LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Rua Pernambuco, s/nº Lote 11 quadra O Jardim Pacaembu São Carlos/SP Conselho do Patrimônio Imobiliário COORDENADAS GEOGRÁFICAS: S 22.04565º W 47.894178º
FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 2 1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): Valor do imóvel: R$48.700,00 : 2. CPOS PROCESSO: 0380 / 2008 A-101 SEP PROCESSO: 2933 / 2009 3. LOCALIZAÇÃO: ENDEREÇO: RUA PERNAMBUCO S/Nº LOTE 11 QUADRA O BAIRRO: JARDIM PACAEMBU CEP: MUNICÍPIO: SÃO CARLOS TRANSCRIÇÃO: 41.995 CARTÓRIO: 2º Ofício de São Carlos 4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA 1: - FORMATO DO TERRENO: POLÍGONO REGULAR: POLÍGONO IRREGULAR: 6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: ÁREA (m 2 ): TOPO GRAFIA: 261,25 FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA (m): 11,00 encravado PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO: SUPERFÍCIE DO SOLO: SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO: 7. BENFEITORIAS EXISTENTES: não há. PADRÃO CONSTRUTIVO: ÁREA (m 2 ): PAVIMENTO: IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO: ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM: 8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: INVADIDO EM PARTE: OCUPANTE: DESOCUPADO: CONTATO:
ÍNDICE 3 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 2. FINALIDADE DO LAUDO 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO 4.1.1. MATRÍCULA E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 4.2. LOCALIZAÇÃO 4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 8. ENCERRAMENTO 9. ANEXOS 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO 9.5. RELAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS 9.6. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 4 O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio Imobiliário. 2. FINALIDADE DO LAUDO A finalidade do laudo é determinar o valor de mercado do imóvel pertencente à Fazenda do Estado de São Paulo, para fins de alienação. 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos dados coletados. 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos. Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza.
4.1.1 TRANSCRIÇÃO 5 Transcrição 41.995 Livro 3-Y fls. 187 do Cartório do 2º Ofício de São Carlos-SP:...UM TERRENO sem benfeitorias, nesta cidade de São Carlos, no Jardim Pacaembu, com frente para à Rua Pernambuco, correspondente ao lote 11 da quadra O medindo 11,00 metros de frente, por 23,50 metros de frente ao fundo de um lado; 24,00 metros de frente ao fundo de outro lado, e confrontando de um lado com o lote 10; de outro lado com o lote 12; e nos fundos com o lote 21. Transcrição anterior n 28.344... 4.2. LOCALIZAÇÃO O imóvel está localizado na Rua Pernambuco s/nº no bairro designado Jardim Pacaembu no município de São Carlos, entre as ruas Bahia e Paraná e entre os números 533 e 562. Figura 1: localização do imóvel.
4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 6 O local do avaliando possui todo o tipo de infra-estrutura urbana, dentre as quais água encanada, coleta de esgoto e de águas pluviais, pavimentação asfáltica, energia elétrica, iluminação pública, telefone e transporte coletivo. A região é formada por residências de padrão popular e está próximo à Favela do Gonzaga. Figura 2: Imóvel avaliando e seu entorno.
4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 7 Terreno sem benfeitorias: Área: 261,25 m 2 Frente: 11,00 m Superfície: Seca Topografia: Caído para os fundos Formato: irregular Transcrição 41.995 Livro 3-Y fls. 1187 do CRI de São Carlos-SP:...UM TERRENO sem benfeitorias, nesta cidade de São Carlos, no Jardim Pacaembu, com frente para à Rua Pernambuco, correspondente ao lote 11 da quadra O medindo 11,00 metros de frente, por 23,50 metros de frente ao fundo de um lado; 24,00 metros de frente ao fundo de outro lado, e confrontando de um lado com o lote 10; de outro lado com o lote 12 e nos fundos com o lote 21. Transcrição anterior n 28.344... O imóvel possui topografia em declive, sendo aproximadamente os primeiros 12 (doze) metros com pequena queda e o restante com queda acentuada. O imóvel, por ocasião da vistoria, encontrava-se desocupado. Conforme informações colhidas com moradores vizinhos do imóvel avaliando, esse é utilizado para guardar veículo durante a noite. Figura 3: Vista do imóvel avaliando pelo Google.
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 8 O imóvel possui características para residência popular. O Bairro Jardim Pacaembu no qual se localiza o avaliando está distante do Centro da Cidade e após linha férrea. A proximidade da Favela do Gonzaga desvaloriza o imóvel avaliando. Em face das características da região a liquidez do imóvel é média. 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação: 9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 Tabela 1 e Tabela 2, item 9.2.3 Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III.
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO 9 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do terreno. A descrição do Método encontra-se no Anexo 9.2 item 9.2.1. No presente caso, os fatores que influenciaram na composição do valor de terreno na região do imóvel foram: Fator Transposição: Aplicado para corrigir diferenças de localização entre comparativos e o avaliando. Utilizamos o índice base para o avaliando igual a 100. Os elementos comparativos foram classificados com os fatores 100, 130 e 150, sendo quanto maior o índice melhor a localização; Fator Área: Conforme Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações da Editora Pini, autoria do Eng. Sérgio Antônio Abunahman: 1 4 área do elemento pesquisado F = quando a diferença for inferior a 30% a área do elemento avaliando 1 8 área do elemento pesquisado F = quando a diferença for superior a 30%. a área do elemento avaliando
Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO para o terreno avaliando: Valor Unitário = R$186,57/m² 10 Para valor do terreno tem-se: Valor do Terreno = V unit X A total Área Total = A total = 261,25 m² Valor Unitário = V unit = R$186,57/m² Substituindo: Valor do Terreno = R$186,57/m² X 261,25 m² Valor do Terreno = R$48.741,41
8. ENCERRAMENTO 11 Encerra-se o presente trabalho composto por 11 (onze) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as demais rubricadas. Adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o seguinte valor: Valor do imóvel, arredondado: R$48.700,00 (quarenta e oito mil e setecentos reais) Referência: março/2013. São Paulo, 28 de março de 2013. Vivian Mara Bulizani Lucato Arquiteta CAU 58.548-9 Responsável técnico pelo trabalho Laércio Paulino Simões Engenheiro Sanitarista CREA 0601141851 Coordenador dos trabalhos São parte integrante do presente trabalho os seguintes anexos: 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. RELAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS 9.5. CÁLCULOS 9.6. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA