Carteiras Recomendada de Fundos Imobiliários

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1 Março 2019 Carteiras Recomendada de Fundos Imobiliários Glauco Legat, CFA Analista emissor do relatório Analista-chefe André Perfeito Economista-chefe Equipe Análise Necton Álvaro Frasson, CNPI Analista Márcio Gomes, CNPI-T Analista gráfico Rodrigo Barreto, CNPI-T Analista gráfico Camila de Caso Economista

2 002 Comentário de Março Glauco Legat, CFA Analista-chefe Para março, estamos mais receosos no curtíssimo prazo, principalmente com os riscos envolvidos na tramitação da reforma da previdência Fevereiro foi um mês marcado por certa volatilidade e cujo resultado líquido foi o que se diz no jargão do mercado andar de lado. A agenda positiva do governo, com o tão esperado anúncio da Reforma da Previdência, não foi suficiente para renovar o otimismo generalizado. Em grande medida já era sabido que o evento da reforma já estava no preço, mas o conjunto de problemas envolvendo o ciclo mais íntimo do presidente colocou dúvidas quanto à capacidade política de se aprovar as medidas. Mas, independentemente da falta de drivers evidentes, destacamos que as nossas recomendações tiveram êxito, apresentamos os seguintes retornos: Carteira Renda +0,14% e Carteira Ganhos de Capital +3,%. Os principais destaques individuais da Carteira Renda foram VRTA11 (+4,64%) e RBRR11 (+1,72%), e na Carteira Ganhos de Capital foram HGLG11 (+5,36%) e EDGA11 (+3,50%). Em fevereiro tivemos poucas surpresas positivas vindo dos indicadores locais, sendo o único destaque a produção industrial que veio ligeiramente acima do consenso dos analistas (+0,2% mês/mês vs. -0,1% estimativas coletadas). Entretanto, pelo lado negativo, tivemos na última semana de fevereiro os dados do PIB do 4T18 e consequentemente de 2018, que vieram abaixo das estimativas dos analistas e mostraram um sinal não muito animador para a nossa economia doméstica que sofre em impor uma taxa de crescimento mais forte, outro dado negativo no mês que colabora com o PIB fraco se trata da geração de empregos que também veio abaixo do esperado. E por último, destacamos a decisão de política monetária de manter a taxa básica de juros no mesmo patamar, que de certa forma reforça o nosso cenário de permanência da taxa básica (SELIC), por um período mais longo (provavelmente 2019, inteiro), caso confirmado, isso se mostra mais um fator positivo para esta classe de ativos para 2019; visto que a classe usualmente apresenta uma correlação negativa com os juros. Quanto as nossas perspectivas para março, estamos mais receosos no curtíssimo prazo, principalmente com os riscos envolvidos na tramitação da reforma da previdência, que podem resultar em potencial morosidade e diluição do texto inicial. Ainda que a pauta da reforma se trate de um assunto macro, vemos uma influência direta na ção dos ativos financeiros fundos imobiliários, inclusive. Contudo, ainda reforçamos o nosso tom otimista para o ano, vemos que o cenário atual tende a favorecer os fundos imobiliários, dado que a classe de ativos possui a característica de ser cíclica. Quanto as nossas alterações, entendemos que as nossas carteiras de maneira geral já se encontram bastante aderentes ao nosso cenário projetado. Portanto, neste mês estamos realizando apenas uma alteração na carteira Renda retirando o fundo Fator Verità (VRTA11) e substituindo pelo Kinea Índices de Preços (KNIP11).

3 003 Carteira Renda BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11) Descrição: É um fundo de fundos, portanto tem como objetivo principal a aquisição de s de outros Fundos de Investimento Imobiliário, bem como a aquisição direta de títulos imobiliários como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH) e Letra de Crédito Imobiliário (LCI). Atualmente, o BCFF11 é o maior fundo de fundos do mercado Patrimônio Líquido R$522 milhões, e também um dos fundos mais líquidos do mercado - R$1 milhões diários. O fundo teve início em 2010, e hoje concentra mais de 88% do seu capital investido em Fundos Imobiliários, totalizando mais de 20 fundos diferentes, sendo o segmento com maior concentração o de fundos comerciais (21%) (lajes corporativas) e em seguida o segmento de Fundos de CRI (17%). O Fundo também aloca seus recursos em fundos de Shopping (7%), Hospitais (4%), Educação (7%), Hoteleiros (3%) e Logísticos (5%). O restante do capital está investido em CRI e Renda Fixa, sendo mais de 75% dos CRI indexados ao IPCA e IGP-M. O fundo apresenta um dividend yield de 6,3% nos últimos ressaltamos que o IFIX apresenta um dividend yield de 7% nos últimos. Quanto a rentabilidade total do fundo, nos últimos 24, foi de 39,4%, enquanto o IFIX teve retorno de 25,2%. Conclusão: Escolhemos o fundo baseado no elevado track record dos seus resultados ao longo dos últimos anos, onde o fundo gerou alpha por escolher ativos bastantes descontados e com um timing muito favorável. Além disso, gostamos bastante do fundo por se tratar de um fundo de fundos, o que aumenta de maneira muito expressiva o efeito de diversificação. BB Progressivo (BBPO11) Descrição: É um fundo de tijolo, classificado na subdivisão de agências bancárias. O BB Progressivo II, foi criado com o objetivo de adquirir os imóveis do BB para alugá-los em seguida para o próprio BB por prazo inicial de 10 anos, podendo ser renovado. As receitas de aluguel são corrigidas pelo IPCA. O fundo possui 64 imóveis, na maioria agência bancárias, espalhadas a nível nacional sendo que a maior parte do portfólio se concentra no estado de São Paulo com 30 agências, seguido depois pelo Rio de Janeiro com 8 agências e em Minas Gerais com 6. O fundo foi fundado em agosto de 20, portanto o vencimento do contrato atípico junto com o Banco do Brasil se dará em agosto de Caso o Banco do Brasil opte por permanecer no imóvel, o contrato de locação poderá ser renovado por mais dez anos. A nova relação deve ser firmada por meio de contrato típico, no qual terá uma nova negociação dos termos e condições. Conclusão: Acreditamos que o diferencial do fundo seja sua elevada previsibilidade de caixa (contrato atípico, reajustado pela inflação) e o elevado dividend yield de 8,72% - últimos. Aliado a isso, o risco de crédito apesar de ser concentrado em um apenas locatário (Banco do Brasil), é considerado baixo, classificado pela Moody s como Aa1.br (escala nacional). Destacamos também, que o contrato de locação ainda possui um elevado período de vigência (quase 4 anos) e acreditamos que uma futura renovação de grande parte dos ativos possui uma elevada probabilidade de ocorrer. Entretanto, para nós, o maior fator de risco será na introdução de novos meios de bancarização meios digitais, que podem reduzir potencialmente a necessidade de agências físicas. Porém, ressaltamos que o fundo possui 10 ativos, que correspondem a mais de 50% das receitas, que são considerados estratégicos para o banco, incluindo seu edifício sede em Brasília avaliado em R$ 251 milhões.

4 004 Kinea Índice de Preços (KNIP11) Descrição: É um fundo de papéis, portanto o portfólio é dedicado ao investimento em ativos de renda fixa de natureza imobiliários, especialmente em relação CRI e LCI com remuneração atrelada a taxas de juros reais de prazo longo. O fundo possui atualmente 26 CRIs em sua carteira, sendo 83,6% deles atrelados ao IPCA e 3,9% ao IGP-M. Os,5% restantes estão alocados em caixa, aplicados em títulos públicos federais, atrelados à Selic. O fundo possui boa diversificação de títulos, sendo o cupom médio de 7,5%, com prazo médio de vencimento de 7,87 anos. O fundo apresenta um dividend yield de 7,56% nos últimos, e de 18,18% desde o seu IPO. Conclusão: Acreditamos que o fundo seja uma ótima opção individual para formação de portfólio, dado a sua distinta consistência positiva. Além disso, destacamos que o fundo procura replicar uma NTN-B longa, com prêmio de risco em torno de 2,5% a.a., sendo uma ótima alternativa aos títulos públicos, com a vantagem de contar com isenção de I.R. nos rendimentos distribuídos. RBR Rendimento High Grade (RBRR11) Descrição: O Fundo Imobiliários RBRR11 é classificado como Fundo de Recebíveis, e investe em primordialmente em CRIs. O fundo teve início em maio de 2018, e está em processo de alocação dos recursos advindos da oferta. Desde seu início, o RBRR11 apresentou um retorno total de 10,3%, o que representa 197% do CDI no período. Atualmente o fundo está alocado em 64% do PL em CRIs, 6% em FII de CRIs e 5,9% em LCI, os 25% restantes estão disponíveis em caixa para novas aquisições. Está alocado em 37% de IPCA+, 42% de CDI+ e IGPM+ 21%. O fundo possui 19 CRIs na carteira, uma LCI e 1 FII. Por possuir menos de 6 seu dividend yield de ainda é distorcido, mas seu yield mensal está por volta de 0,54%, equivalente a uma taxa anualizada de 6,48%. Conclusão: Vemos o fundo como uma boa opção para o segmento de renda, com possibilidade de novas aquisições de CRIs, em função da alta disponibilidade de caixa, que devem incrementar os resultados e aumentar a distribuição de rendimentos ao longo dos próximos.

5 005 Carteira Foco ganho de capital BC Fund (BRCR11) Descrição: O BC Fund é um fundo de tijolo, sendo o maior fundo de lajes corporativas do Brasil. O Fundo tem como estratégia investir em imóveis de escritórios, localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, tendo como perfil de investimento edifícios comerciais corporativos de alta qualidade (Classe AAA e A). Atualmente, seu portfólio é constituído por 10 imóveis de escritórios localizados em São Paulo e Rio de Janeiro. O Fundo é proprietário de uma área total de 229,4 mil m², e atualmente está com uma taxa de vacância de 33,2%. Os imóveis são localizados em bairros nobres das cidades, como Pinheiros, Paulista, Indianápolis e Morumbi em SP e Flamengo e Barra da Tijuca no RJ. Os imóveis são locados para diversas empresas nacionais e multinacionais, dentre elas Gerdau, Volkswagen, Linkedin, Santander e Samsung. Segundo o relatório de novembro, 93,5% da receita do fundo está concentrada na região de São Paulo, enquanto 6,4% estão concentradas no Rio de Janeiro. 82,3% dos contratos são reajustados pelo IGP-M, e o restante pelo IPCA e IGP-DI. O cronograma de vencimentos dos contratos é longo, sendo 67% deles com vencimento de 2023 para frente. Conclusão: Acreditamos que o fundo esteja bem posicionado para aproveitar a potencial retomada da economia, levando em consideração seu portfólio, com boa localização e com contratos que, em sua maioria, tem seu vencimento em um prazo de 5 anos ou mais, dando maior previsibilidade de ganhos ao cotista. Acreditamos que caso a taxa de vacância apresente uma queda gradual, vemos um incremento bastantes significativo na geração de caixa operacional do fundo dado a potencial diluição de custos fixos, como, por exemplo, condomínio, iptu, taxa de administração, entre outros. Vinci Shopping Centers (VISC11) Descrição: O Fundo Imobiliário VISC11 é classificado como fundo de Shoppings, e possui 9 shoppings em seu portfólio, divididos em 7 estados. O fundo possui 49 mil m² de próprio. Sua é dividida da seguinte forma: 30% no RJ, 27% no CE, 15% PE, 9% na BA, 8% em SP, 6% no PA e 5% no PR. O fundo apresenta uma boa diversificação geográfica e de ativos. O Fundo teve início em novembro de 2017, e desde seu início apresentou um retorno total de 17,72%, o equivalente a 217% do CDI no período. As métricas de vendas por m² dos Shoppings de seu portfólio apresentaram alta de 11,3% (novembro). O VISC11 ainda possui um caixa expressivo que ainda não foi utilizado desde seu último aumento de capital, e que pode indicar novas aquisições. A melhora da economia e retomada do consumo em 2019 deve beneficiar os resultados do fundo, continuando o crescimento expressivo das vendas por m² e vendas totais (R$). Conclusão: Acreditamos que fundo esteja bem posicionado para uma retomada da economia, além de possuir um portfólio diversificado, o que diminui o risco e dilui possíveis níveis de vacância futuras, impactando menos nos resultados do fundo. O aumento do consumo deve beneficiar o setor de shoppings, e consequentemente os resultados do fundo, beneficiando os cotistas e possibilitando novas aquisições para o VISC11.

6 006 CSGH Logística (HGLG11) Descrição: É um fundo de tijolo classificado na subdivisão de Logística, adquirindo empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais, por meio de aquisição de terrenos para sua construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento. O fundo teve o início das suas atividades em maio de Segundo a última carta de gestão do fundo, no mês de janeiro o CSHG Logística (HGLG11) possuía uma distribuição na alocação de ativos de 66% em Imóveis, 10,1% em Renda Fixa, 11,1% em LFT, 10,5% em FII e 2,7% em CRI. O fundo ainda possui forte posição de caixa, o que deve indicar novas aquisições para os próximos. Dentro da carteira de imóveis, o fundo possui 11 empreendimentos, classificados como Galpões Logísticos e Industriais, com Área Locável () de 270 mil m², dividido em quatro estados: São Paulo, com 47% da, seguindo pelo estado de Minas Gerais com 27%, Santa Catarina com 17%, e Rio de Janeiro com 9%. Dentre as empresas locatárias estão 23 empresas diferentes, tendo os principais nomes como Tetra Pak, Gerdau, Natural One e IBM. A carteira imobiliária do fundo tem baixa vacância física, de 4,0%, e 7,5% de vacância financeira. Outro ponto positivo trata-se de que 88% dos contratos de locação tem seu vencimento de 2021 em diante, 8% com vencimento em 2020, e 2% com vencimento em Conclusão: Acreditamos que o fundo, seja a melhor oportunidade de investimento no segmento logística, fundamentado pelo fato que o fundo possui um portfólio expressivo, com baixa vacância e amplamente diversificado geograficamente e base de clientes. Outro destaque é que mais de 88% dos contratos de locação tem seu vencimento de 2021 em diante, o que dá maior previsibilidade de remuneração para os cotistas do fundo nos próximos anos. Por último, devemos destacar que a forte posição de caixa do fundo pode resultar em excelentes futuras oportunidades, dado que o momento atual carrega um elevado risco político-econômico o que resulta em momento bastante favorável para a negociação e aquisição de novos ativos. Edíficio Galeria (EDGA11) Descrição: O fundo é proprietário de 100% do Edifício Galeria, localizada na Rua da Quitanda,86 Centro. O imóvel abriga 8 pavimentos de lajes corporativas, 5 lojas e 2 restaurantes tendo no total uma área bruta locável de ,44 m². O fundo, assim como todo o mercado imobiliário do Rio de Janeiro, passou e ainda passa por um cenário muito desafiador; desiquilíbrio entre oferta vs. demanda, o que desencadeou de forma drástica a queda dos valores dos imóveis e alugueis. Entretanto, apesar do cenário de curto prazo ainda não ser tão otimista, acreditamos que os preços já encontraram os pisos mínimos. Como exemplo, o fundo possui um valor de mercado de R$ 188 milhões (ção R$49,93/), se dividirmos esse montante pela área bruta locável de m², constatamos que o fundo está sendo negociado a R$ m² (consideramos baixo para patamares do RJ). Vale destacar que o fundo já foi negociado a R$ 114/ (20), ou seja, a R$ m². Conclusão: Apesar da situação bastante delicada da saúde financeira do Rio de Janeiro, e, consequentemente, a dificuldade do fundo de implementar ganhos reais no valor dos aluguéis acreditamos que o fundo já se encontra bastante descontado (vide acima - cálculo R$/m2). Assim, acreditamos que o fundo esteja bem posicionado para aproveitar potencial retomada da economia, aqui destacamos que o fundo possui uma forte concentração revisional em 2019 e principalmente em 2020; em tais datas podemos projetar como factível elevação do preço dos alugueis.

7 007 Histórico de Desempenho Carteira Renda Retorno Acumulado - Carteira Renda 16% 14% % Renda IFIX CDI 14,04%,03% 10% 8% 6% 4% 2,59% 2% 0% -2% set-18 out-18 out-18 out-18 out-18 nov-18 nov-18 nov-18 nov-18 nov-18 dez-18 dez-18 dez-18 dez-18 jan-19 jan-19 jan-19 jan-19 fev-19 fev-19 fev-19 fev-19 Histórico de Desempenho Carteira Ganho de Capital Ganho de Capital IFIX CDI 25% 20% 15% 20,75% 14,04% 10% 5% 2,59% 0% -5% set-18 out-18 out-18 out-18 out-18 nov-18 nov-18 nov-18 nov-18 nov-18 dez-18 dez-18 dez-18 dez-18 jan-19 jan-19 jan-19 jan-19 fev-19 fev-19 fev-19 fev-19

8 008 Panorama do mercado Market Cap IFIX Retorno Acumulado IFIX 57,29% 65% 55% % % % 15% 5% % % - -25% set- jan-13 mai-13 set-13 jan-14 mai-14 set-14 jan-15 mai-15 set-15 jan-16 mai-16 set-16 jan-17 mai-17 set-17 jan-18 mai-18 set-18 jan-19 Composição por número de fundos Outros* 13% Híbridos 7% Títulos 28% Logística 9% Shopping e Varejo 16% Corporativo 27% * Agências Bancárias; Residencial; Eduacional; Hotelaria; Desenvolvimento e Educacional

9 009 Composição por valor de mercado Híbridos; R$ 1.8 ; 3% Outros*; R$ ; 8% Logística; R$ ; 9% Shopping e Varejo; R$ ; 11% Títulos; R$ ; 43% Corporativo; R$ ; 26% * Agências Bancárias; Residencial; Eduacional; Hotelaria; Desenvolvimento e Educacional IFIX x NTN-B

10 7,2% 6,5% 6,0% 5,6% 5,5% 5,5% 0010 Top 10 - Rentabilidade FIIs Top 10 - Total Return Top 10 - Total Return no mês 39,7%,1% 32,4% 31,6% 31,2% 28,4% 26,9% 9,1% 8,7% 8,5% 24,7% 24,0% 23,1% 21,9% 26,9% Top 10 - Total Return no ano Top 10 - Dividend 18,1% 16,4% 15,6% 19,5% 17,4% 17,0% 17,0%,6%,4% 11,5% 10,8% 10,4% 9,9% 9,9%,9%,6% 11,3% 10,9% 10,7% Índice IFIX x Ibovespa x IMOB x CDI 200% IFIX IBOV IMOB CDI CDI Líquido IR 150% 144,16% 100% 0,65% 102,79% 50% 34,67% 0% -20,13% -50% -100% jan-11 abr-11 jul-11 out-11 jan- abr- jul- out- jan-13 abr-13 jul-13 out-13 jan-14 abr-14 jul-14 out-14 jan-15 abr-15 jul-15 out-15 jan-16 abr-16 jul-16 out-16 jan-17 abr-17 jul-17 out-17 jan-18 abr-18 jul-18 out-18 jan-19

11 0011 Dividend x (FIIs de Títulos) Dividend x do M 2

12 00 Agências Bancárias 90 dias M do M² FII AG Caixa AGCX , ,8 1, ,7% 2,2% 0,77% 3,9% 7,4% FII BB Prgii BBPO11 138,81 103,1 1, ,2% (0,7%) (0,01%) 3,2% 8,8% FII Banrisul BNFS11 0,41 93,3 1, ,9% 0,7% (1,13%) 10,7% 8,2% FII Sant Age SAAG11 2,95 90,2 1, (0,2%) 0,6% (2,54%) 2,1% 8,5% Corporativo M do M² FII Torre Al ALMI , ,1 0, ,5% 1,7% 14,31% (24,5%) 0,0% FII BB Progr BBFI11B 2.300, ,3 0, ,6% (0,6%) 13,01% (13,5%),4% FII C Jardim BBVJ11 58,00 58,6 0, (1,0%) (2,2%) 5,65% (3,0%) 0,9%

13 0013 Corporativo M do M² FII Bmbrc Lc BMLC11B 79,00 84,4 FII Bc Fund BRCR11 105,30 BRAZIL REALTY FII #N/A Invalid Field 0, ,7% 0,0% 7,98% 1,2% 5,6% ,7% 0,2% 2,77% 4,8% 4,0% BZLI11 14,68,2 1, ,0% 0,0% 5,23% 10,7% 0,0% FII C Branco CBOP11 70,70 78,7 FII Ceo Ccp CEOC11 84,05 88,5 0,90 0, ,0% 0,7% (2,07%) 0,1% 8,0% ,2% 0,4% 8,28% 1,4% 7,8% FII Cenesp CNES11 75,90 94,0 0, ,7% 0,9% (3,42%) (17,4%) 3,1% FII C Textil CTXT11 60,50 47,6 1, (1,7%) (0,9%) 6,64% 11,6% 7,8% FII Cx Cedae CXCE11B 2.260, ,9 0, ,3% 0,9% 2,64% 0,9% 9,9% REAG RENDA IMOBILIARIA FII DOMC11 550,00 997,2 0, ,0% 0,0% (5,50%) (6,8%) 0,0%

14 0014 Corporativo M do M² FII Galeria EDGA11 49,50 85,6 0, ,5% (0,0%) 15,34% 14,0% 4,6% FII Almirant FAMB11B 2.184, ,9 0, ,1% 1,3% (1,48%) (37,2%) 18,1% FII Riob Rc FFCI11 167,90 171,9 0, ,5% (0,1%) 6,33% (0,9%) 4,5% FII Memorial FMOF11 76,90 133,5 0, ,4% 0,0% (11,07%) (30,6%) 4,7% FII Vbi 4440 FVBI11 7,50 93,8 1, ,3% (1,5%) 1,52% 26,3% 4,0% FII Cshgjhsf HGJH11 188,00 149,7 1, ,2% (1,2%) 9,00% 29,1% 5,0% FII HG Real HGRE11 150,00 151,8 0, ,3% 1,1% 2,61% 8,4% 6,0% FII Kinea Real Estate KNRE11 9,94 7,0 1, ,2% (0,2%) 6,46% 17,1% 15,0% - FII Kinea KNRI11 153,00 144,0 1, ,8% 0,5% 6,19% (1,5%) 6,9%

15 0015 Corporativo M do M² FII Merc BR MBRF , ,5 0, ,6% 0,0% 10,53% 15,8% 8,4% FII NOVO HORIZONTE NVHO11 28,60 7,2 3, ,5% 5,1% (7,%) - 2,2% FII The One ONEF11 144,00 111,4 1, ,2% 0,0% (3,02%) 27,8% 5,7% FII P Vargas PRSV11 340,01 407,0 0, (1,8%) 4,4% 3,93% (9,9%) 4,0% FII Rb II RBRD11 90,60 77,4 1, ,6% (0,0%) 1,25% 16,5% 9,8% FII Rd Escri RDES11 72,49 82,8 0, ,0% 0,4% 1,87% 8,4% 4,2% FII Rionegro RNGO11 82,00 93,6 0, ,3% 0,5% (1,63%) (5,9%) 7,3% FII SP Downt SPTW11 81,00 74,8 1, ,1% 0,1% 9,42% 14,4% 8,5% FII Tboffice TBOF11 81,00 87,3 0, (1,5%) (0,9%) (0,29%) (1,2%) 3,0% FII Bm Thera THRA11 3,00 102,3 1, ,1% 0,0% 0,53% 14,5% 5,0%

16 0016 Corporativo M do M² FII Torre no TRNT11 199,98 199,2 1, ,0% 0,0% 15,06% 9,9% 2,9% FII Vector VLJS , ,0% - FII Olimpia VLOL11 93,89 85,0 1, (0,1%) 1,3% 7,61% 14,4% 4,8% FII Xp Macae XPCM11 92,68 82,8 1, (0,3%) (1,4%) (2,15%) 2,4% 10,7% FII Trxe Cor XTED11 6,85 25,9 0, (0,1%) (0,1%) (7,11%) (36,4%) 0,0% Educacional M do M² FII Aesapar AEFI11 157,16 151,4 1, ,9% 0,1% 0,41% 3,2% 9,4% FII Anh Educ FAED11 222,30 209,6 1, ,0% 0,0% 8,88% 10,8% 8,1% FII Campusfl FCFL , 1.797,4 1, (1,6%) 1,0% 4,80% (2,3%) 6,4%

17 0017 Híbridos M do M² FII Rb Cap I FIIP11B 187,00 177,3 1, ,8% 2,2% (5,86%) 0,4% 9,2% FII S F Lima FLMA11 2,94 2,8 1, ,5% (0,3%) 7,95% 16,0% 5,4% CSHG RENDA URBANA FII HGRU11 107,00 102,6 1, ,2% 0,6% 4,08% - 6,0% FII Merito I MFII11 108,88 100,3 1, ,7% (0,2%) 19,63% - 10,8% FUNDO PANAMBY RIO BRAVO CREDITO IMOB I FI FII TG ATIVO REAL PABY11 22,44 246,1 0, (2,0%) 0,4% 10,49% (17,3%) 0,0% RBCB11 205,00 58,3 3, ,5% 1,7% (2,66%) (44,9%) 20,6% - TGAR11 4,71 3,7 1, ,2% (0,1%) 2,52% 17,8% 7,8%

18 0018 Hospitais M do M² FII Crianca HCRI11 315,10 263,2 1, ,5% (0,0%) 5,89% (2,0%) 8,8% II HOSPITAL UNIMED SUL CAPI HUSC11 175,00 100,0 1, (2,7%) 0,0% 64,19% - 0,0% FII Lourdes NSLU11 228,50 180,9 1, ,9% 5,5% 9,94% (1,6%) 8,0% Hotelaria M do M² FII Hotel Mx HTMX11 158,00 139,1 1, ,2% (0,3%) 8,15% 20,3% 6,1%

19 0019 Logística FII ALIANZA TRUST RENDA IMOB M ALZR11 98,10 97,4 1, (0,8%) (0,9%) (0,51%) 3,7% 8,0% do M² FII Cx Trx CXTL11 485,00 706,2 0, ,0% 0,0% 5,54% (14,0%) 1,8% FII Europar EURO11 157,01 319,3 0, ,0% (0,6%) (6,89%) (18,1%) 6,9% FII Indl BR FIIB11 435,39 388,2 1, ,6% 0,5% 3,86% 13,9% 7,2% FII Ggr Covep GGRC11 9,60 118,3 1, ,7% 1,5% (1,07%) 10,7% 8,0% FII Louveira GRLV11 97,46 111,5 0, ,6% 0,0% 0,49% (17,0%) 8,7% FII CSHG Log HGLG11 152,50 1,0 1, ,9% (1,7%) 8,20% 17,7% 6,3% FII VBI LVBI11 106,99 #N/A N/A (5,0%) (6,2%) - - 1,1% FII Sdi Log SDIL11 111,43 92,7 1, ,9% (0,7%) 5,62% 15,5% 6,9%

20 0020 Logística FUNDO TRX REALTY LOGISTICA I FII VOTORANTIM LOGISTICA TRXL11 94,84 98,9 0,96 M do M² ,8% 0,0% 25,83% 36,7% 4,3% VTLT11-96, ,6% 0,7% - - 6,6% FII XP Industrial XPIN11 119, 1,8 1, ,3% 0,2% 7,50% - 2,3% Residencial RB CAPITAL DESENV RESID II M RBDS11 245,00 204,8 1, ,8% 0,8% (14,07%) (1,3%) 30,9% do M²

21 0021 Shopping e Varejo M do M² FII Abc Imob ABCP11 99,90 74,2 1, ,5% 0,0% 16,91% 27,2% 5,4% FII Gen Shop FIGS11 61,61 95,7 0, (1,3%) (0,4%) (10,58%) (26,7%) 16,5% FII VIDA NOVA FIVN11 2,88 9,3 0, (1,4%) (1,4%) 5,97% (56,4%) 0,0% FII Floripa FLRP , ,7 0, ,4% 0,0% 4,29% 15,8% 7,0% FUNDO INVESTIMENT FVPQ11 190,03 188,0 1, ,5% 0,5% 1,82% (18,9%) 7,8% VIA PARQUE FII Cshgshop HGBS11 249,98 224,0 1, ,6% (0,0%) 7,85% 14,5% 6,0% FII Shop. Praça Moca HMOC11 223,00 171,8 1, ,1% 0,6% 16,41% (0,9%) 6,1% FII Shopjsul JRDM11 78,95 85,1 0, ,7% 0,5% 15,27% 4,5% 7,1% MALLS BRASIL PLURAL FII MALL11 106,78 155,7 0, ,1% 0,3% 0,75% 10,3% 7,2% FII Max Ret MAXR , ,3 1, (2,5%) (0,2%) 5,93% 8,2% 8,5% FII D Pedro PQDP , ,5 1, (2,0%) 0,1% 1,41% (2,6%) 5,6%

22 0022 Shopping e Varejo M do M² FII Rb Gsb I RBGS11 43,31 92,7 0, ,1% 0,9% 5,39% (3,8%) 4,5% FI IMOBILIARIO SCP SCPF11 11,19 11,4 0, (0,1%) 0,0% 1,32% (21,1%) 7,2% FII Higienop SHPH11 943,00 710,9 1, (1,7%) 0,1% 3,46% (5,0%) 4,7% FII Vinci Shopping FII Votorantim Shopping FI IMOB SHOPPING WEST PLAZA VISC11 106,50 101,0 1, ,7% 0,2% (0,09%) 7,1% 6,9% VSHO11 106,00 101,9 1, ,6% 0,6% - - 2,0% WPLZ11 77,90 80,1 0, ,6% 0,6% 9,69% 19,1% 5,1% Shopping e Varejo XP MALLS FDO INV IMOB FII M XPML11 108,90 99,8 1, ,1% 0,4% 5,63% 18,1% 5,8% do M²

23 0023 Títulos BRAZILIAN GRAVEYARD DETH CAR CARE11 1,70 1,5 1, (2,4%) (4,1%) (5,23%) (,4%) 0,0% M FII Absoluto BPFF11 94,98 96,2 0, ,6% 1,7% 7,64% (0,1%) 7,9% FII BB Renda RDPD11 85,61 97,3 0, ,1% 0,4% (3,43%) - 4,4% FII Bcia BCIA11 108,07 0,5 0, ,6% 0,6% 5,31% (2,0%) 7,7% FII Bees Cri BCRI11 114,30 101,3 1, ,7% 0,4% 6,20% 23,3% 9,3% FII BTG CRI BTCR11 110,10 101,0 1, (4,3%) 0,0% - - 2,9% FII BTG FoF BCFF11 82,50 84,0 0, ,2% 0,4% (2,36%) 6,5% 7,6% FII Capi Sec CPTS11B 101,10 96,7 1, (0,6%) 0,2% 0,92%,6% 9,5% FII CSHG Cri HGCR11 1,98 100,1 1, ,6% (2,0%) 2,30% 22,9% 8,4% FII Cx Rbrav CXRI , ,8 0, ,4% 0,0% 4,07% (1,0%) 8,5% FII Excellen FEXC11 105,42 101,9 1, ,0% (0,0%) (0,47%) 8,9% 9,3%

24 0024 Títulos M FII Fator Ve VRTA11 9,00 102,1 1, ,6% 0,7% 10,53% 33,3% 8,5% FII Fatorfix FIXX11 82,50 91,9 0, ,1% (0,1%) (2,98%) (5,6%) 6,9% FII Hedge Top FOFT11 90,25 95,2 0, (4,7%) 0,3% 3,25% - 7,6% FII IRIDIUM IRDM11 1,15 95,7 1, ,9% 0,0% 4,02% - 6,1% FII Js Real JSRE11 105,44 110,7 0, (1,6%) 0,5% 6,08% 4,5% 6,2% FII Kinea High FII Kinea Índice de Preços KNHY11 110,00 104,3 1, ,0% 1,0% 1,82% - 2,7% KNIP11 110,99 106,9 1, ,9% 0,0% 1,97% 11,3% 7,5% FII Kinea Ri KNCR11 104,81 104,6 1, ,1% 0,2% 0,07% 6,2% 6,8% FII Maxi Ren MXRF11 11, 9,4 1, ,3% 1,1% 11,01% 27,8% 7,4% FII Mogno MGFF11 94,89 98,3 0, ,4% (0,7%) 2,98% - 5,3% FII OURI JPP OUJP11 108,50 103,2 1, ,8% 0,9% 9,63% 16,3% 9,2% FII OURINVEST CYRELA OUCY11 89,75 98,0 0, ,0% 0,3% (2,95%) - 5,0%

25 0025 Títulos M FII POLO CRI PORD11 96,91 103,4 0, (0,6%) 0,0% (2,37%) 7,5%,5% FII Polo I PLRI11 63,99 79,1 0, ,8% 0,5% (15,98%) (0,5%) 10,0% FII RBR ALPHA FUNDO DE DUNDO FII RBR High Grade RBRF11 101,69 98,9 1, ,4% (0,1%) 3,22% 13,5% 8,4% RBRR11 107,30 96,1 1, ,6% 0,2% 0,60% - 4,7% FII Riobcri2 RBVO11 45,40 48,6 0, ,3% (1,0%) (14,98%) (4,7%) 11,2% FII UBS BR RECEB IMOB UBSR11 102,56 93,3 1, ,2% 0,4% 0,11% 20,7% 11,5% FII a Re III VGIR11 100,50 97,1 1, ,0% 0,1% 1,21% - 0,0% FII Votorantim Sec VOTS11 87,13 97,7 0, (2,8%) 0,4% (9,88%) - 2,4% HEDGE TOP FOFII 3 FII HFOF11 99,86 97,5 1, ,1% 0,5% 9,97% 8,0% 8,0% SOCOPA FII REIT , ,5 1, ,0% 0,0% - - 7,0%

26 0026 DISCLAIMER Este relatório foi elaborado pela Necton Investimentos S.A. CVMC ( Necton ), para uso exclusivo e intransferível do seu destinatário, não podendo ser reproduzido ou distribuído a qualquer pessoa sem expressa autorização da Necton. Sua distribuição tem caráter informativo e não representa, em nenhuma hipótese, oferta de compra e venda ou solicitação de compra e venda de qualquer ativo, mas tão somente, a (s) opinião (ões) do (s) analista (s) emissor (es) do referido relatório. As informações contidas foram elaboradas a partir de fontes públicas e consideramos fidedignas, mas não representam por parte da Necton garantia de exatidão das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade das mesmas e não devem ser consideradas como tais. Além disso, as informações, opiniões, estimativas e projeções contidas referem-se à data presente e estão sujeitas a alterações sem aviso prévio. Este relatório não leva em consideração os objetivos de investimento e a situação financeira de cada investidor, sendo o destinatário responsável por suas próprias conclusões e estratégias de investimentos. Investimentos em ações e outros valores mobiliários apresentam riscos elevados e a rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. Nos termos do artigo 21 da Instrução CVM nº 598/2018, o (s) analista (s) de investimento (s) responsável (is) pela elaboração deste relatório declara (m) que as análises e recomendações aqui contidas refletem única e exclusivamente suas opiniões pessoais e foram realizadas de forma independente e autônoma, inclusive em relação à Necton. Sem prejuízo do disclaimer acima e em conformidade com as disposições da Instrução CVM nº 483, o(s) analista(s) de investimento(s) responsável (is) pela elaboração deste relatório declara(m) que: 1. é (são) credenciado(s) pela APIMEC. 2. as análises e recomendações refletem única e exclusivamente suas opiniões pessoais, as quais foram realizadas de forma independente e autônoma, inclusive em relação à Necton. 3. Assim como seu cônjuge ou companheiro, pode ser titular,diretamente ou indiretamente, de ações e/ou outros valores mobiliários de emissão da companhia objeto da análise deste Relatório, mantendo sua imparcialidade na elaboração de documentos. 4. assim como seu cônjuge ou companheiro, pode possuir, diretamente ou indiretamente, interesse financeiro em relação ao emissor objeto deste Relatório, situação esta em que permanecerá a imparcialidade de suas manifestações; 5. sua remuneração é fixa e não está, diretamente ou indiretamente, relacionada à recomendação específica ou atrelada à precificação de quaisquer dos valores mobiliários de emissão da companhia objeto de análise neste Relatório. Ademais, o(s) analista(s) que se encontra(m) na(s) seguinte(s) situação (ões) assinala(m) que: (X) O(s) analista(s) de investimentos, seus cônjuges ou companheiros, detêm, direta ou indiretamente, em nome próprio ou de terceiros, ações e/ou outros valores mobiliários de emissão das companhias objeto de sua análise. ( ) Os analistas de investimento, seus cônjuges ou companheiros, estão direta ou indiretamente envolvidos na aquisição, alienação ou intermediação dos valores mobiliários objeto deste relatório. ( ) Os analistas de investimento, seus cônjuges ou companheiros, possuem, direta ou indiretamente, qualquer interesse financeiro em relação à companhia emissora dos valores mobiliários analisados neste relatório. ( ) O(s) analista(s) de investimento não tem vínculo com pessoa natural que trabalha para o emissor objeto do relatório de análise. Informações adicionais sobre quaisquer companhias objeto de análise e recomendação podem ser obtidas diretamente, por , com o(s) analista(s) responsável (eis) pela análise.