Transcrição da Teleconferência Resultados do 3T08 BRMALLS (BRML3 BZ) 17 de novembro de 2008

Transcrição

1 Operadora: Senhoras e senhores, boa tarde, e obrigada por aguardarem. Sejam bem-vindos à teleconferência da BRMALLS sobre os resultados do 3T08. Estão presentes hoje conosco os senhores Carlos Medeiros, presidente da BRMALLS, e o Sr. Leandro Bousquet, Diretor financeiro e de Relações com Investidores. Informamos que a apresentação será gravada e que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da Empresa. Em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando mais instruções serão fornecidas. Caso alguém necessite de assistência durante a conferência, queira, por favor, digitar *0, solicitando a ajuda de um operador. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante essa teleconferência, relativas às perspectivas de negócios, projeções e metas operacionais e financeiras da BRMALLS, constituem-se em crenças e premissas da Diretoria da Companhia, bem como em informações atualmente disponíveis no mercado. Elas envolvem riscos e incertezas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Alterações na política macroeconômica ou na legislação e outros fatores operacionais podem afetar o desempenho futuro da BRMALLS e conduzir a resultados que diferem materialmente daqueles expressos em tais considerações futuras. Agora gostaríamos de passar a palavra ao Sr. Carlos Medeiros, que iniciará a apresentação. Por favor, senhor Carlos, o senhor pode prosseguir. Boa tarde. Obrigado por vocês estarem participando do nosso call de resultados do 3T. A nossa idéia é passar rapidamente por um resumo do release, e depois abrir para perguntas e respostas. Vocês podem seguir esse resumo pela apresentação que está disponível no nosso website, e eu vou começar essa apresentação na página dois da apresentação do website. Nos nossos resultados operacionais, a gente teve mais um trimestre de resultados excelentes. O nosso NOI cresceu no trimestre 52%, chegando a uma margem de quase 90%, atingindo R$73,5 bilhões. NOI dos mesmos shoppings cresceu 28% no trimestre, uma tendência que já vem dos outros trimestres, de um crescimento forte de NOI. EBITDA chegou a quase R$62 milhões, com crescimento de quase 46% e uma margem de quase 75%. O FFO ajustado atingiu R$37,4 milhões, com uma margem de 45% e um crescimento de quase 181% em relação ao mesmo período do ano passado. Em termos de vendas e aluguel, same-store sales do trimestre cresceu 12,7%, e 11,1% year-to-date, e same-store rent cresceu 2,4% no trimestre e 10% year-to-date, mostrando que a expectativa de desaceleração nas vendas do varejo ainda não se realizou no 3T, com o número de same-store sales, como vocês puderam ver, muito sólido, e o número de same-store rent muito suportado pelo crescimento do IGP desse ano, um pouco mais de 90% dos nossos contratos de aluguel são indexados a IGP. Nossa atividade comercial no trimestre continuou muito intensa. Tivemos quase 300 contratos de locação no trimestre, entre renovação e novos contratos, com leasing - 1 -

2 spread de quase 17% de renovação e quase 7% para novos contratos. Em termos de nossa posição financeira, a gente acabou o trimestre com quase R$760 milhões em caixa, e um perfil de dívida de bastante longo prazo, de 14 anos. O nosso resultado no trimestre foi afetado pela variação cambial do nosso bond perpétuo, que é um efeito não-caixa e, como já dito no release, nós temos um hedge dos pagamentos de juros desse perpétuo pelos próximos quatro anos e meio. Em termos dos nossos projetos de desenvolvimento, os projetos greenfields e de expansão, nós continuamos trabalhando para aprovação de todos esses projetos e, uma vez aprovados, vamos analisar o cenário macroeconômico naquele momento e a atratividade do projeto para os lojistas, e aí tomar a decisão do melhor momento para iniciar essas obras. Nós ainda não temos nenhum projeto que nós estamos em obras, e nós vamos tomar a decisão de iniciá-las depois de aprovado, quando a gente tiver uma segurança maior sobre a atratividade e o cenário macroeconômico daquele momento. Passando para a página seguinte, que tem os nossos principais indicadores operacionais e como eles vêm se comportando quando comparado, no caso de NOI de mesmos shoppings, há um ano. Como nos trimestres anteriores, grande parte do crescimento do NOI de mesmos shoppings veio dos shoppings adquiridos em 2007, quase 40%, o que mostra que a gente tem feito um bom trabalho em melhorar operacionalmente os shoppings que nós adquirimos. Os shoppings originais, que já eram da BRMALLS no início de 2007, também com um crescimento bastante forte, de 12%. Em termos de aluguel por m², a gente continua crescendo, o valor chegando a R$62 no final do trimestre. É um crescimento de quase 27% em relação ao mesmo período do ano passado. Em termos de pagamento em atraso, aqueles pagamentos com mais de 30 dias de atraso, como vocês podem ver a gente vem trimestre a trimestre, mês a mês reduzindo esse valor, chegando ao índice mais baixo da história da Companhia, que é 3,8% ao final do 3T08. Nossa taxa de ocupação também vem melhorando mês a mês, chegando também ao índice mais alto da Companhia, que é 96,6%, no final do trimestre. Como eu falei antes, em termos de crescimento de vendas, as vendas dos nossos shoppings continuam muito fortes. Same-store sales cresceu 13% no trimestre, e grande parte desse crescimento veio da classe média, onde a maior parte dos nossos shoppings está focada, e no Sudeste e Nordeste, onde também temos a maior parte dos nossos shoppings, quase 80% do nosso NOI. Atividades comerciais, foi mais um trimestre de atividade bastante elevada, quase 300 negócios, quase m² de ABL negociados, e um crescimento do aluguel por metro quadrado de 18%. Indo para nossa posição financeira, como eu falei antes, a gente fechou o trimestre com quase R$760 milhões em caixa, uma rentabilidade alta, quase 103% de CDI. Como vocês podem ver, um pedaço de 36% da nossa dívida está indexado à TR, que hoje tem um rendimento negativo em relação à nossa rentabilidade, então um pedaço razoável da nossa dívida a gente tem um superávit ao invés de um spread negativo

3 Em termos do nosso perfil da dívida, nós estamos com um custo médio de IGP + 6,1%, e um perfil médio de quase 14 anos. E com cronograma de amortização bem distribuído, nós temos quase R$150 milhões vencendo nos próximos 24 meses, o que é muito inferior à geração de caixa da Companhia. Na página seguinte, em termos de aquisições, a gente fez pequenas aquisições no trimestre, aumentando a nossa participação em algumas situações e crescendo o nosso NOI projetado em 9%. E por último, na página oito, um resumo dos principais indicadores da Companhia. Receita líquida no trimestre subiu quase 40%, no acumulado quase 68%; EBITDA subiu no trimestre 46%, no acumulado quase 77%. Mais importante, a gente vem conseguindo, trimestre a trimestre, melhorar a nossa margem de EBITDA, atingindo o nosso maior nível, quase 75% no trimestre, e levando o EBITDA acumulado para quase 74%. E o FFO ajustado para efeitos não-caixa chegou a R$37 milhões no trimestre, quase R$90 milhões no acumulado, um crescimento de 181% no trimestre. Esse é o resumo do release, e agora queria abrir para perguntas e respostas, eu e o Leandro estamos aqui para responder qualquer dúvida que os senhores tenham. Obrigado. David Lawant, Itaú Corretora: Bom dia. Parabéns pelos resultados, em primeiro lugar. Eu tenho duas perguntas. A primeira é sobre o breakdown que vocês mostraram do desempenho de vendas de shoppings por classe social. Queria saber, não sei se já dá para ter uma idéia de como foi esse número em outubro, e se a figura é mais ou menos parecida com essa? Depois eu faço a outra pergunta. A gente ainda não tem a quebra por classe e por região de outubro, mas o número de crescimento que a gente teve em outubro, de same-store sales, foi aproximadamente 11%. Então, não muito diferente do que a gente viu nos trimestres anteriores do ano, em setembro. Mas o breakdown a gente ainda não tem. David Lawant: OK. Obrigado. A outra pergunta é mais na parte contábil, sobre essa variação monetária do bônus perpétuo. Eu queria só entender o que está contando nisso, é a variação do principal mais a variação dos cupons, mas também tem uma parte dos cupons que já estão hedgeados? Eu queria só entender o que acabou entrando nesses R$59 milhões. Nesses R$59 milhões tem só a variação cambial sobre o principal, David. Como o Carlos mencionou, nós fizemos um hedge dos cupons para os próximos quatro anos e meio, então essa parte está em CDI, não está em câmbio

4 David Lawant: Está ótimo. Obrigado. Alexandre Miguel, Merrill Lynch: Boa tarde. Na verdade, eu tenho três perguntas. A primeira é referente aos leasing spreads que vocês reportaram, de 16,9% de renovação e 6,5%, se não me engano, de novos contratos. Eu queria entender o que é cada um, assim, como vocês medem o leasing spread de novos contratos, por exemplo, e por que a diferença acentuada, de 17% e 7%, mais ou menos? E a minha segunda pergunta é em relação ao caixa, à posição relativamente bem confortável de vocês. Vocês têm mais ou menos R$760 milhões em caixa, eu entendo que vocês estão com spread positivo no que vocês recebem no caixa em relação à dívidas, mas eu queria entender qual a estratégia de vocês, se vocês pretendem usar esse caixa para expansão orgânica mesmo, expansões e greenfields, ou se vocês estão vendo cenário de aquisição daqui para frente. E minha terceira pergunta é em relação aos projetos greenfields, um pouco relacionada à segunda, mais eu queria entender um pouco mais o detalhe. Eu entendo que vocês já devem ter projetos negociados, mas eu queria saber em que fase eles estão, no detalhe, em termos de construção ou negociação, ou o percentual já negociado. Obrigado. Eu vou responder as duas últimas, deixar a primeira para o Leandro. Em relação à nossa posição de caixa, a nossa estratégia tem sido preservar caixa, mas usar esse caixa para boas oportunidades. A gente acha que, sem dúvida nenhuma, ter caixa em um momento de incerteza e de volatilidade como a gente está vendo é muito importante, a gente tem adotado essa estratégia de preservar caixa e ter uma posição de caixa forte desde o ano passado, quando a gente fez várias emissões, chegando a essa posição que a gente tem hoje. Mas também não adianta nada você ter uma posição grande de caixa e não usar esse caixa. Então a gente está, obviamente, ativamente procurando boas oportunidades, e quando a gente achar que temos um bom uso para esse caixa, vamos usá-lo. Sobre a sua outra pergunta, como eu falei antes, nenhum projeto nosso está em fase de construção ainda. Todos eles estão em fase de aprovação e de projeto. Uma vez que esses projetos estejam aprovados completamente, nós vamos olhar a aceitação comercial desse projeto e o cenário macroeconômico naquele momento, e vamos decidir o melhor momento de iniciar a construção. Então, toda a parte onde você se compromete realmente com o montante de investimento elevado ainda não começou nenhum desses projetos. Nós temos, como você viu, uma posição de caixa super confortável para tocar todos esses projetos, e a nossa Companhia gera muito caixa também, então não temos nenhuma limitação de caixa para executar nenhum dos projetos que a gente tenha. É mais uma decisão do ponto de vista comercial, a gente tem que esperar esses projetos estarem aprovados para decidir se, comercialmente, é o melhor momento para começar a construção - 4 -

5 desses projetos ou não. E quando isso acontecer nós vamos comunicar ao mercado a nossa decisão de iniciar esses projetos, e isso vai acontecer nos próximos meses e trimestres. Eu vou passar ao Leandro para responder a primeira pergunta. Em relação ao leasing spread, como ele é calculado? No caso de renovação, a gente compara o aluguel do contrato que está sendo fechado com o último valor de aluguel corrigido que estava sendo pago por aquele lojista. Então, o leasing spread implica em um acréscimo real, uma vez que você compara com o aluguel corrigido. Em relação às novas locações, a gente utiliza o contrato do último lojista que ocupou aquele espaço, ou a nossa tabela de comercialização, o que for maior para fazer a comparação. Alexandre Miguel: OK. Só uma última pergunta. O que pode explicar essa diferença de novos contratos e renovação de contratos? No caso de renovação, são coisas específicas de cada shopping. O número de contratos que foram renovados no trimestre pode estar concentrado em um shopping onde a gente conseguiu um leasing spread mais alto, ou os aluguéis mínimos desses shoppings poderiam estar em níveis defasados e a gente corrigiu com as renovações, ou a gente compara as novas locações em geral com a tabela de vendas, e ela já está em níveis mais elevados. Todas as tabelas de vendas das lojas vagas a gente reajusta mensalmente a partir de níveis de mercado. Como você está falando de renovações, muitas vezes você pode pegar um contrato mais defasado. A gente pegou alguns shoppings que foram adquiridos ao longo de 2007 e de 2008, shoppings com níveis de aluguéis mínimos muito baixos, então você faz todo trabalho de melhoria do mix dos níveis de aluguéis mínimos. Alexandre Miguel: Está legal. Carlos, se você me permite só um follow-up da pergunta, em relação aos greenfields, vocês estão esperando aprovação de licença mesmo, das prefeituras, essas coisas? E outra pergunta era se você pudesse dar uma noção de que cap rate vocês estão olhando, o que você consideraria uma oportunidade boa para aquisição? A primeira parte, exatamente, estamos esperando. Para qualquer projeto de desenvolvimento, de expansão, você precisa ter aprovação dos órgãos competentes. Nós estamos nesse tramite. Não existe uma expectativa objetiva de data, é um processo que em vários lugares é demorado, e a gente precisa fazer algumas mudanças, fazer algumas adaptações para se adaptar às necessidades dos órgãos locais

6 Então a gente não tem comunicado nenhuma expectativa, até porque, como eu falei, não é um processo muito objetivo. Em relação ao que é boa oportunidade, a gente nunca comunicou isso claramente para o mercado em termos de taxas de retorno etc., mas a gente tem uma visão para taxas de retorno que nos satisfazem e que a gente acha que representam bons negócios, e quando a gente concretizar esses negócios, nós vamos passar o racional para o mercado. Mas hoje a gente não está informando exatamente qual a nossa visão de taxa de retorno. E quando eu falo bons negócios, não é simplesmente negócio de comprar shopping, eu acho que tem várias outras oportunidades que tem aparecido, tanto de terreno, ou oportunidades financeiras, ligadas à compra de outros ativos que podem trazer um bom retorno para a Companhia. Nós estamos olhando todas essas oportunidades, e quando nós efetivamente realizarmos alguma dessas transações, vamos ao mercado explicar o racional e o retorno esperado. Alexandre Miguel: Está OK. Obrigado. Marcello Milman, Santander: Bom dia a todos. Tenho duas perguntas na verdade. A primeira é referente ao Imposto de Renda, que foi bastante baixo esse trimestre. Queria saber só se tem algum motivo recorrente especial, se é o melhor planejamento, ou se vocês estão conseguindo fazer alguma reorganização com que torne essa menor taxa recorrente. Se vocês puderem falar um pouco sobre isso, seria bom. E a segunda pergunta está relacionada ao custo de ocupação que vocês apresentam, que foi, se não me engano, 9,7% no trimestre. Se vocês pudessem abrir qual a parcela do aluguel nesse custo por lojista, e a pergunta referente a isso seria mais setorial, se olhando para trás, em algum ponto vocês ficariam preocupados, em que momento o aluguel com percentual de vendas, se ele crescesse, vocês ficariam preocupados em não conseguir repassar o IGP-M, ou ter que baixar o aluguel para prevenir vacância? Essas seriam essas as minhas perguntas. Eu vou responder a segunda, o Leandro vai responder a primeira. Em termos dessa quebra, a gente não divulgou essa quebra. Talvez a gente divulgue no próximo trimestre, mas preferimos não divulgar nesse trimestre. Mas esse número, no nosso caso, é muito baixo. A gente está trabalhando por volta de 10%, obviamente depende de shopping a shopping, mas o mercado tem uma visão de 14%, 15%, são números que o lojista suporta. A gente está muito abaixo disso, então isso é uma preocupação que realmente nós não temos. E como você vê, historicamente, a gente vem trimestre a trimestre conseguindo melhorar esse custo de ocupação para os lojistas, então acho que a gente tem bastante margem para aumentar aluguel, se for o caso, através do IGP-M, sem se - 6 -

7 preocupar com esse nível. E olhando para frente, nós vamos continuar trabalhando para melhorar esse custo de ocupação. Tem coisas que nós estamos fazendo, implantando CSC, implantando ERP, e várias melhorias de processo nos shoppings que vão contribuir para melhorar esse custo de ocupação. Então a gente não só acha que tem espaço para ele subir, mas também a gente acha que tem muito potencial para reduzir, do lado de condomínio. Talvez o que você veja daqui para frente é um aumento na parte de aluguel e uma redução na parte de condomínio. Mas a gente vai olhar a possibilidade, no próximo trimestre, de abrir essa quebra entre custo de condomínio e despesas de aluguel, e aí passamos para o mercado. Eu vou passar ao Leandro para responder a primeira pergunta. Em relação à carga fiscal, acho que a gente já contava com um desempenho ao longo do ano. Tivemos no 1T uma carga bastante elevada como percentual da receita, mas tinha uma série de economias que a gente poderia fazer ao longo do ano, ágios que nós não estávamos aproveitando, de algumas aquisições que nós fizemos no ano passado, que já estavam no nosso cronograma, a partir de reestruturações societárias que estavam em curso, passar a aproveitar. E exatamente isso que se refletiu nos números desse trimestre. Você vê que no acumulado do ano a carga total está em torno de 13%, nossa expectativa é que ela pudesse ficar abaixo de 14%, então já atingimos a nossa expectativa em relação à carga total. É possível que a gente ainda tenha algumas melhorias que podemos fazer, do ponto de vista de aproveitamento de algumas economias fiscais, mas o número do trimestre a gente não pode dizer que é recorrente como percentual da receita, mas o número acumulado do ano, sem dúvida é o que a gente trabalha em termos meta de custo fiscal total. Marcello Milman: Só para tirar uma dúvida, nesse trimestre vocês nem conseguiram se beneficiar tanto dessa despesa da dívida cambial? Mais do ágio e de outras coisas. Exatamente. Marcello Milman: OK. Obrigado, e parabéns pelos resultados. Alexandre, Schroders: Boa tarde. Em primeiro lugar, queria parabenizar pelos resultados do 3T. Apesar dos fortes resultados dos últimos trimestres e da natureza bem sensível do negócio, os papéis da Empresa vem under-performando o índice Bovespa nos últimos meses. Nesse sentido, gostaria de saber a posição da Empresa em relação a um possível - 7 -

8 buyback, e se seria mais atrativo recomprar os papéis da Empresa do que fazer aquisições nesse momento? Muito obrigado. A gente tem pouca reserva para comprar ação, como você deve ter visto no balanço. A gente tem reserva na ECISA, que é uma subsidiária, e também é pouca reserva, quase R$50 milhões de reserva. Então, a gente está analisando a possibilidade de usar essa reserva para fazer um programa de recompra, estamos finalizando essa análise, e caso a gente decida ir em frente, é uma coisa que vamos fazer no curto prazo. Alexandre: Está ótimo. Muito obrigado. Operadora: A sessão de perguntas e respostas está encerrada. Agora gostaria de passar a palavra para a Companhia para suas considerações finais. Obrigado pela participação de vocês no nosso call, e boa tarde. Operadora: A teleconferência da BRMALLS está encerrada. Agradecemos a participação de todos e tenham uma boa tarde. Este documento é uma transcrição produzida pela MZ. A MZ faz o possível para garantir a qualidade (atual, precisa e completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais danos ou prejuízos que possam surgir com o uso, acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão desta transcrição. Este documento é uma transcrição simples e não reflete nenhuma opinião de investimento da MZ. Todo o conteúdo deste documento é de responsabilidade total e exclusiva da empresa que realizou o evento transcrito pela MZ. Por favor, consulte o website de relações com investidor (e/ou institucional) da respectiva companhia para mais condições e termos importantes e específicos relacionados ao uso desta transcrição