RELATÓRIO DO ADMINISTRADOR SEMESTRE FINDO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015

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1 BB FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROGRESSIVO CNPJ nº / Administração CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Av. Paulista, º andar São Paulo/SP CEP Fone: (11) RELATÓRIO DO ADMINISTRADOR SEMESTRE FINDO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 Em atenção ao disposto no Artigo 39, Inciso V, alínea b, da Instrução CVM 472/08, apresentamos o relatório do administrador do BB FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROGRESSIVO ( Fundo ), cujo início das atividades se deu em 06 de dezembro de I Descrição dos negócios realizados no semestre. O Fundo foi constituído com o objetivo de adquirir dois imóveis pertencentes ao Banco do Brasil para posterior locação deles ao próprio banco, em uma operação conhecida no mercado como sale-leaseback (venda para posterior locação ao vendedor). Durante o 2º semestre de 2015 a administradora do Fundo firmou um novo contrato de locação para o CARJ junto ao Banco do Brasil e seguiu empenhada na prospecção de possíveis locatários para as áreas vagas do Edifício SEDE I. Com relação ao Edifício SEDE I, foi firmado em 09 de janeiro de 2015 contrato de locação, por 10 anos, com o Banco do Brasil para as áreas do 2º subsolo, 1º Subsolo, loja e sobreloja, no valor atualizado de R$ ,06. Por conta da nova característica do Edifício, que passou a ser multiusuário, foi realizada a individualização da matrícula do imóvel e a instituição do condomínio, processo que deve ser concluído no próximo semestre. No 2º semestre de 2015 foi assinado o contrato do CARJ junto ao Banco do Brasil, conforme assembleia de 25/08/2015, abrangendo a totalidade do complexo pelo prazo de 5 anos, no valor de R$ ,00 mensais, reajustados por IGPM, sem revisionais. No 2º semestre de 2015 foram auferidos R$ ,00 (quatro milhões e duzentos mil reais) como receita de aluguel do SEDE I, R$ ,15 (treze milhões, trezentos e trinta e seis mil, trezentos e noventa e seis reais e quinze centavos) como receita de aluguel do CARJ e R$ ,39 (novecentos e noventa e dois mil, novecentos e setenta e quatro reais e trinta e nove centavos) como receita de operações financeiras. II Programa de investimentos para o semestre seguinte. O projeto de retrofit foi protocolado junto ao Governo do Distrito Federal e está em fase de aprovação. Uma vez aprovado, a execução da reforma será oportunamente submetida à apreciação dos cotistas em assembleia. Com relação ao CARJ, não estão previstos novos investimentos para o próximo semestre. 1

2 III Informações, acompanhadas das premissas e fundamentos utilizados em sua elaboração, sobre: a) conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário em que se concentrarem as operações do Fundo, relativas ao exercício. Depois do forte aquecimento observado no mercado imobiliário brasileiro entre os anos de 2008 e 2011, certo arrefecimento passou a ser notado nos últimos quatro anos, em parte por conta do novo ciclo de alta da taxa SELIC, iniciado no segundo trimestre de Apesar das diversas incertezas no cenário econômico externo, que tem sua cota de participação no desaquecimento do mercado doméstico, a proximidade dos grandes eventos que o Brasil sediou em 2014 e sediará em 2016, Copa do Mundo e Olimpíada do Rio, respectivamente, vem se mostrando incapazes de desacelerar o ritmo de retração observado nos últimos três anos. Observa-se porém, que as indicações de fim do ciclo de alta da SELIC, tem arrefecido o movimento de queda do valor das cotas dos FIIs listados em bolsa. Os imóveis foram adquiridos pelo Fundo com base em laudos de avaliação emitidos por Patrimônio Engenharia Ltda., para o Edifício Sede I e Symetron Engenharia Ltda., para o Centro Administrativo do Andaraí. Em dezembro de 2014 os imóveis foram reavaliados, nos termos da Instrução CVM nº 516/2011, conforme detalhamento abaixo. Centro Administrativo do Andaraí O complexo Comercial está localizado na Zona Norte do Rio de Janeiro, região que possui uma ocupação mista entre os usos comercial/serviços, institucional e residencial. Entre os usos encontrados na região podemos citar agências bancárias, shopping center, comércio local, edifícios residenciais, entre outros. Destacam-se no entorno imediato o Shopping Center Boulevard Iguatemi Rio e o hipermercado Guanabara. A região é amplamente servida por diversas linhas de ônibus regulares que fazem a ligação com o centro e outros pontos da cidade. Quanto ao sistema de transporte por metrô, a estação mais próxima é a Saens Peña, localizada a cerca de 2 km (Linha 1) e a Maracanã, localizada a cerca de 2 km (Linha 2) da propriedade. Em relatório de avaliação do mercado de escritórios do Rio de Janeiro, realizado pela Jones Lang Lasalle é dado o seguinte diagnóstico de mercado: O inventário atual do Rio de Janeiro é de mil m² de edifícios A+A, com concentração de 60% na região Colliers Centro, que corresponde a 793 mil m², seguida pela região Barra da Tijuca, com 269 mil m², equivalente a 20%. Esta região foi a única que recebeu novo inventário no 3T 2015, 28 mil m², no segmento de alto padrão. 2

3 Os empreendimentos classe B somam 814 mil m², também concentrados no Centro, na mesma proporção de 60%, que corresponde a 490 mil m². A região Colliers Barra da Tijuca apresentou 14 mil m² de absorção bruta (locação de área) no 3 trimestre de2015; porém, influenciada por devoluções em outras regiões da cidade, a absorção líquida (locação menos devoluções) foi de apenas 5 mil m², nos empreendimentos classe A+A. Nos edifícios classe B, que há pouco mais de um ano apresentam absorção líquida negativa, o resultado foi de -8 mil m², influenciados principalmente por devoluções nas regiões Colliers Centro e Botafogo. A Absorção Líquida acumulada durante o ano de 2015 é mais favorável para os empreendimentos de alto padrão, 4 mil m² contra -11 mil m² em B. Com a entrega de 28 mil m² de novas metragens em empreendimentos classe A+A e a absorção líquida de apenas 5 mil m², a taxa de disponibilidade passou de 23% para 27%, sendo que as piores taxas estão nas regiões Zona Norte (100%), Porto (57%), Flamengo (45%) e Barra da Tijuca (31%), sendo que esta última, apesar da ótima absorção bruta, foi onerada pela entrega de novos empreendimentos. Nos edifícios classe B, a taxa de disponibilidade é de 12%, sendo que na região da Zona Norte também apresenta 100% de disponibilidade e Flamengo e Botafogo, 17% e 16% respectivamente. Ainda para o ano de 2015, está prevista a entrega de 36 mil m² em empreendimentos de alto padrão, concentrados no Centro e nos edifícios classe B, 13 mil m², nas regiões Porto e Flamengo. Sendo assim, a previsão é de fechamento do ano com inventário A+A: mil m² e B: 827 mil m². O preço médio pedido de locação nos empreendimentos classe A+A é de R$ 109,00/m² e B: R$ 99,00/m². A região Colliers Leblon/Ipanema pratica o maior preço pedido: R$ 231,00 em A+A e R$ 200,00 em B. Os proprietários e investidores permanecem revisando e ajustando os preços pedidos de locação. Verifica-se discussão das margens de negociação entre as partes bem como a revisão da condição de entrega de diversos projetos, sendo a situação atual mais favorável aos locatários. Outro aspecto importante a ser considerado são as obras de infraestrutura na cidade, que beneficiarão o deslocamento e também o desenvolvimento do mercado imobiliário na cidade. Fonte: (JLL, 2015) 3

4 Edifício Sede I O imóvel situa-se na Quadra 04 Bloco A do Setor Bancário Sul, onde a atividade predominante é bancária, comercial/serviços. Suas principais vias de acesso são Eixo Rodoviário Sul, Eixinho L e as vias L-1 e BS-S1. A sua localização é central com relação ao Plano Piloto, beneficiada pela proximidade da Estação Rodoviária do Plano Piloto, do Setor Comercial Sul e da Esplanada dos Ministérios. Nesse setor foram construídos diversos edifícios comerciais com arquitetura não tão moderna, porém de bom padrão construtivo, fazendo com que o local se valorize em relação ao Setor Comercial Sul, que está com ocupação total e apresenta prédios bem mais antigos. A região possui uma ocupação mista entre os usos comercial/serviços e institucional. Entre as atividades encontradas podemos citar agências bancárias, praças de alimentação com lojas de apoio, shopping center, sede de bancos e de escritórios de advocacia, entre outros. O mercado de Brasília apresenta forte atividade movida pelos diversos setores da administração pública, especialmente da esfera federal, e dos setores de comercio e serviços ligados a ela. A região é organizada em diversas áreas planejadas divididas em setores, como a Asa Sul, Asa Norte, Setor Militar Urbano, Eixo Monumental, Esplanada dos Ministérios, Setor de Embaixadas, entre outras. Por conta dessa organização peculiar da cidade, e por conta da escassez de terrenos no plano piloto que permitam a incorporação de Edifícios novos, o mercado imobiliário de locação de escritórios comerciais sofre um momento de expansão dos estoques após a consolidação de alguns setores comerciais com demanda preponderante de autarquias e setores públicos, mas também por novas empresas que se estabelecem na capital federal, com a consequente criação de novos postos de trabalho e aumento significativo de funcionários públicos observado nos últimos anos. Tendência que tem apresentado sinais de reversão com o ajuste fiscal pretendido pelo Governo Federal. Conforme publicado pela Buildings na revista Buildings Escritório e Industrial, ano 8, edição 32 do 1º Trimestre de 2016, os preços de locação para o segmento corporate variaram entre 72,55 e 116 reais por metro quadrado na Asa Norte e entre 60 a 120 reais por metro quadrado na Asa Sul. Os estoques mais significativos de Edifícios da cidade estão localizados, respectivamente, na Asa Sul, Asa Norte e Eixo Monumental, representando 86,97% dos estoques de Brasília. A Asa Sul conta com 53 Edifícios Corporate, totalizando uma área locável de m² e vacância de 3,21%. A Asa Norte conta com 28 Edifícios, totalizando a área locável de m² e vacância de 2,25%. Já o setor do Eixo Monumental conta com 21 Edifícios, totalizando uma área locável de m² e vacância de 2,25%. No agregado do mercado de Brasília do setor corporate, podemos observar uma vacância de cerca de 2,46%. b) o valor de mercado dos ativos integrantes do patrimônio do Fundo. O valor de mercado dos imóveis com base no laudo de avaliação realizado em dezembro de 2015 pela Colliers Internacional são os seguintes: 4

5 Centro Administrativo do Andaraí: Valor de mercado: R$ ,00 (duzentos e setenta e três milhões de reais) Edifício Sede I Valor de mercado: R$ ,00 (duzentos e cinquenta e um milhões de reais) IV Relação das obrigações contraídas no período. 2º 2015 (R$) Taxa Administração/Custódia/ Controladoria/Escrituração ,58 Taxa CVM ,84 Taxa SELIC 620,21 Serviços de Terceiros ,12 Outras Despesas ,79 Total ,54 V Rentabilidade nos últimos 4 (quatro) semestres. Período Rentabilidade Semestral 1 1º ,29% 2º ,38% 1º ,92% 2º ,44% Acumulado Últimos 4 Semestres 64,05% VI Valor patrimonial da cota, por ocasião dos balanços, nos últimos 4 (quatro) semestres do calendário Data Quantidade de Cotas Valor Patrimonial da Cota (R$) 30/06/ ,62 31/12/ ,75 30/06/ ,17 31/12/ ,85 1 Rentabilidade apurada com base na relação entre os rendimentos distribuídos por cota e o valor inicial da cota. 5

6 VII Relação dos encargos debitados ao fundo em cada um dos 2 (dois) últimos exercícios, especificando valor e percentual em relação ao patrimônio líquido médio semestral em cada exercício 2º 2015 (R$) 1º 2015 (R$) Taxa Administração/Custódia/ Controladoria/Escrituração ,86 0,18% ,83 0,19% Taxa CVM ,42 0,00% ,00 0,00% Taxa SELIC 611,73 0,00% 635,58 0,00% Serviços de Terceiros ,77 0,01% ,21 0,03% Outras Despesas ,26 0,05% ,86 0,01% Total ,04 0,25% ,48 0,24% 2º 2014 (R$) 1º 2014 (R$) Taxa Administração/Custódia/ Controladoria/Escrituração ,38 0,25% ,24 0,25% Taxa CVM ,00 0,00% ,00 0,00% Taxa SELIC 687,21 0,00% 645,77 0,00% Serviços de Terceiros ,46 0,07% ,13 0,09% Outras Despesas ,55 0,01% ,50 0,01% Total ,60 0,33% ,64 0,35% São Paulo, 06 de abril de 2016 CAIXA ECONÔMICA FEDERAL 6