AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA FINS TRIBUTÁRIOS RIOS SEMINÁRIO INTERNACIONAL O PAPEL DOS TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS PARA O FORTALECIMENTO DOS MUNICÍPIOS Fortaleza/CE - Março/2006 Eng. Civil Carlos Etor Averbeck carlos.averbeck@caixa.gov.br carlosaverbeck@bol.com.br 1
1. Questões iniciais 2. Aspectos legais e normativos 3. Processo de avaliação 4. Desempenho das avaliações 5. Pontos para reflexão 2
Como atualizar os valores da planta de valores? Como diminuir os desgastes políticos de uma nova avaliação (arrecadação x desgaste)? Como obter a aprovação no Legislativo? Como acompanhar o desempenho e quando atualizar novamente (ciclo de avaliação)? Como obter uniformidade nas avaliações? 3
Uniformidade: mesma relação entre o valor de avaliação e o valor de mercado VA / VM = K Eqüidade: disposição de reconhecer de forma igual o direito de cada um 4
ILUSTRAÇÃO DE INEQÜIDADE IDADE K 0.60 Valor de Avaliação/Preço de Venda = K 0.45 0.30 0.15 0.00 1 2 3 4 5 6 Preço baixo Preço alto Preço de venda 5
Estrutura dos municípios Carência de recursos técnicos e financeiros; Desatualização do conjunto de sistemas: cadastro, planta de valores, legislação tributária; Ausência de mecanismos de segurança no cadastro e na planta de valores; Interferências das questões políticas sobre as técnicas no processo de avaliação. 6
EXEMPLO FLORIANÓPOLIS/SC A B 2.400 m² 2.400 m² 40 m 30 m 3 m RUA RUI BARBOSA 7
EXEMPLO FLORIANÓPOLIS/SC CORRETIVO DE PROFUNDIDADE PROFUNDIDADE = ÁREA / FRENTE EFETIVA PROFUNDIDADE ATÉ 40 m : ÁREA CONSIDERADA INTEGRALMENTE PARA EFEITO DE TRIBUTAÇÃO IPTU PROFUNDIDADE A PARTIR DE 40 m : ÁREA REDUZIDA PELO FATOR 0,9 (REDUÇÃO DE 90%) IMPACTO EM TERRENOS COM PEQUENAS FRENTES 8
Questões BásicasB O significado de valor venal e de valor de mercado; A base de cálculo para o IPTU e o ITBI; A aprovação da Planta de Valores pelo Legislativo; 9
A Constituição Federal e o Código Tributário Nacional definem o valor venal do imóvel como a base de cálculo para o IPTU e o ITBI; Valor Venal: valor estimado de venda de um imóvel (Dicionário Aurélio, 1999); Valor de Mercado: preço de um bem determinado pela interação da oferta e da procura (Dicionário Aurélio, 1999); Valor de Mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente (ABNT, NBR 14653-1, 2001) Valor Venal = Valor de Venda = Valor Mercado 10
Base de cálculo do IPTU e ITBI: valor venal = valor de mercado Para IPTU utiliza-se a PVG, com os valores referentes a 1º de Janeiro. Para ITBI, o valor mais atualizado possível, a partir de avaliação, declaração, laudos ou mesmo da PVG. 11
EXERCÍCIO CIO IMÓVEL COM VALOR DE MERCADO DE R$ 100.000,00 VALOR DE AVALIAÇÃO DO MUNIC.: R$ 40.000,00 IPTU: 1% R$ 400,00/ANO VENDA POR R$ 100.000,00 (DECLARADO R$ 40.000,00) ITBI: 2% R$ 800,00 12
EXERCÍCIO CIO (cont.) VALOR CONSTANTE NO REGISTRO DE IMÓVEIS:? VALOR LANÇADO NAS DECLARAÇÕES DE RENDA:? IMPOSTO DE RENDA:? PERPETUAÇÃO DO PROCESSO 13
A aprovação da PVG pelo Legislativo: A modificação da base de cálculo do tributo, que importe em torná-lo mais oneroso, é equiparada à majoração do tributo e necessita de lei para a alteração. Não constitui majoração de tributo a atualização do valor monetário da respectiva base de cálculo, que pode ser implantada através de decreto executivo municipal. 14
SE A CONSTITUIÇÃO FEDERAL E O CÓDIGO C TRIBUTÁRIO RIO NACIONAL DEFINEM O VALOR VENAL (REFERENTE A VENDA, DE MERCADO) COMO BASE DE CÁLCULO DO IPTU, POR QUE NÃO SE APLICA A LEI? 15
Definições BásicasB Avaliação: análise técnica realizada por profissional qualificado, para identificar o valor de um bem, para uma determinada finalidade, situação e data. Avaliação em massa: avaliação de um conjunto de imóveis, através de metodologia e procedimentos comuns a todos imóveis. 16
Definições BásicasB Planta de Valores Genéricos - PVG: conjunto de cartas analógicas ou digitais em escala topográfica, onde constam as características espaciais da cidade ou região, como a malha viária e as quadras, sendo registrados por face de quadra, por trecho de logradouro ou por zonas, os valores unitários de terrenos, calculados a partir de pesquisa de mercado e análise do cadastro; Princípios: Uniformidade, Atualidade, Realidade. 17
CROQUI DE UMA PLANTA DE VALORES GENÉRICOS Rua São Luís 80,00 80,00 80,00 80,00 100,00 100,00 Av. São João 120,00 80,00 Rua A 80,00 80,00 80,00 80,00 18
ETAPAS DEFINIÇÃO DO OBJETIVO ANÁLISE DO CADASTRO E ESTUDO DA POPULAÇÃO DEFINIÇÃO DOS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO PARA CADA TIPOLOGIA COLETA DE DADOS ANÁLISE DOS DADOS MODELOS DE AVALIAÇÃO TESTES DE VALIDADE APLICAÇÃO DOS MODELOS 19
EX. DE JOINVILLE - SC 20
EX. DE JOINVILLE - SC 21
Métodos de Avaliação de Imóveis mais Utilizados Comparativo de Dados de Mercado Evolutivo (Valor do Terreno + Comparativo de Custo da Edificação) Atenção ao Fator de Comercialização Avaliação de imóveis especiais 22
Definição do Nível N da Avaliação Vcentral Vinf. 80% Vsup. -15% +15% CAMPO DE ARBÍTRIO (ABNT) 23
Definição do Nível N da Avaliação Vcentral Vinf. 80% Vsup. -15% +15% CAMPO DE ARBÍTRIO (ABNT) 24
Quadro Próprio Elaboração de PVG Quadro Próprio + Consultoria Terceirização (Termo de Referência) Relatório completo do processo Plano B 25
Ausência de norma técnica ou metodologia para verificação do desempenho da PVG Ação dos tribunais de contas estaduais, do Ministério Público Nível de informação aos vereadores, prefeito e sociedade (transparência) 26
Ciclos de avaliação (incluir o ciclo no Código Tributário Municipal) Rotinas para atualização dos valores Parcerias (Registro de Imóveis, Receita Federal, CAIXA...) Equipe capacitada, banco de dados 27
Responsabilidades dos gestores Discussão pública p da avaliação e da política tributária ria Programa de educação fiscal Implantação dos instrumentos do Estatuto da Cidade (solo criado, IPTU progressivo, CEPAC...) 28
Os prejuízos extra-fiscais são superiores aos fiscais O prejuízo anual decorrente da desatualização é maior do que o investimento para a atualização O cidadão quer tratamento justo e transparência 29
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA FINS TRIBUTÁRIOS RIOS SEMINÁRIO INTERNACIONAL O PAPEL DOS TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS PARA O FORTALECIMENTO DOS MUNICÍPIOS Fortaleza/CE - Março/2006 Eng. Civil Carlos Etor Averbeck carlos.averbeck@caixa.gov.br carlosaverbeck@bol.com.br 30