Colocar Imagem principal DE AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - Ilha Almada, Agosto de 2015 Preparado para UTOPUS - Empreendimentos Imobiliários Ltda.
SUMÁRIO ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO Identificação do Perito Avaliador Identificação dos Bens Eu, José Antonio dos Santos, licenciado em Engenharia Civil, Diretor Executivo da Prime Yield - Consultoria e Avaliação Patrimonial Ltda., declaro não existirem quaisquer incompatibilidades que obstem à elaboração do presente relatório de avaliação para o cliente pelo fato de não estar abrangido por qualquer impedimento e mais concretamente, de não pertencer aos órgãos sociais da empresa nem de empresas que com esta se encontrem em relação de domínio ou de grupo, em virtude de não ter uma relação de trabalho subordinado com qualquer uma destas entidades e de não ter participações qualificadas no capital social das referidas empresas. Apresentação dos termos de contratação para avaliação de uma ILHA localizada em, conforme a seguir: - Ilha denominada Ilha dos Porcos Pequena, também chamada de Ilha Almada, localizada na Baía/Enseada de Batumirim, defronte à Praia do Engenho, em Ubatuba (23º37 72.86 S / 44º90 32.95 S), com área de terreno de 188.000,00 m² e área total construída estimada em 1.151,20 m². Conforme documentação recebida, o proprietário do imóvel é a Utopus Empreendimentos Imobiliários Ltda., CNPJ 16.707.489/0001-76 Descrição Predial O imóvel objeto desta avaliação trata-se de uma ilha que inclui residência principal de alto padrão construtivo e arquitetônico e outras construções de suporte. SUMÁRIO
SUMÁRIO ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO Documentação Foram apresentados, para a realização da presente avaliação, os seguintes documentos: i) Ilha Terreno: 188.000,00 m² - Secretaria do Patrimònio da União / Certidão de Inteiro Teor do Imóvel - Número RIP: 7209 0000040-51 - Endereço: IA dos Porcos Pequena, S/N - Conceituação: Marinha - Área total da União: 188.000,00 m² - Responsável Atual: Utopus Emp. Imob. Ltda. - Data da Emissão: 11/08/2015 - Secretaria do Patrimônio da União / Certidão de Aforamento/Ocupação - Número RIP: 7209 0000040-51 - Endereço: IA dos Porcos Pequena, S/N - Conceituação: Marinha - Área total da União: 188.000,00 m² - Responsável Atual: Utopus Emp. Imob. Ltda. - Data da Emissão: 11/08/2015 - Darf - Documento de Arrecadação de Receitas - Número RIP: 7209 0000040-51 - Código da Receita: 2090 - CNPJ 16.707.489/0001-76 - Nome: Utopus Emp. Imob. Ltda. Edificações: 1.151,20 m² - Residência Principal: Planta do Projeto Completo de Aprovação junto à Prefeitura Municipal de Ubatuba - 22/06/1995 - Demais edificações: Áreas estimadas in loco Cliente: Proprietário: Utopus Empreendimentos Imobiliários Ltda. Ilha: Utopus Empreendimentos Imobiliários Ltda., CNPJ 16.707.489/0001-76 Data da Presente Avaliação Agosto de 2015 SUMÁRIO
SUMÁRIO ELEMENTOS DE AVALIAÇÃO Características dos Bens O bem objeto deste trabalho trata-se de uma ILHA e edificações nela construídas, localizada no município de : - Ilha denominada Ilha dos Porcos Pequena, também chamada de Ilha Almada, localizada defronte à Praia do Engenho em Ubatuba: Terreno, residência principal e outras construções de suporte, como segue: - Terreno: 188.000,00 m² - Edificações: 1.151,20 m², compostas de: - Residência Principal: 757,00 m² - Casa de Apoio 1: 162,00 m² - Casa de Apoio 2: 54,00 m² - Casa de Apoio 3: 81,00 m² - Casa de Gerador 1: 59,40 m² - Casa de Gerador 2: 37,80 m² Análise de Mercado O imóvel em estudo está localizado em Ubatuba, região do litoral norte do Estado de São Paulo, denominada, região com ocupação predominante residenciais. A região caracteriza-se por escassez de ofertas de imóvel (terreno e edificações) semelhante ao avaliado. Base, ou Bases de Valor e Moeda Valor Econômico de Mercado: Market Value definido de acordo com o RICS Valuation Standards, que se pode sintetizar em: O Valor de Mercado corresponde à quantia estimada pela qual um bem poderia ser transacionado, à data de avaliação, entre um comprador disposto a comprar e um vendedor disposto a vender, numa transação livre, com uma comercialização adequada, e em que ambas as partes agiram com a informação suficiente, de maneira prudente e sem coação Moeda adotada: Real - R$ Diligências Efetuadas A vistoria física do imóvel avaliado e as pesquisas de mercado foram efetuadas em Agosto de 2015. SUMÁRIO
SUMÁRIO ELEMENTOS DE AVALIAÇÃO Fundamentação da Escolha dos Métodos de Avaliação Estimativa dos Encargos de Conservação, manutenção e Outros Encargos Justificação da Utilização de Taxas Indicação de Transações, ou Propostas Efetivas de Aquisição Valor Final Total Estimado do Imóvel A presente avaliação foi realizada conforme as normas NBR 14.653, partes 1, 2 e 4, da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, tendo como base para a avaliação de terrenos o Método Comparativo de Dados de Mercado e para a avaliação de edificações o Método da Recomposição de Custos. Os imóveis em estudo são e estão adequadamente conservados e preservados e com seus limites adequadamente protegidos. Não Aplicável Não Aplicável Em Agosto de 2015, o valor total de mercado estimado do imóvel que faz parte do escopo desta avaliação é de R$65.612.000,00 (Sessenta e cinco milhões, seiscentos e doze reais). SUMÁRIO
SUMÁRIO ELEMENTOS DE RESPONSABILIZAÇÃO Reservas ao Valor Proposto para o Imóvel Não Aplicável. Declaração do Perito Eu, José Antonio dos Santos, licenciado em Engenharia Civil, Diretor Executivo da Prime Yield - Consultoria e Avaliação Patrimonial Ltda., declaro que a avaliação foi elaborada de acordo com: - NBR (Normas Brasileiras), especificamente a NBR 14.653, Partes 1, 2 e 4 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, referentes, respectivamente a Procedimentos Gerais, Imóveis Urbanos e Empreendimentos; - IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia; e - normas internacionais do RICS Valuation - Professional Standards 2015. Apólice de Seguro A Prime Yield dispõe de um seguro de Responsabilidade Civil Profissional (Apólice n.º 72/9255677 da Companhia de Seguros Fidelidade Mundial), cuja cópia poderá ser apresentada em caso de necessidade. SUMÁRIO
ÍNDICE CERTIFICADO - Elementos de Avaliação - Elementos de Responsabilização - - Avaliação do Imóvel - Ilha APÊNDICE GERAL DECLARAÇÃO DO PERITO METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO - Método Comparativo de Mercado - Método da Recomposição de Custos ÍNDICE
Clocar Imagem secundária DE AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - Ilha Almada, CERTIFICADO
CERTIFICADO (RICS Valuation 2015 - VPS 3) a) Identificação e estatuto do Avaliador O relatório foi elaborado por um membro da Prime Yield e, como tal, externo ao cliente. Os membros da Prime Yield envolvidos no presente processo de avaliação declaram que não existem quaisquer incompatibilidades que obstem à elaboração do presente relatório de avaliação e declaram a inexistência de qualquer tipo de envolvimento material anterior com o cliente. b) Identificação do Cliente/Proprietário Cliente: Utopus Empreendimentos Imobiliários Ltda. Proprietário: Utopus Empreendimentos Imobiliários Ltda., CNPJ 16.707.489/0001-76 c) Finalidade da avaliação Estimativa de valor de mercado para suporte de tomada de decisão. d) Identificação do imóvel, direito ou título em avaliação Identificação: O bem imóvel objeto deste trabalho trata-se de uma ilha localizada na Praia do Engenho em, incluindo: - Ilha denominada Ilha dos Porcos Pequena (Ilha Almada), localizada na Baía/Enseada de Batumirim, defronte à Praia do Engenho, em Ubatuba (23º37 72.86 S / 44º90 32.95 S), com área de terreno de 188.000,00 m² e área total construída estimada em 1.151,20 m². Conforme documentação recebida, o proprietário do imóvelé a Utopus Empreendimentos Imobiliários Ltda., CNPJ 16.707.489/0001-76 Título: Imóvel de propriedade plena. Ocupação: Os imóveis residenciais, sendo ocupados eventualmente. Os mesmos são mantidos de forma adequada por uma equipe de funcionários. Não coube à Prime Yield investigar sobre a posse do ativo. Assumimos que a informação fornecida pelo cliente e pelo proprietário é completa e verdadeira, sendo que na ausência da mesma teremos como pressuposto central que o ativo é avaliado considerando a inexistência de quaisquer ónus ou encargos. CERTIFICADO
CERTIFICADO (RICS Valuation 2015 - VPS 3) e) Base, ou bases de valor Valor de Mercado Moeda adotada: Reais - R$ f) Data da avaliação Agosto de 2015 g) Âmbito de investigação do Avaliador A Prime Yield inspecionou o imóvel de acordo com VPS 2 inscrita no RICS Valuation - Professional Standards. h) Natureza e fonte da informação Todo o relatório foi preparado tendo por base as informações fornecidas pelo cliente e pelo proprietário que são de suas exclusivas responsabilidades. Foram apresentados, para a realização da presente avaliação, os seguintes documentos: i) Ilha Terreno: 188.000,00 m² - Secretaria do Patrimònio da União / Certidão de Inteiro Teor do Imóvel - Número RIP: 7209 0000040-51 - Endereço: IA dos Porcos Pequena, S/N - Conceituação: Marinha - Área total da União: 188.000,00 m² - Responsável Atual: Utopus Emp. Imob. Ltda. - Data da Emissão: 11/08/2015 - Secretaria do Patrimônio da União / Certidão de Aforamento/Ocupação - Número RIP: 7209 0000040-51 - Endereço: IA dos Porcos Pequena, S/N - Conceituação: Marinha - Área total da União: 188.000,00 m² - Responsável Atual: Utopus Emp. Imob. Ltda. - Data da Emissão: 11/08/2015 - Darf - Documento de Arrecadação de Receitas - Número RIP: 7209 0000040-51 - Código da Receita: 2090 - CNPJ 16.707.489/0001-76 - Nome: Utopus Emp. Imob. Ltda. Edificações: 1.151,20 m² - Residência Principal: Planta do Projeto Completo de Aprovação junto à Prefeitura Municipal de Ubatuba - 22/06/1995 - Demais edificações: Áreas estimadas in loco CERTIFICADO
CERTIFICADO (RICS Valuation 2015 - VPS 3) i) Pressupostos, reservas ou assunções especiais A presente avaliação foi realizada no pressuposto de: - não existirem quaisquer ônus e/ou encargos sobre os imóveis que fazem parte do escopo deste trabalho; - os imóveis objetos desta avaliação estão sendo e serão utilizados conforme as legislações municipal, estadual e federal; - as áreas e outros dados fornecidos e utilizados como base de cálculos serem as reais e adequadamente registradas junto aos orgãos competentes. A Prime Yield não fez qualquer inspeção à estabilidade dos solos nem a realizou testes que determinem a presença de qualquer tipo de contaminação. Pelo que, se o cliente considerar determinante esta verificação, deverá encomendar esses testes a empresas especializadas e informar-nos de modo a podermos, com esses resultados, reformular a nossa avaliação. j) Restrições ao uso, distribuição ou publicação A informação contida no presente relatório só poderá ser remetida a terceiros com o consentimento prévio por escrito da Prime Yield. O relatório destina-se a análise por parte do cliente, reportando a Prime Yield diretamente ao mesmo. A Prime Yield declina quaisquer responsabilidade perante terceiros em relação ao trabalho realizado. A Prime Yield informa também que, antes da realização de qualquer transação financeira, deverá ser verificada, pelo cliente, a validade dos pressupostos adotados. A Prime Yield dispõe de um seguro de Responsabilidade Civil Profissional (Apólice n.º 72/9255677 da Companhia de Seguros Fidelidade Mundial), cuja cópia poderá ser apresentada em caso de necessidade. De acordo com os nossos procedimentos estabelecemos que a nossa responsabilidade, perante os clientes, relativamente a custos e perdas relacionados com esta instrução limitar-se-á a um valor total correspondente a dez vezes o montante dos nossos honorários cobrados com a realização deste relatório. k) Confirmação da avaliação ser realizada de acordo com o IVS Avaliação efetuada de acordo com: - NBR (Normas Brasileiras), especificamente a NBR 14653, Partes 1, 2 e 4 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, referentes, respectivamente a Procedimentos Gerais, Imóveis Urbanos e Empreendimentos; - IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia; e - normas internacionais do RICS Valuation - Professional Standards 2015. CERTIFICADO
CERTIFICADO (RICS Valuation 2015 - VPS 3) l) Abordagem à Avaliação A presente avaliação foi realizada conforme as normas NBR 14.653, partes 1, 2 e 4, da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, tendo como base para a avaliação de terrenos o Método Comparativo de Dados de Mercado e para a avaliação de edificações o Método da Recomposição de Custos. m) Grau de Fundamentação e Grau de Precisão Os graus de fundamentação e de precisão aplicados neste relatório é GRAU I. n) Opinião de Valor De acordo com os elementos e os pressupostos assumidos, somos da opinião que o valor de mercado dos imóveis incluídos no escopo deste trabalho, em Agosto de 2015, é estimado em: R$65.612.000,00 (Sessenta e cinco milhões, seiscentos e doze reais). o) Data do relatório e assinatura Agosto de 2015 José Antonio dos Santos, MRICS, RICS Registered Valuer Diretor Executivo CREA n 0601222835 Prime Yield Consultoria e Avaliação Patrimonial Ltda. CREA n 0826831 CERTIFICADO
CERTIFICADO (RICS Valuation 2015 - VPS 3) CERTIFICADO
Clocar Imagem secundária DE AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - Ilha Almada, - Elementos de Avaliação - Elementos de Responsabilização - - Avaliação dos Imóveis - Imóvel do Continente - Ilha
ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO a) Descrição das características dos Bens O bem imóvel objeto deste trabalho trata-se de uma ilha localizada na Praia do Engenho em, incluindo: - Ilha denominada Ilha dos Porcos Pequena, também chamada de Ilha Almada, localizada na Baía/Enseada de Batumirim, defronte à Praia do Engenho, em Ubatuba (23º37 72.86 S / 44º90 32.95 S), com área de terreno de 188.000,00 m² e área total construída estimada em 1.151,20 m². Conforme documentação recebida, o proprietário do imóvel é a Utopus Empreendimentos Imobiliários Ltda., CNPJ 16.707.489/0001-76 b) Áreas Consideradas As áreas consideradas nesta avaliação foram: - Ilha: - Terreno: 188.000,00 m² - Edificações: 1.151,20 m² c) Envolvente e acessos - Ilha: Latitude: 23º37 72.86 S / Longitude: 44º90 32.95 S - Acessos: a Ilha pode ser acessada por terra/mar (a partir da Rodovia Rio-Santos, alcançando a Praia do Engenho e, dela, por embarcação até o deck de atracação da ilha) ou via aérea, por helicóptero, pousando no heliponto da ilha. ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO
ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO d) Análise do Mercado O imóvel em estudo está localizado em Ubatuba, região do litoral norte do Estado de Sâo Paulo, região com ocupação predominante residenciais. A região caracteriza-se por escassez de ofertas de imóvel (terreno e edificações) semelhante ao avaliado. e) Fundamentação da abordagem da avaliação A presente avaliação foi realizada conforme as normas NBR 14.653, partes 1, 2 e 4, da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, tendo como base para a avaliação de terrenos o Método Comparativo de Dados de Mercado e para a avaliação de edificações o Método da Recomposição de Custos. f) Valor da renda à data da avaliação Não aplicável Gruas de Fundamentação e Precisão utilizados nesta avaliação: - GRAU de FUNDAMENTAÇÃO: I - GRAU de PRECISÃO: I g) Estimativa dos encargos de conservação, manutenção e outros h) Justificação das taxas de atualização, remuneração, capitalização, depreciação utilizadas Não aplicável Quando necessário utilizamos a atualização de valores a partir da taxa de câmbio US$ x Real. i) Indicação concreta de eventuais transações ou propostas efetivas de aquisição Não aplicável ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO
ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO j) Valor de Mercado Assumindo a inexistência de restrições onerosas, encargos ou direitos de uso dos quais nós não tenhamos conhecimento, e de acordo com os pressupostos contidos neste relatório, somos da opinião que o valor total do imóvel, em Agosto de 2015, é estimado em: R$65.612.000,00 (Sessenta e cinco milhões, seiscentos e doze reais). José Antonio dos Santos, MRICS, RICS Registered Valuer Diretor Executivo CREA n 0601222835 Prime Yield Consultoria e Avaliação Patrimonial Ltda. CREA n 0826831 ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO
ELEMENTOS DE RESPONSABILIZAÇÃO a) Indicação de eventuais reservas ao valor proposto para o imóvel Não aplicável b) Declaração do perito avaliador Eu, José Antonio dos Santos, licenciado em Engenharia Civil, Diretor Executivo da Prime Yield - Consultoria e Avaliação Patrimonial Ltda., declaro que a avaliação foi elaborada de acordo com: - NBR (Normas Brasileiras), especificamente a NBR 14.653, Partes 1, 2 e 4 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, referentes, respectivamente a Procedimentos Gerais, Imóveis Urbanos e Empreendimentos; - IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia; e - normas internacionais do RICS Valuation - Professional Standards 2015. c) Apólice de seguro e responsabilidade civil A Prime Yield dispõe de um seguro de Responsabilidade Civil Profissional (Apólice n.º 72/9255677 da Companhia de Seguros Fidelidade Mundial), cuja cópia poderá ser apresentada em caso de necessidade. d) Grau de Fundamentação e Grau de Precisão Os graus de fundamentação e de precisão aplicados neste relatório é GRAU I. ELEMENTOS DE RESPONSABILIZAÇÃO
MUNICÍPIO DE UBATUBA - SP : Ubatuba, Mesoregião do Vale do Paraíba e Microregião de Caraguatatuba, é um município localizado no litoral norte do estado de São Paulo, região denominada de Costa Verde. O município possui uma população estimada em cerca de 85 mil habitantes, distribuídos em um território de cerca de 711 km², sendo 83% localizados no Parque Estadual da Serra do Mar. A densidade demográfica é de 110,87hab/km². Ubatuba, por cumprir determinados requisitos definidos por lei estadual, é um dos quinze municípios paulistas considerados estâncias balneárias. A cidade dista de São Paulo cerca de 223 km e tem como municípios limítrofes Cunha, a norte; Paraty - RJ a nordeste; Caraguatatuba - SP a sudoeste; Natividade da Serra - SP e São Luiz do Paraitinga - SP a noroeste. A leste do município encontra-se o Oceano Atlântico. Ubatuba possui mais de 100 praias distribuídas pelo seu litoral, sendo as mais conhecidas a Maranduba, Itamambuca, Lázaro, Vermelha, Grande, Enseada, Perequê e Saco da Ribeira. Também possui algumas ilhas, como a Ilha das Couves e a Ilha Anchieta. A cidade pode ser acessada pelas rodovias estaduais Rodovia Rio-Santos (SP-55), que liga Ubatuba a outras cidades do litoral norte paulista e à costa verde do Rio de Janeiro, e a Rodovia Oswaldo Cruz (SP-125), que liga Ubatuba a Taubaté. A cidade possui, também um aeroporto: Aeroporto de Ubatuba. A principal atividade econômica da região é o turismo.
MUNICÍPIO DE UBATUBA - SP Praia do Engenho, : Os imóveis objetos deste trabalho localizam-se na região da Praia do Engenho. A Praia do Engenho é pequena, tem mar calmo, vegetação abundante e dista cerca de 34 km do centro de Ubatuba. O acesso à praia é feito por uma via secundária, a partir da Rodovia Rio-Santos. A estrutura local é razoável, possuindo restaurantes e bares característicos de praia, chalés, pousadas e casas para locação.
AVALIAÇÃO RESUMO DE VALORES GERAL DE VALORES - ILHA O quadro a seguir apresenta um resumo geral de valores obtidos nesta avaliação:
AVALIAÇÃO TERRENO E EDIFICAÇÕES: ILHA Descrição dos Imóveis: Ilha A ilha, oficialmente denominada Ilha dos Porcos Pequena (Ilha Almada), está localizada defronte à Praia do Engenho, no município de e é composta do seguinte: - Terreno: 188.000,00 m² - Edificações: 1.151,20 m², compostas de: - Residência Principal: 757,00 m² - Casa de Apoio 1: 162,00 m² - Casa de Apoio 2: 54,00 m² - Casa de Apoio 3: 81,00 m² - Casa de Gerador 1: 59,40 m² - Casa de Gerador 2: 37,80 m² A residência principal da ilha possui 9 suites, sendo uma construção de alto padrão, com carecterísiticas arquitetônicas especiais,. A Ilha pode ser acessada pelo mar, a partir da Praia do Engenho, com viagem estimada 10 minutos ou pelo ar, com a utilização do heliponto. A estrutura da Ilha conta com: - nascentes locais - cisternas - geradores de energia elétrica - deck de atracação - heliponto, homologado pelos órgãos competentes - piscina - praia privativa - caminho pavimentado de cerca de 3 km que contorna o imóvel
AVALIAÇÃO Terreno - Ilha: Cálculo do Valor do Terreno: De acordo com a metodologia apresentada e pesquisa apresentada a seguir, o valor unitário de terreno na região do imóvel em estudo é de R$ 336,00/m². O valor unitário estimado de R$336,00/m² refere-se ao valor de terreno da Ilha em estudo, descontando-se as edificações nela instaladas. O valor total unitário estimado da Ilha, incluindo as edificações, é de R$349,00/m², conforme cálculos apresentados em tópico a seguir Tratamento Estatístico. - Área de Terreno: 188.000,00,00m² - Valor Unitário de Terreno: R$ 336,00/m² - Valor de Mercado do Terreno: R$ 63.231.000,00 (Sessenta e três milhões, duzentos e trinta e um mil reais) A seguir são apresentados os elementos utilizados como base de cálculo do valor unitário de ilha, além da homogeneização de valores e cálculos estatísticos. Cabe ressaltar, que o imóvel em estudo, por se tratar de um ILHA, possui características especiais e específicas, e no caso, as ofertas de similares de imóveis estão concentradas na região de Angra dos Reis - RJ, distante cerca de 170km de.
AVALIAÇÃO Terreno - Ilha: Elementos de pesquisa
AVALIAÇÃO Terreno - Ilha: Elementos de pesquisa
AVALIAÇÃO Terreno - Ilha: Homogeneização de Valores
AVALIAÇÃO Terreno - Ilha: Tratamento Estatístico
AVALIAÇÃO Edificações - Ilha O quadro a seguir apresenta um resumo das edificações da Ilha:
AVALIAÇÃO Edificações - Ilha
AVALIAÇÃO Edificações - Ilha
FOTOS - Ilha
FOTOS - Ilha
FOTOS - Ilha
FOTOS - Ilha
FOTOS - Ilha
FOTOS - Ilha
FOTOS - Ilha
FOTOS - Ilha
FOTOS - Ilha
FOTOS - Ilha
FOTOS - Ilha
FOTOS - Ilha
FOTOS - Ilha
Clocar Imagem secundária DE AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - Ilha Almada, APÊNDICE GERAL DECLARAÇÃO DO PERITO METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO
APÊNDICE GERAL - PROSPECÇÃO DE MERCADO Cálculo do Custo de Construção: O cálculo do custo de construção teve como base o estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - SP - Conversão dos Coeficientes H82N para R8N. O resultado do estudo foi o desenvolvimento da tabela abaixo que relaciona o tipo/padrão de construção com um fator, que deve ser multiplicado pelo valor correspondente ao R8N, divulgado com o CUB - Custos Unitários Básicos de Construção, divulgado pelo SINDUSCON - Sindicato da Indústria da Construção Civil. O valor do CUB-RN8 do Estado de São Paulo, em Julho de 2015, foi de R$1.223,26/m². APÊNDICE GERAL - PROSPECÇÃO DE MERCADO
Clocar Imagem secundária DE AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - Ilha Almada, DECLARAÇÃO DO PERITO
DECLARAÇÃO DO PERITO Eu, José Antonio dos Santos, licenciado em Engenharia Civil, Diretor Executivo da Prime Yield - Consultoria e Avaliação Patrimonial Ltda., declaro não existirem quaisquer incompatibilidades que obstem à elaboração do presente relatório de avaliação para o cliente pelo fato de não estar abrangido por qualquer impedimento e mais concretamente, de não pertencer aos órgãos sociais da empresa nem de empresas que com esta se encontrem em relação de domínio ou de grupo, em virtude de não ter uma relação de trabalho subordinado com qualquer uma destas entidades e de não ter participações qualificadas no capital social das referidas empresas. Declaro ainda Avaliação efetuada de acordo com: - NBR (Normas Brasileiras), especificamente a NBR 14.653, Partes 1, 2 e 4 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, referentes, respectivamente a Procedimentos Gerais, Imóveis Urbanos e Empreendimentos; Avaliação de Máquinas, Equipamentos, Instalações e Bens Industriais em Geral; - IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia; e - normas internacionais do RICS Valuation - Professional Standards 2015. e de que a apólice de seguro obrigatório de responsabilidade civil da Companhia de Seguros Fidelidade tem o n.º 72/9255677 de 4 de Janeiro de 2011. José Antonio dos Santos, MRICS, RICS Registered Valuer Diretor Executivo CREA n 0601222835 São Paulo, Agosto de 2015 DECLARAÇÃO DO PERITO
Clocar Imagem secundária DE AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - Ilha Almada, METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO Método Comparativo de Mercado Método da Recomposição de Custos
METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO Método Comparativo de Mercado O critério de comparação de mercado tem por referência os valores de transação de imóveis semelhantes e comparáveis ao imóvel objeto de análise, obtidos através de prospeção de mercado realizada na região. Importa realçar que para que exista rigor na aplicação deste critério é necessário verificar a veracidade da informação recolhida, nomeadamente no que diz respeito à dicotomia valor pretendido/valor escriturado, e à questão das áreas. Após a recolha da informação que sustenta a estimativa de valor, existe uma classificação da mesma de acordo com os itens (localização, estado de conservação, nível de acabamentos, áreas,...) que se coadunam com o tipo de propriedade a avaliar. A utilização deste critério pode ser substancialmente melhorada se forem consideradas duas formas de aperfeiçoamento deste método, a saber: a) Homogeneização Permite comparar propriedades que apresentem características diferentes entre si. b) Análise Estatística Permite o tratamento da informação com maior precisão através da definição de certos parâmetros estatísticos (média, desvio padrão e variância) Sintetizando, grande parte do sucesso da aplicabilidade deste critério é função da quantidade de informação obtida, isto é, do volume de transações de propriedades análogas à que se está a avaliar. METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO
METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO Método de Recomposição de Custos Este critério é baseado no princípio da substituição. O terreno é avaliado (a valor de mercado) em separado das construções existentes face a orçamentos de custos correntes de substituição deduzidos de um fator de depreciação que traduza a obsolescência funcional, econômica e o estado físico do imóvel. Trata-se de um critério bastante utilizado quando o avaliador tem de estimar o valor para imóveis dificilmente comparáveis. Devem ser respeitados os seguintes passos na avaliação de um imóvel utilizando este critério. a) Estimar o valor do terreno onde se encontram implantadas as edificações. Tal é efetuado através do método comparativo de mercado, ou seja, o valor de mercado do terreno será aferido tendo em conta a prospecção de mercado. b) Determinar o custo de novo de construção de uma propriedade semelhante à que é objeto de avaliação. c) Atribuir um coeficiente de depreciação ao valor obtido no passo anterior, que traduza a deterioração física e a obsolescência funcional e econômica do bem. METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO