Estudo de Viabilidade Mercadológia e Econômico Financeira

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1 Estudo de Viabilidade Mercadológia e Econômico Financeira Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo-Hotéis Park Inn by Radisson Santos Helbor Empreendimentos Maio/Junho de 2017

2 Realização: Cliente: Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira Projeto: Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo-Hotel Park Inn by Radisson Santos; projeto que será administrado pela Atlantica Hotels que ostentará a bandeira Park Inn by Radisson Maio/ Junho de 2017

3 Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se da atualização do estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa Helbor em abril de 2015, conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº / realizou este trabalho com o objetivo de realizar o estudo de viabilidade mercadológica e viabilidade econômico financeira para o empreendimento está localizado na Av. Floriano Peixoto,241 em Santos SP que será administrado pela Atlantica Hotels. O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. 3

4 Termo de Entrega do Estudo O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte São Paulo, maio/junho de 2017 Diretor -Proprietário Diretor de Projetos 4

5 A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 180 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte: Mais informações: 5

6 A Caio Calfat Real Estate Consulting ATUAÇÃO Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário Hotel Asset Management Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico Comunidades Planejadas Gestão Patrimonial 6

7 Nota de Apoio Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo-Hotel Park Inn by Radisson Santos Rede Bandeira Categoria Atlantica Hotels Park Inn by Radisson Midscale Superior UHs 241 Previsão de Inauguração

8 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 8

9 1. Sumário Executivo Esse estudo teve como objetivo analisar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira do projeto Contrato de Investimento Coletivo (CIC) Condo-Hotel Park Inn by Radisson Santos. O atual objeto de estudo conta com a bandeira Park Inn by Radisson da rede Atlantica, com 241 UHS de 24 m² a 43,58m². A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme Copacabana Rio de Janeiro (RJ) o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry. MA. Copacabana Rio de Janeiro (RJ) 9

10 1. Sumário Executivo 1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento O projeto foi concebido como um hotel midscale superior, e deve ser operado com a marca Park Inn by Radisson. A Atlantica Hotels é a maior administradora multimarcas independente da América do Sul de capital fechado. Administra mais de 80 hotéis no Brasil, estando entre as redes hoteleiras com maior operação no país. O Park Inn By Radisson Santos terá 241 UHS ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64. 10

11 1. Sumário Executivo 1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento A rede hoteleira foi definida pelos critérios que se descrevem abaixo, desta forma, a escolha da marca se mostra adequada para o empreendimento: Reconhecimento de Marca: A marca Park Inn by Radisson possui 137 unidades espalhadas em diversos países. Canais de Distribuição: a Atlântica Hotels é uma rede nacional que atua e por meio de marcas que possuem canais de distribuição e comunicação mundial; além disso, a Atlantica Hotels mantém departamento de marketing e vendas corporativo que cobre todo o país.. Presença de mercado: a Atlântica Hotels possui 80 hotéis no Brasil sendo 15 somente na cidade de São Paulo. A marca Park Inn by Radisson possui uma unidade em Brasília. 11

12 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 12

13 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Perfil da cidade A cidade é um importante polo de negócios voltados para a indústria offshore e possui principal terminal portuário da América Latina. Santos também recebe a demanda para o segmento de lazer aos fins de semana por conta de eventos esportivos como corridas, regatas entre outros. 13

14 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Influência do entorno Cubatão está a 13 Km de Santos e conta com 26 grandes indústrias de grande porte. Há alguns anos a cidade está entre as 10 maiores economias industriais da América do Sul. Cubatão é hoje o maior polo petroquímico do Brasil. De acordo com entrevistas com os gerentes gerais dos hotéis do set competitivo, por conta da baixa qualificação dos hotéis de Cubatão a maior parte da demanda se hospeda nos hotéis de Santos. Abaixo, as principais indústrias em Cubatão: (Ultrafertil) Fonte: Secretaria de Planejamento de Cubatão 14

15 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Município de Santos (Dados Oficiais Disponíveis) Santos tem cerca de 90% da arrecadação total ligada ao setor de serviços, a maior parte das atividades da cidade está ligada ao setor portuário e empresas coligadas. Ano Impostos % do PIB Indústria % do PIB Serviços % do PIB Agropecuária % do PIB Total Variação ,06% % % ,01% ,06% % % ,01% ,85% ,84% % % ,01% ,07% ,16% % % ,01% ,06% ,98% % % ,01% ,75% ,31% % % ,01% ,33% Crescimento médio anual 5,20% Fonte: IBGE, 2014 Valores corrigidos pelo IPCA 15

16 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Economia Indicadores Econômicos ( Dados Oficiais Disponíveis) Em 2017, Santos esteve entre as 15 melhores cidades para se viver, de acordo com o levantamento feito pela Macroplan que elaborou o Estudo Desafios da Gestão Municipal que analisa dados de 2005 a 2015 das 100 maiores cidades do Brasil. Pessoal Ocupado 2014: : TCM: 3,03 % a.a. Índice FIRJAN 2013: 0, : 0,8416 TCM: 1,00 % a.a. IDHM 2010: 0, : 0,78 TCM: 0,74 % a.a. Empresas 2014: : TCM: - 0,52 % a.a. Fontes: N de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE, Índice FIRJAN, PIB IBGE 16

17 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Santos Porto A região do Porto possui 15 km de extensão de cais, conta com 65 berços de atracação e 14 terminais privativos. Em 2016 foram transportadas 113,7 milhões de toneladas de mercadorias, cerca de 5,1% abaixo do total transportado em Mesmo com leve queda foi a terceira melhor marca da história do Porto. De acordo com a Codesp, a expectativa para 2017 é um recorde de 120,6 milhões de toneladas de cargas transportadas, com um aumento das exportações de grãos e de açúcar de 6,3% comparado ao ano de milhões de toneladas 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 80,7 80,9 82,9 53,8 59,1 53,0 26,9 27,9 23,8 Movimentação do Porto de Santos - Mercadorias (comparativo acumulado dos últimos 10 anos) 95,9 97,0 64,1 62,8 104,4 71,9 113,9 111,0 79,4 76,5 119,9 31,8 34,2 32,5 34,5 34,5 32,3 32, ,6 113,7 81,4 Importação Exportação TOTAL Fonte: Relatório Estatístico Porto de Santos 17

18 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Santos Terminal Marítimo de Passageiros Santos é um dos principais pontos de partida de cruzeiros do Brasil. Iniciou as atividades em 1988 e conta com área total de m². A temporada de cruzeiros normalmente ocorre entre novembro a abril. Os hotéis próximos à região do Porto, como o Carina Flat e Monte Serrat Hotel, recebem a maior parte da demanda de passageiros e tripulantes dos navios. Movimentação do Porto de Santos - Passageiros (comparativo acumulado dos últimos 10 anos) /07 07/08 08/09 09/10 10/11 11/12 12/13 13/14 14/15 15/16 Embarque Desembarque Trânsito TOTAL Fonte: Relatório Estatístico Porto de Santos 18

19 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Santos Veículo Leve Sobre Trilhos (VLT) Quando concluído, o VLT percorrerá 26,5 km de extensão interligando a cidade de São Vicente até a cidade de Santos, na região portuária. O primeiro trecho que liga o Terminal Barreiros (São Vicente) à Estação Porto (Santos) e percorre a extensão de 11,5km teve a circulação iniciada em Janeiro de 2017, com algumas estações previstas para inauguração no segundo semestre ainda deste ano. Cada VLT tem capacidade para transportar até 400 pessoas e a expectativa é que sejam transportados até 70 mil passageiros por dia entre as duas cidades. A ideia é estender o projeto até Praia Grande e Guarujá, porém estas opções ainda estão em estudo. De acordo com o projeto, o terreno em estudo está próximo de 2 futuras estações, conforme mapeamento abaixo (localização aproximada). VLT da Baixada Santista Fonte: Portal do Governo - EMTU 19

20 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Santos Veículo Leve Sobre Trilhos (VLT) Projeto VLT da Baixada Santista Fonte: Portal do Governo - EMTU 20

21 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Santos Turismo de Lazer A proximidade com a cidade de São Paulo movimenta o mercado de lazer de Santos nos fins de semana, normalmente os visitantes vão para a praia e conhecem os principais pontos turísticos da cidade. O levantamento da mais atualizado da Secretaria de Turismo refere-se a temporada 2015/2016 no qual 3,8 milhões de turistas se dirigiam sentido a cidade de Santos uma queda de 7% com relação a 2014 e 14% com relação Pontos Turísticos Temporada 2013/ / /2016 Variação 2013/2015 Aquário % Bonde Centro Histórico % Linha Conheça Santos % O histórico de movimentação 2013/2015 nos pontos turísticos indica que houve leve crescimento de 5% na movimentação total, indicando que o setor tem crescido porém num ritmo mais lento do que o esperado. Memorial das Conquistas % Monte Serrat % Museu Pelé % * Orquidário % Pantheon % Total ,42% * Calculado entre 2014 e 2015 Fonte: Secretaria de Turismo de Santos 21

22 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Turismo de Eventos O mercado de eventos complementa sazonalmente a ocupação hoteleira. Os eventos de grande porte normalmente acontecem no Mendes Convention Center, que é o maior espaço da cidade. O empreendimento conta com 7 salas para até pessoas e um pavilhão de exposições com uma área de m². O espaço está localizado a cerca de 1,1 km do empreendimento em estudo. Fonte : Portal Mendes Convention 22

23 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Petrobras Localizado na região do Valongo, a sede definitiva da Petrobras já foi inaugurada no final de 2014, o projeto original prevê mais duas torres, além da já pronta. Por enquanto não há perspectiva da construção das demais torres. A empresa possui mais 3 prédios alugados na região central. A Petrobras pretende ampliar sua produção na bacia de Santos com a instalação de mais plataformas de exploração, porém o projeto está em análise e será divulgado após a aprovação do Plano de Gestão e Negócios Sede Petrobras - Valongo Fonte : Pesquisa de Campo Calfat Real Estate Consulting e Portal Petrobras 23

24 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Petrobras Produção de petróleo A produção de pré sal tem se mantido consistente ao longo dos anos. De acordo com o último boletim divulgado pela Secretaria Municipal de Energia, o Estado de São Paulo em 2016 a Bacia de Santos produziu no total 1,1 milhão boe/d* cerca de 35% da produção nacional e 77% de toda a produção de pré sal. A bacia de Santos produziu em média 380 mil boe/d dos quais 22% pertencem a produção proveniente da cidade de Santos. Fonte : * Barril de óleo e equivalente 24

25 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Novos projetos Laboratório de Petrofísica Avançada: projetado para estudar a forma mais eficaz e barata de extrair petróleo em reservatórios, será o primeiro laboratório do segmento no Estado de São Paulo. Previsto para inauguração ainda em 2017, o laboratório será criado em parceria entre a Escola Politécnica da USP e a Petrobras, com investimento de R$ 7,5 milhões. Parque Tecnológico: de O projeto tem como objetivo atrair empresas de pequeno e médio porte para a região. São m² de área construída com o custo de R$ 14 milhões, sendo R$ 4 milhões custeados pela Prefeitura de Santos e R$ 10 milhões custeado pelo Governo Estadual. A ideia é abrigar empresas voltadas para os setores de petróleo, gás natural, porto, tecnologia da informação, meio ambiente e logística. A inauguração está prevista para 2018 e parque estará localizado no bairro Vila Nova, em terreno doado pelo Colégio Santista. Parque Tecnológico Fonte: Secretaria de Desenvolvimento Econômico 25

26 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Novos projetos Investimentos no Porto de Santos: - O terminal 39 teve o prazo de concessão ampliado em 25 anos. Para isso, a Caramuru (empresa que opera o terminal) deverá investir R$ 252 milhões na instalação de um cais; - Projeto Libra Terminais: o projeto prevê R$ 776,3 milhões em investimentos destinados ao aumento da capacidade e produtividade das operações de contêineres, a readequação dos terminais nas regiões do Macuco e da Ponta da Praia, a integração e expansão física das instalações e modernização do parque de equipamentos. - Projeto VLI: Terminal da VLI já em processo de ampliação para aumentar a capacidade de operação, com investimento de R$ 2 bilhões. - Locar e Embraport: a empresa especializada em movimentação de cargas e pessoas instalou uma base operacional em Santos e firmou parceria com a Embraport, investindo em novos equipamentos e sendo a Embraport responsável pela operação portuária e retroportuária e a Locar responsável por todas as operações de transporte rodoviário e marítimo por balsa. Fonte: Secretaria de Desenvolvimento Econômico e Portal Investe SP 26

27 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Considerações Santos possui como principal vocação econômica a atividade portuária, o Porto de Santos é considerado um dos maiores portos da América Latina. Com uma movimentação de 113 milhões de toneladas em 2016 é a terceira maior marca de desempenho nos últimos 10 anos. Com tendência futura espera-se que com as licitações de novas áreas dentro do Porto de Santos, que estão em análise pelo TCU (Tribunal de Contas de União), possam atrair novos investimentos para a região. Desde 2006 Santos tem sido notícia por conta das operações do pré sal, o que se observa atualmente é uma projeção de resultados mais cautelosa quanto à velocidade de investimentos na cidade, porém a empresa mantém base de negócios operante na cidade. Os reflexos da estagnação dos projetos, que seria um complemento a já madura economia local, não afetou o desempenho econômico, o que pode ser observado pelo crescimento do PIB apurado de 2009 a 2014 registrou uma média de 5,20% ao ano, acima da média nacional. 27

28 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Considerações Nota-se que o mercado de eventos vem ganhando notoriedade, com um histórico de cerca de 65 mil participantes por ano a cidade tem se tornado referência para realização de eventos graças a facilidade de deslocamento e boa infraestrutura comercial. Existem duas vertentes que tendem a fortalecer este segmento, uma é o forte trabalho que vem sendo realizado pelo Convention Bureau na captação de eventos e o incremento e qualificação do parque hoteleiro que permitirá com que a cidade possa concorrer com outros destinos em número de leitos. Como destino de lazer, a cidade de Santos tem recebido mais turistas nos fins de semana constado pelo aumento no volume de visitantes nos pontos turísticos e pelo aumento da demanda de hospedagens nos hotéis. Uma outra tendência que se pode observar é o fortalecimento do segmento de eventos esportivos, a cidade de Santos já possui seu calendários de provas como a 24ª Triathlon Internacional de Santos, Tribuna 10 km, SP Biathlon Santos. Em grandes provas como a Tribuna 10 km chegam a receber até 20 mil inscritos por ano. Esta conjuntura de fatores mostram que a cidade de Santos tem se fortalecido na sua principal vocação que são as atividades portuárias e tem desenvolvido outros nichos como mercado de eventos. 28

29 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 29

30 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Localização O terreno em estudo está localizado na Av. Mal Floriano Peixoto, 241. Avenida é mista de área comercial e residencial, sendo que onde está o hotel em estudo o entorno é predominantemente residencial de médio padrão. O empreendimento está em uma região em desenvolvimento no entorno é possível observar construções variadas. O tráfego é intenso tanto de dia quanto à noite pois a Av. Mal. Floriano Peixoto é uma das vias de acesso para a Av. D. Ana Costa que é uma das principais vias comerciais de Santos. Terreno em estudo Fonte : Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps 30

31 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Terreno e entorno Empreendimento em estudo Fonte : Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 31

32 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Acessos A localização do terreno permite fácil acesso a região central de Santos e está próximo de grandes avenidas como Av. Dr. Bernardino de Campos e Av. Dona Ana Costa que vão em direção a região central de Santos. Por estar a uma quadra de área da praia o acesso é facilitado pela Av. Pres. Wilson que vai do canal 1 até o canal 6 cortando toda a região da praia. Av. Dr. Bernardino de Campos Av. D. Ana Costa Av. D. Washington Luís Av. Gen. Francisco Glicério Terreno em estudo Fonte : Google Maps 32

33 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Pontos de interesse Abaixo estão calculados os principais pontos de interesse. Trajetos calculados via Google Maps. Ponto de Interesse Museu do Pelé Porto de Santos Rua do Comércio Terminal de passageiros Giusfredo Santini Mendes Convention Aquário Municipal Shopping Miramar Shopping Parque Balneário Orquidário Distância (Tempo)* 4,6 km (14 min.) 6,3 km (19 min.) 5,7 km (18 min.) 8 km (20 min.) 1,8 km (7 min.) 4,5 km ( 13 min.) 1,2 km (5 min.) 1,6 km (7 min.) 1,4 km (15 min.) Fonte : Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps 33

34 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Considerações O empreendimento em estudo está a cerca de 1 km da principal via comercial de Santos a Av. D. Ana Costa, nesta região estão concentrados os shoppings, bares, restaurantes e o comércio, permitindo o fácil deslocamento. O empreendimento em estudo possui fácil acesso tanto para região central da cidade como para a região portuária de Santos, estando a cerca de 15 a 20 minutos de distância de carro. Para o hóspede de lazer o hotel está a cerca de 10 minutos de carro dos principais pontos de lazer da cidade. A região analisada está dentro do eixo de desenvolvimento imobiliário, no entorno é possível observar construções diversificadas,indicando que o entorno tende a se qualificar no futuro. O empreendimento está próximo do parque hoteleiro da cidade o que pode facilitar a captação de hóspedes que já frequentam a região. De acordo com as características da região, proximidade com os geradores de demanda consideramos a localização como adequada para a implantação de um hotel. Fonte : Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 34

35 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 35

36 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Para definição da Cesta Competitiva, foram mapeados os hotéis de categorias midscale superior, midscale e econômico, totalizando 1257 apartamentos. Os critérios de seleção consideraram empreendimentos com mais de 60 apartamentos e diárias superiores a R$ 200,00. Nº Hotéis Bairro Inauguração Maior Sala de Eventos UHs 1 Mendes Plaza Gonzaga Parque Balneário Boqueirão Mercure Gonzaga Cosmopolitan Flat Gonzaga Novotel Legend Gonzaga Comfort Aparecida Atlantico Golden Gonzaga Atlantico Inn V. Matias Gonzaga Flat Service Gonzaga Fonte: Pesquisa de Campo Caio Real Estate Consulting 36

37 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Localização da oferta hoteleira Cosmopolitan Flat Comfort Novotel Terreno em estudo Mendes Plaza Atlântico Inn Atlântico Inn Gonzaga Flat Pq Balneário Comfort Mercure Fonte: Google Maps 37

38 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Valores médios de diárias O valor médio de diárias do grupo é de R$ 248,49 sem café da manhã, nota-se que há um mercado onde valores de diárias são semelhantes independente da categoria. A taxa de ocupação em 2016 foi de 52% Diárias Nº Hotéis Inauguração UHs Média Hotel Média Site Hotel Média Booking Média Decolar DM POND. SEM CAFÉ 1 Mendes Plaza ,14 312,00 275,23 0,00 289,83 2 Parque Balneário ,00 289,00 303,00 297,00 277,60 3 Mercure ,00 237,37 300,93 296,71 278,01 4 Cosmopolitan Flat ,71 275,00 275,00 269,81 260,19 5 Novotel Legend ,10 231,43 236,18 231,44 241,52 6 Comfort ,00 203,15 244,00 193,59 199,62 7 Atlantico Golden ,43 200,43 207,57 0,00 189,29 8 Atlantico Inn ,43 191,43 206,57 0,00 183,49 9 Gonzaga Flat Service ,00 205,00 205,00 211,76 193, ,49 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting 38

39 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Perfil da oferta A maior parte da oferta hoteleira é composta por hotéis familiares que possuem em média mais de 10 anos de operação. A única exceção é o Mercure que é uma rede profissional que está a 5 anos na cidade de Santos. Os hotéis Mendes Plaza e Parque Balneário concentram as maiores salas de eventos do set competitivo com capacidade de 800 e 600 pessoas respectivamente. Ambos oferecem um estrutura de lazer completa com piscina, sauna,espaço para massagem, fitness center, salão de jogos e espaços kid s. O hotel Cosmopolitan Flat possui apartamentos de 45 m² e 60 m² ambos divididos em ante sala, cozinha e apartamento, embora destinado ao perfil long stay o empreendimento atende predominantemente o público de curta estada. Voltado para o hóspede de negócios o Mercure Hotel oferece estrutura compatível com o padrão da rede, quartos com bancada de trabalho cofre, frigobar e TV a cabo. O hotel possui restaurante que serve almoço e jantar, bar, fitness center e piscina coberta e descoberta. Os empreendimentos Atlântico Inn e Atlântico Golden oferecem uma estrutura voltada para o segmento econômico, são apartamentos equipados com TV a cabo, ar condicionado e cofre. O hotel possui restaurante com café da manhã e piscina descoberta. 39

40 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Demanda A demanda se caracteriza predominantemente por hóspedes corporativos, apontado pelos gerentes entrevistados como cerca de 80% da demanda total atendida. A média de permanência é de 2 dias, com maior frequência de terça à quinta feira. Nos fins de semana o perfil de hóspedes é voltado para o lazer, com destaque para os eventos esportivos realizados na cidade. Foi identificado o perfil long stay em todos os hotéis entrevistados, a média de permanência destes hóspedes é de 2 a 3 meses, normalmente ligados ao projetos na área petrolífera ou portuária. Em termos de volume da demanda foi apontado pelos gerentes gerais como cerca de 5% a 10% da demanda de hóspedes. Quanto a procedência, grande parte é proveniente de São Paulo e outros Estados. Há presença de estrangeiros e normalmente está ligada mais aos hóspedes de longa permanência. O nível hierárquico varia conforme o tipo do empreendimento, os hotéis de categoria midscale e midscale superior recebem hóspedes à partir do nível gerencial. Já os hotéis econômicos recebem hóspedes de nível operacional. 40

41 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Considerações A oferta hoteleira atual de Santos é predominantemente familiar, não existe um posicionamento claro de tarifas aplicadas pois os hotéis acabam atendendo a mesma demanda de hóspedes. A maior parte do set competitivo está próximo da Av. Ana Costa, que oferece ao hóspede diversas opções de restaurantes e shoppings. A demanda de hóspedes durante a semana é composta pelo mercado corporativo e de eventos, já nos fins de semana o público de lazer e eventos esportivos são os principais ocupantes dos hotéis. Santos tem um perfil atípico das demais cidades, registrando boas taxas de ocupação mesmo nos fins de semana. O que se observa que mercado hoteleiro atual possui políticas confusas com relação ao preço e produto, devido altas taxas de ocupação, o que permite que hotéis de categorias diversas disputem o mesmo cliente, não restando opções de produto e preço adequadas aos clientes/hóspedes, o que chama-se de demanda mal acomodada. Com a entrada de novos hotéis haverá mais opções de hospedagem, o que permitirá melhorar a segmentação de mercado por preço e produto e minimizar o efeito da demanda mal acomodada. Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting 41

42 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 42

43 5 Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de Santos de 2010 e 2016 sendo os últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil de 2015 e 2016 (-3,8% e -3,6%), segundo dados do colhidos em o que gerou índice de crescimento de 3.69% a.a. no período de 2010 a Crescimento de empresas e de pessoal ocupado entre 2009 e Esses dados não puderam ser complementados até 2016 pois não há dados disponíveis além dessas datas, porém cobrem cinco anos e apontam tendência. 3. A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade e os dados sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial, de 2,71% ao ano, por segurança e metodologia, foi reduzida ao longo do tempo para evitar uma supervalorização da demanda. PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES Item Taxa Peso Crescimento do PIB 3,69% 6 Cresc. Nº de Empresas -0,52% 2 Cresc. Pessoal Ocupado 3,03% 2 2,71% 10 Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Corte Taxa Efetiva 2017 a % 2,71% 2020 a % 2,44% 2023 a % 2,17% Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 43

44 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Aplicando-se as taxa de projeção de demanda obtidas no número inicial de demanda gerada pelo número de diárias vendidas em 2016, conforme a apuração da pesquisa de campo, chega-se à seguinte projeção de demanda diárias vendidas/dia para a cesta competitiva em estudo. PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano TOTAL Taxa de crescimento aplicada ,71% ,71% ,71% ,44% ,44% ,44% ,17% ,17% ,17% Demanda: Média diária de diárias vendidas Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 44

45 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Para ponderação da oferta futura, foi considerada margem de segurança de 120 novos apartamentos. PROJEÇÃO DA OFERTA Ano Inicial Entrada Saída TOTAL Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise. Obs.: números arredondados. Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 45

46 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Desempenho Legenda na próxima página. Oferta Hotel em estudo Oferta Total Fair Share Penetração Demanda Estimada Hotel Pick up Demanda total Taxa de ocupação média do hotel Projeção de diária média % 16% 16% 15% 15% 100% 100% 105% 110% 110% ,4% 52,6% 56,7% 57,2% 58,8% 275,00 277,75 283,31 290,39 299,10 Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5 ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes. Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 46

47 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Desempenho Legenda: Mercado: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel: acréscimo de oferta do hotel em estudo no grupo competitivo; Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; D. Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua D. Ideal. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 0% e 10% da oferta do hotel Demanda do Hotel: Aplicação da D. Ideal e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; % TO: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. DM: Diária Média. Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Maio de 2017; Projeção de diária média: Diária média ano1 (2020) foi baseada na análise da cesta competitiva e o posicionamento do hotel em estudo. 47

48 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 48

49 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas préoperacionais e capital de giro inicial 1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Conforme tabela apresentada pela Helbor abaixo estão os preços de venda sugeridos com área privativa da unidade,coeficiente de proporcionalidade, valores em separado da unidade (construção + terreno), FF&E e taxas hoteleiras Unidades Autônomas Imobiliárias Área Privativa (m2) Área de Uso Comum (m2) Área Real Total (m2) Coeficiente de Proporcionalid ade (m2) Preço de Aquisição da Unidade* (R$) Verbas Pré Operacionais e de Capital de Giro** (R$) Verbas de Montagem e Decoração por m2** (R$) Valor Total do Investimento (R$) Valor do desembolso por m² 503, 504, 607 a 1607, 608 a ,01 32,753 56,763 0, , , ,79 508, 612 a ,17 32,981 57,151 0, , , , a ,19 33,017 57,207 0, , , , ,23 33,068 57,298 0, , , ,07 501, 502, 606 a 1606 e 613 a ,86 33,914 58,774 0, , , , a ,93 34,015 58,945 0, , , , a ,97 34,067 59,037 0, , , , a ,06 34,194 59,254 0, , , , a ,16 34,333 59,493 0, , , , a 1601, 605 a 1605, 614 a ,74 35,135 60,875 0, , , , a ,88 35,306 61,186 0, , , , a 2402 e 1803 a ,51 37,537 65,047 0, , , ,82 Fonte: Tabela de Vendas da Incorporadora Maio Os valores finais podem variar conforme a forma de pagamento escolhida pelo comprador e o período da compra. 49

50 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas préoperacionais e capital de giro inicial 1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Unidades Autônomas Imobiliárias Área Privativa (m2) Área de Uso Comum (m2) Área Real Total (m2) Coeficiente de Proporcionalid ade (m2) Preço de Aquisição da Unidade* (R$) Verbas Pré Operacionais e de Capital de Giro** (R$) Verbas de Montagem e Decoração por m2** (R$) Valor Total do Investimento (R$) Valor do desembolso por m² 1806 a ,77 37,884 65,654 0, , , , a 2404, 1805 a ,39 38,737 67,127 0, , , , a ,46 38,838 67,298 0, , , , e ,41 41,176 77,586 0, , , , ,6 41,382 77,982 0, , , , ,65 41,548 78,198 0, , , , a ,88 42,133 73,013 0, , , ,84 505, 609 a ,91 42,172 73,082 0, , , , ,01 42,311 73,321 0, , , , ,94 42,314 79,304 0, , , , e ,54 42,478 80,018 0, , , , ,58 44,71 88,29 0, , , , a ,81 50,225 87,035 0, , , ,85 Fonte: Tabela de Vendas da Incorporadora Maio Os valores finais podem variar conforme a forma de pagamento escolhida pelo comprador e o período da compra. 50

51 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 51

52 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado ( taxa de ocupação e diária média prevista). O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 2% a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação. Os valores são correntes de Maio de 2017, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda. Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis). As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva. O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré operacional. 52

53 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira As premissas e os cálculos que resultaram nas receitas de alimentos e bebidas e nas receitas de departamentos menores foram estimados conforme a ocupação estimada para o hotel, médias de mercado em hotéis comparáveis e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários). Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário. Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado. Honorários e Taxas apresentado. Contratuais da Atlantica Hotels foram considerados e já estão refletidos no resultado Estima-se a entrada em operação do hotel em

54 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Taxas de remuneração da operadora inseridas nos grupos de despesas abaixo: Marketing e Sales - item Fee de marketing e Royalties - item Franquia Conforme previsto no Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação (cláusula sétima - dos direitos da operadora item a ) - está prevista Taxa de Mensal de Franquia e Administração de 3% da Receita Líquida total das operações da sociedade.taxa Mensal de Marketing de 1,5% da Receita Líquida Total das Operações da Sociedade. Gastos de Capital - item Incentive Fee - Conforme previsto no Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação (cláusula sétima dos direitos da operadora item b) Taxa de Mensal de Incentivo conforme percentuais abaixo, calculada com base no Lucro Operacional Bruto conforme Cláusula Oitava Dos Lucros e Receitas Líquidas das Operações e demais disposições sobre forma de cálculo da remuneração da administradora e distribuição de valores aos proprietários. A Taxa de Incentivo será calculada de acordo com os seguintes percentuais: Se o GOP for menor que 35% - a taxa será de 8% Se o GOP estiver entre 35,01% e 45% a taxa será de 10% Se o GOP estiver entre 45,01% e 55% a taxa será de 12% Se o GOP estiver acima 55% a taxa será de 14% 54

55 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Gastos operacionais: Reservas Conforme previsto no Acordo Comercial para Vendas de Hospedagens e Eventos e Acordo Comercial para Administração de Empreendimento Condo Hoteleiro ( Anexo 3 Serviços de Assessoria Pré Operacional Hoteleira) item E 9.1 a empresa Hotel Direto Ltda contratada para promover as vendas dos negócios da SCP em fase de grupos empresariais e/ou mercados que não são alcançados pela Administradora será remunerada em 5% das Receitas que gerar à SCP, limitando-se a 50% da receita de hospedagem. 55

56 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Receitas Estimativa de Vendas - Hospedagem Disponibilidade Taxa de Ocupação 51,4% 52,6% 56,7% 57,2% 58,8% Diárias Vendidas Diária Média Receita Número de Hóspedes RevPar 141,31 146,22 160,54 166,01 175,96 Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. 56

57 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Receitas Outras Receitas Receita A&B , , , , ,95 Alimentos , , , , ,46 Bebidas , , , , ,48 # Couverts , , , , ,26 Valor Médio por Venda 31,45 33,02 34,59 36,17 37,74 Outras Receitas Lavanderia Outros Total de Receitas Receita estimada pelo uso dos hóspedes e proposta de serviço do hotel -premissas no slide 88 Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. 57

58 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Folha de pagamento Estimativa de Folha de Pagamento Funcionários Hospedagem Alimentos e Bebidas Administração e Segurança Marketing e Vendas Manutenção Subtotal Encargos e Benefícios 100% Total de Folha de Pagamento Salário Médio Ano * Índice Econômico considera o aumento real da folha de pagamento Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. 58

59 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 1/3 Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação Receita Bruta Receita Líquida Habitações Receita Bruta % % % % % Receita Líquida % % % % % Gastos Gerais % % % % % Folha de Pagamento de Hospedagem % % % % % Folha de Pagamento % % % % % Lucro ou Prejuízo do Departamento % % % % % Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentada s na introdução desse item (7) Alimentos e Bebidas Receita Bruta % % % % % Receita Líquida % % % % % Custos de A&B % % % % % Gastos Gerais % % % % % Folha de Pagamento % % % % % Lucro ou Prejuízo do Departamento % % % % % Departamentos Menores Receita Bruta % % % % % Receita Líquida % % % % % Gastos Gerais % % % % % Lucro ou Prejuízo do Departamento % % % % % L/P dos Centros de Receita % % % % % Premissas de Análise e Resultados nas pags. 88 a 92 59