Ocrédito à habitação barato,

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1 risco de explosão Ocrédito à habitação barato, com spreads (margem financeira do banco) abaixo de 1% e financiamentos de 100% ou mais, ainda é uma recordação recente. Durante muito tempo, os bancos de tudo fizeram para aliciar quem desejava ser proprietário ou para atrair quem já contraíra crédito noutra instituição. Grandes campanhas para transferir o empréstimo sem encargos ou a oferta de cheques ou de eletrodomésticos para equipar a casa tornaram o endividamento fácil e fizeram-nos acreditar que estava ao alcance de todos e que duraria para sempre. Mas com a chegada da crise financeira em 2008, as instituições bancárias viram afetados os seus rácios de capital, o crédito malparado cresceu e, gradualmente, foram sendo fechadas as fontes de financiamento para as suas atividades. Em menos de 4 anos, o crédito à habitação passou de filho preferido dos bancos a persona non grata. Quem precisa dele para comprar casa só tem duas opções: sujeita-se a um mercado pouco generoso ou adia o negócio. Um produto em vias de extinção As consequência da crise estão a vista de todos. Quase do dia para a noite, o preço do crédito subiu e, devido às apertadas condições de acesso, o número de empréstimos para comprar casa caiu radicalmente. Se entre outubro de 2009 e setembro de 2010 foram celebrados mais de 105 mil contratos, no período homólogo posterior limitaram-se a 61 mil uma quebra de 42%, segundo dados do Banco de Portugal. Os bancos têm dado fortes sinais de que o crédito à habitação é um produto em vias de extinção. Alguns já nem o fazem e, naqueles em que a porta ainda está entreaberta, as condições são pouco favoráveis e, à partida, pouco negociáveis. O montante máximo que os bancos emprestam diminuiu, sendo praticamente impossível obter um crédito acima de 80% do valor da avaliação ou do preço de compra do imóvel (em princípio, considera-se o mais baixo). Há mesmo quem só empreste 50%: é o caso do Deutsche Bank. Mas nem por isso os spreads aplicados são mais leves. Em 2 anos, ultrapassaram os 5%, chegando, nalguns casos, a roçar os 7por cento. Com o mercado imobiliário em crise, a própria avaliação do imóvel em nada ajuda quem quer comprar. Com a justificação de que é preciso acompanhar o mercado, o valor das avaliações bancárias tem descido bastante. No balcão do Santander, foi apontada uma descida de 15% a 20% e, no do BES, uma desvalorização até 30 por cento. E quanto mais desvalorizada estiver a zona de localização do imóvel, mais difícil será obter um crédito com condições aceitáveis. A agudizar este cenário, verificou-se um aumento generalizado das comissões bancárias. Os custos de abertura, por exemplo, pela entrada do processo e sua formalização, encareceram. Por "engorda" semelhante passaram as despesas de avaliação, que excedem os 200 euros em metade dos bancos analisados. As comissões periódicas também são uma realidade cada vez mais transversal, em regra, cobradas mensalmente com o processamento da prestação. São já poucos os bancos que não as aplicam. Quem já cobrava, aumentou >h o seu valor. Em média, ronda 1,50 euros. Uí

2 PJj Em 2009, manifestámo-nos contra a sua cobrança junto do Banco de Portugal, mas nunca obtivemos resposta. Como garantia adicional, além de fiadores, alguns bancos exigem um seguro de proteção. Em caso de desemprego ou doença do cliente, asseguram o pagamento das prestações. Porém, noutras ocasiões, verificámos que algumas destas apólices não têm utilidade devido às exclusões. Não fazemos, tente no banco ao lado Dificilmente um pedido de simulação de credito à habitação terá suscitado tantas recusas quanto as que obtivemos na nossa deambulação pelos bancos, em meados abril. "Não fazemos" foi a, resposta prontamente dada no Novagalicia Banco quando pedimos para falar sobre crédito à habitação. A visita não terá durado mais de 30 segundos. Nem chegámos a passar do hall de entrada. Sem mais demoras, a funcionária voltou aos seus afazeres. Nem tão-pouco nos perguntou se já éramos clientes do banco. Se fossemos, teríamos ficado, no mínimo, pouco satisfeitos com o atendimento. No BPN, atualmente em processo de mudança para o Banco BIC, indicaram-nos que não estavam focados no crédito à habitação, "salvo para alguns clientes especiais" e encaminharam-nos para a concorrência. No BBVA, a gerente do balcão informou- -nos de que não estavam a conceder crédito à habitação. As únicas exceções destinavam- -se a imóveis cuja construção fora financiada pelo próprio banco ou a imóveis entregues por clientes sem capacidade de pagamento. Nestes casos, as condições eram mais interessantes, com financiamento a 100% e spreads entre 1% e 1,5%, consoante o montante pedido. Resultado: não pudemos obter a simulação para o nosso cenário. O Deutsche Bank concede crédito... pelo menos, em teoria. Com financiamentos máximos de 50%, ainda exige fiadores ou uma aplicação, por exemplo, um depósito a prazo no valor de 30% do crédito. A taxa de esforço 80% PERCENTAGEM DE FINANCIAMENTO MÁXIMA PERMITIDA PELA MAIORIA DOS BANCOS VISITADOS do cliente não pode ultrapassar 20%, e os spreads variam entre 3,15 e 7 por cento. Apesar da "adversidade" das condições, pedimos uma simulação que ficaram de nos enviar por . Até à data de fecho desta edição, nada recebemos. O meu spread é mais alto do que o teu No Barclays, fomos logo alertados para os spreads elevados do momento, camuflados pelos valores baixos da Euribor, uma situação totalmente oposta à de há 4 anos. Como o financiamento máximo era de 70%, pedimos uma simulação para essa percentagem e aceitámos a domiciliação de ordenados e a contratação de seguros de vida e multirriscos-habitação no banco. Teríamos ainda de manter um saldo médio superior a 1000 euros. Com isto, conseguimos obter um spread de 4,30 por cento. De salientar a atenção dispensada: foi-nos detalhadamente explicado cada ponto da ficha de informação normalizada (FIN). No BES, apesar de se terem disponibilizado a fazer a simulação, foi-nos dado a entender que os bancos estrangeiros estariam mais acessíveis, ou seja, teriam spreads menos elevados. Tal como na maioria dos bancos, o financiamento máximo é de 80% do valor do imóvel. A domiciliação de ordenados permite reduzir em 0,2% o spread de base (5,50%) e a contratação de, pelo menos, 6 produtos dá um desconto de 0,3 por cento. No Santander, o empréstimo também não pode exceder 80% e o seguro de proteção de pagamentos é obrigatório. Como nos foi dito que os pedidos sem venda associada não têm viabilidade, aceitámos a domiciliação de ordenados e de pagamentos domésticos, a contratação de um cartão de crédito e a manutenção de saldo médio acima de 1000 euros. Apesar de o Crédito Agrícola financiar 80%, os pedidos até 75% podem obter um spread abaixo da grelha de base, que varia consoante o balcão. Assim, quando pedimos a simulação para 60% do valor do imóvel, o funcionário ainda conseguiu baixar o spread reduzido de tabela: de 5,22 para 3,87 por cento. Para isso, teríamos de domiciliar ordenados e pagamentos domésticos, bem como contratar os seguros de vida e multirriscos- -habitação no banco. A Cajá Duero acabou por apresentar a melhor proposta: spread de 2,75%, negociável até 2,5% com venda associada. Aceitámos a contratação dos seguros, dos cartões de débito e de crédito, a domiciliação de ordenados e de pagamentos e a adesão ao homebanking. Nota negativa: apesar de o preçário indicar financiamentos até 100%, ao balcão disseram-nos que não iam além dos 80% do valor do imóvel ou da avaliação, considerando-se sempre o mais baixo.

3 Feitas as contas, as propostas de base são, no mínimo, proibitivas. Para o cenário de financiamento máximo (80%, na maioria dos bancos), o spread mais baixo foi dado pelo BPI: 4,30 por cento. O mais elevado atingiu 6%, no Banco Popular. Mesmo para um financiamento de 60%, o cenário pouco mudou: o spread mais baixo, de 3,80%, veio do BPI, e o mais elevado, de 5,75%, do Santander Totta. Descontos até 1% Apesar de os bancos estarem proibidos de recusar um empréstimo a um cliente que não queira contratar outros produtos e serviços, a verdade é que a concessão de crédito está dependente de outras "contratações". É visível a aposta dos bancos na venda associada. Alguns produtos e serviços, como a domiciliação do ordenado ou de pagamentos domésticos, não têm custos para o cliente; mas outros podem implicar algumas centenas de euros, como a contratação de um seguro ou a subscrição de plano de poupança-reforma. No balcão do Santander Totta foi-nos mesmo dito que "não há nenhum banco rm que não esteja a trabalhar assim. Há um U 2,75% SPREAD MAIS BAIXO PROPOSTO AO NOSSO CASAL MISTÉRIO

4 ? número de produtos que o cliente tem de ter ativo, normalmente 4 ou 5". Perante spreads de base tão elevados, quase todos na casa dos 5 %, é difícil não ficar tentado a aceitar a venda associada para diminuir o custo do crédito. Em regra, tal permite um desconto entre 0,5% e 1%, valores que fazem diferença na prestação final. Aceitando a venda associada, a média dos spreads para um financiamento de 80% desceu de 5,36 para 4,69 por cento. Alguns bancos, como a Caixa Geral de Depósitos, propõem um conjunto de produtos e serviços predeflnido. Por exemplo, a contratação de cartão de crédito e de débito, a adesão ao homebanking e a domiciliação de ordenado vale uma redução de 0,1%; já o pacote de seguros no banco dá direito a 0,2 por cento. O BES e o Banco Best fixam um número mínimo de produtos, cabendo ao cliente escolher aqueles que mais lhe interessam. No Montepio, no Banco Popular e no BPI, obtivemos uma redução de cerca de 0,5% com a domiciliação de ordenados e de pagamentos, contratação de cartões de débito e crédito e de seguros no banco - o conjunto que tínhamos definido como aceitável. No Montepio, é ainda preciso tornar-se associado da instituição (custa 2 euros por mês). No Millenrúum bcp, não foi propriamente proposta a venda cruzada, mas se tivéssemos ordenados acima de 2500 euros e os domiciliássemos obteríamos uma "atenção" de 0,5% no spread. Muitas despesas sem certezas Para dar início ao processo de crédito tem de contar com os custos iniciais, que incluem as chamadas comissões de abertura, dossiê ou formalização. Em média, rondam os 560 euros. O Banif apresenta os custos iniciais mais baixos: 234 euros. Já na Cajá Duero atingem 610 euros. A este montante, é ainda preciso somar o preço de avaliação, que oscila entre 123 euros, na Cajá Duero, e 230 euros, no SantanderTotta. Contas feitas, se após a avaliação do imóvel decidir não contratar o empréstimo, deitará a perder, no mínimo, 343 euros. Caso avance com o processo, deve ainda contar com a comissão de formalização: entre 62 e 246 euros. O banco que propôs o spread mais baixo com a venda associada - a Cajá Duero- é, em contrapartida, aquele que exige as comissões mais altas: 733 euros. Ainda assim, a sua proposta continua a ser a mais barata. Ao longo da vida do empréstimo, a maioria das instituições cobra comissões de processamento, em regra, mensais. Só o Barclays, o BPI e a Cajá Duero são exceções. Naqueles que a têm, varia entre 1,46 euros (Crédito Agrícola) e 1,82 euros (BES e Banco Best). Num crédito de 30 anos, o cliente gastará, em média, 590 euros com esta comissão. Prestação atual pode enganar Numa altura em que a Euribor regista valores mínimos, o somatório entre este valor e o spread de base atinge quase 7 por cento. Se o crédito fosse formalizado nestas condições e para 144 mil euros (80% de financiamento) a 30 anos, a prestação oscilaria entre 814,37 (BPI) e 951,45 euros (Santander Totta). Mesmo com a venda associada, a prestação baixaria para 682,96 euros (Cajá Duero), mas ainda ultrapassaria os 900 euros na Caixa Geral de Depósitos. Para 108 mil euros (60% de financiamento), a prestação com spread de base situa-se entre 568,72 (Banif) e 714,02 euros (Santander Totta). Com a venda associada, a mais baixa é de 497,51 euros (Cajá Duero) e a mais alta de 654,40 euros (Crédito Agrícola). No entanto, como a Euribor está em mínimos históricos, deve ter em conta os efeitos da sua eventual subida. Mesmo na proposta mais vantajosa, a da Cajá Duero, uma subida de 1% na Euribor traduzir-se-ia em mais 85 euros na prestação - de 682,96 para 768,07 euros. E se esta subir 2% (para valores de finais de 2008), a mensalidade dispara para 858,01 euros, ou seja, pagaria mais 170 euros do que atualmente. Embora não seja provável uma subida abrupta do indexante, quando um cliente contrai um crédito não deve apenas

5 2281 FAMÍLIAS RECORRERAM AO GABINETE DE APOIO AOSOBRE-ENDIVIDADO ENTRE JANEIRO E MAIO DESTE ANO certificar-se de que consegue pagar a prestação calculada nesse momento, mas acautelar alterações futuras. Adiar, arrendar ou comprar no banco No momento atual, consideramos a generalidade das propostas de crédito demasiado caras. A mais interessante é a da Cajá Duero, cujo spread reduzido é bastante inferior aos da concorrência. As comissões de entrada são elevadas, mas ainda assim compensam. Destacamos, no entanto, dois pontos negativos: mesmo com a domiciliação de ordenado, a Cajá Duero cobra uma comissão de manutenção da conta à ordem de 31 euros anuais; e os seguros de vida e multirriscos-habitação são mais caros do que nos outros bancos. Mas só a comparação das coberturas poderia dizer se o preço se justifica. A compra de casa a crédito deve ser bem ponderada. Por um lado, o mercado imobiliário está em crise, sendo possível encontrar imóveis mais baratos. Por outro, o crédito está mais caro. Dificilmente os spreads voltarão aos valores praticados há 4 anos, quando se contratava abaixo de 0,5%, mas poderão descer dos atuais 5 e 6 por cento. Quem não quer prescindir da condição de proprietário, deve considerar os imóveis dos bancos. Podem ser novos, quando o construtor não os consegue vender e os entrega ao banco que financiou a construção, ou usados, de clientes em incumprimento. Para estes casos, os bancos oferecem spreads muito mais baixos e financiamentos a 100 por cento. Se pode adiar a compra, a opção pelo arrendamento é a alternativa mais sensata. A um passo da usura Dada a subida vertiginosa dos spreads no crédito à habitação, é tempo de perguntar qual é o limite. Uma família que, em meados de 2008, pedisse um empréstimo de 144 mil euros, pagaria entre 850 e 950 euros, com um spread entre 0,7% e 1,7% (ou até inferior). Quem contratar o mesmo empréstimo hoje obterá uma prestação semelhante, mas com um spread muito superior. Significa isto que, quando aumentar o valor do indexante (a médio ou longo prazo, deverá ser inevitável), a prestação subirá algumas centenas de euros. Resultado: mais famílias poderão ter dificuldade em pagar os empréstimos. Assim, num momento em que já são muitos os casos de sobre-endividamento, é essencial criar limites às taxas de juro do crédito à habitação. Feitiço virou-se contra o feiticeiro Para travar a subida do custo dos créditos ao consumo, foram fixados, em 2009, tetos máximos para as taxas anuais efetivas de encargos globais (TAEG) dos contratos que entraram em vigor a partir de Os limites são indexados à média das taxas dos contratos realizados nos últimos 3 meses, acrescidas de V3, e revistos trimestralmente. Contudo, essa metodologia acabou por gerar um efeito perverso, já que há uma tendência constante de subida em todos os segmentos do crédito ao consumo. Por exemplo, se entre janeiro e março de 2010 a taxa de juro máxima dos cartões de crédito era de 32,8%, no segundo trimestre de 2012, o teto passou para 36,5 por cento. O modelo usado não só não reduziu as elevadas taxas praticadas, como permitiu que estas se agravassem. Um dos motivos poderá ser a excessiva segmentação do mercado do crédito ao consumo existe uma taxa para os cartões de crédito, outra para o crédito pessoal, outra para o crédito automóvel... Na prática, isto não permitiu o desejado, isto é, que os créditos que já eram os mais caros fossem travados pelas taxas de juro dos mais baixos. Por outro lado, o facto de os tetos estarem indexados a uma média de mercado permite que, pouco a pouco, as médias possam subir. Se algumas instituições aumentarem ligeiramente as taxas, outras seguirão o exemplo, o que resulta num aumento gradual. Perigo: no limite, a escalada das taxas pode não ter fim. Muitos países europeus, como a Itália, a França ou a Alemanha, têm, para todos os empréstimos, um sistema idêntico ao português no crédito ao consumo. Outros têm um limite definido administrativamente. A Bélgica, por exemplo, fixa limites (não há indexação) para cada tipo de crédito. Na Polónia, há uma indexação à taxa do banco central, acrescida de 300%, que é válida tanto para o crédito ao consumo como para a habitação. Um exemplo interessante é o da Holanda: há uma indexação a uma taxa controlada pelo Estado no crédito ao consumo, o que limita as subidas. Travar a subida das taxas a todo o custo Para evitai ainda mais situações de sobre-endhridumento no futuro, é preciso encontrar soluções de caráter legislativo que travem a subida das taxas de juro no credito à habitação. Objetivo: proteger os consumidores, enquanto parte fraca da relação contratual, de taxas de Juro incomportáveis. Independentemente do modelo a definir, é preciso criar limitações às taxas de juro e assegurar que este não padece das mesmas inendências do usado no crédito ao consumo. O limite poderia estar, por exemplo, indexado à taxa de refinanciamento do Banco Central Europeu (REFI), ao qual seria somado um spread. Como a Euribor, presente na ffl&iof^& dos çonitrfltofi ug 3 Ixblhc3C&oi acompanha a REFI (que reflete a conjuntura da zona curo), esta opção acabaria por não ser desvirtuada pelo comportamento do mercado português. Evitar-se-iam, assim, os problemas do modelo do crédito ao consumo. Já demos conta das nossas preocupações aos grupos parlamentares e ao Ministério das Finanças.