LEGALE Cursos Jurídicos

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1 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL Prof. Marcus Vinicius Kikunaga

2 P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a Advogado Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade Metropolitana de Santos UNIMES Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola Paulista de Direito - EPD. Professor da Escola Superior de Advocacia ESA Professor do MBA Imobiliário - Legale Cursos Jurídicos Professor da Pós-Graduação em Direito Imobiliário da Unicuritiba Professor do SINDIMÓVEIS/PR Professor do Instituto Conde Matarazzo/SC Autor e coordenador do Manual Lex Magister de Prática Imobiliária Notarial e Registral publicado entre os anos de 2010 a 2013 (147 fascículos).

3 1. Introdução LITIGIOSO Poder judiciário = ofícios judiciais (JUSTIÇA) D.MATERIAL Desjudicialização CONSENSUAL Particulares ou Ofícios extrajudiciais

4 2. Relação dos direitos reais e pessoais CRITÉRIO D. PESSOAL D. REAL S. Ativo Credor Proprietário S. Passivo Devedor Coletividade (erga omnes) Objeto Prestação Imóvel FG Aquisição Consensualismo + Título (Formal e solene) Princípio matriz Registro no RI Autonomia Numerus clausus (art. 1225, CC) Ação judicial Inadimplente Contra quem esteja no bem

5 3. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral 3.1. Conceito - Os serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. (art. 1º, da Lei Federal nº 8.935/94).

6 3. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral 3.2. Regime jurídico a) Norma constitucional - art. 236, CF b) Norma Estruturante do Sistema - Lei 8.935/94 c) Norma Tributária - Lei /00 (emolumentos) - Leis estaduais (Em SP = Lei /02) d) Normas Procedimentais - Art. 22, XXV, CF - Competência privativa da União = Registros Públicos - Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) - Lei 9.492/97 (Lei dos Tabelionatos de Protestos)

7 3. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral 3.3. Princípio da autenticidade (fé pública) a) Forma (Registros públicos) Art. 212, L. 6015/73 e art , CC LRP. Art Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. (Redação dada pela Lei nº , de 2004)

8 3. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral 3.3. Princípio da autenticidade (fé pública) b) Conteúdo (Tabelionato de Notas) Art. 215, 1º, II e IV, CC Ora, ato notarial não se equipara a ato de registro e eles têm naturezas jurídicas distintas, não obstante sejam semelhantes quanto à forma pública: a) registro é ato administrativo e, portanto, ato jurídico de direito público; b) ato notarial (p. ex.: escritura pública de venda e compra, mandato por instrumento público, etc.) é negócio jurídico (bilateral, como no caso da venda e compra, e, por isso, qualificado como contrato ; ou unilateral, como no caso de declaração unilateral de vontade) que, não obstante tenha a forma pública e seja lavrado por servidor público, sua natureza (objeto ou conteúdo) é de direito privado, em regra, do sub-ramo do direito das obrigações. (Processo nº , D.J.E ª VRP/SP)

9 3. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral 3.4. Comparativo das atividades notarial e registral CRITÉRIO D. NOTARIAL D. REGISTRAL Princípio BASE Autonomia Privada (4º, LINDB) ou juridicidade Legalidade (37, CF) Legalidade estrita Discricionária (dispositiva) Vinculada (cogente) Autenticidade Intrínseca Extrínseca Publicidade Inter partes/passiva Erga omnes/ativa Objeto de tutela Vontade (Imediação) Título aquisitivo de direitos (Não há imediação)

10 4. Ata notarial 4.1. Conceito é o instrumento dotado de fé pública, de competência exclusiva do Tabelião de Notas, no qual assenta a narração de fatos jurídicos, envolvendo ou não pessoas ou coisas, constatados pelos seus sentidos (olfato, paladar, audição, visão ou tato)

11 4. Ata notarial 4.2. Elementos (i) a narrativa de um fato; (ii) presença do Tabelião de Notas; 4.3. Bem jurídico Pré-constituição de prova de qualquer fato. Kioitsi Chicuta, (...) em seu sentido lógico, a prova nada mais significa do que a demonstração ou a comprovação da verdade de uma proposição, qualquer que seja sua natureza.

12 4. Ata notarial 4.4. Natureza jurídica Plano da existência apreensão do fato jurídico pelo Tabelião de Notas Plano da validade forma prescrita (art. 7º, inciso III, Lei nº 8.935/94) Plano da eficácia ato-fato jurídico

13 4. Ata notarial 4.5. Estrutura jurídica Sujeito ativo - Tabelião de Notas (MG) (Provimento nº 260/CGJ/2013) - Art A ata notarial, dotada de fé pública e de força de prova pré-constituída, é o instrumento em que o tabelião, seu substituto ou escrevente, a pedido de pessoa interessada, constata fielmente os fatos, as coisas, pessoas ou situações para comprovar a sua existência ou o seu estado. (grifo nosso)

14 4. Ata notarial 4.5. Estrutura jurídica Sujeito ativo - Tabelião de Notas (PR) (Provimento 249/2013 CGJ) - Art Ata notarial é a certificação de fatos jurídicos, a requerimento da parte interessada e por constatação pessoal do tabelião, do substituto ou do escrevente, cujo objeto não comporte a lavratura de escritura pública. Pode ser lavrada ata notarial, entre outros exemplos, para a captura de imagens e de conteúdo de sites (Internet), vistorias em objetos e lugares, bem como narração de situações fáticas, com o intuito de prevenir direitos e responsabilidades.

15 4. Ata notarial 4.5. Estrutura jurídica Sujeito ativo - Tabelião de Notas (SC) - Art Na lavratura da ata notarial, o tabelião deverá efetuar narração objetiva de uma ocorrência ou fato por ele constatado ou presenciado. (RS) (Prov. nº 32/06-CGJ, atualizado até o prov. 02/2015) - Art. 628 Ata Notarial é a narração objetiva de uma ocorrência ou fato, presenciado ou constatado pelo Tabelião. (SP) NSCGJ - Capítulo XIV - item 137. Ata notarial é a narração objetiva, fiel e detalhada de fatos jurídicos presenciados ou verificados pessoalmente pelo Tabelião de Notas.

16 4. Ata notarial 4.5. Estrutura jurídica Sujeito passivo QUALQUER PESSOA (CAPAZ ou INCAPAZ) Essa afirmação fundamenta-se na prescindibilidade da assinatura confirmatória da pessoa que requereu a ata notarial, haja vista a natureza narrativa da ata notarial, como aduz o art. 235, parágrafo segundo do Código de Normas do Estado de Minas Gerais, situação omitida nos Códigos de Normas de outros Estados Código de Normas do Pessoal Extrajudicial do Estado de Minas Gerais (Provimento nº 260/CGJ/ Art (...) 2º. Recusando-se o solicitante a assinar a ata, será anotada a circunstância no campo destinado à sua assinatura. (grifo nosso)

17 4. Ata notarial 4.5. Estrutura jurídica Objeto QUALQUER FATO JURÍDICO (i) COISAS, na hipótese da narrativa da existência material ou não de algum objeto; (ii) DOCUMENTOS, que seria a situação da autenticação de documentos ou suas cópias, a verificação da presentação ou representação de uma associação, a posse por determinada pessoa ou a recusa de assinatura em documentos; (iii) PESSOAS, na situação da constatação da existência ou não de uma pessoa, situação pela qual exigiria a identificação do sujeito, ou seu estado físico; e (iv) ATOS HUMANOS, que seriam as hipóteses da autenticação das ações da pessoa.

18 4. Ata notarial 4.5. Estrutura jurídica Forma Protocolar (Eficácia) e Extraprotocolar (Formação) Não há impedimento legal algum para ambas as formas, pois a fé pública não se encontra no papel, mas na pessoa do Tabelião de Notas. Lei nº 8.935, de Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro: I - manter em ordem os livros, papéis e documentos de sua serventia, guardando-os em locais seguros; (grifos nossos) OBS: RELATIVIZAÇÃO DO PRINCÍPIO DA UNICIDADE DO ATO.

19 5. Ata notarial para fins de usucapião extrajudicial 5.1. Tempo de posse Prov. 58/89 Tomo II Cap. XIV item Da ata notarial para fins de reconhecimento extrajudicial de usucapião, além do tempo de posse do interessado e de seus sucessores, poderão constar: a) declaração dos requerentes de que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo;

20 5. Ata notarial para fins de usucapião extrajudicial 5.1. Tempo de posse Prov. 58/89 Tomo II Cap. XIV item Da ata notarial para fins de reconhecimento extrajudicial de usucapião, além do tempo de posse do interessado e de seus sucessores, poderão constar: a) (...) b) declarações de pessoas a respeito do tempo da posse do interessado e de seus antecessores;

21 5. Ata notarial para fins de usucapião extrajudicial 5.2. Organização dos documentos Prov. 58/89 Tomo II Cap. XIV item Da ata notarial para fins de reconhecimento extrajudicial de usucapião, além do tempo de posse do interessado e de seus sucessores, poderão constar: a) (...); b) (...); c) a relação dos documentos apresentados para os fins dos incisos II (planta), III (feitos ajuizados) e IV (justo título), do art. 216-A, Lei 6.015/73.

22 5. Ata notarial para fins de usucapião extrajudicial 5.3. Arquivamento de documentos Prov. 58/89 Tomo II Cap. XIV item Os documentos apresentados para a lavratura da ata notarial serão arquivados em classificador próprio, obedecidos, no que couber, os itens da Seção II, deste Capítulo;

23 5. Ata notarial para fins de usucapião extrajudicial 5.3. Arquivamento de documentos Prov. 58/89 Tomo II Cap. XIV item Aplicam-se à ata notarial de reconhecimento extrajudicial de usucapião os itens 5, 5.1 e 5.2, deste Capítulo XIV (Princípio da territorialidade).

24 5. Ata notarial para fins de usucapião extrajudicial 5.5. Base de cálculo dos emolumentos XX Congresso de Direito Notarial, realizado em 03/10/2015. Enunciado nº 08 - A ata notarial para fins de usucapião tem conteúdo econômico.

25 6. Usucapião extrajudicial 6.1. Do título de posse a) Documentos particulares - Recibos, Proposta com aceite, s, Cartas de cobrança b) Documentos públicos - Escrituras públicas, títulos judiciais c) Impostos - IPTU - ITR - CND - Contribuições condominiais

26 6. Usucapião extrajudicial 6.1. Do título de posse d) Ata(o) notarial - Será instrumento pré-processual. - A identidade, a declaração de posse, ou atos que não sejam sujeitos a fé pública, poderão ser qualificados pelo Registro de Imóveis. - Como haverá a audiência pelo RI, haveria necessidade da ata feita pelo Tabelião de Notas?

27 6. Usucapião extrajudicial 6.2. Da certidão de propriedade do imóvel usucapiendo e dos confrontantes a) Transcrição ou matrícula b) Títulos de vínculo jurídico - Títulos translativos - Títulos que onerem o imóvel (CCV, Procuração em causa própria ou Mandato em causa própria, cessões de direitos, etc) - Títulos judiciais (separação, inventário etc)

28 6. Usucapião extrajudicial 6.2. Da certidão de propriedade do imóvel usucapiendo e dos confrontantes c) Planta e memorial descritivo - Assinado por profissional habilitado - Anotação de responsabilidade técnica - Assinatura dos titulares de direitos reais - Assinatura dos titulares de outros direitos Obs: DISPENSADA A PLANTA QUANDO O IMÓVEL FOR EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO

29 6. Usucapião extrajudicial 6.2. Da certidão de propriedade do imóvel usucapiendo e dos confrontantes c) Planta e memorial descritivo Obs: Será possível usucapir imóvel rural menor que a fração mínima de parcelamento (fmp)? Obs: Será possível usucapir imóvel com restrições urbanísticas? Obs: Poderia haver como objeto de usucapião, outros direitos reais?

30 6. Usucapião extrajudicial 6.3. Das certidões NEGATIVAS de feitos ajuizados a) Feitos ajuizados estaduais - Ações cíveis b) Feitos ajuizados federais - Ações cíveis - Ações fiscais c) Feitos ajuizados trabalhistas* d) CNDT* e) Certidão Negativa de Indisponibilidade*

31 6. Usucapião extrajudicial 6.4. Do procedimento registral 1º) Requerimento 1.1. Será exigível o reconhecimento de firma? 1.2. A procuração do advogado será obrigatória? 1.3. Quais serão os elementos do requerimento? Será simples, ou deverá ser espelhada no modelo judicial? 1.4. Se no requerimento houver a assinatura do advogado, é possível suprimir a exigência da procuração, em analogia do procedimentos da Lei /07 (Separações, Divórcios e Inventários Extrajudiciais)?

32 6. Usucapião extrajudicial 6.4. Do procedimento registral 2º) Base de cálculo No requerimento deverá constar o valor do bem usucapiendo. Obs: Poderá haver impugnação de valor pelo RI?

33 6. Usucapião extrajudicial 6.4. Do procedimento registral 3º) Prenotação (art. 174 e 221, L /73) A prenotação do título na serventia imobiliária gera preferência (arts. 182, 183 e 205, L /73) contra direitos reais contraditórios advindos de outros títulos. Ler art. 12, L /73 Prov. 58/89, Tomo II, Cap. XX, item Nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento no Protocolo, com o respectivo número de ordem, salvo o depósito prévio de emolumentos, nas hipóteses em que há incidência deste.

34 6. Usucapião extrajudicial 6.4. Do procedimento registral 4º) Autuação suspensão do prazo da prenotação 5º) Qualificação a) prazo legal: 30 dias (art. 188, L /73) b) prazo normativo: 10 dias (item 43, Cap. XX, Tomo II, Prov. 58/89) 43. O prazo para exame, qualificação e devolução do título, com exigências ou registro, será de 10 (dez) dias, contados da data em que ingressou na serventia.

35 6. Usucapião extrajudicial 6.4. Do procedimento registral 5º) Qualificação c) Prazo excepcional: 20 dias (item 43.3, Cap. XX, Tomo II, Prov. 58/89) Caso ocorram dificuldades na qualificação registral em razão da complexidade, novidade da matéria, ou volume de títulos apresentados em um mesmo dia, o prazo poderá ser prorrogado, somente por uma vez, até o máximo de 10 (dez) dias, desde que emitida pelo Oficial nota escrita e fundamentada a ser arquivada, microfilmada ou digitalizada com a documentação de cada título As disposições acima não se aplicam às hipóteses de prazos previstos em lei ou decisão judicial.

36 6. Usucapião extrajudicial 6.4. Do procedimento registral 5º) Qualificação (limites da independência jurídica) Ex: Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental" (Ap. Cível nº /1).

37 6. Usucapião extrajudicial 6.4. Do procedimento registral 6º) Notificações dos entes públicos ( 3º) a) Notificação pessoal (Cartório de Títulos e Documentos) b) Notificação pelo correio com AR c) Prazo para resposta: 15 dias

38 6. Usucapião extrajudicial 6.4. Do procedimento registral 7º) Notificações dos titulares de direitos reais do imóvel usucapiendo ( 2º, art. 216-A, LRP) a) Notificação pessoal pelo REGISTRADOR COMPETENTE (RI) b) Notificação pelo correio com AR c) Prazo para resposta: 15 dias d) Efeito: Discordância* * VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM LEGALIZADO

39 6. Usucapião extrajudicial 6.4. Do procedimento registral 8º) Notificações dos confinantes ( 2º, art. 216-A, LRP) NCPC - Art. 246, 3o Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes serão citados pessoalmente, exceto quando tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada.

40 6. Usucapião extrajudicial 6.4. Do procedimento registral 9º) Publicação do edital para terceiros interessados ( 4º, art. 216-A, LRP) a) Jornal de grande circulação b) 15 (quinze) dias para manifestação

41 6. Usucapião extrajudicial 6.4. Do procedimento registral 10º) Realização de diligências ( 5º, art. 216-A, LRP) a) Hipótese: Eventual dúvida do registrador imobiliário b) Procedimento: b.1. Exigência de saneamento da dúvida pelo interessado b.2. Saneamento da dúvida pelo próprio Oficial do Registro de Imóveis b.3. Possibilidade de haver audiência com o Oficial b.4. Possibilidade de haver a gravação da audiência

42 6. Usucapião extrajudicial 6.4. Do procedimento registral 11º) Impugnação do pedido ( 10, art. 216-A, LRP) a) Titulares de direitos reais b) Titulares de outros direitos c) Entes públicos d) Terceiros interessados 1º Procedimento: Tentativa de conciliação pelo RI (item 418, Cap. XX, Tomo II, Prov. CGJ/SP 58/89) 2º Procedimento: Remessa ao juiz corregedor

43 6. Usucapião extrajudicial 6.4. Do procedimento registral 12º) Após o edital e diligências ( 6º, art. 216-A, LRP) a) Deferimento do pedido: Registra-se a USUCAPIÃO b) Indeferimento do pedido ( 8º, art. 216-A, LRP): b.1. Suscitação de dúvida ( 7º, art. 216-A, LRP) Procedimento do art. 198 a 204, L /73 b.2. Propositura de ação judicial ( 9º, art. 216-A, LRP) Procedimento dos arts. 246 e 259, NCPC.

44 6. Usucapião extrajudicial 6.5. Do parecer do MP NCPC - Art O Ministério Público será intimado para, no prazo de 30 (trinta) dias, intervir como fiscal da ordem jurídica nas hipóteses previstas em lei ou na Constituição Federal e nos processos que envolvam: I - interesse público ou social; II (...); III (...). Obs: Será intimado de todos os atos do processo (art. 179, NCPC) Obs: Terá prazo em dobro (art. 180, NCPC)

45 OBRIGADO Contato: Facebook: Marcus Vinicius Kikunaga