RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

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1 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO CLIENTE: CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL: PRÉDIO URBANO COM POTENCIALIADE DE REABILITAÇÃO PARA HABITAÇÃO, ACTUALMENTE COM DOIS PISOS, SITO NA RUA DAS BARRACAS Nº 72-80, ANJOS LISBOA N/REFERÊNCIA INTERNA: T 4700/16 DATA: 10/10/2016 RightValue is registered as a firm regulated by RICS 1

2 SUMÁRIO EXECUTIVO IDENTIFICAÇÃO E CARACTERÍSTICAS: NATUREZA DO IMÓVEL EDIFÍCIO PARA REABILITAR- SEM CONDIÇÕES APARENTE DE UTILIZAÇÃO DENOMINAÇÃO E MORADA RUA DAS BARRACAS Nº FREGUESIA CONCELHO MÉTODOS UTILIZADOS NA AVALIAÇÃO ARTIGO MATRICIAL CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL TIPO DE PROPRIEDADES ANJOS/ARROIOS LISBOA IDADE DO IMÓVEL ANTERIOR A 1951 ÁREA TOTAL DO TERRENO (REFERIDA PELO 362 M2 CLIENTE ÁREA TOTAL DE IMPLANTAÇÃO (CLIENTE) 335 M2 ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO (CLIENTE) 1507,50 M2 COM 4,5 PISOS ESTADO DE CONSERVAÇÃO FRACO MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO, MÉTODO DO CUSTO E MÉTODO DO RENDIMENTO, MÉTODO DO VALOR RESIDUAL (CONSIDERA-SE QUE PARA EFEITOS DE AVALIAÇÃO OS METODOS UTILIZADOS ESTÃO AJUSTADOS E TÊM VALORES MUITO SEMELHANTES, CONSIDERANDO-SE ESTA ABORDAGEM COMO UMA CORRECTA INTERPRETAÇÃO DO FUNCIONAMENTO DO MERCADO) N/D N/D ACTUALPROPRIEDADE TOTAL SEM ANDARES OU DIVISOES SUSCEPTIVEIS DE UTILIZAÇÃO INDEPENDENTE UTILIZAÇÃO CONSIDERADA ESTADO HABITAÇÃO-REABILITAÇÃO PRESUME-SE DEVOLUTO VALORES DE ACORDO COM AS METODOLOGIAS UTILIZADAS, CONSIDERANDO OS CONDICIONAMENTOS DOS PRESSUPOSTOS DESCRITOS E A INEXISTÊNCIA DE OUTRAS LIMITAÇÕES QUE NÃO TENHAMOS CONHECIMENTO, ATRIBUI-SE AO IMÓVEL O SEGUINTE VALOR (ATENDENDO À ACTUAL INSTABILIDADE DOS MERCADOS CONSIDERA-SE QUE O VALOR DE MERCADO ATRIBUIDO TERÁ UMA VALIDADE DE UM PERIODO DE SEIS MESES, AO FIM DO QUAL OS VALORES PODEM SOFRER ALTERAÇÕES SIGNIFICATIVAS): IMÓVEL VALOR DE MERCADO MARKET VALUE VALOR UNITÁRIO DO VALOR DE MERCADO EDIFÍCIO PARA REABILITAR /M2/AB Nuno Agostinho, MRICS, ASA Director /Perito Avaliador Perito Avaliador Inscrito na Lista Oficial do Ministério da Justiça Licenciado em Engenharia, Licenciado em Gestão Imobiliária, Pós-graduado em Engenharia da Avaliação Imobiliária (Universidade Católica Portuguesa), P.G.em Gestão Imobiliária pela Harvard Business School Harvard University, Doutorando em Engenharia Civil no Instituto Superior Técnico, RICS Member nº (UK), Certificação como Perito Avaliador na CMVM com o nº AVFII/09/044 pela empresa RightValue, Lda., Perito Avaliador com aprovação no curso do Centro de Estudos Judiciários e respectivo concurso público para Peritos do Tribunal, Membro da APAE (Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia), Perito Avaliador Permanente em Serviços de Finanças, Acreditado como Avaliador Sénior pela ASA (American Society of Appraisers) com o nº

3 INDÍCE I PRESSUPOSTOS E PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES TIPO DE IMÓVEL/LOCALIZAÇÃO; ÁREAS CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO; OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO, PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS, CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O PRODUTO IMOBILIÁRIO EM AVALIAÇÃO VALOR II INTRODUÇÃO DATA DO RELATÓRIO, DATA DA VISITA, FINALIDADE DA AVALIAÇÃO, SEGMENTO DO IMÓVEL, MOEDA, PUBLICAÇÃO E RESPONSABILIDADE, NORMAS DA AVALIAÇÃO, DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA, VERIFICAÇÃO, TIPO DE INSPECÇÃO METODOLOGIA UTILIZADA, DEFINIÇÃO DOS VALORES UTILIZADOS, INSCRIÇÃO NA CMVM, REGRAS DE CONDUTA DEONTOLÓGICA III RELATÓRIO COMPOSIÇÃO E CARACTERISTICAS CONSTRUTIVAS, CARACTERISTICAS DA LOCALIZAÇÃO, ABORDAGEM TÉCNICA DA AVALIAÇÃO, ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO, VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO IV ANEXO A DESCRIÇÃO TEÓRICA DA METODOLOGIA UTILIZADA MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO, MÉTODO DO RENDIMENTO E MÉTODO DO CUSTO V ANEXO B CÁLCULOS VI ANEXO C PLANTAS E REPORTAGEM FOTOGRÁFICA VII ANEXO D DADOS ESTATISTICOS DO INE E DECLARAÇÃO DE IDONEIDADE DO PERITO VII ANEXO E DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA 3

4 I PRESSUPOSTOS E PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES ÁREAS CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO Para efeitos de avaliação estimaram-se as áreas de terreno e de construção referidas pelo Cliente no pressuposto que estão correctas, legalizadas e que podem ser desenvolvidas/aprovadas. De salientar que não foi apresentada documentação matricial, predial ou plantas do imóvel. OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO Obtenção do Valor de Mercado PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS 1) Não existem vestígios arqueológicos ou efeitos de contaminação que impossibilitem o normal desenvolvimento/utilização do uso actual e potencial do imóvel não foi efectuado qualquer estudo a este nível não sendo dever do Avaliador realizar os mesmos; 2) As áreas de construção consideradas para efeitos de avaliação estão de acordo com o existente e estão ou podem ser legalizadas; 3) Os aspectos construtivos não verificados estão de acordo com as características consideradas na avaliação ou seja em fraco estado de conservação; 4) O imóvel está livre de ónus e ou encargos; 5) As áreas, uso e composição do imóvel considerado para efeitos de avaliação estão correctos; 6) Não foi verificada a titularidade do imóvel pelo que a presente avaliação tem como pressuposto que não existe reclamação de título de propriedade; 7) Não foram efectuados estudos ambientais ou de sustentabilidade de relação do imóvel com o meio em que se insere; 8) De que é possível aprovar um projecto para reabilitar o imóvel para uso habitacional- Edifício de habitação colectiva- com as características consideradas para efeitos de avaliação referidas pelo Cliente, 9) O imóvel encontra-se devoluto. 10) De que as taxas municipais foram bem estimadas. 4

5 II INTRODUÇÃO DATA DO RELATÓRIO 10/10/2016 DATA DA VISITA 07/10/2016 FINALIDADE DA AVALIAÇÃO SEGMENTO DO IMÓVEL Avaliação para efeitos de análise interna pelo Exmo. Cliente Habitação MOEDA Euros IDENTIFICAÇÃO DE QUALQUER ENVOLVIMENTO MATERIAL PUBLICAÇÃO E RESPONSABILIDADE O Perito Avaliador declara que não houve qualquer envolvimento material anterior com o activo em avaliação ou com a entidade que o tutela. O presente relatório foi realizado para o objectivo já referido pelo que a RightValue não se responsabiliza pela utilização para outro uso. Deve ser solicitado ao Avaliador a permissão para se efectuar qualquer publicação do presente documento no seu todo ou apenas em parte do mesmo. NORMAS DA AVALIAÇÃO As avaliações serão efectuadas segundo as normas do RICS RedBook (englobam as normas da Internacional Valuation Standards IVS e do RICS- Royal Institute of Chartered Surveyors), Uniform Standards of Professional Appraisal Practice USPAP- normas exigias pela American Society of Appraisers, norma 16/99 de 29 de Dezembro, do Instituto de Seguros de Portugal (ISP), regulamento 11/97 da Comissão de Mercado de Valores Mobiliários (CMVM)., normas éticas exigidas pela Associação Nacional dos Avaliadores Imobiliários e restantes organizações anteriormente mencionadas. O avaliador seguirá as normas referidas em virtude de estar certificado e acreditado pelos respectivos organismos nacionais e internacionais. DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA Não foi disponibilizada documentação VERIFICAÇÃO TIPO DE INSPECÇÃO Não foi efectuada qualquer verificação da legalidade da documentação apresentada recomenda-se a verificação dos pressupostos e de toda a documentação antes de se efectuar qualquer transacção. Visita exterior ao imóvel-drive-by Considera-se que é da exclusiva responsabilidade do Cliente a definição da área da avaliação e da localização do imóvel. 5

6 METODOLOGIA UTILIZADA Critério da Comparação de Mercado, Critério do Rendimento e Critério dos Custos (Metodologia explicitada em anexo). DEFINIÇÃO DOS PRINCIPAIS CONCEITOS UTILIZADOS O RICS Red Book (normas emanadas pelo Royal Institution of Chartered Surveyors do qual o Avaliador signatário da presente avaliação é membro) descreve a seguinte tradução de Valor de Mercado: Valor de Mercado é definido como: a estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, uma propriedade, após um período adequado de comercialização, poderá ser transaccionada entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação. No curso e concurso do Centro de Estudos Judiciários para Perito Avaliador do Tribunal efectuado com aprovação pelo signatário da presente proposta foi apresentada a seguinte tradução para o Valor de Mercado: Valor de Mercado é o valor estimado, referido è data de avaliação, pelo qual o bem pode ser transaccionado entre um comprador que quer comprar e um vendedor que quer vender, numa operação de compra e venda em que houve previamente um marketing apropriado do referido bem, em que as partes são independentes entre si, ambas actuam de forma conhecedora, prudente e sem compulsão. De acordo com o disposto no artigo 67º, nº 2 do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), a Área bruta (Ab) é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício. Ao nível do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) a área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração. De acordo com o Code of Measuring Practice da 6ªedição (exigido aos Peritos Avaliadores membros do RICS) define a área bruta (Gross External Area) como a área medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores com várias inclusões e exclusões. INSCRIÇÃO NA CMVM O Perito Avaliador está inscrito na CMVM em nome da sociedade RightValue, Lda, com o nº AVFII/09/044. 6

7 REGRAS DE CONDUTA DEONTOLÓGICA Salienta-se a seguinte Regra de Conduta dos membros RICS: 4- Os membros desempenharão o seu trabalho profissional com as devidas aptidões, seriedade e diligência e com o devido respeito pelos padrões técnicos que deles é esperado Segundo exigência RICS, o Avaliador confirma que tem suficientes conhecimentos actuais sobre o mercado específico local e nacional e aptidão e compreensão para levar a cabo a avaliação de forma competente. CONFLITOS DE INTERESSE Declara-se que o Perito Avaliador não tem conflitos de interesse em realizar a presente avaliação. ESTRUTURA Não foi realizada análise da estrutura do imóvel e não foram testados equipamentos, maquinaria ou redes de águas ou electricidade, pelo que não se pode emitir qualquer opinião sobre as condições estruturais ou o funcionamento dos equipamentos do imóvel. No entanto a nossa avaliação considera toda a informação recebida, bem como patologias eventualmente detectados durante a nossa inspecção. Por outro lado, a nossa avaliação pressupõe que a estrutura apresente condições de estabilidade suficientes para que o imóvel seja utilizado de forma duradoura não sendo necessário reparação, ou que existam outras circunstâncias que possam afectar a avaliação. PRESSUPOSTOS Foram efectuadas algumas suposições em relação a factos, condições ou situações que afectam o valor ou abordagem da avaliação, os quais não foram verificadas como parte do processo de avaliação, mas sim, tal como referido no Glossário com as Normas de Avaliação RICS (Livro vermelho), são tratadas no pressuposto de estarem correctas. No caso em que alguns destes pressupostos se revelarem incorrectos, a nossa avaliação terá de ser revista em conformidade. 7

8 III RELATÓRIO COMPOSIÇÃO E PRINCIPAIS CARACTERISTICAS Actualmente o edifício existente, com idade anterior a 1951, não aparenta condições de utilização, apresenta dois pisos, com evidentes sinais de fraco estado de conservação, com estrutura em alvenaria, cobertura com telha cerâmica, orientação solar nascente-poente, frente para rua sem saída e com um único sentido rodoviário sem passeios relevantes. A envolvente directa apresenta pequenos edifícios em reabilitação e edifícios por reabilitar, na maioria destinados a habitação. Para efeitos de avaliação considerou-se a possibilidade de aprovar um projecto de reabilitação habitacional com a implantação de um edifício de habitação colectiva com 4/5 pisos com um total de 1507,5 m2 de área bruta potencial acima do solo, conforme referido pelo Cliente. Presume-se que na zona existem infra-estruturas suficientes e disponíveis para apoio ao desenvolvimento do projecto potencial, não existindo encargo relevante nesta rubrica. CARACTERISTICAS DA LOCALIZAÇÃO O imóvel localiza-se nos Anjos, numa zona residêncial entre Av a Almirante Reis e o Campo de Mártires da Pátria, com mediano enquadramento urbanístico. A zona beneficia de uma razoável localização, razoável a bom enquadramento urbano e paisagístico, com boa proximidade ao principal equipamento social, boa oferta de transportes públicos, bons acessos e dificuldade disponibilidade de estacionamento. A envolvente apresenta, de uma forma geral, as seguintes características: Caracterização Zona Residencial e Comércio Enquadramento Paisagístico Razoável a Bom Facilidade de Estacionamento fraco Transportes Públicos Acessibilidades Valor Comercial da Localização Tendência do Desenvolvimento Urbanístico Bom Bom Razoável Consolidada 8

9 ABORDAGEM TÉCNICA DA AVALIAÇÃO A avaliação tem como base o método comparativo de mercado, e o método do rendimento e método do custo-método do Valor Residual. Apesar de se apresentarem valores de oferta na actual amostra de mercado efectuámos o devido ajustamento de homogeneização por forma, a apresentar valores unitários consistentes e dentro dos intervalos de confiança da amostra. De forma muito resumida a abordagem técnica segue os seguintes passos: - Calculou-se o valor potencial de edifícios e apartamentos no estado devoluto. Neste cálculo tiveram-se em consideração os valores médios unitários de venda e renda obtidos na zona do imóvel para imóveis em estado semelhante apresenta-se em anexo vários comparáveis com o devido tratamento estatístico, - Os valores de avaliação apresentados seguem as bases de avaliação nomeadamente a definição de Market Value já referida no presente relatório. O valor do terreno foi ainda aferido pelo método do valor residual através da análise de DCF- Discounted Cash Flow, - Na análise em DCF considerou-se que ao valor após obras serão deduzidos todos os encargos directos e indirectos da construção tendo-se obtido pela diferença o valor do terreno, e elaborou-se um cenário potencial. - A taxa de actualização real foi obtida pela comparação de valores de renda e venda para o mesmo imóvel e pela composição financeira da taxa através da fórmula Taxa real = (1+Tiliq)*(1+Trisco)-1=Tiliq+Trisco. - A aplicação do Método do Custo visa uma aferição do Valor através da decomposição das principais rubricas de investimento que compõe o valor final do imóvel. ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO Foi efectuado uma análise a alguns factores estatísticos registados pelo INE por forma, a caracterizar o mercado imobiliário habitacional do concelho de Lisboa, nomeadamente (os dados são apresentados sob forma de quadros e gráficos em anexo): Nos valores médios de habitação em avaliação bancária (Apartamentos - Lisboa) verifica-se uma subida dos valores com Março de 2016 a registar um valor de quando em igual 9

10 período de 2015 o valor foi de ; Nos valores médios de habitação em avaliação bancária em (Moradias Lisboa) verifica-se uma ligeira subida dos valores com Março de 2016 a registar um valor de quando em igual período de 2015 o valor foi de ; - Ao nível dos valores médios dos imóveis transaccionados verifica-se uma descida de em 2013 para em 2014 e ao nível dos imóveis hipotecados verifica-se uma subida de em 2013 para em 2014, - Nos contratos de compra e venda de prédios urbanos verifica-se em 2012 um total de contratos, em 2013 registou-se um total de contratos e em 2014 um número de contratos de compra e venda de prédios urbanos; - Relativamente ao número total de edifícios concluídos para habitação familiar e outros fins verificou-se em 2014 um número de 219, em 2013 de 290 e em 2012 de 458 edifícios concluídos; - Quanto ao número de edifícios licenciados para habitação familiar e outros fins verificou-se em 2014 um total de 545 edifícios licenciados, em 2013 um total de 164 edifícios e em 2012 um número de 686 edifícios licenciados; - A População do concelho de Lisboa tem registado um decréscimo populacional registando-se em 2001 um total de indivíduos e em 2011 esse número desceu para os indivíduos. - A curva do crédito hipotecário concedido a singulares neste concelho acompanha a mesma tendência de todo o continente em geral, com uma clara tendência decrescente desde Em conclusão: os dados estatísticos evidenciam alguns sinais de uma retoma positiva, nomeadamente: aumento do número de transacções, aumento do número de edifícios licenciados e redução do número de edifícios concluídos e aumento no valor unitário dos valores de avaliação bancária (apartamentos e moradias). 10

11 VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO Foi efectuado um levantamento ao mercado imobiliário na zona do imóvel - para além dos valores anunciados nos locais foi efectuada pesquisa junto dos agentes de mercado, anúncios em outros meios de comunicação, base de dados da RightValue e análise a anteriores avaliações de imóveis similares. Aos valores pedidos foram efectuados, os devidos ajustamentos por forma, a se estimar potenciais margens de negociação, diferenças na localização/áreas/estado de conservação. Em anexo apresentam-se quadros resumo com os comparáveis obtidos e com o devido tratamento estatístico do qual se salienta: - Nos valores de oferta de venda de Edifícios Usados-Razoável a Bom Estado de Conservação obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab, para uma área bruta média de m2 e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de venda de Edifícios Usados-Reabilitados obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab, para uma área bruta média de m2 e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de venda de Edifícios Usados-Para Reabilitar obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab, para uma área bruta média de m2 e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de renda de Edifícios obteve-se um valor médio unitário de 11 /m2/ab, para uma área bruta média de m2 e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T1 e T2 Usados-Para Reabilitar obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab, para uma área bruta média de 55 m2, e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T3 Usados- Para Reabilitar obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab, para uma área bruta média de 83 m2, e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T1 Novos/Recentes/Usados-Reabilitados obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab, para uma área bruta média de 35 m2, e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T2 Novos/Recentes/Usados-Reabilitados obteve-se um valor médio 11

12 unitário de /m2/ab, para uma área bruta média de 59 m2, e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T3 Novos/Recentes/Usados-Reabilitados obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab, para uma área bruta média de 76 m2, e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de renda de Apartamentos obteve-se um valor médio unitário de 11 /m2/ab, para uma área bruta média de 84 m2, e valor absoluto de renda de 905 ; - Nos valores de oferta de venda de Lojas obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab, para uma área bruta média de 85 m2, e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de renda de Lojas obteve-se um valor médio unitário de 8 /m2/ab, para uma área bruta média de 160 m2, e valor absoluto de renda de ; - Nos valores de oferta de venda de Escritórios obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab, para uma área média de 144 m2 e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de renda de Escritórios obteve-se um valor médio unitário de 9 /m2/ab, para uma área média de 129 m2 e valor absoluto de renda de ; Ao nível do método dos custos/método do valor residual considerou-se as seguintes variáveis: - Valor do terreno com um valor unitário de 542 /m2/ab potencial acima do solo; - Custo de construção unitário a novo de 1000 /m2/ab para área bruta privativa, - Custos indirectos de 9% do valor do imóvel; - Valor do terreno com um peso de 29 % do valor de mercado (o CIMI refere 35%); - Margem de promoção de 10% do valor de mercado; - desenvolvimento e conclusão da venda do projecto em 4 anos, -valor de venda unitário a novo de /m2/abp. 12

13 IV ANEXO A DESCRIÇÃO TEÓRICA DA METODOLOGIA UTILIZADA Método Comparativo de Mercado Este método tem por base um conhecimento profundo do mercado envolvente do imóvel. O uso de comparáveis permite obter valores médios os quais com os devidos ajustamentos são ajustados ao imóvel em avaliação. Os comparáveis podem ser valores de oferta ou valores de transacção sendo importante definir as características que mais veiculam o preço da possível transacção. Deverão ser esgotadas as possibilidades de existência ou não de imóveis com características similares ao avaliado. O conhecimento da relação oferta procura permite pesar os devidos coeficientes de ajustamentos os quais farão a devida correlação para o imóvel em avaliação. Pode-se concluir que este método será o mais confiável desde que reunidas uma amostra significativa e representativa do mercado em estudo. Desta forma pode-se considerar que ao ser usado será na maioria das vezes como método principal. Existem vários tipos de valor os quais tem por base as diversas finalidades na avaliação imobiliária mas o mercado será eternamente soberano o qual mesmo com o devido bom-senso para ponderar a inevitável subjectividade permite a obtenção de valores com maior acuidade. No método do mercado são principalmente analisados os valores unitários, valores absolutos, nível de oferta e procura, tendências do mercado, micro mercados existentes, principais factores positivos e negativos da localização do imóvel. Definição (IVS) Sales Comparison Approach This comparative approach considers the sales of similar or substitute properties and related market data, and establishes a value estimate by processes involving comparison. In general, a property being valued (a subject property) is compared with sales of similar properties that have been transacted in the market. Listings and offerings may also be considered. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal este método baseiase: Processo: Procedimentos Correntes: - Analisar informação sobre transacções recentes de propriedades análogas e comparáveis. - Analisar informação sobre ofertas. Técnicas de Apoio a utilizar cada vez com maior frequência: 13

14 - Homogeneização (idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transacção, nível de acabamentos e outras variáveis). - Análise Estatística. Vantagens e inconvenientes é em geral considerado como o método que melhor reflecte o valor do bem em mercado livre; é fiável, desde que a informação seja suficiente e credível; a sua aplicação poderá envolver riscos associados à interferência de critérios subjectivos e à inexistência, raridade ou inconstância da informação; Propriedades a que se aplica a sua aplicação é mais adequada na avaliação de propriedades que são transaccionadas em maior número (habitações, escritórios e terrenos) e menos adequada nas situações em que as transacções são menos frequentes. Método dos Custos O método do custo é normalmente utilizado em situações em que o método do mercado não pode ser utilizado embora seja um bom método para aferir o método do mercado. Através deste método é verificado qual o custo de substituição ou de reprodução do imóvel o qual pode ser depreciado em função da idade e do estado de conservação actual. Neste método será necessário descriminar e calcular todas as rubricas inerentes ao processo da promoção imobiliária nomeadamente valor do terreno, custo directos e indirectos da construção, margem de promoção e impostos. O Método do Custo possibilita dois tipos de abordagem: 1) estática e 2) dinâmica. Estas abordagens permitem ponderar no tempo as rubricas do investimento. Definição (IVS) This comparative approach considers the possibility that, as a substitute for the purchase of a given property, one could construct another property that is either a replica of the original or one that could furnish equal utility. In a real estate context, one would normally not be justified in paying more for a given property than the cost of acquiring equivalent land and constructing an alternative structure, unless in due time, inconvenience, and risk are insolved. In practice, the approach also involves an estimate of depreciation for older and/or less functional properties where an estimate of cost new unreasonably exceeds the likely price that would be paid for the appraised property. Segundo apresentado no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal o Método do Custo tem a seguinte designação e metodologia: Método do custo de reprodução ou método do custo de substituição. O custo de reprodução corresponde ao custo de realização de uma obra idêntica à que se está a avaliar, ao passo que o custo de substituição é relativo ao custo de realização de uma obra análoga. Este último é particularmente adequado à estimação do valor de propriedades para as quais é impensável supor-se a sua construção com base nos mesmos materiais e processos de construção utilizados na altura da sua edificação. Processo de aplicação do método do custo de substituição para determinação do Valor da propriedade Vp: 14

15 i) Determinação do Custo de construção de uma propriedade de características análogas às do imóvel que se pretende avaliar (Cc); ii) Diminuição do custo de construção calculado em i) do valor da depreciação (física e funcional) (D) do bem que está a ser avaliado (Cc D); iii) Ao valor obtido na alínea anterior (Cc D) é adicionado o Valor de mercado do terreno (Vmt), correspondente à parcela de terreno que suporta a edificação (e que é estimado com recurso ao método comparativo, através da análise e comparação de parcelas de terreno análogas e recentemente transaccionadas): Vp = (Cc D) + Vmt Método do Rendimento Através do método do rendimento o Valor de Mercado do Imóvel é estimado pela capacidade da propriedade gerar benefícios e pela conversão desses benefícios em valor actual. O uso deste método depende essencialmente se o imóvel é susceptível de ser arrendado. As rendas podem ser efectivas ou potenciais sendo estas capitalizadas através de uma taxa de capitalização calculada para o referido imóvel. No cálculo do renda potencial pode-se aplicar o método do mercado por forma a se apurar o devido rendimento anual. De forma muito simplista as taxas variam consoante o imóvel e a zona em que se inserem existindo formas de cálculo das taxas através da análise financeira ou através do apuramento em mercado sobre qual a taxa que correlaciona a venda com a renda para imóveis similares. Definição (IVS): Income capitalisation approach This comparative approach considers income and expense data relating to the property being valued and estimates value through a capitalisation process. Capitalistion relates income (usually a net income figure) and a defined value type by converting an income amount into a value estimate. This process may consider direct relationships (known as capitalisation rates), yield or discount rates (reflecting measures of return on investment), or both. In general, the principle of substitution holds that the income stream which produces the highest return commensurate with a given level of risk leads to the most probable value figure. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal: Estimativa de Rl: - A determinação de Rl é feita, em cada período, pela diferença entre o rendimento bruto e as despesas ou encargos nesse período; Taxa de capitalização: - Esta taxa é obtida empiricamente, através do estudo das relações efectivas existentes entre os rendimentos líquidos periódicos e os valores de transacção de propriedades análogas à que está a ser objecto de avaliação (tc =rendimento/valor); -a taxa de capitalização traduz assim a relação entre os mercados de arrendamento e de venda (numa mesma zona); Valor da propriedade Vp: Vp = Rl/tc 15

16 Método do Valor Residual O método do Valor Residual é normalmente utilizado na avaliação de projectos a desenvolver. Este Método tem como pressuposto que o valor da propriedade no estado actual é o valor remanescente da subtracção às receitas potenciais dos custos directos e indirectos na construção mais a inerente margem de promoção/lucro. Neste método pode ser utilizado a análise estática ou a análise dinâmica através da análise em DCF Disconted Cash Flow, sendo os fluxos actualizados através da respectiva yield do mercado. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal No que se refere à estimação do valor do terreno pelo método do valor residual este é calculado no pressuposto de ao mesmo estar associada uma quota parte de responsabilidade na formação do valor do empreendimento acabado, e isto porque nas operações de desenvolvimento imobiliário o terreno não é um produto final, mas antes um factor de produção, e por conseguinte terá direito a uma remuneração compatível com a sua quota parte no produto final. O Valor actual do terreno (Vat) nesta perspectiva é obtido pela diferença entre o valor comercial presumível do empreendimento acabado (PVT) e somatório Ct de todos os custos que o empreendimento imobiliário suportou ou que se prevê vir a suportar (com excepção, evidentemente, do custo de aquisição do terreno Vat = PVT C. Método do Valor residual Variantes: i) Método simplificado não se considera a inflação nem a actualização dos valores dos cash-flows ; ii) Método com base em cash-flows actualizados: - A preços constantes (taxa de actualização real); - A preços correntes (taxa de actualização nominal). 16

17 V ANEXO B CÁLCULOS 17

18 QUADRO Nº 1 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL - QUADRO RESUMO Imóvel Tipo de Propriedade Afectação Morada Área de Terreno (referida pelo Cliente) Área de Implantação (referida pelo Cliente) Área Bruta de Construção (referida pelo Cliente)- pressuposto de avaliação m2 m2 m2 Área Bruta total actual (referida pelo Cliente) Edifício para reabilitar Presume-se que Propriedade Total Sem Andares ou Divisões Habitação- pressuposto Susceptíveis de Utilização Rua das Barracas ,00 m2 335,00 m ,50 m2 670,00 m2 Independente Imóvel Artigo Matricial Descrição na Conservatória do Registo Predial Freguesia Valor Patrimonial Total (estimativa) Valor Unitário do Valor Patrimonial Valor Unitário do Valor de Mercado Valor de Mercado - Market Value - Total Edifício para reabilitar N/D n/d Anjos/Arroios ,00 467,0 /m2/ab 1 219,4 /m2/ab

19 QUADRO Nº 2 - QUADRO BASE DE DCF - MÉTODO DO CUSTO INDIRECTO / MÉTODO DO VALOR RESIDUAL E MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO - EDIFÍCIO PARA HABITAÇÃO Quadro de Avaliação baseado no Critério da Comparação de Mercado e no Critério do Rendimento - Método do "Discounted Cash-Flow" Valores em Euros - Preços Constantes Tipo Área Área Área Área Taxas Encargos Gestão Número de Área Fracções de Potenciais Bruta Comum Bruta Vendável Média por Fracção Valor de Venda Custos de Construção Municipais com Comercialização e Projecto Ocupação unit/m2 Valor Médio por Fracção 16% Vp Vp Valor Total Unit/m2/Ab Valor 80 5% 3% Construção Acima do Solo Apartamentos m2 241 m m2 115 m /m Total 362 m m

20 QUADRO Nº QUADRO FINAL DE DCF - CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO NO ESTADO ACTUAL ATRAVÉS DA IMPLEMENTAÇÃO DO PROJECTO MAPA DE FLUXOS DE CAIXA Critério da Comparação de Mercado e Critério dos Custos - Análise dinâmica Valores em Euros - Preços Constantes FASEAMENTO DO PROJECTO Momento 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 TOTAIS Custos. Custos de Construção 100,00% 100,00%.Taxas urbanisticas 100,00% 100,00%.Projectos e Gestão 100,00% 100,00%. Custos de Marketing 100,00% 100,00% Receitas Venda 30,00% 40,00% 30,00% 100,00% FLUXOS DE CAIXA DO PROJECTO Momento 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 TOTAIS Custos. Custos de Construção Taxas urbanisticas Encargos de comercialização Projectos e Gestão Custos Totais Receitas Venda Receitas Liquidas FLUXOS DE CAIXA DO PROJECTO VAL DO PROJECTO TIR ANUAL DO PROJECTO 7,1% MAPA FINANCEIRO FLUXOS DE CAIXA DO PROMOTOR Momento 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 TOTAIS FLUXO DE CAIXA DO PROJECTO CUSTO BRUTO DO PROJECTO NO ESTADO ACTUAL CUSTO BRUTO DO PROJECTO C/ FINANCIAMENTO CAPITAL ALHEIO Juros do periodo Divida final do trimestre CAPITAL PRÓPRIO VAL : VALOR DO TERENO NO ESTADO ACTUAL : Valor Patrimonial % Cap.Próprio p/ PROJECTO: 100% % Cap. Próprio p/projecto: 0% Taxa Anual Juros Bancários: 5,90% Taxa anual fluxos do Projecto: 5,90% Area do Terreno total 362 valor por m2 de terreno ABC (potencial) - acima do solo total Valor m2 acima do solo 542 Valor por m2 após conclusão da construção relação entre valor unitário actual e após obras 28% "peso" do terreno no valor final pelo CIMI 35% 20

21 QUADRO Nº 3 - MÉTODO DO CUSTO - ANÁLISE ESTÁTICA E METODO COMPARATIVO DE MERCADO Tipo de Imóvel: Habitação Quadro de Avaliação baseado no Método dos Custos - Análise estática Terreno Natureza de Área Valor Unitário Área Bruta Custos Coeficientes Valor Valor de Mercado Ocupação de do de Unitários Unitário do Imóvel Considerado * Terreno Terreno Construção de Livre e Disponível Designação Construção a (m2) Novo (%) Ab V/Unit T Vm=Ab*V/Unit*(1-Dep) total Terreno afecto às construções 362 m m2 542 /m2/ab IMT 6,5% Imposto de selo 0,5% Valor total do terreno % Valor unitário de terreno por m2 de construção 579,9 % de Valor para o Terreno pelo CIMI 40% relação entre valor do terreno/valor total 29% Custos de Construção #REF! 1 507,50 m /m Sub-Total m % Encargos Administrativos e Financeiros Gestão e Projecto 3% 30,0 /m Licenças e Taxas ( /m2) 8% 79,7 /m Comercialização 10% 97,9 /m Total dos encargos indirectos com a construção 2,0% 207,6 /m % Margem de Promoção 15% 10% 178,7 /m % Valor a Novo 10% 1 966,2 /m Taxa de depreciação (Obras importantes) 15% 0,0 /m2 0 Valor de Mercado m ,2 /m Resumo da Ponderação das rubricas de investimento no Market Value Resumo dos Principais Indicadores de Avaliação Terreno % Valor por m2 de área no estado actual /m2/ab Construção % Valor por m2 de área a novo /m2/ab Custos Indirectos % Valor do terreno por m2 de área de construção 580 /m2/ab Margem de Promotor % PVT a Novo % 21

22 QUADRO Nº 4 - CÁLCULO DA YIELD ATRAVÉS DA COMPOSIÇÃO FINANCEIRA DA TAXA Taxa de Juro de referência sem risco 1,50% Risco do Mercado Imobiliário Falta de Liquidez 0,50% Indivisibilidade 0,50% Elevada Tributação (Aquisição/Alienação) 0,50% A - Premio de Risco 1,50% Risco do Mercado Português Lei do Arrendamento 1,00% B - Premio de Risco 1,00% Taxa Referencia Imobiliário II Taxa de Capitalização (Perpetuidade) 4,00% Risco do Imóvel Localização 0,60% Estado de Conservação 0,60% Inquilinos 0,60% Duração dos Contratos 0,60% C - Risco do Investimento 2,40% Resumo do cálculo Taxa de juro sem risco 1,50% Taxa de risco (A+B+C) 4,90% Inflacção (IPC) 0,50% Taxa Iliquida 1,00% Taxa nominal 1,50% Taxa de Actualização Real 5,90% Fórmulas utilizadas Taxa nominal = (1+Tiliquida)*(1+Tinf)*(1+Trisco) Taxa real = (1+Tiliq)*(1+Trisco)-1=Tiliq+Trisco 22

23 QUADRO 5 - SIMULAÇÃO DO VALOR PATRIMONIAL NOS TERMOS DO CIMI - TERRENO 23

24 QUADRO Nº 6 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - EDIFÍCIOS Valores de Oferta de Venda Área (m2) Valor Designação Morada Número de Fogos/Idade Terreno Construção (ab) Total( ) /Fogo /m2/at /m2/ab Observações Fotografia Vendedor - Mediador VALOR DE VENDA - EDIFÍCIOS USADOS (RAZOÁVEL A BOM ESTADO DE CONSERVAÇÃO) Edificio Rua de Santa Marta m /m2/ab Rendas no valor de /Ano. 2 Edificios. Projeto efetuado para 9 apartamentos, duplex e garagens com 2 pisos abaixo do solo. Razoável a Bom estado de conservação. Edificio 1: 3 Lojas; 3 Pisos para habitação. EDificio 2: 1 Loja e 3 pisos para habitação Edifício Palácio do Mitelo, Rua da Bempostinha Usado- 1700/Reabilitado m /m2/ab Palácio do Séc XVII de planta em U. Tem um amplo átrio articulado com escadarias. O interior conserva alguns aspectos decorativos da época. Este edifício integra o Campo dos Mártires da Pátria, que está classificado como Imóvel de Interesse Público. O Palácio do Mitelo é constituído por 6 frações autónomas. Reabilitado. Próximo do imóvel em avaliação Edificio Bairro das Colónias Usado- 1930/Reabilitado 254 m2 921 m /m2/ab Edificio de habitação com 6 pisos. Totalmente reabilitado e totalmente arrendado, com rentabilidade de 5,6%/ano Edificio Rua de Arroios Usado m /m2/ab Edifício Rua Marquês Ponte de Lima Usado- 1930/Reabilitado m /m2/ab Edificio destinado a comércio, com 7 pisos (dois pisos para garagem para 70 carros). Localizafo junto à Portugália. Razoável estado de conservação Edifico habitacional em propriedade total, com seis pisos. Lote 355 m2; Implantação 194 m2; Área Bruta de Construção: m2. 12 Fogos (T3 e T4). O edifício teve obras totais nas áreas comuns e em apartamentos no ano de Actualmente com cinco fracções arrendadas com contratos recentes

25 QUADRO Nº 6 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - EDIFÍCIOS Valores de Oferta de Venda Área (m2) Valor Designação Morada Número de Fogos/Idade Terreno Construção (ab) Total( ) /Fogo /m2/at /m2/ab Observações Fotografia Vendedor - Mediador VALOR DE VENDA - EDIFÍCIOS USADOS/PARA REABILITAR Edifício Avenida 24 de Julho Usado 913 m m /m2/ab Edifício na Av. 24 de Julho para conversão em Hotel com 82 quartos. Vista Rio Edifício Avenida João Crisóstomo 40 Usado m m /m2/ab Edifício para remodelação e ampliação. Com projecto: 6 Pisos acima do solo + 2 Pisos abaixo do solo Edifício Largo do Intendente Usado m m /m2/ab Estrutura e fachadas em bom estado de conservação. Para Hotel de Charme, Colégio, Hostel ou Habitação. Loja e 1º andar arrendados. Próximo do imóvel em avaliação. 4 Pisos + Sótão Edifício Largo do Intendente Usado m /m2/ab Edifício Restauradores Usado m2 800 m /m2/ab Edifício Martim Moniz Usado m /m2/ab Edificio Rua da Palma Usado m m /m2/ab Edificio Campo Mártires da Pátria Usado m /m2/ab Edificio Arroios Usado m m /m2/ab Edificio Campo Mártires da Pátria Usado m m /m2/ab Edifício Martim Moniz Usado m2 900 m /m2/ab Edifício de traça antiga com 5 pisos e jardim de 200m2. Totalmente devoluto. Possibilidade de adaptação para unidade turística Edificável até m2. Edificio em propriedade total com 3 lojas e 6 apartamentos - 3 andares. Para reabilitação e possibilidade de mais 1 piso Localizado em frente à Praça do Martim Moniz, próximo do Metro. Composto por 5 pisos (1 loja no R/C + 4 apartamentos). Terraço. Arrendado Edificio para reconstrução total. Localizado junto ao metro - estação intendente. Projeto aprovado na Câmara para 2.239m2 de ABC. 3 pisos abaixo do solo e 7 acima Edificio para recuperar com projecto que prevê uma área total de construção de 3.019m2 com 33 apartamentos (T1 ou T2) Palacete centenário, decorado com azulejos pintados à mão, devoluto. Proproedade Total com 4 Andares ou Div. Susc. de Utiliz. Independente. 4 Pisos. Para reabilitar Edificio com 5 Pisos - 11 Fracções (8 devolutas e 3 arrendadas). Para reabilitar. Localizado próximo do Martim Moniz Edificio para reabilitar composto por R/C com 2 lojas; 4 Pisos com 180 m2 cada e sotão de 120 m

26 QUADRO Nº 6 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - EDIFÍCIOS Valores de Oferta de Venda Área (m2) Valor Designação Morada Número de Fogos/Idade Terreno Construção (ab) Total( ) /Fogo /m2/at /m2/ab Observações Fotografia Vendedor - Mediador VALOR DE VENDA - EDIFÍCIOS USADOS/REABILITADOS-RECENTES Edifício Arroios Usado- 1940/Reabilitado m /m2/ab Edificio totalmente reabilitado para Hotel 3 estrelas com 40 quartos Edifício Arroios Usado- 1920/Reabilitado m /m2/ab Edificio com elevador totalmente reabilitado. 6 Pisos. 10 Fracções: 1 Loja; 8 Apartamentos T3 com Logradouro; 1 Apartamento T4 com Terraço Edifício Arroios Usado- 1910/Reabilitado Edificio de traça antiga em propriedade total. 300 m /m2/ab Logradouro com 100 m2. 3 Pisos. Para Hotel de Charme ou Hostel Edifício Santa Maria Maior Usado- 1900/Reabilitado Edificio de 5 andares centenário com traça antiga totalmente recuperado, com uma loja 911 m /m2/ab arrendada e um hostel em funcionamento. Alvará de utilização para hostel. Hostel com 20 quartos e 131 camas em pleno funcionamento no centro da Baixa Pombalina de Lisboa Edifício Restauradores Usado- 1900/Reabilitado 800 m /m2/ab Edificio centenário, reabilitado para comércio e serviços. Composto por 3 pisos: Rés do chão para comercio e 2 pisos para serviços. Localizado junto aos Restauradores Edifício Santa Maria Maior Usado- 1910/Reabilitado m /m2/ab Edifiio centário de 4 pisos e águas furtadas totalmente reabilitado. Localizado junto ao Martim Moniz/Rua da Madalena Edifício Santa Maria Maior Usado- 1910/Reabilitado m /m2/ab Pequeno Hotel de Charme - 4 estrelas - 48 quartos. Baixa Edifício Santa Maria Maior Usado- 1910/Reabilitado m /m2/ab Edificio totalmente reabilitado. Para Hotel ou 10 apartamentos e uma loja. Localizado entre o Cais do Sodré e o Chiado, composto por 7 pisos, incluindo lojas e aguas furtadas Edifício Santa Maria Maior Usado- 1900/Reabilitado m m /m2/ab Ideal para Hostel, Hotel ou Pousada. Palacete centenário com jardins claustros. Reabilitado. Vista para o Castelo de S. Jorge. 3 Pisos

27 QUADRO Nº 6 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - EDIFÍCIOS Valores de Oferta de Venda Área (m2) Valor Designação Morada Número de Fogos/Idade Terreno Construção (ab) Total( ) /Fogo /m2/at /m2/ab Observações Fotografia Vendedor - Mediador Edifício Largo do Rato Usado- 1920/Reabilitado VALOR DE RENDA - EDIFÍCIOS m /m2/ab Edificio Rua de Arroios Usado m /m2/ab Edificio Santo António Usado m /m2/ab Localizado junto ao Largo do Rato. Composto por Loja, sobre loja, 9 pisos acima do solo com acabamentos de luxo e garagem com 63 lugares de estacionamento. Comércio e Serviços Edificio destinado a comércio, com 7 pisos (dois pisos para garagem para 70 carros). Localizafo junto à Portugália. Razoável estado de conservação Comércio e Serviços. Localizado junto aos Restauradores. Razoável estado de conservação. R/C, 4 pisos e águas furtadas Edificio Santos Usado/Reabilitado 527 m /m2/ab Serviços. 4 Pisos. Reabilitado. Próximo do Largo Conde Barão Edifício Areeiro Usado/Reabilitado m /m2/ab Edificio de Serviços. Reabilitado

28 QUADRO Nº PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO Valores de Oferta de Venda/Renda Área Valor Designação Morada Tipologia Estado Construção (ab) Total( ) /m2/ab Observações Fotografia Vendedor VALOR DE VENDA (USADO-REABILITADO/RECENTE) Apartamento Arroios T1 Usado/Reabilitado 30 m /m2/ab 2º Andar de edificio totalmente reabilitado. Localizado junto a Embaixada da Itália a 3 minutos a pé do Metro Anjos e do Campo Mártires da Pátria Apartamento Calçada de Santana T1 Usado/Reabilitado 30 m /m2/ab 2 Minutos do Martim Moniz. R/C Apartamento Rua das Barracas 55 T1 Usado/Reabilitado 29 m /m2/ab Localizado junto ao Largo do Intendente e a 2 minutos do Hospital do Desterro e Campo Mártires da Pátria Apartamento Mouraria T1 Usado/Reabilitado 37 m /m2/ab R/C totalmente reabilitado. Edificio de 3 pisos Apartamento Martim Moniz T1 Usado/Reabilitado 45 m /m2/ab 1º Andar com varanda. 5 minutos da Baixa Apartamento Travessa das Fontainhas T1 Usado/Reabilitado 37 m /m2/ab Apartamento Martim Moniz T2 Usado/Reabilitado 41 m /m2/ab Apartamento Rua Gomes Freire T2 Usado/Reabilitado 65 m /m2/ab Edificio de 3 pisos totalmente reabilitado. Martim Moniz 1º Andar de edificio de 3 pisos totalmente reabilitado Localizado a 2 minutos do Campo Màrtires da Pátria. Mesmo em frente à Academia Militar Apartamento Campo Mártires da Pátria T2 Usado/Reabilitado 40 m /m2/ab 2º Andar de edificio de 3 pisos sem elevador.. Junto ao Hospital de S. José Apartamento Mouraria T2 Usado/Reabilitado 65 m /m2/ab Inserido num edificio de traça antiga reabilitado. 5 minutos do Metro Apartamento Anjos T2 Usado/Reabilitado 70 m /m2/ab Edificio e fracções totalmente reabilitados Apartamento Socorro T2 Usado/Reabilitado 70 m /m2/ab Apartamento Santa Maria Maior T3 Usado/Reabilitado 78 m /m2/ab Apartamento Anjos T3 Usado/Reabilitado 105 m /m2/ab Apartamento Socorro T3 Usado/Reabilitado 53 m /m2/ab Localizado junto ao Martim Moniz. Ideal para arrendamento turistico. 1º andar Edificio de traça antiga com muito cachet. Próximo do Campo Mártires da Pátria Logradouro com 35 m2. R/C. Edificio e fracções reabilitados. Metro Localizado junto ao Martim Moniz. Ideal para arrendamento turistico. 1º andar Apartamento Martim Moniz T3 Usado/Reabilitado 72 m /m2/ab Fica numa rua junto ao Martim Moniz Apartamento Rua Marquês Ponte de Lima T3 Usado/Reabilitado 71 m /m2/ab Reabilitado. 2º Andar sem elevador. Edificio totalmente reabilitado

29 QUADRO Nº PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO Valores de Oferta de Venda/Renda Área Valor Designação Morada Tipologia Estado Construção (ab) Total( ) /m2/ab Observações Fotografia Vendedor VALOR DE VENDA (USADO/PARA REABILITAR) Apartamento Rua de Arroios T1 Usado m /m2/ab Localizado junto ao Largo de Santa Bárbara. Precisa de obras Apartamento Anjos T1 Usado m /m2/ab Junto ao Largo de Santa Bárbara, R/C alto. Para reabilitar Apartamento Anjos T2 Usado m /m2/ab Próximo do metro. 1º Andar Apartamento Anjos T2 Usado m /m2/ab Junto ao Hospital do Desterro. 1º andar para reabilitar Apartamento Santa Maria Maior T2 Usado m /m2/ab Edificio de 4 pisos. 3 minutos da Baixa. Para reabilitar Apartamento Rua dos Anjos T3 Usado m /m2/ab 2º Andar sem elevador para reabilitar Apartamento Intendente T3 Usado m /m2/ab Último Piso. Águas Furtadas. Para reabilitar. Edificio sem elevador. Jubto ao Hospital do Desterro/Campo Màrtires da Pátria Apartamento Largo do Intendente T3 Usado m /m2/ab Apartamento Anjos T3 Usado m /m2/ab Apartamento Campo Santana T3 Usado m /m2/ab Junto à Rua da Palma. Fracção no 2º andar para reabilitar. Edificio de 3 pisos Fachada e cobertura do edificio já reabilitados. Fracção para reabilitar. Poucos minutos da Embaixada de Itália

30 QUADRO Nº PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO Valores de Oferta de Venda/Renda Área Valor Designação Morada Tipologia Estado Construção (ab) Total( ) /m2/ab Observações Fotografia Vendedor VALOR DE RENDA Apartamento Campo Mártires da Pátria T1 Usado-1900/Reabilitado 100 m /m2/ab Edificio centenário com muito charme totalmente reabilitado. Largo do Campo Mártires da Pátria. Acabamentos de Luxo Apartamento Socorro T1 Usado/Reabilitado 40 m /m2/ab Edificio de 3 pisos reabilitado. Metro Apartamento Santa Maria Maior T1 Usado-1900/Reabilitado 88 m /m2/ab Baixa. Edificio totalmente reabilitado Apartamento Campo Mártires da Pátria T1 Usado/Reabilitado 60 m /m2/ab Apartamento Martim Moniz T2 Usado/Reabilitado 41 m /m2/ab 1º Andar de edificio de 3 pisos totalmente reabilitado Apartamento Santa Maria Maior T2 Usado/Reabilitado 70 m /m2/ab Baixa. Edificio totalmente reabilitado Apartamento Hospital de S. José T2 Usado/Reabilitado 60 m /m2/ab 1º Andar de edificio sem elevador Apartamento Travessa de Santana T2 Usado/Reabilitado 90 m /m2/ab Apartamento Campo Santana T2 Usado/Reabilitado 49 m /m2/ab A 2 minutos do Campo Mártires da Pátria Apartamento Campo Mártires da Pátria T3 Usado-1900/Reabilitado 147 m /m2/ab Apartamento Hospital Capuchos T3 Usado/Reabilitado 150 m /m2/ab Edificio centenário com muito charme totalmente reabilitado. Largo do Campo Mártires da Pátria. Acabamentos de Luxo Edificio de traça antiga totalmente reabilitado. 2º Andar sem elevador Apartamento Anjos T3 Usado/Reabilitado 98 m /m2/ab Próximo do Martim Moniz Apartamento Rua Ilha do Príncipe T3 Usado/Reabilitado 85 m /m2/ab Apartamento Santa Maria Maior T3 Usado/Reabilitado 100 m /m2/ab

31 QUADRO Nº 7 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO Valores de Oferta de Venda/Renda Área Valor Designação Morada Estado/Idade Construção (ab) Total( ) /m2/ab Observações Fotografia Vendedor VALOR DE VENDA Loja Rua dos Anjos Usada 74 m /m2/ab Loja com boa montra junto ao Ginásio Clube Português Loja Socorro Usada 25 m /m2/ab Loja Anjos Usada 75 m /m2/ab Loja Campo Mártires da Pátria Usada/Reabilitada 80 m /m2/ab Localizada numa rua perpendicular à Rua de S. Lázaro 2 minutos do metro. Loja de gaveto com cave com 30 m2 + r/c com 45 m2. Próxima do Largo do Intendente Loja de rés do chão localizada no Campo Mártires da Pàtria. Comércio ou serviços Loja Desterro Usada 145 m /m2/ab Loja Calçada de Santana Usada/Reabilitada 82 m /m2/ab Loja Campo Mártires da Pátria Usada 83 m /m2/ab Loja Largo do Intendente Usada 80 m /m2/ab Localizsda mesmo em frente ao Hospital do Desterro/Intendente Loja arrendada com 5,3% rentabilidade/ano. Boa localização. Edificio reabilitado. Junto ao Hospital Loja localizada mesmo em frente ao jardim e junto ao Hospital. Zona de passagem Localizada a 2 minutos do Largo do Intendente e Rua da Palma Loja Calçada de Santana Usada/Reabilitada 120 m /m2/ab VALOR DE RENDA Loja Anjos Usada/Reabilitada 100 m /m2/ab Junto ao Largo de Santa Bárbara Loja Rua Gomes Freire Usada 115 m /m2/ab Loja Largo de Santa Bárbara Usada/Reabilitada 160 m /m2/ab Loja de rés do chão com 75 m2 + cave. Junto ao DCIAP e a 3 minutos do Campo Mártires da Pàtria Comércio ou Serviços. Edificio de 3 pisos reabilitado. Traça antiga Loja Hospital dos Capuchos Usada 120 m /m2/ab Junto ao Jardim do Campo Mártires da Pátria e Hospital. Montra pequena Loja Conde Redondo Usada 122 m /m2/ab Loja de gaveto. 2 Minutos do Campo Mártires da Pátria Loja Martim Moniz Usada/Reabilitada 340 m /m2/ab Loja de Rés do Chão localizada em edifico centenário reabilitado. Entre o Martim Moniz e o Castelo

32 QUADRO Nº PROSPECÇÃO DE MERCADO - SERVIÇOS Valores de Oferta de Venda/Renda Área Valor Designação Morada Estado Construção (ab) Total( ) /m2/ab Caracteristicas da Localização Fotografia Vendedor VALOR DE VENDA Escritório Rua de Arroios Usado/Reabilitado 92 m /m2/ab Edificio de serviços totalmente reabilitado localizado junto ao Ginásio Clube Português. 1 Parqueamento Escritório Rua da Palma, Intendente Usado/Reabilitado 85 m /m2/ab Edificio reabilitado. Junto ao metro Escritório Hospital dos Capuchos Usado 122 m /m2/ab Opção de arrendamento. 2 Minutos do Hospital e Campo Mártires da Pàtria Escritório Avenida Almirante Reis Usado 186 m /m2/ab Edificio de Comércio e Serviços - Planasa/Portugália Escritório Hospital dos Capuchos Usado 237 m /m2/ab Edificio de Serviços Escritório Martim Moniz Usado/Reabilitado 80 m /m2/ab Localizado mesmo em frente ao Hotel Mundial. 1º andar Escritório Martim Moniz Usado/Reabilitado 205 m /m2/ab 1º Andar. Próximo do metro VALOR DE RENDA Escritório Rua de Arroios Usado/Reabilitado 92 m /m2/ab Edificio de serviços totalmente reabilitado localizado junto ao Ginásio Clube Português. 1 Parqueamento Escritório Hospital dos Capuchos Usado 130 m /m2/ab Escritório Hospital dos Capuchos Usado 298 m /m2/ab Escritório Largo de Santa Bárbara Usado 115 m /m2/ab Escritório Santa Maria Maior Usado 57 m /m2/ab Edificio de Serviços localizado a poucos metros do Campo Mártires da Pátria e Hospital dos Capuchos Junto à Ordem dos Advogados. Bom estado de conservação Localizado entre o Martim Moniz e o Campo Santana Escritório Santa Maria Maior Usado 30 m /m2/ab Baixa Escritório Hospital dos Capuchos Usado 122 m /m2/ab Opção de arrendamento. 2 Minutos do Hospital e Campo Mártires da Pàtria Escritório Rua dos Correiros Usado 190 m /m2/ab Baixa

33 QUADRO Nº 8 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - EDIFÍCIOS Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Edificios Usados/Razoável a Bom Estado de Conservação ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Edificios Usados/Reabilitados ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Edificios Usados/Para Reabilitar ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Renda de Edifícios ( /m2/ab) Média 1647,85 Média 3035,09 Média 1294,49 Média 10,86 Erro-padrão 189,93 Erro-padrão 342,74 Erro-padrão 84,68 Erro-padrão 1,27 Mediana 1520,09 Mediana 2750,00 Mediana 1391,30 Mediana 9,94 Desvio-padrão 424,69 Desvio-padrão 1028,23 Desvio-padrão 280,86 Desvio-padrão 2,84 Variância da amostra ,16 Variância da amostra ,22 Variância da amostra 78882,53 Variância da amostra Curtose -0,29 Curtose 4,37 Curtose -1,32 Curtose -2,37 Assimetria 0,15 Assimetria 2,05 Assimetria -0,12 Assimetria 0,48 Intervalo 1119,08 Intervalo 3188,47 Intervalo 864,33 Intervalo 6,50 Mínimo 1097,59 Mínimo 2300,00 Mínimo 859,81 Mínimo 8,00 Máximo 2216,67 Máximo 5488,47 Máximo 1724,14 Máximo 14,50 Soma 8239,26 Soma 27315,85 Soma 14239,43 Soma 54,31 Contagem 5,00 Contagem 9,00 Contagem 11,00 Contagem 5,00 Maior(1) 2216,67 Maior(1) 5488,47 Maior(1) 1724,14 Maior(1) 14,50 Menor(1) 1097,59 Menor(1) 2300,00 Menor(1) 859,81 Menor(1) 8,00 8,09 Nível de confiança (95%) 527,33 Nível de confiança (95%) 790,36 Nível de confiança (95%) 188,68 Nível de confiança (95%) 3,53 Média de Valores Unitários de Oferta de Venda/Renda Área Bruta Média Média do Valor Unitário /m2/ab Média Ponderada Correspondente (m2) Área de Terreno Média Correspondente (m2) Média do Valor Absoluto de Venda/Renda ( ) Edifícios - Usados-Razoável a Bom Estado de Conservação- Oferta de Venda Edificios - Usados/Reabilitados - Oferta de Venda Edifícios - Usados-Para Reabilitar - Oferta de Venda Edifícios - Oferta de Renda /m2/ab /m2/ab m2 254 m /m2/ab /m2/ab m m /m2/ab /m2/ab m2 525 m /m2/ab 11 /m2/ab m

34 QUADRO Nº ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO - APARTAMENTOS Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos T1 Novos/Recentes/ Usados-Reabilitados ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos T2 Novos/Recentes/ Usados-Reabilitados ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos T3 Novos/Recentes/ Usados-Reabilitados ( /m2/ab) Média 2807,30 Média 2819,95 Média 2807,29 Erro-padrão 278,27 Erro-padrão 202,88 Erro-padrão 245,56 Mediana 2825,00 Mediana 2667,58 Mediana 2676,06 Desvio-padrão 681,62 Desvio-padrão 496,96 Desvio-padrão 549,08 Variância da amostra ,59 Variância da amostra ,31 Variância da amostra ,02 Curtose -2,99 Curtose 3,17 Curtose -1,07 Assimetria -0,05 Assimetria 1,60 Assimetria 0,01 Intervalo 1486,49 Intervalo 1442,31 Intervalo 1395,33 Mínimo 2027,03 Mínimo 2307,69 Mínimo 2095,24 Máximo 3513,51 Máximo 3750,00 Máximo 3490,57 Soma 16843,80 Soma 16919,69 Soma 14036,43 Contagem 6,00 Contagem 6,00 Contagem 5,00 Maior(1) 3513,51 Maior(1) 3750,00 Maior(1) 3490,57 Menor(1) 2027,03 Menor(1) 2307,69 Menor(1) 2095,24 Nível de confiança (95%) 715,32 Nível de confiança (95%) 521,53 Nível de confiança (95%) 681,77 34

35 QUADRO Nº ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO - APARTAMENTOS Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos T1/T2 Usados/Para Reabilitar ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos T3 Usados/Para Reabilitar ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Renda de Apartamentos ( /m2/ab) Média 1867,54 Média 1598,45 Média 10,78 Erro-padrão 145,26 Erro-padrão 53,25 Erro-padrão 0,59 Mediana 2000,00 Mediana 1595,00 Mediana 10,41 Desvio-padrão 324,81 Desvio-padrão 119,08 Desvio-padrão 2,20 Variância da amostra ,27 Variância da amostra 14179,25 Variância da amostra 4,85 Curtose 1,00 Curtose 0,03 Curtose -0,28 Assimetria -1,10 Assimetria -0,76 Assimetria 0,49 Intervalo 841,03 Intervalo 293,83 Intervalo 7,50 Mínimo 1358,97 Mínimo 1420,45 Mínimo 7,50 Máximo 2200,00 Máximo 1714,29 Máximo 15,00 Soma 9337,72 Soma 7992,24 Soma 150,87 Contagem 5,00 Contagem 5,00 Contagem 14,00 Maior(1) 2200,00 Maior(1) 1714,29 Maior(1) 15,00 Menor(1) 1358,97 Menor(1) 1420,45 Menor(1) 7,50 Nível de confiança (95%) 403,31 Nível de confiança (95%) 147,85 Nível de confiança (95%) 1,27 Média de Valores Unitários de Oferta de Venda/Renda Apartamentos T1 - Novos/Recentes/Usados- Reabilitados - Oferta de Venda Apartamentos T2 - Novos/Recentes/Usados- Reabilitados - Oferta de Venda Apartamentos T3 - Novos/Recentes/Usados- Reabilitados - Oferta de Venda Apartamentos T1/T2 Usados/Para Reabilitar - Oferta de Venda Apartamentos T3 Usados/Para Reabilitar - Oferta de Venda Média do Valor Unitário /m2/ab Média Ponderada Área Bruta Média Correspondente (m2) /m2/ab /m2/ab 35 m /m2/ab /m2/ab 59 m /m2/ab /m2/ab 76 m /m2/ab /m2/ab 55 m /m2/ab /m2/ab 83 m2 Média do Valor Absoluto de Venda/Renda ( ) Apartamentos - Oferta de Renda 11 /m2/ab 11 /m2/ab 84 m

36 QUADRO Nº 9 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO E SERVIÇOS Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Lojas ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Renda de Lojas ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Escritórios ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Renda de Escritórios ( /m2/ab) Média 1360,84 Média 7,99 Média 1423,36 Média 9,32 Erro-padrão 129,87 Erro-padrão 0,84 Erro-padrão 154,81 Erro-padrão 0,85 Mediana 1265,06 Mediana 6,83 Mediana 1311,83 Mediana 10,12 Desvio-padrão 389,62 Desvio-padrão 2,06 Desvio-padrão 409,59 Desvio-padrão 2,39 Variância da amostra ,86 Variância da amostra 4,23 Variância da amostra ,40 Variância da amostra 5,72 Curtose -0,78 Curtose -1,05 Curtose 5,21 Curtose -1,81 Assimetria 0,53 Assimetria 1,08 Assimetria 2,20 Assimetria -0,42 Intervalo 1143,23 Intervalo 4,65 Intervalo 1205,94 Intervalo 5,92 Mínimo 868,97 Mínimo 6,52 Mínimo 1106,56 Mínimo 6,04 Máximo 2012,20 Máximo 11,18 Máximo 2312,50 Máximo 11,96 Soma 12247,54 Soma 47,92 Soma 9963,53 Soma 74,58 Contagem 9,00 Contagem 6,00 Contagem 7,00 Contagem 8,00 Maior(1) 2012,20 Maior(1) 11,18 Maior(1) 2312,50 Maior(1) 11,96 Menor(1) 868,97 Menor(1) 6,52 Menor(1) 1106,56 Menor(1) 6,04 Nível de confiança (95%) 299,48 Nível de confiança (95%) 2,16 Nível de confiança (95%) 378,81 Nível de confiança (95%) 2,00 Média de Valores Unitários de Oferta de Venda/Renda Área Bruta Média Média do Valor Unitário /m2/ab Média Ponderada Correspondente (m2) Área de Terreno Média Correspondente (m2) Média do Valor Absoluto de Venda/Renda ( ) Lojas - Oferta de Venda /m2/ab /m2/ab 85 m Lojas - Oferta de Renda 8 /m2/ab 9 /m2/ab 160 m Escritórios - Oferta de Venda /m2/ab /m2/ab 144 m Escritórios - Oferta de Renda 9 /m2/ab 9 /m2/ab 129 m

37 QUADRO Nº 10 - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE EDIFICIOS USADOS/PARA REABILITAR Estatística de regressão R múltiplo 0, Quadrado de R0, Quadrado de R0, Erro-padrão 244, Observações 11 ANOVA gl SQ MQ F de significância Regressão , ,6 4, , Residual , ,3 Total ,33 Coeficientes Erro-padrão Stat t valor P 95% inferior95% superionferior 95,0%uperior 95,0% Interceptar 1505, , , ,48E , , , ,164 Variável X 1-0, , , , , , , , RESULTADO RESIDUAL RESULTADOS DE PROBABILIDADE Observação Y previsto Residuais siduais-padrão Percentil Y 1 935, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,6144-0, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Variável X 1 Desenho de residuais Residuais 0 0 m m m m m m m2-500 Variável X 1 Y /m2/ab Variável X 1 Desenho de linha ajustada 0 /m2/ab 0 m m m m m m m2 Variável X 1 Y Y previsto Y Desenho de probabilidade normal Percentil da amostra 37

38 QUADRO Nº ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE EDIFICIOS USADOS/RAZOÁVEL A BOM ESTADO DE CONSERVAÇÃO Estatística de regressão R múltiplo 0, Quadrado de 0, Quadrado de 0, Erro-padrão 363,09911 Observações 5 ANOVA gl SQ MQ F de significância Regressão , ,75 2, , Residual , ,97 Total ,7 CoeficientesErro-padrão Stat t valor P 95% inferior95% superionferior 95,0%uperior 95,0% Interceptar 2074, ,0381 6, , , , , ,931 Variável X 1-0, , , , , , , , RESULTADO RESIDUAL RESULTADOS DE PROBABILIDADE Observação Y previsto Residuaisesiduais-padrão Percentil Y , ,2877 1, , , ,4807-0, , , ,635-1, , , ,1666-0, , , , , ,667 Residuais Variável X 1 Desenho de residuais m m m m m m2-500 Variável X 1 Y Variável X 1 Desenho de linha ajustada /m2/ab 0 /m2/ab 0 m m2 000 m m m m2 Variável X 1 Y Y previsto Y Desenho de probabilidade normal Percentil da amostra 38

39 VI ANEXO C PLANTAS E REPORTAGEM FOTOGRÁFICA 39

40 PLANTA DE LOCALIZAÇÃO (FONTE GOOGLEMAPS E BINGMAPS) 40

41 PLANTA DE LOCALIZAÇÃO (FONTE GOOGLEMAPS E BINGMAPS) 41

42 REPORTAGEM FOTOGRÁFICA 42

43 VII ANEXO D DADOS ESTATISTICOS DO INE 43

44 QUADRO Nº 11 - DADOS INE - VALORES MÉDIO DE AVALIAÇÃO BANCÁRIA, VALOR MÉDIO DOS PRÉDIOS TRANSACIONADOS E HIPOTECADOS 44

45 QUADRO Nº 12 - DADOS INE - NÚMERO TOTAL DE CONTRATOS DE COMPRA E VENDA EFECTUADOS E RESPECTIVO VALOR MÉDIO 45

46 QUADRO Nº 13 - DADOS INE - NÚMERO TOTAL DE EDIFÍCIOS LICENCIADOS E CONCLUÍDOS PARA HABITAÇÃO FAMILIAR E OUTROS FINS 46

47 QUADRO Nº 14 - DADOS ESTATISTICOS INE - POPULAÇÃO RESIDENTE E PRESENTE 47

48 QUADRO Nº 15 - DADOS INE - CREDITO HIPOTECÁRIO CONCEDIDO E EVOLUÇÃO DA TAXA DE JURO 48

49 QUADRO Nº 16 - DADOS INE - TAXA DE DESEMPREGO 49

50 QUADRO Nº 17 - DADOS INE - INDICADORES DE SÍNTESE ECONÓMICA E EVOLUÇÃO DOS PRINCIPAIS INDICADORES ECONÓMICOS NACIONAIS (FONTE: INE E BANCO DE PORTUGAL-OCDE) 50

51 CERTIFICAÇÃO CMVM, RICS, APAE E ASA 51

52 CERTIFICAÇÃO RICS 52