CONTRATOS Contrato acordo de vontades que produz efeitos jurídicos. Contrato não é papel, mas acordo. Em regra os contratos são informais, o que significa que a lei quase sempre admite o contrato verbal (art.107 C.C.). Princípios Contratuais: Liberdade Contratual = as partes são livres para contratar se quiserem e com as cláusulas que quiserem (art.421 C.C.). Essa liberdade justifica a existência de contratos atípicos (art.425 C.C.), inominados, criados pelas partes, mas não é absoluta, estando limitada pelo Princípio da Supremacia da Ordem Pública. Supremacia da Ordem Pública = A ordem pública é suprema, ou seja, está acima da liberdade contratual. O Estado, através de normas de ordem pública por ele criadas limita a liberdade das partes, dirigindo as suas vontades, motivo pelo qual este princípio também é chamado de Dirigismo Contratual. Socialidade = Função social dos contratos. Um contrato não pode priorizar o interesse individual (dos contratantes) em detrimento do interesse social, pois este sempre deve prevalecer. (art.421 C.C) Boa-fé = A lei determina que as partes tem que agir honestamente, tanto na fase de conclusão dos contratos, momento da sua formação, como na fase de execução, momento de cumprimento do acordo, sob pena de perdas e danos. Vale esclarecer ainda que mesmo depois de extinta a relação os contratantes devem continuar se comportando de acordo com a relação anterior sob pena de responsabilidade civil pós contratual, também chamada de Responsabilidade Civil Post Pactum Finitum. Ex: Comprei um apartamento com vista para o mar embora localizado na rua de trás da praia. O dono do terreno da frente é a mesma pessoa com quem contratei a compra do imóvel. Meses depois ele resolve erguer um prédio no terreno da frente. A justiça, nesse caso, não vai impedi-lo, mas vai obrigá-lo a me indenizar com base na boa-fé objetiva sob o argumento de que mesmo após a extinção do contrato os sujeitos devem continuar agindo em conformidade com as expectativas nele geradas.
A violação da boa-fé na fase de formação dos contratos é chamada de Responsabilidade Civil Pré-Contratual, e caso isso ocorra na fase de cumprimento do contrato a Responsabilidade Civil é Contratual. A etapa de formação dos contratos inclui as Tratativas, também chamada de Negociações Preliminares ou fase da Puntuação, momento em que as partes estão apenas se conhecendo e avaliando a possibilidade ou não de realização do negócio. Essa fase não vincula, o que significa que qualquer um pode desistir do contrato futuro sem responsabilidade civil, ou seja, sem o dever de pagar perdas e danos, salvo quebra da boa-fé (objetiva), momento em que nasce a Responsabilidade Pré-Contratual. Ex: Uma pessoa anuncia a venda de um apartamento e depois desiste de aliená-lo. Nesse caso, mesmo que já houvesse um pretenso comprador não cabe indenização, a não ser que o anunciante tivesse se comportado de modo a criar no outro expectativa praticamente absoluta em torno da realização do negócio, como na hipótese de ter deixado o interessado contratar arquiteto para a reforma do imóvel. Num outro exemplo, já explorado em prova anterior da OAB, uma indústria, reiteradamente, durante anos, distribui sementes gratuitamente aos agricultores locais com o propósito de, posteriormente, adquirir a safra por eles produzida. Dez anos depois faz a distribuição da matéria-prima, entretanto, naquele ano, se recusa a fazer a compra da safra correspondente, quebrando a expectativa gerada durante todo o período. O juiz, neste caso, decidiu pelo pagamento de perdas e danos por quebra da boa-fé objetiva na fase das tratativas. A boa-fé regulada no art.422 do C.C. é objetiva, ou seja, não leva em consideração a intenção das partes, mas apenas o comportamento, que deve estar de acordo com a natureza do contrato e a expectativa por ele gerada.
A boa-fé objetiva faz nascer Deveres Anexos, também chamados de Deveres Laterais, Derivados, Acessórios ou ainda Deveres de Conduta. São deveres que independem de ajuste, nascem automaticamente da boa-fé objetiva. É o mínimo esperado pelas partes de acordo com a natureza do contrato. Ex: deveres de informação, lealdade, cooperação. A violação desses deveres equivale à quebra de cláusula contratual, é chamada de Violação Positiva do Contrato e gera responsabilidade civil objetiva. Equilíbrio = Os contratos, em regra, devem ser equilibrados, de maneira que as partes tenham direitos e deveres equivalentes. Entretanto esse princípio não é absoluto porque a manifestação de vontade das partes pode modificar isso, como na hipótese de um sujeito que vende um imóvel seu, valendo R$500.000,00, pelo preço de R$100.000,00, pelo simples propósito de beneficiar o adquirente. Além disso, existem contratos que são desequilibrados por natureza como ocorre com o contrato de seguro de automóvel ou o de seguro saúde. Em ambos os casos o consumidor sabe o que deve, mas assume o risco de não ter a contraprestação que se acha vinculada a um evento futuro e incerto. São contratos aleatórios, de risco. Obrigatoriedade = Pacta Sunt Servanda - o contrato faz lei entre as partes, ou seja, nenhuma delas pode desistir sob pena de perdas e danos, salvo as exceções legais. Imutabilidade = O contrato deve ser cumprido da maneira como foi feito, o que significa que nenhum dos contratantes pode alterá-lo, unilateralmente, sob pena de indenização. Relatividade = O contrato, a princípio, só produz efeitos entre as partes.
A relatividade é característica importante que difere os contratos pessoais, realizados no campo do direito obrigacional, dos contratos reais, feitos no campo do Direito das Coisas, também chamado Direitos Reais. Dizer que um contrato é relativo significa concluir que os direitos e deveres que dele derivam só podem ser exigidos das partes que o realizaram, ou seja, seus efeitos não atingem terceiros. Ex: Numa locação, caso o locador aliene o imóvel o adquirente não é obrigado a respeitar o prazo, podendo retomar a coisa em momento anterior, concedendo 90 dias para desocupação (art.8 da LI - Lei 8.245/91), a não ser que exista Cláusula de Vigência - cláusula estabelecendo que no caso de alienação o adquirente terá que cumprir o contrato, e este esteja averbado junto à matrícula do imóvel no RI (Registro de imóveis). Num outro exemplo, a promessa de compra e venda, se não registrada, não passa de uma relação obrigacional, de maneira que se o promitente vendedor aliena o imóvel a terceiro, o promitente comprador, prejudicado, mesmo tendo integralizado o preço, não tem ação contra o terceiro, podendo apenas cobrar do promitente vendedor perdas e danos. No entanto, se o contrato é registrado o promitente comprador tem direito real à aquisição do bem, com oponibilidade erga omnes, e o terceiro pode ser alcançado por uma ação de adjudicação compulsória, perdendo o imóvel. Consensualismo = Normalmente o contrato nasce a partir do simples consenso (acordo = proposta + aceitação). Excepcionalmente o contrato pode ser Formal, exigindo ainda uma forma específica para a sua realização, ou ainda Real, uma espécie que só surge após a tradição (entrega da coisa). Ex: Comodato, Mútuo e Depósito. Esses contratos só nascem com a entrega da coisa ao comodatário, mutuário ou depositário, respectivamente. O que se tem antes é mera promessa. A compra e venda é contrato consensual porquanto surge sem a entrega. A tradição, nesse caso, é efeito do contrato e não pressuposto de existência, como ocorre nos exemplos acima.
Formação dos Contratos Nasce a partir de uma acordo, exigindo, minimamente, duas manifestações de vontade: Proposta e Aceitação. O proponente também é chamado de Policitante e aquele a quem se dirige a proposta é conhecido pelo nome de Oblato. A proposta obriga o proponente conforme o art.427 do C.C., salvo as exceções descritas no mesmo dispositivo, na parte final. O art.428 do C.C. também descreve quatro exceções à regra. O incido I se refere à proposta sem prazo e entre presentes, ensinando que nesse caso a resposta deve ser imediata, sob pena do policitante se desobrigar sem responsabilidade civil. OBS: Proposta entre presentes é aquela que não conta com intervalo entre a proposta e a aceitação, ao contrário do que ocorre na proposta entre ausentes em que ocorrem declarações de vontades intervaladas. OBS: Quando a proposta é realizada sem prazo a lei presume que a resposta deve ser imediata, o que justifica a redação dos incisos I e II do art.428 do C.C. O inciso II trata da proposta sem prazo, entretanto feita entre ausentes, indicando que, na mesma linha de raciocínio, a reposta deve ser imediata, na medida do possível. O inciso III se refere à proposta com prazo, esclarecendo que a expedição da resposta dentro do tempo obriga o proponente, o que significa que ainda que a aceitação seja expedida no último dia o policitante não pode desisitir, sob pena de perdas e danos. O inciso IV permite a retratação da proposta caso ela ainda não tenha sido recebida pelo oblato, ou no máximo, tendo ambas chegado ao mesmo tempo, pois nesse caso não se cria expectativa.
Momento da Aceitação Definir o momento da aceitação quando a proposta se dá entre ausentes é importante para saber qual o termo inicial do contrato. Existem quatro teorias a respeito: Teoria da Declaração, Teoria da Expedição, Teoria da Recepção e Teoria do Conhecimento. As três primeiras compõe o grupo denominado Teorias da Agnição e a última traduz espécie da Teoria da Cognição. A primeira defende que a aceitação acontece quando a resposta é declarada, externada pelo aceitante. A segunda entende que a aceitação se dá quando é expedida, ou seja, quando a resposta sai da esfera subjetiva do oblato. A terceira compreende que o momento exato da aceitação é aquele em que resposta é recebida pelo proponente e a última, como mesmo diz o nome, é aquela para a qual a aceitação ocorre quando o policitante conhece o conteúdo da resposta e fica ciente a respeito da aceitação. O Código Civil, através do art..434, caput, adotou a Teoria da Expedição, mas excepcionalmente trabalha com a Teoria da Recepção como indicam seus três incisos. Classificações Contratuais: * Bilaterais e Unilaterais = Nos primeiros, também chamados sinalagmáticos, ambas as partes têm deveres, como ocorre na compra e venda, e nos unilaterais apenas uma delas tem obrigações Ex: doação. * Comutativos e Aleatórios = Comutativos são os que as partes conhecem, previamente, vantagens e desvantagens, traduzindo um certo equilíbrio. Nessa espécie os contratantes sabem exatamente o quanto vão ganhar e o quanto vão perder, desde o início. Eles não assumem riscos. Ex: compra e venda. Aleatórios, ao contrário, são aqueles em que as partes não conseguem antever vantagens e desvantagens, de forma que pelo menos uma delas assume o risco de não ter a contraprestação, dependendo esta de um evento futuro e incerto. Ex: seguro de carro.
* Formais e Informais = Formais são os que dependem de forma específica, determinada em lei. Ex: Compra e Venda de imóvel que deve ser feita por escritura pública, caso o imóvel supere o valor descrito no 108 do C.C., Fiança que deve ser realizada por escrito conforme o art.819 C.C., e informais são aqueles que para os quais a lei não impõe forma, podendo se realizar até verbalmente. Ex: Compra e Venda de bem móvel. * Execução Instantânea, Diferida e Continuada = os primeiros são aqueles cujo o cumprimento se dá imediatamente ao nascimento, ou seja, os contratos nascem, se cumprem e se extinguem num mesmo momento, sem intervalo entre o início e o fim Ex: Compra e Venda à vista. Os Contratos de Execução Diferida nascem num momento e se cumprem em outro, em momento futuro, posterior, o que significa a existência de um intervalo entre o início e o fim. Ex: Empréstimo de dinheiro. Os Contratos de Execução Continuada, também chamados Contratos de Trato Sucessivo, são os que não se cumprem de uma única vez, mas aos poucos, sucessivamente, como no caso da Locação. * Preliminares e Definitivos = Preliminares são os que têm por objeto, sempre, a obrigação de fazer um contrato definitivo. Ex: Promessa de Compra e Venda. Um Contrato Preliminar deve preencher todos os requisitos do Contrato Definitivo (art.462 C.C.), com exceção da forma, que pode ser diferente. Ex: A Promessa de Compra e Venda de imóvel pode ser feita por escritura particular, como determina o art.1417 do C.C., mas a Compra e Venda de imóvel, acima de determinado valor, necessariamente tem que ser feita por escritura pública, sob pena de nulidade (art.108 C.C.). Exceções ao Princípio da Obrigatoriedade: * Nulidade e anulabilidade = Se um contrato é nulo ou anulável nasceu com vício e pode ser declarado nulo ou desconstituído através de sentença de anulabilidade.
* Fortuito ou força maior = Excluídas as relações de consumo e outras poucas determinadas em lei, a Responsabilidade Civil aplicada no Brasil é Subjetiva, o que significa que a ausência de culpa no caso de inadimplemento extingue a relação, sem direto a perdas e danos (art.393 C.C.). * Teoria da Imprevisão = Quando um fato extraordinário e imprevisível incide no contrato alterando a sua base fática e desequilibrando a relação, de maneira que uma das partes passa a ter onerosidade excessiva e a outra vantagem demasiada, pode o prejudicado pedir a resolução do contrato. Ex: Financiamento de apartamento, feito há anos, cujo o reajuste estava vinculado a variação do salário mínimo, o qual inesperadamente, em razão de uma crise econômica, passou a sofrer alteração bimestral. O devedor, nessa hipótese, pode se valer da imprevisão para pedir a extinção contratual, caso não seja mais possível cumprir a obrigação (art.478 C.C.). Em casos como este o prejudicado também pode optar pela revisão do contrato, com base no 479 C.C, evitando a resolução. Essa teoria também está prevista no CDC com o nome de Teoria da Onerosidade Excessiva (art.6, inciso V, C.D.C.). Não pode ser chamada de Teoria da Imprevisão porque o fato, nas relações consumeristas, não precisa ser imprevisível, bastando que seja superveniente ao contrato e cause onerosidade excessiva para o consumidor. No Código Civil cabe qualquer das duas nomenclaturas já que ambos os requisitos estão presentes: imprevisibilidade do fato e onerosidade excessiva. * Cláusula Resolutiva = Cláusula que resolve o contrato antes de seu termo final, ou seja, que extingue o contrato antes do tempo caso uma das partes descumpra culposamente a sua obrigação (art.475 C.C.). A vítima do inadimplemento, entre outras opções, tem a possibilidade de escolher finalizar a relação.
Embora a lei não esclareça, só pode ser aplicada nos casos de descumprimento absoluto da obrigação e não nas hipóteses de Mora (descumprimento relativo). O descumprimento absoluto ocorre quando a obrigação inadimplida não comporta cumprimento em momento posterior, porque deixa de gerar proveito econômico para o credor. Ex: um costureiro que não entrega uma vestido de noiva a tempo do casamento. O descumprimento relativo, também conhecido como Mora, se dá quando a obrigação inadimplida pode ser cumprida com atraso, porque continua aproveitando economicamente o credor. Ex: Obrigação pecuniária - o devedor não paga o empréstimo na data ajustada. Nesse caso ele pode cumprir a prestação a qualquer tempo, submetendo-se, entretanto, à satisfação de juros e perdas e danos. * Distrato = Desfazimento do contrato por um novo acordo de vontades, ou seja, ambas as partes não querem mais decidindo extingui-lo, antes do vencimento (art.472 C.C.). A interpretação mais adequada do art.472 C.C. é a que entende que o distrato tem que ser feito pela mesma forma que a lei exige que o contrato seja feito, o que significa que se a lei não exige forma para determinado contrato, ainda que ele se realize por escritura pública pela vontade das partes, por exemplo, seu distrato pode se dar até verbalmente. * Resilição Unilateral = Quando apenas um dos contratantes não quer mais e decide extinguir a relação fazendo denúncia vazia, ou seja, sem indicar o motivo, com base, apenas, na vontade particular. A Resilição Unilateral é aplicável somente nos contratos de execução continuada, realizados sem prazo determinado. Ex: Uma locação feita a termo, que ao final se prorroga por inércia das partes. Daí para frente, qualquer um pode denunciar o contrato notificando o outro a respeito, sem multa ou perdas e danos (art.46 da LI). Contudo, só produz efeitos se notificada previamente conforme o art.473 do C.C. Além disso, o abuso no exercício do seu direito é espécie de ilícito (art.187 C.C.) e enseja a aplicação do parágrafo único do 473 do C.C.
Formas de extinção dos contratos: * Rescisão = quando a sua causa encontra fundamento num vício, capaz de gerar nulidade ou anulabilidade do contrato. * Resolução = quando a extinção do contrato tem por causa o seu descumprimento, com ou sem culpa, como acontece nas hipóteses de Cláusula Resolutiva, Teoria da Imprevisão, ou fortuito ou força maior. * Resilição = quando o contrato se extingue por mera manifestação particular da vontade, nos casos de distrato ou resilição unilateral. Exceção de Contrato Não Cumprido ( EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS) O art.476 do C.C. esclarece que se uma das partes não cumpre a sua obrigação não pode exigir o implemento da obrigação do outro, podendo a vítima reter o cumprimento da sua prestação até que a outra satisfaça a que lhe compete. Vício Redibitório Vício ou defeito oculto que torna a coisa imprópria ao seu fim, ou pelo menos lhe diminui o valor (art.441 C.C.). Ex: compra de um carro que logo em seguida apresenta defeito de fabricação no motor. Não se deve confundir Vício Redibitório com a figura do Erro que não traduz defeito na coisa, mas na manifestação de vontade (art.138 C.C.). Ex: Compra de uma pulseira de bijouteria acreditando tratar-se de ouro. O vício, nesse caso, não é no bem, mas no consentimento, em razão de uma ideia falsa da realidade. A vítima pode optar entre a Ação Redibitória (441 C.C.) ou a Estimatória, também chamada de Quanti Minoris (art.442 C.C.). No primeiro caso poderá redibir o contrato, desfazendo-o, com a devolução da coisa e a restituição do preço. No segundo ficará com o bem pedindo, entretanto, abatimento proporcional no valor. OBS: As garantias são chamadas de Ações Edilícias.
O adquirente, chamado pela lei de alienatário, também pode cumular um dos pedidos com perdas e danos, caso o alienante soubesse do vício (art.443 C.C. - Responsabilidade Subjetiva, salvo na relação de consumo). Ainda que o bem venha a perecer quando em poder do alienatário, desde que seja decorrente de vício oculto existente antes da tradição, pode o adquirente utilizar a redibição do contrato (art.444 C.C.). Os prazos para reclamar vício redibitório estão no art.445 do C.C. Com base no caput a vítima tem 30 dias para reclamar vício de bem móvel e um ano para reclamar vício de imóvel. Esses prazos são contados da entrega efetiva, que no caso dos móveis equivale à tradição e no caso dos imóveis ao início da posse, decorrente, em regra, da entrega das chaves. Os prazos são reduzidos pela metade no caso da coisa, móvel ou imóvel, já se encontrar na posse do adquirente antes da aquisição, por força de um contrato de Locação, Comodato, Usufruto e outros, ou seja, o prazo de 30 (trinta) dias é reduzido para 15 (quinze) e o de 1 (um) ano para seis meses, contados, nesse caso, da alienação (art.445, caput, parte final, C.C.). No caso de bens móveis, se o defeito se manifestar depois dos trinta dias a vítima terá um total de, no máximo, 180 dias para a reclamação, contados também da entrega (parágrafo primeiro do 445 C.C.). Evicção Perda, total ou parcial, da propriedade, em razão de uma decisão que a atribui a outrem, por uma causa anterior à alienação. Ex: O sujeito compra um imóvel já usucapido por outrem. O usucapiente já tinha posse sobre o imóvel há mais de quinze anos quando o proprietário formal o alienou a terceiro. Nesse caso, promovendo o usucapiente uma ação contra o terceiro, terá reconhecido o seu direito independentemente do adquirente ter pago pela coisa e registrado a escritura no RI. Isso acontece porque a sentença que decorre da Ação de Usucapião tem efeito meramente declaratório, de maneira que o juiz apenas reconhece o direito do usucapiente, já existente antes da alienação do bem.
Uma outra hipótese em que a Evicção pode acontecer é quando alguém faz venda a non domino (venda sem domínio). Caso o verdadeiro proprietário promova Ação Reivindicatória de propriedade contra o adquirente, provando a nulidade da escritura por este realizada, terá seu direito reconhecido e evicção se consuma, através de decisão judicial. Três são os personagens: o alienante, o evicto e o evictor. Evicto é a parte vencida no direito, evictor é a parte vencedora, a favor de quem a decisão reconhece o direito de propriedade. O evicto tem a seu favor as garantias descritas no art. 450 do C.C., bem como aquela descrita no 453 do C.C. O art.450 C.C. lhe permite reclamar o preço pago pela coisa, despesas com o contrato, perdas e danos, custas e honorários de advogado, bem como frutos que porventura seja obrigado a devolver ao evictor, verdadeiro proprietário do bem. O evicto, embora não seja o real dono da coisa, tem posse de boa-fé, podendo reter os frutos colhidos durante a sua boa-fé conforme o art.1214 do C.C., mas a citação numa ação para retomada do bem, por força de jurisprudência pacífica, quebra a boa-fé, concluindo que a percepção de frutos após esse momento implica o dever de restituição ao verdadeiro dono. A responsabilidade civil do alienante pelos prejuízos causados pela evicção é objetiva, independentemente de culpa (art.450, II, C.C.) O art.453 C.C. garante ao evicto o direito de exigir o valor das benfeitorias necessárias e úteis por ele realizadas, na conformidade do art.1219 C.C., mas o pedido deve ser dirigido, primeiramente, contra o evictor, já que ele é quem vai aproveitá-las. A responsabilidade do alienante, nessa hipótese, é subsidiária, caso o dono não pague a indenização. Um dos principais requisitos da evicção é a denunciação da lide ao alienante. De acordo com o art. 456 C.C. sem ela o evicto perde os direitos supracitados, podendo, apenas, com base em entendimento jurisprudencial, exigir o preço pago pela coisa, através de ação de enriquecimento sem causa.
O art.450 C.C., antes mencionado, bem como o art.448 do mesmo diploma legal, permitem que as partes contratem o aumento da garantia, a sua diminuição ou mesmo a sua exclusão, mas o 449 C.C. esclarece que nessa última hipótese, ocorrendo a evicção, o evicto terá o direito de exigir, ao menos, o preço pago pela coisa, salvo cláusula indicando expressamente a existência de um risco específico e efetivo sobre o bem. Compra e Venda Contrato por meio do qual uma das partes transfere a propriedade de um bem para a outra, mediante o pagamento de um preço (art.481 C.C.). Personagens: comprador e vendedor. A principal obrigação do vendedor é a transferência do domínio da coisa alienada, o que só é possível com a tradição, e o principal dever do comprador é o pagamento do preço. A tradição pode ser Real, Simbólica ou Ficta. Na primeira a entrega ocorre de verdade, como no caso de grande parte dos bens móveis, que alienados devem ser entregues, realmente, ao comprador, para o fim de transferência do poder (art.1267 C.C.). Na segunda a tradição é simbolizada por um outro ato que não a entrega real, a exemplo do que acontece na alienação de imóveis cuja propriedade se transfere pelo registro da escritura no RI (art.1245 C.C.). Na terceira a tradição se dá através de uma cláusula contratual, como no caso do Constituto Possessório ou da Traditio Brevi Manu, institutos que serão estudados na disciplina de Direitos Reais (Direito das Coisas) (art.1267, parágrafo único, C.C.). Os elementos da Compra e Venda estão descritos no art.482 do C.C e são.: consentimento, coisa e preço. O consentimento deve ser livre, despido de vícios (erro, dolo, coação, lesão e estado de perigo), sob pena de anulabilidade do contrato (art.171, II, C.C.).
A coisa deve ser determinada ou, ao menos, determinável, sob pena de nulidade (art.166, II, C.C.) e, preferencialmente, tem que existir ao tempo da realização do contrato, embora a lei permita a venda de coisas futuras como descreve o art. 483 do C.C. Neste caso a coisa deve existir até, no máximo, o dia acordado para a entrega, sob pena de ineficácia, traduzindo espécie de contrato sob condição suspensiva. Caso o bem inexista até a data aprazada para a tradição o contrato não produz efeitos e na hipótese do comprador já ter pago o preço, pode exigir sua devolução, salvo no caso de contrato aleatório quando as partes, através de cláususla expressa, assumem o risco pela inexistência do bem, na forma do art. 458 do C.C. O preço deve ser pago em dinheiro ou, no máximo, em valor fiduciário equivalente, aquilo que representa dinheiro. Deve ainda ser real, sob pena de nulidade contratual por efeito de simulação (art.167 do C.C.). Nada impede que seja determinado posteriormente à realização do contrato de acordo com os arts. 485, 486 e 487 do C.C mas é preciso que exista um preço, sob pena também de nulidade, a não ser que ocorra uma das hipóteses do art.488 do C.C. Por fim, o art.489 do C.C. estabelece também a nulidade da Compra e Venda caso o preço seja estipulado exclusivamente por uma das partes, o que significa a proibição absoluta das cláusulas: " Pague o quanto quiser" ou "Cobre o quanto quiser". Restrições à Compra e Venda O art.496 do C.C. explica que um ascendente não pode alienar bem a um descendente sem a autorização dos demais, sob pena de anulabilidade. A regra não tem por fim a proibição da Compra e Venda, mas a sua simulação, com o objetivo de fraudar o art. 544 do C.C. O art.544 do C.C. determina que a doação de ascendente a descendente traduz adiantamento de herança, ainda que essa não seja a intenção das partes. Assim, o falecimento do doador impõe a denúncia da liberalidade nos autos do inventário para que ela seja descontada do quinhão hereditário cabível ao donatário.
Muitas vezes, na tentativa de fraudar a regra, um ascendente simula a venda de um bem para um descendente com o objetivo de não promover o referido desconto, motivo pelo qual nasceu o art.496 do C.C. Nessa linha de raciocínio, se a venda for séria, real, caso os outros descendentes não a autorizem, há a possibilidade do ascendente conseguir uma autorização judicial para suprir a falta desse consentimento (Ação de Suprimento Judicial de Consentimento), e da mesma forma, caso se realize sem a devida autorização, a ação anulatória não obterá êxito, desde que fique provada a seriedade do ato. Essa ação anulatória, por violação do referido dispositivo, caduca em dois anos contados da conclusão do contrato, conforme o art.179 do C.C. Na visão da maioria, esse dois anos tem início quando do registro da venda no RI. De acordo com o art. 504 do C.C. um condômino de coisa indivisível não pode vender sua parte a estranho se outro consorte a quiser, tanto por tanto. A regra existe em função das dificuldades derivadas naturalmente de uma relação condominial O alienante deve dar aos outros direito de preferência na aquisição, desde que o interessado iguale a oferta recebida por terceiro, tanto no preço como nas condições de pagamento. Caso não respeite a preferência dos demais, alienando sua cota a estranho sem notificá-los, um dos preteridos, interessado, no prazo descrito na norma, contado a partir do registro da escritura no RI, pode promover uma ação para haver a cota alienada indevidamente (Ação Anulatória). O art.497 do C.C. trata de algumas hipóteses em que determinadas pessoas estão proibidas de comprar bens em situações específicas, sob pena de nulidade. Espécies de Compra e Venda A Compra e Venda de imóvel pode ser Ad Mensuram ou Ad Corpus. No primeiro caso o preço é estabelecido única e exclusivamente em função da medida de extensão da coisa. Ex:... o preço de X por tantos metros quadrados... No segundo, a metragem do imóvel não é o objeto principal do contrato e está descrita na escritura de forma meramente enunciativa. Nesse caso, o preço é formulado em razão da coisa como corpo certo e determinado. Ex:... o preço de X pela Chácara Ninho Verde...
Na venda Ad Mensuram caso a dimensão do imóvel, descrita no instrumento contratual, não corresponda à realidade, pode o comprador, primeiramente, pedir o complemento da área através da Actio Ex Empto, e se isso não for possível, optar entre a resolução do contrato ou o abatimento do preço (art.500, caput, C.C.). Contudo, caso a diferença não ultrapasse 5% (um vinte avos) da metragem total do imóvel o parágrafo primeiro presume que a referência às dimesões foi meramente enunciativa, tratando a venda como Ad Corpus, reservado ao comprador, entretanto, o direito de provar que sem a mencionada área não teria realizado o negócio. Se, ao contrário, a diferença acusa excesso de área ao invés de falta, aplica-se o parágrafo segundo por meio do qual o comprador terá a opção entre a complementação do preço ou a devolução do excesso, na hipótese do vendedor provar que tinha motivos para ignorar o tamanho real do terreno. Na venda Ad Corpus, pela própria natureza, não existe a possibilidade de pedir o complemento da área, conforme o parágrafo terceiro do mesmo artigo. Comodato e Mútuo O Comodato e o Mútuo são as duas versões do Empréstimo. O Comodato é o empréstimo de bem infungível (art.579 C.C.). Ex: empréstimo d e um apartamento. O Mútuo é o empréstimo de bem fungível (art.586 C.C.). Ex: empréstimo de dinheiro. O Comodato é empréstimo com finalidade de uso, o que significa que o bem entregue ao comodatário é o mesmo a ser devolvido no termo final do contrato. O Mútuo é empréstimo com finalidade de consumo, de modo que o bem emprestado não é exatamente o mesmo a ser restituído. O mutuário vai consumir o bem emprestado e devolver outro, do mesmo gênero. Seguindo a linha de raciocínio, o Comodato não transfere a propriedade do bem emprestado para o comodatário. O Mútuo, ao contrário, transfere o domínio da coisa para o mutuário, que se torna seu dono, motivo pelo qual pode consumi-la, restituindo outra, equivalente.
Considerando a regra "RES PERIT DOMINO" a responsabilidade do comodatário pela perda ou deterioração da coisa é subjetiva, só sendo obrigado a pagar indenização se agiu com culpa, enquanto a responsabilidade do mutuário é objetiva, ou seja, tendo a coisa perecido, com ou sem culpa sua, tem ele o dever de devolver o equivalente, sob pena de perdas e danos, já que o objeto desse contrato é um gênero e o gênero não perece jamais (arts.586 e 587, C.C.). O Comodato é empréstimo gratuito, mas o Mútuo, excepcionalmente, pode ser feito onerosamente, e nesse caso é chamado de Mútuo Feneratício. Ex: empréstimo bancário com cobrança de juros (art. 591 C.C.). O Comodato não comporta a forma onerosa, sob pena de se transformar em contrato de Locação. O Comodato pode se realizar com ou sem prazo. No segundo caso qualquer uma das partes, a qualquer momento, pode resilir o contrato unilateralmente (art.473 C.C.), desde que notifique a outra com uma certa antecedência em razão da boa-fé. No primeiro caso o comodante não pode retomar a coisa antes do termo final do empréstimo, ou do cumprimento da finalidade para a qual ele se realizou, salvo necessidade imprevista e urgente (art. 581 C.C.). O comodatário deve conservar a coisa como se sua fosse, pagando suas despesas ordinárias (arts. 582 e 584,C.C.), devendo ainda utilizá -la conforme sua destinação natural, a qual não pode sofrer alteração, sob pena de perdas e danos e resolução contratual (art.582 C.C.). Como dito anteriormente a responsabilidade do comodatário pela perda ou deterioração da coisa, objeto do contrato, é subjetiva, mas pode se tornar objetiva nas hipóteses de mora (art.399 C.C.) ou do art. 583 do C.C. No caso de mora do comodatário este poderá ser obrigado a pagar um aluguelpena, imposto pelo comodante, na forma do já mencionado artigo 582 do C.C., mas isso não transforma o contrato em locação já que este valor tem carácter indenizatório. O Mútuo feito sem prazo pode ser exigido do mutuário a qualquer tempo, através de notificação prévia, respeitados os limites da boa-fé e a natureza do contrato. O art. 592 do C.C. presume prazo para o contrato de Mútuo em algumas hipóteses, mas vale esclarecer que a presunção é relativa, podendo ser combatida por prova em contrário.
A princípio, o Mútuo feito a menor não pode ser recobrado, salvo nos casos descritos no art. 589 do C.C. Se antes do vencimento o mutuário sofrer notória mudança em sua situação econômica, o mutuante pode exigir garantia de restituição, sob pena de vencimento antecipado da dívida (art.333 do C.C.), podendo optar também pela resolução do contrato, com pedido de indenização. Locação O contrato de Locação de Imóveis Urbanos é regulado por lei especial - Lei 8.245/91, chamada Lei do Inquilinato (LI). O art. 2 da LI esclarece que havendo mais de um locador e/ou mais de locatário, existe solidariedade entre eles, salvo regra contrária no contrato. A princípio a Locação não exige outorga uxória, a não ser que o contrato seja feito por um prazo igual ou superior a dez anos (art.3 da LI). Nessa hipótese, a falta de autorização do cônjuge não implica a anulação do contrato, mas sua ineficácia em relação ao prazo excedente. Se a Locação é feita com prazo, o locatário, querendo sair do imóvel antes do termo final, deve indenizar o locador, pagando, se for o caso, a multa convencionada, proporcionalmente ao tempo adimplido, mas a recíproca não é verdadeira, ou seja, o locador não retoma o bem antes do prazo contratual, mesmo pagando a multa preestabelecida, salvo nos casos do art. 9 da LI (art.4 da LI). Na Locação sem prazo qualquer um dos sujeitos, a qualquer momento, pode resilir o contrato unilateralmente (art.6 da LI), notificando o outro com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. As partes podem ajustar livremente o preço do aluguel, prevendo, inclusive, índice de reajuste, mas não pode haver cobrança antecipada, o que significa que só é possível exigir o mês vencido, salvo na Locação por Temporada ou na hipótese do art. 42 da LI (arts 17,18 e 20 da LI). A Locação por Temporada não pode ultrapassar o prazo de três meses e nesse caso, considerado o fato de que na maioria das vezes é realizada com um locatário turista, a lei permite a cobrança antecipada de todo o período contratual (arts. 48 e 49, C.C.).
Querendo, o locador pode exigir uma garantia locatícia optando por uma daquelas descritas no art.37 da LI, mas caso ele a dispense, excepcionalmente, poderá cobrar o mês vincendo (art.42 da LI). O parágrafo único do art.37 da LI não permite a contratação de mais de uma modalidade de garantia, sob pena de nulidade da segunda mencionada. A garantia mais usual é a fiança, que na conformidade do art.39 da LI se estende até a efetiva entrega das chaves, mesmo no caso de prorrogação do contrato por prazo indeterminado, salvo disposição contrária no próprio instrumento contratual. Nesta hipótese, terminando o prazo locatício, se as partes se mantém inertes e o contrato se prorroga por prazo indeterminado o fiador permanece responsável e só se exonera notificando o locador a respeito da sua intenção, permanecendo vinculado por mais 120 (cento e vinte) dias do recebimento da notificação pelo locador (art.40, inciso X, da LI). Quanto às benfeitorias, os arts.35 e 36 da LI esclarecem que o locatário tem direito ao valor das benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, bem como ao valor das úteis, desde que autorizadas, podendo, inclusive, exercer o direito de retenção sobre a coisa até que seja devidamente indenizado. Contudo, com relação às voluptuárias, pode apenas retirá-las, sem causar dano à coisa. A morte do locador não muda nada no contrato; os herdeiros se subrogam nos direitos e deveres do locador devendo dar continuidade à relação (art.10 da LI). A morte do locatário dá aos seus herdeiros, incluído o cônjuge ou companheiro, que residiam no imóvel e dele dependiam economicamente, o direito de prosseguir com o contrato pelo tempo restante, de acordo com o art.11, I, da LI. No caso de separação, divórcio ou rompimento de união estável a locação deve prosseguir com cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel, caso esta seja a sua intenção (art.12 da LI). Nas três hipóteses acima o fato deve ser comunicado, por escrito, ao locador e ao fiador. Este tem a possibillidade de exonerar-se da obrigação, notificando o locador a respeito, e caso o faça dá a este o direito de exigir a substituição da garantia, sob pena de extinção contratual (art. 12, parágrafo único, da LI).
Na Locação Residencial se o contrato é feito por escrito e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, se extingue no seu termo final, devendo o locatário devolver as chaves no último dia do prazo independentemente de notificação prévia. No entanto, se o locatário não cumpre a obrigação e o locador não se opõe a sua permanência nos 30 (trinta) seguintes ao final do prazo, a locação se prorroga por tempo indeterminado, podendo, a partir de então, qualquer das partes, resilir o contrato unilateralmente, através de denúncia vazia, ou seja, sem indicação de motivo (art.46 da LI). De outro modo, se o contrato é feito verbalmente, ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, a locação se prorroga automaticamente do seu termo final, o que significa que a lei ignora o prazo contratual, só permitindo a retomada do imóvel nas hipóteses taxativas do art.47 da LI (denúncia cheia). Na Locação não Residencial realizada por escrito, com prazo igual ou superior a cinco anos, ou ainda caso a soma dos prazos alcance esse tempo, se nos últimos três o locatário desenvolveu o mesmo ramo de atividade, ou ramo afim, terá direito à renovação compulsória do contrato desde que promova a ação correspondente no prazo decadencial de, no máximo, seis meses antes do termo final do contrato (art. 51da LI). O locador não fica obrigado à renovação compulsória, ainda que o locatário preencha os requisitos legais, nos casos específicos do art. 52 da LI.