Análise de registros cartoriais de imóveis urbanos: uma proposta metodológica

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1 Análise de registros cartoriais de imóveis urbanos: uma proposta metodológica Jéssica Andretta Mendes 1, Orientador (a) Sandra Maria Fonseca da Costa 2 Universidade do Vale do Paraíba Laboratório de Estudo das Cidades Av. Shishima Hifumi, 2911 Urbanova São José dos Campos SP jessy1990@ig.com.br¹, sandra@univap.br² Resumo- Este artigo aborda a metodologia adotada para catalogação de dados cartoriais, neste caso, o registro de imóveis. A necessidade de catalogação dos dados surgiu a partir da aprovação do projeto Estudo do Parcelamento Fundiário na Cidade de Ponta de Pedras PA. Os critérios de tabulação adotados na metodologia proposta permitem, por exemplo, realizar consultas sobre quais terrenos sofreram parcelamento ou unificação, todos os proprietários que adquiriram o imóvel, data de transferência de cada transação, entre outras consultas e possibilidades de análise. Este tipo de estudo permite analisar a propriedade do solo sob uma perspectiva histórica, como também serve como instrumento de planejamento para prefeitura e governo de diferentes esferas. Palavras-chave: Parcelamento fundiário, catalogação de dados, Ponta de Pedras. Área do Conhecimento: Ciências Sociais Aplicadas. Introdução Atualmente, mais de 80% da população da Amazônia Legal vive em cidades, de diferentes dimensões. Essa migração intensiva fez com que as cidades pequenas da região da Amazônia crescessem muito a partir dessa época. Esse crescimento urbano tem proporcionado o aumento de uma cidade irregular, pois os mecanismos de transferência e regularização da terra ainda são muito deficientes nessa Região. Nesse aspecto, para que se compreenda como ocorreu a posse da terra e os mecanismos de transferência de propriedade e de regularização fundiária urbana é essencial que se faça um estudo profundo de todo o processo, envolvendo a propriedade da terra urbana, bem como os processos de transferência e parcelamento imobiliário. Nesse sentido, este artigo apresenta uma metodologia para catalogação de dados cartoriais, neste caso, o registro de imóveis, no sentido de possibilitar o tratamento de dados para facilitar análises sobre parcelamento do solo urbano da cidade de Ponta de Pedras, localizada na ilha de Marajó, estado do Pará, relacionado a um projeto de iniciação científica, aprovado pela FAPESP (Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo). O projeto tem como objetivo estudar o processo de parcelamento da terra urbana de Ponta de Pedras, estabelecendo comparação entre este processo e o crescimento da cidade, verificando os sitemas de tranferência da propriedade da terra e também as ações tomadas pelo poder público local no sentido de regularização fundiária. É importante que se façam estudos como este, especialmente na região Amazônica, pois de acordo com Gouvêa et al. (2009): A ocupação da Região Amazônica, seja nas áreas rurais seja nas áreas urbanas, e mesmo nos dias atuais, apresenta muitas das características que marcaram o processo de ocupação e apropriação da terra no Brasil desde o tempo das sesmarias, sistema que foi fundamental na estruturação da propriedade fundiária no país [...]. A situação fundiária na Região Amazônica apresenta problemas de toda ordem, não se conhecendo, por exemplo, em muitos casos, as cadeias dominiais das terras, sendo grande também a ocorrência de títulos deslocados, sobreposição de títulos e registros falsos. Esta situação se deve não só à forma como estas terras foram ocupadas, mas também à inexistência de cadastros confiáveis nos cartórios e nos governos estaduais, o que, em grande medida, cede espaço para as fraudes." Metodologia Para se analisar como se deu o parcelamento fundiário, foi necessário fazer um trabalho de campo e pesquisar no Cartório de Ponta de Pedras os registros de imóveis. Foram fotografados os documentos dos livros 2, 2A, 2B, 2C e 2D. Após fotografar os registros de imóveis, esses documentos foram arquivados em pastas no computador da seguinte forma: 1

2 - As fotografias dos registros foram colocadas em pastas referente ao livro à que pertencem; - Dentro de cada pasta com o nome dos livros, foram criadas pastas com o número de matrícula de cada registro, para que as fotografias relativas a cada matrícula ficassem arquivadas. O procedimento adotado, inicialmente, foi elaborar uma planilha Microsoft Excel, contendo as informações sobre localização do imóvel, proprietários, parcelamento (caso haja), forma de aquisição, dimensão, entre outras informações importantes. A transcrição dos dados foi realizada em computador, utilizando um programa editor de imagens pra visualização das fotografias digitais e, simultaneamente, procedendo à digitação dos dados na planilha Excel (Figura 1). Figura 1 Transcrição dos dados no Excel. Elaboração própria (2011) Na planilha Excel foram tabuladas várias informações de um mesmo registro de imóvel sobre as transferências e proprietários, da mesma maneira que consta nos documentos fotografados. A utilização de apenas uma tabela inviabilizou a realização das consultas necessárias, pois os dados ficaram dispersos em várias colunas e linhas. Percebendo isso e devido à complexidade com que os dados estão organizados na documentação cartorial, verificou-se que seria mais adequado adotar uma estrutura de banco de dados para organizar as informações. Optou-se, então, por utilizar o programa Microsoft Access para organizar os dados e realizar as consultas necessárias. Durante o processo de tabulação dos dados, algumas imagens de documentos não puderam ser utilizadas e analisadas, pois houve dificuldade na leitura dos documentos manuscritos e, também, pelo fato de que a qualidade de algumas fotografias estavam comprometidas, o que só foi constatado após o levantamento. 2

3 Figura 1: Dois registros de imóveis urbanos de Ponta de Pedras. Fonte: Cartório de imóveis, Ponta de Pedras (2011). Com isso, foram analisadas 406 matrículas de imóveis urbanos referentes aos livros 2, 2A, 2B, 2C e 2D. As matrículas contêm um total de 1204 registros, no período de 1899 até A partir da geração do banco de dados no Access, foi adotado um modelo de tabulação de forma a viabilizar as consultas necessárias. Um dos critérios para a tabulação foi criar duas tabelas, que podem ser interrelacionadas (Figura 2a e 2b). A Tabela de Imóveis consiste somente de informações referentes ao imóvel como matrícula, endereço e área do terreno. Na Tabela de Registros, constam a matrícula do imóvel, a ordem do registro (se pertence a abertura de matricula, registro número 1, registro número 2, etc.), o evento (venda, aforamento, herança, etc.), ano em que ocorreu o evento, se o imóvel contém ou não edificação e nomes de proprietários ou cedentes e os cessionários. A entrada do banco de dados permite ao usuário entrar com as informações do registro e do imóvel, o que permite gerar as tabelas. Figura 2a: Tabela de imóveis. 3

4 Figura 2b: Tabela de Registros. Resultados e Discussões Com esses critérios de tabulação descritos na metodologia, foram realizadas as consultas necessárias e geração dos relatórios. Alguns desses critérios de tabulação adotados no Access permitem, por exemplo, realizar consultas sobre quais terrenos sofreram parcelamento ou unificação, todos os proprietários que adquiriram o imóvel, data de transferência de cada transação, entre outras consultas e possibilidades de análise. O gráfico da figura 3 apresenta um dos resultados desejados pelo projeto, que é o número total de imóveis que foram concedidos pela Prefeitura de Ponta de Pedras, por período levantado. Figura 3: Gráfico sobre o toal de imóveis concedidos pela Prefeitura. 4

5 Na análise relativa aos principais proprietários de imóveis registrados na documentação cartorial, observou-se que das 406 matrículas analisadas, 351 matrículas tinham, originalmente, a Prefeitura de Ponta de Pedras como proprietária, o que representa 86,45% do número total de matrículas analisadas. Foi possível observar que durante a década de 1960 ocorreu o maior número de transferênciade terrenos com as maiores áreas. A área transferida pela prefeitura nessa década representa 66,70% do total da área tranferida no período analisado. Uma questão que precisamos responder é por que houve essa transferência considerável de área pela Prefeitura, nessa década. urbano, infraestrutura e políticas públicas. Projeto aprovado pela FAPESP, em GOUVÊA, D. C.; ÁVILA, P. C.; RIBEIRO, S. B. A regularização fundiária urbana na Amazônia legal. In: Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais. v.11, n.2. Disponível em: < cle/.../221/205>. Acesso em: 27 jul Conclusão A adoção deste método de transcrição de dados foi eficiente para realizar consultas, relatórios e análises de informações importantes sobre o parcelamento do solo urbano em Ponta de Pedras e também pode ser útil para o mesmo estudo em outra cidade ou até mesmo para análise de registros de imóveis de áreas rurais. Este tipo de estudo permite tanto analisar a propriedade do solo sob uma perspectiva histórica, como também serve como instrumento de planejamento para prefeitura e governo de diferentes esferas. Por meio de análise dos registros de imóveis em cartório é possível estabelecer comparações entre os documentos do cartório e documentos relacionados ao pagamento de IPTU e confrontar entre outras informações, o tamanho da área do imóvel. Agradecimentos Os autores agradecem à FAPESP (Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo), pela Bolsa de Iniciação Científica e ao IP&D (Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento), da Universidade do Vale do Paraíba, pela infraestrutura. Referências - BRASIL. Constituição (1988). Disponível em: < nstituiçao.htm>. Acesso em 20 jan BRASIL. Lei nº de 07 de julho de Disponível em: < ccivil_03/_ato /2009/lei/l11977.htm>. Acesso em 20 jan COSTA, S. M. F. A importância das pequenas cidades na rede urbana da amazônia: crescimento 5