WMARKET REVIEW. Agradecemos a todos os que contribuíram para o seu desenvolvimento.

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1 WMARKET REVIEW

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3 WMARKET REVIEW We are very pleased to present the WMarket Review st Half. It is a study which aims to provide an up to date analysis of the real estate market in Portugal, and to give our clients a perspective on how the market has moved and is likely to move in the future. Worx - Real Estate Consultants is recognised for its innovative approach, its know how and its anticipation of market needs. The WMarket Review has already become a reference point in the real estate market. It is a vital tool which is noted for the quality of the information and for its high standards, which are the result of a lot of hard work by a multidisciplinary team. We would like to thank everyone who has contributed to its development. É com enorme satisfação que apresentamos o WMarket Review º Semestre. Um estudo que tem como objetivo fornecer uma análise real do mercado Imobiliário em Portugal, permitindo perspetivar e analisar a sua evolução. A Worx - Real Estate Consultants é reconhecida pela sua capacidade de inovação, know how e antevisão das necessidades do mercado. O WMarket Review é já uma importante referência no mercado imobiliário. Uma imprescindível ferramenta que se diferencia pela qualidade de informação e pelo rigor, resultante de um longo trabalho de uma equipa multidisciplinar. Agradecemos a todos os que contribuíram para o seu desenvolvimento.

4 06 The economic situation/ Enquadramento económico 61 Tourism/ Turismo 33 Offices/ Escritórios 47 Retail/ Retalho 13 Investment/ Investimento 73 Worx One Stop Advisor 55 Industrial & Logistics/ Industrial e Logística

5 ECONOMIC BACKGROUND 2016 FIRST HALF/ ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO 1ºS 2016 The main macroeconomic indicators show a trend towards a recovery in the local economy, although it is a weak one. The average annual growth in GDP reached a rate of 0.8% in June, and according to the latest forecasts of the Bank of Portugal it should rise to 1.30% by the end of the year, but even so this figure is below the level of the end of 2015 (1.5%). Underlying this trend is the slowing down in internal demand, especially in the last three months, with weaker private consumption and investment and a sharper fall in the level of imports (goods and services) compared with exports. Os principais indicadores macroeconómicos apontam para uma tendência de recuperação da economia nacional, embora moderada. Os principais indicadores macroeconómicos apontam para uma tendência de recuperação da economia nacional, embora moderada. O crescimento médio anual do Produto Interno Bruto (PIB) registou em Junho 0,8%, devendo atingir no final do ano os 1,30% de acordo com as últimas previsões do Banco de Portugal, ainda assim um valor abaixo do registado em 2015 (1,5%). Subjacente a esta tendência, está a desaceleração da procura interna, em especial nos últimos 3 meses, registando-se um menor dinamismo do consumo privado e do investimento e a diminuição mais acentuada do peso das importações (bens e serviços) face às exportações. GDP evolution/ Evolução do PIB ,00% 1,40% -3,50% -4,50% 1,90% 0,60% 1,30% 0,80% GDP/ PIB (%) The main economic indicators/ Principais indicadores económicos Source/ Fonte: Banco de Portugal, Worx GDP/ PIB (%) 20% 15% 10% 5% Inflation/ Taxa de Inflação Unemployment Rate/ Taxa de Desemprego Private Consumption/ Consumo Privado 0% 7-5% 8-10% Source/ Fonte: Banco de Portugal, Worx

6 Projeções do Banco de Portugal/ Forecasts of the Bank of Portugal (P) 2017 (P) 2018 (P) GDP - PIB 1,5 1,3 1,6 1,5 Private consumption/ Consumo privado 2,6 2,1 1,7 1,3 According to the figures from the Bank of Portugal (June 2016) the economy is forecast to grow by 1.6% in 2017 and by 1.5% in 2018, almost the same rates as those predicted for the Euro zone. Public consumption/ Consumo público Domestic demand/ Procura interna 0,6 1,1 0,4 0,6 2,5 1,8 1,7 1,7 The unemployment rate is continuing to fall, and currently stands at 11.2%, following the trend in the Euro zone. Exports/ Exportações 5,2 1,6 4,7 4,7 Imports/ Importações 7,4 2,8 4,9 4,8 Harmonised index of consumer prices/ Índice harmonizado de preços no consumidor 0,5 0,7 1,4 1,5 De acordo com as previsões do Banco de Portugal (Junho de 2016) prevê-se um crescimento da economia de 1,6% para 2017 e 1,5% para 2018, valores muito próximos dos estimados para a Zona Euro. (P) Forecast/ Previsão Source/ Fonte: Banco de Portugal A taxa de desemprego mantém a trajetória de descida, situando-se atualmente nos 11,2% e acompanha a tendência registada na zona Euro. Evolução da taxa de desemprego/ Unemployment rate 30% 25% Unemployment rate/ Taxa de desemprego 20% 15% Unemployment rate Euro Zone/ Taxa de desemprego Zona Euro 10% 9 5% 10 0% Source/ Fonte: Banco de Portugal, Worx

7 Volume of credit granted to individuals for house purchase (new mortgages) and implicit rates of interest Volume de crédito à habitação concedido a particulares (novas operações) e taxas de juro implícitas As a result of the the deterioration over recent years in the economic situation of the country and the consequent falls in interest rates for house mortgages, the volume of credit given to private individuals for new purchases of homes has recovered significantly, and in June 2016 it reached a level of 587,000 million euros, the highest figure in the last five years. Fruto do desagravamento da situação económica do país que se tem vivido nos últimos anos e consequentemente o abaixamento das taxas de juro implícitas no crédito à habitação, o volume de crédito à habitação concedido a particulares (novas operações) tem registado uma recuperação significativa, tendo atingido em Junho de 2016 os 587 mil milhões de euros, valor mais alto dos últimos 5 anos. Loan amount/ Montante de crédito ,00 Monthly payment/ Prestação mensal 558,65 Loan term: 40 years/ Prazo: 40 anos Index: Euribor 6 months 0.207%/ Indexante: Euribor 6 meses de 0,207% Spread: 1,750% Nominal Annual Rate/ TAN: 1,543% Effective Annual Rate/ TAE: 2,256% 4,5% ,47% % 3,5% 3% 2,5% 2% 2,07% 2,63% 2,62% 3,48% 3,18% 587 2,06% Implicit Interest rate (new contracts)/ Taxa de Juro implicita (Novos Contratos) INE, Tx. de Juro implicita crédito Habitação Implicit Interest rate (all contracts)/ Taxa de Juro implicita (Todos os Contratos) INE, Tx. de Juro implicita crédito Habitação 1,5% 1% 1,88% 279 1,62% 211 1,48% 1,09% Novas operações: empréstimos a particulares da um, habitação, Banco de Portugal, particulares - empréstimos para habitação 0,5% 11 Billion/ Mil milhões 12 0% Source/ Fonte: Banco de Portugal, Worx

8 Commercial investment volume in Western Europe Volume de investimento comercial na Europa Ocidental Q4 Q3 Q2 Q Investment/ Investimento Euros bn/ Euros mil milhões Western Europe (14 markets)/ Europa Ocidental (14 cidades) 27bn 10-yr average/ Média dos últimos 10 anos -14% International perspective The recovery in the Euro zone in the last two years has been weak and it could be under threat once again. According to the spring forecasts for 2016 of the European Commission the Euro zone will grow at a rate of 1.6%, but it is expected that with this figure will be revised downwards due to the potential, though still uncertain, impact of Brexit, to the slowing down of the Chinese economy and those of other emerging countries, to political instability in Spain and to the increase in terrorism in Europe. PERSPETIVA INTERNACIONAL A ténue recuperação económica, que se tem sentido na Zona Euro nos últimos 2 anos, pode estar novamente ameaçada. Segundo as previsões de Primavera da Comissão Europeia (CE),.para 2016 prevê-se um crescimento na Zona Euro de 1,6%., contudo é expectável que este valor seja revisto em baixa, como consequência dos potenciais impactos, ainda incertos, do Brexit, desaceleração económica da China e outros países emergentes, instabilidade política em Espanha e intensificação de atos terroristas na Europa. Source/ Fonte: BNP Paribas Real Estate 13 14

9 Investment volume in Western Europe, by city/ Volume de investimento comercial na Europa Ocidental, por cidade The lower levels of interest rates and the excess of liquidity in the market have led to the real estate sector becoming a refuge for investors who are looking for more attractive returns on their capital. Tendo em consideração os baixos níveis das taxas de juros e o excesso de liquidez no mercado, o setor imobiliário tem sido um refúgio para os investidores, que procuram remunerações mais atrativas para o seu capital. 70% More than 70% of the investment volume in Western Europe is concentrated in London (centre), Paris (centre) and the Big 4 German cities. Londres (centro), Paris (centro) e Big 4 alemãs concentram mais de 70% do volume de investimento na Europa ocidental. According to the latest report by BNP Paribas Real Estate the volume of commercial investment in Western Europe 1 in the first half of 2016 amounted to 34,700 million Euros, 14% less than in the same period of the previous year, but still 30% above the average investment volume over the last 10 years. The performance in the first six months of the year was clearly affected by the performance of markets like the big 4 in Germany (Munich, Hamburg, Frankfurt and Berlin), London, Madrid and Milan where investment fell on average by more than 20% compared with the volume invested in the first half of By contrast markets such as Dublin, Vienna, Brussels saw their investment volume grow, which showed that investors are paying more attention to secondary markets with higher rates of return. De acordo com os dados do BNP Paribas Real Estate, no primeiro semestre de 2016 o volume de investimento comercial na Europa Ocidental 1 atingiu os 34,7 mil milhões de Euros, menos 14% comparativamente ao período homólogo, mas ainda assim 30% acima do volume médio de investimento registado nos últimos 10 anos. A performance nos primeiros seis meses do ano foi claramente afetada pelo desempenho de mercados como as Big 4 da Alemanha (Munique, Hamburgo, Frankfurt, Berlin), Londres (centro), Madrid e Milão, que registaram, em termos médios, uma quebra superior a 20% face ao volume investido no primeiro semestre de Em oposição, mercados como Dublin, Viena, Bruxelas viram o seu volume de investimento crescer, o que revela uma preferência dos investidores por mercados secundários, com rentabilidades mais elevadas. 1 Europa Ocidental inclui: Centro Londres, Centro Paris, Munique, Hamburgo, Frankfurt, Berlin, Dublin, Amesterdão, Madrid, Bruxelas, Milão e Lisboa/ 1 Europa Ocidental inclui: Centro Londres, Centro Paris, Munique, Hamburgo, Frankfurt, Berlin, Dublin, Amesterdão, Madrid, Bruxelas, Milão e Lisboa Central London/ Londres (centro) Central Paris/ Paris (centro) Germany Big 4/ Hamburgo, Berlin, Munique e Frankfurt Dublin/ Dublin Amsterdam/ Amsterdão 820 Madrid/ Madrid Brussels/ Bruxelas 639 Vienna/ Viena 680 Milan/ Milão Luxembourg/ Luxemburgo 469 Lisbon/ Lisboa (10-year average/ Média dos últimos 10 anos) 15 H1/ 1ºS 2015 H1/ 1ºS 2016 Source/ Fonte: BNP Paribas Real Estate 16

10 Real estate investment volume western Europe (14 cities) by sector/ Volume de investimento na Europa Ocidental, por setor Office/ Escritório Retail/ Retalho Hotels/ Hoteis Industrial/ Industrial Others/ Outros 15% Net Prime yield of offices in Western Europe/ Net Prime yield de escritórios na Europa Ocidental 8% 7% 2% 68% Source/ Fonte: BNP Paribas Real Estate Yields In the current context where the returns available on other assets are low and the financial sector is somewhat unstable, real estate has taken on a primary role for investors, who are looking to diversify their assets and maximise their returns. This trend can be seen from the figures for investment volume over recent months. As a result there has been a compression in prime yields across the different sectors of the market, and this has been the case throughout the whole of Western Europe. The prime yield of offices, the sector with the highest level of European investment, has fallen and in the more mature markets the fall has been of about 3%. This situation has led to an increase in demand in alternative markets as is the case with Lisbon. Yields No contexto atual, de baixa rentabilidade e alguma instabilidade no setor financeiro, o imobiliário assume um papel primordial para os investidores, numa estratégia de diversificação e maximização do seu retorno, como é visível pelo volume investido ao longo dos últimos meses. Assim, tem-se assistido a uma compressão das prime yields dos diferentes segmentos de mercado, algo que é transversal em toda a Europa Ocidental. Relativamente à prime yield de escritórios, segmento com maior expressão no investimento europeu, regista-se uma diminuição, sendo que em mercados mais maduros aproxima-se de valores na ordem dos 3%. Essa situação potencia a procura em mercados alternativos como é o caso de Lisboa. 7% 6% 5% Low Point 2007/ Ponto mais baixo 2007 High point 2009/ Ponto mais alto 2009 Q2 2015/ 2ºT 2015 Q2 2016/ 2ºT % Source/ Fonte: BNP Paribas Real Estate 3% 17 2% Central London/ Londres (centro) Central Paris/ Paris (centro) Munich/ Munique Hamburg/ Hamburgo Frankfurt/ Frankfurt Berlim/ Berlim Dublin/ Dublin Amesterdam/ Amesterdão Madrid/ Madrid Brussels/ Bruxelas Vienna/ Viena Milan/ Milão Luxembourg/ Luxemburgo Lisboa/ Lisboa 18

11 Investment volume by semester/ Volume de investimento por semestre The market in Portugal Portugal has followed the trend of the rest of Europe. As a result of the reduced rates of return offered in the financial markets and of the low rates of return available in more consolidated real estate markets, such as the centre of London, Paris, the big 4 German cities or Madrid, demand has continued at a high level. Portugal and especially Lisbon have stood out as a good opportunity for international investors. Such investors are looking for properties in prime locations, which are let on long-term leases to tenants with good covenants. To respond to this demand, especially at an international level, the sellers have basically been financial institutions and insurance companies whose strategy has been to place their assets on the market in portfolios specifically designed to have the right size of investment volume to attract large investors. Increasing demand has also led to a reduction in the average time for transactions to be completed. Tax incentives for foreigners continue to drive the market for urban restoration, especially in the central zones of the city of Lisbon (the Avenida da Liberdade and adjoining streets, Chiado and the downtown/ old city area). Developers have focused there mainly on residential developments (with retail units on the lower floors which are much in demand) as these provide more attractive rates of return. The surge in new developments, especially on the Avenida da Liberdade, has not stopped the rise in prices. According to statistics from the SRI-RU the price level of residential property on the Avenida da Liberdade is around 8,400/m². It should be noted that the substantial volume of investment in residential development is not included in the figures given above for investment volume as these cover commercial property. So in fact the total amounts invested are quite a lot higher than those quoted. The investment volume in commercial real estate in Portugal over the first six months of the year reached million, slightly above the average investment volume over the last 10 years. This was a fall of 5.7% compared with the same period in 2015 which was a record year for investment in Portugal. O Mercado Nacional A tendência registada na Europa é também vivida em Portugal. A procura continua em alta, fruto da reduzida rentabilidade que os mercados financeiros oferecem e das baixas rentabilidades que mercados imobiliários mais consolidados proporcionam (ex: Centro Londres, Paris, Big 4 alemãs ou Madrid). Portugal e em especial Lisboa, surge assim com uma boa oportunidade para investidores internacionais. Os investidores procuram ativos em localizações prime, ocupados, com contratos de arrendamento e inquilinos interessantes (com prazos alargados e inquilinos de confiança). Para responder a esta procura, especialmente à internacional, os vendedores no essencial, Instituições Financeiras e Seguradoras, têm apostado numa estratégia de colocação dos seus ativos através da criação de portfolios, com volumes de investimento mais atrativos. O aumento da procura tem permitido reduzir o tempo médio para a concretização das transações. Os incentivos fiscais para estrangeiros continuam a impulsionar o mercado da reabilitação urbana, especialmente nas zonas centrais da cidade de Lisboa (Avenida da Liberdade e artérias confinantes, Chiado e Baixa Pombalina), onde os promotores se focam essencialmente no desenvolvimento de projetos residenciais (com unidades de comércio nos pisos inferiores, que são fortemente valorizadas) que proporcionam rentabilidades mais interessantes. O surgimento de novos projetos, especialmente na Avenida da Liberdade, não faz abrandar a escalada de preços. De acordo com os dados do SRI-RU, os valores de transação na Avenida da Liberdade situam-se perto dos /m 2 para habitação. Note-se que o significativo volume de investimento de promoção de habitação não se encontra contabilizado nos volumes de investimento (apenas imobiliário comercial) apresentado, pelo que os valores totais serão ainda bastante acima dos apresentados. O volume de investimento em imobiliário comercial em Portugal, registado nos primeiros 6 meses do ano ascendeu a 930,5 milhões de euros, ligeiramente acima do volume médio de investimento dos últimos 10 anos, representando uma diminuição de 14% face a igual período de 2015, ano record do investimento nacional Million/ Milhões H1/ 1º S H2/ 2º S Source/ Fonte: Worx 19 20

12 The performance of the market in the first half of 2016 was due above all to purchases of offices and retail properties which together accounted for more than 90% of total investment, with investments in offices amounting to approximately 49%. Compared to the same period in the previous year there has been a reversal of the investment trend, since in 2015 retail purchases accounted for 67% of investment volume, with four investments each of more than 100 million, as was the case with Almada Fórum, Dolce Vita Tejo, Fórum Montijo and a portfolio of 12 supermarkets of Sonae. The industrial/logístics sector hardly appears at all, and currently accounts for only 5% of investment volume. A performance do mercado no primeiro semestre de 2016 deveu-se sobretudo às transações de escritórios e de retalho que no seu conjunto representaram mais de 90% do volume investido, sendo que as operações de escritórios representaram aproximadamente 49%. Comparativamente ao período homólogo, denota-se uma inversão de tendências, visto que em 2015 as operações de retalho representavam 67% do volume investido, com 4 operações com valores acima dos 100 milhões de euros, como foi o caso do Almada Fórum, Dolce Vita Tejo, Fórum Montijo e portfólio de 12 supermercados da Sonae. O setor industrial/ logístico continua a ter pouca expressão, sendo atualmente responsável por cerca de 5% do volume transacionado. Investment volume by market sector, first half of 2016/ Volume de investimento, por segmento de mercado, 1º S 2016 Investment by market sector, first half of 2016/ Volume de investimento por segmento de mercado, 1º S 2016 Hospitality/ Hotelaria Industrial Retail/ Retalho Offices/ Escritórios Hospitality/ Hotelaria 5% 1% Industrial/ Industrial 45% 49% Retail/ Retalho 2016 (H1/ 1ºS) 2015 (H1/ 1ºS) Source/ Fonte: Worx Offices/ Escritórios Source/ Fonte: Worx 21 Million/ Milhões 22

13 Investment by type of investor/ Investimento por Tipo de Investidor Funds/ Fundos Property Companies & REITS/ Empresas Imobiliárias & REITS 1% 2% 15% Just as happened in the rest of Europe, effectively 80% of the volume of business in the first half came from international investors. The main investor was CBRE Global Investment Partners (GIP), which was not responsible for the higher investment volume but did acquire assets with a value of more than 180 million, representing more than 20% of the volume purchased. Compared to the first half of 2015 British, French and Spanish investors increased their investments in Portugal as opposed to American, German and Angolan Investors who reduced the amount of their investment. 80% International investors Investidores internacionais Insurance/ Seguradoras Private Investor/ Investidor Privado 82% À semelhança do que aconteceu a nível europeu, os investidores internacionais foram responsáveis por sensivelmente 80% do volume de negócios do 1º semestre. O destaque vai para a CBRE Global Investment Partners (GIP), que apesar de não ser responsável pelo maior volume investido, adquiriu ativos no valor de mais de 180 milhões de euros, representando mais de 20% do volume transacionado. Nationality of Investors, by volume invested/ Nacionalidade dos Investidores, por volume investido Source/ Fonte: Worx Comparativamente ao primeiro semestre de 2015, os investidores ingleses, franceses e espanhóis reforçaram os seus investimentos em território nacional em detrimento dos investidores americanos, alemães e angolanos que reduziram o volume investido (H1/ 1ºS) Volume 2016 (H1/ 1ºS) Volume Portugal/ Portugal Germain/ Alemanha Angola/ Angola Brazil/ Brasil China/ China Spain/ Espanha France/ França Euro/ Holand/ Holanda Luxembourg/ Luxemburgo Suisse/ Suiça Source/ Fonte: Worx Thailand/ Tailândia UK/ Reino Unido 23 USA/ Estados Unidos Others/ Outros 24

14 Investment size/ Dimensão dos negócios de investimento Number of transactions by size/ Nº Operações por dimensão < 5 Million Euros/ < 5 Millhões de Euros 5 to 14.9 Million Euros/ 5 a 14,9 Millhões de Euros 1% 4% 18% a 499 Million Euros/ Millhões de Euros a 99,9 Million Euros/ Millhões de Euros a 29,9 Million Euros/ Millhões de Euros a 14,9 Million Euros/ Millhões de Euros < 5 Million Euros/ Millhões de Euros 56% 15 to 29.9 Million Euros/ 15 a 29,9 Millhões de Euros 21% to 99.9 Million Euros/ 30 a 99,9 Millhões de Euros Million/ Milhões Source/ Fonte: Worx 100 to 499 Million Euros/ 100 a 499 Millhões de Euros Source/ Fonte: Worx Main deals H1 2016/ Principais negócios 1ºS 2016 Asset/ Imóvel Location/ Localização Sector/ Setor Buyer/ Comprador Value/ Valor ( ) An analysis of the operations in terms of size and number shows that operations up to 30 million predominate. About 70% of the operations are up to this size but they account for only 20% of investment volume. There were three investments above 100 million, namely Campus de Justiça (Lisbon courts complex), the Douro Portfolio (12 supermarkets of Sonae) and AlgarveShopping. Analisando as operações em número e dimensão, denotase que predominam as operações até 30 milhões de euros, cerca de 70%, contudo estas apenas são responsáveis por 20% do volume transacionado. Acima dos 100 milhões de euros verificaram-se 3 operações, nomeadamente Campus de Justiça, Portfolio Douro (conjunto de 12 supermercados da Sonae) e o AlgarveShopping. Campus de Justiça Lisboa Offices/ Escritórios Pierre Castel Portfolio Douro - Sonae Vários Retail/ Retalho M&G AlgarveShopping Albufeira Retail/ Retalho Estação Viana Shopping Viana do Castelo Retail/ Retalho Monumental Torres Lisboa - Torre A (Galp) Lisboa Lisboa Offices/ Escritórios Offices/ Escritórios CBRE Global Investment Partners Confidencial Merlin Portfolio - Sonae (4 imóveis) Various/ Vários Retail/ Retalho Abeerden Centro de Aprovisionamento Logístico Decathlon República 25 Edificio D. Luis I Setúbal Lisboa Lisboa Industrial/ Logistica Offices/ Escritórios Offices/ Escritórios CBRE Global Investors Confidencial Confidencial Rockspring Source/ Fonte: Worx 25 26

15 Prime yields by sector and comparison with benchmark rates/ Evolução das Prime yield por setor e taxas de referência 14% 12% H1/ 1ºS % 8% 6% 4% 2% 7,0% 6,0% 5,5% 5,0% 0% -2% Bonds (10-yr)/ Obrigações do tesouro a 10 anos Euribor (6 months/ meses) Office/ Escritórios Retail/ Retalho Industrial Hotels/ Hotéis Source/ Fonte: Worx Yields There has been compression in prime yields over recent years but in the first six months of the year there has been no change from the levels at the end of 2015, except for the prime yields of industrial/logistics and of hotels which have fallen. This trend also shows how mature the local market has become. It is expected that as a result of the current demand there could be slight falls in yields in all sectors by the end of the year. Yields As prime yields têm vindo a registar uma compressão nos últimos tempos, contudo nestes primeiros 6 meses, temos assistido a uma manutenção dos níveis registados no final de 2015, com exceção da prime yield de industrial/logística e da hotelaria que registou uma diminuição. Esta tendência demonstra também a maturidade que o mercado nacional tem vindo a atingir. Até ao final do ano, é expectável que todos os segmentos possam registar ligeiras descidas, como consequência da procura existente. Golden Visa The difficulties over the issue of residence permits have now been resolvedand 821 residence permits for investment have been issued up to June this year, 55 more than in the whole of the year The amount of investment linked to the permits was more than 500 million, and 90% of the investment was made through the purchase of properties. The Chinese continue to be the main recipients with 85.5%, followed by the Brazilians with 5.6% and the Russians with 3.7%. The Lebanese also continue to increase their numbers and this year 14 more residence permits have been issued to them than in According to figures from the Portuguese immigration service, from the beginning of this programme until now more than 2,200 million have been invested in Portugal. A total of 3,609 residence permits for investment have been issued and 94% of the golden visas issued have been for property purchase

16 Number of residence permits/ Nº de ARI emitidos 5,5% 0,1% Golden Visa Investment H1 2016/ Investimento Golden Visa 1º S H1/ 1ºS Total: ARI s million euros of total investment, first half of 2016 Investimento total de milhões de euros, 1º S ,4% Acquisition of real estate/ Por via do requisito da aquisição de bens imóveis Capital transfer/ Por via do requisito da transferência de capital Creating at least 10 jobs/ Por via do requisito da criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho No. of licences/ Nº de licenças Source/ Fonte: SEF, Worx Source/ Fonte: SEF, Worx Golden Visa acquisition/ Aquisição de Golden Visa It should be noted that the investment areas were widened in September 2015 to include urban restoration, scientific investigation, artistic production and the restoration and maintenance of Portuguese cultural assets, and for these purposes the amount of the investment can be less than 500,000. De referir ainda que desde Setembro de 2015, as áreas de investimento foram alargadas, passando a abranger as áreas de reabilitação urbana, investigação científica, produção artística, recuperação ou manutenção de património cultural nacional, com montantes de investimento inferior a 500 mil euros. 6% 4% 3% 2% Golden Visa Ultrapassada a polémica relacionada com a emissão dos vistos gold, até junho foram emitidas 821 autorizações de residência para investimentos (ARI), mais 55 que em todo o ano de O montante de investimento associado foi de mais de 500 milhões de euros, sendo que 90% do investimento foi efetuado através da aquisição de bens imobiliários. Os chineses continuam a ser os maiores investidores (85,5%), seguidos dos brasileiros (5,6%) e dos russos (3,7%). Os libaneses também continuam a reforçar a sua posição, tendo sido emitidos este ano mais de 14 ARI comparativamente a Até ao momento e de acordo com os dados do Serviços de Estrageiros e Fronteiras (SEF), desde início deste programa, foram investidos em Portugal sensivelmente mais de milhões de euros, num total de autorizações de residência para investimentos (ARI), das quais 94% foram atribuídas através da aquisição de bens imóveis. Total of investment/ Total de Investimento By capital transfer/ Por transferência de capital By purchasing a real estate property/ Pela aquisição de bens imobiliários Euro/ Source/ Fonte: SEF,Worx 85% China/ China Brazil/ Brasil Russia/ Rússia Libano/ Lebanon South Africa/ África do Sul 29 30

17 TRENDS/ TENDÊNCIAS BY WORX 01/ It is expected that investment volume in 2016 will be as high as it was in 2015, seeing that in the first half it had already reached 50% of the total amount for 2015 and there are still a number of large investments which are due to be completed during this year. É expectável que o volume de investimento em 2016 alcance o valor registado em 2015, visto que neste primeiro semestre já se atingiu 50% do valor total de 2015 e ainda estão em curso grandes operações que se prevê concluir durante este ano. 02/ The pressure on banks and real estate funds to sell assets from their portfolios will continue, so as to get the benefit of the hotting up of the real estate sector. The main portfolios which are already under offer come to a total of nearly 590 million euros. Manutenção da pressão de venda dos ativos em carteira dos bancos e fundos imobiliários, de modo a tirar partido do momento aquecido do setor imobiliário. Os principais portfolios com processo de venda em curso, totalizam perto de 590 milhões de euros. 04/ The trend will be for the prime yields in the various sectors to fall slightly, and the fall could be sharper in the industrial/logistics and hotel sectors. Tendência de descida ligeira das prime yields dos diferentes segmentos, podendo ser mais acentuada no segmentos industrial/ logística e hotéis. PRIME YIELDS INVESTMENT VOLUME/ VOLUME DE INVESTIMENTO 03/ Tax breaks and the golden visa programme will continue to contribute to attracting foreign capital, especially in the area of urban restoration. Benefícios fiscais e programa Golden Visa continuarão a contribuir para a captação de capital estrangeiro, sobretudo na área da reabilitação urbana. 32

18 GREATER LISBON/ GRANDE LISBOA MONSANTO BENFICA MARQUÊS POMBAL CAMPOLIDE CAMPO GRANDE ALVALADE CAMPO PEQUENO AREEIRO PARQUE DAS NAÇÕES PONTE VASCO DA GAMA Because of the scarcity of new developments in the city, Lisbon s office stock has remained stable at 4.6 million m². In the first half of the year the only development to be completed was Building nine in Lagoas Park with 4,900 m² and in the second half it is expected that the building of Santander with 6,000 m² will be completed by the end of September. The two together involve only a very small increase in the supply and 2016 will go down in history as the year with the lowest amount of new supply (m²) since the creation of the índex. ALGÉS Prime CBD Z1 CBD Z2 PONTE 25 DE ABRIL RATO BAIXA CAIS DO SODRÉ CHIADO Offices/ O stock de escritórios da cidade de Lisboa mantém-se estável nos 4,6 milhões de m 2, fruto da escassa oferta de novos projetos na cidade. Neste primeiro semestre, apenas foi concluída a construção do edifício 9 no Lagoas Park, com 4.900m 2 e até ao final de Setembro prevê-se a conclusão do edifício do Santander com 6.000m 2, o que corresponde a um parco incremento da oferta. De referir, que 2016 ficará para a história como o ano com um volume mais reduzido de nova oferta (m 2 ) desde a criação do índex. Deste total, mais de 50% já se encontra com contratos de pré-arrendamento, não ficando por isso disponíveis para comercializar. Escritórios Stock, take-up, new supply and vacancy rate/ Evolução do stock, take-up, área nova e vacancy rate Improving areas/ Zonas Emergentes Z3 13,25% Historic zone/ Zona Histórica Z4 Parque das Nações Z5 Western corridor/ Corredor Oeste Z6 Others/ Outras Z ,23% ,71% Stock 2013 Take-up Nova Oferta/ Supply Increase Vacancy rate ,38% H1/ 1ºS sq m/m 2 Source/ Fonte: LPI, Worx 33 34

19 Suppy in pipeline/ Pipeline de edifícios The supply in the pipeline and under construction for 2017 comes to 35,000 m², of which 30,000 m² is in the historic zone (zone 4) and 5,000 m² in the prime CBD (zone 1). It should be noted that the majority of these new developments have already been prelet. The vacancy rate has continued to fall and currently stands at 10.4%. The absence of new supply of offices and the take-up which there has been in the emerging zones (zone 3), the CBD (zone 2) and prime CBD (zone 1) have contributed a lot to this fall. These three areas together account for 69% of total take-up. Estimated completion date/ Previsão de conclusão Building/ Edifício Marquês de Pombal 14 (AXA) Edifício Abreu Advogados Zone/ Zona Área Disponivel/ Size (m 2 ) Promotor Narcipromov Fidelidade A vacancy rate mantém a sua tendência de descida, situando-se atualmente nos 10,4%. Para esta descida muito contribuiu a ausência de oferta nova de escritórios e absorção verificada nas zonas emergentes (zona 3), CBD (zona 2) e prime CBD (zona 1), que no seu conjunto representaram 69% do take-up total Edifício Vieira de Almeida Fidelidade 2017 Source/ Fonte: LPI, Worx Av. 24 de Julho, The Edge Group Para 2017, da oferta em pipeline e em construção encontram-se m 2, dos quais m 2 na zona histórica (zona 4) e 5.000m 2 no prime CBD (zona 1). Salientamos, que a maioria destes novos projetos já dispõem de contractos de pré-arrendamento. Only two per cent of the vacant area is new offices, which shows that we are close to the structural vacancy rate. This comprises old offices which do not comply with the current requirements of prospective tenants and are highly unlikely ever to be let unless they are first brought up to date. Da área total disponível, apenas 2% correspondem a espaços novos, o que demostra que nos aproximamos de uma vacancy rate estrutural, constituída por edifícios antigos com pouca probabilidade de serem ocupados, caso não sejam intervencionados, visto não responderem às atuais necessidades dos ocupantes. 30% Vacancy rate per zone/ Evolução do Vacancy rate, por zona 25% 23,5% 20% 10,3% 15% 9,81% 10% 8,58% 5% 6,20% 6,04% 0% H1/ 1ºS ,05% sq m/m 2 36 Source/ Fonte: LPI, Worx Zone/ Zona: Z1 Z2 Z3 Z4 Z5 Z6 Global:

20 Available area/ Área Disponivel A zona 5 (Parque das Nações) é neste momento a zona com a taxa de desocupação mais baixa, a situar-se nos 5,1%, seguida da zona 4 (Zona Histórica/Ribeirinha) com 6,0%, embora tenham registado um ligeiro aumento face ao final de Estes níveis de desocupação podem ser explicados, não só, pela reduzida oferta nova e de qualidade mas também pelos elevados valores de absorção que se têm registados ao longo dos últimos anos A zona 6 (Corredor Oeste) sobressai com a maior taxa de desocupação nos 23,5%, consequência da preferência dos potenciais tomadores por localizações mais centrais e oferta pouco qualificada H1/ 1ºS 2016 Nos primeiros 6 meses do ano, a absorção no mercado de escritórios situou-se nos m 2, sensivelmente 57% acima no período homólogo e 76% acima da média dos últimos 8 anos, o que demonstra o dinamismo que se vive neste setor. sq m/m 2 Source/ Fonte: LPI, Worx New/ Novo Used/ Usado Zone 5 (Parque das Nações) is at present the zone with the lowest vacancy rate. The rate there is currently 5.1% and the next lowest is zone 4 (historic/ riverside zone) with a rate of 6%, although the rate has increased slightly since the end of These levels of vacancy can be explained not only by the lower amount of new supply and the quality of the supply but also by the high rates of take-up which have occurred over recent years. By far the highest vacancy rate is in zone 6 (Western corridor). The rate there stands at 23.5% which resuls from potential tenants preferring more central locations and from the supply being of low quality. In the first six months of the year takeup in the offices market amounted to 79,500 m², approximately 57% higher than in the same period of the previous year, and 76% above the average of the last eight years, which shows how strong the market has been in this sector Evolução do take-up/ Take-up first half H1/ 1ºS H/ 1º S 2H/ 2º S Média de take-up dos últimos 8 anos Source/ Fonte: LPI, Worx m

21 In this first half the zone where the market was strongest was zone 3 (emerging zones) with 22,939 m² taken up. Two of the largest lettings in the period contributed to this result, namely the extension by Manpower of its offices in the Torres de Lisboa, by an area of 7,887m², and the move of Global Media Group from its previous offices also to the Torres de Lisboa, where it took an area of 5,137m². There was also a considerably higher take-up than in the first half of 2015 in zones 2 (CBD) and 1 (prime CBD). Take-up there amounted to 16,321m² and 15,609m², increases of 86% and 174% respectively. Moving premises continues to be the trend in the market and accounts for 52% of take up, which is a good indication of the strength of the market. The sector TMT s &Utilities, Services to companies and Financial Services accounted for approximately 75% of the area let. A mudança de edifício continua a ser a tendência de mercado, representando 52% do take-up, o que representa um bom indicador do dinamismo de mercado. O setor das TMT s &Utilities, Serviços a Empresas e Serviços Financeiros foram responsáveis por aproximadamente 75% da área transacionada. Neste primeiro semestre a zona que se apresentou mais dinâmica foi a zona 3 (zonas emergentes) com m 2 colocados, contribuindo para esse efeito duas das maiores transações do semestre, nomeadamente a mudança de edifício da Manpower nas Torres de Lisboa, com uma área total de 7.887m 2 e a mudança de edifício da Global Media Group também nas Torres de Lisboa com uma área total de 5.137m 2. Reasons for letting/ Tipologia da operação 4,4% 1,2% 52,1% Take-up and number of lettings/ Evolução do take-up e nº de negócios por zona As zonas 2 (CBD) e 1 (prime CBD) também registaram take-up muito interessantes comparativamente ao primeiro semestre de 2015, nomeadamente m 2 e m 2, o que correspondeu a crescimento de 86% e 174% respetivamente. Expansion Area/ Expansão de Área Relocation/ Mudança de Edifício New Company/ Nova Empresa na Região de Lisboa NA/ NA 42,1% Source/ Fonte: LPI, Worx Total Deals/ Negócios Z1 Z2 Z3 Z4 Z5 Z6 Z Take-up H1/ 1º S 2015 Take-up H1/ 1º S 2016 Deals/ Negócios 1º S 2015 Deals/ Negócios 1º S 2016 Source/ Fonte: LPI, Worx 39 40

22 Take-up by sector of activity/ Take-up por sector de actividade Of the 96 lettings during the first six months of the year 71% were of offices with areas of less than 800 m² and there were only two lettings of more than 5,000 m². On average the area of each letting doubled compared to the same period in 2015, going from 413 m² to 828 m². All the zones showed increases in areas per letting except for zone 6. Das 96 operações registadas nos primeiros 6 meses do ano, 71% correspondem a operações até 800m 2 sendo que acima dos 5.000m 2 apenas se registaram 2 negócios. Em termos médios, a dimensão dos negócios duplicou comparativamente ao mesmo período de 2015, tendo passado de 413m 2 para 828m 2. Com exceção da zona 6, todas as restantes áreas registaram aumentos. Top 10 das maiores operações do 1º semestre 2016/ Top 10 largest lettings in the first half of ,5% TMT s & Utilities Consumption goods/ Produtos de consumo Building/ Edifício Zone/ Zona Area/ Área (m²) Tenant/ Tomador Torres de Lisboa Manpower LPI Activity sector/ Actividade LPI Services companies/ Serviços Empresas Reasons of letting/ Tipo de Operação Expansion area/ Expansão de Área 39,7% 13,3% 7,5% 7,2% 3,6% 3,7% Services companies/ Empresas de serviços Financial services Serviços Financeiros Other services Outros serviços Pharmaceuticals and Health/ Farmacêuticos e Saúde Consultans and Lawyers Consultores e Advogados Construction and Real Estate/ Construção e Imobiliário Torres de Lisboa Confidential/ Confidencial Liberdade, Havas Entreposto Álvaro Pais Confidential/ Confidencial Confidential/ Confidencial D. Luis I Sitel TMT's & Utilities Services companies/ Serviços Empresas State, Europe and Associations/ Estado, Europa e Associações Financial services/ Serviços Financeiros Financial services/ Serviços Financeiros Relocation/ Mudança de Edifício Relocation / Mudança de Edifício Relocation/ Mudança de Edifício Expansion area/ Expansão de Área Relocation/ Mudança de Edifício 1,3% 1,1% 1,1% State, Europe and Associations/ Estado, Europa e Associações Unclassified/ Não Identificado Alexandre Herculano, Edificio Alvaro Pais Confidential/ Confidencial Confidential/ Confidencial Financial services/ Serviços Financeiros Services companies/ Serviços Empresas Expansion area/ Expansão de Área Expansion area/ Expansão de Área Atrium Saldanha HISCOX Services companies/ Serviços Empresas Relocation/ Mudança de Edifício José Malhoa Confidential/ Confidencial Services companies/ Serviços Empresas Expansion area/ Expansão de Área Source/ Fonte: LPI, Worx Average deals area by zone/ Área média dos negócios por zona Source/ Fonte: LPI, Worx Total Average deals area/ Área média dos negócios Z1 Z2 Z3 Z4 Z5 Z6 Z Average deals H1 2015/ Área média 1ºS 2015 Average deals H1 2016/ Área média 1ºS 2016 Source/ Fonte: LPI, Worx 41 42

23 Market Rents According to the figures from the LPI index, compared with the end of 2015 there has been an increase in prime rents in all zones except for zones 1 and 5 where there have been slight corrections from 18.5/ m² to 18/m² and from 16.5/m² to 16/m². It is our understanding that this behaviour of the prime rent in zone 1 could be related to the number of lettings which have taken place in buildings which are not Grade A and where there are other components in the rent (e.g. fitting out) which produce a lower rate of rent per square metre. It is also clear that in zone 5 the scarcity of lettings recorded in this half year (3) has affected the performance of this variable , Take-up and deals by zone/ Take-up e negócios por zona ,5 11,5 Valores de Mercado De acordo com os dados do LPI índex, comparativamente ao final de 2015 assiste-se a um crescimento das rendas prime, com excepção da Zonas 1 e 5 onde se observou a uma manutenção do valor 18,5 /m 2 e uma ligeira correcção de 16,5 /m 2 para 16 /m 2. No nosso entendimento, este comportamento na zona 5, é fruto da escassez de operações registadas neste semestre (3 operações) o que de certo que condicionou a performance desta variável. H1/ 1ºS ,5 15, ,5 Evolução das rendas prime, por zona/ Prime Rent by zone Take-up Deals/ Negócios 22 18, , , H1/ 1ºS 2016 Source/ Fonte: LPI, Worx 44 Zone/ Zona: Z1 Z2 Z3 Z5 Z6

24 TRENDS/ TENDÊNCIAS BY WORX 01/ It is expected that the take-up in 2016 will increase compared with 2015, seeing that in the first half take-up has already reached 55% of the total amount for 2015 and generally take-up in the second half is higher than that in the first half of the year. É expectável que o take-up em 2016 ultrapasse ligeiramente o valor registado em 2015, visto que neste primeiro semestre já se atingiu 55% do valor total de 2015 e tendencialmente no segundo semestre o nível de absorção é superior ao primeiro. 02/ It is forecast that as a result of the reduction in the amount of vacant space there will be a slight rise in prime rents. In some zones however, where the available supply is of low quality, there could be a fall in prime rents, because of other factors being taken into account, such as fitting out costs. Prevê-se uma ligeira subida das rendas prime, em resultado da redução de área disponível. Contudo em algumas zonas, onde a oferta disponível é pouco qualificada, pode-se verificar uma diminuição da renda prime, fruto da existência de outras contrapartidas, como é o caso de fitting out. 03/ Given the scarcity of good supply and the lack of new developments it is forecast that the vacancy rate will continue to fall, to nearly 9%. Atendendo à escassa oferta qualificada e à falta de novos projetos é previsível que a área disponível continue a diminuir, aproximando-se de valores perto dos 9%; 04/ The trend is for more offices to be developed with prelettings signed. Tendência para o desenvolvimento de outros edifícios com contractos de pré-arrendamento. PRIME RENT/ RENDAS TAKE-UP/ ABSORÇÃO PRIME YIELD VACANCY RATE/ ÁREA DISPONÍVEL 46

25 The main retail locations in the prime zones of the city of Lisbon (Avenida da Liberdade and the Chiado) continue to be under pressure. In the first half of the year the main openings were of the brands Chanel, Pinko and Loja das Meias in the Avenida da Liberdade, Kiko Milano in the Baixa and Kiehl s in Príncipe Real. Although Chanel has been present in the Portuguese market for some time through the multibrand shop Stivali, the strategy of the brand in Portugal has moved to having its own space. Currently it has a 50 m² shop, selling all its products and not only accessories as has been the case up till now. The most eagerly awaited opening was that of the Lojas das Meias shop, not only because it is the exclusive point of sale for two brands Dior and Céline, but also because it is a reference point in the city s luxury market. Since 2015 there have been fewer openings, which is directly related to the lack of shops available for rent and to the delay in the restoration of new buildings. It is expected that by the end of the year there will be two more openings of well-known brands in the luxury market, namely Bulgari and Versace, both in the Avenida da Liberdade. As áreas de retalho nas principais zonas prime da cidade de Lisboa (Avenida da Liberdade e Chiado) continuam sob pressão. Neste primeiro semestre do ano, destacamos as aberturas das insígnias Channel, Pinko e Lojas das Meias na Avenida da Liberdade, Kiko Milano na Baixa e Kiehl s no Príncipe Real. Embora a Channel já estivesse presente no mercado português através da loja muiltimarca Stivali, a estratégia da marca para Portugal passava por ter um espaço próprio. Atualmente possui uma loja com 50m 2, com todos os seus produtos e não só acessórios como acontecia até à data. O espaço da Lojas das Meias era o mais aguardado, não só por ter dois novos point of sale exclusivos das marcas Dior e Céline, mas também por ser uma referência no mercado de luxo da cidade. Desde 2015 que se assiste a um abrandamento do número de aberturas, algo que está diretamente relacionado com a diminuta oferta disponível e com a demora na reabilitação de novos edifícios. Até ao final do ano estão previstas mais 2 aberturas de marcas de referência no mercado luxury, nomeadamente, Bulgari e Versace, ambas na Avenida da Liberdade. AV. DA LIBERDADE 2 DIOR CÉLINE LOJA DAS MEIAS Point of sale / point of sale Number of shops opening in the prime zone/ Abertura de lojas na zona prime Retail/Retalho FORECAST/ PREVISÃO # oppenings/ nº de aberturas Source/ Fonte: Worx 47 48

26 Opening/ Abertura Brand/ Insignia Loja das Meias Channel Location/ Localização Avenida da Liberdade, Lisboa Avenida da Liberdade, Lisboa It is expected that during the coming year Mar Shopping Algarve will open in Loulé, which will not only strengthen the presence of the Swedish group in Portugal (Ikea) but will also increase the retail offer in the Algarve region Kiko Milano Rua Augusta,Lisboa Source/ Fonte: Worx Pipeline 2016 Pinko Kiehl s Bulgari Versace Avenida da Liberdade, Lisboa Rua da Escola Politécnica, Lisboa Avenida da Liberdade, Lisboa Avenida da Liberdade, Lisboa A inauguração do Nova Arcada em Braga (ex Dolce Vita Braga) e do Matosinhos Retail Park veio inverter a tendência verificada nos últimos anos no segmento dos centros comercias e retail parks. Até ao final do ano, o Rio Park em Monção (Viana do Castelo) também deverá abrir portas ao público. Ainda assim, o stock dos centros comerciais mantém-se nos 3,7 Milhões de m 2. Gross lettable area per year/ Área bruta locável por ano The opening of Nova Arcada in Braga (formerly Dolce Vita Braga) and of Matosinhos Retail Park has reversed the trend of recent years in the shopping centre and retail park sector. Also by the end of the year Rio Park is due to open in Monção (Viana do Castelo). Even so the stock of shopping centres has remained constant at 3,700,000 m². Para o próximo ano está prevista a abertura do Mar Shopping Algarve, em Loulé, que vem não só reforçar a presença do grupo sueco em Portugal (Ikea), mas também a oferta disponível na região do Algarve ,4 17,1 53,5 44,9 177, ,1 68,6 75,7 55,2 41,9 17,1 11,8 0 3,1 3,1 40, ,2 123,8 213,4 41,9 194,7 179,9 220, ,2 43,2 90, ,4 41, FORECAST/ PREVISÃO Stock Shopping centers/ Centros comerciais Other Retail formats/ Outros formatos de Retalho 1000 sq m/m 2 Source/ Fonte: Worx 49 50