Turma e Ano: Turma Regular Master A. Matéria / Aula: Direito Civil Aula 19. Professor: Rafael da Mota Mendonça

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1 Turma e Ano: Turma Regular Master A Matéria / Aula: Direito Civil Aula 19 Professor: Rafael da Mota Mendonça Monitora: Fernanda Manso de Carvalho Silva DIREITO DAS COISAS (continuação) (III) Propriedade (2) Formas de aquisição da propriedade (cont.): USUCAPIÃO Espécies de usucapião em bens imóveis Usucapião extraordinária: Art do CC Art Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Na hipótese do caput, caso em que se verifica a posse simples, os requisitos são da usucapião extraordinária: posse mansa e pacífica e o prazo de 15 anos. Não há necessidade de justo título e boa-fé. Esta modalidade de usucapião pode ser utilizada quantas vezes quiser. No parágrafo único temos o caso de posse qualificada, a chamada posse social : há redução de quinze para dez anos no prazo da usucapião extraordinária. Isso ocorre quando a posse é utilizada para moradia ou trabalho. OBS: Sucessão da posse (arts e 1207 do CC) Art A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres. Art O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais. 1

2 No artigo 1.206, a transferência da posse se dá a título singular e por ato entre vivos; é chamada de accessio possessionis. No artigo 1.207, a transferência da posse se dá a título universal (causa mortis) e é chamada de sucessio possessionis. O art do CC afirma que a sucessão da posse pode ser usada para fins de usucapião. Art O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art ), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art , com justo título e de boa-fé. Pergunta: Na usucapião extraordinária com posse qualificada (social) se admite a sucessão da posse nas duas acepções (transferência da posse por ato entre vivos e causa mortis)? Primeira corrente: A sucessão da posse pode ser utilizada de forma ampla no parágrafo único do art É admitida tanto na accessio possessionis quanto na sucessio possessionis. Segunda corrente: No PU do art é possível apenas a sucessio possessionis. Fazendo uma análise da mens legis, se a intenção é proteger a moradia, a sucessão da posse se dá apenas em caráter universal, pois nesse caso haverá caráter social. O herdeiro continua usando para o mesmo fim a posse do seu pai, avô etc. Usucapião ordinária: Art do CC Art Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Justo Título O que é o justo título para fins de usucapião ordinária? Para a corrente majoritária, há duas acepções: 1ª acepção) Art do CC c/c Enunc. 303 do CJF Art É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção. Enunciado 303 do CJF - Art : Considera-se justo título, para a presunção relativa da boa-fé do possuidor, o justo motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da função social da posse. 2

3 Justo título é qualquer causa que justifique uma posse; qualquer título que demonstre uma justa causa na aquisição do bem. Ex: contrato de gaveta e recibo de pagamento. 2ª acepção) Art do CC Art Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Justo título é um título apto a transferir a propriedade ou outros direitos reais usucapíveis ou, pelo menos, é um título hábil a induzir o adquirente em equívoco sobre a sua real situação jurídica perante a coisa. Ex: promessa de compra e venda. OBS: Vícios no título de aquisição da posse que podem ser sanados para fins de constituição de um justo título Ex: transmitente e adquirente realizam negócio jurídico (o título transmite a propriedade). O adquirente descobre um vício que impede a transferência da propriedade. Ele pode considerar esse título como justo título para fins de usucapião ordinária? 1º VÍCIO: venda a non domini (feita por quem não era dono) Ex: Compra e venda. Após a sua realização, descobre-se que o transmitente não era o verdadeiro proprietário. O adquirente paga o preço e o transmitente não cumpre a sua parte, que era transferir a propriedade. Orientação majoritária: Esse negócio jurídico é inexistente, pois falta uma parte (o proprietário). Mesmo que o adquirente esteja na convicção de que o transmitente é o dono (pois o título é aparentemente perfeito), o negócio jurídico não pode ser considerado justo título para fins de usucapião. 2º VÍCIO: título com vício de invalidade (seja nulidade absoluta, seja nulidade relativa) Negócio jurídico inválido (anulável ou nulo) não transmite a propriedade. Pode ser considerado justo título para fins de usucapião ordinária? No caso de negócio jurídico anulável, o vício é sanável. Nada impede que seja considerado justo título para fins de usucapião ordinária. Ex: negócio jurídico celebrado por uma pessoa sem outorga conjugal. No caso de vício que torna o negócio jurídico nulo (vício insanável), há duas orientações. Ex: compra e venda de apartamento de R$ ,00 (hum milhão de reais) celebrado por escritura particular. Isso viola os arts. 108 e 166, IV do CC. Art Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Art É nulo o negócio jurídico quando: [...] IV - não revestir a forma prescrita em lei [...]; 3

4 1ª orientação (majoritária/clássica): Negócio jurídico nulo não pode ser considerado justo título para fins de usucapião ordinária, uma vez que o vício é insanável. O fato de o vício ser sanável ou não é relevante para fins de possibilitar a usucapião. 2ª orientação (minoritária; defendida por Nelson Rosenvald): Negócio jurídico pode sim ser considerado justo título para fins de usucapião. A usucapião ordinária é inclusive uma forma de sanar esse vício de nulidade absoluta, permitindo que se chegue ao fim almejado, que é a transferência da propriedade. Os princípios da segurança jurídica e o da proporcionalidade deveriam ser observados nesse ponto. Registro do título Para que um título seja considerado justo, ele deve estar registrado? O justo título (no art , caput, do CC) dispensa a formalidade do registro para fins de usucapião ordinária. A posse hoje no Brasil não é um direito real passível de registro. Ex1: Enunciado 86 do CJF Vide Resp /SP Enunciado 86 do CJF - Art : A expressão justo título contida nos arts e do Código Civil abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. Ex2: súmula 84 do STJ É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro. (Súmula 84 do STJ) Boa-fé A boa-fé exigida para a usucapião ordinária é a do art do CC: a boa-fé subjetiva. Art É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção. Artigo 1.242, parágrafo único, do Código Civil Art [...] Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Mais uma vez, há redução do prazo de usucapião (nesse caso, ordinária) de dez para cinco anos se a posse é social ( posse-moradia ou posse-trabalho ). 4

5 Requisitos: 1) Posse social; 2) Justo título de caráter oneroso (a aquisição do imóvel se deu necessariamente através de compra e venda ou dação em pagamento); 3) Deve haver registro; 4) Cancelamento posterior do registro (por qualquer motivo ex1: fraude levada a efeito pelo transmitente; ex2: terceiro, que era o verdadeiro proprietário, cancela o registro). Usucapião tabular: Art. 214, caput e 5º da Lei nº 6.015/73 Art As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. [...] 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel. (Incluído pela Lei nº , de 2004) Para alguns autores, ela é um sucedâneo da usucapião ordinária. Transmitente realiza negócio jurídico para transmissão da propriedade para o adquirente, o qual está de boafé. Ocorre o registro, que posteriormente é declarado nulo. O 5º privilegia o terceiro de boa-fé (adquirente). A doutrina chama de convalescença registral pela via da usucapião ordinária (vai convalidar a transferência de propriedade pela via da usucapião ordinária). Para tanto, o adquirente já deve ter preenchido os requisitos da usucapião ordinária. A propriedade é transferida pela usucapião. Usucapião especial urbana: Art do CC, art. 183 da CRFB e art. 9º da Lei nº /01 (estatuto das cidades) Art Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Art Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 5

6 Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel. (Incluído pela Lei nº , de 2004) O Plano Diretor de que trata o art. 182 da CRFB, feito com a participação da sociedade civil, é que dá as diretrizes para a política de desenvolvimento urbano. É ele que definirá os critérios pelos quais uma propriedade urbana cumpriu ou não a sua função social. A política urbana é matéria de competência do Município. É ele que determina o Plano Diretor, através de lei municipal, que deve ser aprovada em cidades com mais de 20 mil habitantes. Para a sua aprovação, há uma Audiência Pública em que participam associações representativas da sociedade civil (para alguns autores seria uma forma de democracia participativa). Uma propriedade só cumpre sua função social quando cumpre os requisitos previstos no Plano Diretor. A usucapião especial urbana é um retrato da função social da propriedade, definida no plano diretor. Art A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei (Estatuto da Cidade), tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes. 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana. 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. 6

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