Transcrição da teleconferência Resultados do 1T08 Even 19 de maio de 2008

Transcrição

1 Operadora: Bom dia. Sejam bem-vindos à teleconferência da Construtora e Incorporadora referente aos resultados do 1T08. Estão presentes os senhores: Carlos Terepins, Presidente da, Helio Novaes, Diretor Financeiro e de Relações com Investidores, e o Sr. Eduardo Cytrynowicz, Diretor Adjunto de Relações com Investidores da. Informamos que este evento está sendo gravado e que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da Companhia. Em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas somente para analistas e investidores, quando mais instruções serão fornecidas. Caso algum dos senhores necessite de assistência durante a conferência, queiram, por favor, solicitar a ajuda de um operador, digitando *0. Este evento também está sendo transmitido simultaneamente pela Internet, via webcast, podendo ser acessado no endereço O replay deste evento estará disponível logo após seu encerramento. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante esta teleconferência relativas às perspectivas de negócios da Companhia, projeções e metas operacionais e financeiras baseiam-se em crenças e premissas da Diretoria da, bem como em informações atualmente disponíveis para a Companhia. Considerações futuras não são garantias de desempenho e envolvem riscos, incertezas e premissas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependentes de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Investidores devem compreender que condições econômicas gerais, condições da indústria e outros fatores operacionais podem afetar os resultados futuros da Empresa e podem conduzir a resultados que diferem materialmente daqueles expressos em tais considerações. Os slides da apresentação estão disponíveis na Internet para download no endereço Gostaria agora de passar a palavra agora ao Sr. Helio Novaes, Diretor Financeiro e de Relações com Investidores. Por favor, Sr. Helio, pode prosseguir. Bom dia a todos, e muito obrigado pela presença em nossa conferência com investidores. É com muita satisfação que anunciaremos a seguir os resultados da relativos ao 1T08. Convido o Carlos Terepins, Presidente da, para iniciar a apresentação. Carlos Terepins: Bom dia a todos. Vamos, por favor, ao slide três, para falarmos dos destaques do período. Nesse 1T08 consolidamos o tamanho de nossa operação e iniciamos os preparativos para os desafios do corrente ano. Lançamos R$273,3 milhões em VGV e contratamos 1

2 R$247,2 milhões de vendas, ambos próprios. É importante mencionar que, até esta data, nossas vendas totalizam R$501 milhões; portanto, R$254 milhões a mais que o número do fechamento do 1T08. No âmbito de nossa estrutura, encerramos o trimestre com 48 estandes de vendas em operação, 34 canteiros de obras em atividade e programação de encerrar o ano com um total de 54 canteiros de construção ativos. Também é importante destacar que fechamos, no período, um modelo inédito de financiamento junto ao Banco Itaú, contemplando linhas de crédito para aquisição do terreno e cobertura dos custos de construção em montante de R$475 milhões. Nossas linhas de financiamento à produção cobrem as necessidades para a totalidade dos lançamentos do biênio 2008/2009. Estamos, portanto, plenamente capacitados para o crescimento que vem pela frente. Em nossa expansão regional, já estamos presentes em 15 cidades no Brasil e em oito estados. Finalmente, destacamos um aspecto de muita importância, que é a implementação de nossa atuação no segmento de baixa renda, que chamaremos comercialmente de Acessível, com marca e estrutura independentes. Temos um land bank que permitirá o lançamento de unidades nesse segmento, com início ainda no segundo trimestre do corrente ano. Passando agora para o slide quatro, mostramos nossos principais indicadores. Chamo a atenção para o crescimento de nossas margens na comparação trimestre a trimestre. Encerramos o trimestre com uma margem bruta de 35,7%, margem EBITDA de 14,3% e margem líquida de 11,1%. Vamos passar agora ao slide seis, quando discutiremos o land bank da. Atualmente, nosso land bank é de aproximadamente R$4 bilhões em termos de VGV, distribuídos em seis regiões, além da Grande São Paulo. Se somadas, estas seis regiões representam mais de 50% do total, reforçando nossa estratégia de expansão regional. Além disto, 57% dos terrenos estão direcionados para projetos nos segmentos Acessível, Emergente e Média Renda, em linha com nossa estratégia e confirmando a tendência de crescimento de nossa participação nesses segmentos. Mais especificamente sobre baixa renda, gostaria de reforçar nossa estratégia de desenvolvimento de tecnologia, marca e produtos próprios. Lembro que iniciamos este processo no 2T07 através da assinatura da parceria com a empresa InMax para a utilização de técnica construtiva exclusiva para este segmento. Reforçamos, também, nossa estratégia de diversificação de land bank, totalizando 76 diferentes projetos dos mais diferentes tamanhos, mas com uma preponderância de empreendimentos na faixa de R$30 milhões a R$ 50milhões e de R$50 milhões a R$100 milhões de VGV. 2

3 É importante ressaltar que temos, em nosso banco de terrenos, o suficiente para todos os empreendimentos que compõem nosso guidance para o ano de 2008 e boa parte do necessário para o ano de No slide sete, observamos a estratégia de inserção no segmento Acessível, para atender ao mercado de baixa renda. Nossos produtos serão comercializados com preço-alvo entre R$80 mil a R$130 mil, com áreas a partir de 50 m² de área útil. A expectativa de lançamentos da neste segmento, ainda para o ano de 2008, é de R$210 milhões de VGV próprio. Para isto, criamos uma marca específica com estrutura própria: a Open. Utilizaremos tecnologia construtiva pouco intensiva em mãode-obra, baseada no modelo InMax, o que acreditamos que será um importante diferencial competitivo, especialmente diante do cenário de maior demanda por serviços de construção que vem se desenhando. A Empresa tem como expectativa lançar o primeiro projeto nesse segmento no 2T08, com VGV de R$23,2 milhões. No slide oito, observamos que a lançou, no 1T08, R$273 milhões de VGV próprio, um crescimento de 141% em relação ao 1T07. Ao avaliar o período, nota-se que 41% dos lançamentos referem-se a regiões fora da cidade de São Paulo. Esses fatos novamente ilustram a estratégia de diversificação geográfica e de produto da, sem, contudo, significar um abandono dos mercados de tradicional atuação. No slide nove procuramos aqui esclarecer e evidenciar nossos excelentes resultados no Campo Belo. Este fato pode ser observado pela alta velocidade de vendas e pela constante valorização do m 2 da região. Lançamos mais de R$620 milhões na região até esta data, com vendas superiores a R$400 milhões. A margem bruta média de nossos empreendimentos na região é superior a 37%, o que novamente atesta a assertividade de nosso pioneirismo na região. Gostaria de ressaltar que já detínhamos a totalidade dos CEPACs certificado que possibilita o aumento do potencial construtivo dos terrenos da região para os lançamentos e construção de nossos empreendimentos. O recente aumento do custo unitário do CEPAC, de R$411 para R$1.110, observado no último leilão desses certificados, não atingiu ou impactou todos os nossos projetos lançados e em lançamento no Campo Belo. Gostaria agora de chamar novamente o Helio, que discorrerá sobre outros itens da performance operacional da. Agora vamos passar ao slide 10, onde nós apresentamos a evolução das vendas contratadas da. Encerramos o 1T08 com R$247 milhões de vendas no período, que significou um crescimento de 58% em relação ao 1T07. Mantivemos no 1T08 boa representatividade nas vendas de empreendimentos do segmento Emergente, que significaram 15% do total comercializado, em linha com a tendência do último trimestre. 3

4 Um ponto de destaque é a participação nas vendas do 1T de empreendimentos lançados no próprio período, 25% das vendas do período foram relativas a estes empreendimentos. É importante lembrar que 80% dos lançamentos do 1T08 ocorreram no final do mês de março. No próximo slide, apresentamos a performance de vendas após o encerramento do trimestre. Portanto, no slide 11 detalhamos os lançamentos e apresentamos a comercialização dos empreendimentos acumulados até esta data. Atingimos, até o dia 19 de maio, um volume de lançamentos de R$648 milhões no acumulado do ano. Além disso, contamos atualmente com aproximadamente R$520 milhões em projetos já aprovados e em fase de pré-vendas. A soma dos lançamentos já efetuados e dos projetos aprovados cobre mais de 50% do guidance de lançamentos para o ano de Outro ponto de destaque são as vendas contratadas após 31 de março. Mantivemos uma alta velocidade de comercialização ao longo dos últimos 50 dias, atingindo, também em 19 de maio, um volume de vendas acumuladas no ano de R$502 milhões, R$255 milhões a mais do que a posição no final do 1T08. No slide 12, demonstramos o racional de decisão de abertura de empresa própria de vendas da. Com o volume esperado de lançamentos para os próximos anos, decidimos montar estrutura independente e com sede própria para complementar a força de vendas da Lopes. Esperamos encerrar o ano com aproximadamente 200 corretores em atividade. A força de vendas, que comercializará todos os segmentos nos quais atuamos, terá seu foco de atividades em São Paulo. Não esperamos um impacto em despesas em virtude desta decisão neste ano: a Empresa apresentará equilíbrio de resultados já no ano de No slide 13, demonstramos o atual cenário da construção e como nos preparamos para ele. Podemos dizer que a está totalmente preparada em termos de estrutura para sua demanda. Isso só se tornou possível em função dos 62 contratos com fornecedores de mão-de-obra, matéria-prima e equipamentos. Constituímos, também, uma empresa própria de mão-de-obra voltada para empreendimentos dos segmentos Acessível e Emergente. Decidimos não mais executar obras para terceiros, guardando nossa capacidade para os empreendimentos que virão. Esta medida é importante especialmente se levarmos em conta o cenário de aumento de demanda por serviços de construção, que já começou a pressionar o INCC, como verificamos no gráfico na parte inferior direita neste slide número 13. No quadro à direita, acima, podemos ver que a é a maior construtora do País, alcançando o primeiro lugar no total de volume de m² construídos no ano de 2007, em um ranking feito pelo site ITCnet. 4

5 No próximo slide, número 15, apresentamos a evolução de nossa receita líquida. Notamos um crescimento consistente na análise trimestral, o que levou a um aumento de 114% no agregado deste indicador entre os períodos de 1T07 e 1T08. Se analisarmos o breakdown das receitas, notaremos que 63% delas foram oriundas da contabilização de novas vendas e apenas 2% da linha de prestação de serviços. Este fato demonstra que a Empresa, dado seu momento de crescimento, vem agregando saldos significativos na linha de resultados a apropriar, como veremos a seguir. Notamos, também, que a maior parte das receitas reconhecidas veio de empreendimentos no segmento médio-alto, principalmente em função de sua maior representatividade nas vendas em No slide 16, apresentamos a estabilização das margens brutas consolidadas. Concluímos o 1T08 com lucro bruto de R$53,1 milhões, com crescimento de 101% em relação ao 1T07. Ainda neste slide, podemos visualizar a abertura de nosso backlog. Apesar de não ser procedimento majoritário na indústria do setor imobiliário, divulgamos os resultados a serem reconhecidos deduzidos do PIS/COFINS, da mesma forma como eles serão futuramente contabilizados em nossas demonstrações. Desta forma, observamos que novamente mantivemos uma margem de resultados de exercícios futuros, a margem REF, no patamar de 35%, em linha com nossas expectativas futuras de margem bruta. Ainda devemos mencionar que, caso reportássemos o backlog sem deduzir o efeito do PIS/COFINS, demonstraríamos uma margem REF de 37%. Aqui é importante ressaltar que nossa margem bruta sofre o efeito positivo das receitas de prestação de serviços de construção. Se consideradas, essas receitas levariam a margem REF para 35,8% e 38,3% respectivamente, uma vez considerado ou não o efeito do PIS/COFINS conforme demonstra a tabela na parte inferior direita do slide. Agora passo a palavra ao Eduardo, que vai mostrar a seqüência de nossa análise financeira. Eduardo Cytrynowicz: Bom dia. Vamos agora ao slide 17, onde mostramos a evolução de nossos principais indicadores de resultados financeiros. Notamos um crescimento consistente ao longo dos trimestres, chegando ao final do 1T08 com EBITDA de R$21,3 milhões e lucro líquido de R$14,6 milhões, crescimentos de 119% e 859%, respectivamente. É importante observar a evolução das margens do 1T08 em comparação ao mesmo trimestre do ano anterior. Esta melhora pode ser explicada pelo ganho de produtividade derivado do aumento do volume das operações, com conseqüente diluição das despesas comerciais e gerais e administrativas em relação ao montante lançado. 5

6 Passando agora para o slide 18, onde mostramos a situação de caixa da neste momento. Preparamos este quadro com base nos saldos atuais contratados de recebimentos de clientes, desembolso de crédito imobiliário, saque da linha de financiamento a terreno junto ao Itaú e execução de obras dos empreendimentos já lançados. Somamos a estes montantes nossa expectativa de recebimentos derivada de novas vendas, calculadas com base nas nossas análises de viabilidade. Além disso, colocamos impactos das obras de empreendimentos a serem lançados e conseqüente aumento da disponibilização de crédito imobiliário, para o qual já contamos com limites de crédito aprovados, orçamento de desembolsos com aquisição de terrenos e de gastos de marketing e comerciais, além da estimativa de encargos financeiros incidentes sobre as operações de debêntures emitidas no início deste ano. Para todos os efeitos, não foram consideradas as receitas com prestação de serviços nem os gastos com G&A. Notem que atingimos o ano de 2009 com posição equilibrada de caixa, o que demonstra estarmos preparados para as operações que estão por vir. Ainda assim, continuaremos a buscar linhas de financiamento diferenciadas e criativas, preferencialmente no âmbito da operação, que possibilitem melhorar ainda mais o cenário apresentado. Indo agora ao slide 20, apresentaremos as principais linhas de ação da Empresa para 2008 e Gostaria de enfatizar a estratégia de entrada no segmento Acessível, embasada no desenvolvimento de produto, marca e tecnologia, para o qual já contamos com a parceria com a empresa InMax. Reforçaremos o segmento Emergente e, nos segmentos Médio e Médio-Alto, abordaremos negócios caso a caso. Buscamos expandir a operação de construção e a criação de novas estruturas de financiamento como sustentação para nossas atividades de incorporação. Por fim, e como vimos anteriormente, buscaremos ampliar nossas atividades também explorando alternativas de dívida e manteremos nossa gestão baseada em resultados, com o fortalecimento dos programas de remuneração. Gostaria agora de passar novamente a palavra ao Carlos, que continuará nossa apresentação. Carlos Terepins: Finalmente, bastante importante, no slide 21, explicitamos de forma clara as principais práticas contábeis adotadas pela nossa Empresa no tocante à apropriação de receitas, custos, despesas comerciais e resultado financeiro, bem como nossos critérios de consolidação. Gostaria de ressaltar que a já adotava, e continua a apresentar suas demonstrações em linha com as práticas contábeis mais conservadoras, à luz da legislação brasileira atual. Neste momento, prevemos que a publicação de nossas demonstrações em consonância com o IFRS se dará em 2009, atendendo às exigências do Novo Mercado no tocante à utilização de práticas contábeis internacionais. Encerrada esta parte de nossa apresentação, estamos abertos a eventuais questões. 6

7 Rodrigo Oliveira, Credit Suisse: Bom dia a todos. A minha pergunta é com relação a CEPACs: eu vi aqui que vocês colocaram um slide dizendo que no Campo Belo não tem mais necessidade nenhuma de CEPAC. Tem alguma necessidade de alguma outra região que vocês estão vendo algum tipo de inflação de preço, que a gente possa ter alguma surpresa em termos de aumento de custo, alguma coisa nessa linha? Carlos Terepins: Sua pergunta se refere à questão dos terrenos, perfeito? Rodrigo Oliveira: Sim. Carlos Terepins: Muito bem. A questão do Campo Belo, da operação urbana Água Espraiada, está bastante difundida e clara no mercado, houve uma elevação substancial no preço do CEPAC, que evidentemente impacta todos os novos e futuros lançamentos, especialmente para aquelas empresas que não tinham o estoque necessário de CEPACs, tanto para aprovação quanto para a execução das obras e empreendimentos já lançados. Não é o caso da ; a tinha o estoque necessário, todos esses projetos estão com aprovação e execução garantida em termos de CEPACs. Quanto a outras regiões em São Paulo, existem algumas regiões com algum impacto na questão do estoque de outorga onerosa, ou seja, aquela quantidade em m² que poderá ser comprada junto à Prefeitura de São Paulo para crescer o tamanho dos projetos. Existe, de fato, em algumas regiões de São Paulo, uma baixa bastante relevante do estoque de m² disponíveis para se conseguir um coeficiente de construção um pouco maior. Então, algumas regiões já têm ou terão rapidamente seu potencial de crescimento esgotado. Rodrigo Oliveira: Entendi. Mais uma pergunta: do guidance de lançamento de vocês para este ano e ano que vem, dentro do que vocês já têm de terreno, qual é a porção de empreendimentos que ainda precisa de CEPAC e que vocês ainda não compraram? Carlos Terepins: Existe apenas um terreno que provavelmente será destinado a um empreendimento comercial, que nós temos uma parceria com uma outra empresa, nós temos 50% do investimento. Esse é o único empreendimento, mas não está no guidance deste ano, está previsto para Esse empreendimento que é de destaque, empreendimento grande, comercial, ele poderá ter o seu custo impactado por uma falta de cobertura total de CEPACs. Alguns CEPACs nós já temos para esse empreendimento, mas evidentemente que não o suficiente para chegar ao coeficiente de construção que nós gostaríamos. 7

8 Rodrigo Oliveira: Essa cobertura, na verdade, é para 2008/2009. Só esse empreendimento dentro do guidance 2008/2009 não tem CEPAC ainda? Carlos Terepins: Só esse parcialmente não tem CEPACs; todos os demais empreendimentos já estão aprovados, lançados. O último será lançado nos próximos dias, e todos eles já têm os CEPACs suficientes para garantir, inclusive, o início das obras. Rodrigo Oliveira: Ok. Obrigado. Michelle Doria, Deutsche Bank: Bom dia a todos, parabéns pelos resultados. Eu queria que vocês elaborassem um pouco sobre margem bruta e margem EBITDA, se vocês esperam que continue mais ou menos no mesmo patamar ao longo do ano, e que vocês comentassem um pouco sobre a posição de caixa de vocês e como está para chegar ao guidance deste ano. Eduardo Cytrynowicz: Bom dia. Com relação à margem bruta, a gente espera uma margem bruta oscilando em um range de 35% a 36% em virtude do aumento da nossa participação em empreendimentos do segmento Acessível. Essa margem bruta já é refletida no nosso backlog também, já é uma margem bruta refletida nas nossas demonstrações contábeis. Quanto à margem EBITDA, a gente continua aguardando um ganho de produtividade com diluições de despesas comerciais e de despesas G&A. É verdade, também, que esse ganho de produtividade vai ter uma redução na velocidade em relação aos ganhos de margem que a gente verificou nos trimestres passados, mas, ainda assim, a gente espera um ganho ao longo dos próximos trimestres, mas refletindo um patamar mais próximo de onde já estamos trabalhando. Michelle tinha uma segunda parte da sua pergunta ou está respondido? Michelle Doria: A segunda parte era em relação à posição de caixa até o final do ano, como vocês estão vendo o uso de caixa este ano, com o que vocês esperam estar de net debt até o final de

9 Tem um dos slides da apresentação em que a gente mostra exatamente como é a seqüência de caixa, mas, resumidamente, eu diria que conseguimos já os recursos necessários para tocar 2008 sem necessidade adicional de caixa, e já temos uma parcela importante desses recursos para 2009, mantidos os guidances de 2008 e 2009, R$2,2 bilhões este ano e R$2,5 bilhões de lançamentos ano que vem. Esta linha que fizemos recentemente com o Itaú, em um volume de até R$475 milhões, foi bastante importante para fazer o complemento desses recursos. E, adicionalmente, também é importante mencionar que temos um programa de debênture de R$500 milhões dos quais nós só sacamos metade, não temos a intenção, neste momento, de sacar o restante nesses próximos meses. Michelle Doria: Ok. Só mais uma pergunta: em relação a limite net debt/ebitda, qual é o limite de vocês? Em torno de 60%, alguma coisa assim, ou mais? Em geral, a gente tem um dimensionamento de dívida, não como um percentual de EBITDA, embora a gente acompanhe isso, mas muito em função dos covenants estabelecidos pelas debêntures. Quando nós fizemos as debêntures, os covenants estabelecidos foram de um endividamento como uma função do patrimônio líquido da Empresa; tem um fator multiplicador, esse fator para 2008 é 1,2; nosso patrimônio líquido terminou 2007 com um valor aproximado de R$655 milhões, então isso significa que, para este ano, nosso limite de endividamento se situa ao redor de R$790 milhões. Para o ano seguinte, 2009, esse multiplicador aumenta pra 1,4 com o PL que estiver vigorando naquele momento, então obviamente nosso limite de endividamento aumenta bastante para Michelle Doria: Ok. Está claro. Obrigada. Leonardo Zambolin, Goldman Sachs: Bom dia a todos. Uma pergunta bem simples com relação à Open: qual é a estratégia a longo prazo? Quanto vocês esperam que essa linha de negócio represente do total da Companhia em dois, três anos? E a segunda pergunta é mais relacionada à parte de relacionamento entre Open e Caixa Econômica Federal: no começo, como vocês pretendem fazer? Escoar vendas mais com bancos privados? Qual é idéia em relação a termos de financiamento Open versus Caixa Econômica Federal? Obrigado. 9

10 A estratégia de crescimento da vai se alicerçar fortemente na nossa inserção em empreendimentos de baixa renda. Enquanto, este ano, esperamos que nosso volume de VGV nesse segmento através da Open seja alguma coisa como 10%, nós queremos que esse patamar cresça significativamente nos próximos dois anos. Já no próximo ano, a gente quer no mínimo alcançar 20% dos lançamentos em termos de VGV nesse segmento através da operação da Open. Quanto à questão dos bancos, nós vamos trabalhar simultaneamente com a Caixa Econômica Federal e também com os bancos privados que estão começando a atuar no segmento de R$80 mil a R$130 mil, preço de venda do produto. Já existem bancos que estão trabalhando de uma forma absolutamente competitiva em relação à Caixa Econômica Federal nesse segmento; nós já estamos em francas tratativas para implementar rapidamente linhas de crédito, tanto com a Caixa Econômica Federal quanto também com um ou dois bancos privados. Leonardo Zambolin: Se você me permite só mais uma pergunta: qual a principal dificuldade que você vê nesse segmento hoje? A principal dificuldade, eu diria é que evidentemente é um segmento novo em termos de mercado, com exceção, talvez, de uma ou duas empresas que já operavam há alguns anos nesse segmento, todas as demais que estão adentrando, nossos competidores estão entrando de uma forma inovadora; então vão ter que lidar com essa nova situação, com esse novo segmento. Mas tenho certeza de que a demanda é fortíssima e evidentemente que as empresas mais organizadas, mais preparadas e com forte especialização na área de construção, com fortes controles em termos de tecnologia e de processos serão evidentemente mais beneficiadas, porque o custo de construção, o processo construtivo, são itens que tem que ser levados com muito rigor e decidem de maneira exponencial o sucesso ou o insucesso de cada um dos empreendimentos nesse segmento. Leonardo Zambolin: OK. Obrigado. Carlos Nunez, HSBC: Bom dia a todos. Eu gostaria de um esclarecimento. No release divulgado por vocês, vocês colocaram uma demonstração financeira pro forma adequada à nova legislação, mas excluindo uma série de efeitos, como receitas, contas a receber, custos de vendas, despesas comerciais, ágio, entre outros. É um pro forma, mas excluindo quase todas as contas relevantes. 10

11 Recentemente um dos peers de mercado divulgou também um resultado no qual ele já adotou pro forma mesmo todas as práticas novas contábeis, e isso teve um impacto substancial. Como é que vocês estão mensurando essa nova contabilização e o impacto que vocês vão ter? Quando que vocês vão divulgar o que seria o impacto real dessa nova prática contábil no resultado? Dois pontos aqui. Primeira coisa, só para não deixar nenhuma confusão: nós costumamos fazer uma demonstração pro forma própria, que é uma conciliação dos resultados pelas vendas, eu imagino que não seja disso que você está falando. Acho que você está falando do pro forma em relação às novas mudanças contábeis. É isso? Carlos Nunez: Isso. Então, em relação a isso, nós abrimos nosso capital em 2007, nós temos um período legal de adaptação à regra internacional seja ela US GAAP ou IFRS, que se completa no ano que vem, em Nosso propósito firme é de migrar para o IFRS como até citamos aqui na apresentação no ano de Então, neste momento, estamos em uma fase de transição, e todos os nossos números e dados divulgados foram absolutamente em consonância com o nosso auditor, que é a Price. Então essa forma de demonstração, e eu não sei exatamente a qual player você se refere quando fez essas observações, mas, de qualquer forma, nós estamos em processo de transição para que em 2009 a gente já esteja fazendo as demonstrações no padrão de IFRS, como prevê e preconiza nosso prazo desde a abertura do capital. Carlos Nunez: Então, só para esclarecer, nem para este ano e nem nos próximos releases vocês devem dar já algum pro forma, só para adiantar um pouco para o mercado qual seria o impacto. Até pela mensuração, causa mudanças substanciais na forma de contabilização, inclusive? Se você pegar o slide 21 da apresentação, que fala das práticas contábeis da, você vai ver uma série de adaptações nossas, por espontânea vontade, às práticas futuras. Imagino que você esteja acompanhando toda a discussão que tem sido feita aqui com legislação da CVM; muitas das coisas que foram preconizadas pela Lei agora começam a ser regulamentados pela CVM como instruções posteriores. O que nós temos feito de maneira muito clara e transparente com a Price, que é a nossa auditora, é uma discussão muito profunda para que a gente se adapte na 11

12 medida em que as novas instruções da CVM sejam emitidas, às novas regras. O mais importante é que a discussão, em relação à sua pergunta, de quanto nós estaremos adiantando ao longo deste ano do IFRS vai ser muito em função de como as novas instruções da CVM determinarem a necessidade desse comportamento. Eduardo Cytrynowicz: Só lembrando quem, em 2009, a gente pretende publicar o IFRS segundo a exigência do Novo Mercado, mas não como uma substituição às normas contábeis brasileiras. O que está acontecendo hoje é que, em função da Lei , que o Helio comentou, está havendo algumas mudanças nas normas contábeis para as companhias abertas, e a gente vai seguindo essas novas normas contábeis à medida que a CVM for publicando as suas regulamentações. A gente não quer nem antecipar o IFRS parcialmente, porque isso não é possível segundo a forma de publicação inicial de IFRS, nem tampouco tentar antecipar o que seriam as regulamentações da CVM antes do momento delas acontecerem. Carlos Nunez: Tudo bem, então. Muito obrigado. Rafael Peruzzo, Itaú: Bom dia a todos. Aqui no slide sete, vocês colocaram que vão fazer uso de uma tecnologia construtiva padrão InMax. Eu queria que vocês pudessem discorrer um pouco mais esse método construtivo, e saber, também, se vocês vão ter algum ganho de margem de rentabilidade utilizando esse processo. E se vocês me permitem outra pergunta, em especifico no segmento Acessível, qual é a margem bruta que vocês estão trabalhando? O Eduardo, acho, tinha comentado que a consolidada deve ficar entre 35% e 36%, mas no segmento Acessível, qual seria a margem bruta que vocês estão trabalhando? No tocante ao processo construtivo, é um sistema basicamente que usa a usinagem de painéis pré-moldados de concreto que se justapõem como se fosse um Lego, como se fosse um sistema de montagem. Então, você tem um uso mais extensivo de equipamentos e menos utilização de mãode-obra em termos de carpinteiros, pedreiros, serventes, armadores, o que vai de encontro a uma notória escassez de mão-de-obra que começa a percorrer o setor atualmente. Então, esse processo é tecnologicamente mais avançado, tem o uso muito menos intensivo de mão-de-obra, ele confere, nesse segmento, mais rapidez e qualidade. No tocante às margens, como a gente vai atuar em diversos estados, não só São Paulo, evidentemente que a margem bruta de cada empreendimento deverá guardar também uma relação com custo do terreno. Então, a gente pode esperar uma 12

13 variação, alguma coisa de 32% até 34%, 36%, dependendo evidentemente de onde o terreno for adquirido. Eduardo Cytrynowicz: Eu queria lembrar que é política da incidir as comissões sobre a comercialização na receita bruta. A gente entende que essa comissão é paga pelo cliente para o corretor, então não envolve a nesse momento, ela incide diretamente na receita bruta. É importante guardar isso em mente, principalmente quando é feita a comparação com outras empresas em diferentes segmentos. Rafael Peruzzo: Está ótimo. Muito obrigado. Alexandre Grzybowski, Sunset Administração de Recursos: Bom dia a todos. São duas perguntas, a primeira referente a vendas. A gente viu, pelo que aparenta, se vocês pudessem comentar, uma velocidade de vendas muito forte a partir de abril, que é em linha com algumas construtoras e incorporadoras do mercado. Eu queria que vocês comentassem um pouco mais a respeito disso, se isso está disperso na base de vocês, se foram lançamentos feitos recentemente ou se está disperso em 2007/2008; e qual é o perfil do comprador desses imóveis, se ele está usando aquela modalidade de crédito em que vocês vieram trabalhando desde o 4T07 ou não. Isso é a primeira pergunta. Como vocês esperam isso, também, ao longo dos próximos trimestres, visto que esse mercado está aquecido, quanto que isso estava da expectativa de vocês, se está muito mais rápido ou não e se isso vai ser bom para o fluxo de caixa da Companhia. A outra pergunta, referente a Imposto de Renda: se a gente olhar na página 14 do press release, duas das controladas passaram de lucro real para lucro presumido; então o valor do imposto teve, basicamente, um ganho. Eu queria saber se ainda existem outras controladas, e que tipo de alíquota gente pode esperar para a Companhia para o que vem a seguir. Obrigado. Bom dia. No tocante a velocidade de vendas, nós fizemos quatro empreendimentos lançados nos últimos 45 dias. Um foi o Sophistic, no Campo Belo, no final do trimestre passado, que são apartamentos de R$2 milhões, são 81 apartamentos. Nós já vendemos, em 45 dias aproximadamente 60% do prédio, uma altíssima velocidade de vendas, considerando o segmento que estamos trabalhando, que é de altíssimo luxo, padrão, são unidades de R$2 milhões. Por outro lado, nós também lançamos, agora, dois empreendimentos recentemente em São Paulo, no fim de semana passado, o Club Park Butantã, onde nós vendemos aproximadamente 220 unidades em dois dias; são apartamentos com tickets médios de aproximadamente R$400 mil. E também vendemos 85 apartamentos no Ipiranga, Plaza Maior Ipiranga, que são tickets médios de R$500 mil. Além de um outro 13

14 empreendimento comercial em Belo Horizonte, que também deu uma largada muito forte. Então, o que eu posso dizer é que a tem sido extremamente feliz em termos de comercialização nos últimos 45 dias, atestando a eficácia do produto e a escolha do projeto em ser lançado, inclusive em termos de estratégia e timing de comercialização. Eu diria que nós continuamos animados com nossos empreendimentos, nós temos vários lançamentos para serem feitos ainda neste trimestre; nós devemos chegar a aproximadamente 40% do nosso guidance VGV, lançado neste trimestre ainda, nós devemos chegar a alguma coisa entre R$800 milhões, R$900 milhões em lançamentos, atestando aquilo que nós dizíamos já no ano passado: que nós teríamos uma distribuição muito mais harmônica de lançamentos ao longo do exercício, que não haveria aquela concentração excessiva de lançamentos no último trimestre. Aquilo que nós dizíamos, estamos praticando; lançando e comercializando com velocidade cada vez mais crescentes. Eu quero lembrar que nós ainda temos aproximadamente 40 dias para finalizar o trimestre, portanto nós vamos ter muitas vendas dos empreendimentos já lançados. Eduardo Cytrynowicz: Com relação à sua pergunta do Imposto de Renda, a resposta direta é não, a gente não tem nenhuma expectativa de migração de sistema de tributação entre as nossas SPEs; a partir de 2006, com a regulamentação do patrimônio de afetação, nós deixamos muito claro que todas as SPEs que não estouravam o limite de faturamento, que possibilitasse a tributação pelo regime de lucro presumido, seriam feitas simplesmente uma SPE simples, e a partir daí a gente buscaria o benefício da regulamentação do patrimônio de afetação. O que acontece é que essas duas SPEs foram criadas anteriormente ao advento do patrimônio de afetação e tiveram, no ano de 2007, a receita superior ao limite do lucro presumido. A gente conseguiu reverter isso agora, no ano de 2008, voltando para o regime de lucro presumido. Só para completar o que o Eduardo falou, se você olhar o resultado do 1T07, a gente tinha exatamente um lucro líquido diminuído em função do fato de que, naquele momento, essas mesmas SPEs tinham sido transformadas de lucro presumido para lucro real, porque elas haviam no ano anterior ultrapassado o limite de faturamento permitido pela regulamentação de lucro presumido. Então, o que aconteceu agora é exatamente uma inversão disso e esse é o efeito que está sendo destacado na página que você mencionou do earnings release. Alexandre Grzybowski: Está perfeita esta questão. Só gostaria que vocês pudessem abrir um pouco mais a questão daquele financiamento, daquela promoção que foi feita na, daquele 20/20. Queria entender quanto que vocês estão usando daquele financiamento nas 14

15 vendas, se está sendo bem aceito o produto ou se vocês nem têm usado isso; como que estão sendo contratadas essas vendas? Obrigado. Daquele volume de linhas que foram colocados à disposição para a, era um total de R$800 milhões, neste momento a gente tem aproximadamente 20% de utilização daquelas linhas. Obviamente, como é um produto que tem pioneirismo, as operações se adaptam, vão se moldando conforme seja a própria demanda que o cliente demonstra para esse tipo de produto. Alguns, obviamente, têm um interesse maior, outros têm um interesse dependendo do produto, que não é tão significativo, mas está dentro da expectativa de um produto inédito, pioneiro, e, portanto, a gente vai moldando isso conforme a necessidade e a demanda que o cliente coloca. Até este momento, cerca de 20% do total das linhas foi o que a gente utilizou nesse tipo de produto. Alexandre Grzybowski: OK. Muito obrigado. Marina Negrisoli, Marathon: Bom dia a todos. A primeira pergunta, eu queria que vocês comentassem um pouco sobre a idade desse backlog que tem no slide de vocês da apresentação, mais ou menos em que fase média está. E a segunda, eu queria entender um pouco quais foram os fatores específicos que levaram a margem realizada do trimestre, de 37,9% no trimestre passado para uma margem quase 2 p.p. abaixo nesse trimestre. Obrigada. Eduardo Cytrynowicz: Primeiro, o nosso backlog é composto principalmente dos lançamentos mais recentes, a gente teve um volume expressivo de lançamentos principalmente a partir do 3T, mas mais forte no 4T07. Então, eu diria que boa parte desse backlog tem um timing para ser transformado em receita em um horizonte de dois a três anos, que é o período em que a construção vai se efetivar. Com relação à margem, a gente já vinha, desde o momento do IPO, falando, e inclusive era um guidance nosso, de que a margem bruta da Empresa iria reduzir para um patamar de 36%, em função principalmente de um maior reconhecimento de resultados naquele momento de empreendimentos emergentes; e agora eles já começam a incorrer, já começam a serem apropriados no custo do consolidado da Empresa, e a partir de agora a gente também espera isso aumentando em função de um maior reconhecimento de empreendimento, também agora no segmento Acessível. Então, eu diria que essa redução já era esperada, já era apontada, e já era transparente para o mercado. 15

16 Marina Negrisoli: Eu lembro bastante desse guidance, mas eu queria entender se está tendo alguma pressão de custo específica que tenha que mudar tanto. Porque eu não consigo entender, pelo menos o que eu abro daquela receita de vocês, atribuição de cada ano, que é da receita, que mudou tanto assim para ser uma diferença tão grande só por mais de Acessível do que tinha antes. Se não tem nada específico, como aumento de algum custo etc. É importante verificar o seguinte, se você pegar nossa margem bruta como ela estava até o 4T, e a gente mencionava isso, por uma questão de mix, a gente teve uma margem bruta que foi maior do que nós próprios supúnhamos no andar normal das nossas operações, ou seja, os 39% foram 1 p.p. fora da curva naquele momento, e a gente chegou obviamente a falar isso até mesmo no nosso conference call. Portanto, a margem de 36% é muito mais compatível com aquilo que nós temos como sendo a margem que seria mais corrente vamos chamar assim, em vez daqueles 39%. Então, a gente não encara isso como sendo exatamente uma queda, mas uma adaptação àquilo que nós entendemos que é a margem corrente. E, além do mais, esse é um ponto importante, o mix obviamente, dentro do que o Eduardo comentou com você agora, tende a situar a margem muito mais próxima do 36% do que daquele nível de 39% que nós vimos anteriormente. Marina Negrisoli: Tudo bem. Vocês poderiam comentar um pouco como vocês estão vendo a pressão de custos, tanto de mão-de-obra quanto em fundos na construção? Muito bem. A questão de pressão de custos efetivamente existe, não dá para ignorar essa situação no mercado. Há um grande volume de obras sendo iniciadas em todas as regiões do País; então, evidentemente tem uma demanda muito grande por esse setor, assim como alguns materiais e equipamentos também. O que eu tenho enfatizado e repetido ao longo do tempo é o seguinte: que evidentemente as empresas maiores e essencialmente verticalizadas, com serviços próprios de construção, vão ser evidentemente menos afetadas que aquelas empresas que, ou tendo uma escala menor ou não tendo serviço de construção, serão obrigadas a recorrer a serviços de terceiros. Como nós temos e tínhamos, a gente mostrou pela pesquisa, praticamente o maior número de m² em construção em termos residencial e comercial até o final do ano passado, a tem uma escala e tem uma força de garantia de suprimento de um lado, e de uma negociação de preços mais vantajosa de outro. 16

17 A gente tem hoje, como colocamos no slide anterior, aproximadamente 64 contratos de parceria firmados com os mais diferentes fornecedores de mão-de-obra, equipamentos e materiais, que por si só, pelo menos, é uma garantia em termos de suprimento e condições mais vantajosas de negociação. Mas, evidentemente, o próprio gráfico que a gente coloca começa a evidenciar certa pressão de custos no setor. Marina Negrisoli: Está bom. Obrigada. Operadora: Encerramos neste momento a sessão de perguntas e respostas. Gostaria de passar a palavra ao Sr. Carlos Terepins para as considerações finais. Carlos Terepins: Eu queria inicialmente agradecer novamente a confiança depositada por todos os investidores, analistas; e declarar-nos permanentemente em diálogo, acessíveis a responder quaisquer indagações que se façam necessárias. E finalmente também, agradecer, na qualidade de Presidente da Empresa, a esse corpo extraordinário de 692 colaboradores da, tem sido um prazer partilhar esse projeto que é jovem na forma, mas adulto, sereno e competitivo no conteúdo. Muito Obrigado. Operadora: A teleconferência da está encerrada. Agradecemos a participação de todos, tenham um bom dia. "Este documento é uma transcrição produzida pela MZ Data Products. Ao passo que é feito o possível para garantir a qualidade da transcrição, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Este documento não reflete nenhuma opinião de investimento. O conteúdo é de responsabilidade da empresa que realizou o evento que está transcrito neste documento. Por favor, consulte o website da respectiva companhia para mais informações sobre limites de responsabilidade. 17