Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Órgão 5ª Turma Cível Processo N. Apelação Cível 20100110194817APC Apelante(s) TERRACAP - COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA Apelado(s) KAROLINE PEREIRA DE OLIVEIRA Relator Desembargador JOÃO EGMONT Revisor Desembargador LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS Acórdão Nº 625.277 E M E N T A ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. TERRACAP. REGULARIZAÇÃO DE CONDOMÍNIO SITUADO EM TERRA PÚBLICA. TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA. ESTABELECIMENTO DE CONDIÇÃO NÃO PREVISTA EM LEI. OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. LEI Nº 9.262/1996. PROVA DE EDIFICAÇÃO E PAGAMENTO DO PREÇO. VENDA DIRETA DEVIDA. 1. A cláusula editalícia que estabelece como condição para a venda direta de imóvel situado em terra pública que a edificação tenha sido concluída até o dia 31/12/2006, não encontra amparo na lei de regência, ainda que realizada de acordo com o Termo de Ajustamento de Conduta nº 002/2007, firmado entre o MPDFT, o Distrito Federal, o Instituto do Meio Ambiente e dos Recursos Hídricos do DF e a Terracap. 2. A Lei n. 9.262/1996, ao dispor sobre a administração da Área de Proteção Ambiental (APA) da Bacia do Rio São Bartolomeu, estabeleceu apenas dois requisitos para a efetivação da venda direta: a) comprovação, perante a Terracap, de haver firmado compromisso de compra e venda de fração ideal do loteamento; b) comprovação de pagamento, ainda que parcial, do preço do terreno. 3. Reconhece-se o direito ao benefício da venda direta de imóvel localizado em área pública, uma vez preenchidos os requisitos legais, eis que provada a existência de compromisso de compra e venda de fração ideal do loteamento em questão, com ajustamento do preço.
4. Embora a Administração Pública detenha o poder de discricionariedade para fixar os parâmetros necessários à venda direta de imóveis que sofreram processo de parcelamento, tal fato não afasta o controle judicial do ato administrativo, no que diz respeito à legalidade. 5. Precedentes da Casa. 5.1 1. Autoriza-se a venda direta de lote componente de imóvel público em processo de regularização, uma vez provado nos autos o cumprimento das condições fixadas pela Lei nº 9.262/96; 2. Não cabe à Terracap, seja por edital de convocação, ou por meio de Termo de Ajustamento de Conduta, criar outras exigências à efetivação da venda direta, além daquelas previstas em lei, ademais quando a prova dos autos demonstra que o intuito dos autores é exatamente no sentido de dar ao imóvel a destinação de moradia da família, coadunando-se com a intenção defendida pelo órgão público; 3. Apelo improvido. Sentença mantida. (Acórdão n. 599493, 20070110727082APO, Relator Arnoldo Camanho De Assis, 4ª Turma Cível, DJ 06/07/2012 p. 149). 5.2 01. O Termo de Ajustamento de Conduta firmado entre o MPDFT e a Terracap não pode criar situações não contempladas em lei, vez que, no caso ora em análise, foram prejudiciais ao ocupante do imóvel e em ofensa ao art. 3º, da Lei nº 9.262/96. 02. Sentença de procedência mantida para que a venda direta seja efetuada ao ocupante do imóvel. 03. Recurso conhecido e desprovido. Unânime. (Acórdão n. 432829, 20080111501728APC, Relator Romeu Gonzaga Neiva, DJ 09/07/2010 p. 132). 6. Apelo improvido. GABINETE DO DESEMBARGADOR JOÃO EGMONT 2
A C Ó R D Ã O Acordam os Senhores Desembargadores da 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, JOÃO EGMONT - Relator, LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS - Revisor, ROMEU GONZAGA NEIVA - Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador JOÃO EGMONT, em proferir a seguinte decisão: CONHECER. NEGAR PROVIMENTO. UNÂNIME, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas. Brasília (DF), 3 de outubro de 2012 Certificado nº: 44 36 24 7E 05/10/2012-19:36 Desembargador JOÃO EGMONT Relator GABINETE DO DESEMBARGADOR JOÃO EGMONT 3
R E L A T Ó R I O Cuida-se de ação de conhecimento ajuizada por KAROLINE PEREIRA DE OLIVEIRA em desfavor de TERRACAP COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA, buscando o cumprimento do contrato de aquisição direta de imóvel celebrado com a ré. Narra a autora na inicial que no dia 02.04.2007 adquiriu uma casa no loteamento urbano denominado Condomínio Mansões Califórnia, pelo valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais). Aduz que em setembro de 2007 foi surpreendida com edital da Terracap convocando os moradores do condomínio para se manifestarem quanto ao interesse de compra do terreno, mediante venda direta. Conta que se manifestou pela aquisição direta, assumindo o pagamento da quantia de R$ 71.120,26, parcelado em 120 vezes, conforme contrato firmado no dia 13.11.2007. Assevera ainda a autora que a requerida suspendeu a emissão dos boletos bancários de pagamento, a partir do mês de novembro de 2009, havendo o cancelamento da venda do imóvel, sob o argumento de ter infringido disposição editalícia, por ter sido o imóvel erigido depois do dia 31.12.2006. Acrescento que o pedido foi julgado procedente e declarada a nulidade da Diretoria Colegiada da Terracap que cancelou o pré-contrato de compra e venda do imóvel situado no Setor Habitacional Jardim Botânico, descrito na inicial. Foi ainda a requerida condenada a dar continuidade ao processo administrativo cujo objeto é o imóvel em tela, a fim de lavrar a escritura pública de compra e venda do imóvel, nos termos do pré-contrato firmado no dia 13.11.2007. Por fim, foi a requerida condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais foram fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais) (fls. 761/768). Apela a ré, pugnando pela reforma da sentença. Aduz para tanto que foram estabelecidos requisitos próprios para a realização da venda direta dos imóveis localizados no setor habitacional em tela, em observância à Lei nº GABINETE DO DESEMBARGADOR JOÃO EGMONT 4
9.262/1996 e Termo de Ajustamento de Conduta nº 002/2007, celebrado com o Ministério Público do DF, na data de 30.05.2007. Assevera que a data de 31.12.2006 foi estabelecida como a data limite para a aquisição do direito à aquisição direta, a fim de evitar o estímulo à ocupação irregular. Sustenta que a Lei nº 9.262/1996 não impõe que a Terracap realize venda direta de todos os imóveis, tendo sido mantida certa discricionariedade em prol do interesse público. Afirma que os documentos juntados pela autora não se prestam a comprovar a construção anterior à data de 31 de dezembro de 2006. Defende, por fim, que a medida correta para o presente caso é a venda do imóvel por meio de licitação pública, considerando que a apelada não cumpriu as exigências para a aquisição direta do lote (fls. 771/780). sentença. Contrarrazões às fls. 785/794, protestando pela manutenção da Preparo à fl. 781. É o relatório. V O T O S O Senhor Desembargador JOÃO EGMONT - Relator Conheço do recurso, eis que presentes seus pressupostos de admissibilidade. Cuida-se de apelo interposto por TERRACAP COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA em desfavor de KAROLINE PEREIRA DE OLIVEIRA, contra sentença que julgou procedente o pedido e declarou a nulidade da decisão da Diretoria Colegiada da Terracap que cancelou o précontrato de compra e venda do imóvel situado no Setor Habitacional Jardim Botânico, descrito na inicial, e que condenou a requerida, ora apelante, a dar continuidade ao processo administrativo cujo objeto é o imóvel em tela, a fim de GABINETE DO DESEMBARGADOR JOÃO EGMONT 5
lavrar a escritura pública de compra e venda do bem, nos termos do pré-contrato firmado no dia 13.11.2007 (fls. 761/768). Em suas razões recursais, a apelante aduz que foram estabelecidos requisitos próprios para a realização da venda direta dos imóveis localizados no setor habitacional em tela, em observância à Lei nº 9.262/1996 e Termo de Ajustamento de Conduta nº 002/2007, celebrado com o Ministério Público do DF, na data de 30.05.2007. Assevera que a data de 31.12.2006 foi estabelecida como a data limite para a aquisição do direito à aquisição direta, a fim de evitar o estímulo à ocupação irregular. Sustenta que a Lei nº 9.262/1996 não impõe que a Terracap realize venda direta de todos os imóveis, tendo sido mantida certa discricionariedade em prol do interesse público. Afirma que os documentos juntados pela autora não se prestam a comprovar a construção anterior à data de 31 de dezembro de 2006. Defende, por fim, que a medida correta para o presente caso é a venda do imóvel por meio de licitação pública, considerando que a apelada não cumpriu as exigências para a aquisição direta do lote (fls. 771/780). Narra a autora na inicial que no dia 02.04.2007 adquiriu uma casa no loteamento urbano denominado Condomínio Mansões Califórnia, pelo valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais). Aduz que em setembro de 2007 foi surpreendida com Edital da Terracap convocando os moradores do condomínio para se manifestarem quanto ao interesse de compra do terreno, mediante venda direta. Conta que se manifestou pela aquisição direta, assumindo o pagamento da quantia de R$ 71.120,26, parcelado em 120 vezes, conforme contrato firmado no dia 13.11.2007. Assevera ainda a autora que a requerida suspendeu a emissão dos boletos bancários de pagamento, a partir do mês de novembro de 2009, havendo o cancelamento da venda do imóvel, sob o argumento de ter infringido disposição editalícia, por ter sido o imóvel erigido depois do dia 31.12.2006. Inicialmente, importa salientar que não prospera a tese da apelante de que a data de 31.12.2006, estabelecida como a data limite para a GABINETE DO DESEMBARGADOR JOÃO EGMONT 6
aquisição do direito à aquisição direta, constitui requisito próprio e legal para a realização da venda direta dos imóveis localizados no setor habitacional em tela, a fim de evitar o estímulo à ocupação irregular. Com efeito, a cláusula editalícia que estabelece como condição para a venda direta que a edificação tenha sido concluída até o dia 31/12/2006 não encontra amparo na lei de regência, ainda que realizada de acordo com o Termo de Ajustamento de Conduta nº 002/2007, firmado entre o MPDFT, o Distrito Federal, o Instituto do Meio Ambiente e dos Recursos Hídricos do DF e a Terracap. Em verdade, o Termo de Ajustamento de Conduta não pode criar situações não contempladas em lei, principalmente quando prejudiciais ao ocupante do imóvel e em ofensa ao art. 3º, da Lei nº 9.262/96. A Lei n. 9.262/1996, ao dispor sobre a administração da Área de Proteção Ambiental (APA) da Bacia do Rio São Bartolomeu, estabeleceu apenas dois requisitos para a efetivação da venda direta: comprovação, perante a Terracap, de haver firmado compromisso de compra e venda de fração ideal do loteamento; e comprovação de pagamento, ainda que parcial, do preço do terreno. É o que dispõe expressamente a referida norma: Art. 3º As áreas públicas ocupadas localizadas nos limites da APA da Bacia do Rio São Bartolomeu, que sofreram processo de parcelamento reconhecido pela autoridade pública, poderão ser, no todo ou em parte, vendidas individualmente, dispensados os procedimentos exigidos pela Lei n. 8.666, de 21 de junho de 1993. 1º - A possibilidade de venda a que se refere o caput só se aplica às áreas passíveis de se transformarem em urbanas, e depois de atendidas as exigências da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979. 2º - Poderá adquirir a propriedade dos lotes, nos termos do caput deste artigo, aquele que comprovar, perante a Companhia Imobiliária de Brasília - Terracap, ter firmado compromisso de compra e venda de GABINETE DO DESEMBARGADOR JOÃO EGMONT 7
fração ideal do loteamento, prova esta que deverá ser feita mediante apresentação do contrato firmado com o empreendedor do loteamento ou suposto proprietário, além da comprovação de que efetivamente pagou, ou está pagando, pelo terreno, através de cópias dos respectivos cheques e extratos bancários, ou comprovação de que tenha pago o terreno com algum bem que estava em sua esfera patrimonial. 3º - Quando o detentor da fração ideal não tiver quitado seu terreno, deverá comprovar, nos termos do parágrafo anterior, que iniciou o pagamento do mesmo anteriormente a 31 de dezembro de 1994. (g.n.) Dentro desse contexto, vislumbra-se o preenchimento dos requisitos legais, eis que provada a existência de compromisso de compra e venda de fração ideal do loteamento em questão, com ajustamento do preço, podendo a apelada, desse modo, ser beneficiada pela venda direta do imóvel em litígio. Depreende-se dos autos que a autora demonstrou que firmou compromisso de compra e venda em 02.04.2007 (fls. 83/86) e que em 04.07.2007 a própria Terracap realizou vistoria no imóvel, tendo afirmado: Lote ocupado por edificação em alvenaria, coberta com telhado colonial em construção (fl. 123). De outra sorte, foi juntado aos autos comprovante de emissão do IPTU relativo aos anos de 2005, 2006 e 2007 (fls. 33, 35 e 106), o que autoriza o reconhecimento da existência de uma construção no lote em data anterior àquela prevista no Edital de Convocação, uma vez que houve a mensuração do terreno para a emissão de IPTU sobre uma área construída de 384,16 m². Em casos análogos, o E. Tribunal de Justiça do Distrito Federal tem se posicionado na mesma linha de entendimento: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. TERRACAP. REGULARIZAÇÃO DE CONDOMÍNIO SITUADO EM TERRA PÚBLICA. VENDA DIRETA. REQUISITOS DA LEI. PREENCHIMENTO. TERMO DE GABINETE DO DESEMBARGADOR JOÃO EGMONT 8
AJUSTAMENTO DE CONDUTA. CONDIÇÕES. INEXIGÊNCIA. APELO IMPROVIDO. 1. Autoriza-se a venda direta de lote componente de imóvel público em processo de regularização, uma vez provado nos autos o cumprimento das condições fixadas pela Lei nº 9.262/96; 2. Não cabe à Terracap, seja por edital de convocação, ou por meio de Termo de Ajustamento de Conduta, criar outras exigências à efetivação da venda direta, além daquelas previstas em lei, ademais quando a prova dos autos demonstra que o intuito dos autores é exatamente no sentido de dar ao imóvel a destinação de moradia da família, coadunando-se com a intenção defendida pelo órgão público; 3. Apelo improvido. Sentença mantida. (Acórdão n. 599493, 20070110727082APO, Relator Arnoldo Camanho De Assis, 4ª Turma Cível, julgado em 20/06/2012, DJ 06/07/2012 p. 149). ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. TERRACAP. REGULARIZAÇÃO DE CONDOMÍNIOS SITUADOS EM TERRAS PÚBLICAS. VENDA DIRETA. REQUISITOS DA LEI, DO EDITAL DE CONVOCAÇÃO E DO TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA OBSERVADOS. INTERPRETAÇÃO AMPLIATIVA INSTITUINDO NOVA CONDIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. EDIFICAÇÃO ATÉ A DATA LIMITE CONSTATADA A PARTIR DA PROVA DOCUMENTAL. DISPENSABILIDADE DA PROVA ORAL. 1. A Lei n. 9.262/1996, ao dispor sobre a administração da Área de Proteção Ambiental da Bacia do Rio São Bartolomeu, estabeleceu dois requisitos para a efetivação da compra direta: comprovação, perante a Terracap, de haver firmado compromisso de compra e venda de fração ideal do loteamento; e comprovação de pagamento, ainda que parcial, do preço do terreno. O edital de convocação da Terracap e o TAC n. 002/2007 acrescentaram outras exigências à efetivação da venda direta, sendo certo que, no caso em foco, tanto os requisitos legais, quanto os constantes desses instrumentos foram cumpridos pelos Apelantes. 2. Especificamente no que toca à conclusão da edificação até o dia 31.12.2006, os documentos juntados aos autos evidenciam o cumprimento de tal requisito, sendo dispensável para tanto a produção da prova oral requerida pelos Recorrentes. 3. Recurso de apelação provido, a fim de condenar a Terracap a alienar aos Apelantes, GABINETE DO DESEMBARGADOR JOÃO EGMONT 9
mediante venda direta, o imóvel objeto dos autos pelo preço final da avaliação. (Acórdão n. 492832, 20090110564620APC, Relator Flavio Rostirola, 1ª Turma Cível, julgado em 23/03/2011, DJ 01/04/2011 p. 42). AÇÃO DECLARATÓRIA. TERRACAP. IMÓVEL IRREGULAR. LICITAÇÃO. CANCELAMENTO DE VENDA DIRETA. SITUAÇÃO NÃO CONTEMPLADA NA LEI Nº 9.262/96. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. SENTENÇA MANTIDA. 01. O Termo de Ajustamento de Conduta firmado entre o MPDFT e a Terracap não pode criar situações não contempladas em lei, vez que, no caso ora em análise, foram prejudiciais ao ocupante do imóvel e em ofensa ao art. 3º, da Lei nº 9.262/96. 02. Sentença de procedência mantida para que a venda direta seja efetuada ao ocupante do imóvel. 03. Recurso conhecido e desprovido. Unânime. (Acórdão n. 432829, 20080111501728APC, Relator Romeu Gonzaga Neiva, 5ª Turma Cível, julgado em 01/07/2010, DJ 09/07/2010 p. 132). Por fim, cabe salientar que embora a Administração Pública detenha o poder de discricionariedade para fixar os parâmetros necessários à venda direta de imóveis que sofreram processo de parcelamento, tal fato não afasta o controle judicial do ato administrativo no que diz respeito à legalidade, que não se confunde com o mérito do ato administrativo. Irreparável se mostra, pois, a sentença que, acertadamente, julgou procedente o pedido, determinando a continuidade do processo de venda direta iniciado mediante pré-contrato firmado entre os litigantes, em atendimento ao escopo social do programa de regularização fundiária estabelecido pela Lei Federal nº 9.262/96. Pelas considerações expostas, NEGO PROVIMENTO ao recurso. É como voto. O Senhor Desembargador LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS - Revisor GABINETE DO DESEMBARGADOR JOÃO EGMONT 10
Recorre a Terracap Companhia Imobiliária de Brasília da sentença proferida pelo juízo da 6ª Vara de Fazenda Pública que julgou procedente o pedido da autora, Karoline Pereira de Oliveira, para declarar a nulidade do ato que cancelou o pré-contrato de compra e vendo do imóvel situado no Setor Habitacional Jardim Botânico, condenando a companhia a dar continuidade ao processo administrativo nº 111001897/2007 a fim de lavrar a escritura pública de compra e venda do imóvel nos termos do précontrato, alegando que foram estabelecidos requisitos próprios para a realização da venda direta dos imóveis localizados naquela região em observância à Lei 9.262/96 e Termo de Ajustamento de Conduta 002/2007, além de alegar que a data limite para a aquisição direta é 31 de dezembro de 2006 para evitar ocupações irregulares, sendo que os documentos do imóvel não comprovam a existência de área construída antes dessa data, razão pela qual a venda do imóvel deve ocorrer por meio de licitação pública. Conheço do recurso. Correta a sentença. Dou os motivos. Não há que se falar em requisitos próprios para realização da venda direta de imóvel quando provenientes de ato administrativo que cria restrições não previstas em lei. No caso, no dia 2 de abril de 2007, a autora/recorrida adquiriu uma casa no Condomínio Mansões Califórnia, no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), tendo sido surpreendida, em setembro de 2007, por edital da Terracap convocando os moradores para se manifestarem quanto ao interesse na compra do terreno mediante venda direta. A autora se manifestou pela aquisição e assumiu o pagamento da quantia de R$ 71.120,26, parcelado em 120 vezes, conforme contrato de fls. 143. Ocorre que a apelante suspendeu a emissão dos boletos bancários de pagamento a partir de novembro de 2009, cancelando a venda do imóvel, sob o argumento descumprimento de disposição editalícia, pois o imóvel teria sido erigido após 31 de dezembro de 2006. O item do edital que estabelece a necessidade de edificação até o dia de 31 de dezembro de 2006 como condição para venda direta dos imóveis daquela região. Embora tenha sido baseado no Termo de Ajustamento de Conduta nº 002/2007, firmado entre o MPDFT, o Distrito Federal, o Instituto do Meio Ambiente e dos Recursos Hídricos do DF e a Terracap, não encontra amparo na lei. GABINETE DO DESEMBARGADOR JOÃO EGMONT 11
Assim, o Termo de Ajustamento de Conduta não pode criar situações não previstas no art. 3º da Lei 9.262/96, ainda mais quando prejudiciais ao ocupante do imóvel. Diz a norma: Art. 3º As áreas públicas ocupadas localizadas nos limites da APA da Bacia do Rio São Bartolomeu, que sofreram processo de parcelamento reconhecido pela autoridade pública, poderão ser, no todo ou em parte, vendidas individualmente, dispensados os procedimentos exigidos pela Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993. 1º - A possibilidade de venda a que se refere o caput só se aplica às áreas passíveis de se transformarem em urbanas, e depois de atendidas as exigências da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. 2º Poderá adquirir a propriedade dos lotes, nos termos do caput deste artigo, aquele que comprovar, perante a Companhia Imobiliária de Brasília - Terracap, ter firmado compromisso de compra e venda de fração ideal do loteamento, prova esta que deverá ser feita mediante apresentação do contrato firmado com o empreendedor do loteamento ou suposto proprietário, além da comprovação de que efetivamente pagou, ou está pagando, pelo terreno, através de cópias dos respectivos cheques e extratos bancários, ou comprovação de que tenha pago o terreno com algum bem que estava em sua esfera patrimonial. Verifica-se que a lei estabelece apenas dois requisitos: firmar compromisso de compra e venda de fração ideal do loteamento e comprovação de pagamento, ainda que parcial, do preço do terreno. A autora demonstrou que firmou compromisso de compra e venda em 2 de abril de 2007 às fls. 83/86, além de ter juntado, às fls. 33, 35 e 106, comprovante de emissão do IPTU relativo aos anos de 2005, 2006 e 2007, o que enseja a conclusão da existência de uma construção no lote em data anterior à prevista no Edital de Convocação, visto que o IPTU foi baseado numa área construída de 384,16 m². Sobre o tema já se manifestou esta Corte: AÇÃO DECLARATÓRIA. TERRACAP. IMÓVEL IRREGULAR. LICITAÇÃO. CANCELAMENTO DE VENDA DIRETA. SITUAÇÃO NÃO CONTEMPLADA NA LEI Nº 9.262/96. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. SENTENÇA MANTIDA. 01. O Termo de Ajustamento de Conduta firmado entre o MPDFT e a Terracap não pode criar situações não contempladas em lei, vez que, no caso ora em análise, foram prejudiciais ao ocupante do imóvel e em ofensa ao art. 3º, da Lei nº 9.262/96. 02. Sentença de procedência mantida para que a venda direta seja efetuada ao ocupante do imóvel. GABINETE DO DESEMBARGADOR JOÃO EGMONT 12
03. Recurso conhecido e desprovido. Unânime. (Acórdão n. 432829, 20080111501728APC, Relator ROMEU GONZAGA NEIVA, 5ª Turma Cível, julgado em 01/07/2010, DJ 09/07/2010 p. 132) Portanto, correta a sentença que exerce o controle de legalidade do ato administrativo. Por estes motivos, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso. Este o meu voto. O Senhor Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA - Vogal Com o Relator. D E C I S Ã O CONHECER. NEGAR PROVIMENTO. UNÂNIME. GABINETE DO DESEMBARGADOR JOÃO EGMONT 13