BREVES CONSIDERAÇÕES ACERCA DO DIREITO DE VIZINHANÇA Beatriz Rangon Thomazini Aluna do curso de Direito UNAERP- Universidade de Ribeirão Preto- Campus Ribeirão Preto biarthomazini@hotmail.com Resumo: O presente artigo tem como escopo abordar o tema do direito de vizinhança, explanando, para tanto suas principais características e pontuar os fatos de maior relevância para este tema. Assim como, gerar e proporcionar debates frutíferos sobre o tema em tela. Palavras-Chave: Direito Civil. Direito de Vizinhança. Direitos Reais. Área de conhecimento: Humanas. 1. Introdução Antes do aprofundamento no assunto, se faz necessário uma breve explanação sob a ótica cultural, para que se tenha deste modo, uma melhor compreensão sobre o assunto em tela. Em momento posterior serão abordados alguns tópicos típicos do direito de vizinhança, tais como: do uso anormal da propriedade (art. 1.277 ao 1.281); das árvores limítrofes (art.1.282 ao 1.284); da passagem forçada (art.1.285); da passagem de cabos e tubulações (art. 1.286 ao 1.287). É sabido que é inerente a história da humanidade a necessidade do homem de se enxergar possuidor e detentor de coisas, e com a propriedade não é diferente. Desde os primórdios o homem se preocupou em afirmar-se diante dos demais e, até mesmo, diante de si próprio. Como referência do exposto pode-se adotar o período paleolítico, no qual desde então já havia no bojo da humanidade a intenção de se assenhorar de objetos usados de arma para promover a caça e as demais necessidades do homem. 1
Todavia, quando se tem várias pessoas exercendo seus respectivos papéis de proprietários, é trivial que conflitos e choques entre esses poderes de propriedade se manifestem. Para tanto, é que se tem o direito. Atualmente, o viver em sociedade requer que haja de todos um sacrifício dos direitos individuais, em certo grau, para que se alcance a harmonia coletiva necessária. Ou seja, há limitações e restrições para o uso desses direitos reais, realizado pelo direito de vizinhança. As regras do direito de vizinhança destinam-se a evitar os conflitos supramencionados quando se tem prédios contíguos, que são anexos ou encontram-se lado a lado. Não é permitido a determinado proprietário eximir-se da obrigação de respeitar os fundamentos dos direitos de propriedade, tampouco manifestar escusas, ainda que convincentes. Porém, como a base do direito, a pedra angular do mundo jurídico é a analise das situações, tudo dependerá do caso concreto e da devida ponderação de valores. Segundo Paulo Lôbo, os direitos de vizinhança compreendem o conjunto de normas de convivência entre os titulares de direito de propriedade ou de posse de imóveis localizados próximos uns aos outros. (...). As normas de regência dos direitos de vizinhança são preferentemente cogentes, porque os conflitos nessa matéria tendem ao litígio e ao aguçamento de ânimos. Na dimensão positiva, vizinhos são os que devem viver harmonicamente no mesmo espaço, respeitando reciprocamente os direitos e deveres comuns (LÔBO, Paulo. Direito..., 2015, p. 177). Além disso, deve-se ter em mente que há conceitos distintos dentro deste mesmo assunto, Aldemiro Rezende Dantas Jr.afirma que a vizinhança não se confunde com a contiguidade, pois a primeira se liga ao prédio que sofre a influência em virtude de atos praticados em um outro, vale dizer, vizinhos são os prédios quando um deles sofre interferência em virtude de atos que no outro foram praticados (DANTAS JR., Aldemiro Rezende. Direito..., 2007, p. 55). Com isso, já é possível verificar que o direito de vizinhança consiste em uma obrigação PROPTER REM, uma vez que vincula o bem ao proprietário e ao seu direito, essa obrigação se transmite com a mera transferência do bem. 2. Desenvolvimento 2
O direito ampara o proprietário que se vê lesado com o exercício de propriedade manifestado por outrem, em propriedade alheia. Porém, tal proteção tem que necessariamente passar pelo crivo dos critérios de razoabilidade e tolerância. Portanto, será considerado uso anormal da propriedade, o uso que extrapolar seus limites e gerar dano aos demais proprietários, maculando e prejudicando a segurança, o sossego e/ou a saúde, vale mencionar que esses danos podem coexistir ou serem expressos de forma isolada. De acordo com Carlos Alberto Dabus Maluf: aquele que não usa da sua propriedade de modo ordinário, segundo as condições normais da situação do imóvel, do tempo e do lugar, mas antes procede com abuso do seu direito, sem o respeito devido à esfera de ação e aos interesses dos vizinhos, sem proveito próprio sério e legítimo, com mero intuito malévolo, ou por espírito de chicana, bem assim aquele que cria risco novo, exercendo uma atividade legítima, mas nociva a terceiros, será responsável pelos danos que produzir a estes e às coisas destes. (MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações..., 2011, p. 68) Dentro dessa perspectiva tem-se uma vasta discussão doutrinária acerca dos diferentes níveis de prejuízos que podem ser causados. Por exemplo, o que se entende por ofensa ao sossego na grande São Paulo, não é o mesmo que se entende em uma pequena cidade situada no interior. Portanto, caberá ao juiz analisar caso a caso e sentenciar a situação descrita no caso concreto de acordo com os costumes locais. As anormalidades no uso de uma propriedade podem se manifestar de três modos diferentes, ou seja, podem versar sobre três esferas de proteção que o direito promove sobre bens da pessoa. Tais como: ofensa a segurança; ofensa ao sossego e ofensa a saúde. A seguir será avaliada cada espécie de ofensa. A primeira espécie de ofensa anteriormente mencionada representa atos que põem em risco a estabilidade do prédio vizinho ou à vida de seus moradores. 3
Para exemplo, cita-se a instalação no prédio vizinho de ima indústria de produtos inflamáveis e explosivos. Portanto, nota-se que a ofensa a segurança pode acarretar perigo de caráter pessoal e/ou patrimonial para o prédio em si (para sua estrutura) e também para os moradores que ali residem. Posteriormente, têm-se as ofensas ao sossego, trata-se de atos praticados dentro dos limites da propriedade que perturbam o sossego dos moradores de um prédio vizinho. Configura-se como ofensa ao sossego toda e qualquer manifestação de poluição sonora, desde que suficiente para gerar o dano, como gritarias, barulhos excessivos, oficina mecânica, escola de samba, o emprego constante de alto falantes etc. E para findar o rol de modalidades de ofensas tem-se a denominada ofensa a saúde, tal modalidade consiste na ação que a própria propriedade pratica e que causa danos à saúde do prédio limítrofe, um exemplo típico desta modalidade seria jogar fertilizante rural em um córrego, obviamente se tratando de zona rural. Seguindo uma sequência decorrente da lei, o próximo assunto abordado pelas doutrinas consiste nas árvores limítrofes, a seguir o assunto em tela será abordado. As árvores limítrofes consiste nas árvores que encontram-se plantadas nas limitação das propriedades, ou seja, entre duas propriedades. Isso poderá ocorrer na própria linha divisória, ou até nas proximidades dela. Além disso, não importa para o Direito Civil a origem dessa plantação, ou seja, não importa se a causa que originou essa árvore foi causa natural ou foi um produto da ação humana. O que determinará a propriedade desta árvore será onde o tronco dela se localiza, em qual das propriedades o tronco está, será proprietário desta árvore, portanto, o dono da terra onde se encontra o tronco. Todavia, ao dono da propriedade adjacente restam alguns direitos que lhes são garantidos, tais como exercer o direito com as próprias mãos, quando se vê prejudicado pelo crescimento desta árvore, em outras palavras quando há a invasão de galhos e raízes em sua propriedade e o proprietário vizinho não zela por esta árvore, então é permitido a ele podar a árvore sem necessitar, para tanto, de autorização da outra parte, deste que essa poda se realize no sentido vertical. 4
Já em relação aos frutos aos frutos que serão produzidos por esta árvore, entende-se que eles pertencem ao proprietário do solo onde o tronco encontra-se, mesmo que os frutos estejam além dos limites entre as propriedades, ou seja, mesmo que os frutos estejam no outro território. O vizinho só passa a adquirir a propriedade dos frutos se estes caírem em seu território de forma natural, aqui não vale para gerar a propriedade o ato de cutucar o fruto com o auxílio de alguma ferramenta para ele cair, a causa da queda tem que ser necessariamente uma causa natural, ventos e chuvas, por exemplo, e demais fenômenos naturais. Nesta óptica, segundo entendimento do doutrinador Carlos Roberto Gonçalves: Conclui-se, pois, que não assiste ao vizinho o direito de sacudir a árvore para provocar a queda dos frutos, nem colher os pendentes, ainda que o galho invada o seu terreno. Pode, no entanto, colhê-los e entregá-los ao dono da árvore. Todavia, se os frutos caírem em uma propriedade pública, não mais existirá o perigo das contendas e, por essa razão, o proprietário continuará sendo o seu dono, cometendo furto quem deles se apoderar. (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 2016, p. 358). Além do exposto, o cabe também ao direito de vizinhança verificar se está sendo exercido de forma livre e sem impedimentos o direito de ir e vir dentro de uma propriedade, e este conhecimento é quase que empiricamente sabido pela sociedade como um todo, pois é claro que uma toda propriedade tem que possuir acesso a via pública, para que ela atenda a função social a ela exigida. Quando, se tem uma situação não há acesso para via pública, fala-se que o imóvel encontra-se encravado. Em assim ocorrendo o direito de vizinhança estabelece regras para obter a passagem, através de uma das propriedades vizinhas. Para que se tenha a passagem é necessário que se tenha uma a) total encravamento, ou seja, que não tenha, de fato, nenhum modo de saída para a via pública; b) que haja uma ação judicial; c) que possua um prédio limítrofe que de forma mais natural possível possa ceder à passagem; que se tenha uma fixação do rumo pelos particulares ou pelo judiciário; e por fim, que se fixe uma indenização que deve ser paga pelo autor ao réu. 5
Deve-se mencionar que o não uso da passagem, uma vez fixada, acarreta a sua perda, através de uma interpretação analógica da servidão predial, assim sendo, completados 10 (dez) anos sem se utilizar a passagem, gera a perda do direito. Uma vez que o direito não acolhe os que dormem. Existe ainda, dentro deste assunto o auto encravamento, e quanto a ele as regras acima expostas sobre a passagem forçada não se aplicam a este caso em específico, tendo em vista que a passagem será fixada no próprio prédio que o tornou sem saída para a via pública. Dentro dessa ótica de direito de vizinhança, o direito civil regula ainda a passagem de cabos e tubulações, onde dispõe que a passagem de cabos e tubulações através de propriedades vizinhas pode ser feita de forma aérea ou subterrânea desde que traga em seu bojo um serviço de utilidade pública, e deve ser provado que outras propriedades se beneficiaram com tais passagens. Vale tomar nota que este direito será negado quando existir outro meio de utilizar esse serviço. O judiciário fixará uma indenização cabal a ser recebida por quem sofreu a passagem. Essa indenização comportará o prejuízo que sofrerá o proprietário com a passagem, além disso, o réu terá o direito de exigir obras de segurança caso a passagem ofereça. 3. Considerações Finais Ante o exposto, observa-se que o direito de vizinhança é de fundamental importância para que o viver em sociedade possa se desenvolver de forma harmônica, principalmente no que diz respeito ao atrito gerado pelo uso de direitos iguais de propriedade. E para que o direito atinja este objetivo maior que é o viver em sociedade de forma pacífica é necessário a restrição Deste modo, cabe ao direito fornecer regras e ditames legais para que se possa restringir esse direito que é garantido aos particulares. 4. Referências Bibliográficas GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito Das COISAS. Volume V, editora Saraiva. 6
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva. TARTUCE, Flávio. Direito Civil. Direito das Coisas. Volume IV. Editora Forense, São Paulo, 2017. 7