Shopping Centers no Brasil Organização Industrial. André de Souza Lima Nº USP Andreia Tarifa Nº USP Caio Duarte Nº USP

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1 Shopping Centers no Brasil Organização Industrial André de Souza Lima Nº USP Andreia Tarifa Nº USP Caio Duarte Nº USP

2 Agenda O que é um shopping? Histórico Evolução Estrutura e organização e análise comparativa Empresas 2

3 Agenda O que é um shopping? 3

4 O que é um shopping? Função social shopping não é apenas um lugar de compras no Brasil Shopping center Brasil Regional mall EUA Village Mall, RJ Mall of America, Minneapolis Por causa da infraestrutura de transporte precária, a desorganização nas cidades e a violência os shopping centers brasileiros acabam diminuindo o custo de transação não só de compra de produtos mas de entretenimento já que os frequentadores podem fazer tudo no mesmo lugar 4

5 Agenda O que é um shopping? Histórico 5

6 Histórico Grande Bazar, Istambul (1461) Fonte: Setor de Shopping Center no Brasil: Evolução Recente e Perspectivas 6

7 Histórico Grande Bazar, Istambul (1461) Fonte: Setor de Shopping Center no Brasil: Evolução Recente e Perspectivas 7

8 Histórico Galeries de Bois, Paris (1786) Fonte: 8

9 Histórico Galeries Lafayette, Paris (1896) Fonte: 9

10 Histórico Galeries Lafayette, Paris (1896) Fonte: 10

11 Histórico Country Club Plaza, Kansas (1922) Fonte: Setor de Shopping Center no Brasil: Evolução Recente e Perspectivas 11

12 Histórico Highland Park Shopping, Dallas (1931) Fonte: Setor de Shopping Center no Brasil: Evolução Recente e Perspectivas 12

13 Histórico Shopping Iguatemi (1966) Fonte: Setor de Shopping Center no Brasil: Evolução Recente e Perspectivas 13

14 Histórico Shopping Iguatemi (1966) Fonte: Setor de Shopping Center no Brasil: Evolução Recente e Perspectivas 14

15 Histórico Shopping Iguatemi (1966) Fonte: Setor de Shopping Center no Brasil: Evolução Recente e Perspectivas 15

16 Histórico Shopping Iguatemi (1966) Fonte: Setor de Shopping Center no Brasil: Evolução Recente e Perspectivas 16

17 Histórico Conjunto Nacional (1971) Fonte: Setor de Shopping Center no Brasil: Evolução Recente e Perspectivas 17

18 Histórico Conjunto Nacional (1971) Fonte: Setor de Shopping Center no Brasil: Evolução Recente e Perspectivas 18

19 Histórico BarraShopping, Rio de Janeiro (1981) Fonte: Setor de Shopping Center no Brasil: Evolução Recente e Perspectivas 19

20 Histórico BarraShopping, Rio de Janeiro (1981) 20

21 Histórico MorumbiShopping (1982) Fonte: Setor de Shopping Center no Brasil: Evolução Recente e Perspectivas 21

22 Histórico MorumbiShopping (1982) Fonte: Setor de Shopping Center no Brasil: Evolução Recente e Perspectivas 22

23 Histórico MorumbiShopping (1982) Fonte: Setor de Shopping Center no Brasil: Evolução Recente e Perspectivas 23

24 Agenda O que é um shopping? Histórico Evolução 24

25 Evolução Total de empreendimentos Pré Plano Real Fonte: Formulário de Referência Multiplan 25

26 Evolução Total de empreendimentos Pós Plano Real Fonte: Formulário de Referência Multiplan 26

27 Evolução ABL entregue Pré Plano Real Fonte: Formulário de Referência Multiplan 27

28 Evolução ABL entregue Pós Plano Real Fonte: Formulário de Referência Multiplan 28

29 Evolução Última década Estabilização macro e mercado de capitais Fonte: Formulário de Referência Multiplan 29

30 Evolução Última década Estabilização macro e mercado de capitais Fonte: Formulário de Referência Multiplan 30

31 A estabilização monetária e o acesso ao mercado de capitais (feito nos anos 2000) foram vitais para o crescimento do varejo e, mais especificamente, o setor de shopping centers 31

32 Agenda O que é um shopping? Histórico Evolução Estrutura e organização 32

33 Estrutura Framework competitivo Oferta Escassez de terrenos Aplicável aos ativos individualmente + 7 Demanda Hábitos de consumo + Economias de escala Efeito de rede Barreiras de entrada Altos retornos Bruce Greenwald Fonte: Competition Demystified (Bruce Greenwald) 33

34 Escassez de terrenos Shopping Pátio Higienópolis 34

35 Escassez de terrenos Shopping Iguatemi Rio Preto 35

36 Além da renda na região, o grau de densidade urbana é uma medida tão ou mais importante do ponto de vista de competição no negócio de shopping centers 36

37 Estudo de caso: hábitos de consumo Hábitos de consumo normalmente são complexos de serem trocados Os brasileiros normalmente frequentam o mesmo shopping por muitos anos, o que mostra que os players incumbentes tem barreiras de entrada (de hábito) Quantos shoppings frequenta? 83% 39% 30% Há quanto tempo frequenta seu shopping preferido? 68% 28% 38% 14% 17% 19% 15% Um Dois Três Quatro ou mais Mais 10 Fonte: Constellation Asset Management. Amostra com 300 consumidores no Rio de Janeiro e São Paulo 37

38 Negócio de ciclo longo onde os ativos dominantes tendem a continuar ganhando dominância por causa dos hábitos de consumo (e.g. Shopping Iguatemi vs. JK Iguatemi) 38

39 Economias de escala / Efeito de rede Competição se dá no nível regional no negócio de shopping centers São Paulo Rio de Janeiro Multiplan Aliansce % do NOI das companhias: Aliansce: 50% Multiplan: 62% Fonte: ER Aliansce e Multiplan 39

40 Competição se dá no nível regional, ou seja, um shopping de São Paulo não compete com um em Salvador (logo não faz sentido pensar em market share nacionalmente) 40

41 Entretanto, ser dominante em uma região melhora poder de barganha (e escala) na negociação com as grandes varejistas ancoras (e.g. Hermes é obrigada a negociar com Iguatemi, que é dona do Iguatemi São Paulo, JK Iguatemi e Higienópolis, para entrar no mercado de luxo de São Paulo) 41

42 Barreiras de entrada e expertise local Até mesmo os grandes operadores internacionais preferem fazer parcerias com players locais Nem sempre as parcerias funcionam 42

43 Obter licenças de construção, conhecer os donos de terreno, os hábitos dos consumidores, etc não é uma tarefa simples para um player que não conhece muito bem a região. Por isso os grandes players internacionais fazem parcerias 43

44 Taxa de ocupação Durante a recessão o negócio de shopping foi resiliente vs. properties Durante a recessão normalmente uma grande varejista tende a querer renegociar seu aluguel corporativo antes do shopping (e.g. Hermes não ter escritório na Faria Lima é menos pior do que não estar no Shopping Iguatemi) Taxa de ocupação (%) 105% Mesmo considerando a grande quantidade de greenfields os shoppings mantiveram boa ocupação 100% 95% 90% 85% 80% 75% Malls listados US Shoppings listados Brasil Properties listadas Brasil Fonte: Relatórios públicos (ERs). Properties listadas no Brasil: São Carlos e BR Properties; Shoppings listados EUA: GGP, Macerich e Simon; Shoppings listados Brasil: Aliansce, BR Malls, Iguatemi e Multiplan 44

45 Base de lojistas Grandes varejistas brasileiras tem menos market share vs. EUA As empresas brasileiras possuem uma exposição menor aos mesmos varejistas do que as empresas americanas, o que facilita as renegociações de aluguel Representatividade dos 10 maiores clientes como % da receita 22% 16% 16% 15% 11% 12% 11% Aliansce BR Malls Iguatemi Multiplan GGP Macerich Simon Top 10 tenants Fonte: Companies reports 45

46 Shoppings. vs varejo Ambiente de compras mais agradável, combinado com: i) menor exposição aos grandes varejistas; ii) troca ativa do mix de lojas faz com que os shoppings brasileiros performem melhor que o varejo em geral mesmo em períodos de recessão 24% Shopping centers vs. varejo 20% 16% 12% 8% 4% 0% (4%) (8%) PIB IPCA Vendas no varejo (YoY) Vendas shoppings (YoY) Fonte: IBGE (PMC) e Abrasce 46

47 Ambiente regulatório Lei do inquilinato regula o setor de shopping centers Repasse automático de inflação Brasil EUA Renegociações no meio do contrato Tempo médio de locação Luvas 5 anos satélite 10 anos ancora 10 anos satélite 25 ancora 47

48 Penetração do setor de shoppings no varejo Vendas de shoppings ainda são percentualmente baixas vis a vis varejo (mesmo tendo aumentado a penetração nos últimos anos), o que ainda folego para o setor continuar ganhando market share do seu principal concorrente: o varejo de rua Vendas de shoppings como % do varejo +30% Fonte: Abrasce, International Council of Shopping Centers (ICSC) e IBGE 48

49 Competição Depois de anos de entrada de ABL, o setor de shopping centers deve mostrar um ritmo significativamente mais fraco de crescimento olhando para frente (principalmente tendo em vista que um shopping demora em media 6 anos para ser construído) Inaugurações novos shoppings Inaugurações novos shoppings ('000 1,800 m2) 1,600 1,400 1,537 % do estoque de ABL 30% 25% 1,200 1, % 6% % 11% % % 10% % 5% 5% 1,059 9% 10% % 557 7% 6% 104 4% 20% 15% 10% 5% 1% 0% Fonte: Abrasce 49

50 Fragmentação Mesmo com todo o crescimento dos últimos anos, o setor de shopping centers continua significativamente fragmentado BR Malls 7% Multiplan 4% Aliansce 3% Iguatemi 3% 4 maiores representam 17% do market share nacional Other players 83% Fonte: ERs Aliansce, BR Malls, Iguatemi e Multiplan 50

51 Agenda O que é um shopping? Histórico Evolução Estrutura e organização e análise comparativa Empresas 51

52 Aliansce ABL próprio (km2) Receita líquida (R$mm) e RL/m NOI (R$ bn) e margem NOI Receita Líquida (R$mm) RL por m² FFO (BRL Mn) and FFOPS (BRL) % 73% 73% % 74% % % % 76% % % NOI Margem NOI FFO FFOPS Fonte: ER Aliansce 52

53 BR Malls ABL próprio (km2) NOI (R$bn) e Margem NOI Receita líquida (R$mm) e RL/m Receita Líquida (R$mm) RL por m² FFO (R$ mn) e FFOPS % 79% 79% 79% 82% 83% 82% % 73% % % 80% 60% 1,400 1,200 1, NOI Margem NOI FFO FFOPS Fonte: ER BR Malls 53

54 Iguatemi ABL próprio (km2) Receita líquida (R$mm) e RL/m NOI (R$bn) e Margem NOI Receita Líquida (R$mm) RL por m² FFO (R$mn) and FFOPS % 76% 75% 75% 74% 77% 77% 76% 78% % 80% 60% 40% 20% 0% NOI Margem NOI FFO FFOPS Fonte: ER Iguatemi 54

55 Multiplan ABL próprio (km2) NOI (R$ bn) e Margem NOI % 67% 67% 69% 71% 71% % 77% 75% % 60% 40% 20% 0% Receita líquida (R$mm) e RL/m Receita Líquida (R$mm) RL por m² FFO (R$mn) and FFOPS NOI Fonte: ER Multiplan Margem NOI FFO FFOPS 55

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