O Financiamento na Promoção Imobiliária

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1 O Financiamento na Promoção Imobiliária Ana Cristina Leal Diretora Departamento de Estabilidade Financeira Workshop organizado pela Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários APPII 11 setembro 2018 As opiniões expressas são da responsabilidade da autora, não coincidindo necessariamente com as do Banco de Portugal ou do Eurosistema

2 1. Caracterização dos setores da construção e atividades imobiliárias 2. Caracterização do mercado imobiliário 3. Medida Macroprudencial 4. Principais conclusões 2

3 1. Caracterização dos setores da construção e das atividades imobiliárias Contributo significativo para a atividade económica, tanto direta como indiretamente. A construção foi fortemente afetada pela crise económica e financeira, apresentando recentemente alguns sinais de reanimação. 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Valor Acrescentado Bruto Contributo Setorial At. Imobiliárias Construção (p) Promoção imobiliária (desenvolvimento de projetos de edifícios); construção de edifícios Engenharia civil Valor Acrescentado Bruto Contributo Setorial Construção (detalhe) 2015 Atividades especializadas de construção 33% 40% 27% Fonte: INE (e cálculos Banco de Portugal, tendo por base o VAB preços correntes). Dados provisórios para 2016 e preliminares para

4 1. Caracterização dos setores da construção e das atividades imobiliárias Significativa importância na carteira de empréstimos do setor bancário, apesar da redução registada nos últimos anos, nomeadamente na construção. Recuperação em 2018, refletindo a dinâmica do mercado imobiliário. 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Empréstimos de instituições financeiras monetárias a sociedades não financeiras Peso no total dos empréstimos concedidos ao setor % 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% Taxa de variação anual do crédito bancário a sociedades não financeiras jan/99 set/99 mai/00 jan/01 set/01 mai/02 jan/03 set/03 mai/04 jan/05 set/05 mai/06 jan/07 set/07 mai/08 jan/09 set/09 mai/10 jan/11 set/11 mai/12 jan/13 set/13 mai/14 jan/15 set/15 mai/16 jan/17 set/17 mai/18 At. Imobiliárias Construção Construção + At. Imobiliárias Total Nota: Valores de final de ano. Notas: Valores com frequência mensal. Entre janeiro 1999 e dezembro 2008 são apenas considerados Fonte: Banco de Portugal. empréstimos no crédito bancário, incluindo-se títulos de dívida na carteira dos bancos no período subsequente. Para o período entre dezembro 2008 e junho 2018 (última observação), os valores também se encontram ajustados de vendas de carteiras de crédito. 4 Fonte: Banco de Portugal.

5 1. Caracterização dos setores da construção e das atividades imobiliárias No contexto da última recessão, estes setores apresentam um pior desempenho em termos de materialização do risco de crédito. Apesar da recuperação recente, em junho de 2018, 33% dos devedores do setor da construção tinham crédito vencido (CRC), sendo de 18% essa percentagem no setor das atividades imobiliárias, bastante superior à registada no crédito a particulares para habitação. Empréstimos bancários vencidos de sociedades não financeiras Peso no total dos empréstimos vencidos concedidos ao setor Rácio de crédito vencido 60% 40% 50% 30% 40% 20% 30% 10% 20% 0% 10% % Nota: Valores de final de ano. Fonte: Banco de Portugal (EMF) At. Imobiliárias Construção Sociedades não financeiras - total Construção Particulares - habitação Nota: Valores de final de ano. Fonte: Banco de Portugal (EMF). Construção + At. Imobiliárias At. Imobiliárias 5

6 1. Caracterização dos setores da construção e das atividades imobiliárias Em 2017, o sistema bancário português observou uma forte diminuição do rácio de NPL e, simultaneamente, um aumento do rácio de cobertura por imparidades, o que se deveu fortemente aos desenvolvimentos nas sociedades não financeiras (que representam 65% do montante total de NPL). Ainda que a redução do rácio de NPL das empresas e o reforço do rácio de cobertura de NPL por imparidade tenham sido transversais a todos os ramos de atividade, o setor das atividades imobiliárias é um dos que se destaca. A redução dos NPL não pode ser dissociada da evolução da atividade económica, da manutenção de condições de financiamento favoráveis, da recuperação dos preços e da atividade no mercado imobiliário e, também, da atuação das autoridades de supervisão. Rácio de NPL (%) Rácios de NPL * e de cobertura por imparidade, por ramo de atividade das sociedades não financeiras Atividades imobiliárias Indústria transformadora Notas: (*) NPL na definição EBA. Valores de final de ano. Fonte: Banco de Portugal. Por ramo de atividade Outras atividades e serviços Construção Comércio por grosso e a retalho; reparação de veículos Rácio de cobertura de NPL por imparidade (%) 6

7 1. Caracterização do setores da construção e atividades imobiliárias O setor da construção tem vindo a recuperar, mas de forma menos evidente que o total das sociedades não financeiras. Num contexto de processo de seleção (com a eliminação das piores empresas), e de reestruturação empresarial, o setor tem também beneficiado de um menor custo de financiamento Custo do financiamento (%) Juros suportados / Dívida financeira nº de vezes Rácio de cobertura de juros (EBITDA/Juros suportados) e taxas de juro de novas operações de empréstimos bancários a sociedades não financeiras Em percentagem Rendibilidades (%): EBITDA / Total do Ativo dez/06 jun/07 dez/07 jun/08 dez/08 jun/09 dez/09 jun/10 dez/10 jun/11 dez/11 jun/12 dez/12 jun/13 dez/13 jun/14 dez/14 jun/15 dez/15 jun/16 dez/16 jun/17 dez/17 dez/06 jul/07 fev/08 set/08 abr/09 nov/09 jun/10 jan/11 ago/11 mar/12 out/12 mai/13 dez/13 jul/14 fev/15 set/15 abr/16 nov/16 jun/17 jan/18 dez/06 jun/07 dez/07 jun/08 dez/08 jun/09 dez/09 jun/10 dez/10 jun/11 dez/11 jun/12 dez/12 jun/13 dez/13 jun/14 dez/14 jun/15 dez/15 jun/16 dez/16 jun/17 dez/17 Construção Total Construção Total Taxas de juro novas operações de empréstimos SNF (escala direita) Construção Total Nota: Valores com frequência trimestral. Dívida financeira corresponde à rubrica 25 do SNC/NCM (Financiamentos obtidos). As variáveis de fluxo referem-se à soma dos últimos 4 trimestres até ao trimestre de referência. Para as variáveis de balanço, considera-se a média dos valores de final de período dos últimos 4 trimestres. Última observação: 1º trimestre de Fonte: Banco de Portugal. 7

8 2. Caracterização do mercado imobiliário Diversos fatores têm dinamizado a procura e o investimento no mercado imobiliário Crescimento económico global. Nível reduzido das taxas de juro. No que se refere especificamente ao segmento residencial em Portugal destacam-se: Melhoria do rendimento das famílias e redução do desemprego. Condições favoráveis de financiamento, refletidos num baixo nível das taxas de juro e num menor grau de restritividade dos critérios de concessão de crédito à habitação. Forte dinâmica do setor do turismo, em particular do alojamento local. Procura por não residentes, em parte associada a autorizações de residência. 8

9 2. Caracterização do mercado imobiliário Diversos fatores têm dinamizado a procura e o investimento no mercado imobiliário (cont.) No que se refere especificamente ao segmento comercial em Portugal destacam-se: Maior dinâmica no setor do turismo, fruto do aumento da confiança dos consumidores e empresários nacionais e internacionais. Aumento muito acentuado, a partir de 2013, da participação de investidores estrangeiros. Em 2017, 80% do investimento no segmento comercial português foi efetuado por não residentes. O aumento da procura no imobiliário comercial concentra-se nos segmentos de retalho e em menor grau nos escritórios. A baixa rendibilidade total acumulada do mercado imobiliário comercial português até 2013 e, a partir desta data, a melhoria da confiança dos investidores na economia portuguesa deverão ter contribuído para o aumento da participação de investidores estrangeiros em Portugal. Em 2017, a maior parte do investimento foi proveniente de fundos de investimento (76%) seguindo-se os fundos de pensões (7%) e os REIT (7%). Em relação a estes últimos, a potencial criação de um quadro regulatório nacional sobre este tipo de instrumentos poderá alargar a base de investidores, proporcionando um maior acesso ao mercado imobiliário, por parte de diversos tipos de investidores. É, contudo, muito relevante que a regulação destas entidades, designadamente no que se refere ao seu nível de endividamento máximo, seja consentânea com os objetivos de promoção da estabilidade financeira. 9

10 2. Caracterização do mercado imobiliário Por outro lado, a recuperação da oferta não tem sido suficiente para impedir o aumento dos preços, principalmente no segmento residencial O mercado imobiliário é caracterizado pela utilização intensiva de capital, uma vez que os projetos de desenvolvimento imobiliário requerem volumes de capital significativos. Adicionalmente, a oferta de imóveis tende a reagir de forma lenta a alterações da procura no curto e médio prazo em resultado do longo ciclo de produção associado ao mercado imobiliário. No segmento residencial, o número de edifícios concluídos para habitação familiar tem vindo, progressivamente, a recuperar desde 2016, mantendo-se, no entanto, aquém dos valores registados antes de No que se refere aos edifícios licenciados, a recuperação iniciou-se em Esta diferença da dinâmica entre procura e oferta fez com que as transações de imóveis existentes representassem, em 2017, 85% do número total de transações efetuadas naquele ano. No que se refere ao imobiliário comercial, existe alguma oferta de imóveis, fruto das taxas de desocupação em alguns segmentos. Contudo a oferta existente nestes mesmos segmentos não se adequa à procura em termos de qualidade e localização. Assim, o hiato temporal na resposta da oferta a aumentos de procura no curto prazo, a predominância de transações descentralizadas num mercado com informação imperfeita e a magnitude dos custos de transação tendem a condicionar a dinâmica de preços e os riscos para a estabilidade financeira. 10

11 2. Caracterização do mercado imobiliário Evolução dos preços no mercado imobiliário Índice 2010 =100 Em termos reais Em Portugal, tem-se observado nos últimos anos um período continuado de aumento dos preços no mercado imobiliário, mas com diferentes ritmos de crescimento entre os segmentos residencial e comercial Após um período de redução dos preços no segmento residencial, começaram a surgir alguns sinais de sobrevalorização destes preços, em termos agregados, na segunda metade de 2017, podendo existir sobrevalorização mais acentuada em algumas regiões/segmentos. Ainda que as indicações de sobrevalorização em termos agregados sejam muito limitadas, a duração e a rapidez do crescimento dos preços podem implicar riscos para a estabilidade financeira em caso de persistência ou reforço desta dinâmica Imobiliário residencial (OCDE) Imobiliário comercial (BCE) Fonte: INE, BCE e OCDE Imobiliário residencial (INE) Imobiliário comercial (INE) No que se refere ao segmento comercial, após uma queda acentuada dos preços no período entre 2007 e 2013, estes apresentam sinais de alguma recuperação, mas de forma claramente mais contida do que no segmento residencial. 11

12 2. Caracterização do mercado imobiliário Fluxos e stocks de crédito à habitação Em milhões de euros Atendendo aos fatores identificados como dinamizadores quer da procura quer da oferta, não existe evidência de que o crédito bancário interno esteja a ser o determinante primordial do aumento dos preços no mercado imobiliário em Portugal T3 2004T1 2004T3 2005T1 2005T3 2006T1 2006T3 2007T1 2007T3 2008T1 2008T3 2009T1 2009T3 2010T1 2010T3 2011T1 2011T3 2012T1 2012T3 2013T1 2013T3 2014T1 2014T3 2015T1 2015T3 2016T1 2016T3 2017T1 2017T3 2018T O crédito concedido para aquisição de habitação tem apresentado taxas de variação anuais negativas desde o final de 2011, mas esta tendência tem vindo a abrandar nos períodos mais recentes. Paralelamente, tem-se observado um aumento acentuado dos fluxos de novos empréstimos à habitação, embora registando níveis muito inferiores aos atingidos antes da crise económica e financeira, conjugado com o aumento das amortizações antecipadas do valor integral dos empréstimos. Fluxos trimestrais de novo crédito à habitação Stock de crédito à habitação (esc. dir.) Fonte: Banco de Portugal. 12

13 2. Caracterização do mercado imobiliário Transações de alojamentos familiares e percentagem financiada com recurso ao crédito Desde 2015, a percentagem de transações de alojamentos familiares financiadas com recurso ao crédito tem vindo a aumentar, depois de ter atingido um mínimo de cerca de 20% em Em percentagem T1 2009T2 2009T3 2009T4 2010T1 2010T2 2010T3 2010T4 2011T1 2011T2 2011T3 2011T4 2012T1 2012T2 2012T3 2012T4 2013T1 2013T2 2013T3 2013T4 2014T1 2014T2 2014T3 2014T4 2015T1 2015T2 2015T3 2015T4 2016T1 2016T2 2016T3 2016T4 2017T1 2017T2 2017T3 2017T4 2018T Em milhões de euros Relativamente às condições de oferta por parte do setor bancário na concessão de crédito à habitação, no período mais recente foram observados sinais de menor restritividade dos critérios de concessão de crédito. Neste sentido o Banco de Portugal emitiu uma Recomendação que entrou em vigor em julho de 2018, introduzindo limites a alguns dos critérios que as instituições devem observar na aferição de solvabilidade dos mutuários Montante transacionado (esc. dir.) Montante transacionado com recurso ao crédito Fonte: INE e Banco de Portugal. 13

14 3. Medida Macroprudencial A medida é aplicada aos contratos de crédito à habitação, ao consumo e outro crédito com garantia hipotecária, celebrados a partir de julho de 2018 e abrange todas as instituições de crédito e sociedades financeiras, com sede ou sucursal em território nacional, autorizadas a conceder este tipo de crédito em Portugal. É adotada sob a forma de uma Recomendação, de acordo com o princípio de comply or explain. O Banco de Portugal monitorizará a implementação da medida, no mínimo, uma vez por ano. 14

15 3. Medida Macroprudencial Limites LTV LTV 90% para crédito para habitação própria e permanente. LTV 80% para crédito para outras finalidades. LTV 100% para crédito para aquisição de imóveis para habitação detidos pelas instituições e para contratos de locação financeira imobiliária. Rácio calculado com base no menor valor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação. Limites DSTI DSTI 50%. Para o cálculo do DSTI, as prestações mensais do novo contrato de crédito devem ser calculadas assumindo que são constantes ao longo do período de vigência do contrato. No caso de contratos a taxa de juro variável e mista, deve ser considerado o impacto de um aumento da taxa de juro. No cálculo do DSTI, deve ainda ser contabilizada uma redução do rendimento do(s) mutuário(s) quando, no termo previsto do contrato, o mutuário tenha mais de 70 anos de idade, exceto se, no momento da avaliação da solvabilidade, o(s) mutuário(s) já se encontrar(em) em situação de reforma. Exceções aos limites DSTI 20% dos contratos de crédito: DSTI 60%. 5% dos contratos de crédito: DSTI sem limite. Limites Maturidade Requisitos de pagamentos regulares 15 Maturidade 40 anos contratos de crédito à habitação, crédito com garantia hipotecária ou equivalente. Convergência gradual para uma média de 30 anos até ao final de 2022 no caso de contratos de crédito à habitação, crédito com garantia hipotecária ou equivalente. Maturidade 10 anos para contratos de crédito ao consumo. É recomendado que os contratos de crédito tenham pagamentos regulares de capital e juros. As instituições deverão aplicar critérios de gestão de risco adequados em todas as operações de crédito, incluindo nos casos previstos nas exceções.

16 3. Medida Macroprudencial A medida macroprudencial atua de forma preventiva numa face inicial de acumulação de riscos, procurando reforçar a resiliência das instituições de crédito e permitir o acesso dos mutuários a financiamento sustentável. Os limites foram calibrados de forma a: condicionar a concessão de crédito a mutuários com perfil de risco mais elevado sem afetar a generalidade da concessão de crédito; permitir acomodar a expectável subida das taxas de juro e a provável redução do rendimento do mutuário no momento da sua passagem à reforma. A introdução de limites aos diferentes indicadores justifica-se uma vez que se complementam na sinalização de riscos ou perdas associados ao crédito e pelo facto de os limites, quando aplicados em simultâneo, contribuírem para a reforço da eficácia da medida. A medida pretende mitigar o risco de feedback loop entre crédito e preços do imobiliário. O âmbito e a abrangência da medida contribuem para a prevenção de potenciais distorções de concorrência. 16

17 4. Principais Conclusões A construção e as atividades imobiliárias são setores importantes para a economia portuguesa e para a atividade do setor bancário. Estes setores estavam particularmente vulneráveis à necessidade de ajustamento dos desequilíbrios acumulados na economia no contexto da crise económica e financeira. Assim, o desempenho e a posição financeira destes setores deterioraram-se de forma substancial, com impacto no incumprimento no crédito bancário. Após um período de redução dos preços no mercado imobiliário residencial, começaram a surgir, na segunda metade de 2017, algunssinaisde sobrevalorização, embora limitada, destes preços, em termos agregados. Os preços no mercado imobiliário comercial apresentaram sinais de alguma recuperação a partir de 2014, mas de forma claramente mais contida do que no segmento residencial. O mercado imobiliário é caracterizado pela utilização intensiva de capital, uma vez que os projetos de desenvolvimento imobiliário requerem volumes de capital significativos. Assim a oferta de imóveis tende a reagir de forma lenta a alterações da procura no curto e médio prazo em resultado do longo ciclo de produção associado ao mercado imobiliário. 17

18 4. Principais Conclusões (cont.) A dinâmica do mercado imobiliário em Portugal tem sido muito impulsionada pelo turismo e pela atuação de investidores não residentes, tornando-a vulnerável a alterações da perceção de risco a nível global. Não existe evidência de que o crédito bancário interno esteja a ser o determinante primordial do aumento dos preços no mercado imobiliário em Portugal. Contudo, face à evolução recente das condições de oferta por parte do setor bancário na concessão de crédito à habitação e ao consumo caracterizadas por uma menor restritividade dos critérios de concessão de crédito, e as perspetivas de deterioração adicionais, o Banco de Portugal emitiu uma Recomendação que entrou em vigor em julho de 2018, introduzindo limites a alguns dos critérios que as instituições devem observar na aferição de solvabilidade dos mutuários. Muito embora os bancos portugueses não estejam a ser os principais dinamizadores do mercado imobiliário, um eventual decréscimo acentuado de preços no mercado imobiliário teria efeitos negativos sobre o setor bancário, em particular ao dificultar a redução dos imóveis e de NPL no balanço dos bancos. A introdução de instrumentos de financiamento alternativos não deve comprometer a promoção de estruturas financeiras equilibradas e sustentáveis, nem, de uma forma geral, uma adequada afetação de recursos na economia. 18