MARKETBEAT PORTUGAL PRIMAVERA Uma publicação Cushman & Wakefield.

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1 MARKETBEAT PORTUGAL PRIMAVERA 2019 Uma publicação Cushman & Wakefield

2 Uma publicação Cushman & Wakefield 2

3 MARKETBEAT PORTUGAL 2018 foi o ano de todos os records: na absorção de escritórios, no volume de transações de investimento, na dimensão dos negócios, e nas taxas de rentabilidade foi outro excelente ano para o mercado imobiliário em Portugal. As empresas continuaram a apostar na expansão dos seus negócios ao ponto de a falta de escritórios adequados se tornar cada vez mais evidente. Os consumidores mantiveram o seu nível de confiança, e preservaram os padrões de consumo, alimentando o imobiliário de retalho. O setor de centros comerciais amadureceu ao longo dos últimos anos, mas continua a registar bons indicadores operacionais. O retalho de rua está pujante, graças ao aumento do consumo e do turismo, nomeadamente no setor de restauração. Os investidores estiveram mais ativos que nunca, e em grande variedade: de todo o tipo de origens e perfis de risco e para todo tipo de ativos. As seguradoras e a banca assumiram uma posição de peso como vendedores. Depois do portfólio da companhia de seguros Tranquilidade em 2017, seguiram-se em 2018 a Fidelidade e a Açoreana na colocação de portfólios no mercado. Os portfólios de NPLs (non-performing loans ou de crédito malparado) e REOs (real estate owned imobiliário no balanço do banco) começaram também a ser alienados, de forma generalizada e mais organizada. No entanto, importa também salientar o efeito nocivo que muitas outras medidas tomadas ao longo de 2018 trouxeram ao mercado de arrendamento, nomeadamente o prolongamento da proteção dos inquilinos e das lojas históricas, o aumento do período mínimo obrigatório de contrato e as alterações no regime do direito de preferência. Para 2019 esperamos outro ano com muita atividade, possivelmente a preços mais moderados. Salvo algum acontecimento inesperado, a confiança das empresas e dos consumidores deve manter-se em bons níveis. E o provável, mas moderado, aumento das taxas de juros não deverá ter efeitos significativos sobre o interesse dos investidores no imobiliário português. Perspetiva-se, no entanto, algum abrandamento do crescimento dos últimos anos tanto da economia no seu todo, como no consumo, no turismo, e também nos preços da habitação. A valorização do imobiliário comercial verificar-se-á mais pela subida das rendas do que pela descida das yields e assistiremos a um aumento de investimento em ativos chamados alternativos, como hotéis e residências para estudantes. No que se refere à ação governativa, o ano de 2019 começou com uma boa notícia para o mercado imobiliário: a aprovação do diploma que permite a entrada em vigor dos REITs em Portugal, denominados por Sociedade de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI). Eric van Leuven Diretor-geral 3

4 Uma publicação Cushman & Wakefield ÍNDICE 06 ECONOMIA 14 RETALHO Em 2018 a economia portuguesa manteve um bom ritmo de crescimento, apontando as estimativas para uma evolução do PIB de 2,1%. O ano foi marcado pelos mínimos registados na taxa do desemprego e por um aumento significativo da despesa pública, mais 60 pontos base que em O crescimento vai continuar em 2019 e 2020, impulsionado pelas exportações e pelo volume de investimento. O setor de retalho em Portugal revelou mais um ano positivo em 2018, com os centros comerciais a registarem novas subidas nos indicadores de vendas e de número de visitantes. O comércio de rua manteve-se particularmente ativo em termos de procura, tendo representado quase 65% do número de negócios. PROCURA POR FORMATO PREVISÕES ECONÓMICAS 2019/2020 1,7% / 1,4% PIB 1,8% / 1,4% Consumo privado 3,5% / 3,3% Exportações 3,7% / 2,2% Investimento Stand Alone 4% Comércio de Rua 65% Outros 7% Centro Comercial 24% 08 ESCRITÓRIOS 20 INDUSTRIAL O mercado de escritórios da Grande Lisboa registou no ano passado o maior volume de procura desde 2009, com m 2 transacionados. Já no Grande Porto, a procura mais que duplicou e atingiu um novo máximo histórico, totalizando m 2 de área ocupada. A nova oferta manteve-se em valores modestos, com apenas m 2 inaugurados em Lisboa e nenhum novo projeto a ser estreado no Porto e o primeiro edifício de escritórios inaugurado no Porto na última década, o Urbo Business Centre. O mercado industrial foi, uma vez mais, o setor menos dinâmico do imobiliário nacional. A contratação de espaços novos em 2018 foi de m 2. No entanto, ao longo deste último ano, foram várias as indústrias que anunciaram intenções de crescimento no nosso país, facto que sustenta o otimismo face ao futuro do setor. 11,8 milhões m 2 Oferta Grande Lisboa m 2 Área transacionada Grande Lisboa 13 milhões m 2 Oferta Grande Porto 6,6% Taxa de desocupação Grande Lisboa 3,75 /m 2 Renda prime Lisboa e Porto m 2 Área transacionada Grande Porto 7,3% Taxa de desocupação Grande Porto 4

5 MARKETBEAT PORTUGAL 24 HOTELARIA 28 Após vários anos de crescimento acentuado, a procura turística começou em 2018 a dar sinais de estabilidade. O número de turistas em Portugal, no final 2018, situou-se nos 21 milhões, revelando um crescimento homólogo de apenas 1,7%. Os proveitos revelaram ainda assim um crescimento significativo, na ordem dos 6%. INDICADORES TURÍSTICOS 57,6 milhões Dormidas em estabelecimentos hoteleiros 21 milhões Turistas milhões Proveitos totais RESIDENCIAL O mercado residencial em Portugal continuou a revelar em 2018 a sua imensa atratividade, retratada por fortes subidas nos valores. Ainda assim, a cidade de Lisboa apresenta já um crescimento anual menos acentuado no preço médio, na ordem dos 16%, enquanto a cidade do Porto atingiu um máximo na taxa de crescimento deste indicador, 32% em termos anuais. VALORES MÉDIOS DE OFERTA E VENDA 4.494/m 2 Preço médio oferta - Lisboa 2.693/m 2 Preço médio oferta - Porto 32 6,0% Crescimento dos proveitos REABILITAÇÃO URBANA Desde 2015, os projetos em licenciamento no concelho de Lisboa crescem anualmente 40% em média, sendo o setor residencial responsável pelo maior volume de área em licenciamento. Os segmentos de escritórios e turismo têm vindo a ganhar destaque, representando respetivamente 19% e 17% dá área em licenciamento. Na cidade do Porto o segmento de habitação é também o mais representativo, mas importa salientar o forte crescimento dos projetos em licenciamento no segmento de escritórios m 2 Área licenciada em Lisboa m 2 Área licenciada em Porto INVESTIMENTO A atividade de investimento bateu em 2018 um novo recorde, de quase milhões. O capital estrangeiro foi responsável pela quase totalidade deste volume, 92%, na sua maioria originário da Europa, sendo a França, o Reino Unido e Espanha os países mais representativos. O setor do retalho foi o que teve maior peso, atingindo quase 50% do total investido. ORIGEM DO INVESTIMENTO Milhões Nacional Estrangeiro LEGISLAÇÃO O Governo introduziu nos últimos meses um conjunto de alterações legislativas diretamente relacionadas com o setor imobiliário que terão um impacto muito significativo no mercado. Salientam-se as alterações previstas na Lei 13/2019 de 12 de fevereiro que são essencialmente aplicáveis ao arrendamento habitacional, e no geral protegem os arrendatários. Importa também evidenciar a criação do regime do Direito Real de Habitação Duradoura (DHD), a introdução de incentivos fiscais nos contratos de habitação de longa duração e a criação das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI). 5

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7 MARKETBEAT PORTUGAL ECONOMIA Desemprego com valor mínimo registado em 15 anos Após ter atingido o crescimento mais alto da última década em 2017, de 2,8%, a economia portuguesa manteve em 2018 um comportamento positivo, apontando as estimativas de fecho de ano para um crescimento do PIB de 2,1% destacou-se por um forte crescimento na despesa pública, 0,8%, e por um novo mínimo da taxa de desemprego dos últimos 15 anos, atualmente nos 7,1%, já muito próxima da taxa natural. O consumo privado e as exportações mantiveram a evolução do ano anterior e foram os principais motores da economia. As importações registaram um crescimento superior ao das exportações, 5%, mas as perspetivas futuras apontam para uma inversão desta tendência, esperando-se que contribuam para um menor défice da balança comercial em INDICADORES ECONÓMICOS ,1% PIB 4,1% Exportações MERCADO DE TRABALHO 7,1% Taxa de desemprego 2,2% Consumo privado 4,3% Investimento +2,3% Criação de emprego 2018 destacou-se por um forte crescimento na despesa pública, 0,8%, e por um novo mínimo da taxa de desemprego dos últimos 15 anos PREVISÕES ECONÓMICAS 2019/2020 1,7% / 1,4% PIB 3,5% / 3,3% Exportações 1,8% / 1,4% Consumo privado 3,7% / 2,2% Investimento De acordo com a Oxford Economics, a previsão de evolução do PIB para 2019 situa-se em 1,8% e para 2020 em 1,4%. Este crescimento vai continuar a ser impulsionado pelo consumo privado, pelo consumo público (para o qual se espera um aumento muito significativo em 2019), e pela continuada correção do desemprego. O investimento privado também manterá bons níveis de crescimento, muito acima da média da última década. A venda de portfólios de crédito malparado por parte das entidades bancárias, que se iniciou timidamente no ano anterior, proporcionou uma forte atividade ao mercado imobiliário, contribuindo para um aumento do investimento na economia e para uma melhoria dos níveis de risco do setor bancário. A dívida portuguesa tornou-se neste enquadramento mais elegível, registando em 2018 a taxa de rentabilidade mais baixa do milénio, 1,9%, consolidando assim o ambiente positivo do mercado nacional. Fonte: Oxford Economics 7

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9 MARKETBEAT PORTUGAL ESCRITÓRIOS O arranque na construção de novos edifícios e a subida dos valores de mercado refletem o forte potencial das cidades de Lisboa e Porto para os grandes ocupantes internacionais. GRANDE LISBOA m 2 Área transacionada Grande Lisboa m 2 Ocupação de novas empresas Em 2018 foram negociados no mercado da Grande Lisboa m 2 de espaços de escritórios, num total de 230 operações. A área média transacionada foi a maior da última década, na ordem dos 900 m 2. Este indicador é revelador da entrada crescente de grandes ocupantes na Grande Lisboa, nomeadamente Business Service Centres e empresas do setor de TMT s & Utilities. ABSORÇÃO POR ZONA ABSORÇÃO POR SEMESTRE Milhares de m² Milhares de m² Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 1º semestre 2º semestre Fonte: Cushman & Wakefield, LPI 9

10 Uma publicação Cushman & Wakefield A Zona 6 (Corredor Oeste) foi novamente a que absorveu maior volume de área, 27% do total, tendo recebido o maior negócio do ano, a ocupação pela Coriant de m 2 no Office Park Carnaxide. A Zona 3 (Novas Zonas de Escritórios) foi a que se seguiu em termos de área contratada, com 18% do total, sendo o seu maior negócio a expansão de m 2 da Teleperformance no edifício Open. Esta empresa, líder internacional no setor dos call centres, tem vindo a expandir significativamente no nosso mercado, e foi responsável pelo maior volume de ocupação de escritórios em 2018, protagonizando 3 negócios num total de m 2. A maior concentração da procura nestas localizações é justificada pelo facto de esta zona da Grande Lisboa apresentar as taxas de disponibilidade mais elevadas. Após anos de quase estagnação na atividade de promoção, em 2018 registou-se o maior crescimento da nova oferta dos últimos 6 anos. Ao longo dos 12 meses foram concluídos 7 novos edifícios num total de m 2, ultrapassando-se a barreira dos 4,7 milhões* de m 2 em oferta total. Ainda que pouco significativa, a entrada de novo produto permitiu, em certa medida, aliviar a escassez de oferta existente. 4,7 milhões m 2 Stock escritórios Grande Lisboa m 2 Área inaugurada Grande Lisboa 6,6% Taxa de desocupação *Valor em revisão por adoção de novos critérios de qualidade e dimensão, considerando igualmente a reconversão de escritórios para usos de habitação ou hoteleiro, sendo a estimativa de uma redução do stock superior a m 2 10

11 N250-1 A16 N117 A9 A8 A36 E1 MARKETBEAT PORTUGAL A12 A37 N250 IC16 A36 ZONA 3 NOVAS ZONAS DE ESCRITÓRIOS 14,5-16,5 /m 2 /mês IP7 ZONA 5 PARQUE DAS NAÇÕES 17,5-18 /m 2 /mês E1 PONTE VASCO DA GAMA N117 E1 AMADORA A9 N117 SINTRA CACÉM QUELUZ A37 N6-2 N117 ALFRAGIDE A36 MONSANTO ZOO ZONA 2 CBD 16-17,5 /m 2 /mês N249-3 A5 A5 MIRAFLORES A5 ZONA 1 PRIME CBD /m 2 /mês RESTELO AJUDA N6 RIO TEJO OEIRAS N6 PAÇO DE ARCOS N6 ZONA 6 CORREDOR OESTE 11-14,5 /m 2 /mês ALGÉS N6 IP7 PONTE 25 ABRIL ZONA 4 ZONAS HISTÓRICAS /m 2 /mês GRANDE LISBOA RENDAS MÉDIAS E PRIME A2 DESOCUPAÇÃO POR ZONA Esta tendência de crescimento da oferta vai manter-se nos próximos anos. Atualmente existem 17 projetos de escritórios na Grande Lisboa que, ao longo dos próximos 3 anos, trarão ao mercado mais de m 2 de novos edifícios. % Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona O volume de escritórios hoje desocupados na Grande Lisboa supera os m 2, sendo que apenas m 2 estão localizados no concelho de Lisboa. A grande maioria da qualidade e dimensão destes espaços é reduzida e já não corresponde aos requisitos da procura dos ocupantes. A Zona 6 continua a ser aquela com maior disponibilidade, 13,9%. As Zonas 4 (Zonas Secundárias de Escritórios) e 5 (Parque das Nações) têm as taxas mais baixas do mercado, na ordem dos 1,0% e 2,1%, respetivamente. O enquadramento muito positivo do mercado incentivou um aumento generalizado das rendas. O valor prime na Grande Lisboa subiu 5% situando-se no final de 2018 nos 21 /m 2 /mês. Fonte: Cushman & Wakefield 11

12 Uma publicação Cushman & Wakefield GRANDE PORTO A evolução da procura no Grande Porto tem-se mostrado dinâmica desde 2015, fruto da crescente atratividade da cidade para grandes ocupantes internacionais, essencialmente no setor tecnológico. Esta tendência foi confirmada em 2018, ano em que a procura mais que duplicou, atingindo os m 2 de área ocupada, distribuídos por mais de 50 operações. O mercado do Grande Porto tem uma oferta total de escritórios de 1,5 milhões m 2, concentrando-se a sua maioria na cidade do Porto 1,5 milhões m 2 Stock escritórios Grande Porto m 2 Área inaugurada Grande Porto 7,3% Taxa de desocupação m 2 Área transacionada Grande Porto ABSORÇÃO POR ZONA Milhares de m² Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 O concelho de Matosinhos foi o que concentrou a maioria da absorção, com mais de m 2. A Zona 1 (Porto Boavista) foi o segundo destino mais procurado pelas empresas, acumulando m 2 de novas ocupações. Os maiores negócios do ano foram protagonizados pelo BNP Paribas, que formalizou a ocupação de m 2 no Urbo Business Centre em Matosinhos; e pela Prozis que ocupou m 2 no Business Centre da Maia. O mercado do Grande Porto tem uma oferta total de escritórios de 1,5 milhões m 2, concentrando-se a sua maioria na cidade do Porto (54%). A qualidade da oferta tem limitado o mercado de escritórios, pelo que mais recentemente se tem assistido à reconversão e promoção de novos projetos. No início de 2019 foi concluído o Urbo Business Centre, um projeto da DST arrendado ao BNP Paribas, que acrescenta à oferta da cidade mais m 2. Este é o primeiro edifício de escritórios inaugurado na região na última década. Em resposta à forte procura existente, o mercado vai manter esta tendência de crescimento da oferta. Os projetos de escritórios previstos para o Grande Porto nos próximos anos totalizam cerca de m 2 de área distribuídos por dez empreendimentos, dos quais quatro já se encontram em construção. Fonte: Cushman & Wakefield; Pool consultores 12

13 MARKETBEAT PORTUGAL GRANDE PORTO RENDAS MÉDIAS E PRIME ZONA 5 MATOSINHOS /m 2 /mês MATOSINHOS MAIA ZONA 6 MAIA /m 2 /mês ZONA 3 PORTO ZEP /m 2 /mês ZONA 1 PORTO PORTO BOAVISTA /m 2 /mês ZONA 2 VILA NOVA DE GAIA ZONA 4 PORTO ORIENTAL /m 2 /mês PORTO BAIXA /m 2 /mês As rendas de mercado têm vindo a refletir os efeitos de uma procura crescente associada à escassez de oferta de qualidade, com subidas sucessivas desde 2015 ZONA 7 VILA NOVA DE GAIA /m 2 /mês STOCK POR ZONA Vila Nova de Gaia 17% Maia 15% Matosinhos 14% Porto - ZEP 6% Porto - Boavista 26% Porto - Oriental 9% Porto - Baixa 13% A taxa de desocupação no Grande Porto encontravase no final do ano nos 7,3%. A Zona 3 (Porto Oriental) e Zona 7 (Vila Nova de Gaia) apresentam as taxas mais elevadas, com 10,7% e 7,1%, respetivamente. As zonas com menor disponibilidade de oferta correspondem às Zonas 4 (Porto ZEP) e 6 (Matosinhos), com uma taxa de apenas 5,6%. As rendas de mercado têm vindo a refletir os efeitos de uma procura crescente associada à escassez de oferta de qualidade, com subidas sucessivas desde As rendas prime são praticadas na Avenida da Boavista, o CBD do Grande Porto, e encontram-se atualmente nos 18 /m 2 /mês. Os valores médios para esta mesma zona situam-se nos 14 /m 2 /mês. Fonte: Cushman & Wakefield; Pool consultores 13

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15 MARKETBEAT PORTUGAL RETALHO O comércio de rua foi o principal impulsionador do setor em 2018 O volume de vendas a retalho a nível nacional apresentou em 2018 um crescimento homólogo face a 2017 de 4,5% segundo o índice publicado pelo INE. A indústria dos centros comerciais foi responsável por grande parte desta evolução positiva do setor. Até ao terceiro trimestre de 2018 a Associação Portuguesa de Centros Comerciais (APCC) reportou uma evolução positiva do volume de vendas de 4,3% e do número de visitantes de 3,6%. No que se refere aos indicadores de procura de espaço, o protagonismo crescente do comércio de rua tornou-se evidente em 2018, tendo este formato representado 65% dos negócios registados no índice de retalho da Cushman & Wakefield*. Fonte: INE, APCC +4,5 % Índice volume de vendas a retalho ,7% Setor alimentar +5,3% Setor não-alimentar +4,3 % Crescimento vendas - 3º trim ,6 % Crescimento visitantes - 3º trim Negócios de retalho em % Negócios de comércio de Rua 60% Grande Lisboa * Índice de retalho Cushman & Wakefield baseado numa amostra não aleatória baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado. 15

16 Uma publicação Cushman & Wakefield De acordo com este indicador, foram registados em 2018 cerca de 690 novos contratos de retalho em Portugal, a sua maioria na zona da Grande Lisboa. A Kinda Home protagonizou um dos maiores negócios do ano: este operador de origem angolana e dedicado ao setor de lar, abriu em Matosinhos a sua primeira loja em Portugal com m 2. Os ginásios mantiveram-se particularmente ativos, com a cadeia Fitness Hut a expandir a sua rede em diversas localizações do país. No comércio de rua destaque para o Chef Avillez que abriu 3 novas unidades na Rua de São Paulo e para a marca Quem Disse Berenice, do grupo Boticário, que continuou a sua expansão em Portugal com uma abertura na Rua do Carmo. PROCURA* POR SETOR Número de negócios À semelhança dos últimos anos, o setor da restauração foi o mais ativo, tendo representado 49% das novas aberturas num total de 340 unidades, seguido da moda, com 16% das aberturas e 110 novas lojas Comércio de Rua Stand Alone Centro Comercial Outlet Retail Park A aposta no comércio de rua manteve-se em 2018, ano em que o número de operações neste formato ultrapassou as realizadas em centros comerciais. Ao longo de 2018 foram registadas na amostra cerca de 450 novas aberturas no formato de rua, 65% do total de negócios. PROCURA* POR FORMATO No que se refere aos indicadores de procura de espaço, o protagonismo crescente do comércio de rua tornou-se evidente em 2018, tendo este formato representado 65% dos negócios registados no índice de retalho da Cushman & Wakefield* Número de negócios Lar Outros Lazer & Cultura Alimentar Restauração Moda * Índice de retalho Cushman & Wakefield baseado numa amostra não aleatória baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado. 16

17 MARKETBEAT PORTUGAL Em 2018 não se verificaram novas aberturas ou expansões de conjuntos comerciais em Portugal. A maturidade do setor, com uma oferta consolidada e dispersa a nível nacional, não justifica nesta fase crescimentos significativos no stock. O volume de nova oferta projetado para os próximos anos em Portugal é de m 2, correspondendo maioritariamente à expansão de centros comerciais existentes, nomeadamente: NorteShopping, Oeiras Parque, Centro Colombo e Glicínias Plaza. No que se refere a novas aberturas, está prevista a inauguração da Galeria Comercial Savoy Palace, na Madeira, e o centro Lis Shopping, em Leiria. OFERTA CONJUNTOS COMERCIAIS Nova oferta (milhares de m²) ,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 Stock total (milhões de m²) * 2020* 2021* Nova oferta (milhares de m²) Stock total (milhões de m²) * previsão 17

18 Uma publicação Cushman & Wakefield A oferta de comércio rua nas principais zonas de comércio lisboeta está estimada em m 2, sendo a Baixa a zona mais representativa, com 23% do total de área. O Parque das Nações e o Chiado seguem em termos de dimensão da oferta com 18% e 12%, respetivamente. As zonas da Avenida da Liberdade e do Chiado são aquelas onde a área média por loja é maior, respetivamente 320 m 2 e 210 m 2. No Porto, a oferta de comércio de rua nas zonas centrais da cidade está estimada em m 2. A zona tradicional da Baixa concentra a maioria desta oferta, com 55% do total, seguida pela Boavista com 15%. A Cedofeita e o eixo Flores/Mouzinho da Silveira, consideradas ainda zonas emergentes, representam cerca de 10% do total da cidade. A oferta de comércio de rua nas zonas centrais da cidade de Lisboa está estimada em m 2 e do Porto em m 2 OFERTA COMÉRCIO RUA - LISBOA Baixa Chiado Avenida da Liberdade FORMATO LOCALIZAÇÃO RENDAS PRIME Comércio Rua Lisboa - Chiado 130 Comércio Rua Lisboa - Baixa 105 Comércio Rua Lisboa - Av. Liberdade 95 Comércio Rua Porto - Rua Santa Catarina 75 Centros Comerciais Portugal 100 Restauradores e Rossio Parque das Nações Avenidas Novas Roma Campo de Ourique Cais do Sodré Príncipe Real Milhares de m² Retail Parks Portugal 10 OFERTA COMÉRCIO RUA - PORTO Os conjuntos comerciais ao longo de 2018 não registaram alterações significativas nos valores prime praticados. Esta estabilidade é essencialmente justificada pela maior maturidade deste formato bem como pela ausência de novos projetos. Em contraste, a evolução muito positiva da procura no comércio de rua, bem como a diferente fase de desenvolvimento em que se encontra este segmento, permitiu um aumento muito significativo das rendas prime, que em Lisboa (Chiado) subiram 8% ao longo de 2018 e no Porto (Santa Catarina) subiram 15%. Baixa Clérigos Boavista Cedofeita Flores / Mouzinho da Silveira Miguel Bombarda Zona Ribeirinha Milhares de m² 18

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21 MARKETBEAT PORTUGAL INDUSTRIAL & LOGÍSTICA De acordo com a base de dados da Cushman & Wakefield, a Grande Lisboa totaliza 11,8 milhões de m 2 de instalações industriais e logísticas, sendo maioritários os espaços entre os 10 e os 50 mil m 2. No Grande Porto a oferta está estimada em 13 milhões de m 2, sendo mais frequentes os espaços de menor dimensão, com áreas compreendidas entre os mil e os 5 mil m 2. O eixo prime Alverca-Azambuja, na Grande Lisboa, conta com 3,45 milhões de m 2 e, no Grande Porto, o eixo prime Maia/Via Norte tem uma oferta estimada em 1,65 milhões de m 2. As rendas têm-se mantido relativamente estáveis em ambas as cidades, estando atualmente os valores prime nos 3,75 /m 2 /mês. As rendas têm-se mantido relativamente estáveis em ambas as cidades 11,8 milhões m 2 Oferta Grande Lisboa 13 milhões m 2 Oferta Grande Porto Após um percurso de crescimento mais acentuado entre 2013 e meados de 2017, o setor industrial registou nos últimos 18 meses algum abrandamento, conforme demonstrado pelo decréscimo no índice de produção industrial. Ainda assim, o indicador de confiança do setor mantém os níveis recuperados no pós-crise, a partir de 2015, sugerindo o otimismo dos seus principais intervenientes. ATIVIDADE INDUSTRIAL 120 3,47 milhões m 2 Oferta eixo prime - Alverca / Azambuja 3,75 /m 2 /mês Renda prime Lisboa 1,65 milhões m 2 Oferta eixo prime - Maia 3,75 /m 2 /mês Renda prime Porto Índice de Produção Industrial* jan/13 mar/13 mai/13 jul/13 set/13 nov/13 jan/14 mar/14 mai/14 jul/14 set/14 nov/14 jan/15 mar/15 Índice de Produção Industrial Fonte: INE * Dados ajustados aos efeitos de calendário e sazonalidade, a preços constantes com base 2015 ** Valores ajustados à sazonalidade e de médias móveis de 3 meses mai/15 jul/15 set/15 nov/15 jan/16 mar/16 mai/16 jul/16 set/16 Indicador de Confiança* nov/16 jan/17 mar/17 mai/17 jul/17 set/17 nov/17 jan/18 mar/18 mai/18 jul/18 set/18 nov/ Indicador de Confiança** 21

22 Uma publicação Cushman & Wakefield Torres Vedras Ota Alenquer Carregado ZONAS INDUSTRIAIS GRANDE LISBOA ZONA 3 LOURES 3,25-3,50 /m 2 /mês Mafra ZONA 1 ALVERCA-AZAMBUJA 3,25-3,50 /m 2 /mês V.F.XIRA Alverca ZONA 5 SINTRA-CASCAIS 3,50-4,00 /m 2 /mês SINTRA CASCAIS OEIRAS AMADORA ZONA 6 LISBOA LOURES LISBOA ZONA 4 MONTIJO-ALCOCHETE 3,00-3,25 /m 2 /mês Alcochete MONTIJO ALMADA BARREIRO O setor industrial registou nos últimos 18 meses algum abrandamento ZONA 2 ALMADA-SETÚBAL 2,25-2,75 /m 2 /mês SESIMBRA Palmela ZONAS INDUSTRIAIS GRANDE PORTO ZONA 3 TROFA/FAMALICÃO 3,00-3,75 /m 2 /mês VILA NOVA DE FAMALICÃO VILA DO CONDE TROFA ZONA 2 MATOSINHOS/VILA DO CONDE 3,00-3,75 /m 2 /mês ZONA 1 MAIA/VIA NORTE 3,50-3,75 /m 2 /mês MAIA ZONA 4 VALONGO/ALFENA 3,00-3,75 /m 2 /mês ALFENA MATOSINHOS VALONGO ZONA 6 PORTO PORTO VILA NOVA DE GAIA ZONA 5 VILA NOVA DE GAIA 2,75-3,00 /m 2 /mês 22

23 MARKETBEAT PORTUGAL O abrandamento no crescimento das exportações pode justificar o desempenho menos satisfatório do índice de produção industrial em No entanto, ao longo deste último ano, foram várias as indústrias que anunciaram intenções de crescimento no nosso país, facto que sustenta o otimismo face ao futuro do setor. A Eurostyle Systems, multinacional francesa do setor automóvel, arrancou no ano passado as obras de ampliação das suas instalações em Viana do Castelo, que contarão em breve com uma área total próxima dos m 2. No setor alimentar, a Lusiaves anunciou também uma aposta no crescimento da sua atividade, tendo ampliado a capacidade de produção das suas instalações em Leiria em mais de 50%. Ainda na indústria alimentar, a Cerealis anunciou também uma importante ampliação das suas instalações na Trofa. No setor farmacêutico, a Generis vai inaugurar uma nova unidade de embalamento em Rio Maior e a Groupe GM, dedicada à cosmética, apostou recentemente por instalar uma nova unidade de produção com m 2 em Viana do Castelo. Os diversos investimentos por parte dos players industriais no nosso país são um sinal da atratividade que Portugal tem para este mercado e do potencial que o segmento industrial, até à data pouco dinâmico, pode passar a ter no mercado imobiliário. Após vários anos de total ausência de promoção de projetos especulativos no setor industrial e logístico, hoje são já vários os investidores que começam a posicionar-se para apostar por este mercado, no qual a escassez de espaço de qualidade é evidente. PRINCIPAIS NEGÓCIOS TRIMESTRE EDIFÍCIO LOCALIZAÇÃO OCUPANTE ÁREA (m 2 ) T3 Palmela 5 Palmela Conforama T4 Parque Industrial Porto Alto Porto Alto CTT Expresso T2 Nave Logística Taboeira - Fracção B a D Aveiro Bosh T3 Armazéns Logísticos Quinta da Arrogela Alverca Logic T1 LogPlace Póvoa de Santa Iria Póvoa de Santa Iria Logic T3 Palmela 6 - Unidade 20 a 23 Palmela Luís Simões T1 Azambuja 5 - Unidade F Azambuja Luís Simões T2 Azambuja 5 - Unidade B Azambuja Torrestir T4 Centro Empresarial de Benavente Benavente Santos e Vale T1 LogPlace - Unidade 4 Póvoa de Santa Iria Nex Ao longo de 2018 este maior dinamismo no setor industrial não se refletiu ainda nos níveis de ocupação, em grande parte resultado da falta de instalações modernas de qualidade. Assim, foram identificados a nível nacional 34 negócios de ocupação no mercado industrial e logístico totalizando m 2, muito inferior ao ano de Apesar do decréscimo a nível nacional, contratação de novos espaços aumentou 34% na região da Grande Lisboa, atingindo m 2. A maioria da área contratada teve lugar no eixo prime Alverca-Azambuja (34%), ao contrário do que aconteceu em 2017 quando o eixo Almada-Setúbal concentrou 60% da procura. A ocupação de m 2 por parte da Conforama, em Palmela, foi o maior negócio do ano. 23

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25 MARKETBEAT PORTUGAL HOTELARIA O comportamento do setor turístico em 2018 revela um crescimento mais moderado em comparação com os anos anteriores, com o número de dormidas a registar estabilidade face ao ano de Os indicadores da operação hoteleira revelam ainda assim crescimentos muito satisfatórios, com aumentos nos preços médios, no RevPar e nos proveitos totais. O número de turistas em Portugal situou-se nos 21 milhões, com um crescimento homólogo de 1,7%. A estada média revelou estar em linha com 2017, assim como o número de dormidas, que se fixou nos 57,6 milhões. Os proveitos de hotelaria registaram ainda assim uma evolução positiva, tendo ultrapassando os 3,6 mil milhões e traduzindo um aumento de cerca de 6% face ao período homólogo. O preço médio por quarto a nível nacional e o RevPar também registaram subidas face a 2017, situando-se respetivamente nos 80,3 e 52,5. O crescimento da atividade turística em Portugal a partir de 2014 resultou numa forte aposta do setor no alargamento da oferta sendo que nos últimos dois anos inauguraram em Portugal 95 unidades hoteleiras trazendo ao mercado cerca de novos quartos. As cidades de Lisboa e Porto concentraram a maior parcela desta nova oferta, com 40 novas unidades hoteleiras e perto de quartos desde Importa também salientar a tendência de remodelação da oferta existente, cerca de 15 unidades entre 2017 e 2018, prova da aposta numa maior qualificação do produto e em parte motivada pela mudança de operadores. EVOLUÇÃO DE ABERTURAS INDICADORES TURÍSTICOS Fonte: INE, Turismo de Portugal 57,6 milhões Dormidas em estabelecimentos hoteleiros 21 milhões Turistas milhões Proveitos totais 6,0% Crescimento dos proveitos 80,3 +7,0% Preço médio por quarto 52,5 +4,6% RevPar NOVA OFERTA E Hóteis inaugurados em 2017 e Novos quartos em 2017 e 2018 Novos quartos por ano Alentejo Algarve Área Metropolitana de Lisboa Centro Norte Região Autónoma da Madeira Região Autónoma dos Açores 25

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27 MARKETBEAT PORTUGAL PRINCIPAIS ABERTURAS 2018 HOTEL OPERADOR CIDADE CATEGORIA QUARTOS Jupiter Albufeira Hotel Jupiter Hotel Group Albufeira 5 estrelas 400 TUI Blue Falesia Grupo TUI Albufeira 4 estrelas 350 EXE Duque de Loulé Grupo Hotusa Lisboa 3 estrelas 160 Eurostars Marquês de Pombal Grupo Hotusa Lisboa 3 estrelas 155 Vila Galé Sintra resort Hotel Vila Galé Sintra 5 estrelas 135 My Story Tejo My Story Hotels Lisboa 3 estrelas 135 Vila Galé Collection Braga Vila Galé Braga 4 estrelas 120 Meliá Setúbal Hoti Hoteis Setúbal 4 estrelas 110 EasyHotel Lisboa EasyHotels Lisboa 3 estrelas 100 Pestana Porto- A Brasileira Pestana Hotels & Resorts/ Pousadas de Portugal Porto 5 estrelas 90 OFERTA FUTURA Região Autónoma dos Açores 5% Região Autónoma da Madeira 10% Norte 28% Centro 8% Alentejo 3% Algarve 14% Área Metropolitana de Lisboa 31% Até 2021 estima-se que inaugurem mais de 180 unidades hoteleiras em Portugal, volume justificado pela evolução muito positiva do setor e pelo potencial de crescimento que ainda demonstra ter. As regiões de Lisboa e Porto concentram a maioria das novas aberturas, estando previstos 85 novos estabelecimentos com um total de quartos. O Algarve e a Madeira revelam também o seu dinamismo em termos de oferta, respetivamente com e novos quartos previstos. A atividade de investimento em produtos hoteleiros em Portugal tem vindo a aumentar tomando forma em negócios de ocupação ou de investimento. Em 2018 foram identificadas quatro transações de investimento, totalizando um volume de 205 milhões, apenas ultrapassado pelo máximo de 255 milhões em Os maiores negócios do ano foram a venda do Penha Longa Hotel & Golf Resort, em Sintra, ao Carlyle Group em parceria com a Explorer Investments, e a compra do InterContinental Palácio das Cardosas no Porto por parte do GCP Group. Os negócios de ocupação* tiveram em 2018 menor representatividade, estimando-se um volume de 70 milhões. * Entende-se por negócios de ocupação a aquisição de ativos por parte de operadores com o intuito de exploração direta 27

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29 MARKETBEAT PORTUGAL RESIDENCIAL Valorização do mercado residencial mais acentuada na cidade do Porto ZONAS RESIDENCIAIS EM LISBOA A8 A9 50 A36 IP7 IC16 A36 E1 E1 A12 PONTE VASCO DA GAMA 17 E1 Os valores do mercado residencial na cidade de Lisboa e do Porto tem vindo a registar crescimentos sucessivos desde há 5 anos foi mais um ano com subida dos preços médios de oferta de habitação. A análise dos dados do SIR (Sistema de Informação Residencial) relativos ao período de outubro de 2017 a setembro de 2018, revela que o valor médio pedido na cidade de Lisboa teve um crescimento de 16% em relação ao período homólogo, com o valor unitário próximo dos 4.500/m 2. Na cidade do Porto, o crescimento foi mais significativo, 32%, com o preço médio pedido a rondar os 2.700/m 2. PREÇOS DE OFERTA SINTRA CACÉM QUELUZ N6 AMADORA N6-2 A37 ALGÉS ALFRAGIDE N117 A5 MIRAFLORES Centro Histórico: Misericórdia, Santa Maria Maior e Santo António N6 Avenidas Novas: Alvalade, Areeiros, Arroios e Avenidas Novas A36 RESTELO A5 AJUDA MONSANTO Ribeirinha: Ajuda, Alcântara e Belém Periféricas: Beato, Marvila, Olivais e Santa Clara IP7 ZOO PONTE 25 ABRIL N6 Tradicional: Estrela e Campo de Ourique Outras Zonas: Penha de França e São Vicente RIO TEJO Novas Zonas: Benfica, Campolide, Carnide, Lumiar e São Domingos de Benfica Parque das Nações Preço médio dos fogos em oferta ( /m²) ZONAS RESIDENCIAIS NO PORTO MATOSINHOS SRA. DA HORA PORTO RIO TINTO CAMPANHÃ FOZ DO DOURO 500 VITÓRIA * VILA NOVA DE GAIA Lisboa Porto * Valor acumulado ao 3º trimestre 2018 Foz: Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde Ribeirinha: Lordelo do Ouro e Massarelos Centro Histórico: Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória Fonte: SIR Ci, Metodologia de cálculo Cushman & Wakefield Antas: Campanhã e Bonfim Periféricas: Paranhos e Ramalde 29

30 Uma publicação Cushman & Wakefield Os valores médios de venda mais elevados em Lisboa aproximam-se dos 4.770/m 2, e são praticados nas freguesias do centro histórico: Misericórdia, Santa Maria Maior e Santo António. A zona tradicional da cidade (Campo de Ourique e Estrela) foi a segunda mais valorizada em 2018, com preços médios de cerca de 3.880/m 2. Na zona periférica, freguesias do Beato, Marvila, Olivais e Santa Clara, praticam-se os valores mais baixos, acima dos 2.080/m 2. Na análise correspondente aos produtos de segmento superior (3º quartil), o centro histórico continua a ser mais valorizado, com uma média superior aos 5.600/m 2. PREÇO DE VENDA - LISBOA* Preço por m Centro Ribeirinha Tradicional Novas Histórico Zonas Avenidas Novas Preço Médio 1º Quartil 3º Quartil Periféricas Outras Zonas Parque das Nações Na cidade do Porto, a zona do centro histórico registou o valor médio de venda mais alto, 2.380/m 2. Seguido pela zona ribeirinha com um valor médio de cerca de 2.060/m 2, e que verificou o maior crescimento ao longo do ano, 57%. As zonas periféricas, que incluem as freguesias de Paranhos e Ramalde, praticam o valor mais baixo, aproximadamente 1.290/m 2. O centro histórico e a Foz registam os valores mais elevados no 3º quartil, respetivamente e 2.410/m 2. PREÇO DE VENDA - PORTO* Preço por m Foz Ribeirinha Centro Histórico Antas Periféricas Preço Médio 1º Quartil 3º Quartil * Valor acumulado ao 3º trimestre 2018 Fonte: SIR Ci, Metodologia de cálculo Cushman & Wakefield 30

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33 MARKETBEAT PORTUGAL PROMOÇÃO & REABILITAÇÃO URBANA LISBOA PROJETOS IMOBILIÁRIOS LISBOA* A atividade de promoção e reabilitação imobiliária em Portugal tem se revelado muito dinâmica. Desde 2015 foram licenciados no concelho de Lisboa cerca de projetos com uma área de construção que ultrapassa os 1,2 milhões de m 2. A perspetiva para os próximos anos é de manutenção deste dinamismo, tendo-se registado em 2018 um crescimento de 40% na área de construção prevista nos projetos em fase de licenciamento. Até novembro de 2018 encontravam-se em licenciamento na cidade projetos que se aproximavam dos m 2 de área de construção. Área de construção (milhares de m²) Licenciado Em licenciamento O segmento residencial mantém-se o mais dinâmico na atividade de reabilitação e promoção na cidade de Lisboa, responsável por 77% da área licenciada e 41% da área em licenciamento. Ainda assim, a escassez de escritórios e a atratividade do setor do turismo motivaram o crescimento da aposta nestes mercados, que correspondem respetivamente a 19% e 17% da área de construção em licenciamento. Os equipamentos sociais, reflexo de uma maior tendência do investimento público, representam também uma fatia importante dos projetos em licenciamento, 9% do total, cerca de m 2. A atividade de reabilitação urbana tem sido o grande dinamizador da promoção imobiliária. Desde 2015 os valores médios de transação de propriedades urbanas para reabilitação na cidade da Lisboa mais do que duplicaram no caso das propriedades inferiores a 500 m 2, situando-se nos 3.058/m 2, e cresceram 57% no caso das propriedades superiores a 500 m 2, situando-se nos 2.576/m 2 no último trimestre de De entre as freguesias para as quais existe informação disponível, o preço mais elevado localiza-se nas Avenidas Novas em ambos os tipos de propriedades, com um preço de 4.415/m 2 e 3.629/m 2 respetivamente. A freguesia de Alcântara verifica o preço mais baixo para as propriedades inferiores a 500 m 2 ( 1.878/m 2 ), e no caso das propriedades acima de 500 m 2 é na freguesia da Penha de França que se pratica o valor inferior, 1.540/m 2. PROJETOS POR SETOR DE ATIVIDADE * Área de construção (milhares de m²) Residencial Equipamentos sociais Licenciado PREÇO DE REABILITAÇÃO URBANA LISBOA** Preço por m² Escritórios Retalho Turismo Outros Em licenciamento Propriedades <=500 m² Propriedades >500 m² *Fogos licenciados até outubro 2018 e fogos em licenciamento até novembro de 2018 **Transações de propriedades horizontais Fonte: Pipeline Imobiliário Ci, SIR RU Ci 33

34 Uma publicação Cushman & Wakefield PORTO No concelho do Porto a atividade de promoção e reabilitação urbana ganhou um dinamismo substancial em 2017, ano em que as obras em licenciamento aumentaram 125%. Em 2018, o Porto contabilizou mais de m 2 de projetos em licenciamento e m 2 de projetos licenciados. À semelhança do que acontece no concelho de Lisboa, o setor residencial é o mais dinâmico, representando 55% da área de construção licenciada e 49% da área em licenciamento. Seguem-se os usos de turismo e de retalho, respetivamente com 17% e 14% da área licenciada. O setor de escritórios contava em 2018 com m 2 de projetos em licenciamento e quase o dobro de projetos licenciados, reflexo da elevada necessidade de espaço deste setor. PROJETOS IMOBILIÁRIOS PORTO* Área de construção (milhares de m²) Licenciado PROJETOS POR SETOR DE ATIVIDADE * Em licenciamento Desde 2015 os valores médios dos prédios urbanos transacionados para reabilitação urbana na cidade do Porto mais do que duplicaram. No último trimestre de 2018 os prédios de dimensão inferior a 500 m 2 registaram um preço médio de 1.764/m 2 ; no caso dos ativos de dimensão superior a 500 m 2 este valor era de 1.722/m 2. A freguesia da Foz Velha registou o valor mais elevado para os prédios inferiores a 500 m 2, com um preço médio 2.450/m 2. A Baixa verifica os valores mais altos para as propriedades com mais de 500 m 2, na ordem dos 2.097/m 2. Área de construção (milhares de m²) Residencial Equipamentos sociais Licenciado Escritórios Retalho Turismo Outros Em licenciamento À semelhança do que acontece no concelho de Lisboa, o setor residencial é o mais dinâmico, representando 55% da área de construção licenciada e 49% da área em licenciamento PREÇOS DE REABILITAÇÃO URBANA PORTO** Preço por m² Propriedades <=500 m² Propriedades >500 m² *Fogos licenciados até outubro 2018 e fogos em licenciamento até novembro de 2018 **Transações de propriedades horizontais Fonte: Pipeline Imobiliário Ci, SIR RU Ci 34

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37 MARKETBEAT PORTUGAL INVESTIMENTO A atividade de investimento bateu em 2018 um novo recorde, estando perto de atingir os milhões A retoma do setor imobiliário a partir de 2014 trouxe uma nova realidade à atividade de investimento em Portugal. A diversificação na origem dos capitais, uma maior disponibilidade de portfólios para venda e a atratividade de usos antes não elegíveis para investidores institucionais entre outros aspetos, caracterizam esta nova fase do mercado de investimento imobiliário. INVESTIMENTO COMERCIAL Os elevadíssimos níveis de liquidez nos mercados financeiros mundiais bem como a subida generalizada dos preços contribuíram para mais um valor recorde de investimento. Milhões Em 2018 foram transacionados em Portugal mais de milhões em ativos imobiliários comerciais, distribuídos por mais de 70 operações das quais 20 correspondentes a portfólios de ativos. Este volume refere-se a operações de investimento em produto acabado, excluindo portfólios de promoção imobiliária e de crédito mal parado, ou NPL s Nacional Estrangeiro ORIGEM INVESTIMENTO / % França Reino Unido Espanha EUA Alemanha O capital estrangeiro foi, em 2018, o principal impulsionador da atividade registada, com 92% do volume total de investimento. A origem dos capitais incluiu 17 nacionalidades diferentes. Os investidores franceses foram os que mais se destacaram, representando 26% do capital alocado ao imobiliário nacional. Com um volume médio de 110 milhões, foram realizadas 7 transações envolvendo capital francês. O Reino Unido - muito presente no mercado até ficou par a par com a Espanha, representando 21% do volume investido. Os volumes médios com origem nestas nacionalidades foram de 105 e 68 milhões, respetivamente. O capital canadiano entrou em 2018 pela primeira vez em Portugal através da compra do Edifício Liberdade 108 por parte da BMO Real Estate Partners. 37

38 Uma publicação Cushman & Wakefield O investimento em ativos de retalho superou em 2018 o valor recorde registado em 2015, tendo atingido mais de milhões, 49% do total alocado ao imobiliário comercial. O portfólio composto pelos centros comerciais Forum Sintra e Forum Montijo e pelo Sintra Retail Park, adquirido pela Ceetrus Portugal (nova denominação da Immochan) foi a maior operação de retalho do ano, envolvendo 411 milhões. O investimento em ativos de retalho superou em 2018 o valor recorde registado em 2015 O setor de escritórios ultrapassou, pela primeira vez em 2018 a barreira dos milhões, representando 36% do total investido. A compra do Lagoas Park por parte da Kildare Partners por 375 milhões foi a maior transação de escritórios do ano. 7% 6% 2% O setor hoteleiro tem vindo a ganhar um interesse crescente por parte dos investidores nos últimos anos. Em 2018, apesar de não ter sido ultrapassado o volume máximo de 2015, foram transacionados 205 milhões, sendo a aquisição Penha Longa Hotel & Golf Resort, por 100 milhões, a maior operação do ano. 36% INVESTIMENTO POR SETOR 49% Retalho Escritórios Hotéis Industrial Saude & Educação PRINCIPAIS NEGÓCIOS DO ANO TRIMESTRE SETOR EDIFÍCIO CONCELHO ÁREA VENDEDOR COMPRADOR PREÇO (M ) YIELD (%) T1 Retalho Forum Sintra, Sintra Retail Park & Forum Montijo Sintra Blackstone Immochan 411,0 M < 6,00% T3 Retalho Almada Forum Almada Blackstone Merlin Properties 406,7 M 5,00-5,50% T2 Escritórios Lagoas Park Lisboa Teixeira Duarte Kildare Partners 375,0 M n.a. T1 Retalho Dolce Vita Tejo Amadora Baupost AXA IM Real Assets 230,0 M n.a. T4 Escritórios Portfolio Ibra Lisboa JP Morgan Varde Partners M 7,00-7,50% T4 Escritórios Torres de Lisboa Lisboa ECS SG Trust Asia - Minus IBB Fund M 6,00-6,30% T4 Hotelaria Penha Longa Hotel & Golf Resort Sintra 194 quartos RREEF The Carlyle Group / Explorer Investments 100,0 M n.a. T1 Retalho Portfolio Continente Várias Blackstone Olimpo Real Estate 86,0 M n.a. T2 Hotelaria InterContinental Porto - Palácio das Cardosas Porto 105 quartos Solitaire Hotels GCP Group 55,0 M 5,50-6,00% T4 Retalho Portfolio Continente Várias Sonae RP Confidencial 55,0 M n.a. T3 Escritórios Oaktree - Quinta da Fonte Lisboa Oaktree Signal Capital M 6,00-6,50% T3 Industrial Plataforma Logística Sonae Azambuja Home Stead W. P. Carey Investments 43,0 M n.a. T2 Escritórios Torre Zen Lisboa Oaktree Merlin Properties 33,3 M 6,00-6,50% T4 Industrial Plataformas Logísticas DIA Várias Grupo DIA Square Asset Management M n.a. T1 Retalho Zara Rua Augusta & Av. António Augusto Aguiar Lisboa Inditex Deka Immobilien M n.a. 38

39 MARKETBEAT PORTUGAL Em termos de investimento institucional, o setor industrial teve uma performance inferior à de 2017, quando tinha atingido o seu máximo histórico. O enorme apetite sentido por parte dos investidores foi limitado em 2018 pela falta de ativos para venda. O volume de investimento no ano passado em ativos industriais e de logística foi de apenas 180 milhões, 6% do investimento total em imobiliário e muito inferior à média da última década, na ordem dos 12%. Os setores menos convencionais como a Saúde e a Educação, representaram também este ano uma menor proporção de investimento, apenas 2% em contraste com os 10 % registados em Mais uma vez, a razão foi exclusivamente a ausência de ativos para venda. A compressão das yields, iniciada em 2014, manteve-se ao longo de Em dezembro as yields prime do mercado imobiliário situavam-se nos 4,00% para escritórios, 4,75% para centros comerciais, 4,00% para comércio de rua e 6,25% para industrial. Estes valores refletem mínimos históricos em todos os setores. YIELDS PRIME % Escritórios Centros Comerciais Comércio de Rua Industrial 39

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41 MARKETBEAT PORTUGAL LEGISLAÇÃO O Governo introduziu nos últimos meses um conjunto de alterações legislativas diretamente relacionadas com o setor imobiliário que terão um impacto muito significativo no mercado. A maioria destas medidas aplicam-se ao segmento de arrendamento habitacional, e no geral, as perspetivas apontam para um impacto negativo no normal funcionamento do setor, restringindo a liberdade dos proprietários no que se refere à gestão do seu património. As alterações legislativas com um impacto mais nocivo no normal funcionamento do mercado encontram-se na Lei 13/2019 de 12 de fevereiro, destacando-se as seguintes no arrendamento habitacional: Medidas em caso de mora e não pagamento: redução dos valores de indeminização previstos e alargamento de prazos em processos de despejo; Prazos: Introdução de prazo mínimo de um ano; Denúncia para demolição ou obras de renovação: Impossibilidade de denúncia sempre que se mantenha uso equivalente; Denúncia sem motivo justificativo: alargamento do prazo de pré-aviso para cinco anos; Transmissão por morte: Facilitação da transmissão de contrato em caso de morte do arrendatário. No caso do arrendamento não habitacional, a total liberalização dos prazos de contrato foi desvirtuada, ao introduzir-se nesta nova lei o impedimento à oposição à renovação por parte do senhorio nos primeiros cinco anos do contrato. Relativamente à denúncia do contrato para demolição ou obras de renovação, esta passa a exigir ao senhorio a pagamento de indemnização separadamente ao arrendatário e trabalhadores do estabelecimento. Por último, e com um impacto potencialmente muito positivo para o setor, refere-se a introdução de um novo veiculo de investimento imobiliário em Portugal: as Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI). AS SIGI replicam veículos de investimento já existentes em vários países que foram originalmente criados nos Estados Unidos e são comummente denominados por Real Estate Investment Trusts (REITs). As SIGI foram aprovadas no Decreto-Lei nº 19/2019 de 28 de janeiro e entraram em vigor As alterações legislativas diretamente relacionadas com o setor imobiliário aprovadas nos últimos meses terão um impacto muito significativo no mercado a partir de 1 de fevereiro de Com um capital social mínimo de cinco milhões de euros, as ações representativas do seu capital têm que ser negociadas em mercado regulamentado um ano após a sua constituição. À semelhança de outros REITs na Europa, as SIGI estão sujeitas a um conjunto de regras entre as quais se destacam: A obrigatoriedade de detenção dos imóveis por um período mínimo de três anos; Rácio de endividamento: máximo de 60%; Dispersão propriedade: um mínimo de 20% do valor deve estar disperso por pequenos acionistas com participações não superiores a 2% dos direitos de voto; Obrigatoriedade de reinvestimento: um mínimo de 75% do rendimento resultante da alienação de ativos deve ser objeto de reinvestimento em outros ativos num prazo máximo de três anos; Obrigatoriedade de distribuição de dividendos; Tributação favorável dos dividendos para participantes não residentes (10%). 41

42 Uma publicação Cushman & Wakefield TENDÊNCIAS 2019 Escritórios: Continuidade do ciclo A procura manter-se-á dinâmica e o mercado responderá com pré-arrendamentos e subida das rendas nas zonas com maior pressão. A construção especulativa de escritórios irá arrancar em zonas consolidadas de Lisboa e Porto, não apenas através de construção nova mas também por via da reabilitação urbana. Retalho: Novos espaços, experiências e operadores O mercado de retalho deverá manter-se muito ativo ao longo do ano. Espera-se a entrada de novos conceitos e uma maior apetência por espaços que valorizem a experiência do consumidor, otimizando a simbiose entre o físico e o online. É expectável que o valor das rendas responda de forma diretamente proporcional, podendo registar um aumento em zonas prime. Industrial: Interesse na construção especulativa aumenta O e-commerce será cada vez mais uma realidade a impactar a evolução deste setor, com a procura muito influenciada pelo crescimento deste novo modelo de negócio. Em 2019 deveremos assistir ao avanço da construção especulativa de novos projetos, bem como à manutenção do forte interesse de investidores estrangeiros em ativos logísticos. 42

43 MARKETBEAT PORTUGAL Hotelaria: Ativos hoteleiros no investment basket nacional Os últimos anos têm sido de consagração para o setor hoteleiro em Portugal, assumindo um estatuto cada vez mais prioritário como classe de ativo para investimento. Os recorrentes bons resultados dos indicadores de ocupação motivam a disponibilidade de operadores para assumirem modelos de gestão asset light. Esta realidade, bem como a antevisão da entrada de novas fontes de capital através nas novas SIGI 1, perspetivam um incremento dos ativos hoteleiros no investment basket nacional. 1 Sociedade de Investimento e Gestão Imobiliária Reabilitação Urbana: Grande motor nas principais cidades A reabilitação urbana vai continuar a ser o motor do mercado imobiliário nas principais cidades portuguesas, beneficiando os centros históricos das cidades, mas necessitará de ser acompanhada por uma maior agilização dos licenciamentos. Investimento: Elevado apetite dos investidores O verdadeiro limite ao volume de transações do mercado imobiliário em 2019 virá muito mais da disponibilidade de ativos para venda do que do apetite dos investidores, que deverá continuar muito substancial. 43

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