PLANO DIRETOR URBANÍSTICO E TERRITORIAL LEI Nº 1773/2006 DE 20 DE OUTUBRO DE 2006. SUMÁRIO: A. INFORMAÇÕES GERAIS DO MUNICÍPIO 1. CARACTERIZAÇÃO SÓCIO-DEMOGRÁFICA E SÓCIO-ECONÔMICA DO MUNICÍPIO. 2. CARACTERIZAÇÃO DO TIPO DE MUNICÍPIO. 3. DIAGNÓSTICO. 4. PLANO DIRETOR ANTERIOR. 5. CONTEÚDO DA ESTRATÉGIA DE DESENVOLVIMENTO PARA O MUNICÍPIO. 6. LINGUAGEM DO PLANO. 7. REGULAMENTAÇÃO: LIMITES E AUTOAPLICABILIDADE. 8. ABRANGÊNCIA. 9. COMPATIBILIZAÇÃO COM AS POLÍTICAS PÚBLICAS. 9.1. POLÍTICA ORÇAMENTÁRIA. 9.2 AÇÕES ESTRATÉGICAS PARA DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO. 10. CONSIDERAÇÕES. 11. SUGESTÕES. B ACESSO A TERRA URBANIZADA QUESTÕES CENTRAIS. I.FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. II. CONTROLE DO USO E OCUPAÇÃO DO SOLO. III. PERÍMETRO URBANO E PARCELAMENTO DO SOLO. IV. COEFICIENTES E ZONAS OU MACROZONAS. 1. MACROZONAS E ZONAS. 2. COEFICIENTES. 3. SUBUTILIZAÇÃO, NÃO UTILIZAÇÃO E TERRENO VAZIO. 4. ZONEAMENTO E POLÍTICAS ESPECÍFICAS PARA ÁREAS CENTRAIS E SÍTIOS HISTÓRICOS. 5. ZONEAMENTO E POLÍTICAS ESPECÍFICAS PARA ÁREAS DE PRESERVAÇÃO. V. ZEIS.
VI. AVALIAÇÃO GERAL DO ZONEAMENTO EM RELAÇÃO AO ACESSO A TERRA URBANIZADA. VII. INSTRUMENTOS DE POLÍTICA FUNDIÁRIA. 1. OS INSTRUMENTOS E O PLANO DIRETOR DE MAGÉ. 2. TABELAS. C. ACESSO AOS SERVIÇOS E EQUIPAMENTOS URBANOS, COM ÊNFASE NO ACESSO À HABITAÇÃO, AO SANEAMENTO AMBIENTAL E AO TRANSPORTE E À MOBILIDADE. QUESTÕES CENTRAIS I.OPLANO DIRETOR E A INTEGRAÇÃO DAS POLÍTICAS URBANAS. II. O PLANO DIRETOR E AS POLÍTICAS DE HABITAÇÃO E REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. 1. O PLANO DIRETOR E A POLÍTICA DE HABITAÇÃO. 2. RE-NATURALIZAÇÃO DO TERRITÓRIO. 3. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. III. O PLANO DIRETOR E A POLÍTICA DE SANEAMENTO AMBIENTAL IV. O PLANO DIRETOR E A POLÍTICA DE MOBILIDADE E TRANSPORTE. V. POLÍTICAS PARA ÁREAS CENTRAIS E SÍTIOS HISTÓRICOS. VI. POLÍTICAS PARA ÁREAS DE PRESERVAÇÃO. VII. O PLANO DIRETOR E A POLÍTICA METROPOLITANA. D. SISTEMA DE GESTÃO URBANA E PARTICIPAÇÃO DEMOCRÁTICA QUESTÕES CENTRAIS I.DIRETRIZES II. FUNDO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO E DESENVOLVIMENTO URBANO E O SEU CONSELHO GESTOR III. CONSELHOS a) CONSELHO MUNICIPAL DA CIDADE DE MAGÉ b) CONSELHO GESTOR DO FUNDO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO E DESENVOLVIMENTO URBANO IV. SISTEMA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO E GESTÃO V. SISTEMA DE INFORMAÇÕES MUNICIPAIS VI. GESTÃO E POLÍTICAS SETORIAIS ANEXOS
A. INFORMAÇÕES GERAIS DO MUNICÍPIO 1. CARACTERIZAÇÃO SÓCIO-DEMOGRÁFICA E SÓCIO-ECONÔMICA DO MUNICÍPIO: O município de Magé faz parte da Região Metropolitana do Rio de Janeiro RMRJ e é habitado por população majoritariamente pobre. Apresenta, atualmente, problemas estruturais nas áreas de: Saneamento, Meio Ambiente, Transporte Público, Geração de Trabalho e Renda, Educação, Cultura e Preservação do Patrimônio Histórico. Magé detém uma história riquíssima, já tendo abrigado em seu território: O Porto da Estrela, na bacia do Rio Inhomirim, o segundo porto mais importante do país, somente superado pelo do Rio de Janeiro; O trecho inicial da estrada colonial mais movimentada: a Variante do Caminho Novo para Minas Gerais; O primeiro sítio particular dedicado à pesquisa botânica em solo brasileiro a Fazenda da Mandioca, pertencente ao diplomata e naturalista Barão Langsdorff; A primeira ferrovia a Estrada de Ferro Mauá, implantada pelo Barão de Mauá; A fábrica de pólvora que abasteceu nossas forças armadas durante a Guerra do Paraguai; Um dos maiores parques têxteis do país; And last, but not least: As primeiras revoltas operárias de inspiração anarquista da nação brasileira. 1.1 DEMOGRAFIA: O período entre o final da década de 40 até a década de 60, do século XX, caracterizou-se por uma expansão urbana acentuada que deu origem a uma periferia próxima ao núcleo do Rio de Janeiro. Dados do censo demográfico do IBGE 1950 a 1980 registram esse grande acréscimo populacional. O histórico em anexo relata as causas e as conseqüências desse crescimento desenfreado. De acordo com o censo do IBGE de 2000, Magé tinha uma população de 205.830 habitantes, correspondentes a 1,9% do contingente da RMRJ, com uma proporção de 96 homens para cada 100 mulheres. 2 2 A densidade demográfica era de 558 habitantes por km, contra 2.380 habitantes por km da RMRJ.
O município apresentou uma taxa média de crescimento, no período de 1991 a 2000, de 2,57% ao ano, contra 1,17% na RM e 1,30% no Estado. Sua taxa de urbanização corresponde a 94,2% da população, enquanto que, na Região Metropolitana, tal taxa corresponde a 99,5%. A faixa etária predominante encontra-se entre os 10 e 39 anos, e os idosos representam 9% da população do município, contra 20% de crianças entre zero e 9 anos. O município apresenta uma taxa de ocupação de 78%. Dos 16.011 domicílios não ocupados, 39% têm uso ocasional, demonstrando o perfil turístico local. Não tivemos acesso ao diagnóstico utilizado no Plano Diretor. 1.2. EVOLUÇÃO DA POPULAÇÃO NO MUNICÍPIO (segundo o IBGE): EVOLUÇÃO DA POPULAÇÃO TOTAL NO MUNICÍPIO: ANO 1940 1950: 1960 1970 1980 1990/1991 1996 2000 2007 Habitantes 19.627 29.735 50.445 98.556 143.414 163.733 183.113 205.830 232.171 (*) (*) População residente. 1.3 TAXA MÉDIA DE CRESCIMENTO: MUNICÍPIO Censo 2000 TCU (14/11/2007) Taxa 2000-2007 MAGÉ 205.830 232.171 1,7% 1.4 EVOLUÇÃO DA POPULAÇÃO URBANA E RURAL NO MUNICÍPIO (IBGE: 1991 e 2000): Tabela 202 - População residente por situação Ano = 1991 Variável Município Situação do domicílio População residente (Pessoas) População residente (Percentual) Magé - RJ Total 191.734 100 Urbana 172.255 89,84 Rural 19.479 10,16
1.5. EVOLUÇÃO DA PEA POR SETOR NOS ÚLTIMOS 10 ANOS: Tabela 616 - Pessoas de 10 anos ou mais de idade por grupos de idade, condição de atividade na semana de referência, sexo e situação do domicílio. Tabela 616 - Pessoas de 10 anos ou mais de idade por grupos de idade, condição de atividade na semana de referência, sexo e situação do domicílio. Sexo = Total Sexo = Total Situação do domicílio = Total Situação do domicílio = Total Grupos de idade = Total Grupos de idade = Total Ano = 2000 Ano = 1991 Variável Variável Brasil e Município Condição de atividade Pessoas de 10 anos ou mais de idade (Pessoas) Pessoas de 10 anos ou mais de idade (%) Brasil e Município Condição de atividade Pessoas de 10 anos ou mais de idade (Pessoas) Pessoas de 10 anos ou mais de idade (%) Total 136.910.358 100 Total 112.859.578 100 Brasil Economicamente ativa 77.467.473 56,58 Brasil Economicamente ativa 58.455.803 51,8 Não economicamente ativa 59.442.884 43,42 Não economicamente ativa 54.403.775 48,2 Total 164.369 100 Total 149.154 100 Magé - RJ Economicamente ativa 88.826 54,04 Magé - RJ Economicamente ativa 72.259 48,45 Não economicamente ativa 75.543 45,96 Não economicamente ativa 76.895 51,55 1.6. DEFICIT HABITACIONAL FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO 2000: DEFICIT HABITACIONAL NO BRASIL MUNICÍPIOS SELECIONADOS E MICRORREGIÕES GEOGRÁFICAS Estimativas do Déficit Habitacional Básico (1) 2000 Agrupado por: Município Unidade Federação: MUNI DÉFICIT HABITACIONAL BÁSICO (2) DOMICÍLIOS VAGOS CÍ ABSOLUTO % DO TOTAL DOS DOMICÍLIOS PIO Total urbana rural Total urbana rural Total urbana rural MAGÉ 5.798 5.370 428 9,97 9,78 13,33 9.151 8.453 698
1.7. DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR DISTRITOS (Segundo o IBGE - Censo de 2000): Em 1992, Guapimirim, então terceiro distrito de Magé, adquiriu autonomia, resultando em redução expressiva do território mageense. Os distritos de Magé atualmente são: Magé, Santo Aleixo, Suruí, Guia de Pacobaíba e Vila Inhomirim. A população local distribui-se no território municipal conforme gráfico a seguir, onde se observa que o distrito de Inhomirim possui 49% da população municipal, enquanto que Magé, a sede, tem apenas 27%. Tal fato se explica pelo evidente transbordamento do município vizinho de Duque de Caxias, contíguo ao distrito de Inhomirim. 2. CARACTERIZAÇÃO DO TIPO DE MUNICÍPIO: CODIGO MUNICIPIO UF PLANHAB TIPOLOGIA UTILIZADA NO PLANHAB do MUNIC 3302502 MAGE RJ A A: Regiões Metropolitanas do Rio de Janeiro e de São Paulo Fonte: MINISTÉRIO DAS CIDADES - Secretaria Nacional de Habitação - Departamento de Desenvolvimento Institucional e Cooperação Técnica. Plano Nacional de Habitação PLANAHAB - Estudos Técnicos. De acordo com o Plano Nacional de Habitação - PLANHAB (Estudos Técnicos - Caracterização dos (Tipo de Municípios, de maio de 2008, elaborado por Consórcio Via Pública LABHAB-Fupam Logos Engenharia): Magé, enquanto município integrante da região metropolitana do Rio de Janeiro, com mais de 100 mil habitantes, apresenta: a) alto Déficit Habitacional Absoluto - Está entre aqueles que mais concentram déficit habitacional; b) altas taxas de crescimento - as mais altas taxas de crescimento populacional.
O conjunto dos municípios da região apresenta taxas de crescimento elevadas, variando de 1,49% a 2,73%. Segundo o citado trabalho, embora cidades médias tenham tido crescimento expressivo nas últimas duas décadas, as grandes cidades e metrópoles continuam concentrando população e mantendo altos índices de crescimento no conjunto. O que se observa é a redução do crescimento e mesmo perda de população em áreas centrais de algumas metrópoles, mas isso é compensado pelo crescimento periférico. As periferias de regiões como a RM do Rio de Janeiro cresceram no período 30%, enquanto que nas áreas centrais esse crescimento não passa de 5%, chegando a apresentar perda de população em algumas cidades sede. De acordo com o trabalho denominado: Tipologia das Cidades Brasileiras do Observatório das Metrópoles, 2005 (Consórcio Instituto Via Pública / LABHAB-Fupam / Logos Engenharia) o município de Magé encontra-se na seguinte categoria: PLANHAB QUADRO 1: CORRESPONDÊNCIA DE TIPOS DE TIPOLOGIA DAS CIDADES BRASILEIRAS PNDR. A TIPO 1: ESPAÇOS URBANOS AGLOMERADOS MAIS PRÓSPEROS DO CENTRO SUL (somente RMSP e RMRJ). QUADRO 2: TIPOLOGIA DE MUNICÍPIOS UTILIZADA NAS ANÁLISES
Magé, situada na Região Metropolitana do Rio de Janeiro é classificada como uma cidade do Tipo A. - Metrópole Rio de Janeiro. TIPO A METRÓPOLES SÃO PAULO E RIO DE JANEIRO. As duas Regiões Metropolitanas concentram 16,9% da população brasileira, e na rede de idades são as únicas metrópoles que apresentam características de concentração de atividades econômicas e fluxos econômicos e financeiros que permitem que sejam denominadas de metrópoles globais - as demais são caracterizadas como metrópoles nacionais, metrópoles regionais ou centros regionais, no estudo citado. (Observatório das Metrópoles, 2005). Pela pesquisa: O conjunto dos municípios da RMRJ apresenta taxas de crescimento elevadas, variando de 1,49% a 2,73%. Destaca-se que uma alta porcentagem de municípios apresenta taxa de crescimento superior a 3%. Apenas 575 municípios concentram 46% do déficit habitacional total A Região Metropolitana do Rio de Janeiro apresenta: Alta Taxa de urbanização de 96,7% e maior densidade demográfica: 1.899 hab. /km2. Magé é classificado, na análise, como um município que apresenta: Situações específicas, onde se observa escassez de terra para a produção de novas moradias e, portanto, alto valor do preço da terra, aliada a maiores concentrações populacionais e de déficit habitacional. Alta desigualdade social. Alta Taxa de urbanização e alta densidade demográfica Taxa de crescimento populacional elevada. Concentração de Déficit Habitacional Absoluto. (Ministério das Cidades Secretaria Nacional de Habitação - Depto. de Desenvolvimento Institucional e Cooperação Técnica - Plano Nacional de Habitação PLANHAB.). 3. DIAGNÓSTICO: Não tivemos acesso ao diagnóstico ou outras análises que possibilitaram a feitura do Plano Diretor de Magé. Isso prejudicou parte da avaliação. 4. PLANO DIRETOR ANTERIOR: Existia um Plano Diretor Anterior: Datado de 1991 1995 e elaborado pela FUNDREM (Fundação para o Desenvolvimento da Região Metropolitana do Rio de Janeiro). Não recebemos esse documento, não sabemos o que contém (Vários itens ficam prejudicados, por exemplo: já falava dos novos instrumentos de política urbana estabelecidos pela Constituição de 1988?).
5. CONTEÚDO DA ESTRATÉGIA DE DESENVOLVIMENTO PARA O MUNICÍPIO: No caso de Magé, o PD apresenta os seguintes elementos centrais para a implementação de ações para o desenvolvimento econômico do município (ver detalhamento em: Título II - Pressupostos do Plano Diretor de Magé Capítulos: III, IV, V, VI, VII) e aponta para a implantação de programas e realização de obras, mas não especifica se trata de grandes obras prioritárias. Aproveitamento da Posição Estratégica do Município para seu Desenvolvimento Econômico que o habilita a sediar fatos econômicos de agregação de valor e ocupação de mão de obra, ao longo dos eixos de passagem, rodoviários e ferroviários, como indústria e logística. Aproveitamento da riqueza geomorfológica, ambiental, o regime das águas e a biodiversidade existente no município. Incremento da vocação turística de várias regiões do município, sempre associada à questão ambiental ou histórica (mas não aponta, em item específico, ações de preservação desse patrimônio). Necessidade de Integração dos Fragmentos do Território, facilitando as trocas comerciais e o transporte da produção e de mercadorias em geral. Magé é um importante produtor de BRITA, considerando o potencial ímpar na Região Metropolitana de exploração mineral de brita. Magé deve tornar-se um CELEIRO para as cidades vizinhas, considerando sua vocação e tradição agrícola além da quantidade de áreas agricultáveis no município. Re-naturalização, para fins agrícolas ou de preservação, de parte do território mageense, formado por loteamentos aprovados sem condições urbanas de habitabilidade, com graves conseqüências para quem os ocupa e para o meio ambiente. Com base nos princípios do Título anterior, o PD identifica políticas (Titulo III - Capítulo IV - Art. 30, 31), princípios gerais (citados, mas não desenvolvidos, no Art. 32) e propõe, como ações prioritárias para o desenvolvimento econômico do município, as ações constantes no Art.33. Não temos como saber se os Programas e as ações a que o PD se refere no Art. 33 foram ou não foram implementadas. 6. LINGUAGEM DO PLANO: A linguagem do Plano é técnica, embora simples. Ele não traz um glossário para os termos utilizados, mas vai explicando alguns termos (Instrumentos de Indução Urbana e para as Leis complementares) ao longo do documento. 7. REGULAMENTAÇÃO: LIMITES E AUTOAPLICABILIDADE O Plano não estabelece limites para a expansão urbana, nem para ocupação dos vazios no interior da área urbanizada (a não ser que estejam estabelecidos nos mapas de macrozoneamento, que não foram encaminhados).
O Plano não é auto-aplicável, pois precisa ser regulamentado por: Leis Complementares, Leis Ordinárias, Decretos, Ordens de Serviço ou Portarias e remete à elaboração das leis específicas que tratam do controle do crescimento urbano do município e a elaboração de Planos Setoriais. Dessa forma, remete a leis complementares do Plano Diretor - Leis de Parcelamento do Solo, Lei de Uso e Ocupação do Solo, lei de Zoneamento, Código de Obras - no Título III Capítulo V Seção I Art. 35, parágrafos 1º a 4º. Por exemplo: No Título III Capítulo V Seção II - Art. 42, Parágrafo único, o PD afirma que a Lei de Uso e Ocupação do Solo, que vai definir os usos permitidos, estimulados e inadequados em cada zona, área ou eixo vai ser revista. Já na Seção III, o Art. 45 também remete a regulamentação do parcelamento de terra no território à legislação municipal específica. 8. ABRANGÊNCIA: O Título I Capítulo I - Art. 4 afirma que: o Plano Diretor abrange a totalidade do território municipal, donde se pode inferir que tanto área urbana quanto a área rural do município são objetos de regulamentação no Plano. 9. COMPATIBILIZAÇÃO COM AS POLÍTICAS PÚBLICAS: 9.1. POLÍTICA ORÇAMENTÁRIA: No Título I - Capítulo I - Art. 2, o PD, após se afirmar como: instrumento de planejamento estratégico da política de desenvolvimento urbano e territorial, determinante para todos os agentes públicos e privados que atuam no Município, diz que o Orçamento Municipal, Plano Plurianual, a Lei de Diretrizes Orçamentárias e o Orçamento Anual devem incorporar as diretrizes e as prioridades contidas no Plano. Não define a aplicação dos investimentos públicos para as macrozonas. E, se não existe a definição da aplicação dos investimentos públicos para as macrozonas, esse quesito fica prejudicado. 9.2 OBRAS PRIORITÁRIAS E AÇÕES ESTRATÉGICAS PARA DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO: Embora tanto o Arco Metropolitano quanto o COMPERJ sejam citados ao longo do documento, em especial no Título II, Capítulo II, Art. 14, o PD de Magé não se prepara para o impacto que as grandes obras públicas (PAC, Arco Metropolitano, instalação do COMPERJ em Itaboraí) vão causar nos padrões sociais, econômicos, habitacionais e ambientais no município. Toda a área municipal de Magé faz parte da grande Bacia da Baía de Guanabara, cuja degradação ambiental é conhecida, embora seja, há mais de cinco anos, alvo do Programa de Despoluição da Baía de Guanabara PDBG, que nunca termina.
O município deverá ser impactado pelo crescimento econômico da Baixada Fluminense, impulsionado pelo Pólo Gás-Químico, em Duque de Caxias e pela proximidade do COMPERJ - petroquímica que será instalada pela Petrobrás em Itaboraí, com 200 mil empregos, somente na fase de construção (fonte: Fundação CIDE 2005). O COMPERJ Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro será construído numa área igual a 45 milhões de metros quadrados, localizada no município de Itaboraí, com investimentos previstos em torno de US$ 8,38 bilhões. Com início de operação previsto para 2012, tem como principais objetivos: aumentar a produção nacional de produtos petroquímicos e gerar cerca de 200 mil empregos diretos, indiretos e efeito renda, em âmbito nacional. Por sua dimensão, o COMPERJ deve transformar o perfil socioeconômico da região de influência direta do empreendimento Cachoeira de Macacu, Guapimirim, Itaboraí, Magé, Rio Bonito, São Gonçalo e Tanguá. Estudo da FIRJAN estima que 46% das novas indústrias do setor deverão se instalar nos sete municípios que foram demarcados pelo estudo como região de influência direta do Complexo. A própria Petrobrás já está desenvolvendo o seguinte: Os Centros de Integração do COMPERJ, que serão instalados em cada município da área de influência do empreendimento, vão qualificar e capacitar de cerca de 30 mil profissionais nos 11 municípios situados na área de influência do empreendimento - Itaboraí, São Gonçalo, Cachoeiras de Macacu, Casimiro de Abreu, Guapimirim, Niterói, Maricá, Magé, Rio Bonito, Silva Jardim e Tanguá. Serão oferecidos 60 tipos de cursos gratuitos, dos quais, 82% serão em nível básico, 17% em nível técnico e 1% em nível superior. O PD de Magé não se prepara para os impactos que o município vai sofrer nos próximos 10 anos, em especial para o incremento populacional que a oferta de emprego primeiramente para construir o complexo COMPERJ e depois para o seu funcionamento e, em especial para as indústrias que deverão se instalar no próprio município - vai ocasionar. Nem tampouco suas propostas de desenvolvimento econômico ou relacionamento metropolitano contemplam o impacto que a construção a posta em funcionamento do Complexo devem causar na região em geral e nos municípios de área de influência do Complexo, em particular. 10. CONSIDERAÇÕES: O Plano se refere, logo de início, no Título I Capítulo I Art.1 - ao Estatuto da Cidade (que o PD denomina, em alguns momentos, de Estatuto das Cidades), da seguinte forma: A Lei nº 1773 / 2006 de 20 de outubro de 2006 Institui o Plano Diretor do Município de Magé, nos termos do artigo 182 da Constituição Federal, da Lei n 10.257, de 10 de julho de 2001, denominada Estatuto da Cidade e à Lei Orgânica Municipal.
O Plano apresenta diretrizes gerais adequadas aos preceitos dos artigos 182 e 183 da Constituição e às Diretrizes do Estatuto da Cidade (ver ANEXO I). No entanto, apresenta propostas de ações concretas que contrastam com essas diretrizes. Portanto, o PD tem um desempenho Irregular: apresenta algumas políticas setoriais desenvolvidas (saneamento e transporte e mobilidade) e para outras, igualmente importantes, não define diretrizes claras. A política de Regularização Fundiária, por exemplo, fundamental como meta da política urbana estabelecida pelo PD, não aparece como política prioritária para o município, apesar do que foi identificado no Trabalho da Fundação João Pinheiro sobre o Déficit Habitacional local. Não compatibiliza, de maneira geral, as políticas do Plano Diretor com os grandes investimentos para a RM: COMPERJ, PAC e Arco Metropolitano. Se a política setorial de transporte e mobilidade já esteja em formato para receber o Arco, isso não está explícito. Além disso, não dá conta do impacto que o COMPERJ vai provocar no município, em especial na área de habitação. Não é auto-aplicável. Remete a planos setoriais e a leis específicas - de uso e ocupação do solo, de zoneamento, de parcelamento - a serem elaboradas posteriormente (estipula datas limite). Não sabemos se as novas leis, compatíveis com as diretrizes do PD foram elaboradas Quando o site da prefeitura é acessado, os números das leis anteriores (de 1991), não disponíveis, aparecem. Os itens do Título II, Capítulo I a VI, de maneira geral, não se materializam em planos ou projetos que possam dar concretude ao PD. O Plano não dá conta da importância da função social da propriedade urbana e da cidade, embora esses conceitos estejam contidos nas diretrizes gerais. Não delimita as políticas públicas para as Macrozonas, nem especifica ou detalha a aplicação o uso dos instrumentos do Estatuto da Cidade, remetendo claramente esse detalhamento e uso para Leis a serem elaboradas posteriormente. Não delimita áreas de ZEIS. As ZEIS são tratadas como qualquer outra zona de especial interesse, não como instrumento de regularização fundiária, nem como objeto de política pública para fazer valer a função social da cidade e da propriedade. Título I Capítulo II - Art. 5º do PD afirma que mapas, tabelas numéricas e relação de propostas tiradas durante o processo de discussão participativo fazem parte integrante da Lei do Plano Esses mapas (ou as tabelas), no entanto, não foram encaminhados.
O PD diz que: Art. 2º 2º - Toda a legislação urbanística municipal e demais normas terão que se submeter às diretrizes do Plano Diretor. Para analisar isso, seria preciso ter acesso à legislação que orienta e rege o parcelamento e o uso e ocupação do solo, que já foram solicitadas (atuais ou antigas, solicitei qualquer uma das duas), mas não foram encaminhadas. Também não tivemos acesso a outras Leis e Planos, em vigor ou em elaboração. Não houve, durante toda a avaliação, boa vontade da parte da prefeitura em colaborar com a pesquisa. Não encaminharam o Diagnóstico ou Estudos que subsidiaram a elaboração do Plano Diretor. Esses documentos foram solicitados, mas a solicitação não foi atendida. Além disso, a prefeitura não respondeu a diversos questionamentos que foram feitos, ao longo do tempo que durou a avaliação, inclusive quanto ao encaminhamento dos mapas que o PD afirma, em Título I, Capítulo I, Art. 5, Parágrafo Único estarem anexos à Lei: fará parte desta Lei o relatório, com a caracterização do município, seus mapas e tabelas numéricas e a relação de propostas emanadas do processo de discussão participativo do Plano. 11. SUGESTÕES: Considerando que: 1. De acordo com o estabelecido pelo Plano Diretor, cabe ao Conselho Municipal da Cidade de Magé, devidamente instituído pelo PD, a responsabilidade de: a) Implementar o Plano Diretor e as Políticas Públicas de: Uso do Solo, Habitabilidade, Transporte, mobilidade, e acessibilidade, Saneamento ambiental e serviços urbanos. b) Implementar as Leis delas decorrentes; c) Assessorar e fiscalizar o Poder Público na consecução desses objetivos. 2. O PD de Magé remete continuamente a leis específicas, que tratam do controle do crescimento urbano do município. 3. Embora seja função de um Plano Diretor estabelecer diretrizes de ocupação do território municipal, e, apesar de o Título I Capítulo I - Art. 2 afirmar que: toda a legislação urbanística municipal e demais normas terão que se submeter às diretrizes do Plano Diretor, de todas as leis a que o PD remete apenas aquela que aponta diretrizes gerais para regulamentar a atividade imobiliária e, conseqüentemente, para parcelamento do solo, foi estabelecida pelo PD. 4. Das políticas setoriais a que o PD remete apenas às políticas de: a) Transporte, mobilidade, e acessibilidade e b) Saneamento Ambiental e Serviços Urbanos foram objeto de propostas detalhadas (mas, mesmo assim, aquém dos futuros impactos que o município deve sofrer) estabelecidas pelo PD.
Sugerimos que o Conselho da Cidade de Magé, reunido com a população organizada, lute, em primeiro lugar, para uma revisão do PD, a partir da identificação de suas falhas, e, em segundo lugar, pelo estabelecimento de legislação abrangente de regulação do solo urbano Leis: de uso e Ocupação do Solo, de Parcelamento do Solo, de Zoneamento, bem como pelos planos Setoriais: Plano Municipal de: Habitação (incluído o capítulo de Regularização Fundiária), Saneamento, Mobilidade, Meio ambiente - condizente com os princípios de justiça social e cumprimento da função social da cidade e da propriedade urbana. No entanto, essas sugestões partem de uma avaliação que não teve acesso a elementos fundamentais para uma análise criteriosa do PD. Seria preciso que todos os elementos (mapas, diagnóstico, leis vigentes, etc) tivessem chegado às nossas mãos para que fosse definitiva a avaliação, em especial, no tocante a uma avaliação geral do zoneamento em relação ao acesso a terra urbanizada. B. ACESSO A TERRA URBANIZADA: QUESTÕES CENTRAIS I FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE: O PD estabelece como diretriz o cumprimento da função social da propriedade. No Título I - Capitulo II - Art. 4, firma que cabe ao Plano Diretor, instrumento básico da política de desenvolvimento urbano do Município, definir a função social da propriedade urbana. No Capitulo III: Art. 6º, 7º e 8º, o PD continua mencionando a função social da propriedade, como se segue: No Art. 6º, define os princípios da política urbana, entre os quais se encontram: o da função social da propriedade e o da função social da cidade; A função social da propriedade é definida, no Art. 7 como: o direito à cidade para todos, o que compreende: os direitos a terra urbanizada, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura e serviços públicos, ao transporte coletivo, à mobilidade e acessibilidade, ao trabalho, ao trabalho na agricultura, à educação, à saúde, à cultura, ao lazer, à segurança, à fruição antrópica das condições ambientais, e à proteção quanto aos riscos ambientais, desmoronamentos e inundações. Já no Art. 8º, o PD define que a propriedade urbana cumpre sua função social quando for utilizada para: habitação para todas as classes sociais; atividades econômicas geradoras de emprego e renda; proteção do meio ambiente; preservação do patrimônio cultural; construção de uma cidade com maior valor de uso, fruição e permanência.
O plano cita, entre os princípios que devem regular a Lei Municipal de Parcelamento de Terra no território de Magé (lei à qual o PD remete), o cumprimento da função social da propriedade e a garantia do direito à moradia e ao desenvolvimento sustentável dos assentamentos humanos. Podemos afirmar que, de maneira geral, as Diretrizes do PD estão coerentes com as funções sociais da Cidade e da propriedade urbana (ver ANEXO I). No entanto, não há coerência entre diretrizes do Plano Diretor e as políticas setoriais. Muitas políticas não constam das diretrizes de maneira clara e explícita. E aparecem em capítulos diversos de uma forma confusa, fragmentada, que não fornecem sua verdadeira dimensão (ver exemplo no item habitação, fragmentado e sem definição clara de um Plano Municipal de Habitação e Regularização Fundiária). Além disso, a Regularização Fundiária e Urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda NÃO aparecem como DIRETRIZES e suas possibilidades, em um município que apresenta carências habitacionais e de regularização consideráveis, não são desenvolvidas. Infelizmente não encontramos diretrizes devidamente detalhadas para orientação de políticas setoriais do Plano Diretor (em especial: habitação e de regularização fundiária) nem definição de políticas públicas para as macrozonas. Observamos que há muita preocupação com o que foi denominado: re-naturalização do território, tratada no Título II Capítulo VI - Art. 19, (ver em item específico, neste relatório: Política Pública de Habitação e Regularização Fundiária). Não sabemos se foram mapeadas as áreas para as quais é prevista a re-naturalização. Não sabemos se foram identificadas todas aquelas que se encontram na situação descrita, não tivemos acesso ao diagnóstico específico. II. CONTROLE DO USO E OCUPAÇÃO DO SOLO: O Plano diretor estabelece, nos seus pressupostos (Título II - Capitulo V - Seção II - Art. 36 a 41) um macrozoneamento da zona urbana e rural. Define que o território de Magé é constituído por três macrozonas: a Urbana, a Agroambiental, a de Atividades Econômicas. Identifica cada uma delas, e estabelece uma diretriz para a Zona Urbana de Ocupação Progressiva: buscar, na sua ocupação, a continuidade da malha urbana. Não estão definidos objetivos nem políticas públicas para as macrozonas. Como a prefeitura não encaminhou os mapas concernentes ao PD, não temos como saber se o macrozoneamento está definido em mapas, se está definido por perímetros.
O PD remete para a Lei de Uso e ocupação do Solo, com se pode ver pelo Parágrafo Único do Art. 41 (Título V - Capitulo V - Seção II), sem prévia definição de diretrizes de ocupação e desenvolvimento. Como não tivemos acesso à lei de uso ou ocupação do solo (nem à antiga nem à nova, se é que esta chegou a ser elaborada), não temos como saber se a divisão do território em apenas 03 Macrozonas é suficiente para dar conta de toda problemática de ocupação do município e dos impactos que estão por vir. O Plano estabelece, conforme Título II - Capitulo V - Seção I - Art. 34 e 35, outras formas de regulação do uso e ocupação do solo. A saber: as Zonas. Mas também aqui não define diretrizes de uso e ocupação, remetendo a uma revisão / elaboração de lei de uso e ocupação do solo e para a política Setorial de Habitação, Uso e Ocupação do Solo e Habitabilidade (a ser elaborada), que, por sua vez, regerá as demais leis de uso, ocupação e construção. No entanto, pelo que pudemos observar, não existe propriamente uma política setorial de habitação, apenas diretrizes gerais que remetem no tocante à proposição de ações, ao Fundo de Habitação e ao Conselho desse Fundo. Como pensar em gestão dos recursos do Fundo sem uma prévia definição de diretrizes, de políticas e de ações para controle e ocupação do solo? III. PERÍMETRO URBANO E PARCELAMENTO DO SOLO: Até onde foi possível observar, o PD não estendeu nem diminuiu perímetro. A prefeitura não encaminhou os mapas anexos ao Plano Diretor e, dessa forma, não temos como identificar esse quesito uma vez que não há menção ao perímetro nem à expansão urbana, no texto da lei. Como o PD remete todo o tempo a legislações específicas, estabelecendo, em alguns casos, diretrizes para elaboração das leis (em outros casos, não) é muito importante saber se essas leis foram elaboradas, como foram elaboradas (com ou sem participação popular?), como foram votadas (com ou sem participação popular?). Aparentemente, pelas informações obtidas em site da prefeitura, nem essa lei nem as demais a que o PD remete foram elaboradas, apesar dos prazos estabelecidos no próprio Plano. Na verdade, embora fale em participação, o PD não se compromete, pois suas diretrizes são muito gerais. Haveria necessidade de que as leis municipais específicas fossem elaboradas com participação popular.
Se não foram ainda elaboradas, a sociedade deve se organizar para lutar por leis abrangentes e justas, que façam com que a função social da cidade e a da propriedade sejam cumpridas, com prevalência do interesse público sobre o interesse privado. Os prazos de elaboração das leis são os seguintes: Título IX - Art. 167 1º 2º: I. Lei do Código de Obras: 06 (seis) meses. II. Lei de Uso do Solo / Zoneamento: 06 (seis) meses. III. Lei de Parcelamento de Terra: 06 (seis) meses. IV. Código Tributário: 36 (trinta e seis) meses V. Código de Posturas: 36 (trinta e seis) meses As diretrizes (a que o PD chama de princípios) da Lei de Parcelamento (a única que apresenta diretrizes claras e explícitas no Plano) são as seguintes: Atendimento à função social da propriedade urbana e da cidade; Garantia do direito à moradia e ao desenvolvimento sustentável dos assentamentos humanos; Urbanismo como função pública e respeito à ordem urbanística; Prevalência do interesse público sobre o interesse privado; Ocupação prioritária dos vazios urbanos; Recuperação pelo poder público das mais-valias urbanas decorrentes de suas ações; Acesso universal aos bens de uso comum do povo; Acesso a terra visando uma produção agrícola democrática e sustentável; Garantia do meio ambiente ecologicamente equilibrado como bem de uso comum do povo. O PD não estabelece, no Título IX - Art. 167 a 172, que os novos loteamentos devam prever (%) para HIS, ou pagamento de cota correspondente para que a prefeitura proceda à construção de conjunto de HIS. IV. COEFICIENTES E ZONAS OU MACROZONAS: 1 MACROZONAS E ZONAS: a) MACROZONAS: O PD define, no Título Capítulo V Seção II Art. 36 a 41, três (03) macrozonas para o município: a Urbana, a Agro-ambiental, a de Atividades Econômicas. O PD de Magé não estabelece um referencial espacial para uso e ocupação do solo consoante com a aplicação de políticas públicas, mas limita-se a descrever as macrozonas da seguinte forma:
A Macrozona Urbana, Art. 36 e 38, compreende áreas ocupadas em locais que possuam ou permitam a implantação de infra-estrutura urbana a custos compatíveis. A Macrozona Urbana divide-se em: Zona Urbana Consolidada e Zona Urbana de Ocupação Progressiva. A Zona Urbana Consolidada é a que dispõe de infra-estrutura básica e complementar. A ocupação da Zona Urbana de Ocupação Progressiva deve ser orientada buscando a continuidade da malha urbana. A Macrozona Agro-ambiental, Art. 39, compreende as áreas não ocupadas ou ocupadas com baixa densidade demográfica e se divide em: Zonas de Preservação Ambiental, Produção e Exploração Mineral. A Macrozona de Atividades Econômicas, Art. 36 e 41, destinada ao uso industrial e logístico, compreende as áreas lindeiras aos Eixos de Desenvolvimento. Como não foram encaminhados os mapas, dispomos apenas da simples descrição das Macrozonas, que não é esclarecedora. Pelo Art. 41, Parágrafo Único: a Lei de Uso e Ocupação do Solo (a ser elaborada) vai definir os usos permitidos, estimulados e inadequados para cada zona, eixo ou área. b) ZONAS: O PD define, mas não mapeia as Zonas e os Eixos de Desenvolvimento. Também não estabelece políticas públicas nem diretrizes de uso e ocupação ou parcelamento, remetendo a leis complementares específicas a serem elaboradas. As Zonas, Áreas e Eixos estão definidos no Título III - Capítulo V - Seção II - Art.38 a 45. a) As Zonas estão definidas Art.38. b) Áreas e Eixos estão definidos nos Art. 42 e 43. c) As Áreas de Especial Interesse, definidas no Art. 43, são: AEIS: Área de Especial Interesse Social; AEIA: Área de Especial Interesse Ambiental; AEIC: Área de Especial Interesse Cultural. d) Os Eixos de Desenvolvimento, Art. 42, são: áreas no entorno das vias estruturantes (definidas em capítulo específico), onde se concentrarão os seguintes usos: industrial e logístico. e) As Áreas de Uso Exclusivo, Art. 42, são: AM: Área Militar e Presídios; AC: Área de Cemitérios;
AI: Áreas de Atividades Incômodas; AV: Áreas Verdes Não Ocupáveis; ATR: Áreas de Tratamento de Resíduos; AEM: Área de Extração Mineral. Não existe definição de zoneamento ambiental no interior das macrozonas. O Art. 40 trata do zoneamento ambiental que será definido na Lei de uso e Ocupação do Solo e deve se adequar aos preceitos e diretrizes do Código Ambiental de Magé Lei Municipal nº 1743/2006, à qual não tivemos acesso. O Art. 43 descreve as áreas de especial interesse e o Art. 44 afirma que as zonas, as áreas e os eixos serão definidos por mapa e por descrição na Lei de Zoneamento, a ser modificada e aprovada. (c) COEFICIENTES: O PD apresenta, no Título IV - Capítulo I, Art. 71, o coeficiente de aproveitamento básico (U) de um dado terreno, que se expressa na forma de um número: 1,5 (um e meio), aplicáveis da seguinte forma: 0,5 atribuídos a terrenos com escritura e registro de imóveis; 0,25 atribuídos a terrenos de loteamentos aprovados, executados e registrados na Prefeitura Municipal e no Registro de Imóveis. 0,5 atribuídos à existência de infra-estrutura básica completa no terreno; 0,25 atribuídos à existência de infra-estrutura complementar no terreno Os Parágrafos 2º, 3º definem o que é infra-estrutura básica e complementar. No Art. 72, o Plano dá a fórmula para cálculo do coeficiente. A Taxa de Ocupação que eles estipulam é a máxima, pois trata da permeabilidade do terreno e não seu subaproveitamento. O A Taxa de Ocupação Máxima é de 70%. Quando for de 50%, a construção recebe como estímulo, um bônus, de acordo com o que está definido no parágrafo 2º. Nada é dito a respeito de Coeficiente Máximo de Aproveitamento do Terreno. O Art. 73 dá a Taxa de permeabilidade do solo e o Art. 74, o recuo frontal.
Para: SUBUTILIZAÇÃO, NÃO UTILIZAÇÃO E TERRENO VAZIO: ver em item específico concernente a Instrumentos de Gestão Urbana, neste relatório: B - VII - 1. Para: ZONEAMENTO E POLÍTICAS ESPECÍFICAS PARA ÁREAS CENTRAIS E SÍTIOS HISTÓRICOS e ZONEAMENTO E POLÍTICAS ESPECÍFICAS PARA ÁREAS DE PRESERVAÇÃO ver em itens específicos, concernentes a Políticas Setoriais, neste relatório: C III e C IV. V. ZEIS: No PD de Magé, as ZEIS - tratadas no PD como AEIS: Áreas Especiais de Interesse Social não estão separadas em tipos. O PD refere-se a elas, no Título III - Seção III - Capitulo V Art. 43, como: AEIS (Área de Especial Interesse Social): Áreas ocupadas por assentamentos com irregularidades fundiárias e/ou urbanísticas, que podem permanecer por não envolverem risco, insalubridade, áreas de preservação ou obstrução ao sistema de circulação e que terão regras legais especiais que possibilitem sua inclusão na cidade formal. O PD remete a regulamentação das ZEIS para legislação específica, em lei de zoneamento, a ser elaborada. A descrição e localização dessas áreas de ZEIS em mapas ou coordenadas não foram encaminhadas. Tampouco a população beneficiada. Assim, como não existe nenhum tipo de flexibilização no PD para tipologia habitacional das ZEIS, não foi possível calcular o percentual de ZEIS em relação ao total do Zoneamento. O Art. 44 diz o seguinte: As Zonas, Áreas dos diversos tipos, e os Eixos de Desenvolvimento, serão definidos por mapa e descrição na Lei de Zoneamento a ser modificada e aprovada. 1 - Os parâmetros especiais que forem pertinentes a cada Área, Eixo ou Zona, também serão definidos na Lei de Zoneamento. 2 - Havendo necessidade funcional da cidade de Magé, poderá o Executivo encaminhar para aprovação legislativa, novos tipos de Zonas, Áreas ou Eixos e suas peculiaridades de estímulo e/ou restrições de usos e de parâmetros. Não existem definições de investimentos e equipamentos sociais nas ZEIS, tais como: investimentos em educação, saúde, cultura, saneamento, mobilidade. É bom lembrar, visando a uma futura revisão do Plano, que o conteúdo mínimo exigido pela Resolução nº 34 do Conselho das Cidades, Art. 5, é o seguinte: A instituição das Zonas Especiais, considerando o interesse local, deverá: I - destinar áreas para assentamentos e empreendimentos urbanos e rurais de interesse social; II (Não se aplica)
III demarcar as áreas sujeitas a inundações e deslizamentos, bem como as áreas que apresentem risco à vida e à saúde; IV - demarcar os assentamentos irregulares ocupados por população de baixa renda para a implementação da política de regularização fundiária; V - definir normas especiais de uso, ocupação e edificação adequadas à regularização fundiária, à titulação de assentamentos informais de baixa renda e à produção de habitação de interesse social, onde couber; VI - definir os instrumentos de regularização fundiária, de produção de habitação de interesse social e de participação das comunidades na gestão das áreas; VII demarcar as áreas de proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio: cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico. VI AVALIAÇÃO GERAL DO ZONEAMENTO EM RELAÇÃO AO ACESSO A TERRA URBANIZADA: O PD diz, no Título III - Capitulo V - Seção II - Art. 44, que as Zonas, as Áreas dos diversos tipos e os Eixos de Desenvolvimento serão definidos por mapa e descrição na Lei de Zoneamento a ser modificada e aprovada. Não tivemos acesso aos critérios estabelecidos para um zoneamento a ser proposto, tal como PD remete: à futura lei de zoneamento a ser elaborada. Dessa forma, não foi possível avaliar se esse zoneamento vai favorecer o acesso a terra urbanizada pelas classes populares. VII INSTRUMENTOS DE POLÍTICA FUNDIÁRIA 1.OS INSTRUMENTOS E O PLANO DIRETOR DE MAGÉ: No PD de Magé, o critério para a aplicação dos instrumentos (Título IV Capítulo III Seção VIII Art. 109) é a aplicação de TODOS os instrumentos (Seções I a VII) na Macrozona Urbana, nas Áreas de Negócios Metropolitanas e nas Áreas de Negócios Locais (nenhuma delas delimitada). No Parágrafo Único, está prevista utilização desses instrumentos nas áreas de Especial Interesse Urbanístico e nas áreas de Especial Interesse Social, desde que solicitadas pelo Executivo, a critério do Conselho da Cidade de Magé, e uma vez elaborado e aprovado o Estudo de Impacto Urbanístico. Alguns instrumentos, como a Transferência do Direito de Construir, têm sua aplicação limitada a uma Macrozona. Não tivemos acesso a mapas com definição territorial de aplicação de instrumentos. Os instrumentos estão listados e suas conceituações, de maneira geral, copiadas diretamente do Estatuto da Cidade estão detalhadas nos Art. 84 a 115, das Seções I a VII do Título IV - Capítulo III - Dos Instrumentos da Política Urbana. Nem todos os instrumentos estão contemplados. Alguns instrumentos de regularização fundiária não estão sequer citados na lei.
Os instrumentos, em sua maioria, não são auto-aplicáveis. O detalhamento e a operacionalização das aplicações são remetidos à lei de Zoneamento, a ser elaborada num prazo de 06 (seis) meses, a partir da aprovação do PD, conforme: Título IV - Capítulo III - Seção VIII - Art. 109 e Título IX Art. 167. Como não foram estabelecidas estratégias específicas para as Macrozonas (a não ser aquela definida no parágrafo 3 do Art. 38 Capítulo V Título III), não podemos atribuir nenhuma vinculação dos instrumentos a objetivos definidos para as Macrozonas. Não estão definidos prazos para o monitoramento dos instrumentos. A revisão dos instrumentos deve coincidir com a do Plano Diretor, ou seja: 10 anos, a contar de sua aprovação. Os instrumentos constantes do PD de Magé são os seguintes: Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsória. IPTU Progressivo no Tempo. Desapropriação com Títulos da Dívida Pública: São definidas, no Art. 84, as áreas passíveis de Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsória: solo urbano não edificado ou subutilizado. Nesse artigo, o Plano afirma que os imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados são passíveis de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios. Considera-se solo urbano não edificado: Os terrenos e glebas com área igual ou superior a 1.000m2 (mil metros quadrados), quando o coeficiente de aproveitamento utilizado for igual a zero. Todo tipo de edificação que esteja comprovadamente desocupada há mais de dois anos, ressalvados os casos dos imóveis integrantes da massa falida; Considera-se solo urbano subutilizado os terrenos e glebas com área igual ou superior a 1.000m2 (mil metros quadrados), quando o coeficiente de aproveitamento utilizado não atingir um mínimo definido em até 0,5. No Art. 85 é definida a forma de aplicação do instrumento. A Seção II Art. 86 e 87 define as formas de aplicação do IPTU Progressivo no Tempo e da Desapropriação com Títulos da Dívida Pública, fixando condições e os prazos para implementação das referidas obrigações. Como ficou estabelecido que TODOS os instrumentos seriam aplicáveis a: Macrozona Urbana, Áreas de Negócios Metropolitanas e Áreas de Negócios Locais, podemos inferir que o Parcelamento Compulsório, o IPTU Progressivo e a Desapropriação são autoaplicáveis,
imediatamente após a aprovação do Plano Diretor, sem ser mapeado, nas macrozonas a que se refere o Art.109, para as notificações aos proprietários. Os parcelamentos e edificações deverão ser iniciados no prazo máximo de dois anos, a contar da aprovação do Plano Diretor e as edificações deverão estar ocupadas no prazo máximo de um ano, a partir do recebimento da notificação. Empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, poderão ser concluídos em etapas. As áreas onde se localizam os terrenos subutilizados ou não edificados não estejam mapeadas. A avaliação fica prejudicada, uma vez que não tivemos acesso aos mapas que deveriam estar anexos ao Plano, e, dessa forma, não temos como saber se esses terrenos foram mapeados, ou se esse mapeamento foi remetido à futura Lei de Uso e Ocupação do Solo. No caso da Desapropriação, fica estabelecido que os títulos da dívida pública devem ter aprovação do Senado Federal. Não está definido aonde vão se aplicados os recursos do IPTU Progressivo sobre os terrenos subutilizados ou não utilizados. Não está explícito, mas a responsável pela gestão dos recursos é certamente a Prefeitura, através da Secretaria de Fazenda, responsável por gerir a cobrança do IPTU. Outorga Onerosa do Direito de Construir: O procedimento para sua utilização está definido nos Art. 88 a 91, inclusive com definição das áreas passíveis de aplicação do instrumento e o cálculo da equação da contrapartida financeira (Art. 90). Como não tivemos acesso aos mapas, não sabemos se essas áreas foram ou não mapeadas. O instrumento não é autoaplicável, pois, pelo Art. 89, tanto a definição de seu perímetro quanto a sua regulamentação foram remetidas à Lei de Zoneamento, a ser elaborada. O conteúdo mínimo do Estatuto da Cidade diz que (Art. 28): O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado.... No entanto, o PD de Magé optou por transferir essa definição para a Lei de Zoneamento. O Poder Executivo Municipal exerce a faculdade de outorgar onerosamente, mediante contrapartida financeira, o exercício do direito de construir. Importante: A concessão da Outorga NÃO pode ser um atributo do prefeito. O Estatuto da Cidade diz que: Lei municipal específica estabelecerá as condições da Outorga Onerosa do Direito de Construir. O PD regulamenta em desacordo com o Estatuto da Cidade.
No caso da Outorga Onerosa do Direito de Construir os recursos auferidos com o potencial construtivo comprado vão para o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano e Habitabilidade. Esses recursos serão aplicados para a finalidade a que se destina o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano e Habitabilidade. Está discriminada, no PD, a equação que vai definir a contrapartida financeira da outorga. O Conselho Municipal da Cidade de Magé define o índice a ser aplicado e os limites de sua aplicação. O responsável pela gestão dos recursos será o Conselho do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano e Habitabilidade. Existe um problema que deve ser remetido à lei da outorga: o coeficiente máximo de aproveitamento não foi definido e, conseqüentemente, o limite de aproveitamento. A outorga fica prejudicada, pois o aumento do potencial construtivo não pode ser calculado sem o limite definido. Transferência do Direito de Construir: A forma de aplicação específica do instrumento está definida nos Art. 92 a 94. Sua aplicação está restrita à Macrozona Urbana. Os imóveis situados em Macrozona Urbana devem ser: De interesse do patrimônio; Imóvel lindeiro ou defrontante a parque; Imóvel com função ambiental essencial, tecnicamente comprovada pelo órgão municipal competente. Apresenta o cálculo da equação do potencial construtivo a ser transferido. Mas são confusas as regras para preservação dos imóveis transferidos. Controverso: O Estatuto da Cidade diz o seguinte: Art. 35: Lei municipal baseada no plano diretor poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário (...). 2º A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir. No entanto, o PD de Magé (Art. 92) não se refere à Lei municipal. Fala apenas em: autorização do Poder Executivo Municipal ao proprietário do imóvel, desde que o uso desse imóvel seja do interesse do poder público. Este caso também não pode ser um atributo do prefeito.
Operações Urbanas Consorciadas: Os procedimentos para aplicação do instrumento estão definidos no Título IV Capítulo III Seção VI - Art. 95 a 100. Pelo Art. 97, lei municipal específica, baseada no plano diretor, estabelecerá as condições relativas à aplicação das Operações Urbanas Consorciadas. Dessa forma, não é autoaplicável, mas obedece, em parte, às determinações dos Art. 32 a 34 do Estatuto da Cidade. O Art. 32 diz que: Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para aplicação de operações consorciadas. No entanto, como o PD não define diretrizes para essa lei a ser criada, não podemos falar em compatibilidade entre PD e a lei a ser criada. O mesmo artigo estabelece diretrizes (I a X), baseadas nos art. 33 do Estatuto da Cidade, para aplicação do instrumento. No caso das Operações Urbanas Consorciada, está prevista aplicação dos recursos nos programas de intervenções na área onde vai ocorrer a própria Operação Urbana, da seguinte maneira: Programas de HIS, Implantação de espaços públicos, melhoria da infra-estrutura, compra de terreno para HIS, entre outros. Todas as operações urbanas devem ser previamente aprovadas pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento da Cidade de Magé. O Poder executivo municipal coordena as intervenções, mas não está claro quem é responsável pela gestão dos recursos. Os Art. 98 e 99 tratam da Outorga Onerosa no Interior de Operações Urbanas. O Art. 100 fala especificamente da emissão pelo Município de CEPACS (Certificados de Potencial Adicional de Construção) a serem alienados, em leilão, ou utilizados diretamente no pagamento de obras ou desapropriações necessárias à aquisição de terrenos para construção de HIS, no interior da área objeto da Operação. Direito de Preferência ou Direito de Preempção: O procedimento para sua utilização está definido nos Art. 101 a 105. O mapeamento foi, nesse caso, substituído pela definição de lotes com 1.000m2 de área onde o instrumento deve se aplicar. O Direito de preferência pode ser exercido nos lotes com área igual ou superior a 1.000m2 (mil metros quadrados). O PD cria, no Título IV Capítulo III Seção VIII Art. 109, um impasse: trata-se somente de lotes de 1.000m2 ou mais no interior das Macrozona consideradas ou podem ser considerados TODOS os lotes de 1.000m2 ou mais em TODA a área urbana?