DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PERSPECTIVA DO REGISTRO DE IMÓVEIS: CLÁUSULAS SUSPENSIVA E RESOLUTIVA, EXTINÇÃO E PUBLICIADE REGISTRAL

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1 DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PERSPECTIVA DO REGISTRO DE IMÓVEIS: CLÁUSULAS SUSPENSIVA E RESOLUTIVA, EXTINÇÃO E PUBLICIADE REGISTRAL Professor Luiz Egon Richter

2 1. DA DISTINÇÃO ENTRE A PROMESSA DE CONTRATAR, A PROMESSA IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL DE COMPRA E VENDA E A COMPRA E VENDA

3 1.1 Da promessa de contratar É o contrato por meio do qual os contratantes se obrigam a firmar um contrato no futuro pacto de contrahendo que admite a possibilidade de arrependimento e indenização por perdas e danos. É um típico contrato preliminar pré-contrato Os contratantes assumem uma obrigação de fazer o contrato. Se estipulada cláusula de arrependimento admite resilição unilateral mediante notificação artigo 473 do CC.

4 Não estipulada a cláusula de arrependimento e esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, nos termos do artigo 464 do Código Civil combinado com o artigo 466-A do CPC de 1973 e no artigo 507 do CPC/2015, sem prejuízo de indenização por perdas e danos e multa. Não admite cláusula resolutiva porque firmaram apenas uma promessa de contratar Extinção: resilição unilateral e distrato

5 1.2 Do compromisso irretratável e irrevogável de compra e venda de bem imóvel É o contrato por meio do qual o compromissáriovendedor assume a obrigação de vender determinado imóvel, pelo preço, condições e modos convencionados e outorgar a escritura definitiva ao compromissáriocomprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar o preço e cumprir todas as condições estipuladas, sem cláusula de arrependimento e registrado no Registro de Imóveis, constitui direito real à aquisição e eficácia erga omnes.

6 Decreto-lei n.º 58/37 - Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

7 Decreto 3.079/38 - Art. 22 As escrituras de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestações, serão averbadas à margem das respectivas transcrições aquisitivas, para os efeitos desta lei, compreendidas nesta disposição as escrituras de promessa de venda de imóveis em geral. Lei federal n.º 4.591/64 Artigo 32, 2 o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº , de 2004)

8 Código Civil Art Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

9 Não é um contrato tipicamente preliminar. Trata-se de um contrato de compra e venda que opera imediatamente os efeitos entrepartes, com a transferência da posse do imóvel e a possibilidade de cessão dos direitos contratuais. O compromissário-vendedor assume a obrigação de dar a escritura definitiva e o compromissário-comprador cumprir com suas obrigações para levar a bom termo a obrigação assumida pelo primeiro. A publicidade registral opera a constituição de direito real à aquisição e efeitos erga omnes.

10 Admite a adjudicação compulsória: Lei 6.766/79 - Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros. Súmula 239 do STJ O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Art O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

11 Requisitos para a adjudicação compulsória: Ausência de direito de arrependimento; Recusa do promitente-vendedor em outorgar o título definitivo; Pagamento integral do preço; e, Validade e eficácia da promessa de compra e venda.

12 1.3 Da Compra e Venda Art Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Declaração pré-constitutiva do direito de propriedade que se perfectibiliza pelo registro se imóvel e pela tradição, se móvel o bem.

13 2. DOS REQUISITOS DE EXISTÊNCIA E DE VALIDADE DA PROMESSA DE COMPRA VENDA IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL

14 2.1 Dos requisitos de existência: Declaração de vontade não confundir com a declaração em si, que é subjetiva Finalidade negocial adquirir, conservar, modificar ou extinguir direitos Idoneidade do objeto está na relação de pertinência lógica entre o objeto e a finalidade negocial.

15 2.2 Dos requisitos de validade Capacidade dos sujeitos contratantes e intervenientes; Objeto licito, possível material e juridicamente, determinado ou determinável; e, Forma prescrita ou não defesa em lei

16 2.3 Da forma e das formalidades A forma dos contratos é sempre escrita As formalidades são as previstas em lei e permitidas pela lei e o Direito. Lei 6.766/79 - Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

17 3. Da cláusula suspensiva expressa no contrato de promessa de compra e venda irretratável e irrevogável Art Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa. Art Se alguém dispuser de uma coisa sob condição suspensiva, e, pendente esta, fizer quanto àquela novas disposições, estas não terão valor, realizada a condição, se com ela forem incompatíveis.

18 4. Da cláusula resolutiva expressa no contrato de promessa de compra e venda irretratável e irrevogável Art Se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido. Art Sobrevindo a condição resolutiva, extingue-se, para todos os efeitos, o direito a que ela se opõe; (...). Art Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

19 5. Da extinção do contrato de promessa de compra venda 1. Pela execução voluntária do contrato registro do contrato definitivo; 2. Pela execução coativa ou compulsória adjudicação compulsória; 3. Pelo distrato ou dissolução por mútuo consentimento; 4. Pela resolução por inadimplência com intervenção judicial.

20 6. DO REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E SEUS EFEITOS NO REGISTRO DE IMÓVEIS

21 6.1 Do Registro de Imóveis Instituição jurídica-formal, a cargo de um Oficial Público por força de delegação, que tem por atribuição legal a capacidade para publicizar fatos jurídicos que dizem respeito a bens imóveis, com efeitos constitutivos ou declaratórios do direito real de propriedade, ou direitos reais que recaem sobre o direito real de propriedade imobiliária e, ainda, direitos de natureza obrigacional, bem como atos ou fatos que dizem respeito aos sujeitos que figuram nos registros, sempre que a lei assim impuser ou autorizar, com a finalidade de dar autenticidade, segurança e eficácia jurídica.

22 6.2 Da competência do Registro de Imóveis Lei dos Registros Públicos Art No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: 9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;

23 18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; 20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei; 29) da compra e venda pura e da condicional;

24 Art No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. II - a averbação: 3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei; 6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;

25 6.3 Da constituição dos direitos reais por meio da publicidade registral Código Civil Art Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. Art Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

26 Artigo 1245 do Código Civil 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Art O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

27 6.4 Publicidade registral de pré-contrato ou ajuste preliminar Lei de Incorporações 4.591/64 Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 60 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea "i", do art º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a cartaproposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente. (grifei)

28 6.5 Da desconstituição dos direitos reais por meio da publicidade registral Lei dos Registros Públicos Art O cancelamento efetuar-se-á mediante averbação, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarará o motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito. Art O cancelamento poderá ser total ou parcial e referir-se a qualquer dos atos do registro.

29 Art Far-se-á o cancelamento: I - em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado; II - a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião; III - A requerimento do interessado, instruído com documento hábil. IV - a requerimento da Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do imóvel ao patrimônio público.

30 Art O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

31 6.6 Dos efeitos do registro do contrato de promessa de compra e venda no Registro de Imóveis Lei dos Registros Públicos Art No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, "inter vivos" ou "mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade

32 MUITO OBRIGADO!