VERTICALIZAÇÃO E CUSTO DA TERRA: TENDÊNCIAS DE EXPANSÃO DA CIDADE DE CURITIBA

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1 VERTICALIZAÇÃO E CUSTO DA TERRA: TENDÊNCIAS DE EXPANSÃO DA CIDADE DE CURITIBA Gislene Pereira Universidade Federal do Paraná (UFPR) gislenepereira42@gmail.com Bruna Gregorini Universidade Federal do Paraná (UFPR) gregorinibruna@gmail.com APRESENTAÇÃO Este trabalho propõe-se a discutir o processo de estruturação da cidade da Curitiba, a partir da análise da relação entre a localização das novas edificações verticais na cidade e do preço da terra das áreas em que esses empreendimentos estão ocorrendo. Adota-se como princípio conceitual a afirmação de Carlos (1994), segundo a qual os padrões de uso do solo urbano são materializações do processo de produção da cidade e das formas de apropriação do espaço produzido. Nesse processo de produção (capitalista) da cidade, os elementos dela constituintes (solo, edifícios, habitações) convertem-se em mercadorias, comercializadas como qualquer outra, com preços fixados pela lei da oferta e demanda. Tendo em vista que o acesso à mercadoria habitação se faz mediante sua compra, o preço desta tem relação direta com o perfil de renda do comprador. Nesse sentido, a discussão aqui apresentada tem como pressuposto que os diferentes preços assumidos pelas áreas urbanas implicam em uma distribuição espacial da população de acordo com a capacidade desta em arcar com os custos de localizações específicas. Essa é a razão da existência de áreas na cidade onde predominam grupos sociais homogêneos, sob o ponto de vista da renda. As áreas melhor localizadas e, portanto, mais caras, são ocupadas pela população de maior renda, 923

2 restando à parcela de menor poder aquisitivo a ocupação daquelas com menores preços, geralmente com restrita acessibilidade a bens e serviços urbanos. O PROCESSO DE ESTRUTURAÇÃO DA CIDADE DE CURITIBA Curitiba é capital do estado do Paraná, Brasil, e também cidade-polo da Região Metropolitana, que, em 2010, contava com um total de habitantes. Conforme Pereira (2002), até 1900 a ocupação do solo da cidade de Curitiba ocorreu de modo extensivo e com baixa densidade, com assentamentos localizados em sua maioria na área central. Até o início do século XX o crescimento ocorreu de forma claramente radiocêntrica, tendência que se alterou a partir de 1950, quando a ocupação passou a se dar predominantemente na direção nordeste-sudoeste. Entre as décadas de 60 e 70 essa tendência persistiu. Na década seguinte (1980 a 1990), ocorreu uma grande expansão da malha urbana, com o crescimento populacional concentrando-se nos bairros periféricos, especialmente ocupados por conjuntos habitacionais para população de baixa renda. Nos últimos anos, verifica-se uma tendência de expansão na direção sul e sudoeste, sendo que, nas demais direções, a mancha urbana ultrapassou os limites municipais, caracterizando um processo de conurbação com outros municípios da Região Metropolitana. Tendo como objetivo identificar as tendências de expansão da ocupação da cidade, esse trabalho utilizou como fontes as informações do Cadastro Imobiliário da Prefeitura Municipal de Curitiba, referentes aos alvarás de construção de edifícios verticais, para uso de habitação coletiva e comércio, e seus respectivos preços, bem como dados sobre preço e localização de terrenos vazios à venda na cidade de Curitiba. A pesquisa foi iniciada com a coleta de dados sobre alvarás liberados nos anos de 2007, 2009 e 2011(considerando o mês de janeiro). O recorte temporal adotado fundamentou-se em resultados de pesquisa anterior, que indicou que estes foram os períodos onde ocorreu o maior incremento no número de alvarás de construção. Os dados analisados referem-se às construções de habitação coletiva e comércio em geral (abrangendo comércio vicinal, de bairro e setorial) na cidade de Curitiba. Na sequência, foram sistematizados dados sobre terrenos vazios em oferta na cidade de Curitiba, identificando-se sua localização e preços. As informações sobre os preços, tanto das edificações quanto dos terrenos, foram obtidas junto ao Inpespar 924

3 (Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial). A partir dos dados coletados, foram elaborados mapas temáticos, localizando os lançamentos imobiliários, os terrenos vazios e os preços de ambos os grupos. A sistematização dos dados foi feita a partir da montagem de tabelas, que serviram de base para identificar o total de lançamentos imobiliários na cidade de Curitiba, no recorte temporal definido, além do percentual de lançamentos imobiliários em cada bairro. Nas tabelas, os lançamentos foram organizados por setores1 e seus respectivos bairros, de acordo com o ano de liberação do alvará de construção, e pelo uso definido no mesmo, associando-se a esses dados a quantidade e os preços das edificações verticais, com uso residencial e comercial, por setor e por ano. Foram também identificados os terrenos vazios à venda, dentro do recorte temporal da pesquisa (2007, 2009 e 2011) e por setor, bem como os preços desses mesmos terrenos vazios. A tabela 01 apresenta o total de lançamentos imobiliários por ano (2007, 2009 e 2011) e por setor, segundo as tipologias residencial e comercial. Os dados demonstram que o Setor V (constituído pelos bairros: Bom Retiro, Jardim das Américas, Guabirotuba, Prado Velho, Vista Alegre, Campo Comprido, Santo Inácio, Cascatinha, São João, São Braz, Butiatuvinha e Santa Felicidade) e o Setor IV (constituído pelos bairros São Francisco, Rebouças, Jardim Botânico, Bigorrilho, Mercês, Campina do Siqueira e Mossunguê), são os que apresentaram maior número de lançamentos imobiliários. A figura 01 espacializa esses dados, demonstrando uma tendência de expansão imobiliária na direção noroeste, seguida pela região leste. Em relação aos preços dos imóveis, verifica-se que no período em estudo, no mesmo Setor V, houve uma variação significativa de valores (134,14%), seguida de perto pela variação de 134,72% ocorrida no Setor VI (bairros Boa Vista, Bacacheri, Tingui), como demonstram a tabela 01 e a figura 01. Em relação aos lançamentos comerciais, a maior ocorrência também aparece no Setor V, mas, em termos de preços, a variação mais notável ocorreu no Setor III (bairros Alto da Gloria, Alto da XV, Cristo Rei, Ahu, Juvevê, Cabral, Hugo Lange e Jardim Social). Provavelmente, os demais setores devem abrigar outros tipos de lançamentos imobiliários, não verticalizados. 925

4 Tabela 01. Lançamentos imobiliários, tipologia residencial e comercial. Quantidade e preços por setor. Curitiba, 2007,2009 e 2011 Fonte: Prefeitura Municipal de Curitiba e Inpespar,

5 Figura 01. Lançamentos imobiliários, tipologia residencial, por setor. Quantidade e Variação de Preços. Curitiba FONTE: Prefeitura Municipal de Curitiba, 2014 FONTE: Inpespar, 2007/2009/2011 Uma outra informação relevante apontada pela pesquisa diz respeito à relação entre crescimento populacional e localização dos lançamentos imobiliários. A figura 03 localiza os bairros de Curitiba que apresentaram maior crescimento demográfico no período Comparando-se esse dado com a figura 01, constata-se que não existe, praticamente, nenhuma coincidência. Ou seja, os bairros que mais cresceram não são aqueles onde estão sendo implantados novos empreendimentos verticais. Além disso, é possível afirmar que o crescimento vem ocorrendo em bairros periféricos, enquanto os novos empreendimentos localizam-se em áreas mais centrais. A figura 02 apresenta a distribuição da renda, de acordo com os bairros de Curitiba. A análise associada das figuras 01 e 02 demonstra que os lançamentos estão ocorrendo nos bairros de população com maiores rendimentos. 927

6 Figura 02. Bairros com maior crescimento populacional absoluto e Rendimento mensal mediano dos domicílios particulares, em salário mínimo. Curitiba Fonte: Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba. Em relação aos terrenos vazios, a tabela 02 indica novamente o Setor V como concentrador das ofertas no período (1061 terrenos à venda). Mas, quando se analisa a variação no preço, o Setor III, destaca-se, com uma variação de 236,67% nos valores. A figura 3 espacializa esses dados, mostrando que a maior variação de preços ocorreu nas regiões leste e nordeste da cidade. 928

7 Tabela 02. Oferta de terrenos vazios. Quantidade e preços, por setor. Curitiba, 2007,2009 e 2011 Fonte: Inpespar, 2007/2009/

8 Figura 03. Oferta de terrenos vazios, por setor. Quantidade e Variação de Preços, Curitiba. FONTE: Inpespar, 2007/2009/2011 Em relação ao preço da terra, a região que apresenta maiores preços são as que possuem menor oferta de terrenos, como é o caso do Setor I, constituído pelos bairros Centro e Centro Cívico. Ou seja, onde a terra é mais cara, é onde existe menos terra vazia (na verdade, lei da oferta e da procura...). Verifica-se também que os bairros com terra mais cara são aqueles que apresentam menor oferta de edifícios, o que certamente irá interferir no preço final dos imóveis e, portanto, definir um perfil de moradores. Outra observação resultante da pesquisa é que os bairros que apresentam maior preço do metro quadrado dos lançamentos (Centro e Centro Cívico) estão localizados na região central de Curitiba, que conta com equipamentos públicos e infraestrutura, além de maior acessibilidade viária. Essa situação certamente influencia no preço dos imóveis. 930

9 ALGUMAS REFLEXÕES Este estudo buscou organizar informações sobre o mercado imobiliário em Curitiba, visando subsidiar a discussão sobre o processo de estruturação da cidade. Duas questões orientaram a pesquisa: i) qual a tendência de localização das novas edificações verticais na cidade de Curitiba, em relação às tendências de concentração da população? ii) Esta tendência de localização dos empreendimento está ocorrendo sobre áreas que apresentam qual perfil de preço da terra? Como resposta à primeira questão, constatou-se uma concentração de novos empreendimentos verticais na região noroeste da cidade. O que não corresponde, entretanto, à região com maior crescimento demográfico, o qual está concentrado na parte sudoeste da cidade. Em relação à segunda questão, a pesquisa demonstrou que os novos empreendimentos verticais tendem a concentrar-se nas áreas mais caras, onde também existe a menor oferta de terrenos vazios. Não há correspondência, como igualmente ocorreu na questão anterior, entre áreas com maior preço da terra e maior crescimento demográfico. Entretanto, há correspondência entre localização dos novos empreendimentos e localização da população com maior rendimento. Em síntese, a pesquisa demonstrou a relação existente entre novos empreendimentos verticais e perfil de renda, comprovando que este tipo de empreendimento, em Curitiba, destina-se, majoritariamente à população de maior renda, e localiza-se na região central da cidade. Considera-se que estes resultados são indicadores relevantes para a definição de políticas de controle do uso do solo que pretendam uma utilização mais equilibrada do território da cidade, permitindo que a população com menores rendimentos também possa localizar-se em áreas centrais, tradicionalmente bem servida de equipamentos e serviços. REFERÊNCIAS CARLOS, Ana Fani. A (re) produção do espaço urbano. São Paulo: Editora da Universidade de São Paulo, entre capitais. Análise por bairro. Curitiba, IPUC, PEREIRA, G. Produção da cidade e degradação do ambiente: a realidade da urbanização desigual. PhD Thesis, Universidade Federal do Paraná. Curitiba: UFPR, 2002 INSTITUTO DE PESQUISA E PLANEJAMENTO URBANO DE CURITIBA. Rendimento. Comparação Curitiba Comparação 931

10 VERTICALIZAÇÃO E CUSTO DA TERRA: TENDÊNCIAS DE EXPANSÃO DA CIDADE DE CURITIBA EIXO 3 Desigualdades urbano-regionais: agentes, políticas e perspectivas RESUMO Este trabalho propõe-se a discutir a dinâmica da estruturação da cidade da Curitiba, a partir da proposição de duas perguntas: i) qual a tendência de localização das novas edificações verticais na cidade de Curitiba, e, portanto, quais as tendências de concentração da população? ii) Esta tendência de concentração está ocorrendo sobre áreas que apresentam qual perfil de preço da terra? A discussão tem como pressuposto que os diferentes preços assumidos pelas áreas urbanas implicam em uma distribuição espacial da população de acordo com a capacidade desta em arcar com os custos de localizações específicas. Essa é a razão da existência de áreas na cidade onde predominam grupos sociais homogêneos, sob o ponto de vista da renda. As áreas melhor localizadas e, portanto, mais caras, são ocupadas pela população de maior renda, restando à parcela de menor poder aquisitivo a ocupação daquelas com menores preços, geralmente com restrita acessibilidade a bens e serviços urbanos. Seguindo esta lógica da estruturação da cidade, o trabalho analisa a produção imobiliária em Curitiba, no período compreendido entre os anos de 2007 e Para tanto, são utilizadas informações do Cadastro Imobiliário da Prefeitura Municipal, abrangendo os alvarás de construção e de conclusão de obras, referentes a edificações verticais (mais de 3 pavimentos) de habitação coletiva e comércio, no recorte temporal definido. O resultado é a espacialização da produção imobiliária na cidade, demonstrando as tendências de expansão da ocupação edilícia, bem como o perfil dessa expansão. Na sequência, o trabalho faz uma avaliação do preço da terra na cidade, identificando onde estão os terrenos vazios na cidade e seus respectivos preços. Para finalizar, o texto associa os resultados da espacialização da produção imobiliária, com a disponibilidade de terrenos vazios e seus respectivos preços. O objetivo dessa análise associada é responder às duas questões propostas no início do trabalho, identificando as tendências de localização das novas edificações verticais na cidade de Curitiba, bem como seu gradiente de preços. Com esse trabalho, pretende-se subsidiar a discussão sobre políticas de controle do uso do solo urbano, capazes de induzir a diversidade da oferta imobiliária em toda a cidade e, com isso, garantir uma também diversidade de convivência de grupos sócioeconômicos, essencial para a qualidade da vida urbana. Palavras-chave: estruturação urbana; políticas uso do solo; mercado imobiliário 932