PESQUISA CRECI JANEIRO/2008

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1 PESQUISA CRECI JANEIRO/2008

2 Pesquisa CRECI-SP Venda/Locação imóveis residenciais Janeiro de 2008 Cidade de São Paulo Pesquisa CRECI-SP apura valores de m 2 de imóveis usados em SP Imóveis usados podiam ser comprados na cidade de São Paulo em janeiro por valores que variavam de um mínimo de R$ 462,50 (padrão standard) a um máximo de R$ 2.978,28 (padrão médio) o metro quadrado de área útil. Estes valores foram os apurados em pesquisa feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP) com 472 imobiliárias atuantes em todas as regiões da cidade. São preços médios de negócios efetivamente fechados, comportando, naturalmente, variações para mais ou para menos. Os R$ 462,50 referem-se ao preço médio do metro quadrado de área útil de apartamentos de padrão standard, de acabamento mais simples, construídos há mais de 15 anos e situados em bairros como Itaquera e Lauzane Paulista, agrupados na Zona de Valor E. Esta é a última na escala de cinco zonas que reúnem imóveis de valor similar, sendo a primeira a Zona A, que reúne os bairros com maiores valores médios de imóveis usados. Foi na Zona A que a pesquisa CRECI-SP encontrou o maior valor em janeiro - de R$ 2.978,28 para os imóveis de padrão médio e com até 7 anos de construção. Significa dizer que um apartamento de 100 metros quadrados, localizado em bairros como Higienópolis e Vila Nova Conceição, era vendido em janeiro por cerca de R$ 297 mil, conforme a média de valores apurada na consulta feitas às imobiliárias. Entre os dois extremos, a pesquisa CRECI-SP apurou valor médio de R$ 2.622,15 para imóveis com até 7 anos de construção e padrão construtivo médio na Zona B, onde estão bairros como Aclimação e Indianópolis; de R$ 2.546,73 na Zona C (bairros como Mandaqui e Aeroporto) para esse mesmo tipo de imóvel; e de R$ 2.035,44 na Zona D, que agrupa bairros como Água Rasa e Liberdade. Os valores médios das casas não diferem muito dos apartamentos (ver tabela anexa, abaixo). Em janeiro, as 472 imobiliárias consultadas pelo CRECI-SP informaram ter vendido 231 imóveis, dos quais 56,28% eram apartamentos e 43,72%, casas. A maioria destes imóveis, 59%, concentrou-se nas faixas de até R$ 120 mil e 58% das vendas foram feitos à vista (ver tabela abaixo). Atualização dos bairros nas Zonas de Valor A pesquisa de janeiro marca uma nova fase no levantamento que o CRECI-SP faz mensalmente do comportamento dos preços de venda de imóveis usados e dos aluguéis residenciais. A partir de indicações dos corretores e imobiliárias que fornecem os dados aos pesquisadores, o 2

3 CRECI-SP realizou um estudo para reavaliar o posicionamento dos bairros nas Zonas de Valor, critério que privilegia o agrupamento dos imóveis por sua similaridade de preços e não por sua localização geográfica (ver metodologia). Em conseqüência desse estudo, o reposicionamento de bairros nas cinco Zonas de Valor da pesquisa CRECI-SP atende às novas situações criadas nesses locais pelos próprios agentes determinantes do comportamento do mercado imobiliário vendedores, compradores, poder público, construtores, entre outros. Alguns bairros passaram a ser mais procurados em anos recentes, com a inevitável valorização dos seus imóveis. Outros permaneceram com o mesmo perfil e status e houve também os que sofreram uma depreciação, com os imóveis locais perdendo valor. O mercado de imóveis usados responde, ou não, a tendências de comportamento social e econômico e é sensível a ações de intervenção urbana, idem à falta delas, que valorizam ou desvalorizam as cotações de imóveis situados em bairros ou em regiões inteiras, numa dinâmica que supera e extrapola, muitas vezes, o poder regulatório dos agentes públicos, explica José Augusto Viana Neto, presidente do CRECI-SP. Assim é que, por exemplo, a reclassificação deslocou os bairros de Campo Belo e Moema da Zona B para a Zona A, onde estão reunidos os bairros cujos imóveis alcançam os maiores valores médios efetivos de venda por metro quadrado. No caso do Brooklin, dividiu-se o bairro em dois: o Brooklin Velho na Zona A, por reunir imóveis diferenciados de maior padrão e maior valor médio, e Brooklin na Zona B, agrupando-se, neste caso, as casas e apartamentos de padrão menos nobre. O bairro de Santana também foi desmembrado. Diferenciou-se Santana propriamente dito - que permanece na Zona C - de Alto de Santana, colocado na Zona B por ter, na média, imóveis com valores de venda mais próximos aos de outros bairros ali reunidos do que os situados na Zona C. Já o bairro do Mandaqui acumulou unitariamente uma valorização que elevou os preços de venda de seus imóveis das médias observadas na Zona de Valor D para a C. O bairro de Pirituba passou por processo semelhante, o que fez com que deixasse a Zona E, onde estão reunidos os bairros com imóveis de menor valor de venda, e passasse a figurar na Zona D, de maiores valores médios. O presidente do CRECI-SP também ressalta que, nesse esforço de aprimoramento da pesquisa, foram incorporadas mais 60 imobiliárias atuantes em todas as regiões da cidade ao rol de empresas que mensalmente são consultadas para a composição dos dados. É mais uma iniciativa que se soma à reordenação de bairros componentes das Zonas de Valor para atender ao objetivo de se reforçar a consistência e abrangência das informações compiladas na pesquisa, justifica Augusto Viana. Ajuste impede comparações de pesquisas Tal como acontece com todo tipo de pesquisa na qual são feitos ajustes técnicos em sua composição, mudando-se a base de dados considerados na composição dos resultados, a pesquisa CRECI-SP de janeiro não pode ter seus indicadores comparados com os de dezembro nem com nenhum outro resultado de períodos passados. As comparações só serão possíveis a partir de fevereiro próximo, quando se poderá avaliar com os mesmos critérios o desempenho do mercado nos dois primeiros meses do ano. 3

4 As mesmas modificações feitas na pesquisa e aplicadas às vendas de imóveis usados valem também para o mercado de locação residencial. Os resultados de Janeiro não são, portanto, comparáveis aos de Dezembro nem aos de outros meses. Aluguel mais barato em São Paulo é o de quitinete, por R$ 196,15 O imóvel mais barato que se pôde alugar em São Paulo em janeiro deste ano saiu por R$ 196,15, era bem pequeno e ficava muito afastado das áreas nobres da cidade. Segundo pesquisa feita pelo CRECI-SP com 472 imobiliárias da Capital, este era o valor médio de locação de uma casa de quarto-e-cozinha, tipo quitinete, em bairros como Capão Redondo, Brasilândia e Itaquera, reunidos na Zona da Valor E. O mais caro aluguel encontrado no período pela pesquisa foi o de casas de 4 dormitórios situadas nos bairros mais nobres da cidade, como Alto da Boa Vista, Cidade Jardim e Pacaembu, agrupados na Zona de Valor A. O aluguel mensal desse tipo de imóvel ficou em R$ 2.280,00. Eles foram minoria entre as novas locações representaram 1,21% do total alugado. O grosso das locações em janeiro, com 30,44% do total (ver quadro abaixo), foi de imóveis com aluguel entre R$ 401,00 e R$ 600,00. A maioria dos novos contratos foi garantida por fiador, com 46,57% do total, em segundo lugar ficou o depósito caução, com 29,25% e em terceiro o seguro fiança com 24,18%, de acordo com a pesquisa CRECI-SP. O levantamento também apurou que as imobiliárias receberam de volta as chaves de 467 imóveis, equivalente a 49,31% do total locado. O índice médio de inadimplência nas 472 imobiliárias consultadas foi de 5,66% do total de inquilinos com contrato em carteira. Ações judiciais em queda O número de ações locatícias propostas nos fóruns da Capital em janeiro (1.513) foi 14,33% menor que o de dezembro (1.766). Maioria, as ações por falta de pagamento encolheram 3,64%, de em dezembro para em janeiro. As ações ordinárias propostas para retomada de imóvel encolheram 63,14%, caindo de 331 para 122 no período. Já as ações renovatórias de contratos comerciais tiveram aumento de 7,14%, passando de 56 para 60. E as consignatórias, que servem para depósito do aluguel em juízo quando há discordância de valores, registraram crescimento de 33,33%, evoluindo de 6 em dezembro para 8 em janeiro. 4

5 Estatística sobre ações de despejo - Falta de pagamento: dezembro (1.373), janeiro (1.323) 3,64% - Renovatória: dezembro (56), janeiro (60) + 7,14% - Consignatória: dezembro (6), janeiro (8) + 33,33% - Ordinária: dezembro (331), janeiro (122) 63,14 - TOTAL: dezembro (1.766), janeiro (1.513) 14,33 - Falta de pagamento: proposta por inadimplência do inquilino; - Ordinária: proposta para retomada de imóvel para uso próprio, de ascendente ou descendente, reforma ou denúncia vazia; - Consignatória: proposta quando há discordância de valores de aluguéis ou encargos, com opção do inquilino pelo depósito em Juízo; - Renovatória: proposta para renovação compulsória de contratos comerciais com prazos de cinco anos. Em caso de dúvida ou para mais informações, contatar: Chrystiane Saggese ou Sonia Servilheira Departamento de Imprensa /CRECI-SP Telefones: (11) (direto) (11) (PBX) imprensa@creci.org.br 5

6 PESQUISA CRECI/USADOS - METODOLOGIA A pesquisa mensal sobre valores de imóveis usados na cidade de São Paulo feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) - 2ª Região adota os seguintes critérios: 1. Os dados são colhidos por meio de entrevistas pessoais com os responsáveis por imobiliárias cadastradas no Creci. 2. Pesquisam-se os valores pedidos e os valores efetivos de venda dos imóveis, mas se apuram os valores médios de venda com base nos preços efetivos de venda por ser esta a prática do mercado. 3. Apuram-se os preços efetivos de venda de apartamentos e casas por metro quadrado de área útil, em reais. 4. Para a determinação dos valores médios de venda dos imóveis, eles são agrupados segundo sua idade de construção, suas características construtivas e sua similaridade de preço no mercado. Essa similaridade despreza a localização geográfica e privilegia o agrupamento dos imóveis em bairros de cinco zonas de valor, com preços homogêneos. 5. As zonas de valor consideradas são as seguintes: Zona A - Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Brooklin Velho, Campo Belo, Cidade Jardim, Higienópolis, Itaim Bibi, Jardim América, Jardim Anália Franco, Jardim Europa, Jardim França, Jardim Paulista, Ibirapuera, Moema, Morro dos Ingleses, Morumbi, Real Parque, Pacaembu, Perdizes, e Vila Nova Conceição; Zona B - Aclimação, Alto da Lapa, Bela Vista, Alto de Santana, Brooklin, Cerqueira César, Chácara Flora, Alto da Lapa, Consolação, Granja Viana, Indianópolis, Jardim Guedala, Jardim Marajoara, Jardim Paulistano, Jardim São Bento, Jardim São Paulo, Paraíso, Pinheiros, Planalto Paulista, Pompéia, Sumaré, Sumarezinho, Vila Clementino, Vila Madalena, Vila Mariana, Vila Olímpia. Vila Sônia; Zona C - Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde, Barra Funda, Butantã, Cambuci, Chácara Santo Antônio, Cidade Universitária, Horto Florestal, Ipiranga (Museu), Jabaquara, Jardim Bonfiglioli, Jardim Prudência, Jardim Umuarama, Lapa, Mandaqui, Mirandópolis, Moóca, Santa Cecília, Santana, Santo Amaro, Saúde, Tucuruvi, Vila Alexandria, Vila Buarque, Vila Leopoldina, Vila Mascote, Vila Mazzei, Vila Romana, Vila Sofia, Tatuapé; Zona D - Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, Belém, Bom Retiro, Brás, Butantã (periferia), Campo Grande, Campos Elíseos, Carandiru, Casa Verde, Centro, Cidade Ademar, Cupecê, Freguesia do Ó, Glicério, Imirim, Itaberaba, Jaçanã, Jaguaré, Jardim Miriam, Liberdade, Limão, Pari, Parque São Domingos, Penha, Pirituba, Rio Pequeno, Sacomã, Santa Efigênia, Sapopemba, Socorro, Tremembé, Veleiros, Vila Alpina, Vila Carrão, Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila Maria, Vila Matilde, Vila Medeiros, Vila Prudente; Zona E Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, Capão Redondo, Cidade Dutra, Ermelino Matarazzo, Grajaú, Guaianases, Itaim Paulista, Itaquera, Jardim Ângela, Jardim Brasil, Jardim São Luis, Lauzane Paulista, M Boi Mirim, Parelheiros, Pedreira, Santo Amaro (periferia), São Mateus, São Miguel Paulista, Vila Arpoador, Vila Curuçá, Vila Indiana, Vila Nova Cachoeirinha. 6. Os períodos de depreciação por tempo (idade) de construção são os seguintes: até 7 anos, de 7 a 15 anos, mais de 15 anos. 7. Os imóveis pesquisados são qualificados da seguinte forma: luxo, padrão médio e standard. Luxo - Um a dois apartamentos por andar, tábuas corridas no piso, mármore nacional, armários de madeira de lei, cozinha projetada, papel de parede ou pintura acrílica, boxe de vidro temperado, etc. Padrão médio - De duas a quatro unidades por andar, azulejos decorados, cerâmica simples, caco de mármore no piso, carpete sobre cimento ou taco, esquadrias de ferro ou alumínio simples, armários modulados de madeira aglomerada, boxe de alumínio, etc. Standard - Mais de quatro apartamentos por andar, taco comum no piso ou forração de carpete, azulejos simples (1/2) barra, cerâmica comum ou granilite, gabinete da pia em madeira simples. 6

7 VALOR MÉDIO DE LOCAÇÃO (EM R$) JANEIRO/2008 APARTAMENTOS TABELA 1 Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/coz. jan: 256,00 220,00 1 dorm jan: 589,69 583,81 389,17 325,00 287,50 2 dorm jan: 966,67 915,79 607,26 493,20 396,67 3 dorm jan: 1.325, , ,57 694,38 553,33 4 dorm jan: 2.180, , , ,00 CASAS TABELA 2 Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/coz. jan: 263,75 247,50 196,15 1 dorm jan: 630,00 607,14 432,16 351,57 299,36 2 dorm jan: 1.100, ,00 680,00 541,13 435,00 3 dorm jan: 1.487, , ,44 765,14 620,00 4 dorm jan: 2.280, , , ,00 7

8 GRÁFICO 1 Imóveis alugados em SP por zonas nº de locações A B C D E casas apartamentos zonas GRÁFICO 2 Distribuição de locações por zona 40,00 % de locações 20,00 0,00 A B C D E % 12,46 17,42 23,86 34,43 11,83 zonas * números projetados 8

9 ALUGUÉIS POR FAIXA DE PREÇOS EM SÃO PAULO TABELA 3 Valores em R$ Freqüência Freqüência simples acumulada até 200 1,87% 1,87% 201 a ,38% 27,25% 401 a ,44% 57,69% 601 a ,15% 73,85% 801 a ,90% 82,75% 1001 a ,37% 89,12% 1201 a ,20% 91,32% 1401 a ,16% 96,48% 1601 a ,21% 97,69% 1801 a ,10% 98,79% mais de ,21% 100,00% GRÁFICO 3 Aluguel de imóveis por faixa de preços - janeiro/ ,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% até a a a a a a a a a 2000 mais de

10 VALOR MÉDIO DA VENDA DE USADOS (EM R$ POR M 2 DE ÁREA ÚTIL) APARTAMENTOS TABELA 4 LUXO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos jan: de 7 a 15 anos jan: mais de 15 anos jan: TABELA 5 MÉDIO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos jan: 2.978, , , ,44 de 7 a 15 anos jan: 2.127, , , ,57 mais de 15 anos jan: 1.589, , ,82 950,82 TABELA 6 STANDARD Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos jan: 1.250, ,40 de 7 a 15 anos jan: 1.097,20 815,20 mais de 15 anos jan: 738,60 527,50 462,50 VALOR MÉDIO DA VENDA DE USADOS (EM R$ POR M 2 DE ÁREA CONSTRUÍDA) CASAS TABELA 7 LUXO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos jan: de 7 a 15 anos jan: mais de 15 anos jan: TABELA 8 MÉDIO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos jan: 2960, , , ,52 de 7 a 15 anos jan: 2181, , , , ,23 mais de 15 anos jan: 1577, , ,39 930,77 940,91 TABELA 9 STANDARD Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos jan: 1297, , ,34 de 7 a 15 anos jan: 1058,08 810,00 784,82 mais de 15 anos jan: 735,90 502,86 498,60 10

11 GRÁFICO 5 Imóveis vendidos em SP por zonas Nº de vendas A B C D E casas apartamentos zonas GRÁFICO 6 Distribuição de vendas por zona % de vendas 30,00 20,00 10,00 0,00 A B C D E % 17,32 25,96 29,01 21,66 6,06 zonas * números projetados 11

12 VENDA POR FAIXA DE PREÇO EM SÃO PAULO TABELA 10 Valores em Freqüência Freqüência milhares de R$ simples acumulada até 40 5,71% 5,71% de 41 a 60 11,90% 17,62% de 61 a 80 12,38% 30,00% de 81 a ,05% 49,05% de 101 a ,00% 59,05% de 121 a 140 9,52% 68,57% de 141 a 160 9,05% 77,62% de 161 a 180 5,24% 82,86% de 181 a 200 5,71% 88,57% mais de ,43% 100,00% 20,00% GRÁFICO 7 Venda de imóveis por faixa de preços - janeiro/ ,00% 10,00% 5,00% 0,00% até 40 de 41 a 60 de 61 a 80 de 81 a 100 de 101 a 120 de 121 a 140 de 141 a 160 preços em milhares de R$ de 161 a 180 de 181 a 200 mais de