Análise de Viabilidade Hoteleira Hotel Pestana Barra da Tijuca, Rio de Janeiro RJ Elaborado para Dominus/Prodomus 24 de junho de 2016 Em associação com: - 1 -
São Paulo, 24 de junho de 2016. Ref: Estudo de Viabilidade Pestana Barra Rio de Janeiro, RJ Apresentamos a seguir a análise simplificada para inserção de um empreendimento hoteleiro no bairro Barra da Tijuca, cidade do Rio de Janeiro. O estudo oferece um diagnóstico da propriedade indicada e do mercado de hospedagem local. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). A HVS certifica que não tem qualquer interesse na propriedade e que sua contratação e remuneração não são vinculadas aos resultados apresentados neste relatório. O empreendimento proposto é o objeto dos comentários desenvolvidos neste relatório e de todos os pressupostos e condições limitantes aqui apontados. Atenciosamente, HVS South America Rebecca Ribeiro, Analista Pedro Cypriano, Gerente Diogo Canteras, Sócio - 2 -
ÍNDICE 1. Introdução 2. O Projeto Hoteleiro 3. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 4. Mensuração de Oferta e Demanda 5. Projeção de Desempenho do Mercado 6. DRE Sintético do Pestana Barra 7. Análise de Rentabilidade e Custos de Construção 8. Considerações Finais 9. Condições Restritivas 10. Consultores Envolvidos no Estudo 11. Glossário - 3 -
1. INTRODUÇÃO - 4 -
1. INTRODUÇÃO A empresa HVS é uma das maiores empresas de consultoria e serviços especializados em hotelaria, com atuação internacional. Na América do Sul, é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região. A HVS/HotelInvest foi contratada para elaborar um Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômica para o Hotel Pestana Barra, a ser implantado no Rio de Janeiro. O grupo empreendedor é a Dominus, construtora e incorporadora, que atua no setor imobiliário, com forte presença no mercado do Rio de Janeiro e Minas Gerais. O objetivo deste relatório é apresentar as principais conclusões do estudo, o qual oferece um diagnóstico do projeto em desenvolvimento e do mercado de hospedagem no Rio de Janeiro. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Todo o trabalho presente neste relatório foi desenvolvido entre 30 de maio e 24 de junho de 2016. - 5 -
1. INTRODUÇÃO Metodologia A metodologia utilizada para desenvolver esse estudo é baseada em pesquisas de mercado e em técnicas de avaliação adotadas pelo American Institute of Real Estate Appraisers e pelo Appraisal Institute, contida em diversas publicações de Stephen Rushmore, entre as quais: The Valuation of Hotels and Motels (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1978); Hotels, Motels and Restaurants: Valuations and Market Studies (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1983); The Computerized Income Approach to Hotel/Motel Market Studies and Valuations (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1990); Hotels and Motels: A Guide to Market Analysis, Investment Analysis, and Valuations (Chicago: Appraisal Institute, 1992); Hotels and Motels Valuations and Market Studies (Chicago: Appraisal Institute, 2001). As principais etapas relacionadas ao estudo são apresentadas esquematicamente no fluxograma ao lado. Economia e Turismo Regional Coleta dos Dados e Análise das Informações Avaliação do Terreno do Hotel Posicionamento Mercadológico do Pestana Barra Projeções Operacionais do Pestana Barra Análise Financeira do Pestana Barra Avaliação da Oferta Hoteleira Avaliação de Demanda Hoteleira Metodologia internacionalmente aceita, conforme as normas estabelecidas pela entidade norte-americana Appraisal Institute. - 6 -
2. O PROJETO HOTELEIRO - 7 -
2. O PROJETO HOTELEIRO Conceito e características principais Hotel de padrão upper-midscale. Inauguração prevista: Julho/2016. 311 UHs, com 27 m² de área privativa em média. A&B: restaurante aberto no café da manhã, almoço e jantar, além de lobby bar. Estruturas adicionais: business center, fitness, piscina, hidro, spa, sauna e espaço de eventos para até 350 pessoas. Administração da rede Pestana Hotels & Resorts, presente em 15 países. No Brasil, a rede administra 8 hotéis, localizados nos principais destinos turísticos do país, como Rio de Janeiro e São Paulo. O produto é adequado ao mercado em análise. - 8 -
2. O PROJETO HOTELEIRO Análise da localização Av. Lúcio Costa, nº 5.650 uma das principais vias de acesso à Barra da Tijuca. Excelente acessibilidade e visibilidade. Localização estratégica na Praia da Barra, um dos principais eixos de desenvolvimento imobiliário do Rio de Janeiro. O entorno concentra boas opções de bares, restaurantes e quiosques à beira-mar. Localização privilegiada na Barra da Tijuca, em frente ao mar e próxima aos principais bares e restaurantes da região. - 9 -
3. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS - 10 -
3. CARACTERÍSTICAS GERAIS DO MERCADO Economia Nacional PIB: Média de crescimento de 4,4% a.a. entre 2003 e 2010. A partir de 2011, o país experimenta uma taxa de crescimento mais modesta, patamar que deve permanecer ao menos em médio prazo caso reformas estruturais não sejam realizadas. Inflação: Aumento das pressões inflacionárias desde 2010. A manutenção da inflação próxima ao centro da meta estipulada pelo Banco Central (4,5%) dependerá principalmente de investimentos em melhoria de produtividade no país. Câmbio: O país vive um período de valorização do dólar desde 2012, tendência que se acentuou nos últimos anos em razão do agravamento da crise econômica nacional, dos sinais de recuperação da economia dos EUA e do redirecionamento do fluxo de capital estrangeiro, além das incertezas políticas no Brasil. Juros: A taxa básica de juros SELIC, que foi reduzida sistematicamente desde agosto de 2011, atingindo a mínima de 7,25% em novembro de 2012, voltou a subir. Atualmente, está em 14,25% e a perspectiva é de que continue nesse patamar até o fim de 2016. DADOS SOCIOECONÔMICOS NACIONAIS Ano PIB 1 Inflação (IPCA) Câmbio (R$/ US$) 2 Taxa de Juros (SELIC) 3 Fonte: Banco Central do Brasil (17 de junho de 2016) Risco Brasil 4 Balança Comercial 5 2003 1,1% 9,3% 3,08 23,2% 463 76,4 2004 5,7% 7,6% 2,93 16,2% 383 98,6 2005 3,2% 5,7% 2,43 19,0% 305 108,6 2006 4,0% 3,1% 2,17 15,5% 192 100,8 2007 6,1% 4,5% 1,95 12,0% 179 78,1 2008 5,2% 5,9% 1,83 12,4% 300 45,4 2009-0,3% 4,3% 1,99 10,0% 305 50,3 2010 7,5% 5,9% 1,75 9,8% 203 35,3 2011 2,7% 6,5% 1,67 11,7% 193 49,8 2012 0,9% 5,8% 1,95 8,53% 184 37,9 2013 2,5% 5,9% 2,09 8,19% 194 6,5 2014 0,1% 6,4% 2,36 10,94% 230-2,0 2015-3,7% 10,7% 3,39 13,63% 345 15,0 2016e -3,4% 7,3% 3,62 13,97% 443 50,8 2017e 1,0% 5,5% 3,75 11,67% - 50,1 1 - PIB Real - Variação percentual sobre o mesmo período do ano anterior 2 - Câmbio comercial para compra: (R$) / (US$) - média anual 3 - Média anual 4 - Média anual 5- Saldo (R$ Bilhões - Nominais) e- Estimativa Evolução histórica favorável, porém com recente arrefecimento econômico e pressão inflacionária. - 11 -
3. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Evolução do PIB 10% 8% 6% 4% 2% 0% 4,1% a.a. 2,1% a.a. 1% 4% 4% 3% -2% -4% -4% -3% -6% Fontes: Banco Central do Brasil (dados de 2003 a 2017) - 17 de junho de 2016/ Banco Itaú BBA (projeções 2018-2020) Junho de 2016 As projeções financeiras deste estudo levam em conta uma recuperação mais rápida da economia a partir de 2018. - 12 -
Milhares 3. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Cenário local Rio de Janeiro Fonte: IBGE DADOS SOCIOECONÔMICOS População (Estimativa em 2015) 1991 1996 2000 2007 2010 2015 População Municipal 5.480.768 5.551.538 5.857.904 6.093.472 6.320.446 6.476.631 Crescimento da população (%) - 1,29% 5,52% 4,02% 3,72% 2,47% % da População Estadual 43% 41% 41% 40% 40% 39% % da População Nacional 4% 4% 3% 3% 3% 3% Estrutura do Setor Produtivo 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 PIB Municipal - Preços correntes (mil) 95.751.484 112.674.641 117.771.722 128.026.084 140.094.694 158.757.286 170.517.226 190.017.531 209.376.409 220.924.561 282.538.827 Crescimento do PIB Municipal (%) - 17,7% 4,5% 8,7% 9,4% 13,3% 7,4% 11,4% 10,2% 5,5% 27,9% % do PIB Estadual 50,9% 50,5% 47,7% 46,5% 47,2% 46,3% 48,2% 46,7% 45,3% 43,8% N/A % do PIB Nacional 5,6% 5,8% 5,4% 5,3% 5,2% 5,1% 5,1% 4,9% 4,8% 4,7% 5,5% Estrutura do Setor Produtivo 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Agropecuária (%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Indústria (%) 12,9% 13,2% 10,7% 11,1% 9,9% 10,7% 13,1% 11,8% 11,3% 10,5% 13,3% Serviços(%) 69,5% 62,9% 66,1% 65,5% 66,9% 66,0% 66,1% 65,9% 66,9% 66,4% 64,5% Impostos (%) 17,5% 23,9% 23,1% 23,4% 23,1% 23,3% 20,8% 22,4% 21,8% 23,1% 22,2% Crescimento econômico histórico em linha com a média nacional, representando quase a metade do PIB estadual. Até 2010, a taxa de criação de empregos vinha crescendo. Porém, a partir deste ano, com a mudança no cenário econômico nacional, observa-se uma desaceleração do crescimento do número de vagas e um saldo negativo em 2015. Tendência de crescimento moderado. Fonte: CAGED EMPREGOS FORMAIS (2007/2015) 150 100 50 0-50 -100 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Saldo 84 84 52 120 102 82 49 23-83 Taxa de criação de 5,5% 5,3% 2,8% 6,7% 5,3% 4,1% 2,3% 1,1% -3,8% empregos 11,0% 8,0% 5,0% 2,0% -1,0% -4,0% - 13 -
3. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Fluxo aéreo de passageiros A cidade do Rio de Janeiro é servida por dois importantes aeroportos: Aeroporto Santos Dumont e Aeroporto Internacional Antônio Carlos Jobim (Galeão). Juntos, entre 2006 e 2015, eles apresentaram uma taxa média anual de crescimento de passageiros de aproximadamente 8,8%. Em novembro de 2013, o Aeroporto Internacional Antônio Carlos Jobim (Galeão) foi concedido à iniciativa privada consórcio Aeroportos do Futuro com o objetivo de modernizar e adequar suas instalações para os Jogos Olímpicos de 2016. As obras foram finalizadas em abril de 2016, com a inauguração do Píer Sul, uma extensão do Terminal 2 com cerca de cem mil metros quadrados e 14 novas posições de embarque. FLUXO DE PASSAGEIROS AEROPORTOS INTERNACIONAL (GALEÃO) E Ano 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Fonte: INFRAERO e RIOgaleão SANTOS DUMONT Embarque e Variação Variação Desembarque Percentual* Percentual** 12.409.704 13.567.031 14.383.455 16.928.299 20.160.792 23.467.851 26.498.600 26.319.971 27.242.384 26.560.426-9,3 6,0 17,7 19,1 16,4 12,9-0,7 3,5-9,3 15,9 36,4 62,5 89,1 113,5 112,1 119,5-3% 114% *Variação percentual em relação ao ano anterior **Variação percentual acumulada, em relação a 2006 Crescimento médio próximo a 9% ao ano no fluxo de passageiros (2015/2006). Investimentos recentes aumentaram a capacidade operacional dos aeroportos. - 14 -
4. MENSURAÇÃO DE OFERTA E DEMANDA - 15 -
4. MENSURAÇÃO DE OFERTA E DEMANDA Set competitivo DESEMPENHO DO SET COMPETITIVO DO PESTANA BARRA Segmentação Estimada Estimativa de 2015 Hotel Número de UHs Negócios Eventos / Grupos Quantidade Ponderada de Quartos Occ. Outros Diária Média Líquida RevPAR Concorrentes - Geral 6.399 53 % 30 % 17 % 3.420 44,8 % R$ 343,53 R$ 153,90 Fonte: HVS/HotelInvest O set competitivo é definido de acordo com o padrão de produto, o perfil da demanda, o posicionamento de mercado e a distância do Pestana Barra em relação aos demais hotéis da região. Observação: as diárias médias de 2015 dos hotéis analisados são expressas em valores reais de maio de 2016 (atualizadas pelo índice IPCA), líquidas de taxas e impostos, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros, sem café da manhã. Identificação de 24 competidores, entre primários e secundários. Total de 3.420 UHs competitivas. - 16 -
4. MENSURAÇÃO DE OFERTA E DEMANDA Set competitivo Fonte: HVS/HotelInvest HOTÉIS DO SET COMPETITIVO DO PESTANA BARRA Hotel Nº de UHs Categoria Localização Competidor Windsor Barra 338 Upper-Midscale Praia da Barra Primário Sheraton Barra 292 Upper-Midscale Praia da Barra Primário Windsor Marapendi 434 Upscale Praia da Barra Primário Windsor Oceânico 460 Upper-Midscale Praia da Barra Primário Brisa Barra 140 Midscale Praia da Barra Primário Novotel Barra 186 Midscale Praia da Barra Primário Mercure Grand 306 Upper-Midscale Riocentro Secundário Royalty Barra 249 Midscale Praia da Barra Secundário Mercure Barra 136 Midscale Praia da Barra Secundário Transamérica Prime Barra 290 Midscale Avenida das Américas Secundário Promenade Barra First 218 Midscale Avenida das Américas Secundário Bourbon Barra Premium 178 Midscale Avenida das Américas Secundário Royal Tulip 416 Midscale São Conrado Secundário Promenade Link Stay 174 Midscale Parque Olímpico Secundário Novotel Parque Olímpico 149 Midscale Parque Olímpico Secundário Grand Midas 288 Midscale Riocentro Secundário Promenade Casa del Mar 64 Midscale Praia da Barra Secundário Promenade Rio Stay 294 Midscale Riocentro Secundário Quality Riocentro 216 Midscale Riocentro Secundário Sheraton Rio 559 Upscale Leblon Secundário Midas Rio Convention 203 Midscale Riocentro Secundário Hilton Barra da Tijuca 298 Upper-Upscale Parque Olímpico Secundário Promenade Paradiso All Suites 177 Midscale Avenida das Américas Secundário Promenade Verano Stay 334 Midscale Parque Olímpico Secundário - 17 -
4. MENSURAÇÃO DE OFERTA E DEMANDA Segmentação da demanda SEGMENTAÇÃO DO MERCADO COMPETITIVO 17% Negócios Eventos / Grupos Lazer 53% 30% Fonte: HVS/HotelInvest A maior parte da demanda por hospedagem do set competitivo é do segmento de negócios. Em seguida, aparecem os eventos realizados na região. - 18 -
5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO - 19 -
R$ de 2015 Taxa de Ocupação 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO DESEMPENHO HISTÓRICO RIO DE JANEIRO Diária Média RevPAR Ocupação Oferta Demanda Ocupação 450 100% 1500 100% 360 80% 1200 80% 270 180 90 60% 40% 20% Pernoites (mil) 900 600 300 60% 40% 20% Taxa de Ocupação 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0% 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0% Fonte: HVS/HotelInvest Fonte: HVS/HotelInvest Dados amostrais de 14.242 unidades habitacionais de hotéis de padrão midscale da cidade do Rio de Janeiro, incluindo hotéis da Barra da Tijuca. Diária média em valores nominais. Até 2014, a demanda cresceu em média 5,7% a.a. Feitos os ajustes econômicos e políticos nacionais, a demanda deve voltar a crescer. - 20 -
5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Evolução de oferta NOVA OFERTA HOTELEIRA Hotéis Propostos Número de UHs Ano Estimado de Abertura Desenvolvedor Estágio de Desenvolvimento Pestana Barra 311 2016 Dominus/Prodomus Em Construção Grand Hyatt Barra da Tijuca 436 2016 Hyatt Hotels Recentemente Aberto Blue Tree 279 2016 Calper Recentemente Aberto AC by Marriott 378 2016 Marriott Em Construção Courtyard 140 2016 Marriott Em Construção Residence Inn 264 2016 Marriott Em Construção Hotel Américas 150 2016 Dominus Recentemente Aberto Total 1.958 UHs Competitivas 1.264 Fonte: HVS/HotelInvest Na tabela acima, constam os projetos em desenvolvimento na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, com exceção dos hotéis econômicos. Destes, o Grand Hyatt, o Blue Tree e o Hotel das Américas já iniciaram suas atividades. Excetuando-se os hotéis econômicos, 7 empreendimentos deverão ser inaugurados na Barra da Tijuca em 2016. - 21 -
5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Hotéis atuais e futuros MAPA DA COMPETIÇÃO Legenda Pestana Barra Concorrentes Primários Concorrentes Secundários Nova Oferta Fonte: HVS/HotelInvest - 22 -
5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Projeção de demanda DEMANDA BASE DEMANDA INDUZIDA DEMANDA NÃO- ACOMODADA Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, em razão da indisponibilidade de oferta em um determinado período. Com a abertura de novos hotéis, é de se esperar que parte dessa demanda venha a ser acomodada no mercado. DEMANDA POTENCIAL - 23 -
5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Demanda potencial Pico de crescimento, devido às Olimpíadas 35,9% 25,6% EVOLUÇÃO DA DEMANDA POTENCIAL 60,2% 53,6% 47,3% 42,2% 36,3% 28,7% 67,1% 74,4% Variação acumulada (a partir de 2015) 2,5% 5,8% 4,4% 3,6% 4,3% 4,3% 4,3% 4,4% -7,6% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Variação anual Fonte: HVS/HotelInvest Premissa de melhoria gradual do cenário econômico nacional e local. Pico de crescimento de demanda em 2016, em razão das Olimpíadas Rio 2016, além da absorção da demanda atualmente não acomodada no mercado local. Novos espaços para eventos dentro de hotéis, escritórios corporativos em desenvolvimento e fortes marcas hoteleiras internacionais induzirão demanda adicional ao mercado. Crescimento médio de demanda de 6% a.a. entre 2015 e 2025. - 24 -
5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Evolução de oferta e demanda PROJEÇÃO DE OFERTA E DEMANDA DO MERCADO P E R N O I T E S 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 + 35,9% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 60% 45% 30% 15% 0% O C U P A Ç Ã O Oferta Demanda Taxa de OCC Fonte: HVS/HotelInvest Em médio prazo, com a estabilização da oferta e reaquecimento econômico do país, a taxa de ocupação deverá retomar sua trajetória de crescimento. Crescimento expressivo de demanda em 2016, devido à realização dos Jogos Olímpicos. - 25 -
5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Taxa de ocupação e diária média Anos PREVISÃO DE DIÁRIA MÉDIA PARA O MERCADO E PARA O EMPREENDIMENTO (R$) Fonte: HVS/HotelInvest Região (ano fiscal) Evolução Real Ocupação da Diária Média Diária Média Líquida Ocupação Empreendimento Proposto (ano fiscal) Evolução Real da Diária Média Diária Média Líquida Penetração da Diária Média Ano Base 45,0 % R$ 343,53 R$ 350,00 * 101,9 % 2016/17 41,0 30,0 % 446,58 33,0 % 30,0 462,63 103,6 2017/18 34,0-41,5 261,25 39,0-41,5 % 259,58 99,4 2018/19 41,0-5,0 248,19 45,0-5,0 252,87 101,9 2019/20 43,0 0,0 248,19 48,0 0,0 252,87 101,9 2020/21 45,0 0,0 248,19 50,0 0,0 255,37 102,9 2021/22 47,0 2,0 253,15 51,0 2,0 260,48 102,9 2022/23 49,0 2,0 258,22 54,0 2,0 265,69 102,9 2023/24 51,0 2,0 263,38 56,0 2,0 272,34 103,4 2024/25 53,0 3,0 271,28 58,0 3,0 280,51 103,4 2025/26 55,0 3,0 279,42 60,0 3,0 284,69 101,9 *Diária Média caso o Pestana Barra estivesse em operação no ano base (2015) - valor equivalente a R$ 432 de diária bruta com café da manhã. Perspectivas de melhoria gradual de desempenho em médio prazo. Foi considerado que a diária média líquida do Pestana Barra equivaleria a R$ 350,00 se ele estivesse operando no ano base das projeções (2015), equivalente a R$ 447 em valores brutos, com café da manhã. Em 2016, espera-se um aumento expressivo de diária, devido à realização dos Jogos Olímpicos na cidade, com reajustes nos anos subsequentes após o termino do evento. Entre 2019 e 2021, com a retomada do crescimento da ocupação do mercado, o ajuste de diária deverá ser próximo à inflação. A partir de 2022, espera-se que os hoteleiros consigam aplicar ajustes de tarifa acima da inflação. Projeções em valores reais de maio de 2016. - 26 -
6. DRE SINTÉTICO DO PESTANA BARRA - 27 -
6. DRE SINTÉTICO DO PESTANA BARRA Fonte: HVS/HotelInvest PREVISÃO RESUMIDA DE RECEITAS E DESPESAS (R$ MIL) 2016/17 2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22 2022/23 2023/24 2024/25 Estabilizado Unidades Habitacionais: 311 311 311 311 311 311 311 311 311 311 Ocupação: 33% 39% 45% 48% 50% 51% 54% 56% 58% 60% Diária Média (R$): R$ 462,63 R$ 259,58 R$ 252,87 R$ 252,87 R$ 255,37 R$ 260,48 R$ 265,69 R$ 272,34 R$ 280,51 R$ 284,69 RevPAR (R$): R$ 152,67 R$ 101,23 R$ 113,79 R$ 121,38 R$ 127,69 R$ 132,85 R$ 143,47 R$ 152,51 R$ 162,69 R$ 170,81 Dias em Operação: 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 Demanda Atendida: 37.460 44.271 51.082 54.487 56.758 57.893 61.298 63.568 65.839 68.109 RECEITAS Hospedagem 17.330 11.492 12.917 13.778 14.494 15.080 16.286 17.312 18.468 19.390 Alimentos e Bebidas 5.408 5.626 6.148 6.408 6.582 6.669 6.930 7.104 7.278 7.452 Eventos / Grupos 448 580 729 772 800 814 856 885 913 941 Outras Receitas 532 613 693 733 760 773 814 841 867 894 Total 23.718 18.311 20.487 21.691 22.636 23.337 24.886 26.141 27.526 28.677 DESPESAS DEPARTAMENTAIS 3.691 3.933 4.263 4.423 4.529 4.582 4.742 4.849 4.955 5.062 LUCRO DEPARTAMENTAL TOTAL 20.027 14.378 16.224 17.269 18.107 18.754 20.144 21.293 22.571 23.615 DESPESAS OPERACIONAIS 10.297 9.121 9.808 10.118 10.359 10.534 10.927 11.242 11.589 11.879 LUCRO OPERACIONAL 9.730 5.257 6.416 7.150 7.748 8.220 9.217 10.050 10.982 11.736 Basic Fee 913 705 789 835 871 898 958 1.006 1.060 1.104 LUCRO ANTES DAS DESP FIXAS 8.817 4.552 5.627 6.315 6.877 7.322 8.259 9.044 9.923 10.632 DESPESAS FIXAS 3.072 2.515 2.976 3.128 3.250 3.415 3.625 3.798 3.990 4.147 RESULTADO OPERACIONAL 5.745 2.037 2.651 3.187 3.627 3.906 4.633 5.246 5.933 6.485 Desempenho crescente entre 2016 e 2025 em razão do período de penetração do Pestana Barra e do crescimento de demanda no mercado. É natural que nos primeiros anos de operação um hotel não atinja seu potencial máximo de resultado operacional. Para definição do ano estabilizado do Pestana Barra (2025/26), considerou-se o período de penetração do empreendimento e o período de recuperação de diária e ocupação do mercado depois da abertura da nova oferta. Projeções em valores reais de maio de 2016. Resultado operacional lucrativo desde o primeiro ano de operação do Pestana Barra. - 28 -
6. DRE SINTÉTICO DO PESTANA BARRA PRINCIPAIS FONTES DE RECEITA Hospedagem / Alimentos & Bebidas (café da manhã, refeições, frigobar e bar) / Outras receitas (telecomunicações, lavanderia, business center, no-show, taxa de turismo). DESPESAS DEPARTAMENTAIS Hospedagem (material de limpeza, enxoval, assinatura de tv a cabo, artigos para hóspedes) / Alimentos & Bebidas (alimentos, bebidas, louça e utensílios de cozinha) / Outras fontes de despesa (telecomunicações e lavanderia). DESPESAS OPERACIONAIS Administrativa e Geral (salários, encargos, rescisões, benefícios, uniforme, segurança, coleta de lixo, assessorias e consultoria, central administrativa financeira, RH e departamento pessoal, serviços de TI, comunicações, despesas com viagens, materiais de escritório, outros) / Marketing (impressos gráficos, programa de fidelização, promoção interna, anúncios e inserções na mídia, material de publicidade, central de reservas e fees da marca) / Manutenção (materiais e equipamentos de manutenção, dedetização, manutenção construção civil, pintura, elevadores, equipamentos automáticos, ar condicionado, hidráulica, máquinas e equipamentos, móveis e utensílios, gerador, áreas comuns e gastos com informática) / Utilidades (energia elétrica, gás, combustível gerador e água) / Basic Fee (remuneração da operadora percentual sobre a receita total). DESPESAS FIXAS Fundo de Reposição (taxa para reposição de ativos e conservação do hotel) / Seguro Predial e IPTU (responsabilidade civil, seguro multi-risco e IPTU) / Incentive Fee (remuneração da operadora percentual sobre o resultado - GOP) / Asset Management (acompanhamento da operação e representação dos investidores pela empresa Prodomus). O DRE já contempla o fundo de reposição, necessário para custear futuras renovações do hotel. - 29 -
7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE E CUSTOS DE CONSTRUÇÃO - 30 -
7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE Comprador das cotas A análise de rentabilidade do Pestana Barra será calculada sob a perspectiva do comprador de cada cota do empreendimento. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos: Preço de venda à vista de cada cota do Pestana Barra, conforme definido pela Dominus; Preço de venda à prazo de cada cota do Pestana Barra, conforme definido pela Dominus; Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador do condo-hotel): é projetado um fluxo de caixa durante os 10 primeiros anos de operação. Em outras palavras, considera-se o valor pago pela cota e suas perspectivas de resultado operacional. Ao final do 10º ano de operação, adotou-se como premissa a venda da cota. Para a estimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rate de 0,54% a.m. (6,5% a.a.), índice superior ao atualmente adotado no mercado secundário (fonte: Fundo Maxinvest, com base em 250 vendas de apartamentos registradas nos últimos anos). Além disso, foi considerado um crescimento vegetativo (taxa g) de 3% a.a., já que até o ano estimado de venda da cota, não estaria refletido no preço o potencial futuro de valorização do ativo. Em razão da atual crise econômica e das recentes aberturas, é natural que o período de valorização das unidades hoteleiras se estenda para além dos primeiros anos de operação dos hotéis em desenvolvimento. Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial do comprador da cota. O ROI (Retorno sobre Investimento) também é apresentado a seguir e é calculado dividindo-se a distribuição média projetada por cota pelo investimento total realizado pelo comprador da cota. - 31 -
7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE Rentabilidade do comprador da cota À vista FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR COTA) 2016/2017 2017/2018 2018/2019 2019/2020 2020/2021 2021/2022 2022/2023 2023/2024 2024/2025 2025/2026 Preço de venda da UH - 235.000 - - - - - - - - - FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional - - - - - - - - - - ITBI + Escritura - 7.200 - - - - - - - - - Resultado Operacional + Venda da Unidade 5.949 2.218 3.016 3.778 4.479 5.026 6.211 7.327 8.634 297.069 Retorno Total Bruto* - 236.251 2.218 3.016 3.778 4.479 5.026 6.211 7.327 8.634 297.069 TIR 3,82% * Antes da incidência do Imposto de Renda Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento e o resultado operacional por cota, em valores nominais. O investimento total é composto pelo preço de venda à vista da cota (R$ 235.000), além do ITBI e dos custos com escritura (R$ 7.200), conforme indicado pela incorporadora Dominus. Ao final do 10º ano de operação (2025/26), além do resultado operacional anual por cota (R$ 9.833), considera-se também a venda da cota (R$ 287.236), totalizando R$ 297.069. O resultado operacional do empreendimento foi corrigido pelo IPC-A - premissas de inflação anual Itaú BBA junho de 2016 IPCA: 2016 (7,22%), 2017 (4,99%), 2018 (4,50%), 2019 (4,16%) e 2020 (4,19%). Em valores reais, já descontados os efeitos da inflação, a rentabilidade mensal é próxima a 0,22% a partir do ano estabilizado (2025/26) do Pestana Barra. Em valores nominais, o ROI seria de 0,34% a.m. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,34% a.m. em valores nominais a partir do ano estabilizado (2025/2026). - 32 -
7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE ROI do comprador da cota À vista DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR COTA Distribuição anual por UH ROI anual 3,6% 4,1% 3,0% 2,5% 0,9% 1,2% 1,6% 1,8% 2,1% 2,6% R$ 5.949 R$ 2.218 R$ 3.016 R$ 3.778 R$ 4.479 R$ 5.026 R$ 6.211 R$ 7.327 R$ 8.634 R$ 9.833 Fonte: HVS/HotelInvest Cálculo em valores nominais. ROI calculado com base no valor de aquisição nominal da cota à vista e custos com ITBI e escritura, conforme descrito no slide 32. Valores corrigidos pelo IPC-A - premissas de inflação anual Itaú BBA junho de 2016 IPCA: 2016 (7,22%), 2017 (4,99%), 2018 (4,50%), 2019 (4,16%) e 2020 (4,19%). Distribuição anual de R$ 9.833 por cota no 10º ano de operação (2025/2026). - 33 -
7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE Rentabilidade do comprador da cota À prazo FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR COTA) 2016/2017 2017/2018 2018/2019 2019/2020 2020/2021 2021/2022 2022/2023 2023/2024 2024/2025 2025/2026 Preço de venda da UH - 135.414-76.108-79.532-82.870-14.145 - - - - - FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional - - - - - - - - - - ITBI + Escritura - 7.200 - - - - - - - - - Resultado Operacional + Venda da Unidade 5.949 2.218 3.016 3.778 4.479 5.026 6.211 7.327 8.634 297.069 Retorno Total Bruto* - 136.666-73.890-76.516-79.092-9.665 5.026 6.211 7.327 8.634 297.069 TIR -1,82% * Antes da incidência do Imposto de Renda Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento e o resultado operacional por cota, em valores nominais. O investimento total é composto pelo preço total de venda à prazo da cota (R$ 388.069), além do ITBI e dos custos com escritura (R$ 7.200), conforme indicado pela incorporadora Dominus. Ao final do 10º ano de operação (2025/26), além do resultado operacional anual por cota (R$ 9.833), considera-se também sua venda (R$ 287.236), totalizando R$ 297.069. O resultado operacional foi corrigido pelo IPC-A e as parcelas do financiamento pelo IGP-M premissas de inflação anual Itaú BBA junho de 2016 IPCA: 2016 (7,22%), 2017 (4,99%), 2018 (4,50%), 2019 (4,16%) e 2020 (4,19%). IGP-M: 2016 (7,84%), 2017 (4,99%), 2018 (4,50%), 2019 (4,16%) e 2020 (4,19%). Em valores reais, já descontados os efeitos da inflação, a rentabilidade mensal é próxima a 0,14% a partir do ano estabilizado (2025/26) do Pestana Barra. Em valores nominais, o ROI seria de 0,21% a.m. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,21% a.m. em valores nominais a partir do ano estabilizado (2025/2026). - 34 -
7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE ROI do comprador da cota À prazo DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR COTA Distribuição anual por UH ROI anual 2,2% 2,5% 1,9% 1,5% 0,6% 0,8% 1,0% 1,1% 1,3% 1,6% R$ 5.949 R$ 2.218 R$ 3.016 R$ 3.778 R$ 4.479 R$ 5.026 R$ 6.211 R$ 7.327 R$ 8.634 R$ 9.833 Fonte: HVS/HotelInvest Cálculo em valores nominais. ROI calculado com base no valor de aquisição nominal da cota à prazo e custos com ITBI e escritura, conforme descrito no slide 34. O resultado operacional foi corrigido pelo IPC-A e as parcelas do financiamento pelo IGP-M premissas de inflação anual Itaú BBA junho de 2016 IPCA: 2016 (7,22%), 2017 (4,99%), 2018 (4,50%), 2019 (4,16%) e 2020 (4,19%). IGP-M: 2016 (7,84%), 2017 (4,99%), 2018 (4,50%), 2019 (4,16%) e 2020 (4,19%). Distribuição anual de R$ 9.833 por cota no 10º ano de operação (2025/2026). - 35 -
7. CUSTOS DE CONSTRUÇÃO Informações complementares Conforme informações passadas pela incorporadora Dominus, apresenta-se abaixo uma tabela demonstrativa da alocação das estimativas de custos de construção, montagem, decoração, equipagem, enxoval, despesas préoperacionais, capital de giro e demais responsabilidades. Ressalta-se que a cota (parte ideal) do Hotel Pestana Rio Barra, objeto da oferta, é adquirida na modalidade de preço fechado, na qual os riscos de eventuais aumentos de custos é tomado inteiramente pela empresa empreendedora (Dominus 14), estando o investidor protegido de eventuais majorações nos custos abaixo indicados. Desse modo, o investidor arca somente com as despesas mencionadas no Prospecto da oferta de cota (parte ideal) do Hotel Pestana Rio Barra. Custos estimados pela Dominus na data do contrato de construção Construção: R$ 71.243.460,28 Decoração, equipagem e enxoval: R$ 14.563.500,00 Despesas de comercialização e marketing: R$ 13.275.675,00 Capital de giro inicial: R$ 1.000.000,00 Despesas legais, projetos, jurídicas, financeiras e despesas iniciais: R$ 25.000.000,00 Observações: (1) O custo estimado para a construção do empreendimento apresentado acima está em consonância com o contrato de construção celebrado entre Dominus 14 (contratante) e Dominus Engenharia Ltda (contratada) e já inclui o BDI (Benefícios e Despesas Indiretas, destinado a cobrir despesas indiretas decorrentes da obra) e despesas com ligações definitivas do edifício; (2) O terreno já possui escritura definitiva em nome do empreendedor Dominus 14, sendo que seu pagamento foi efetuado parte em dinheiro e parte em permuta em cotas (partes ideais) do Hotel Pestana Rio Barra. - 36 -
8. CONSIDERAÇÕES FINAIS - 37 -
8. CONSIDERAÇÕES FINAIS Análise SWOT do Projeto PONTOS FORTES Excelente localização, em frente à Praia da Barra. Apartamentos amplos e projeto arquitetônico diferenciado. Potencial de valorização do ativo em longo prazo. Marca hoteleira reconhecida internacionalmente. PONTOS FRACOS A ocupação e a diária média do Pestana Barra deverão ser impactadas pelo elevado número de hotéis em desenvolvimento e pela recessão econômica atual. OPORTUNIDADES SWOT AMEAÇAS Realização das Olimpíadas e aquecimento do mercado hoteleiro até 2016. Perspectiva de desenvolvimento imobiliário corporativo na Barra em longo prazo. Prolongamento do período de baixo crescimento econômico do país. - 38 -
8. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento A qualidade de um hotel depende de diversos fatores, entre os quais a adequação do produto ao perfil da demanda, a localização do empreendimento, o profissionalismo e a força de marca do operador, as perspectivas de evolução do mercado, e os parceiros envolvidos na estruturação do negócio. Com base em tais variáveis, a seguir são apresentadas as principais considerações da HVS em relação ao projeto em desenvolvimento. Produto desenvolvido conforme o Manual de Melhores Práticas: o Manual de Melhores Práticas Para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, publicado em 2012 pelo SECOVI-SP em parceria com a ABIH, o FOHB, a Adit Brasil e o Fhoresp tem como finalidade principal (...) disponibilizar parâmetros, refêrencias e procedimentos que permitam caracterizar, de maneira objetiva, o que é, na prática, um bom produto imobiliário de investimento hoteleiro (SECOVI, 2012). O manual pode ser visualizado no site do SECOVI. Investimento assessorado pela HVS: a HVS é uma das maiores empresas de consultoria e serviços especializados em hotelaria, complexos de uso misto, propriedades compartilhadas e em empreendimentos de lazer e entretenimento. Fundada em 1980, a companhia desenvolve mais de 4.500 projetos ao ano para investidores hoteleiros, do mercado imobiliário, operadores e desenvolvedores em todo o mundo. A HVS possui uma equipe técnica altamente qualificada e com grande conhecimento em suas respectivas regiões de atuação. Com uma rede de mais de 35 escritórios e 500 profissionais, a HVS oferece uma ampla oferta de serviços complementares para o setor hoteleiro. Na América do Sul, a HVS é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região. - 39 -
8. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento Pestana, operadora hoteleira com marca reconhecida internacionalmente: é o maior grupo hoteleiro de Portugal e está presente em 15 países. No Brasil, administra 8 hotéis. Excelente localização para implantação de um hotel: na Avenida Lúcio Costa, uma das principais vias de acesso à Barra da Tijuca e também uma das mais valorizadas. O Pestana Barra estará localizado em frente ao mar, proporcionando uma agradável vista para a Praia da Barra. Perspectiva de operação lucrativa desde o primeiro ano de operação: distribuição média mensal de R$ 1.738 por UH, o que corresponde a R$ 540 por cota, a partir do ano estabilizado (2025/26). A distribuição total anual do hotel foi dividida igualmente entre as 1.000 cotas comercializadas. Empreendimento moderno: o projeto terá apartamentos amplos, com um produto novo e estruturas adicionais, como lobby-bar, piscina, hidro, sauna, spa e área de eventos com capacidade para até 350 pessoas em auditório. Mercado atual índices de desempenho afetados devido ao alto volume de novos hotéis: o elevado número de novos hotéis na Barra tem impactado o mercado local, levando a quedas nas taxas de ocupação e de diária média. Prolongamento da recessão econômica nacional pode reduzir as perspectivas de evolução de desempenho do setor hoteleiro: as projeções do estudo partem da premissa de uma gradual recuperação econômica nacional a partir de 2018. Caso a crise econômica persista por mais tempo, as perspectivas de evolução de demanda e diária no Rio de Janeiro podem ser afetadas. O Pestana Barra é um produto hoteleiro com perspectivas de operação lucrativa. As premissas adotadas consideram uma gestão eficiente do empreendimento. - 40 -
9. CONDIÇÕES RESTRITIVAS - 41 -
9. CONDIÇÕES RESTRITIVAS Esse relatório é apresentado como um estudo de viabilidade para uma propriedade proposta específica; isso não é um relatório de avaliação econômica. Esse relatório é uma versão resumida e simplificada, que apresenta as principais conclusões do estudo desenvolvido. Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre de quaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o contrário, no relatório. Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento. Os avaliadores não são qualificados para avaliar tais condições. Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas e outras imagens foram incluídos para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e que não haverá qualquer tipo de invasão do local. Todas as informações obtidas de terceiros não contratados pela HVS são assumidas como verdadeiras e corretas. Não assumimos qualquer responsabilidade sobre o mau entendimento dessas informações. Assumimos que o uso do solo e a construção do hotel estão de acordo com as leis locais de zoneamento. Assumimos que a propriedade está em total acordo com as leis, licenças e regulamentações locais e que estas podem ser renovadas livremente ou transferidas para proprietários terceiros. Contratos de financiamento, leasing e similares não foram considerados, a menos que especificados no relatório. Nenhuma informação deste estudo pode ser reproduzida em separado, ou fora do contexto deste relatório, nem mesmo ser distribuída para o público através de materiais publicitários, relações públicas, jornais, revistas ou outra mídia sem o consentimento formal escrito da HVS. Não se pode requerer à HVS testemunhar ou apresentar-se em juízo em razão dessa análise sem a existência de preparações prévias, e apenas quando os gastos incorridos sejam devidamente cobertos adiantadamente. Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos, condições ou circunstâncias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a se concretizar após a data deste relatório ou a data de inspeção da propriedade. As projeções presentes neste relatório levam em conta o posicionamento mercadológico no segmento midscale. Devido ao grande número de novos hotéis no segmento Uppermidscale, a readequação do produto deverá trazer maior penetração de mercado e maior rentabilidade. - 42 -
9. CONDIÇÕES RESTRITIVAS A qualidade da administração do hotel tem uma relação direta com a viabilidade econômica ou o valor de mercado do empreendimento. As projeções financeiras apresentadas nesse relatório presumem um desenvolvimento responsável e uma competente administração. Qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados. As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste relatório estão baseadas na evolução das atuais condições econômicas da área de mercado analisada e não levam em consideração os efeitos de qualquer mudança abrupta nas condições econômicas locais. Nós não garantimos que estas estimativas sejam alcançadas, mas elas foram preparadas com base em todas as informações a que tivemos acesso ao longo da realização do estudo e em nosso melhor julgamento. Em momentos de crise, o risco de oscilação dos parâmetros de mercado adotados é maior. As projeções presentes neste relatório levaram em consideração a saída do pool de 780 UHs competitivas referentes a hotéis apresentados no slide 17, devido à diminuição de resultado nos primeiros anos de projeção. Muitos dos números apresentados neste relatório foram gerados através do uso de modelos sofisticados de computador que fazem cálculos considerando-se três ou mais casas decimais. Com o objetivo de simplificar a observação dos números, a maioria deles foi arredondada. Portanto, esses números podem ser sujeitos a pequenos desvios de arredondamento. Está acordado que nossa responsabilidade para com o cliente está limitada, para fins de indenização por eventuais danos, ao valor dos encargos pagos pela realização deste trabalho. Nossa responsabilidade está limitada exclusivamente ao cliente, e o uso deste relatório por terceiros está sob risco do cliente ou dos próprios terceiros. O estudo de viabilidade econômica e avaliação de hotéis é ao mesmo tempo uma ciência e uma arte. Apesar de serem aplicados diversos cálculos matemáticos para prover indicações, a estimativa final sobre a rentabilidade e o valor do empreendimento é subjetiva e deve ser influenciada pela experiência do avaliador e por outros fatores não especificamente definidos neste relatório. Todas as opiniões, recomendações e conclusões expressadas no decorrer deste trabalho foram desenvolvidos pela equipe da HVS como funcionários, e não como indivíduos independentes. As estimativas de ocupação e diária média em 2016 partem da premissa que o Pestana Barra atingirá 95% de ocupação e US$ 467 (dólares) de diária média durante o mês de realização das Olimpíadas, conforme indicado pela Dominus/Prodomus. A empresa informou que possui contrato assinado com o COI (Comitê Olímpico Internacional). Apesar do nível de diária mais baixo, os hotéis Novotel Barra e Brisa Barra foram considerados competidores primários, devido à sua localização muito próxima ao Pestana Barra. - 43 -
10. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO - 44 -
10. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO DIOGO FORMAÇÃO ACADÊMICA: EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL: ESTUDOS REALIZADOS: HISTÓRICO PROFISSIONAL: OUTRAS INFORMAÇÕES: CANTERAS Sócio-diretor Graduado em Engenharia pela USP. Pós-graduado em Administração de Empresas pela FGV. Mais de 25 anos de experiência no setor hoteleiro. Coordenou mais de 500 estudos de mercado, no Brasil e no exterior. Foi diretor de desenvolvimento do Caesar Park e da Atlantica Hotels. Lecionou a disciplina Desenvolvimento de Projetos Hoteleiros na FGV durante 8 anos. Em 1999, trouxe a HVS para o Brasil. Em 2007, estruturou e implementou o Fundo Hotel Maxinvest. Membro da HAMA (Hotel Asset Management Association) Tem o título de FRICS pela Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS PEDRO CYPRIANO Gerente Graduado em Turismo pela USP. MBA Executivo pelo Insper. Mestrado em Desenvolvimento Hoteleiro pela Uinversidad de Alicante/USP. 10 anos de experiência no setor turístico e hoteleiro. Atuação em cerca de 250 projetos, no Brasil e no exterior. Foi consultor senior na THR/ Dream Resorts & Hotels, na Espanha, desenvolvendo estudos de viabilidade e planos estratégicos na Europa, no Oriente Médio e na América Latina. Também atuou em dezenas de estudos de mercado da SPTuris, do MTur e de diversas consultorias nacionais. Autor do livro Desenvolvimento Hoteleiro no Brasil, pela editora SENAC (publicado em dezembro de 2014). - 45 -
10. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO REBECCA RIBEIRO Analista FORMAÇÃO ACADÊMICA: EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL: ESTUDOS REALIZADOS: HISTÓRICO PROFISSIONAL: Bacharel em Turismo pela Universidade de São Paulo. 5 anos de experiência no setor hoteleiro. Atuação em mais de 50 projetos no Brasil. Atuou como consultora em uma das principais agências de viagens corporativas do Brasil, a Kontik Franstur. Atualmente desenvolve estudos de viabilidade econômico-financeira, valuation e estudos de mercado, tendo analisado desde hotéis supereconômicos a hotéis de luxo e resorts. - 46 -
11. GLOSSÁRIO - 47 -
11. GLOSSÁRIO ADR: Diária média (Average Daily Rate). ABIH: Associação Brasileira da Indústria de Hotéis. ADIT Brasil: Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil. A&B: Alimentos e Bebidas. Asset Management: Gestão estratégica de ativos. Basic Fee: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira, calculada como um percentual sobre a receita total do hotel. Cap Rate: Taxa de desconto, calculada com base na divisão entre o resultado anual do negócio e o seu valor de mercado. Condo-Hotel: É o empreendimento aprovado nos órgãos públicos como hotel e submetido ao regime de condomínio edilício. O proprietário ou titular de direitos aquisitivos sobre unidade autônoma não poderá usar sua unidade autônoma para moradia, como também não poderá fazer a cessão de seu uso a terceiros que não seja o gestor hoteleiro, sendo obrigatória a sua participação no pool (Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, SECOVI: 2012). Demanda Base: Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Demanda Induzida: Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Demanda não Acomodada: Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, pois todos os quartos já estavam ocupados no período que a reserva foi solicitada. Demanda Potencial: Resultado da soma da Demanda Base, Demanda Induzida e Demanda não acomodada. DRE: Demonstração do Resultado do Exercício. - 48 -
11. GLOSSÁRIO EBITDA: Lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização. Fair Share: Fatia ideal de mercado. FF&E: Móveis, decoração e equipamentos (Furniture, fixture and equipment). Fhoresp: Federação de Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares do Estado de SP. FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil. Fundo de Reposição: Taxa para a reposição de ativos e conservação do hotel, calculada com base em um percentual da receita total do empreendimento. GOP: Lucro Operacional Bruto (Gross operating profit). Incentive Fee: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira, calculada como um percentual sobre o GOP do hotel. IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado. IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano. Occ: Taxa de ocupação do hotel. PIB: Produto Interno Bruto. RevPAR: Receita por Apartamento Disponível (Revenue per available room). ROI: Retorno Sobre Investimento. SECOVI: Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo. SELIC: Sistema Especial de Liquidação e de Custódia. SWOT: Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças. TIR: Taxa Interna de Retorno. UH: Unidade Habitacional. Utilidades: Gastos como energia elétrica, gás, combustível gerador e água. Observação: uma explicação detalhada de todos os termos técnicos utilizados neste estudo podem ser consultados em: www.hotelinvest.com.br/glossario. - 49 -
Diogo Canteras Consultoria em investimento hoteleiro Cristiano Vasques Consultoria em investimento hoteleiro Fernanda L Hopital (Buenos Aires) Consultoria em investimento hoteleiro Pedro Cypriano Consultoria em investimento hoteleiro Rebecca Ribeiro Consultoria em investimento hoteleiro Dayane Araújo Consultoria em investimento hoteleiro HVS South America Av. Brig. Faria Lima 1912 20J CEP: 01451-907 São Paulo, SP Brasil (+55) 11.3093.2743 (+55) 11.3093.2783 Fax Renata Cassani Consultoria em investimento hoteleiro Yuri Tomé Consultoria em investimento hoteleiro In association with: