Relatório do Administrador FIP BVEP PLAZA 2º Trimestre 2014
O Fundo O FIP BVEP PLAZA tem como objetivo investir na empresa BVEP Empreendimentos Imobiliários SPE III S.A. que é proprietária de 100% do empreendimento imobiliário Plaza. Sua estratégia de investimentos é construir o edifício de escritórios para posterior locação (mono ou multiusuário) e em seguida vender o imóvel. O Fundo captou R$ 140.000.000,00 em Dezembro de 2012. Em Setembro de 2013 foi realizada a segunda chamada de capital, de R$ 15.000.000,00, que somado aos R$ 74.200.000,00 da primeira chamada, totalizam R$ 89.200.000,00 de capital já integralizados pelos cotistas, equivalente à 64% do total comprometido. O Ativo O imóvel está localizado na cidade do Rio de Janeiro, na Rua do Passeio, 78. Nesse endereço será construído um prédio de escritórios, de alto padrão de qualidade e certificado Green Building, categoria Gold, seguindo o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) concedido pelo U.S. Green Building Council. No total, serão 14.533 m² de área locável, dispostos em 15 andares, com aproximadamente 38 vagas de garagem. 2
Evolução da obra No segundo trimestre de 2014 foi executada a concretagem da fundação em radier do trecho 2, ancoragem e preparo para a concretagem da laje de subsolo do trecho 1 e sequência da escavação do treco 3. No próximo trimestre serão conduzidas a finalização da concretagem do subsolo, início da estrutura dos trechos 1 e 2, e execução da fundação em radier do trecho 3. Em paralelo, houve uma alteração no gerenciamento da obra. Tendo em vista a melhoria dos processos de gestão, em junho, foi contratada a fiscalizadora Energie, que substituiu a Technion, antiga responsável por essa atividade. Pré-Construção 4º Tri. 2012 Pré-Construção Construção 4º Tri. 2012 2º Tri. 2013 Início das Locações A partir do 1º Tri. 2016 Venda A partir do 3º Tri. 2016 Vista para o trecho 3 e parte do trecho 2 Vista para o trecho 1 3
Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro O Empreendimento Plaza está localizado na região do Centro, a principal região de escritórios da cidade. No primeiro trimestre de 2014 a média de preços de locação para empreendimentos classe A e AA no Rio de Janeiro manteve-se novamente em torno de R$ 128/m²/mês, reforçando a tese de um cenário de estabilidade no ano. As entregas apresentaram queda em relação ao trimestre passado, totalizando 26 mil m². A previsão é que o novo estoque entregue no segundo semestre fique em torno de 87 mil m², mantendo no ano o mesmo ritmo de 2013. A taxa de vacância na cidade teve ligeira queda, fechando o trimestre em 17,1%. Na região do Centro, também houve queda de 1,2%, fechando em 13,2%, continuando abaixo da taxa média da cidade. Fonte: Jones Lang LaSalle 4
Avaliação Em 30 de Junho de 2014 o valor da participação detida pelo fundo na SPE Plaza foi reavaliado com base em laudo produzido pela BVEP, com o propósito estimar o seu valor econômico na data-base de 31 de Março de 2013. Para este trabalho foi adotada a mesma metodologia e premissas da Deloitte Touche Tohmatsu Consultores Ltda no laudo elaborado por esta em Dezembro de 2013. A avaliação é baseada no conceito de valor justo de mercado (fair market value), que corresponde ao preço possível de se obter em uma negociação de mercado. Na metodologia de avaliação, foi adotado o Income Approach (Método da Lucratividade), baseado no enfoque do Fluxo de Caixa Futuro Descontado a Valor Presente. Na data-base de 31 de Março de 2013, o valor econômico da participação detida pelo FIP na SPE Plaza é de R$ 95,96 milhões, que representa uma valorização de 1,8% destas ações frente a marcação do trimestre anterior. Essa remarcação refletiu na cota de 30 de Junho de 2014. Composição do fundo Patrimônio Líquido (em milhões): R$ 100,53 95% R$ 95,96 R$ 4,60 5% Ações SPE Plaza Aplicações de Liquidez 5
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