Contextualização. Primeira Parte

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1 Primeira Parte Contextualização e principais tópicos Como já mencionado, o SFH se apresenta como uma verdadeira colcha de retalhos legislativa. Demais disso, a jurisprudência é farta e abundante. Contudo, uma análise mais detalhada das decisões do Superior Tribunal de Justiça possibilita que se relacionem os principais assuntos que envolvem a aplicação da legislação do SFH e as dificuldades em torno de sua interpretação. Feita essa identificação, é possível traçar o pano de fundo histórico por trás das previsões legislativas, assim como identificar as dificuldades que foram surgindo e, assim, compreender a razão de ser do entendimento jurisprudencial que foi se consolidando ao longo do tempo. Por outro lado, embora a maior parte da discussão esteja centrada em institutos de direito material, é importante perceber que o microssistema do SFH se entrelaça, ainda, com institutos de direito processual no plano da tutela jurisdicional de direitos individuais, notadamente com discussões conectadas com legitimidade ad causam, tutelas de urgência, consignação em pagamento, ações revisionais e execução hipotecária, além de dar ensejo, em razão da massividade da litigiosidade que encerra, à aplicação do microssistema da tutela coletiva. No entanto, trilhar esse caminho implica, antes de qualquer coisa, dialogar com as noções mais singelas que estão na base do sistema. Na verdade, além de lançar as bases para a compreensão das principais questões que envolvem o SFH, ao longo da exposição serão, naturalmente, considerados os assuntos mais recorrentes na jurisprudência e com maior índice de questionamento em concursos públicos. 1. Contrato de mútuo habitacional: A base do Sistema Financeiro da Habitação está na ideia do contrato de mútuo habitacional. Alguém, para aquisição de sua moradia (mutuário), toma dinheiro emprestado de um agente financeiro (mutuante). Adquire o imóvel, e, ao 21

2 Carlos Eduardo Rangel Xavier longo de um período de tempo normalmente bastante dilatado, devolve o dinheiro ao mutuante. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL Agente financeiro (Mutuante) $$$ Mutuário Há que se ter presente que o contrato de mútuo habitacional, que está nas bases do SFH, tem um nítido caráter social. Vale dizer, seu objetivo é propiciar ao mutuário, normalmente pessoa de baixa renda, a aquisição da casa própria. 2. Aplicação do CDC aos contratos celebrados no âmbito do SFH: Por se tratar, em essência, de um contrato bancário, o mútuo habitacional celebrado no âmbito do SFH atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Exceção à regra geral de incidência do CDC no âmbito do SFH diz respeito aos contratos com cobertura do FCVS, questão a ser abordada em tópico próprio, logo adiante. Jurisprudência do STJ: O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras. (Súmula 297, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 12/05/2004, DJ 09/09/2004 p. 149) (...) 1. A jurisprudência deste STJ é unânime em admitir a incidência do Código de Defesa do Consumidor aos contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Entretanto, há que se comprovar a existência de abusividade nas cláusulas contratuais, o que não se verificou na espécie. (EDcl no REsp /PR, Rel. Ministro CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ FEDERAL CONVOCADO DO TRF 1ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 18/12/2008, DJe 02/02/2009) 22

3 Contextualização e principais tópicos Aplicação em Concurso: TRF2 (2009) Juiz Federal (adaptadas) O contrato de mútuo entre o agente financeiro do SFH e o mutuário não é abrangido pelo CDC. A alternativa está incorreta. A aplicação do CDC nos financiamentos do SFH não é admitida pela jurisprudência recente do STJ, já que não há, na hipótese, verdadeira relação de consumo, mas intermediação econômica do agente financeiro para viabilizar a aquisição do imóvel. A alternativa está incorreta. OBSERVAÇÃO: Já se mencionou que, como regra geral, o CDC é aplicável ao contrato de mútuo habitacional, por se tratar de relação jurídica travada entre uma instituição financeira e o mutuário, sendo aquela considerada como fornecedor pela Súmula n. 297 do STJ. A única exceção à aplicação do CDC está nos contratos de mútuo habitacional com cláusula de garantia pelo FCVS. Contudo, nenhuma das assertivas faz essa ressalva estando, portanto, equivocadas. Há que se perceber, contudo, que a muito comum em petições iniciais de ações de revisão contratual invocação genérica do CDC em nada aproveita ao mutuário. Há que ser demonstrada, nesse contexto, de forma individualizada, a abusividade das cláusulas contratuais, a fim de que a legislação protetiva tenha incidência específica. Exemplo da parcimônia jurisprudencial na aplicação do CDC aos contratos de mútuo habitacional celebrados no âmbito do SFH é a questão da repetição de indébito: os valores cobrados indevidamente somente serão restituídos em dobro ao mutuário (art. 42, par. único, do CDC) se este comprovar, judicialmente, a má-fé da instituição financeira. Jurisprudência do STJ: (...) 5. Não incide a sanção do art. 42, parágrafo único, do CDC, quando o encargo considerado indevido for objeto de controvérsia jurisprudencial e não estiver configurada a má-fé do credor. (..) (REsp /RS, Rel. Ministra DENISE ARRUDA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 02/12/2008, DJe 11/02/2009) Ainda como exemplo dessa mesma cautela pretoriana, tem-se a orientação jurisprudencial segundo a qual o Poder Judiciário não pode proceder à revisão, de ofício, das cláusulas contratuais que não tenham sido objeto de expressa impugnação pelo mutuário. 23

4 Carlos Eduardo Rangel Xavier Jurisprudência do STJ: (...) 1. Não cabe ao Tribunal de origem revisar de ofício cláusulas contratuais tidas por abusivas em face do Código de Defesa do Consumidor. (...) (AgRg no Ag /SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/06/2011, DJe 30/06/2011) Como consequência da aplicação do CDC ao SFH e da relevância social da matéria, tem-se a legitimidade do Ministério Público para ajuizamento de ação coletiva em defesa dos direitos dos mutuários, o mesmo valendo para associações constituídas para promoção dos interesses destes. Jurisprudência do STJ: ADMINISTRATIVO AÇÃO CIVIL PÚBLICA INTERESSES INDIVIDUAIS DOS MUTUÁRIOS DO SFH RELEVANTE INTERESSE SOCIAL MINISTÉ- RIO PÚBLICO LEGITIMIDADE. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou seu entendimento no sentido da legitimidade ad causam do Ministério Público Federal para propor ação civil pública em defesa de direito individual homogêneo de mutuários do SFH, visto que presente o relevante interesse social da matéria. Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp /CE, Rel. Ministro HUM- BERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 06/04/2010, DJe 23/04/2010) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL. SFH.1. O Ministério Público Federal, em razão do relevante interesse social da matéria, tem legitimidade para propor ação civil pública em defesa de direito individual homogêneo de mutuários do SFH. 2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp /SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 05/11/2009, DJe 16/11/2009) ADMINISTRATIVO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO AÇÃO CIVIL PÚBLICA ASSOCIAÇÃO LEGITIMIDADE ATIVA CONFIGURADA INA- PLICABILIDADE DAS LEIS 8.004/90 E 8.100/90 AOS CONTRATOS CELE- BRADOS ANTES DE SUAS EDIÇÕES. 1. As associações civis tem legitimidade para propor ação civil pública na defesa de interesses individuais homogêneos relativos aos contratos de mútuo vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (art. 81, III, do CDC). (...) (REsp /PR, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/05/2009, DJe 17/06/2009) 24

5 Contextualização e principais tópicos Aplicação em Concurso: TRF2 (2009) Juiz Federal (adaptada) O STJ entende que o MP tem legitimidade para ajuizar ação civil pública na defesa de mutuários do SFH. A alternativa está correta. 3. Subsídio Estatal: Em razão do acentuado caráter social do sistema (que objetiva, reitera-se, a aquisição de moradia), há, em sua base, uma decisão política estatal de subsídio aos contratos de mútuo habitacional celebrados no âmbito do SFH. Esse é o desiderato da Lei n /64 e para essa finalidade foi criado o (hoje extinto) Banco Nacional da Habitação (BNH). Com a extinção do BNH, o papel de agente centralizador do sistema foi conferido à Caixa Econômica Federal (CEF). Caráter social do SFH Subsídio Estatal BNH/CEF Sensível traço desse caráter de subsídio estatal ao SFH é percebido na pactuação de cobertura pelo FCVS, logo a seguir considerada FCVS (art. 2º do DL n /88): Claro exemplo de subsídio estatal encontrado no âmbito do SFH é o FCVS (Fundo de Compensação de Variação Salarial), gerenciado pela Caixa Econômica Federal (CEF). Seu objetivo é a quitação do saldo devedor porventura existente ao final do contrato regularmente adimplido, quando este saldo seja decorrente da inflação (chamado de saldo devedor residual). 25

6 Carlos Eduardo Rangel Xavier Levando-se em conta que, historicamente, é percebida em relação aos contratos do SFH verdadeira discrepância de critérios para o reajuste do saldo devedor e para o cálculo da prestação mensalmente devida pelo mutuário (vejam-se as explicações contidas nos tópicos que seguem), o FCVS surge como importante mecanismo para quitação do saldo devedor residual e encerramento do contrato. Reforça-se, contudo, que a utilização de recursos do FCVS para a quitação do saldo devedor pressupõe que este (o saldo devedor) seja apurado após adimplemento regular do contrato pelo mutuário, sendo decorrência, como mencionado, do fenômeno inflacionário. Destaca-se, por fim, que a utilização do FCVS pressupõe a expressa previsão contratual e celebração do contrato até 31/12/1987 (cf. art. 2º, 3º, da Lei n /2000). Jurisprudência do STJ: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ART. 535 DO CPC. OMISSÃO CONFIGURADA. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO SFH. FUNDO DE COMPENSAÇÃO DE VARIAÇÃO SALARIAL FCVS. LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA. REQUISITOS. MP N.º , DE ART. 2º, 3º DA LEI /00. PARCELAS EM ATRASO. CO- BERTURA DO SALDO DEVEDOR PELO FCVS. (...) 3. A quitação antecipada do saldo devedor com cobertura pelo Fundo de Compensação de Variação Salarial FCVS, nos moldes do art. 2º, 3º, da Lei n.º /2000, reclama: (1) previsão de cobertura do referido Fundo; e (2) celebração do contrato até 31 de dezembro de (Precedentes: AgRg no REsp /RS, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 06/10/2009, DJe 15/10/2009; AgRg no REsp / RS, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 05/03/2009, DJe 19/03/2009; REsp /RS, Rel. Ministro José Delgado, Primeira Turma, julgado em 16/10/2007, DJ 25/10/2007, p. 143). 4. Outrossim, consoante assentado no aresto embargado, o saldo devedor ao encargo do FCVS necessita do pagamento de todas as parcelas do débito para cumprir sua finalidade de quitação das obrigações. As benesses da Lei /00, no tocante à novação do montante de 100%, refere-se ao saldo devedor, não incluídas aí, as parcelas inadimplidas. (REsp /SC, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 05/05/2009, DJe 21/05/2009) No mesmo sentido: AgRg no REsp /RS, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 16/09/2008, DJe 07/11/ Consectariamente, a Medida Provisória n.º , de 27 de setembro de 2000, foi a primeira norma jurídica a conceder o desconto de 100% (cem por cento) do saldo devedor, de 26

7 Contextualização e principais tópicos sorte que cumpre ao mutuário inadimplente o pagamento das parcelas em atraso até setembro/2000 para fazer jus à liquidação antecipada com anistia integral do saldo devedor, a ser suportado pelo Fundo de Compensação de Variação Salarial FCVS, a teor do disposto no 3º, do art. 2º, da Lei n.º / Embargos de declaração acolhidos, para esclarecer que a liquidação antecipada com o desconto de 100% (cem por cento) do saldo devedor depende do pagamento das parcelas em atraso até setembro/2000, corrigidas conforme disposição contratual, mantida a sucumbência fixada no acórdão da Corte a quo. (EDcl no REsp /RS, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 16/12/2010, DJe 21/02/2011) ADMINISTRATIVO. SFH. FCVS. LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA. REQUISITOS. 1. Nos termos do art. 2º, 3º, da Lei /2000, o direito do mutuário à liquidação antecipada da dívida depende, apenas, de o contrato ter cobertura do FCVS e ter sido celebrado até Precedentes do STJ. 2. Agravo Regimental não provido. (AgRg no REsp / SC, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 19/02/2009, DJe 19/03/2009) ADMINISTRATIVO RECURSO ESPECIAL SFH FCVS ART. 2º, 3º, LEI N /2000 LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA DO SALDO DEVEDOR REQUISITOS LEGAIS CONTRATO ANTERIOR A É direito do mutuário a manutenção da cobertura do FCVS e, por consequência, a liquidação antecipada do saldo devedor, com desconto de 100% pelo Fundo, desde que o contrato tenha sido celebrado até 31 de dezembro de 1987 (art. 2º, 3º, da Lei n /00) REsp /PR, Rel. Min. Franciulli Netto, 2ª Turma, DJ Atendidos os requisitos legais no caso concreto, com assinatura do contrato antes de , deve ser conservado o acórdão. Recurso especial improvido. (REsp / RS, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 09/12/2008, DJe 03/02/2009) Por outro lado, inexistindo cláusula contratual de garantia pelo FCVS, o saldo devedor residual, ainda que decorrente de fenômeno inflacionário, será suportado pelo mutuário. Jurisprudência do STJ: RECURSO ESPECIAL SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL (SFH) CONTRATO DE FINANCIAMENTO SEM COBERTURA DO FUNDO DE COM- PENSAÇÃO DE VARIAÇÕES SALARIAIS (FCVS) PAGAMENTO DO SALDO DEVEDOR RESIDUAL PELO MUTUÁRIO CABIMENTO RECURSO ESPE- CIAL PROVIDO. 1. Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do SFH, sem cláusula de garantia de cobertura do FCVS, o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário. 2. Tal entendimento não 27

8 Carlos Eduardo Rangel Xavier se limita aos contratos firmados após a Lei n /93, mas se espraia para qualquer contrato de financiamento habitacional em que não se tenha pactuado expressamente a cobertura do FCVS. 3. Recurso especial provido. (REsp /PE, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/11/2008, DJe 16/12/2008) Para encerrar o tópico, deve-se registrar que a garantia da quitação do saldo devedor residual pelo FCVS, por consubstanciar matéria de ordem pública que induz a interveniência do Governo Federal sobre o contrato de mútuo habitacional afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Ou seja, a disciplina especial e protetiva do CDC é inerente a todos os contratos de financiamento celebrados no âmbito do SFH, exceto àqueles com cláusula de garantia pelo FCVS. Jurisprudência do STJ: (...) 4. A Primeira Seção do STJ firmou entendimento quanto à inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mútuo habitacional firmados no âmbito do SFH com cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais FCVS, uma vez que a garantia ofertada pelo Governo Federal, de quitar o saldo residual do contrato com recursos do mencionado Fundo, caracteriza cláusula protetiva do mutuário e do SFH. (...) (AgRg no REsp /RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 23/02/2010, DJe 04/03/2010) Aplicação em Concurso: TRF1 (2011) Juiz Federal (adaptada) Segundo o STJ, nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação com cobertura do fundo de compensação de variações salariais, não se aplicam as regras do CDC. A alternativa está correta. EXPLICAÇÃO: como visto, a previsão de cobertura pelo FCVS, dada a garantia dada pelo Governo Federal à quitação do contrato, é hipótese excepcional que afasta o contrato da possibilidade de incidência do CDC. TRF5 (2009) Juiz Federal (adaptada) Nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao Fundo de Compensação de Variação Salarial, aplica-se o CDC quando a legislação própria e protetiva do mutuário e do próprio SFH colide com o CDC. A alternativa está incorreta. EXPLICAÇÃO: estando o contrato vinculado ao FCVS, não há hipótese de aplicação do CDC. Portanto, não faz sentido a ressalva contida na assertiva. 28

9 Contextualização e principais tópicos 4. Seguro habitacional obrigatório: Também por conta do baixo poder aquisitivo da maioria dos mutuários, a inadimplência é uma realidade com a qual o sistema convive. Na verdade, fatores complexos e desencontrados de cálculo das prestações e de reajuste do saldo devedor, adiante considerados, apenas potencializam essa tendência à inadimplência que já seria, por si só, inerente ao sistema. Bem por isso, a celebração do mútuo habitacional pode está atrelada a um seguro, a fim de garantir ao agente financeiro o retorno do valor dado emprestado ao mutuário. Trata-se do assim chamado seguro habitacional obrigatório. A contratação de seguros habitacionais privados, no âmbito do SFH, somente passou a ser admitida com a MPv n /98 (art. 2º): Art. 2º Os agentes financeiros do SFH poderão contratar financiamentos onde a cobertura securitária dar-se-á em apólice diferente do Seguro Habitacional do Sistema Financeiro da Habitação, desde que a operação preveja, obrigatoriamente, no mínimo, a cobertura relativa aos riscos de morte e invalidez permanente. Muito embora seja necessária a contratação do seguro habitacional obrigatório, não há necessidade de que este seja contrato pelo mutuário diretamente com o agente financeiro ou com seguradora por este indicada. Esta prática, segundo o STJ, configura venda casada, vedada pelo art. 39, I, do CDC. Jurisprudência do STJ: O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada. (Súmula 473, CORTE ESPECIAL, julgado em 13/06/2012, DJe 19/06/2012) 5. O mutuário do SFH não está obrigado a contratar a apólice de seguro com o mutuante ou seguradora por ele indicada. (...) (AgRg no REsp /MS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TUR- MA, julgado em 25/05/2010, DJe 08/06/2010) (...)1. Para os efeitos do art. 543-C do CPC: (...) 1.2. É necessária a contratação do seguro habitacional, no âmbito do SFH. Contudo, não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por este, exigência esta que configura venda casada, vedada pelo art. 39, inciso I, do CDC. (...) (REsp /MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/12/2009, DJe 15/12/2009) 29

10 Carlos Eduardo Rangel Xavier 5. Planos de reajuste das prestações do contrato de financiamento habitacional: Ainda como consequência do caráter social do contrato de mútuo habitacional, foram estabelecidas, ao longo do tempo, formas de reajuste que se atrelaram à própria evolução salarial do mutuário. Têm-se, nesse contexto: A) o Plano de Equivalência Salarial (PES), segundo o qual o reajuste das prestações mensais deve observar a variação salarial da categoria profissional do mutuário, o que pode dar ensejo, se previsto no contrato, à incidência do Coeficiente de Equiparação Salarial (CES); B) o Plano de Comprometimento de Renda (PCR), segundo o qual no máximo 30% (trinta por cento) da renda bruta do mutuário será destinada ao pagamento dos encargos mensais; e C) o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), estruturado para permitir a quitação do financiamento quando, ao final do tempo pactuado, o reajustamento das prestações mensais de acordo com a variação salarial do mutuário tenha implicado a existência de saldo devedor residual. Para ajudar a fixação desde já: 5.1. Plano de Equivalência Salarial (PES) = o reajuste das prestações mensais deve observar a variação salarial da categoria profissional do mutuário; 5.2. Coeficiente de Equiparação Salarial (CES) = mecanismo contratual de harmonização do PES; 5.3. Plano de Comprometimento de Renda (PCR) = no máximo 30% (trinta por cento) da renda bruta do mutuário será destinada ao pagamento dos encargos mensais; 5.4. Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) = para quitação do financiamento quando, ao final do tempo pactuado, o reajustamento das prestações mensais de acordo com a variação salarial do mutuário tenha implicado a existência de saldo devedor. O PES, contudo, incide apenas sobre o reajuste das prestações, não podendo ser utilizado para a atualização do saldo devedor. Na Terceira Parte, serão retomados, por sua importância, o PES, o CES, o PCR e o FCVS. 30

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