Seminário GVcev. Pólos Comerciais de Rua: para Expansão. Oportunidade para o Varejo. Luis Henrique Stockler

Transcrição

1 Seminário GVcev Pólos Comerciais de Rua: Uma Opção Estratégica para Expansão Oportunidade para o Varejo Luis Henrique Stockler

2 Quais são as opções para o Varejo?

3 Shopping Center, Pólos Comerciais de Rua CCS, Centros de Comércio e Serviços Estações de transporte público Galerias; Centros comerciais; Empresas; Clubes,...

4 MERCADO DE TRAJANO ROMA Ano 100 DC Complexo de edifícios em Roma da época imperial que surgiu contemporaneamen te ao Fórum de Trajano, durante o reinado deste. Foi o 1º Centro Comercial multi-uso do Mundo. O complexo apresenta seis andares temáticos com várias salas em cada andar, totalizando cento e cinquenta lojas

5 O primeiro shopping center regional, construído nos moldes do conceito atual, foi inaugurado em em Seatle, Washington, EUA. Chamado Northgate Mall, abriu suas portas com 18 lojas, era composto por 2 strip centers colocados frente a frente. Primeiro Shopping Center

6 Shopping em São Paulo O Shopping Iguatemi São Paulo, foi inaugurado em 27 de novembro de Foi idealizado e implantado pelo arquiteto Alfredo Mathias, seu primeiro controlador, que atraiu os investidores vendendo cotas do empreendimento. Seu objetivo era trazer lojistas e consumidores da Rua Augusta, principal núcleo de comércio sofisticado da cidade de São Paulo, durante a década de 60.

7 Shopping Center, Pólos Comerciais de Rua CCS, Centros de Comércio e Serviços Estações de transporte público Galerias; Centros Comerciais; Empresas; Clubes,...

8 GRAN BAZAAR ISTAMBUL, Mais de lojas em 58 ruas 8

9 MERCADOS, PASSAGENS E GALERIAS MERCADO LES HALLES PARIS FRANÇA 1850 GALERIA VITTORIO EMANUELE II MILÃO ITÁLIA 1.870

10 Rua Joaquim Nabuco

11 Rua Joaquim Nabuco

12 Rua Joaquim Nabuco

13 Shopping Center, Pólos Comerciais de Rua CCS, Centros de Comércio e Serviços Estações de transporte público Galerias; Centros Comerciais; Empresas; Clubes,...

14 CCS, Centros de Comércio e Serviços

15 Shopping Center, Pólos Comerciais de Rua CCS, Centros de Comércio e Serviços Estações de transporte público Galerias; Centros Comerciais; Empresas; Clubes,...

16 Aero Shopping

17 Shopping Center, Pólos Comerciais de Rua CCS, Centros de Comércio e Serviços Estações de transporte público Galerias; Centros Comerciais; Empresas; Clubes,...

18 Galerias e Centros Comerciais

19 Shopping Center, Pólos Comerciais de Rua CCS, Centros de Comércio e Serviços Estações de transporte público Galerias; Centros Comerciais; Empresas; Clubes,...

20 Empresas e Clubes

21 Que caminho tomar? A onde implantar sua loja? Todas as possibilidades devem ser analisadas. Todas as localidades têm suas VANTAGENS e DESVANTAGEM

22 Atualmente dois se destacam... Shopping X Pólos Comerciais

23 DESVANTAGENS do SHOPPING Existe quase sempre a cobrança de Luvas Tem elevado Custo de Ocupação As negociação são longas e difíceis Equipe bem preparada Informada Na maioria das vezes, profissional A vacância nunca apresentou níveis tão baixos (próx. a 5%)

24 VANTAGENS do Shopping A venda por m² geralmente é maior O público A e B tem nos Shoppings o seu templo de consumo Possuem tanto o fluxo INVOLUNTÁRIO... Como o VOLUNTÁRIO Normalmente tem uma maturação mais rápida. Proporcionam maior segurança Possui amplo estacionamento

25 Mas... Estar dentro de um Shopping não basta Os fluxos internos dos corredores tem de ser medidos. Nem sempre os fluxos e estudos apresentados são os reais A boa vizinhança também vale dentro de Shopping

26 DESVANTAGENS dos PC de Rua Menor segurança, maior chance de furtos e assaltos (a onde não há segurança compartilhada) Negócios tem uma maturação mais lenta Locadores preferem contratos de 4 anos Falta de estacionamento Ambiente não controlado (sol e chuva) Mais difícil de se analisar...

27 VANTAGENS dos Pólos Comerciais de Rua Em geral, apresenta maior rentabilidade sobre vendas após maturados Muitos já tem serviços comuns aos lojistas Tem um menor Ponto de Equilíbrio Bom serviço de transporte público As Luvas são menores, as vezes inexitentes ou de baixo valor Menor investimento total

28 CUSTOS DE PONTO E LOCAÇÃO EM SP Pólos Comerciais Custo de Ocupação Aluguel e IPTU R$ 50 a R$ 130 por m² Ponto Até R$ 10 mil por m² Shopping Centers Custo de Ocupação Aluguel mín., Alug. %, Condomínio, Fundo de Mkt e Ar R$ 100 a R$ 400 por m² Ponto R$ 500 a R$ 40 mil/ 28 m²

29 Contradições habituais: A COMPLEXIDADE DA AVALIAÇÃO Qualidade do Ponto X Custo Custo do Ponto X $ da Reforma Representatividade X Acessibilidade

30 RELAÇÃO QUALIDADE X CUSTO Com freqüência acontece que um local perfeito tem um custo de ocupação e valor de ponto excessivos. É preciso manter a cabeça fria nessas situações, pois se corre o risco de penalizar, excessivamente, a Conta de Resultados da Loja e provavelmente aparecerão locais quase tão perfeitos a menor custo.

31 RELAÇÃO CUSTO X REFORMA Uma avaliação dos custos de adaptação e reforma do imóvel também devem ser considerados. Normalmente o aproveitamento da estrutura pré-existente é baixo, dentro de Shoppings é nulo Lembre-se, o foco deve ser sempre a qualidade do ponto.

32 RELAÇÃO REPRESENTATIVIDADE X ACESSIBILIDADE Algumas vezes, devido à localidade o fluxo dos consumidores é limitado. Nesse caso é preferível outro local com acesso mais facilitado à loja.

33 EM TODOS OS CASOS A escolha pode ser simplificada, se o Varejista tiver uma idéia clara da escala de valores negativos do seu ponto ideal Eliminando,automaticamente, os locais que possuem parâmetros inadequados

34 Eliminem todos os locais que: NÃO SEJAM CENTRAIS, que estejam longe das áreas alvo; DIFICEIS DE SEREM LOCALIZADOS, apesar de estarem situados nas áreas centrais da cidade; ESTEJAM LONGE DAS REDES DE TRANSPORTE, de modo que a sua área de influência seja reduzida;

35 Eliminem todos os locais que: APRESENTEM UMA ACESSIBILIDADE REDUZIDA por estarem situados fora do nível piso térreo ou em andares muito altos (shopping), e por imporem aos visitantes controles rigorosos; O SEU ALUGUEL EXCEDE O PLANEJADO, o que supõe penalização permanente dos resultados da loja;

36 Eliminem todos os locais que: EXIJAM DEMASIADAS OBRAS, o que supõe um incremento do investimento inicial; APRESENTEM UMA CONFIGURAÇÃO MUITO IRREGULAR, e assim dificultem a correta organização da atividade do empreendimento; OFEREÇAM SUPERFÍCIE OU ALTURAS INSUFICIENTES, por razões evidentes.

37 FINALIZANDO BOM PONTO É SORTE OU COMPETÊNCIA? SUCESSO NÃO É POR ACASO, PROCURE E NEGOCIE EXAUSTIVAMENTE NO VAREJO, PERTO, PRÓXIMO OU PARECIDO CRIAM GRANDES DIFICULDADES PEQUENOS DETALHES FAZEM GRANDES DIFERENÇAS SEJA REALISTA...CALCULE! PONTO É DECISÃO SEM VOLTA

38 MUITO OBRIGADO Luis Henrique Stockler