) (23.870) 0 5.037 4.566 (5.066) (14.267) Gerais e Administrativas (9.563) (22.202) 5.037 4.566 (4.526) (12.599) Honorários da Administração (690) (2.093) (690) (2.093) Outras Rec. Operacionais, Líq. 150 425 150 425 Lucro Operacional 87.169 176.507 0 (64.815) (28.673) 22.353 83.018 Resultado Financeiro Líquido (24.808) (43.783) 18.000 0 0 (6.808) (25.783) Receita Financeira 9.226 18.446 9.226 18.446 Despesa Financeira (34.034) (62.229) 18.000 (16.034) (44.229) Lucro Antes do IR e CSLL 62.361 132.724 18.000 (64.815) (28.673) 15.545 57.235 Impostos Sobre Lucro (12.333) (28.885) (4.284) 14.237 8.782 (2.380) (10.149) IR / CSLL Corrente (12.343) (29.051) (4.284) 14.237 8.919 (2.389) (10.179) IR / CSLL Diferido 10 166 (137) 10 29 Reversão de JCP 18.000 18.000 (18.000) - - Lucro Líquido do Exercício 68.028 121.839 (4.284) (50.578) (19.890) 13.165 47.086 16 de 18 páginas

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO TRIMESTRAL Ajustado DRE (R$'Mil) 3T09 % 3T08 % 2T09 % 3T08 2T09 Receita Bruta 34.977 106,5% 39.839 106,0% 42.294 107,4% -12,2% -17,3% Locação de Imóveis 34.977 106,5% 39.839 106,0% 42.294 107,4% -12,2% -17,3% PIS/Cofins (2.143) -6,5% (2.243) -6,0% (2.905) -7,4% -4,5% -26,2% Receita Líquida 32.834 100,0% 37.596 100,0% 39.389 100,0% -12,7% -16,6% Custo dos Produtos Vendidos (5.415) -16,5% (6.095) -16,2% (5.666) -14,4% -11,2% -4,4% Lucro Bruto 27.419 83,5% 31.501 83,8% 33.723 85,6% -13,0% -18,7% (Despesas) Receitas Operacionais (5.066) -15,4% (5.084) -13,5% (4.391) -11,1% -0,4% 15,4% Gerais e administrativas (4.526) -13,8% (4.746) -12,6% (3.930) -10,0% -4,6% 15,2% Honorários da Administração (690) -2,1% (464) -1,2% (696) -1,8% 48,8% -0,7% Outras receitas operacionais, líquidas 150 0,5% 126 0,3% 235 0,6% 19,4% -35,8% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro 22.353 68,1% 26.417 70,3% 29.332 74,5% -15,4% -23,8% Resultado Financeiro Líquido (6.808) -20,7% (15.035) -40,0% (8.458) -21,5% -54,7% -19,5% Receitas Financeiras 9.226 28,1% 3.927 10,4% 5.687 14,4% 134,9% 62,2% Despesas Financeiras (16.034) -48,8% (18.962) -50,4% (14.145) -35,9% -15,4% 13,4% Lucro Antes do IR e CSLL 15.545 47,3% 11.382 30,3% 20.875 53,0% 36,6% -25,5% Imposto de Renda e Contribuição Social (2.380) -7,2% (2.716) -7,2% (4.361) -11,1% -12,4% -45,4% IR / CSLL Corrente (2.389) -7,3% (2.704) -7,2% (4.378) -11,1% -11,6% -45,4% IR / CSLL Diferido 10 0,0% (12) 0,0% 17 0,0% -41,9% Lucro Líquido do Exercício 13.165 40,1% 8.666 23,0% 16.513 41,9% 51,9% -20,3% EBITDA R$' Mil 3T09 3T08 2T 09 3T08 2T09 (+) Receita Líquida 32.834 37. 596 39.389-12,7% -16,6% (+) Despesas G&A (5.217) (5. 210) (4.626) 0,1% 12,8% (+) Outras Rec. Operacionais, Líquidas 150 126 235 19,4% -35,8% (=) EBITDA Ajustado 27.768 32. 512 34.998-14,6% -20,7% Margem EBITDA Ajustada 84,6% 86,5% 88,9% -1,9 bps -4,3 bps FFO R$' Mil 3T09 3T08 2T 09 3T08 2T09 Lucro Líquido 13.165 8.666 16.513 51,9% -20,3% (+) Depreciação e Amortização 5.415 6.095 5.666-11,2% -4,4% (=) FFO 18.580 14. 761 22.179 25,9% -16,2% Margem FFO 56,6% 39,3% 56,3% 17,3 bps 0,3 bps FFO/ação 0,3225 0,2562 0,3850 25,9% -16,2% OBS: Demonstrativo não revisado. Vide a seção Ajustes à Demonstração de Resultados deste relatório para conhecer os ajustes feitos nas DREs de 3T09 e 9M09. 17 de 18 páginas

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO: ACUMULADO DOS 9 PRIMEIROS MESES DO ANO Ajustado DRE (R$'Mil) 9M09 % 9M08 % 9M09 vs 9M08 Receita Bruta 121. 548 106,6% 110.918 106,1% 9,6% Locação de Imóveis 121. 548 106,6% 110.918 106,1% 9,6% PIS/Cofins (7. 547) -6,6% (6.378) -6,1% 18,3% Receita Líquida 114. 001 100,0% 104.540 100,0% 9,0% Custo dos Produtos Vendidos (16. 716) -14,7% (16.720) -16,0% 0,0% Lucro Bruto 97. 285 85,3% 87.820 84,0% 10,8% (Despesas) Receitas Operacionais (14. 267) -12,5% (17.361) -16,6% -17,8% Gerais e administrativas (12. 599) -11,1% (16.399) -15,7% -23,2% Honorários da Administração (2. 093) -1,8% (1.337) -1,3% 56,5% Outras receitas operacionais, líquidas 425 0,4% 375 0,4% 13,4% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro 83. 018 72,8% 70.459 67,4% 17,8% Resultado Financeiro Líquido (25. 783) -22,6% (41.659) -39,8% -38,1% Receitas Financeiras 18. 446 16,2% 14.643 14,0% 26,0% Despesas Financeiras (44. 229) -38,8% (56.302) -53,9% -21,4% Lucro Antes do IR e CSLL 57. 235 50,2% 28.800 27,5% 98,7% Imposto de Renda e Contribuição Social (10. 149) -8,9% (6.955) -6,7% 45,9% IR / CSLL Corrente (10. 179) -8,9% (6.798) -6,5% 49,7% IR / CSLL Diferido 29 0,0% (157) -0,2% Lucro Líquido do Exercício 47. 086 41,3% 21.845 20,9% 115,5% EBITDA R$' Mil 9M09 9M08 9M09 vs 9M08 (+) Receita Líquida 114.001 104.540 9,0% (+) Despesas G&A (14.692) (17.736) -17,2% (+) Outras Rec. Operacionais, Líquidas 425 375 13,4% (=) EBITDA Ajustado 99.734 87.179 14,4% Margem EBITDA Ajustada 87,5% 83,4% 4,1 bps FFO R$' Mil 9M09 9M08 9M09 vs 9M08 Lucro Líquido 47.086 21.845 115,5% (+) Depreciação e Amortização 16.716 16.720 0,0% (=) FFO 63.802 38.565 65,4% Margem FFO 56,0% 36,9% 19,1 bps FFO/ação 1,1075 0,6694 65,4% OBS: Demonstrativo não revisado. Vide a seção Ajustes à Demonstração de Resultados deste relatório para conhecer os ajustes feitos nas DREs de 3T09 e 9M09. 18 de 18 páginas