DINÂMICA IMOBILIÁRIA E SUA RELAÇÃO COM O PROCESSO DE ORGANIZAÇÃO SOCIAL DO ESPAÇO NA METRÓPOLE GOIANIENSE

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1 Projeto de Pesquisa Equipe Aristides Moysés Eduardo Rodrigues da Silva Elcileni de Melo Borges Marcelo Gomes Ribeiro DINÂMICA IMOBILIÁRIA E SUA RELAÇÃO COM O PROCESSO DE ORGANIZAÇÃO SOCIAL DO ESPAÇO NA METRÓPOLE GOIANIENSE Programa Instituto do Milênio/CNPq Observatório rio das Metrópoles/IPPUR/UFRJ NÚCLEO GOIÂNIA

2 OBJETO DA PESQUISA A (NOVA) DINÂMICA IMOBILIÁRIA NA RMG: PERÍODO A RELAÇÃO DESSA DINÂMICA COM A ESTRUTURA SOCIOESPACIAL DA RMG CONSOLIDAR UM MODELO DE ESTUDO QUE POSSA SER EXECUTADO COMPARATIVAMENTE ENTRE AS METRÓPOLES INTERESSADAS

3 FOCO DE ANÁLISE (Eixos de Investigação) MERCADO IMOBILIÁRIO FORMAL PRIVADO (EMPRESARIAL E NÃO EMPRESARIAL) MERCADO IMOBILIÁRIO FORMAL ESTATAL; MERCADO IMOBILIÁRIO INFORMAL (AUTO-PRODU PRODUÇÃO IMOBILIÁRIA)

4 Eixo I: Dinâmica do Mercado Imobiliário Formal na RMG Habitação popular promovida pela iniciativa pública; promoção privada de habitações para as classes de renda média m e alta pela via do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) pelo sistema próprio prio; O Estado no Mercado Formal (SEINFRA, AGEHAB, conjuntos habitacionais); Capital Imobiliário Formal Originário rio (BNH, BB, CEF); Procedência dos Grupos (local ou não).

5 Eixo II: Dinâmica do Mercado Imobiliário FORMAL ESTATAL na RMG A Ação A do Estado no Mercado Informal (SEINFRA, AGEHAB); A Legislação de Regularização Urbanística e Fundiária (Planos Diretores).

6 Eixo III: Dinâmica do Mercado Imobiliário Informal na RMG Habitação promovida pela iniciativa popular Capital Imobiliário Informal (cooperativas, auto-contru contrução, construcards); A Ação A do Estado no Mercado Informal (SEINFRA, AGEHAB); A Legislação de Regularização Urbanística e Fundiária (Planos Diretores).

7 Eixo III: Consolidação e Expansão do Mercado Imobiliário Formal na RMG Habitação promovida pela iniciativa privada para a classe de renda média m e alta e mudanças as nos sistemas de financiamento. Verticalização Construtiva; Nova imbricação público/privado; p Redução da área útil e relações com as legislações urbanísticas (leis de uso e ocupação do solo, Planos Diretores etc); Novas formas de financiamento; Novas formas de governança, a, poder local, proliferação e atuação de Conselhos municipais e estaduais

8 Eixo IV: Diversificação do Mercado Imobiliário Formal na RMG: O mercado imobiliário empresarial Empreendedorismo imobiliário; Deslocamento para novas áreas de atração; Intensificação da verticalização construtiva de alto padrão Lofts, Condomínios nios Clube etc; Condomínios nios Horizontais Fechados; Edifícios de Escritório, rio, Grandes empreendimentos de negócios populares.

9 OBJETIVO GERAL COMPREENDER COMO A NOVA DINÂMICA IMOBILIÁRIA VEM DETERMINANDO AS DEMANDAS POR MORADIA E A FORMATAÇÃO ESTRUTURAL E SÓCIOS CIO- ESPACIAL DA RMG, ESPECIALMENTE DA CIDADE PÓLO P GOIÂNIA;

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11 OBJETIVOS ESPECÍFICOS MAPEAR OS EMPREENDIMENTOS DA RMG QUE COMPÕEM A NOVA DINÂMICA IMOBILIÁRIA: CONDOMÍNIOS NIOS HORIZONTAIS FECHADOS; VERTICALIZAÇÃO DE ALTO PADRÃO CONSTRUTIVO; EDÍFICIOS DE ESCRITÓRIO; RIO; GRANDES EMPREENDIMENTOS DE NEGÓCIOS (também m para as classes populares) IDENTIFICAR OS VETORES DO COMPORTAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO NA RMG, INVESTIGAR A PROCEDÊNCIA DOS ATORES DA PRODUÇÃO IMOBILIÁRIA;

12 OBJETIVOS ESPECÍFICOS VERIFICAR SE A NOVA DINÂMICA IMOBILIÁRIA ESTÁ PROMOVENDO A PERIFERIZAÇÃO DE ESPAÇOS TRADICIONAIS,, EM DETRIMENTO DA ELITIZAÇÃO DE NOVAS ÁREAS; AVALIAR AS MUDANÇAS AS NA ESTRUTURA DE PROVISÃO DE MORADIA E SISTEMA DE FINANCIAMENTO NA METRÓPOLE GOIANIENSE; IDENTIFICAR A EXISTÊNCIA DE ARTICULAÇÃO ENTRE O CAPITAL IMOBILIÁRIO E OS CAPITAIS LIGADOS AOS COMPLEXOS DE GRÃOS E DA CARNE (COMMODITIES) E AVALIAR SEUS IMPACTOS NO ESPAÇO O URBANO DA RMG.

13 QUESTÕES DA PESQUISA O CERNE DA PESQUISA SERÁ O MAPEAR E ESTUDAR A DINÂMICA DOS NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PRESENTES NA RMG, VISANDO RESPONDER ALGUMAS QUESTÕES BÁSICAS: B Condomínios nios Horizontais A idealização míticam tica (status, estilo de vida verde, com segurança), a), deixou de ser uma aspiração exclusiva das elites por esse tipo de moradia? NÃO As classes sociais mais baixas também m estão buscando se isolar dos problemas do centro urbano? APARENTEMENTE SIM Onde se localizam e qual o padrão dos condomínios nios acessíveis às s classes populares?

14 QUESTÕES DA PESQUISA Verticalização Construtiva A proliferação de edifícios luxuosos de alto padrão, Lofts e Condomínios nios clube, como o Loft GYN e o Ilhas de Flamboyant Condominium Club, está agravando a situação de segregação na RMG? As classes mais pobres estão sendo expulsas das áreas com esse tipo de construção? Para ambas as questões é possível notar a elitização de poucos espaços ocupados pelas classes populares

15 QUESTÕES DA PESQUISA Edifícios de Escritório rio Os empreendimentos Office Flamboyant, Alpha Mall,, e outros de acesso exclusivo da elite, impõem a expulsão dos pequenos negócios das suas proximidades? Ou é um atrativo aos negócios de todos os gêneros devido a valorização das áreas próximas?

16 QUESTÕES DA PESQUISA Grandes Empreendimentos de Negócios Populares A construção da Feira Coberta da Estação Goiânia no centro da cidade com o slogan a a maior feira coberta da América Latina confirma a tendência de segregação urbana na metrópole goianiense? O novo conceito de Shoppings de FábricasF (populares) proliferado no centro e no Bairro de Campinas é outra faceta desse processo? Esse passa a ser o espaço sobrante às s classes populares e aos pequenos negócios? Shoppings de Bairros: Ap. Gyn; Portal (Reg( Reg. Mendanha); Jd. N. Esperança; a; Av. Mangalô (Reg. Noroeste).

17 QUESTÕES DA PESQUISA AÇÃO DO PODER PÚBLICOP BLICO: Por que os órgãos públicos p estão seguindo um eixo de expansão urbana semelhante às s elites locais, migrando para áreas distantes do centro da cidade? Paço o Municipal Assembléia Legislativa Palácio da Justiça O que justifica a migração desses poderes para área próxima aos residenciais Alphaville e Housing Flamboyant,, verticais Lofts e Edifícios de Escritório? rio?

18 QUESTÕES DA PESQUISA AÇÃO DO PODER PÚBLICOP BLICO: Por que Estado e Municípios têm oferecido grande respaldo e estímulo à proliferação dos novos empreendimentos na RMG? Apenas visa a contrapartida aos cofres públicos em termos de geração de receitas e aumento na arrecadação de impostos? Ou a ação a do poder público p seria um grande impulsionador à produção de uma nova centralidade na RMG?

19 HIPÓTESES A nova dinâmica imobiliária que se manifesta na RMG, a partir da década d de 1990, vem contribuindo grandemente para o agravamento da situação de fragmentação territorial e segregação social e urbana na metrópole goianiense. A expansão imobiliária em Goiânia e na fronteira conurbada com o município de Aparecida de Goiânia não se reproduz de forma homogênea nos demais municípios metropolitanos muito provavelmente devido ao poder aquisitivo, à legislação e à localização.

20 HIPÓTESES O traço o principal da ação a imobiliária apresenta- se na segregação urbana produzida, não sós com o novo formato residencial, mas, sobretudo, com os grandes empreendimentos de negócios: luxuosas edificações de escritório rio áreas elitizadas voltadas ao público p de alto poder aquisitivo mercado nobre empreendimentos de negócios populares, centro da cidade e no bairro de Campinas (áreas( tradicionais), voltados ao público p de menores rendas pequenos negócios.

21 METODOLOGIA E BASE DE DADOS Corte Temporal do Estudo: ; Sub-recortes recortes temporais: ; 1990; e , 2005, para construção de um quadro panorâmico com o tipo de investimento, predominância público p e/ou privado em cada recorte, verificação da origem do capital financeiro, procedência dos grupos imobiliários (local ou não) etc.;

22 METODOLOGIA E BASE DE DADOS Construção de Banco de Dados: Secretaria Municipal de Planejamento Projetos aprovados; Informações georeferenciadas; Indicadores de sistema de provisão de moradia, aluguel, casa própria etc.; outros cadastros existentes na Prefeitura de Goiânia; Planos Diretores : Síntese e esboço da evolução da legislação urbanística nos sub-recortes temporais. Governo Estadual AGEHAB, SEINFRA Caixa Econômica Federal BNH, BB/CEF, ADEMI, CRECI etc.; SECOVI, Associação dos Condomínios Fechados, SINDUSCON, CREA etc. Elaboração de tipologias construtivas, verificação de padrão construtivo do empreendimento, concentração/localização dos empreendimentos; Construção de Banco de Dados específico sobre as Habitações Populares: mecanismos do capital imobiliário informal; autoconstrução; cooperativas; ação do Estado (Secretaria das Cidades), conjuntos habitacionais

23 METODOLOGIA E BASE DE DADOS Registro dos momentos e inflexões na política de financiamento e seus impactos na estrutura imobiliária local (crise do SFH, propagação dos financiamentos próprios prios das incorporadoras, ADEMI, CRECI, SECOVI SINDUSCON etc.); Registro da evolução e modos de ação a da política de marketing e propraganda (ADEMI, CRESCI, SECOVI etc.); Avaliação e identificação dos impactos ambientais provocados pelos novos empreendimentos imobiliários na RMG (Agência Ambiental, SEMMA, SEMARH etc).

24 METODOLOGIA E BASE DE DADOS Cruzamento dos dados da tipologia socioespacial e a dinâmica imobiliária, para mapeamento dos lançamentos amentos imobiliários localizados por AEDs; Identificação das áreas de concentração dos tipos de empreendimentos por AEDs: : condomínios nios horizontais; grau de verticalização; incidência dos edifícios de escritório rio e empreendimentos de negócios; Mapeamento dos espaços periferizados ou valorizados devido à implementação desses empreendimentos na RMG (Cadastros Locais, ADEMI, CRESCI, SECOVI etc);

25 METODOLOGIA E BASE DE DADOS Levantamento Cartográfico fico: : SEPLAN Informações georeferenciadas, mapas digitalizados etc; Levantamento em Jornais: Classificados de Imóveis (Diário da Manhã, O Popular) locais dos empreendimentos, política de marketing,, idealização e padrão construtivo, mercado consumidor etc.; Pesquisa de Campo (se for possível) vel): : Com base nos dados da tipologia socioespacial realização de estudos de caso para identificação da oferta imobiliária nas áreas das posições superiores da hierarquia socioespacial.

26 REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA CAPELANI, Rodrigo e UEDA, Vanda (s/d). Condomínios nios Horizontais: Um novo estilo de moradia em Novo Hamburgo e São Leopoldo, Região Metropolitana de Porto Alegre Brasil. Mimeo. CASTELLO, Iara Regina (s/d). Loteamento e Condomínio: nio: Segregação ou Interação sócios cio-espacial. Mimeo. EQUIPE DE PORTO ALEGRE. Projeto de Pesquisa: Condomínios nios fechados: novas formas de segregação e fragmentação urbanas na Região Metropolitana de Porto Alegre EQUIPE DE PORTO ALEGRE. Projeto de Pesquisa (s/d): Relação entre organização sócios cio-espacial dos núcleos n habitacionais e o mercado imobiliário na RMPA. HARVEY, David (1980). A Justiça a Social e a Cidade. Editora Hucitec: São Paulo. LEAL, Suely. Texto (s/d): Empresarialismo Competitivo e Produção Imobiliária no Processo de Organização do Espaço Metropolitano do Recife. X Colóquio Internacional Sobre Poder Local Desenvolvimento e Gestão Social de Territórios. rios. Mimeo.

27 REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA MORAES, Sérgio S de (1991). O Empreendedor Imobiliário e o Estado: O Processo de Expansão de Goiânia em Direção Sul ( ). 1985). Brasília: Universidade de Brasília. (Dissertação de Mestrado). MOYSÉS, S, Aristides (2004). Goiânia, metrópole não planejada. Goiânia: Editora da UCG. MOYSES, Aristides (2001). Contradições de uma Cidade Planejada no Planalto Central brasileiro: segregação sócios cio-territorial em Goiânia. Tese de Doutorado. Pontifícia Universidade Católica São Paulo. Observatório rio Pernambuco (s/d). Projeto de Pesquisa: Produção Imobiliária/Tur ria/turística stica no Processo de Organização do Espaço Metropolitano do Recife; OLIVEIRA, Adão Francisco (2005). A Reprodução do Espaço o Urbano de Goiânia: Uma Cidade para o Capital. In MOYSES, Aristides. Cidade, segregação urbana e planejamento. Goiânia: Ed. da UCG. OLIVEIRA, Adriana Mara Vaz de (1985). Plano Diretor de Goiânia: Luis Saia/1962. Goiânia: Departamento de Arquitetura da Universidade Católica de Goiás. Mimeo.

28 REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA PASTORE, Everaldo A. (1984). Renda Fundiária e Parcelamento do Solo: Goiânia ( ). 1983). Dissertação de Mestrado. Universidade de Brasília: Mestrado em Planejamento Urbano. PDIG/2000 (1992). Antecedentes Históricos ricos.. Goiânia. SINGER, Paul (1978). O Uso do Solo na Economia Capitalista. In: MARICATO, Ermínia(1982) (org). A Produção Capitalista da Casa (e da Cidade) no Brasil Industrial.. São Paulo: Editora Alfa Omega. SMOLKA, M. (1987). O capital incorporador e seus movimentos de valorização ão.. Cadernos do IPUR/UFRJ. V.2, n.1, p , jan-abr abr.. Rio de Janeiro. VÉRAS, Maura Pardini Bicudo (2000). Trocando Olhares: Uma Introdução à Construção Sociológica da Cidade. São Paulo: EDUC/Studio Nobel.

29 CRÉDITOS Coordenação ão: : Aristides Moysés Doutor em Ciências Sociais PUC/SP; Prof. Titular do Departamento Ciências Econômica e Coordenador do Mestrado em Desenvolvimento e Planejamento Territorial da Universidade Católica de Goiás Equipe: Marcelo Gomes Ribeiro Mestrando em Sociologia Universidade Federal de Goiás UFG; Prof. Substituto do Departamento de Economia da UFG Elcileni de melo Borges Mestre em Economia Social e do Trabalho pela UNICAMP (2000). Gestora Governamental na Secretaria de Gestão Gerência Executiva da Rede de Proteção Social Eduardo Rodrigues da Silva Professor do Departamento de Economia da Universidade Católica de Goiás. Mestre em Desenvolvimento Econômico, Espaço o e Meio Ambiente pela UNICAMP (2002)

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