FAVELAS: UM PROBLEMA DE MERCADO? A COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS EM FAVELAS NA RMSP.

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1 XIII ENCONTRO DA ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE PÓS-GRADUAÇÃO E PESQUISA EM PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL 25 a 29 de maio de 2009 Florianópolis - Santa Catarina - Brasil FAVELAS: UM PROBLEMA DE MERCADO? A COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS EM FAVELAS NA RMSP. Nelson Baltrusis (Universidade Católica do Salvador) - nbaltrusis@yahoo.com.br Nelson Baltrusis, sociólogo, Doutor em Arquitetura e Urbanismo pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, professor do Mestrado em Planejamento Territorial e Desenvolvimento Social da Universidade Católica do Salvador

2 1 Favelas: um problema de mercado? A Comercialização de Imóveis em Favelas na RMSP RESUMO A questão da comercialização de imóveis irregulares, particularmente em favelas e loteamentos clandestinos, entre a população de baixa renda expressa uma das faces mais cruéis do processo de reprodução do espaço urbano em nossas cidades. i Esse tipo de transação pode ser caracterizado como um segmento do mercado de imóveis usados para baixa renda, que contribui sobremaneira na estruturação da metrópole desigual, concentrando os pobres em espaços carentes de infra-estrutura e de condições ideais de reprodução de uma cidade mais justa. Este segmento pode ser apreendido pela forma diversificada de moradias e localizações criadas por estas populações como estratégia de sobrevivência. Talvez o acesso a uma moradia precária, sem a segurança de posse e adquirida através dos mecanismos do mercado seja a característica mais marcante do desmonte do Estado brasileiro. As políticas de provisão baseadas na construção de conjuntos habitacionais que predominaram até meados dos anos 1980, foram substituídas por ações pontuais que possibilitaram a consolidação deste mercado de irregularidades.

3 2 Favelas: um problema de mercado? A Comercialização de Imóveis em Favelas na RMSP 1 Introdução. A questão da comercialização de imóveis irregulares, particularmente em favelas e loteamentos clandestinos, entre a população de baixa renda expressa uma das faces mais cruéis do processo de reprodução do espaço urbano em nossas cidades. ii Esse tipo de transação pode ser caracterizado como um segmento do mercado de imóveis usados para baixa renda, que contribui sobremaneira na estruturação da metrópole desigual, concentrando os pobres em espaços carentes de infra-estrutura e de condições ideais de reprodução de uma cidade mais justa. Este segmento pode ser apreendido pela forma diversificada de moradias e localizações criadas por estas populações como estratégia de sobrevivência. Talvez o acesso a uma moradia precária, sem a segurança de posse e adquirida através dos mecanismos do mercado seja a característica mais marcante do desmonte do Estado brasileiro. As políticas de provisão baseadas na construção de conjuntos habitacionais que predominaram até meados dos anos 1980, foram substituídas por ações pontuais que possibilitaram a consolidação deste mercado de irregularidades. Os municípios da metrópole paulistana se estruturam segundo um padrão de urbanização e de segregação espacial marcada por diferenças nas formas de ocupação e produção do espaço. Entre essas formas estão as favelas, que se constituem em assentamentos informais, cuja dinâmica de produção e comercialização fundiárioimobiliária é pouco conhecida. (Abramo e Faria, 2000, pg. 421). A pesquisa sobre comercialização de imóveis irregulares é recente. O tema já foi observado por pesquisadores que trabalhavam com favelas nas décadas de 1970 e Souza (1980) ao descrever o processo de urbanização da favela de Heliópolis em São Paulo verifica que os imóveis localizados na área de intervenção eram objetos de especulação e comercialização.valadares (1980) descreve o processo de compara e venda de imóveis em favelas no Rio de Janeiro. No entanto o problema da comercialização se torna evidente a partir de meados dos anos A precarização das condições de moradia em todas as partes do mundo, particularmente nos países do chamado terceiro mundo, chamou a atenção para como os mais pobres, que não conseguem ser atendidos pelos programas governamentais e muito menos pelo mercado formal, satisfazem suas necessidades de moradia. Os estudos sobre a comercialização de imóveis informais nascem da necessidade de apreender as dinâmicas existentes neste segmento, como se organiza este sistema e se

4 3 ele pode contribuir para o desenho de políticas habitacionais mais condizentes com as necessidades desta demanda. Recentemente, alguns trabalhos têm se ocupado de estudar este segmento de mercado, destacamos os trabalhos de Abramo iii (2001) sobre o processo de comercialização das favelas no Rio de Janeiro, atualmente o professor Abramo coordena uma pesquisa sobre a comercialização de imóveis informais em 5 capitais brasileiras: Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre, Recife, Florianópolis, Belém e outras em cidades latino-americanas: Bogotá, Buenos Aires e Montevidéu. Baltrusis que realizou sua dissertação de mestrado sobre o tema em 2000 e deu continuidade com sua tese de doutorado, finalizada em De acordo com dados censitários de a região metropolitana de São Paulo possuía de habitantes, destes vivem em favelas. O processo de favelização da Região Metropolitana de São Paulo se intensifica a partir da década de 80. Ao observarmos a Tabela 1 Crescimento do número de favelas e população favelada no município de São Paul, percbemos que o número de favelas e de população favelada cresceu de habitantes em 1973 para em Até meados dos anos 70 o número da população favelada era pequeno, pois a principal forma de irregularidade urbana era a comercialização de loteamentos clandestinos ou irregulares e a locação de unidades em cortiços nas áreas centrais degradadas. O aumento do número de favelas e da população favelada se deveu a uma série de fatores políticos e econômicos, tais como o processo de redemocratização do país, a recessão econômica, desmonte do principal órgão que financiava a política habitacional: o Banco Nacional de Habitação. Diante desta perspectiva a população, sem emprego formal, e sem o aparato do Estado para provir sua necessidade básica de morar iniciou um processo de ocupação loteamentos desocupados que se transformaram em novas favelas e ampliaram e adensaram as favelas já existentes. Estas ocupações, expontâneas no inicio depois organizadas por movimentos sociais de luta pela moradia, garantiam o acesso aos mais pobres a um lote num assentamento precário. Atualmente, a principal forma do acesso a um barraco numa favela se dá via mercado informal. Esse trabalho tem por objetivo compreender a importância do processo de comercialização na estruturação do espaço urbano na região metropolitana bem como caracterizar o funcionamento do mercado imobiliário informal, a partir dos preços dos imóveis comercializados ou ofertados durante no ano de Procedimentos metodológicos No intuito de compreender a importância do processo de comercialização na estruturação do espaço urbano da cidade e caracterizar o funcionamento do mercado imobiliário

5 4 informal nas favelas, realizamos uma pesquisa de campo em 16 favelas localizadas em 6 municípios metropolitanos: São Paulo, Guarulhos, Diadema, Barueri, Embu e Taboão da Serra. (Ver Quadro I Caracterização dos Municípios e Favelas). Este trabalho identificou os preços dos imóveis ofertados e comercializados nas favelas dessas municipalidades, bem como os atores, e a dinâmica de funcionamento deste mercado. Foram pesquisados os chefes de famílias de todos os imóveis que possuíam placas, e ou indicações de venda num total de 454 residências. Também entrevistamos todos os moradores de imóveis que adquiriram imóveis na favela no último ano (332), foram entrevistados todos os moradores que locam além de técnicos das prefeituras e lideranças das favelas objeto desse estudo. iv Em cada municipalidade foram escolhidas pelo menos uma favela: Barueri, Embu e Taboão, em Diadema foram escolhidas duas, Guarulhos quatro e São Paulo foram oito, obedecendo aos seguintes critérios: a) Número de unidades 2 pequenas: até 50 unidades, 2 médias entre 100 e 500 unidades e 2 grandes mais de 500 unidades; b) Localização que elas fossem distribuídas por toda a cidade; c) Tempo de existência, favelas mais antigas estruturadas favelas recentes; d) Grau de urbanização e organização. Quadro I - Caracterização dos municípios e das favelas pesquisadas. Município Caracterização São Paulo Entre os municípios da RMSP apresenta o maior número de população favelada: de acordo com os dados do centro de Estudos da Metrópole CEM (2000). As taxas de crescimento populacional vêm diminuindo ao longo do tempo, no entanto o número de população favelada vem aumentando. Atualmente, estima-se que 11% da população viva em favelas. Via de regra, as favelas paulistanas apresentam boas condições de infra-estrutura, semelhantes aos dos bairros periféricos, a maioria das casas são de alvenaria. Porém, ainda existe um grande número de favelas e de população favelada vivendo em condições precárias. Favelas pesquisadas: Paraisópolis localizada na Vila Andrade na zona Sul, numa área de m² com habitantes; São Remo, no Butantã na Zona Oeste numa área de m², população indefinida; Jardim Esmeralda, Cidade Dutra, Zona Sul com m² e população de moradores; Maria Cursi, São Mateus, Zona Leste - I, com moradores.

6 5 Guarulhos Diadema Barueri Embu Taboão da Serra Nossa Senhora Aparecida, São Miguel Paulista, Zona Leste II, população É os segundo maior município da região com habitantes (IBGE, 2000) sendo que cerca de 14%, ou seja vivem em favelas (PMG, 2002). As favelas vem crescendo a uma taxa anual de 13,5% Favelas Pesquisadas: São Rafael, Jd. Nova Galvão, população aproximadamente habitantes. Santa Cecília, localizada no Bairro Santa Cecília conta com aproximadamente 400 habitantes Presidente Dutra II Presidente Dutra aproximadamente habitantes. Bela Vista, no Bairro do mesmo nome conta com aproximadamente moradores. O município com 30,7 km² sendo que 30% estão localizados em áreas de proteção ambiental possui 1/3 de sua população vivendo em favelas, do total de habitantes cerca de residem em favelas. A maior parte das favelas da cidade são urbanizadas, pois o município foi um dos primeiros a intervir nesses núcleos desde Favelas pesquisadas: Barão de Uruguaiana, Jardim Ruyce, área de m² e população de 500 moradores. Vila Olinda, Taboão localizada numa área de m² conta com uma população de habitantes. Em Barueri os condomínios fechados e a industria pode ser apontado como um fator de indução a consolidação de favelas. As favelas surgem na cidade ainda na década de 1960 e vão se consolidar a partir dos anos 80. De acordo com dados da prefeitura cerca de 17% da população vive em favelas. Favela pesquisada: João Rodrigues Nunes, Jd. Mutinga, aproximadamente 400 moradores. Cerca de 80% do município é composto por pequenas habitações precárias construídas em blocos aparentes, concentradas na zona leste do município. Favela pesquisada: Jardim Silvia, Centro, aproximadamente 400 pessoas. Cerca de 22% do total de domicílios podem ser caracterizados por favelas. Favela pesquisada: Irati, na Vila Mafalda numa área de m² com moradores. 3. As Favelas na Região Metropolitana de São Paulo. Nos últimos anos as favelas se consolidaram como uma das alternativas de moradia para a população de baixa renda. De acordo com dados do Censo 2000 dos 39 municípios da

7 6 RMSP, apenas 20 possuem favelas. As favelas da RMSP se localizam nas regiões periféricas do município pólo São Paulo e nos municípios próximos formando uma mancha da informalidade, que cresce ocupando áreas ambientalmente frágeis, como as da represas Billings e Guarapiranga ao sul e sudeste, e a Serra da Cantareira ao norte. Observa-se também a existência de assentamentos próximos aos mercados de trabalho em potencial, seja eles formais ou informais e próximos a vias expressas e rodovias. Os dados do IBGE 2000 indicam que 10,08% do total dos domicílios da RMSP estão localizados em favelas. Apesar da maioria dos municípios metropolitanos possuírem favelas, esta população se concentra nos município de São Paulo, Guarulhos, Osasco, Diadema, São Bernardo do Campo, Santo André, Embu, Barueri, Taboão da Serra, Jandira, entre outros. 2.1 O crescimento das favelas na RMSP. O processo de favelização da região metropolitana de São Paulo é recente e intensificouse nos últimos 30 anos, e pode ser classificado como uma expressão do processo desigual de produção social do espaço nas cidades brasileiras. Até a década de 70 do século XX a principal forma de informalidade na região metropolitana de São Paulo era o loteamento clandestino. v Observando os dados da Tabela 1 Evolução das favelas em São Paulo, percebe-se que nos anos 70 apenas 1,6% da população residia em favelas. Entre 1970 e 1980 a população favelada cresce para 4,07% do total e em 1991, de acordo com dados censitários a população favelada chega à 7,5%. Em 2000 o Censo aponta para uma população de habitantes, ou seja quase 9% do total da população. Do ponto de vista territorial a informalidade expressa a desigualdade econômica existente na sociedade brasileira. As favelas, aliadas a outras formas de ocupação, como os loteamentos irregulares e assentamentos precários, demonstram a vulnerabilidade sócioterritorial de grande parcela da população. Tabela 1 Evolução das favelas em São Paulo Ano Nº favelas Nº domicílios População favelada % da pop. total , , , , , , , , , ,12 1 Cadastro de favelas PMSP 2 IBGE Censo Demográfico 3 Censo de Favelas 4 Estimativas CEM 5 Estimativas FIPE 6 Contagem IBGE Fonte: dados sistematizados por Pasternak, 2004.

8 7 O crescimento das favelas transforma o desenho do espaço urbano, bem como as relações sócio-territoriais, criando espaços diferenciados às vezes contínuos onde convivem lado a lado, ainda que separados por muros, ricos e pobres. Outras vezes separados por grandes distâncias, proporcionando o crescimento de uma cidade periférica, carente do acesso aos bens da cidade. Neste sentido, Pasternak e Bógus descrevem a região metropolitana como uma cidade dos anéis, quanto mais periférico for o anel mais exclusão social e territorial. vi De acordo com Pasternak & Baltrusis, (...) os moradores mais pobres são impelidos para regiões cada vez mais distantes, tanto para o entorno da capital como para as cidades limítrofes. A polarização social visível a olho nu, ganha novos contornos: a pobreza se espalha por todo o tecido municipal, enquanto que as classes mais abastadas se concentram em verdadeiros enclaves de riqueza, sobretudo na região sudoeste da capital. As demais camadas sociais se distribuem de forma espraiada, empobrecendo em direção da periferia (Pasternak & Baltrusis, 2003, pg. 04). No entanto, Valladares & Preteceille (2000) alertam que as favelas, geralmente associadas ao espaço típico de concentração de pobreza urbana, conceito comum a vários autores e à mídia em geral, e que não pode nem deve ser considerada uma regra, uma vez que as favelas não se distinguem assim tão fortemente do conjunto do tecido urbano e que as situações de pobreza urbana extrema são mais freqüentes fora das favelas (Valadares e Preteceille: 2000, pg. 399). Vários autores como Maricato (2001), Torres & Marques (2002), Pasternak (2003) destacam que nas últimas décadas vivemos um paradoxo. Verificou-se um processo de melhoria da qualidade de vida da população brasileira. Alguns indicadores sociais como a queda da mortalidade infantil, aumento da expectativa de vida, apresentaram melhoras significativas. Para Maricato apesar desta melhora não ser homogênea para todas regiões do país, houve nos últimos anos uma notável e clara melhora de vida de toda a população brasileira (Maricato 2001, pg. 28). No entanto essa melhoria não se demonstrou suficiente para reverter o quadro de precariedade que alguns grupos sociais, residentes em partes mais precárias da cidade obtivessem o seu diretor pleno de acesso aos bens da cidade.

9 8 Mapa 1 RMSP, distribuição das Favelas. Favelas Área Urbanizada Manaciais Estradas Avenidas Fonte: LUME/FAUUSP O espaço das favelas na cidade Ao observar o mapa da RMSP percebemos que as favelas se concentram nos municípios periféricos próximos ao município sede São Paulo, caminhando em direção aos municípios fronteiriços a RMSP. Em alguns casos, nota-se uma tendência de conurbação das favelas dos municípios do ABCD com os municípios da região metropolitana da Baixada Santista. Podemos observar no mapa que as estradas e grandes avenidas de ligação se transformaram em verdadeiros eixos de concentração de favelas e assentamentos irregulares, contribuindo para a expansão deste tipo de moradia para os municípios periféricos. Isto porque, a possibilidade de deslocamento e as atividades econômicas e de geração de renda, ainda que através do trabalho informal, que estes eixos proporcionam, tais como o comércio de beira de estrada, as empresas de logística de transporte, o acesso ao centro e outras cidades, o acesso a condomínios residenciais de classe média, a concentração de pólos de desenvolvimento com zonas industriais e ou de produção podem ser apontados como fatores relevantes para a atratividade destes assentamentos nas cidades cortadas por estas rodovias. Outro elemento concentrador de favelas são as áreas de mananciais e de proteção ambiental, caracterizada pelo baixo valor imobiliário dos terrenos devido às restrições de uso impostas pela legislação. 3 A dinâmica do mercado imobiliário nas favelas da RMSP A opção por adquirir um imóvel numa favela significa que o comprador desembolsará uma grande quantia de recursos financeiros. O preço médio de um imóvel de alvenaria com dois quartos, sala, cozinha e banheiro, com aproximadamente 40 ou 50 m 2, numa favela bem estruturada e localizada em São Paulo, custa em média entre R$ ,00 a R$ ,00. Isto significa que o preço por metro quadrado pode chegar a R$ 400,00. De acordo com Baltrusis (2000 e 2005) por valores semelhantes, podemos encontrar um apartamento na região central da cidade de São Paulo. Resultados semelhantes foram

10 9 verificados por Abramo (2000) para as favelas no Rio de Janeiro. Por até R$ ,00 é possível encontrar imóveis em edifícios localizados em áreas mais degradadas. Se a opção for adquirir um apartamento novo, empreendido pelo mercado, com cerca de 45 m 2, é possível encontrar, em bairros periféricos, imóveis financiados a partir de R$ ,00. vii Se a opção for alugar um imóvel, ele poderá escolher várias opções em diversos locais por valores que variam em média de R$ 80,00, por um barraco de madeira em uma favela com urbanização precária com um cômodo, a R$ 225,00, por um sobrado com dois ou três dormitórios no centro de favela bem localizada. Praticamente os mesmos preços praticados em imóveis com as mesmas características em bairros periféricos, a vantagem de alugar numa favela seria a isenção de tributos e taxas. Se de fato existe uma gama de opções do produto moradia a preços compatíveis com aqueles comercializados em favelas, o que levaria a população de baixa renda a optar por um imóvel na favela? Por que parte da população pobre satisfaz a sua necessidade de morar em assentamentos irregulares adquirindo ou alugando seu imóvel em favelas no mercado informal? O processo de escolha de um imóvel obedece a uma série de fatores racionais: preço, localização, vantagens relativas etc. e outros não-racionais. Abramo (2001) destaca que existe um forte indício de que as preferências locacionais acessibilidade, vizinhança e estilo de vida teriam uma grande importância no universo familiar dos pobres. Abramo destaca que (a partir) da localização residencial, os pobres podem ter acesso diferenciados a núcleos de emprego e renda, bolsões de serviços e comércio urbano, transporte coletivo, equipamentos e serviços públicos e a outros fatores de acessibilidade relacionados com a posição da favela na hierarquia de localizações da cidade (Abramo, 2001, p. 1572). 3.1 Os fatores que contribuem na formação do preço Quando nos referimos ao mercado imobiliário em favelas, estamos tratando de uma estratégia que a população pobre utiliza para suprir sua necessidade de moradia. Neste sentido a localização de um imóvel tem um papel fundamental na estruturação da dinâmica imobiliária em favelas. A localização entendida aqui como proximidade de emprego e da rede de amigos e parentes é um componente importante para a escolha de um imóvel, como destacam autores como Abramo (2001) e Baltrusis (2000). Via de regra, os compradores de imóveis em favelas escolhem de acordo com interesses econômicos, geralmente próximos ao local de trabalho, ou de uma rede de solidariedade, onde o comprador possui vínculos parentais, de amizade ou culturais com outros moradores da

11 10 localidade. Para Abramo os fatores da proximidade de uma eventual fonte de rendimento e os fatores de vizinhança são apontados como motivos de localização de escolha dos pobres urbanos (Abramo, 2001, pg.1566). A qualidade da unidade habitacional também pode ser apontada como um elemento constituinte da formação do preço. Se um imóvel estiver em bom estado de conservação e com bom acabamento, a tendência é que seu preço seja maior que o daquele em péssimas condições e com acabamentos precários. Quando analisamos os preços médios dos imóveis comercializados no último ano, sem considerar o tamanho dos lotes e da área construída, nos foi possível observar com mais clareza essas duas pontas: de um lado os imóveis em ótimo estado de conservação, de alvenaria, que foram comercializados por preços médios de R$ ,00, e, de outro, os imóveis em péssimo estado, a uma média de R$ 2.900,00. Tabela 02 - Conservação do imóvel X Tipo de acabamento (preços médios)* Alvenaria com Alvenaria sem Madeira Total geral acabamento acabamento Ótimo R$ , R$ ,00 Bom R$ ,00 R$ , R$ ,57 Regular R$ ,00 R$ ,71 R$ 3.416,67 R$ 8.248,51 Ruim R$ ,00 R$ 8.166, R$ ,34 Péssimo R$ 3.000,00 R$ 4.700,00 R$ 1.000,00 R$ 2.900,00 * sem considerar o tamanho dos lotes e área construída. Fonte: Pesquisa Mercado Imobiliário Informal em Favelas da RMSP Tipologia Se a localização e a estrutura de oportunidades podem ser apontadas como os principais atributos para a escolha de um imóvel em favela e, conseqüentemente, pelo processo de formação de preço na estrutura fundiária e imobiliária de uma favela, a tipologia do imóvel adquirido, ou ofertado pode ser apontado como um componente diferencial. Os produtos imobiliários ofertados podem ser caracterizados pela diversidade e pela capacidade de atender às diversas necessidades e capacidade de comprometimento de renda de uma família que pretenda residir num imóvel localizado numa favela. Tabela 03 - Tipos de imóveis (%) Tipo Vendedores Compradores Locatários abs % abs % abs % Casa ,5 Sobrado ,5 Residência c/ comércio 16 4,5 4 1 Apartamento 06 1, Fonte: Pesquisa Mercado Imobiliário Informal em Favelas da RMSP

12 11 Para efeito deste trabalho a tipologia diz respeito ao número de cômodos, ao material utilizado, à qualidade da construção, ao tamanho do lote e à sua forma de implantação, entre outros fatores que também podem ser considerados determinantes na formação do preço. Os imóveis construídos com materiais precários, na parte de cima da laje ou ocupando uma pequena parte de um lote, aparentemente, possuem preços menores que imóveis bem implantados e acabados em lotes definidos. Ver quadro II indicativo de preços das diversas tipologias As condições de infra-estrutura O acesso do assentamento à infra-estrutura básica agrega valores ao imóvel. Esse acesso pode ser precário ou até irregular. A simples expectativa de melhoria de uma área pode provocar a valorização do imóvel. Valladares já observava que a expectativa de melhoria ou de mudança, e, no caso do Rio de Janeiro nos anos 1970, de ser atendido pelo programa de moradia do BNH, aumentou a demanda por barracos em favelas, o que provocou a ação de muitas pessoas que, aproveitando-se da situação, construíram novos barracos em espaços ainda vazios, chegando a incluir em seus projetos cômodos de aluguel (Valladares, 1978, p. 52). Atualmente, como constatam vários autores, os indicadores de acesso a rede de infraestrutura urbana numa favela é muito semelhante ao observado em outros bairros da cidade. Nas visitas técnicas e pesquisas realizadas nas favelas constatou-se que todas as favelas visitadas e pesquisadas possuem acesso a rede de infra-estrutura, observouse que em algumas delas nem todos os imóveis tem acesso regular ou regularizado ao serviço. Nestas favelas, pudemos observar pelo menos duas categorias de preços de imóveis: os que possuem acesso regular ou regularizado e que agregariam mais valor ao preço final comercializado; os que acessam a esses serviços de forma irregular, e que não teriam incorporado essa benfeitoria aos preços final. No entanto, seria necessário pesquisar mais sobre o tema, pois aparentemente os imóveis que acessam irregularmente os serviços poderiam ter um preço maior, pois o seu proprietário não arcaria com os custos destes serviços Acesso ao trabalho O fator deslocamento casa-trabalho-casa interfere na escolha individual de imóvel em favela. Aparentemente, existe uma relação entre os locais de trabalho dos chefes de famílias e a moradia atual; de acordo a pesquisa, cerca de 35% dos chefes de famílias trabalham na própria favela ou em bairros do seu entorno, não necessitando de transportes, pois realizam o percurso a pé ou de bicicleta; 59% utilizam-se para seu deslocamento de transportes públicos, ônibus, vans, trens e metrôs; destes, 15% utilizam

13 12 mais de uma condução; e apenas 6% utilizam carro próprio ou motocicleta para se deslocar. De acordo com essas informações, poderíamos afirmar que, além da proximidade ao trabalho, a acessibilidade a transportes públicos ou alternativos poderia contribuir para a formação de preço. Dentro dessa lógica, uma favela localizada numa região mais periférica poderia concorrer com uma mais central, desde que possua uma boa rede de acessibilidade. A relação entre a mobilidade residencial, tanto entre favelas como intra-favela, pode ser um componente importante na análise da formação dos preços dos imóveis, bem como na estruturação dos espaços e das relações que esse espaço estabelece com o entorno e com a própria cidade. Vale destacar que 48% dos compradores já residiam em favelas antes de adquirir o atual imóvel, sendo que cerca de 35% na própria favela e outros 13% vieram de outras favelas da RMSP. Os outros 52% se distribuem da seguinte forma: 5,5% no próprio bairro, 41% de outros bairros da cidade e 4,5% de outras cidades. Entre os moradores de aluguel 66,5% residiam, anteriormente, em favelas sendo que 40% na própria favela enquanto, 26,5% vieram de outras favelas. Provenientes de outros bairros da cidade foram identificados 26%, e 16% vieram de outras cidades da RMSP; os 4,5% restantes ou vieram do mesmo bairro ou de outras cidades fora da metrópole. Isso indica que a demanda por imóveis em favelas é formada, preferencialmente, por pessoas que já residiam ou residiram em favelas. A proximidade de parentes e amigos, a oportunidade de emprego, a proteção, a fuga da violência são os temas mais apontados por moradores das favelas pela opção ou permanência na localidade. O que garantiria essas vantagens apontadas, tanto por compradores como por vendedores e locatários, seria uma rede social de proteção e solidariedade. Tabela 04 - Compradores. Motivos para compra Motivos Abs %. Mudar de cidade ou voltar ao local de origem Localização e infra-estrutura Violência Problemas familiares Problemas financeiros Outros Total Fonte: Pesquisa Mercado Imobiliário Informal em Favelas da RMSP

14 13 5. Considerações finais. O estudo sobre a comercialização de imóveis nas favelas da região metropolitana de São Paulo contribuirá para a compreensão do processo de escolha dos pobres em adquirir seus imóveis em determinadas favelas. Os resultados encontrados a partir da pesquisa de campo são múltiplos e apontam para o crescimento da irregularidade urbana nos assentamentos populares e a consolidação da comercialização como forma de acesso ao solo e a um imóvel numa favela nas cidades brasileiras. No decorrer deste trabalho foram visitadas nove cidades da região metropolitana de São Paulo (Barueri, Diadema, Embu, Guarulhos, Osasco, São Bernardo do Campo, São Paulo, Suzano e Taboão da Serra) para levantamento de dados sobre as suas favelas, entrevistar seus técnicos e realizar vistorias técnicas. Deste universo foram selecionadas 14 favelas em seis municípios: Barueri, Diadema, Embu, Guarulhos, São Paulo e Taboão da Serra considerando o grau de urbanização e de regularização de cada uma das favelas e a posição geográfica e as características sócio-econômicas de cada município. A falta de estudos sobre preços de comercialização de imóveis em favelas de cidades da Região Metropolitana de São Paulo e, até mesmo séries históricas de preços de imóveis autoconstruídos em bairros e assentamentos populares foi sem dúvida um obstáculo para uma analise mais precisa. Diante deste quadro não foi possível estabelecer uma relação entre os preços praticados nas favelas, ou pelo menos em algumas favelas, com aqueles praticados no mercado imobiliário secundário (imóveis usados) em bairros e loteamentos de baixa renda. Apoiando-se no trabalho de Baltrusis (2000) sobre o mercado imobiliário informal nas favelas Paraisópolis e Nova Conquista foi adaptado um conjunto de instrumental com o intuito de dar conta de amenizar as imperfeições que a coleta de dados nas favelas poderia conter. Neste sentido, ouvimos técnicos de prefeituras, lideranças comunitárias, membros de assessoria técnica e lideranças de movimentos organizados, o intuito deste procedimento foi o de recuperar a memória do processo de ocupação das favelas pesquisadas e estabelecer relações com o inicio do processo de comercialização. Em outras palavras este esforço procurou conciliar metodologia quantitativa de levantamento de dados, com metodologias qualitativas através de técnicas de individuais entrevistas com técnicos e lideranças. Este conjunto de informações foi espacializado e territorializado e resultando numa importante matriz de analise sobre as preferências de escolhas residenciais no interior da favela, as relações existentes entre a escolha de um imóvel e suas vantagens locacionais tanto em relação ao emprego e renda como em