Exmos. Senhores. Intranet - Divulgação de esclarecimentos relativos ao registo de contratos de arrendamento:

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1 Classificação: Segurança: Processo: GABINETE DA SUBDIREÇÃO-GERAL DA ÁREA DOS IMPOSTOS Instrução de Serviço N.º: Série II, de Entrada Geral: N.º Identificação Fiscal (NIF): Sua Ref.ª: Técnico: Exmos. Senhores Diretores de Finanças Chefes dos Serviços de Finanças Assunto: Aplicação Informática SICAU - CONTRATO DE ARRENDAMENTO Intranet - Divulgação de esclarecimentos relativos ao registo de contratos de arrendamento: Imóveis pertencentes a heranças indivisas / Locadores não coincidentes com proprietários do imóvel Na sequência da entrada em produção, no passado dia 10 de agosto de 2015, das funcionalidades de registo de declaração de início e de cessação de contrato, de registo de substituição das declarações de início e de cessação de contrato e de registo de anulação da declaração de início de contrato, foi publicada a Instrução de Serviço nº Série II, de , em cujo âmbito foi transmitida a informação mais relevante para uma primeira fase de utilização das referidas funcionalidades. Neste momento, encontrando-se concluído o período de adaptação dos serviços às funcionalidades então disponibilizadas, são agora divulgadas novas instruções sobre a forma de registo das declarações de início dos contratos com as seguintes particularidades: I. Contratos relativos a imóveis pertencentes a heranças indivisas - Ofício Circulado nº 40112, de ; II. Contratos em que o locador não é proprietário do prédio - Ex: Contratos de arrendamento celebrados na sequência de contratos de Comodato, Locação Financeira (Leasing), Gestão/Exploração de Imóveis e Atribuição do Direito de Habitação. III. Contratos em que existem vários locadores, todos proprietários, mas nem todos constam da matriz predial - Ex: Contratos de arrendamento celebrados na sequência de divórcio sem partilha de bens. MOD IV. Contratos em que existem proprietários que não são locadores - Ex: Contrato de arrendamento em que um dos proprietários é locatário e contrato de arrendamento de lugar de estacionamento localizado em parte comum de prédio em regime de propriedade horizontal.

2 I. Contratos relativos a imóveis pertencentes a Heranças indivisas (Ofício Circulado nº 40112, de ) De acordo com o entendimento divulgado através do Ofício Circulado nº 40112, de , em caso de arrendamento de imóvel pertencente a uma herança indivisa, e para efeitos de Imposto do Selo, o sujeito passivo do imposto e titular do encargo é a própria herança indivisa, pelo que: A declaração modelo 2 referente ao contrato de arrendamento deve ser entregue pelo Cabeça de Casal, em nome da Herança Indivisa; O NIF da Herança Indivisa deve ser indicado como locador; Os herdeiros não devem constar como locadores na referida declaração. Para efeitos de demonstração do que ficou exposto, consideremos o seguinte exemplo de contrato: Exemplo 1: Os herdeiros de Benedita Aleluia Alves, falecida, NIF , celebraram um contrato de arrendamento em O arrendamento com data de início de e data de termo de , destina-se a habitação própria e permanente da locatária, Maria Goretti, com o NIF A renda mensal foi fixada em 1.000,00. O imóvel arrendado, artigo U-5117, já se encontra registado na matriz predial em nome da herança indivisa, Cabeça de Casal na herança de com o NIF

3 Assim sendo, e de acordo com o disposto no Ofício Circulado nº 40112, de , o referido contrato de arrendamento deve ser comunicado pelo cabeça de casal em nome da herança indivisa (NIF ). Para registar o contrato acima identificado, deve aceder à funcionalidade de Registo de Comunicação de Início de Contrato O acesso a esta funcionalidade efetua-se através dos seguintes passos: Gestão de Imposto Património e Selo Selo Arrendamento Contratos Registar, conforme se demonstra nas imagens abaixo: 3

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5 Na sequência da abertura do ecrã Registar Comunicação de Contrato, deve: Preencher os campos do Registo de Comunicação de Contrato, conforme se demonstra Se pretender guardar Clicar em Neste campo deve ser inserir o NIF do declarante/locador, que neste caso é a herança indivisa. 5

6 Neste campo deve ser inserir o NIF do declarante/locador, que neste caso é a herança indivisa. 6

7 Após a operação de Guardar Rascunho, deve: Verificar no ecrã de Detalhe do Contrato se estão corretos todos os dados inseridos 7

8 Após verificar no ecrã de Detalhe do Contrato se estão corretos todos os dados inseridos Se os dados inseridos não estão corretos e pretende corrigir Clicar em Se pretende apagar todos os dados inseridos Clicar em Se os dados inseridos estão corretos Clicar em 8

9 Na sequência da submissão do contrato, será apresentado o seguinte ecrã: Neste caso, será emitido apenas um DUC, em nome da herança indivisa (NIF ), que será remetido para o domicílio fiscal do cabeça de casal. 9

10 II. Contratos em que o locador não é proprietário do imóvel Existem situações em que um contrato de arrendamento pode ser legitimamente celebrado por um ou mais locadores que não são proprietários do imóvel arrendado. Nestes contratos a legitimidade deste locador (não proprietário) provém de um contrato celebrado anteriormente, conforme se demonstra nos exemplos que seguem: Contrato de Comodato (art.º 1129º e seguintes do Código Civil) - O comodante (proprietário do imóvel) celebra um contrato de Comodato (empréstimo) com um comodatário (não proprietário) em cujo âmbito este fica autorizado a arrendar o imóvel em nome próprio. Contrato de Leasing (Locação Financeira) - A empresa de locação financeira (proprietária do imóvel) celebra um contrato de Leasing (locação financeira) com o locatário financeiro (não proprietário) que, nessa qualidade, tem legitimidade para arrendar o imóvel em nome próprio. Contrato de Gestão de Imóveis de Municípios - O Município (proprietário do imóvel) celebra um contrato de Gestão de Imóveis com uma empresa municipal (não proprietária) que, enquanto entidade a quem foi atribuída a gestão do imóvel, tem legitimidade para arrendar o imóvel em nome próprio. Contrato de Atribuição de Direito de Habitação A Cooperativa de Habitação (proprietária do imóvel) celebra um contrato de Atribuição de Direito de Habitação com os Cooperadores (titulares do direito de habitação) que, nessa qualidade, arrendam o imóvel em nome próprio. Sucede que, no caso dos contratos de arrendamento acima identificados, os locadores não conseguem comunicar os contratos através do Portal das Finanças, em virtude da aplicação informática disponibilizada na Internet se encontrar dotada de um sistema de validação da propriedade do imóvel que não permite que o declarante consiga registar o contrato, identificando-se como locador de um imóvel que se encontra registado na matriz predial em nome de terceiro(s). Não obstante, em face da necessidade de proceder ao registo dos referidos contratos, a aplicação informática disponibilizada para os serviços na Intranet permitirá a sua recolha, desde que essa opção seja confirmada pelos utilizadores autorizados do Serviço de Finanças após a visualização das mensagens de alerta emitidas pelo sistema de validação da propriedade. 10

11 Para demonstrar esta possibilidade de registar contratos em que o locador não é proprietário, consideremos o seguinte exemplo de contrato: Exemplo 2: Lili Lopes Cavalheiro, com o NIF , proprietária do imóvel identificado pelo artigo U-16, celebrou um contrato de Comodato com Alexandre Safara, NIF , em cujo âmbito lhe entregou o referido imóvel, para que se servisse dele, com a obrigação de o restituir. O contrato prevê que o comodatário pode arrendar o imóvel e receber a respetiva renda. Com base no referido contrato, Alexandre Safara, NIF , celebrou um contrato de arrendamento em O arrendamento com data de início de e data de termo de , destina-se a habitação própria e permanente da locatária, Maria Goretti, com o NIF A renda mensal foi fixada em 1.000,00. O imóvel arrendado, artigo U-16, encontra-se registado na matriz predial em nome da comodante, Lili Lopes Cavalheiro, com o NIF Assim sendo, o referido contrato de arrendamento deve ser comunicado pelo comodatário, Alexandre Safara, NIF , em nome próprio, enquanto legítimo locador. Para registar o contrato acima identificado, deve aceder à funcionalidade de Registo de Comunicação de Início de Contrato, conforme se demonstrou no ponto anterior. 11

12 Na sequência da abertura do ecrã Registar Comunicação de Contrato, deve: Preencher os campos do Registo de Comunicação de Contrato, conforme se demonstra Se pretender guardar Clicar em Neste campo deve ser inserido o NIF do declarante, que neste caso é o locador/ comodatário. Este quadro não é preenchido automaticamente, em virtude do declarante/locador não ser proprietário do imóvel arrendado. Assim, deve clicar na opção Adicionar outro imóvel que não consta desta lista. 12

13 Este quadro deve ser preenchido manualmente com todos os elementos de identificação do imóvel arrendado. Neste campo deve ser inserido o NIF do locador, que neste caso é o comodatário. 13

14 Neste campo devem ser registadas quaisquer observações / informações consideradas relevantes. 14

15 Após a operação de Guardar Rascunho, deve: Verificar no ecrã de Detalhe do Contrato se estão corretos todos os dados inseridos Se os dados inseridos estão corretos Clicar em 15

16 Na sequência da submissão do contrato será apresentado o quadro Submeter Contrato que emite a seguinte mensagem de alerta: Existem alertas no contrato, verifique-os antes de submeter. Neste quadro pode escolher uma das seguintes opções: Se pretende submeter o contrato sem verificar os alertas Clicar em Se pretende consultar previamente os Alertas Clicar em Deve clicar neste botão para verificar as mensagens de alerta emitidas pela aplicação. Atenção: Se assinalar esta opção, o contrato será automaticamente submetido sem qualquer verificação dos alertas. 16

17 Após clicar em Verificar Alertas, será apresentado um ecrã de Contrato # (nº de contrato) que apresenta as mensagens de alerta relevantes para o caso concreto. Após uma leitura atenta das referidas mensagens e de nova verificação de todos os dados inseridos Se os dados inseridos não estão corretos Alterar os dados Clicar em Se os dados estão corretos e não pretende alterar Clicar em Deve ler atentamente a informação constante deste quadro antes de prosseguir. 17

18 No caso concreto, a aplicação emite um alerta indicando que o locador (comodatário) não é proprietário do imóvel arrendado. Deve clicar em Guardar Rascunho se procedeu a quaisquer alterações. Nota: Nesse caso, depois de guardar o novo rascunho, deve verificar todos os dados, e se estiverem corretos, clicar novamente em submeter. Deve clicar em Cancelar se os dados estão corretos e não pretende proceder a quaisquer alterações. A escolha desta opção permite prosseguir para a submissão do contrato. 18

19 Após a operação de Cancelar, deve: Verificar novamente no ecrã de Detalhe do Contrato se estão corretos todos os dados inseridos Se os dados inseridos estão corretos Clicar em Na sequência da submissão do contrato será apresentado novamente o quadro Submeter Contrato. Neste quadro pode escolher uma das seguintes opções: Se pretende consultar novamente os Alertas Clicar em Se pretende submeter o contrato Clicar em 19

20 Se pretende consultar novamente os Alertas deve clicar neste botão. Se os dados inseridos estão corretos, deve assinalar esta opção para avançar para a submissão do contrato. Após assinalar a opção Confirmo que pretendo submeter o contrato, o botão Verificar Alertas converte-se em Submeter Se pretende submeter o contrato deve clicar neste botão. 20

21 Na sequência da submissão do contrato, será apresentada o seguinte ecrã: 21

22 III. Contratos em que existem vários locadores, todos proprietários, mas nem todos constam da matriz predial Existem, igualmente, situações em que um contrato de arrendamento é celebrado por dois ou mais locadores, todos proprietários do imóvel arrendado, mas nem todos eles constam como proprietários na matriz predial. Um exemplo muito comum desta situação ocorre na sequência de uma situação de divórcio sem partilha de bens, conforme se descreve: Em momento anterior ao divórcio sem partilha, o casal é proprietário de um imóvel que se encontra inscrito na matriz predial como bem comum do casal, o que significa que se encontra inscrito apenas em nome de um dos cônjuges (Ex: cônjuge marido). Na sequência do divórcio sem partilha de bens, a inscrição matricial do referido imóvel não sofre qualquer alteração, ou seja, continua inscrito em nome de apenas um dos cônjuges (cônjuge marido). Sucede que se o referido imóvel vier a ser arrendado pelos dois ex-cônjuges, ou seja, por dois locadores, nenhum deles conseguirá comunicar o contrato através do Portal das Finanças, em virtude da aplicação informática disponibilizada na Internet se encontrar dotada de um sistema de validação da propriedade do imóvel que não permite que o declarante consiga registar o contrato, indicando como locador uma entidade que não se encontra identificada na matriz predial como proprietária do imóvel. Não obstante, em face da necessidade de proceder ao registo dos referidos contratos, a aplicação informática disponibilizada para os serviços na Intranet permitirá a sua recolha, desde que essa opção seja confirmada pelos utilizadores autorizados do Serviço de Finanças após a visualização das mensagens de alerta emitidas pelo sistema de validação da propriedade. Para demonstrar esta possibilidade de registar contratos em que o locador não se encontra registado na matriz como proprietário do imóvel, consideremos o seguinte exemplo de contrato: 22

23 Exemplo 3: Raul Manuel Cota Martins, NIF e Maria Goretti, NIF , casados no regime da comunhão geral de bens, são proprietários do imóvel identificado pelo artigo U-1 da freguesia de Águeda, inscrito na respetiva matriz predial urbana como bem comum do casal em nome do cônjuge marido. O casal divorciou-se em Janeiro de 2015, não tendo procedido à partilha de bens comuns. Em , os ex- cônjuges celebraram um contrato de arrendamento do imóvel acima identificado. O arrendamento com data de início de e sem data de termo, destina-se a habitação própria e permanente do locatário, Paulo José dos Santos da Silva, com o NIF A renda mensal foi fixada em 800,00. O imóvel arrendado, artigo U-1, continua registado na matriz predial apenas em nome do ex- cônjuge marido, Raul Manuel Cota Martins, NIF Assim sendo, o referido contrato de arrendamento deve ser comunicado em nome de ambos os ex- cônjuges, Raul Manuel Cota Martins, NIF e Maria Goretti, NIF , visto que ambos são proprietários e locadores. Para registar o contrato acima identificado, deve aceder à funcionalidade de Registo de Comunicação de Início de Contrato, conforme se demonstrou no ponto Contratos relativos a imóveis pertencentes a Heranças indivisas (Ofício Circulado nº 40112, de ). 23

24 Na sequência da abertura do ecrã Registar Comunicação de Contrato, deve: Preencher os campos do Registo de Comunicação de Contrato, conforme se demonstra Se pretender guardar Clicar em Neste campo deve ser inserir o NIF do declarante, que neste caso é o ex-cônjuge marido. Contudo, poderia ser, igualmente, o ex-cônjuge mulher. Este quadro é preenchido automaticamente, em virtude do declarante/locador estar identificado na matriz como proprietário do imóvel arrendado. Nota: Se o declarante tivesse sido o ex-cônjuge mulher este quadro não seria preenchido automaticamente, em virtude do declarante/locador não estar identificado na matriz como proprietário do imóvel arrendado. Nesse caso, deveria clicar na opção Adicionar outro imóvel que não consta desta lista e preencher os dados de identificação do imóvel manualmente. 24

25 Neste quadro deve identificar os dois locadores, indicando as respetivas quotas- partes na renda recebida. Para esse efeito, deve preencher manualmente os campos relativos ao 2º locador, neste caso, o ex-cônjuge mulher, após ter clicado na opção Adicionar Outro Locador. Neste campo devem ser registadas quaisquer observações / informações consideradas relevantes. 25

29 No caso concreto, a aplicação emite um alerta indicando que o 2º locador (ex-cônjuge mulher) não é proprietário do imóvel arrendado. Deve clicar em Guardar Rascunho se procedeu a quaisquer alterações. Nota: Nesse caso, depois de guardar o novo rascunho, deve verificar todos os dados, e se estiverem corretos, clicar novamente em submeter. Deve clicar em Cancelar se os dados estão corretos e não pretende proceder a quaisquer alterações. A escolha desta opção permite prosseguir para a submissão do contrato. 29

32 Na sequência da submissão do contrato, será apresentado o seguinte ecrã: 32

33 IV. Contratos em que existem proprietários que não são locadores Existem, por outro lado, situações em que um contrato de arrendamento é celebrado por apenas um (ou alguns) dos proprietários, não obstante o imóvel ter outros proprietários registados na matriz predial. Um exemplo desta situação ocorre quando um dos proprietários também é locatário, conforme se descreve: Um imóvel é detido em compropriedade por dois irmãos. Um dos irmãos arrenda a sua parte no imóvel ao outro irmão. Neste caso temos dois proprietários, sendo que apenas um deles é locador, enquanto o outro assume a posição de locatário da parte que não lhe pertence. Sucede que o irmão que arrenda a sua parte no imóvel não consegue comunicar o contrato através do Portal das Finanças, em virtude da aplicação informática disponibilizada na Internet se encontrar dotada de um sistema de validação da propriedade do imóvel que não permite que o locador declarante consiga registar o contrato, identificando-se como único locador de um imóvel que se encontra registado na matriz predial em nome de dois proprietários. Não obstante, em face da necessidade de proceder ao registo dos referidos contratos, a aplicação informática disponibilizada para os serviços na Intranet permitirá a sua recolha, desde que essa opção seja confirmada pelos utilizadores autorizados do Serviço de Finanças após a visualização das mensagens de alerta emitidas pelo sistema de validação da propriedade. Para demonstrar esta possibilidade de registar contratos em que existem outros proprietários que não são identificados como locadores, consideremos o seguinte exemplo de contrato: 33

34 Exemplo 4: Alexandre Safara, NIF e Maria Goretti, NIF , são comproprietários do imóvel identificado pelo artigo U-100. Em , celebraram um contrato de arrendamento em cujo âmbito Alexandre Safara arrendou a sua parte do imóvel (1/2) a Maria Goretti. O arrendamento com data de início de e sem data de termo, destina-se a habitação própria e permanente da comproprietária e locatária, Maria Goretti. A renda mensal foi fixada em 250,00. O imóvel arrendado, artigo U-100, encontra-se registado na matriz predial em nome de ambos os comproprietários: Alexandre Safara, NIF e Maria Goretti, NIF Ora, neste caso temos dois comproprietários, sendo que apenas um deles é locador, enquanto o outro assume a posição de locatário da parte que não lhe pertence. Assim sendo, o referido contrato de arrendamento deve ser comunicado apenas em nome de Alexandre Safara, NIF , visto que se trata do único locador. Para registar o contrato acima identificado, deve aceder à funcionalidade de Registo de Comunicação de Início de Contrato, conforme se demonstrou no ponto Contratos relativos a imóveis pertencentes a Heranças indivisas (Ofício Circulado nº 40112, de ). 34

35 Na sequência da abertura do ecrã Registar Comunicação de Contrato, deve: Preencher os campos do Registo de Comunicação de Contrato, conforme se demonstra Se pretender guardar Clicar em Neste campo deve ser inserido o NIF do declarante e único locador. Este quadro é preenchido automaticamente na sequência da seleção do imóvel arrendado, em virtude do declarante/locador estar identificado na matriz como proprietário do imóvel arrendado. 35

36 Este NIF é proprietário de uma parte do imóvel mas não é locador. É locatário da parte que não lhe pertence. Assim, deve clicar neste botão para remover este potencial locador do contrato. Este NIF é o único locador do contrato. Arrenda a sua parte no imóvel ao outro proprietário. Assim, deve retificar a sua quotaparte na renda, indicando 1/1. Neste campo deve inserir o NIF do proprietário que é locatário da parte que não lhe pertence. Neste campo devem ser registadas quaisquer observações / informações consideradas relevantes. 36

40 Deve clicar em Guardar Rascunho se procedeu a quaisquer alterações. Nota: Nesse caso, depois de guardar o novo rascunho, deve verificar todos os dados, e se estiverem corretos, clicar novamente em submeter. Deve clicar em Cancelar se os dados estão corretos e não pretende proceder a quaisquer alterações. A escolha desta opção permite prosseguir para a submissão do contrato. 40

44 Outro exemplo desta situação é o arrendamento, por um só proprietário, de uma parte comum de um prédio constituído em propriedade horizontal, conforme se descreve: O proprietário de uma das frações autónomas de um prédio em constituído em regime de propriedade horizontal, arrenda o seu lugar de estacionamento que se encontra integrado num parqueamento coberto que constitui uma parte comum do referido prédio. Sucede que no caso do contrato de arrendamento acima identificado, o locador não consegue proceder à respetiva comunicação através do Portal das Finanças, em virtude da aplicação informática disponibilizada na Internet se encontrar dotada de um sistema de validação da propriedade do imóvel que não permite que o declarante registe o contrato, identificando-se como o único locador de uma parte comum de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal que se encontra registado na matriz predial em nome dos diversos proprietários de cada uma das frações autónomas que o integram. Não obstante, em face da necessidade de proceder ao registo dos referidos contratos, a aplicação informática disponibilizada para os serviços na Intranet permitirá a sua recolha, desde que essa opção seja confirmada pelos utilizadores autorizados do Serviço de Finanças após a visualização das mensagens de alerta emitidas pelo sistema de validação da propriedade. Para demonstrar esta possibilidade de registar contratos em que o declarante é o único locador de (uma parcela) de uma parte comum de um prédio constituído em propriedade horizontal, consideremos o seguinte exemplo de contrato: 44

45 Exemplo 5: Apresentação Lavada da Silva, NIF , é proprietária de um apartamento identificado pelo artigo U H. Exemplo O edifício 2: onde se integra a referida fração é constituído por 9 apartamentos (frações autónomas) e possui um parqueamento coberto localizado na cave (parte comum), cujos lugares de estacionamento se encontram afetos aos referidos apartamentos. Em , Apresentação Lavada da Silva celebrou um contrato de arrendamento em cujo âmbito arrendou o lugar de estacionamento associado à sua fração autónoma - Lugar nº Ora, neste caso temos diversos proprietários (tantos quantos as frações autónomas), sendo que 05. apenas um deles é locador na medida em que está arrendar apenas a sua parte (a que corresponde à sua O fração) arrendamento na referida com data parte de comum início de do artigo U-100, e data de termo enquanto de , os outros destina-se proprietários continuam a estacionamento a utilizar as da sua viatura partes do locatário Paulo José dos Santos da Silva, NIF A renda mensal foi fixada em 100,00. O lugar de estacionamento arrendado não possui inscrição matricial autónoma, visto que se encontra integrado numa parte comum do artigo U Assim, este contrato de arrendamento deve ser comunicado, apenas em nome de Apresentação Lavada da Silva, NIF , visto que se trata da única locadora não obstante existirem outros proprietários (está a arrendar apenas o seu lugar de estacionamento) e deve ser indicado que se trata de uma parcela de uma parte comum do artigo U-12359, visto que o parqueamento coberto não possui uma inscrição matricial autónoma. Para registar o contrato acima identificado, deve aceder à funcionalidade de Registo de Comunicação de Início de Contrato, conforme se demonstrou no ponto Contratos relativos a imóveis pertencentes a Heranças indivisas (Ofício Circulado nº 40112, de ). 45

46 Na sequência da abertura do ecrã Registar Comunicação de Contrato, deve: Preencher os campos do Registo de Comunicação de Contrato, conforme se demonstra Se pretender guardar Clicar em Neste campo deve ser inserir o NIF do declarante e único locador. Este quadro é preenchido automaticamente se o declarante começar por selecionar a sua fração autónoma (artigo U H) na lista dos imóveis. Nesse caso, terá de proceder às seguintes alterações: Eliminar a fração autónoma pré-identificada, visto que o objeto de arrendamento é um lugar de estacionamento localizado numa parte comum do imóvel. Deve assinalar este campo por forma a indicar que se trata de uma parte comum. Deve preencher este campo com o descritivo da parcela da parte comum que constitui o objeto do arrendamento. 46

47 Confirmar que se encontra identificado apenas um locador, ou seja, o proprietário que está efetivamente a arrendar o seu lugar de estacionamento. Caso sejam identificados como locadores outros proprietários que não sejam, de facto, parte interveniente no contrato, deve proceder à sua remoção, carregando no botão Remover da respetiva linha de identificação, conforme se demonstrou no exemplo anterior (ver 1º imagem da página 36). Neste campo devem ser registadas quaisquer observações / informações consideradas relevantes. 47

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