RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

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1 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO CLIENTE: CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL: EDIFÍCIO EM PROPRIEDADE TOTAL DESTINADO A HABITAÇÃO SITO NA RUA DAS AMOREIRAS, Nº 43, FREGUESIA DE CAMPO DE OURIQUE, CONCELHO DE LISBOA N/REFERÊNCIA INTERNA: T 4121/15 REFª CML: DATA: 04/09/2015 RightValue is registered as a firm regulated by RICS 1

2 SUMÁRIO EXECUTIVO IDENTIFICAÇÃO E CARACTERÍSTICAS: IMÓVEL EDIFÍCIO EM PROPRIEDADE TOTAL COM ANDARES OU DIVISÕES SUSCEPTÍVEIS DE UTILIZAÇÃO INDEPENDENTE DESTINADO A HABITAÇÃO MORADA RUA DAS AMOREIRAS, Nº 43 FREGUESIA CAMPO DE OURIQUE CONCELHO LISBOA IDADE ANTERIOR A 1951 ARTIGO MATRICIAL ND CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL ND TIPO DE PROPRIEDADE PROPRIEDADE TOTAL COM ANDARES OU DIVISÕES SUSCEPTÍVEIS DE UTILIZAÇÃO INDEPENDENTE ÁREA TOTAL DO TERRENO (CPU) 215 M2 ÁREA DE IMPLANTAÇÃO (CPU) 105 M2 ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO TOTAL 369 M2 ÁREA DE TERRENO INTEGRANTE DAS 110 M2 FRACÇÕES NÚMERO TOTAL DE PISOS DO EDIFÍCIO 4 PISOS R/C, 2 ANDARES E SÓTÃO ESTADO DE CONSERVAÇÃO FRACO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ESTADO DEVOLUTO UTILIZAÇÃO CONSIDERADA HABITAÇÃO VALORES DE ACORDO COM AS METODOLOGIAS UTILIZADAS, CONSIDERANDO OS CONDICIONAMENTOS DOS PRESSUPOSTOS DESCRITOS E A INEXISTÊNCIA DE OUTRAS LIMITAÇÕES QUE NÃO TENHAMOS CONHECIMENTO, ATRIBUI-SE AO IMÓVEL O SEGUINTE VALOR (ATENDENDO À ACTUAL INSTABILIDADE DOS MERCADOS CONSIDERA-SE QUE O VALOR DE MERCADO ATRIBUIDO TERÁ UMA VALIDADE DE UM PERIODO DE SEIS MESES, AO FIM DO QUAL OS VALORES PODEM SOFRER ALTERAÇÕES SIGNIFICATIVAS): IMÓVEL VALOR DE MERCADO MARKET VALUE /M2/AB EDIFÍCIO /m2/ab Nuno Agostinho, MRICS, ASA Director /Perito Avaliador Perito Avaliador Inscrito na Lista Oficial do Ministério da Justiça Licenciado em Engenharia, Licenciado em Gestão Imobiliária, Pós-graduado em Engenharia da Avaliação Imobiliária (Universidade Católica Portuguesa), P.G.em Gestão Imobiliária pela Harvard Business School Harvard University, Doutorando em Engenharia Civil no Instituto Superior Técnico, RICS Member nº (UK), Certificação como Perito Avaliador na CMVM com o nº AVFII/09/044 pela empresa RightValue, Lda., Perito Avaliador com aprovação no curso do Centro de Estudos Judiciários e respectivo concurso público para Peritos do Tribunal, inscrito no Instituto de Seguros de Portugal para efectuar avaliações para Fundos de Pensões, Membro da Associação Nacional de Avaliadores, Membro da APAE (Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia), Acreditado como Avaliador Sénior de Imobiliário e Maquinaria pela ASA American Society of Appraisers 2

3 INDÍCE I PRESSUPOSTOS E PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES TIPO DE IMÓVEL/LOCALIZAÇÃO; ÁREAS CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO; OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO, PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS, CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O PRODUTO IMOBILIÁRIO EM AVALIAÇÃO VALOR II INTRODUÇÃO DATA DO RELATÓRIO, DATA DA VISITA, FINALIDADE DA AVALIAÇÃO, SEGMENTO DO IMÓVEL, MOEDA, PUBLICAÇÃO E RESPONSABILIDADE, NORMAS DA AVALIAÇÃO, DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA, VERIFICAÇÃO, TIPO DE INSPECÇÃO METODOLOGIA UTILIZADA,DEFINIÇÃO DOS VALORES UTILIZADOS, INSCRIÇÃO NA CMVM, REGRAS DE CONDUTA DEONTOLÓGICA III RELATÓRIO COMPOSIÇÃO E CARACTERISTICAS CONSTRUTIVAS, CARACTERISTICAS DA LOCALIZAÇÃO, ABORDAGEM TÉCNICA DA AVALIAÇÃO, ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO, VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO IV ANEXO A DESCRIÇÃO TEÓRICA DA METODOLOGIA UTILIZADA MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO, MÉTODO DO CUSTO E MÉTODO DO VALOR RESIDUAL V ANEXO B CÁLCULOS VI ANEXO C PLANTAS E REPORTAGEM FOTOGRÁFICA VII ANEXO D DADOS ESTATISTICOS DO INE E CERTIFICAÇÃO RICS VIII ANEXO E DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA 3

4 I PRESSUPOSTOS E PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES ÁREAS CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO Para efeitos de avaliação consideraram-se as áreas de construção estimadas no local. OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO Obtenção do Valor de Mercado PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS 1) Não existem vestígios arqueológicos ou efeitos de contaminação que impossibilitem o normal desenvolvimento/utilização do uso actual e potencial do imóvel não foi efectuado qualquer estudo a este nível não sendo dever do Avaliador realizar os mesmos; 2) Os aspectos construtivos não verificados estão de acordo com as características consideradas na avaliação; 3) As áreas de construção consideradas para efeitos de avaliação estão de acordo com o existente, estão legalizadas ou podem ser legalizadas; 4) O imóvel está livre de ónus e ou encargos, para além dos conhecidos e considerados na presente avaliação; 5) As áreas, uso, estado de ocupação e composição do imóvel considerado para efeitos de avaliação estão correctos; 6) Não foi verificada a titularidade do imóvel pelo que a presente avaliação tem como pressuposto que não existe reclamação de título de propriedade; 7) Não foi efectuada análise da construção pelo que a presente avaliação não assume carácter de inspecção ou de peritagem à construção caracteriza-se a construção tendo apenas por base a observação da parte construtiva visível; 8) Não foram efectuados estudos ambientais ou de sustentabilidade de relação do imóvel com o meio em que se insere. 4

5 II INTRODUÇÃO DATA DO RELATÓRIO 04/09/2015 FINALIDADE DA AVALIAÇÃO SEGMENTO DO IMÓVEL Avaliação para efeitos de análise interna pelo Exmo. Cliente Habitação MOEDA Euros PUBLICAÇÃO E RESPONSABILIDADE O presente relatório foi realizado para o objectivo já referido pelo que a RightValue não se responsabiliza pela utilização para outro uso. Deve ser solicitado ao Avaliador a permissão para se efectuar qualquer publicação do presente documento no seu todo ou apenas em parte do mesmo. NORMAS DA AVALIAÇÃO As avaliações serão efectuadas segundo as normas do RICS RedBook (englobam as normas da Internacional Valuation Standards IVS e do RICS- Royal Institute of Chartered Surveyors), Uniform Standards of Professional Appraisal Practice USPAP- normas exigias pela American Society of Appraisers, norma 16/99 de 29 de Dezembro, do Instituto de Seguros de Portugal (ISP), regulamento 11/97 da Comissão de Mercado de Valores Mobiliários (CMVM)., normas éticas exigidas pela Associação Nacional dos Avaliadores Imobiliários e restantes organizações anteriormente mencionadas. O avaliador seguirá as normas referidas em virtude de estar certificado e acreditado pelos respectivos organismos nacionais e internacionais. DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA Mapa de Edificabilidade VERIFICAÇÃO Não foi efectuada qualquer verificação da legalidade da documentação apresentada recomenda-se a verificação dos pressupostos e de toda a documentação antes de se efectuar qualquer transacção. TIPO DE INSPECÇÃO Visita interior imóvel 5

6 METODOLOGIA UTILIZADA DEFINIÇÃO DOS PRINCIPAIS CONCEITOS UTILIZADOS Critério da Comparação de Mercado, Critério dos Custos e Critério do Rendimento. O RICS Red Book (normas emanadas pelo Royal Institution of Chartered Surveyors do qual o Avaliador signatário da presente avaliação é membro) descreve a seguinte tradução de Valor de Mercado: Valor de Mercado é definido como: a estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, uma propriedade, após um período adequado de comercialização, poderá ser transaccionada entre um vendedor um comprador decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação. No curso e concurso do Centro de Estudos Judiciários para Perito Avaliador do Tribunal efectuado com aprovação pelo signatário da presente proposta foi apresentada a seguinte tradução para o Valor de Mercado: Valor de Mercado é o valor estimado, referido è data de avaliação, pelo qual o bem pode ser transaccionado entre um comprador que quer comprar e um vendedor que quer vender, numa operação de compra e venda em que houve previamente um marketing apropriado do referido bem, em que as partes são independentes entre si, ambas actuam de forma conhecedora, prudente e sem compulsão. De acordo com o disposto no artigo 67º, nº 2 do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), a Área bruta (Ab) é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício. Ao nível do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) a área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração. De acordo com o Code of Measuring Practice da 6ªedição (exigido aos Peritos Avaliadores membros do RICS) define a área bruta (Gross External Area) como a área medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores com várias inclusões e exclusões. 6

7 INSCRIÇÃO NA CMVM O Perito Avaliador está inscrito na CMVM em nome da sociedade RightValue, Lda, com o nº AVFII/09/044. REGRAS DE CONDUTA DEONTOLÓGICA Salienta-se a seguinte Regra de Conduta dos membros RICS: 4- Os membros desempenharão o seu trabalho profissional com as devidas aptidões, seriedade e diligência e com o devido respeito pelos padrões técnicos que deles é esperado Segundo exigência RICS, o Avaliador confirma que tem suficientes conhecimentos actuais sobre o mercado específico local e nacional e aptidão e compreensão para levar a cabo a avaliação de forma competente. CONFLITOS DE INTERESSE Declara-se que o Perito Avaliador não tem conflitos de interesse em realizar a presente avaliação PRESSUPOSTOS Foram efectuadas algumas suposições em relação a factos, condições ou situações que afectam o valor ou abordagem da avaliação, os quais não foram verificadas como parte do processo de avaliação, mas sim, tal como referido no Glossário com as Normas de Avaliação RICS (Livro Vermelho), são tratadas no pressuposto de estarem correctas. No caso em que alguns destes pressupostos se revelarem incorrectos, a nossa avaliação terá de ser revista em conformidade. 7

8 III RELATÓRIO PRINCIPAIS CARACTERISTICAS O imóvel em avaliação corresponde a um edifício em propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente composto por R/C, 2 Pisos e Sótão. O edifício, com estrutura em alvenaria, é de construção anterior a 1951, e em 2008 foi objecto de obras de reabilitação exteriores pelo que apresenta um bom estado de conservação exterior, mas a necessitar de obras de reabilitação total interior (sem condições actuais de utilização). Localiza-se numa área de Reabilitação Urbana e está abrangido pelas seguintes Servidões Administrativas e Restrições de Utilidade Pública: - ZEP- Conjunta da Mãe d Água e Aqueduto das águas Livres (Troço das Amoreiras), da Fábrica das Sedas e do Edifício da Travessa da Fábrica das Sedas, 37-49; - ZEP - Zona Especial de Protecção (Monumento Nacional - Aqueduto das águas Livres), e - Condicionante DGPC (Direcção Geral do Património Cultural). CARACTERISTICAS DA LOCALIZAÇÃO O imóvel localiza-se na Rua das Amoreiras, muito próximo do Largo do Rato, junto ao Reservatório da Mãe D`Água das Amoreiras. A zona beneficia de uma boa localização, bom enquadramento urbano e paisagístico, com boa proximidade ao principal equipamento social, boa oferta de transportes públicos, bons acessos e dificuldade de estacionamento. Na envolvente directa verifica-se a existência de edifícios semelhantes, a maioria com reabilitação efectuada. 8

9 A envolvente apresenta, de uma forma geral, as seguintes características: Caracterização Zona Enquadramento Paisagístico Facilidade de Estacionamento Transportes Públicos Acessibilidades Valor Comercial da Localização Tendência do Desenvolvimento Urbanístico Residencial, Comércio e Serviços Bom Difícil Bom (metro, Autocarros) Bom Bom Consolidada ABORDAGEM TÉCNICA DA AVALIAÇÃO Os valores de avaliação apresentados seguem as bases de avaliação nomeadamente a definição de Market Value já referida no presente relatório. O Valor de Mercado foi obtido pelo Método Comparativo de Mercado e aferido pelo Método dos Custos e Método do Rendimento - Capitalização directa das rendas. No método comparativo comparou-se o imóvel em avaliação com os comparáveis da amostra de mercado. De forma muito resumida a abordagem técnica segue os seguintes passos: - Analisou-se os valores de oferta de venda/renda de apartamentos e edifícios. Nesta análise tiveram-se em consideração os valores médios unitários obtidos na zona do imóvel em estudo através de imóveis em estado semelhante; - Na aplicação do método do rendimento, a taxa de actualização real foi obtida pela comparação de valores de renda e venda para o mesmo imóvel e pela composição financeira da taxa através da fórmula Taxa real = (1+Tiliq)*(1+Trisco)-1=Tiliq+Trisco; - O Valor de Mercado foi também aferido pelo Método do Custo; - Na aplicação do método do custo a taxas de depreciação física foi calculada pela tabela de Ross-Heidecke (enquadrou-se na 9

10 categoria de Reparos Simples e Importantes). Obtendo-se análise estatística dos valores em oferta de mercado pode-se estimar o valor unitário provável de transacção para o imóvel em estudo através da aplicação do processo de homogeneização com as principais variáveis que podem mais influenciar o estabelecimento do preço. ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO Foi efectuado uma análise a alguns factores estatísticos registados pelo INE por forma, a caracterizar o mercado imobiliário habitacional do concelho de Lisboa nomeadamente (os dados são apresentados sob forma de quadros e gráficos em anexo): Nos valores médios de habitação (apartamentos) em avaliação bancária verifica-se uma subida dos valores com Maio de 2015 a registar um valor de quando em igual período de 2014 o valor era de ; - Nos contratos de compra e venda de prédios urbanos verifica-se em 2011 um total de contratos, em 2012 e um total de contratos em 2013; - Relativamente ao número total de edifícios concluídos para habitação familiar e outros fins verificou-se em 2013 um número de 312, em 2012 de 458 e em 2011 um total de 332 edifícios concluídos; - Quanto ao número de edifícios licenciados para habitação familiar e outros fins o cenário foi semelhante, mas com uma quebra mais acentuada, com um registo de 498 edifícios licenciados em 2011, um total de 683 edifícios licenciados em 2012 e um número de 169 edifícios licenciados para habitação familiar e outros fins em 2013; - A População do concelho de Lisboa tem registado um decréscimo populacional registando-se em 2001 um total de indivíduos e em 2011 esse número desceu para os indivíduos. - A curva do crédito hipotecário concedido a singulares na zona de Lisboa acompanha a mesma tendência de todo o continente em geral, com uma clara tendência decrescente desde VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO Foi efectuado um levantamento ao mercado imobiliário na zona do imóvel - para além dos valores anunciados nos locais foi efectuada pesquisa junto dos agentes de mercado, anúncios em outros meios de comunicação, base de dados da RightValue e 10

11 análise a anteriores avaliações de imóveis similares. VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO (CONTINUAÇÃO) Aos valores pedidos foram efectuados, os devidos ajustamentos por forma, a se estimar potenciais margens de negociação, diferenças na localização/áreas/estado de conservação. Em anexo apresentam-se quadros resumo com os comparáveis obtidos e com o devido tratamento estatístico do qual se salienta: - Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T1 Recentes/Reabilitados, obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab para uma área média de 63 m2 e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T2 Recentes/Reabilitados, obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab para uma área média de 82 m2 e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T3 Recentes/Reabilitados, obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab para uma área média de 143 m2 e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de venda de Apartamentos Para Reabilitar obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab para uma área média de 73 m2 e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de renda de Apartamentos T1 Recentes/Reabilitados, obteve-se um valor médio unitário de 10 /m2/ab para uma área média de 70 m2 e valor absoluto de renda de 695 ; - Nos valores de oferta de renda de Apartamentos T2 Recentes/Reabilitados, obteve-se um valor médio unitário de 12 /m2/ab para uma área média de 83 m2 e valor absoluto de renda de 950 ; - Nos valores de oferta de renda de Apartamentos T3 Recentes/Reabilitados, obteve-se um valor médio unitário de 10 /m2/ab para uma área média de 117 m2 e valor absoluto de renda de ; - Nos valores de oferta de venda de Lojas, obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab para uma área média de 108 m2 e valor absoluto de venda de ; - Nos valores de oferta de renda de Lojas, obteve-se um valor médio unitário de 14 /m2/ab para uma área média de 82 m2 e valor absoluto de renda de 996 ; 11

12 - Nos valores de oferta de venda de Edifícios para Reabilitar obteve-se um valor médio unitário de /m2/ab, para uma bruta média de 368 m2, a que corresponde um valor de venda de , a que corresponde um valor de /Fogo; - Nos valores de oferta de venda de Edifícios Reabilitados obtevese um valor médio unitário de /m2/ab, para uma bruta média de 427 m2, a que corresponde um valor de venda de , a que corresponde um valor de /Fogo; Para efeitos de avaliação consideraram-se as seguintes principais variáveis: Ao nível do método de mercado considerou-se um valor unitário actual de 1400 /m2/ab; Pelo método do rendimento considerou-se um valor unitário de renda potencial de 10 /m2/ab após obras e uma yield bruta de 5,06%; Ao nível do método dos custos considerou-se as seguintes variáveis: - Valor do terreno com um valor unitário por m2 de construção acima do solo de 850 /m2/ab; - Custo de construção unitário a novo de 900 /m2/ab para área bruta privativa, - Custo de gestão de projecto de 2% do custo de construção; - Custo de licenças e taxas de 2% do custo de construção; - Custo de comercialização de 3% do valor do custo de construção e 3% do valor a novo; - Custos indirectos de 4% do valor do imóvel; - Valor do terreno com um peso de 36% do valor de mercado (o CIMI refere 35%), - Margem de promoção de 27% do valor de mercado; - Taxa de depreciação de 70% de acordo com a tabela de Ross- Heidecke (enquadrou-se na categoria de Reparos importantes). 12

13 IV ANEXO A DESCRIÇÃO TEÓRICA DA METODOLOGIA UTILIZADA Método Comparativo de Mercado Este método tem por base um conhecimento profundo do mercado envolvente do imóvel. O uso de comparáveis permite obter valores médios os quais com os devidos ajustamentos são ajustados ao imóvel em avaliação. Os comparáveis podem ser valores de oferta ou valores de transacção sendo importante definir as características que mais veiculam o preço da possível transacção. Deverão ser esgotadas as possibilidades de existência ou não de imóveis com características similares ao avaliado. O conhecimento da relação oferta procura permite pesar os devidos coeficientes de ajustamentos os quais farão a devida correlação para o imóvel em avaliação. Pode-se concluir que este método será o mais confiável desde que reunidas uma amostra significativa e representativa do mercado em estudo. Desta forma pode-se considerar que ao ser usado será na maioria das vezes como método principal. Existem vários tipos de valor os quais tem por base as diversas finalidades na avaliação imobiliária mas o mercado será eternamente soberano o qual mesmo com o devido bom-senso para ponderar a inevitável subjectividade permite a obtenção de valores com maior acuidade. No método do mercado são principalmente analisados os valores unitários, valores absolutos, nível de oferta e procura, tendências do mercado, micro mercados existentes, principais factores positivos e negativos da localização do imóvel. Definição (IVS) Sales Comparison Approach This comparative approach considers the sales of similar or substitute properties and related market data, and establishes a value estimate by processes involving comparison. In general, a property being valued (a subject property) is compared with sales of similar properties that have been transacted in the market. Listings and offerings may also be considered. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal este método baseiase: Processo: Procedimentos Correntes: - Analisar informação sobre transacções recentes de propriedades análogas e comparáveis. - Analisar informação sobre ofertas. Técnicas de Apoio a utilizar cada vez com maior frequência: - Homogeneização (idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transacção, nível de acabamentos e outras variáveis). 13

14 - Análise Estatística. Vantagens e inconvenientes é em geral considerado como o método que melhor reflecte o valor do bem em mercado livre; é fiável, desde que a informação seja suficiente e credível; a sua aplicação poderá envolver riscos associados à interferência de critérios subjectivos e à inexistência, raridade ou inconstância da informação; Propriedades a que se aplica a sua aplicação é mais adequada na avaliação de propriedades que são transaccionadas em maior número (habitações, escritórios e terrenos) e menos adequada nas situações em que as transacções são menos frequentes. Método dos Custos O método do custo é normalmente utilizado em situações em que o método do mercado não pode ser utilizado embora seja um bom método para aferir o método do mercado. Através deste método é verificado qual o custo de substituição ou de reprodução do imóvel o qual pode ser depreciado em função da idade e do estado de conservação actual. Neste método será necessário descriminar e calcular todas as rubricas inerentes ao processo da promoção imobiliária nomeadamente valor do terreno, custo directos e indirectos da construção, margem de promoção e impostos. O Método do Custo possibilita dois tipos de abordagem: 1) estática e 2) dinâmica. Estas abordagens permitem ponderar no tempo as rubricas do investimento. Definição (IVS) This comparative approach considers the possibility that, as a substitute for the purchase of a given property, one could construct another property that is either a replica of the original or one that could furnish equal utility. In a real estate context, one would normally not be justified in paying more for a given property than the cost of acquiring equivalent land and constructing an alternative structure, unless in due time, inconvenience, and risk are insolved. In practice, the approach also involves an estimate of depreciation for older and/or less functional properties where an estimate of cost new unreasonably exceeds the likely price that would be paid for the appraised property. Segundo apresentado no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal o Método do Custo tem a seguinte designação e metodologia: Método do custo de reprodução ou método do custo de substituição. O custo de reprodução corresponde ao custo de realização de uma obra idêntica à que se está a avaliar, ao passo que o custo de substituição é relativo ao custo de realização de uma obra análoga. Este último é particularmente adequado à estimação do valor de propriedades para as quais é impensável supor-se a sua construção com base nos mesmos materiais e processos de construção utilizados na altura da sua edificação. Processo de aplicação do método do custo de substituição para determinação do Valor da propriedade Vp: i) Determinação do Custo de construção de uma propriedade de características análogas às do imóvel que se pretende avaliar (Cc); 14

15 ii) Diminuição do custo de construção calculado em i) do valor da depreciação (física e funcional) (D) do bem que está a ser avaliado (Cc D); iii) Ao valor obtido na alínea anterior (Cc D) é adicionado o Valor de mercado do terreno (Vmt), correspondente à parcela de terreno que suporta a edificação (e que é estimado com recurso ao método comparativo, através da análise e comparação de parcelas de terreno análogas e recentemente transaccionadas): Vp = (Cc D) + Vmt Método do Rendimento Através do método do rendimento o Valor de Mercado do Imóvel é estimado pela capacidade da propriedade gerar benefícios e pela conversão desses benefícios em valor actual. O uso deste método depende essencialmente se o imóvel é susceptível de ser arrendado. As rendas podem ser efectivas ou potenciais sendo estas capitalizadas através de uma taxa de capitalização calculada para o referido imóvel. No cálculo do renda potencial pode-se aplicar o método do mercado por forma a se apurar o devido rendimento anual. De forma muito simplista as taxas variam consoante o imóvel e a zona em que se inserem existindo formas de cálculo das taxas através da análise financeira ou através do apuramento em mercado sobre qual a taxa que correlaciona a venda com a renda para imóveis similares. Definição (IVS): Income capitalisation approach This comparative approach considers income and expense data relating to the property being valued and estimates value through a capitalisation process. Capitalistion relates income (usually a net income figure) and a defined value type by converting an income amount into a value estimate. This process may consider direct relationships (known as capitalisation rates), yield or discount rates (reflecting measures of return on investment), or both. In general, the principle of substitution holds that the income stream which produces the highest return commensurate with a given level of risk leads to the most probable value figure. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal: Estimativa de Rl: - A determinação de Rl é feita, em cada período, pela diferença entre o rendimento bruto e as despesas ou encargos nesse período; Taxa de capitalização: - Esta taxa é obtida empiricamente, através do estudo das relações efectivas existentes entre os rendimentos líquidos periódicos e os valores de transacção de propriedades análogas à que está a ser objecto de avaliação (tc =rendimento/valor); -a taxa de capitalização traduz assim a relação entre os mercados de arrendamento e de venda (numa mesma zona); Valor da propriedade Vp: Vp = Rl/tc 15

16 V ANEXO B CÁLCULOS 16

17 QUADRO Nº 1 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL Imóvel Tipo de Propriedade Afectação Área Total de Terreno (constante na Ficha de Edificabilidade) Área Bruta de Construção - Total estimada no local Área de Implantação (constante na Ficha de Edificabilidade) Área de Terreno Integrante das Fracções (constante na Ficha de Edificabilidade) Artigo Matricial Descrição na Conservatória do Registo Predial Edifício Propriedade Total com Andares ou Divisões Susceptíveis de Utilização Independente m2 m2 m2 m2 Habitação 215 m2 369 m2 105 m2 110 m2 ND ND Imóvel Tipo de Propriedade Número de Pisos Morada/zona Freguesia Concelho Valor de Mercado Valor Patrimonial estimado Edifício Propriedade Total com Andares ou Divisões Susceptíveis de Utilização Independente 3 Pisos + Sótão Rua das Amoreiras, Nº 43/Amoreiras Campo de Ourique Lisboa

18 QUADRO Nº QUADRO DE ÁREAS Imóvel Piso Utilização área de terreno Tipologia/Divisões Área Bruta Privativa (estimada no local) Área de logradouro (descrita na Ficha de Edificabilidade) m2 m2 R/Chão Habitação 83 m2 Edifício 1º Andar Habitação 103 m2 2º Andar Habitação 95 m2 110 m2 Sótão Habitação 89 m2 Total m2 110 m2 18

19 QUADRO Nº 2 - QUADRO DE AVALIAÇÃO - MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO E MÉTODO DO RENDIMENTO Imóvel Utilização Área Bruta Privativa Taxa de Capitalização Valor Unitário de Renda Potencial Valor da Renda Mensal (Após Obras) Valor Unitário de Mercado por m2 Valor de Mercado (Após Obras) m2 t /m2 /m2 /m2 R/Chão Habitação 83 m2 5,06% 10 /m ,9 /m º Andar Habitação 103 m2 5,06% 10 /m ,4 /m º Andar Habitação 95 m2 5,06% 10 /m ,6 /m Sótão Habitação 89 m2 5,06% 8,0 /m ,4 /m Total 369 m /m Imóvel Utilização Área Bruta Privativa Taxa de Capitalização Valor Unitário das Obras a Efectuar/Encargos Indirectos/Margem de Promoção Custo de Encargos Directos / Indirectos/Margem de Promoção de Obras a Efectuar Valor Actual do Imóvel deduzido das Obras Efectuar Valor Unitário do Valor Actual m2 t /m2 /m2 /m2 /m2 R/Chão Habitação 83 m2 5,06% 800 /m /m2 1º Andar Habitação 103 m2 5,06% 800 /m /m2 2º Andar Habitação 95 m2 5,06% 800 /m /m2 Sótão Habitação 89 m2 5,06% 800 /m /m2 Total 369 m /m2 19

20 QUADRO Nº 3 - MÉTODO DO CUSTO - ANÁLISE ESTÁTICA Tipo de Imóvel: Edifício para Habitação Quadro de Avaliação baseado no Método dos Custos - Análise estática Natureza de Área Valor Unitário Área Bruta Custos Coeficientes Valor Valor de Mercado Ocupação de do de Unitários Unitário do Imóvel Considerado * Terreno Terreno Construção de Livre e Disponível Designação Construção a (m2) Novo (%) Ab V/Unit T Vm=Ab*V/Unit*(1-Dep) total Terreno Terreno afecto às construções 215 m2 368,90 m2 x 850 /m2/ab IMT 6,5% Imposto de selo 0,5% Valor total do terreno % Valor unitário de terreno por m2 de construção 909,5 % de Valor para o Terreno pelo CIMI 30% relação entre valor do terreno/valor total 65% Custos de Construção Área Bruta Privativa - Habitação 369 m2 900 /m Logradouro 110 m2 75 /m Sub-Total 479 m2 711 /m % Encargos Administrativos e Financeiros Gestão e Projecto 2% 14,2 /m Licenças e Taxas ( /m2) 10% 71,1 /m Comercialização 7% 49,7 /m Total dos encargos indirectos com a construção 2,0% 135,0 /m % Margem de Promoção 15% 27% 417,4 /m % Valor a Novo 10% 1 963,5 /m Taxa de depreciação 15% 70% 884,1 /m Valor de Mercado 479 m ,2 /m Resumo da Ponderação das rubricas de investimento no Market Value Resumo dos Principais Indicadores de Avaliação Terreno % Valor por m2 de área no estado actual /m2/ab Construção % Valor por m2 de área a novo /m2/ab Custos Indirectos % Valor do terreno por m2 de área de construção 910 /m2/ab Margem de Promotor % PVT a Novo % 20

21 QUADRO Nº 4 - CÁLCULO DA YIELD ATRAVÉS DA COMPOSIÇÃO FINANCEIRA DA TAXA Taxa de Juro de referência sem risco 4,00% Risco do Mercado Imobiliário Falta de Liquidez 0,50% Indivisibilidade 0,50% Elevada Tributação (Aquisição/Alienação) 0,50% A - Premio de Risco 1,50% Risco do Mercado Português Lei do Arrendamento 1,00% B - Premio de Risco 1,00% Taxa Referencia Imobiliário II Taxa de Capitalização (Perpetuidade) 6,50% Risco do Imóvel Localização 0,28% Estado de Conservação 0,28% Inquilinos 0,28% Duração dos Contratos 0,28% C - Risco do Investimento 1,10% Resumo do cálculo Taxa de juro sem risco 4,00% Taxa de risco (A+B+C) 3,60% Inflacção (IPC) 2,50% Taxa Iliquida 1,46% Taxa nominal 4,00% Taxa de Actualização Real 5,06% Fórmulas utilizadas Taxa nominal = (1+Tiliquida)*(1+Tinf)*(1+Trisco) Taxa real = (1+Tiliq)*(1+Trisco)-1=Tiliq+Trisco 21

22 QUADRO Nº SIMULAÇÃO DO VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO NOS TERMOS DO CIMI - SERVIÇOS (SIMULAÇÃO EFECTUADA NO SITE 22

23 QUADRO Nº 6 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO Valores de Oferta de Venda/Renda Área Valor Designação Morada Estado/Idade Tipologia Caracteristicas da Localização Fotografia Vendedor Construção (ab) Total( ) /m2/ab VALOR DE VENDA - REABILITADOS/RECENTES/NOVOS Apartamento Rato Recente T1 60 m /m2/ab Apartamento Estrela Usado/Reabilitado T1 40 m /m2/ab Fracção inserida em edificio reconstruído R/C de edificio de pisos reabilitado. Localizado entre a Estrela e o Largo do Rato Apartamento Calçada da Estrela Usado/Reabilitado T1 60 m /m2/ab Edificio de 3 pisos reabilitado Apartamento Rato Recente T1 64 m /m2/ab Edificio novo localizado junto ao Largo do Rato Apartamento Rato Novo T1 91 m /m2/ab Edificio de 5 pisos com 2 elevadores. Segurança Apartamento Rato Novo T1 60 m /m2/ab Apartamento Travessa da Légua da Póvoa Usado/Reabilitado T2 70 m /m2/ab Apartamento Amoreiras Usado/Reabilitado T2 76 m /m2/ab Apartamento Estrela Recente T2 110 m /m2/ab Apartamento Campo de Ourique Usado/Reabilitado T2 82 m /m2/ab Apartamento Campo de Ourique Recente T2 82 m /m2/ab Apartamento Largo do Rato Usado/Reabilitado T2 74 m /m2/ab Apartamento totalmente renovado. Fica a cerca de 4 minutos a pé do Largo do Rato (Metro e autocarros) e a cerca de 10 minutos do Jardim da Estrela Edificio e fracção reabilitados em º Andar de edificio de 4 pisos sem elevador Localizado junto a Avenida D. João V. 3º Andar com aproveitamento de sótão Apartamento localizado em edificio recente, reconstruído localizado junto ao Jardim da Estrela Edificio de traça antiga totalmente reabilitado. 2 minutos das Amoreiras Localizado entre as Amoreiras e o Largo do Rato. 2 minutos do metro.1 estacionamento 3º Andar de edificio de 3 pisos sem elevador. Totalmente reabilitado

24 QUADRO Nº 6 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO Valores de Oferta de Venda/Renda Área Valor Designação Morada Estado/Idade Tipologia Caracteristicas da Localização Fotografia Vendedor Construção (ab) Total( ) /m2/ab Rua Filipe Nery, Largo Apartamento Usado/Reabilitado T3 120 m /m2/ab do Rato Cave de edificio de 5 pisos totalmente reabilitado Apartamento Avenida Alvares Cabral Usado/Reabilitado T3 185 m /m2/ab Edificio com elevador. Fracção totalmente reabilitada Apartamento Rua do Sol ao Rato Usado/Reabilitado T3 160 m /m2/ab Edificio de traça antiga totalmente reabilitado Apartamento Avenida D. João V Usado/Reabilitado T3 127 m /m2/ab R/C totalmente reabilitado. Edificio em bom estado de conservação Apartamento Rua do Salitre Usado/Reabilitado T3 153 m /m2/ab Apartamento Largo do Rato Usado/Reabilitado T3 114 m /m2/ab Apartamento inserido em edificio de 4 pisos reabilitado. R/C VALOR DE VENDA - USADOS PARA REABILITAR Apartamento Estrela Usado Para Reabilitar T1 41 m /m2/ab Edificio de 3 pisos reabilitado exterior e partes comuns. Fracção para reabilitar. Localizada junto ao Jardim da Estrela Apartamento Campo de Ourique Usado Para Reabilitar T2 72 m /m2/ab Localizado junto á Ferreira Borges Apartamento Estrela/Largo do Rato Usado Para Reabilitar T2 69 m /m2/ab Boa localização. Edificio reabilitado Apartamento Largo do Rato/Rua de S. Bento Usado Para Reabilitar T2 70 m /m2/ab Localizado numa rua prependicular á Rua de S. Bento junto ao Largo do Rato Apartamento Campo de Ourique Usado-Para Reabilitar T2 71 m /m2/ab Localizado junto á Rua Ferreira Borges - R/C Apartamento Campo de Ourique Usado Para Reabilitar T2 90 m /m2/ab Localizado junto á Rua Ferreira Borges Apartamento Largo do Rato/Estrela Usado Para Reabilitar T3 75 m /m2/ab Edificio de 3 pisos. Fracção no r/c Apartamento Campo de Ourique Usado - Para Reabilitar T3 97 m /m2/ab Edificio e zonas comuns totalmente reabilitados. Fracção para reabilitar. Localizada entre Campo de Ourique e o Largo do Rato

25 QUADRO Nº 6 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO Valores de Oferta de Venda/Renda Área Valor Designação Morada Estado/Idade Tipologia Caracteristicas da Localização Fotografia Vendedor Construção (ab) Total( ) /m2/ab VALOR DE RENDA Apartamento Estrela Usado/Reabilitado T1 67 m /m2/ab Apartamento Rato Usado/Reabilitado T1 80 m /m2/ab Localizado junto ao Jardim da Estrela. 3º Andar. Bom estado de conservação Localizado em edificio junto ao Reservatório Mãe Dàgua e ao Ginásio Club Apartamento Estrela Recente T1 67 m /m2/ab Totalmente reabilitado. Largo da Estrela Apartamento Santo António Usado T1 70 m /m2/ab 1 parqueamento. Condomínio com segurança Apartamento Campo de Ourique Usado/Reabilitado T1 65 m /m2/ab Apartamento Amoreiras Recente T2 95 m /m2/ab Rua Ferreira Borges. Edificio e Fracções reabilitados Apartamento localizado a cerca de 100 metros das Amoreiras. 1 Estacionamento Apartamento Rua Domingos Sequeira Usado/Reabilitado T2 60 m /m2/ab 2º Andar. Excelente estado Apartamento Estrela Usado/Reabilitado T2 90 m /m2/ab Apartamento Rato Usado/Reabilitado T2 90 m /m2/ab Localizado na Avenida Alvares Cabral junto ao Jardim da Estrela Edificio reabilitado localizado junto á saída do metro do Rato Apartamento Largo do Rato Usado/Reabilitado T2 80 m /m2/ab Apartamento Rua Saraiva Carvalho Usado/Reabilitado T3 133 m /m2/ab Apartamento Rua do Sol ao Rato Usado/Reabilitado T3 160 m /m2/ab Apartamento Largo do Rato Usado/Reabilitado T3 64 m /m2/ab Edificio e fracções reabilitados. Edificio de 3 pisos copm garagem. Opção de arrendamento de estacionamento por 150/mês Edificio de traça antiga totalmente reabilitado Localizado junto á Estação de metro do Rato. R/C com terraço de 70 m Reservatório Mãe Apartamento Usado/Reabilitado T3 150 m /m2/ab Edificio e fracções reabilitados Dágua Apartamento Rua de S. Bento Usado/Reabilitado T3 80 m /m2/ab Edificio e fracções reabilitados

26 QUADRO Nº PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO Valores de Oferta de Venda/Renda Área Valor Designação Morada Estado/Idade Caracteristicas da Localização Fotografia Vendedor Construção (ab) Total( ) /m2/ab VALOR DE VENDA Rua de S. Bento, Largo Loja Recente 128 m /m2/ab do Rato Loja localizada na Rua de S. Bento Junto ao Largo do Rato. R/C de Edifício reconstruído Loja São Mamede Recente 50 m /m2/ab Loja de gaveto localizada em edificio habitacional recente situado a poucos metros do Jardim das Amoreiras Loja Rato Usada/Remodelada 60 m /m2/ab Loja com boa montra localizada na Rua do Sol ao Rato. Zona de passagem. Comércio ou serviços Loja Rua S. Filipe Nery Usada 150 m /m2/ab R/C + Mezanine. Junto á Estação de metro do Rato Loja Rua do Sol ao Rato Usada 60 m /m2/ab Loja de R/C Travessa Fábrica dos Loja Usada/Remodelada 242 m /m2/ab Pentes R/C + cave. Cerca de 50% de área em cada piso. Funcionou como Galeria de Arte Loja Largo do Rato Usada 65 m /m2/ab Loja localizada no gaveto do Largo do Rato com a Rua de S. Bento. Boa montra

27 QUADRO Nº PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO Valores de Oferta de Venda/Renda Área Valor Designação Morada Estado/Idade Caracteristicas da Localização Fotografia Vendedor Construção (ab) Total( ) /m2/ab VALOR DE RENDA Loja Rua das Amoreiras Usada/Remodelada 160 m /m2/ab Loja de r/c com 70 m2 + cave com 80 m Loja Heron Castil Usada 70 m /m2/ab Loja localizada no r/c vendida com contrato de arrendamento em vigor. Valor de Venda Loja Santo António Usada/Remodelada 60 m /m2/ab Rua D. João V. Fracção e edificio totalmente remodelados Loja Heron Castil Usada 68 m /m2/ab 1º Andar no gaveto com a Rua Castilho Loja Rua Filipe Nery Recente 40 m /m2/ab Loja de r/c inserida em edificio reabilitado Loja Largo do Rato Recente 95 m /m2/ab Loja de R/C

28 QUADRO Nº 7 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - EDIFÍCIOS Valores de Oferta de Venda Área (m2) Valor Designação Morada Número de Fogos Terreno Construção (ab) Total( ) /Fogo /m2/at /m2/ab Caracteristicas da Localização Fotografia Vendedor - Mediador VALOR DE VENDA - EDIFÍCIOS PARA REABILITAR Edifício Multifamiliar Campo de Ourique m /m2/ab 2 Edificios contíguos com 8 fogos + 1 Loja. Edificio 1 composto de R/C, 2 andares e sótão. Edificio 2 de R/C e 1º Andar. Possibilidade de no edificio 2 aumentar 2 pisos. Localizados junto á Basilica da Estrela Edifício Multifamiliar Campo de Ourique m /m2/ab Edifício Multifamiliar Campo de Ourique m2 390 m /m2/ab Edificio para reconstrução ou reabilitação total. R/C + 2 andares e sótão. 2 Minutos do Jardim das Amoreiras Edificio de R/C, 3 pisos + Sótão para reabilitação total. Localizado em Campo de Ourique, próximo da Igreja e do Jardim da Parada. Prédio devoluto a 50 metros do Jardim do Parada, tendo 3 pisos + sotão. Possibililidade de aumentar 2 pisos Edifício Multifamiliar Rato m /m2/ab Edificio de R/C, 1 piso e sótão. Localizado junto ao Largo do Rato. Para reabilitar Edifício Multifamiliar Amoreiras m2 370 m /m2/ab Localizado numa rua prependicular á Rua das Amoreiras. Para reabilitação total. Logradouro + R/C e 3 pisos (6 T1 + 3 T0) Edifício Multifamiliar Rua de Campolide m2 328 m /m2/ab Edifício Multifamiliar Estrela m2 225 m /m2/ab Edificio em fase de acabamentos, composto por 5 frações: T1 e T3. 3 parqueamentos. Junto à Rua de Campolide a 500 metros do Centro Comercial das Amoreiras. O valor estimado para finalizar as obras e os acabamentos é de Euros Edificio de R/C, 1º andar e águas furtadas para reabilitação total. Possibilidade de aumentar 2 pisos e ficar com 8 fracções Edifício Multifamiliar Lapa 240 m /m2/ab Edificio de 3 pisos para reabilitação total. Semelhante ao imóvel em avaliação Edifício Multifamiliar Rato m /m2/ab Edificio e Zonas Comuns reabilitados. 4 pisos Edifício Multifamiliar Estrela m /m2/ab Junto á Mãe d`água. Edificio em bom estado de conservação exterior. Para reabilitação interior. R/C + 2 pisos

29 QUADRO Nº 7 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - EDIFÍCIOS Valores de Oferta de Venda Área (m2) Valor Designação Morada Número de Fogos Terreno Construção (ab) Total( ) /Fogo /m2/at /m2/ab Caracteristicas da Localização Fotografia Vendedor - Mediador VALOR DE VENDA - EDIFÍCIOS REABILITADOS Edifício Multifamiliar Estrela m2 790 m /m2/ab Edificio Reconstruído localizado na Estrela. Composto por T0 no R/C; no 1º e 2º andar Duplex; 3º e 4º andar Duplex. Acabamentos de Luxo. Terraço comum na cobertura Edifício Multifamiliar Campo de Ourique m2 361 m /m2/ab Edificio de 3 pisos Reconstruído. Garagem. Localizado entre Campo de Ourique e a Estrela Edifício Multifamiliar Rua Filipe Nery, Largo do Rato 300 m /m2/ab Edificio de 2 pisos + sótão totalmente reabilitado. Funciona como comércio e serviços Edifício Multifamiliar Largo do Rato m /m2/ab Edificio de traça antiga, com 4 apartamentos - 2 pisos, R/C e 1º andar e sótão Edifício Multifamiliar Rua do Sol ao Rato m2 232 m /m2/ab Edificio reabilitado composto por 2 fracções para comércio no r/c e 1 apartamento duplex no 1º e 2º piso com terraço. Lojas arrendadas com rendimento anual de

30 QUADRO Nº 8 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos T1 - Reabilitados/Recentes - ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos T2 Reabilitados/Recentes ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos T3 Reabilitados/Recentes ( /m2/ab) Média 3242,42 Média 2501,20 Média 2244,86 Erro-padrão 181,61 Erro-padrão 291,40 Erro-padrão 221,16 Mediana 3208,33 Mediana 2329,82 Mediana 2125,90 Desvio-padrão 444,84 Desvio-padrão 713,79 Desvio-padrão 541,72 Variância da amostra ,89 Variância da amostra ,70 Variância da amostra ,56 Curtose -0,32 Curtose 4,60 Curtose -1,59 Assimetria -0,15 Assimetria 2,02 Assimetria 0,45 Intervalo 1244,79 Intervalo 2024,06 Intervalo 1352,14 Mínimo 2583,33 Mínimo 1878,38 Mínimo 1620,83 Máximo 3828,13 Máximo 3902,44 Máximo 2972,97 Soma 19454,50 Soma 15007,19 Soma 13469,14 Contagem 6,00 Contagem 6,00 Contagem 6,00 Maior(1) 3828,13 Maior(1) 3902,44 Maior(1) 2972,97 Menor(1) 2583,33 Menor(1) 1878,38 Menor(1) 1620,83 Nível de confiança (95%) 466,83 Nível de confiança (95%) 749,07 Nível de confiança (95%) 568,50 Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Lojas ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Renda de Lojas( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos Para Reabilitar ( /m2/ab) Média 2151,68 Média 13,60 Média 1716,84 Erro-padrão 310,32 Erro-padrão 2,80 Erro-padrão 76,96 Mediana 1566,67 Mediana 10,51 Mediana 1728,17 Desvio-padrão 821,02 Desvio-padrão 6,85 Desvio-padrão 217,68 Variância da amostra ,79 Variância da amostra 46,93 Variância da amostra 47385,85 Curtose -1,83 Curtose -1,62 Curtose 1,12 Assimetria 0,63 Assimetria 0,73 Assimetria -0,12 Intervalo 1938,33 Intervalo 16,67 Intervalo 745,31 Mínimo 1446,28 Mínimo 6,25 Mínimo 1338,03 Máximo 3384,62 Máximo 22,92 Máximo 2083,33 Soma 15061,73 Soma 81,62 Soma 13734,72 Contagem 7,00 Contagem 6,00 Contagem 8,00 Maior(1) 3384,62 Maior(1) 22,92 Maior(1) 2083,33 Menor(1) 1446,28 Menor(1) 6,25 Menor(1) 1338,03 Nível de confiança (95%) 759,31 Nível de confiança (95%) 7,19 Nível de confiança (95%) 181,99 30

31 QUADRO Nº 8 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Renda de Apartamentos T1 ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Renda de Apartamentos T2 ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Renda de Apartamentos T3 ( /m2/ab) Média 10,04 Média 11,55 Média 10,29 Erro-padrão 0,72 Erro-padrão 0,63 Erro-padrão 1,02 Mediana 10,45 Mediana 11,25 Mediana 10,56 Desvio-padrão 1,62 Desvio-padrão 1,40 Desvio-padrão 2,27 Variância da amostra 2,62 Variância da amostra 1,96 Variância da amostra 5,16 Curtose -1,68 Curtose -2,06 Curtose 2,21 Assimetria -0,60 Assimetria 0,32 Assimetria -1,35 Intervalo 3,73 Intervalo 3,33 Intervalo 5,92 Mínimo 7,81 Mínimo 10,00 Mínimo 6,58 Máximo 11,54 Máximo 13,33 Máximo 12,50 Soma 50,18 Soma 57,77 Soma 51,46 Contagem 5,00 Contagem 5,00 Contagem 5,00 Maior(1) 11,54 Maior(1) 13,33 Maior(1) 12,50 Menor(1) 7,81 Menor(1) 10,00 Menor(1) 6,58 Nível de confiança (95%) 2,01 Nível de confiança (95%) 1,74 Nível de confiança (95%) 2,82 Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Edifícios Para Reabilitar ( /m2/ab) Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Edifícios Reabilitados ( /m2/ab) Média 1781,37 Média 2857,29 Erro-padrão 161,15 Erro-padrão 341,06 Mediana 1662,72 Mediana 3164,56 Desvio-padrão 509,59 Desvio-padrão 762,63 Variância da amostra ,04 Variância da amostra ,71 Curtose -1,40 Curtose -0,69 Assimetria 0,29 Assimetria -0,74 Intervalo 1417,25 Intervalo 1911,11 Mínimo 1082,75 Mínimo 1755,56 Máximo 2500,00 Máximo 3666,67 Soma 17813,65 Soma 14286,46 Contagem 10,00 Contagem 5,00 Maior(1) 2500,00 Maior(1) 3666,67 Menor(1) 1082,75 Menor(1) 1755,56 Nível de confiança (95%) 364,54 Nível de confiança (95%) 946,93 31

32 QUADRO Nº 8 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO Média de Valores Unitários de Oferta de Venda/Renda Média do Valor Unitário /m2/ab Área Bruta Média Correspondente (m2) Média do Valor Absoluto de Venda/Renda ( ) Área De Terreno Média Média Correspondente (m2) Média do Valor Absoluto de Venda - /Fogo Apartamentos T1 - Reabilitados/Recentes - Oferta de Venda m Apartamentos T2 - Reabilitados/Recentes - Oferta de Venda m Apartamentos T3 - Reabilitados/Recentes - Oferta de Venda m Apartamentos Para Reabilitar - Oferta de Venda m Apartamentos T1 - Oferta de Renda m2 695 Apartamentos T2 - Oferta de Renda m2 950 Apartamentos T3 - Oferta de Renda m Lojas - Oferta de Venda m Lojas - Oferta de Renda m2 996 Edifícios Para Reabilitar - Oferta de Venda m m Edifícios Reabilitados - Oferta de Venda m m

33 QUADRO Nº 9 - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE EDIFÍCIOS PARA REABILITAR Estatística de regressão R múltiplo 0, Quadrado d 0, Quadrado d 0, Erro-padrão 441,4398 Observaçõ 10 ANOVA gl SQ MQ F F de significância Regressão , ,6 3, , Residual , ,093 Total ,341 Coeficientes Erro-padrão Stat t valor P 95% inferior 95% superiorinferior 95,0%uperior 95,0% Interceptar 2355, , , ,81511E , , , ,314 Variável X -1, , , , , , , , RESULTADO RESIDUAL RESULTADOS DE PROBABILIDADE Observação Y previsto Residuais esiduais-padrão Percentil Y , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Desenho de probabilidade normal Y Percentil da amostra Variável X 1 Desenho de linha ajustada Y /m2/ab /m2/ab /m2/ab 0 /m2/ab 0 m2 500 m m2 Y Y previsto Variável X 1 Variável X 1 Desenho de residuais Residuais m2 200 m2 400 m2 600 m2 800 m m Variável X 1 33