AULA 08 TEORIA GERAL DOS CONTRATOS

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1 Profª Helisia Góes Direito Civil III Contratos Turmas 5ºDIV, 5º DIN-1 e 5º DIN-2 DATA: 24/09/09 (5º DIV) e 29/09/09 (5º DIN-1 e 5º DIN-2) CENTRO DE ENSINO SUPERIOR DO AMAPÁ AULA 08 TEORIA GERAL DOS CONTRATOS CONTRATO PRELIMINAR Este instituto já existia no âmbito jurídico, mas ainda não era disciplinado pelo Código Civil anterior. A Lei de Incorporações (4591/64) e a Lei de Loteamentos (6766/79) já reconhecia a possibilidade do Contrato Preliminar. Nesse sentido, o Código Civil de 2002 adaptou-se às mudanças sociais e inseriu o instituto em seu bojo. É aquele utilizado pelos contratantes para realização de um comprometimento, acerca da realização de outro contrato futuro. Especificamente, Contrato Preliminar é aquele pelo qual as partes comprometem-se a celebrar, posteriormente, outro contrato, denominado principal ou definitivo. Para Ricardo Pamplona o Contrato Preliminar é uma avenca através da qual as partes criam em favor de uma ou mais delas a faculdade de exigir o cumprimento de um contrato apenas projetado. Também pode ser chamado de Contrato Provisório, Contrato de Promessa ou Pré-contrato. Objeto: a obrigação de fazer um contrato definitivo. Partes: serão identificadas como promitentes. Ex.: Promessa de Compra e Venda (Promitente-Vendedor e Promitente-Comprador); Promessa de Locação (Promitente-Locador e Promitente-Locatário). *Obs.:1 Tal contrato é utilizado quando as partes, na impossibilidade de celebrar imediatamente o contrato principal, fixam compromisso para o futuro, a fim de garantirem a realização do negócio principal, bem como visando a vinculação obrigacional imediata. Natureza Jurídica: Primeiramente, é um negócio jurídico. obrigação acessória. *Obs.:2 Apesar de haver certa oposição na doutrina, o entendimento mais aplicado atualmente é o de que o Contrato Preliminar é figura distinta do Contrato Principal (Definitivo), especialmente pelos seus objetos, visto que no primeiro será a obrigação de realizar o principal, e no segundo a própria obrigação substancial. 1

2 Ex.: Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel - onde o objeto será a obrigação de realizar o Contrato de Compra e Venda de Imóvel (Contrato Principal que tem por objeto a própria compra e venda do imóvel). *Obs.:3 Também não pode ser confundido, em hipótese nenhuma, com as negociações preliminares. Requisitos de Validade: deverá seguir os mesmos requisitos de validade exigidos para a realização do Contrato Principal. Exemplo: os sujeitos devem ser capazes (tanto genérica como contratualmente), o objeto deve ser possível (tanto material como juridicamente), forma livre (art. 462, CC). Se o pré-contrato versar sobre venda de imóvel deverá constar a assinatura do cônjuge do promitente-vendedor, deve ser feito na forma escrita e pública, deve ocorrer o registro imobiliário (art. 463, Parágrafo único, CC). Devem estar presentes os requisitos essenciais, também chamados de cláusulas comuns essenciais, tais como partes, objeto, prazo, preço, pagamento, obrigação de ambas as partes, rescisão e foro: - Na identificação das partes deve constar a qualificação da pessoa física ou jurídica envolvida na relação contratual. - Na cláusula do objeto deve ser incluído o objeto do contrato, mencionando qual a finalidade. - Na cláusula do prazo deverá estar contido o período de vigência do instrumento contratual, ou seja, seu tempo de duração. - Na cláusula de pagamento deverá se estipular o valor do contrato, e é com base nesse valor que deverá ser feita uma projeção para a cobrança de multa (cláusula penal), se for necessário. - A cláusula que prevê as obrigações das partes deve detalhar os deveres e as responsabilidades a que cada uma se obriga. - Na cláusula de rescisão deverão constar as condições para se rescindir o contrato e a eleição do foro competente. - Finalmente, deve haver assinatura de testemunhas pois, com isso, temos a garantia de que nenhuma das partes foi coagida a assinar o contrato e que, ambas, firmaram o acordo através de um consenso. *Obs.:4 Pablo Solze entende que o Contrato Definitivo pode conter mais cláusulas do que o Contrato Preliminar, afirmando que a regra legal deve ser interpretada com razoabilidade para se entender que a exigência é somente quanto aos requisitos essenciais (entenda-se, os elementos de existência e validade do negócio jurídico), e não quanto ao inteiro conteúdo do pactuado. Forma: em regra livre, excepcionalmente deve obedecer aos ditames legais. *Obs.:5 Destacamos que, nos termos do CC, a forma escrita somente será exigida se o Contrato Principal contiver tal requisito. Entretanto, o contrato devidamente formalizado é essencial para um eventual ajuizamento de ação, pois poderá constituir-se no único meio de prova da parte possui. Classificação: 2

3 Seguimos a orientação doutrinaria de Stolze que apresenta os seguintes critérios de classificação: 1) Quanto à Exigibilidade: 1.1) Unilateral: a faculdade de exigir o cumprimento do contrato reserva-se, única e exclusivamente, a uma das partes. A outra parte contrai uma obrigação, sendo que seu adimplemento ficará subordinado à vontade da parte que pode exigi-lo. Ex.: promessa de doação e venda a contento. Ver art. 466, CC. 1.2) Bilateral: cada parte pode exigir da outra a execução do contrato, segundo sua extensão e efeitos. Ex.: promessa de compra e venda. 2) Quanto à Retratabilidade: somente se aplica aos contratos bilaterais. 2.1) Retratável: aquele que contém a Cláusula de Arrependimento. 2.2) Irretratável: não admite o arrependimento das partes, podendo ser considerado, inclusive, como um direito real. *Obs.:6 Nesse sentido, se ocorrer a desistência injustificada de uma das partes, sem previsão contratual de tal arrependimento, poderá a outra parte exigir, coativamente, o adimplemento, sob pena de multa, que poderá ser fixada no próprio contrato ou pelo juiz. Além da multa caberá, ainda, a reparação por perdas e danos comprovados (art. 463 e 464, CC). *Obs.:7 Se o objeto do Contrato Principal for uma prestação de serviços, não haverá possibilidade real de realização coativa do mesmo. Entretanto, poderá o juiz, por provocação da parte prejudicada, fixa multa diária até a realização do serviço e, na sua efetiva inadimplência, determinar o pagamento de indenização por perdas e danos. 3) Quanto à onerosidade: 3.1) Oneroso: quando se pactua o pagamento de uma retribuição, como forma de contraprestação apenas do exercício de direito potestativo de realização do contrato. Ex.: unilaterais. 3.2) Gratuitos: quando se apresenta o direito subjetivo de exigir a contratação, independente dos efeitos pecuniários do contrato definitivo. Ex.: bilaterais. Transmissibilidade: O Contrato Preliminar é transmissível (tanto inter vivos, como causa mortis), salvo se for intuito personae ou se houver cláusula contratual impeditiva. Não Obrigatoriedade Resumidamente, podemos entender que o Contrato Preliminar legalmente formalizado e, quando o objeto exigir, regularmente registrado em cartório, tem força 3

4 executiva para obrigar as partes a realizarem o Contrato Principal. Tal obrigação somente não será realizada se: a) Houver cláusula expressa prevendo o arrependimento das partes. Neste caso, caberá o pagamento de multa contratualmente prevista, bem como devolução de arras (ou sinal), nos termos do que for pactuado, ou na ausência de previsão contratual, nos termos da lei (art. 463, CC). b) Não for possível obrigar o desistente a realizar o Contrato Principal, pela própria natureza do objeto. Neste caso, poderá o juiz determinar o pagamento de multa (contratual ou legal), bem como de indenização por perdas e danos, além de devolução de arras (se houver) art. 464, CC. c) O estipulante não der execução ao contrato e a outra parte considerá-lo desfeito, podendo exigir perdas e danos (art. 465, CC). d) Ambas as partes desistirem, o que configurará um novo consenso. O Contrato Preliminar não pode ser confundido com o Principal, Viabilidade do Contrato Preliminar Entendemos que é recomendável firmar um contrato preliminar quando ainda não nos definimos acerca dos detalhes que devem, efetivamente, constar no contrato final. Pode ser usado se as partes pretendem realizar, por exemplo, um Termo de Compromisso para autorização de veiculação de imagem, mas ainda não se tem o local definido para a gravação, tampouco a mídia autorizada para a realização de uma determinada campanha ou, ainda, por uma simples conveniência pessoal dos estipulantes ou, até mesmo, para assegurar a efetivação futura do contrato definitivo, nos moldes estabelecidos no preliminar. O fato é, qualquer que seja o motivo, o contrato preliminar obriga as partes a contratar e, por isso, exerce força vinculante. 4

5 Bibliografia FIUZA, César. Direito Civil Curso Completo. 10ª ed. Belo Horizonte: Del Rey, DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva, GAGLIANO, Pablo Stolze. PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil. 4.ed. T.1.V. IV. São Paulo: Saraiva, GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Contratos e Atos Unilaterais. Vol. III. São Paulo, Saraiva, VENOSA, Sílvio de Salvo. Direitos Reais. São Paulo: Atlas,